R.G.N. 321/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott.ssa Elena Mara Grazioli Consigliere
Dott.ssa Maura Caterina Barberis Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 6790/2024, pubblicata il 05/07/2024,
TRA
(C.F. Parte_1
) e (C.F. ), in persona C.F._1 Controparte_1 P.IVA_1 del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio degli Avv.ti MARTINI FILIPPO (C.F.
), HAZAN MAURIZIO (C.F.: ) e C.F._2 C.F._3 Pt_2
(C.F.: ), elettivamente domiciliati in LARGO AUGUSTO 3
[...] C.F._4
20122 MILANO presso lo Studio degli Avv.ti MARTINI FILIPPO, HAZAN MAURIZIO e
, che li rappresentano e difendono giusta delega in atti;
Parte_2
-APPELLANTI Parte_3
APPELLATI INCIDENTALI
CONTRO
(C.F.: e (C.F.: CP_2 C.F._5 CP_3
, quali eredi di (C.F. C.F._6 Persona_1
), elettivamente domiciliati in VIA TORREARSA 24 PALERMO C.F._7 presso lo Studio dell'Avv. TERENZIO VINCENZO (C.F. ) che li C.F._8 rappresenta e difende giusta delega in atti;

-APPELLATI PRINCIPALI
APPELLANTI INCIDENTALI- pagina 1 di 7 OGGETTO: locazione.
FATTO E DIRITTO0
e hanno proposto Parte_1 Parte_4
tempestivo appello avverso la sentenza n. 6790/24 del Tribunale di Milano che, respinte le loro domande (aventi ad oggetto la condanna di Persona_1
alla restituzione della somma di Euro 14.000,00 ottenuta attraverso l'escussione della fideiussione rilasciata da a garanzia delle obbligazioni a Parte_4
carico del conduttore per la locazione dell'immobile ad uso abitativo sito Pt_1
in Milano via Ottoboni 41), aveva condannato invece il al pagamento della Pt_1
somma di Euro 2.740,00, sulla base della stima in Euro 16.740, 66 dei danni da questo arrecati all'immobile al termine della locazione. Nei confronti degli eredi di , nel frattempo deceduta, gli appellanti hanno censurato Persona_1
l'impugnata sentenza per aver: - pronunciato extra petita la condanna al pagamento di Euro 2.740,00 in difetto di alcuna domanda di condanna al risarcimento per danni arrecati all'immobile (relativamente ai quali il locatore aveva limitato la sua pretesa alla fideiussione escussa); - ritenuto che fossero stati arrecati danni all'immobile sulla base delle semplici deduzione del locatore, senza che fosse stata fornita idonea prova degli stessi (che al massimo potevano essere stimati in complessivi Euro 3.72,00, come da perizia di parte prodotta) e senza nemmeno disporre CTU.
Quali eredi di si sono costituiti e Persona_1 CP_2 CP_3
chiedendo che venisse respinto l'appello principale e proponendo appello
[...]
incidentale avverso la condanna alla restituzione della somma di Euro 10.033,33, versata a titolo di canoni per i mesi di giugno e luglio 2021 (e ritenuta non dovuta dal Tribunale stante il rilascio dell'immobile il 31.5.2021), assumendo che per detti mesi l'immobile sarebbe stato comunque inutilizzabile per i necessari lavori di ripristino.
Palesemente fondato è il primo motivo d'appello incidentale con il quale, come accennato, il lamenta la sua condanna al risarcimento dei danni per Euro Pt_5 pagina 2 di 7 2.740,00, quando nessuna domanda in proposito era stata svolta dal locatore (il quale in proposito aveva affermato soltanto il suo diritto a trattenere l'importo di
14.000,00, ottenuto attraverso l'escussione della fideiussione rilasciata da
[...]
a garanzia delle obbligazioni a carico del conduttore). Il potere- Parte_4
dovere del giudice di interpretare e qualificare la domanda, infatti, comporta certamente quello di inquadrare nell'esatta disciplina giuridica gli atti ed i fatti che formano oggetto della contestazione, ma non già quello di attribuire alla parte un diritto ulteriore, anche solo in termini quantitativi, rispetto al suo petitum, ipotesi che – come nel caso in esame – integra violazione dell'art.112 cpc, e non
(secondo quanto sostenuto dagli la legittima decisione su una domanda CP_2
implicita (che ricorre allorché la relativa valutazione costituisca il necessario presupposto di quella espressamente formulata dalla parte).
Parzialmente fondato è altresì il secondo motivo dell'appello principale, relativo al rigetto della domanda del conduttore alla restituzione della somma di Euro
14.000,00 oggetto della fideiussione escussa dal locatore e rilasciata da
[...]
a garanzia delle obbligazioni del conduttore, ed in specie di quella di Parte_4
riconsegnare l'immobile nelle medesime condizioni in cui l'aveva ricevuto ai sensi dell'art.1590 c.c.. Va osservato innanzitutto che la natura di fideiussione a prima richiesta ha precluso al garante di opporsi al suo Parte_4
pagamento a fronte della richiesta della (che infatti è stata Per_1
immediatamente soddisfatta), ma non rende incontestabile il diritto a trattenere le somme così ottenute, competendo pur sempre al locatore di dimostrare la sussistenza e l'entità dei danni residuati all'immobile alla riconsegna dello stesso
(restando solo a questo punto a carico del conduttore la prova che i danni ex adverso dimostrati siano la conseguenza di un utilizzo ordinario del bene o di fatto a lui non imputabile): l'onere probatorio in materia, infatti, è stato ribadito anche da ultimo dalla Suprema Corte, secondo la quale “in tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore, qualora il locatore abbia provato l'avvenuto deterioramento pagina 3 di 7 della cosa locata, l'onere di dimostrare che questo si è verificato per un uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile spetta al locatario, sia per la regola generale che ripartisce l'onere probatorio in ragione della scomposizione della fattispecie tra fatti costitutivi e fatti impeditivi, modificativi od estintivi del diritto azionato, sia per la regola particolare di esclusione della responsabilità di cui all'art. 1590, comma 1, seconda parte, c.c.” (Cass. ord. 11801/25).
La valutazione dell'inadempimento del all'obbligazione di cui all'art.1590 Pt_1
c.c. va fatta con riferimento alla descrizione del bene di cui al contratto, che lo definisce in ottimo stato di manutenzione: ciò non è smentito dalla corrispondenza intercorsa tra le parti nel luglio 2017 (doc.27 , e dunque appena prima Pt_1
dell'inizio del rapporto, con la quale il conduttore aveva segnalato la presenza di alcuni difetti, cui tuttavia il locatore aveva posto immediatamente rimedio. Ciò detto, i locatori non hanno dimostrato i rilevanti danni che l'immobile avrebbe presentato nel momento in cui è stato riconsegnato al termine del contratto.
Certamente a tale scopo non può valere la descrizione degli stessi contenuta nel verbale di riconsegna predisposto da un incaricato della (doc.8 Per_1
, considerato che il l'ha sottoscritto senza alcun riconoscimento: il Pt_1 Pt_1
fatto che espressamente il conduttore abbia contestato i rilievi di controparte in quanto “deterioramento dovuto a normale uso” è stato infatti accompagnato dalla
“riserva di ogni più ampia eccezione e difesa in proposito”. Nemmeno rileva al fine voluto dagli la relazione a firma dell'Arch in data 21.6.2021 CP_2 Per_2
quanto alle valutazioni ivi espresse, trattandosi di perizia di parte cui può riconoscersi valore di mero indizio al pari di ogni documento proveniente da terzo
(Cass. n. 4437/97; Cass. n. 9551/09) e che nella specie va equiparata ad una semplice allegazione difensiva: debbono tuttavia essere considerate le fotografie depositate con la stessa, che sono state prodotte indicandole come scattate al momento della riconsegna del bene e che non sono state disconosciute dal Pt_1
ex art.2712 cpc. Queste mostrano, effettivamente, alcune righe su una porzione di parquet antistante una porta/finestra, prodotte chiaramente dall'attrito di pagina 4 di 7 quest'ultima sul pavimento in apertura e chiusura: di tale danno deve rispondere il conduttore, anche se conseguenza di un difetto del bene consegnato dal locatore
(una finestra mal installata), essendo suo onere segnalare il problema non appena percepito per porvi rimedio, astenendosi da utilizzarla con aggravamento del danno. Non risulta, tuttavia, che il pavimento in legno sia stato rovinato in tutta la sua estensione, così da poter essere ripristinato con un intervento limitato alle zone interessate: ciò, del resto, è quello che all'evidenza ha fatto lo stesso locatore, che
– pur avendo prodotto un preventivo per la lamatura e lucidatura dell'intera superficie dell'appartamento per la somma di Euro 4.229,40 – ha documentato di aver sopportato la minor spesa di Euro 1.220,00 (doc.4 . Le fotografie CP_2
allegate alla relazione evidenziano altresì una zanzariera staccata in parte dalla sua sede: pur in difetto di prova di una spesa sopportata per la sua riparazione, il danno è comunque sussistente e viene equitativamente stimato in Euro 100,00, essendo riparabile attraverso l'intervento di un paio d'ore di un artigiano (a fronte dell'incongruo preventivo di cui al doc. 4 . Da nessuna fotografia prodotta CP_2
dal locatore emergono invece i danni lamentati al piano di lavoro della cucina, alla rubinetteria e a componenti sanitarie o all'impianto domotico, relativamente ai quali nemmeno è stata versata in atti alcuna fattura. Quanto ai danni alla porta basculante dell'autorimessa, peraltro non percepibile dalle fato in atti, il ha Pt_1
immediatamente sostenuto che questa sia stata forzata da ignoti in un tentativo di furto, senza che la abbia contestato tale affermazione: in tale Per_1
situazione, pertanto, sarebbe stato semmai onere del locatore provvedere alla riparazione, senza poter lamentare che il conduttore abbia provveduto in proprio a far riparare la serratura.
Il conduttore è invece tenuto al rimborso dei costi per la tinteggiatura dei locali, a prescindere dallo stato di normale conservazione degli stessi al termine del rapporto, essendosi a ciò impegnato con apposita clausola contrattuale (art. 7 contratto locazione) in deroga alla ordinaria regola di cui all'art. 1590 c.c., pienamente legittima a fronte dell'abrogazione dell'art.79, I co. l. n.392/78, per le pagina 5 di 7 locazioni ad uso abitativo, da parte dell'art.14 l. n.431/98 (dovendosi osservare che i precedenti di legittimità di segno contrario attengono infatti ad ipotesi di contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della l. n.431/98, sottoposti alla regola della nullità di ogni clausola che attribuisse al locatore un vantaggio oltre al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore).
L'obbligazione assunta dal tuttavia, è circoscritta alla imbiancatura delle Pt_1
pareti, e non dà certamente diritto al locatore di pretendere la pittura degli infissi e degli arredi di cui al preventivo prodotto: adeguata alla mera tinteggiatura delle parti murarie, invece, è il costo di Euro 5.119,00, che significativamente la aveva in prima battuta richiesto al a tale titolo. Per_1 Pt_1
Conclusivamente, stimato in Euro 6.519,00 il risarcimento dovuto dal per Pt_1
i danni all'immobile, va riconosciuto il diritto di alla restituzione Parte_4
delle maggiori somme da questa pagate in forza della fideiussione escussa, oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284 co.4 c.c. dalla domanda giudiziale al saldo.
L'appello incidentale è poi infondato. Pacificamente l'immobile è stato riconsegnato il 31.5.2021, con accettazione da parte del locatore, cosicché a giustificare la pretesa di questo di trattenere i canoni percepiti in via anticipata per i successivi mesi di giugno e luglio 2021 non potrebbe valere il principio
(desumibile dall'art.1590 c.c.) secondo cui “allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591
c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto”
(Cass. n.39179/21). Come sopra evidenziato, d'altronde, gli interventi necessari per la completa rimessione in pristino dei locali erano di modesta entità e tali da pagina 6 di 7 essere ragionevolmente preventivati come necessari prima di poter utilizzare la cosa locata (direttamente o con cessione a terzi) anche solo per la piccola manutenzione.
L'esito della lite, che ha visto la soccombenza reciproca delle parti, giustifica l'integrale compensazione delle spese processuali.


PQM


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sugli appelli proposti avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 6790/2024, pubblicata in data 5/7/2024, in parziale accoglimento dell'appello principale, e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata che nel resto conferma, così provvede:
- determina in € 6.519,00 la somma dovuta dal conduttore a titolo di risarcimento per i danni arrecati all'immobile e, conseguentemente, condanna CP_2
ed a restituire all'appellante le maggiori somme
[...] CP_3
ricevute da n forza della fideiussione escussa, Controparte_1
oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284 co.4 c.c. dalla domanda giudiziale al saldo;

- rigetta l'appello incidentale;

- compensa integralmente tra le parti le spese del grado;
dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R.
n. 115/2002, art. 13 c. 1quater.
Così deciso, in Milano il 10/09/2025.
Il Consigliere est. dr.ssa Maura Barberis Il Presidente dr. Roberto Aponte
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