REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SECONDA CIVILE così composta: NE EL de COURTELARY Presidente Marina TUCCI Consigliere Mario MONTANARO Consigliere rel. riunita in camera di consiglio ha pronunciato la seguente S E N T E N Z A nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 6101 del ruolo gene- rale degli affari contenziosi dell'anno 2023, decisa ai sensi degli artt. 281- sexies e 350-bis c.p.c. all'udienza del giorno 21.7.2025 tra (cod. fisc.: ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Parte_2
Roma, via Antonio Gramsci n. 20, presso lo studio dell'avv. Maria Cacciapa- glia (cod. fisc. ), che la rappresenta e difende per CodiceFiscale_1 procura rilasciata su foglio separato e da intendersi apposta in calce all'atto di citazione in appello;

-appellante – appellata in via incidentale- e
(cod. Controparte_1 fisc.: ), in persona del curatore, dott. , eletti- P.IVA_2 Persona_1 vamente domiciliato in Roma, via degli Artificieri n. 8, presso lo studio dell'avv. Maria Concetta Olivieri (cod. fisc.: ), che lo CodiceFiscale_2 rappresenta e difende per procura alle liti su foglio separato e da intendersi apposta in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello, giusta autorizzazione del g.d. del 16.1.2024, in atti;
(parte ammessa al patrocinio a spese dello Stato)
-appellato – appellante in via incidentale-
OGGETTO: azione revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c. CONCLUSIONI DELLE PARTI per “Piaccia alla Ecc.ma Corte di Appello adita, disattesa Parte_1 ogni avversa istanza e deduzione, per tutto quanto sopra esposto ed in ac- coglimento del presente appello, riformare in parte qua la sentenza N. 15478/2023 emessa dal Tribunale di Roma nella persona del Giudice Unico Dott.ssa Barbara Perna, pubblicata il 27.10.2023 e notificata in data 30.10.2023, nella causa civile di primo grado, incardinata dal
[...]
ed iscritta al n. Controparte_2
70771 del Ruolo Generale dell'anno 2019 del predetto Tribunale Civile di Roma, e, per l'effetto, accogliere le conclusioni avanzate in prime cure dall'appellante in merito al capo di sentenza impugnato che qui si riportano per quanto argomentato in atto:
'Accertare e dichiarare che nessun inadempimento può essere addebitato alla società in merito all'atto di compravendita del Parte_1
18.5.2016 redatto per Notaio rep.80927, racc. 34162 Persona_2
(avente ad oggetto i seguenti immobili a) locale ad uso commerciale, facente parte di un fabbricato sviluppantesi al piano terra ed al piano primo, e pre- cisamente il locale commerciale posto al piano terra della superficie catastale di circa 125 mq, composto da un unico grande vano, due servizi igienici e locali accessori, con annessa corte di pertinenza esclusiva attraverso la quale accede direttamente da via Casilina, confinante con detta via, corte comune a tutti i fabbricati per due lati e vano scala di accesso al locale posto al piano terra del medesimo fabbricato, locale commerciale, censito al Catasto Fab- bricati del Comune di Roma, al foglio 1035, Num, 1178, sub 1, z.c. 6, cat. C/1, cl. 8, mq 125, sup. cat. tot. 226, rendita € 3.021,27; b) intero fabbricato sviluppantesi al piano terra e al primo piano costituito da due unità immobi- liari (una per piano) e internamente distribuito su: b.1) locale ad uso com- merciale, della superficie catastale di circa 75 mq, composto da due vani per la vendita, ripostiglio, bagno e magazzino, avente accesso solo dall'esterno, con annessa piccola corte di pertinenza esclusiva, confinante con corte c, locale commerciale, ingresso e vano scala di accesso all'unità abitativa posta al piano primo, salvo altri;
b.2) appartamento uso abitativo al piano primo, con accesso mercé scala dipartentesi da un vano al piano terra, composto da soggiorno con angolo cottura, disimpegno, tre camere, bagno e piccolo terrazzo a livello, confinante con distacco verso il giardino di pertinenza del 2 locale commerciale al piano terra, locale al piano primo distinto al Foglio 1035, Num. 1178, Sub 2, distacco verso la corte comune, salvo altri. Detto fabbricato è censito al Catasto Fabbricati di Roma, al foglio 1035, num. 596,
- sub 503, z.c. 6, cat. C/1, classe 8, mq 75, sup. cat. tot. 100, rendita € 1.812,76 (il locale commerciale), giusta denuncia di variazione per attribu- zione corte, ampliamento, variazione spazi interni e cambio della destina- zione (da D/8 a C/1) presentata in data 21.11.2013 prot. N. RM1178694;
- sub 504, z.c. 6, categoria A/4, classe 5, vani 4,5, sup. cat. tot. 92 escluse aree scoperte mq. 90, rendita catastale € 429,95 (l'appartamento) giusta denuncia di variazione per ampliamento e diversa distribuzione degli spazi interni presentata in data 21.11.2013 prot. N. RM1178818) e per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, rigettare la domanda formulata in via subordinata da parte attrice di risoluzione del contratto per inadempimento in quanto destituita di ogni fondamento sia in fatto che in diritto'.
Con vittoria di spese ed onorari, oltre rimborso forfetario, IVA e CPA come per legge per entrambi i gradi di giudizio”; per : “chiede Controparte_1
In via principale, che l'appello proposto d venga dichia- Parte_1 rato inammissibile (e/o improcedibile) e comunque nel merito venga integral- mente rigettato, con conseguente conferma della sentenza del Tribunale di Roma n. 15478 / 2023;
In via subordinata, nella denegata ipotesi in cui la Corte di Appello dovesse condividere il gravame avversario, che venga accolto l'appello incidentale condizionato proposto da , con la conseguente riforma della sen- CP_1 tenza del Tribunale di Roma n. 15478_2023 nel capo in cui ha rigettato la inefficacia ex art. 66 l.f. e 2901 c.c. dell'atto di cessione del 18 maggio 2016 a rogito del Notai - rep. 80927 – raccolta 34162, e, di Persona_2 conseguenza venga accolta la domanda principale formulata in primo grado da che di seguito si trascrive integralmente: CP_1
'1.0) accertare e dichiarare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2901 e ss. c.c. e dell'art. 66 l.f., nei confronti del Fallimento attore, l'inefficacia dell'atto di compravendita del 18 maggio 2016 a firma del notaio Persona_2
(repertorio 80927 - raccolta 34162), registrato a Tivoli il 14.6.2016 al n. 3604 di formalità e trascritto il 15.6.2016 all'Agenzia delle entrate di Roma,
3 1 (registro part. 46558, registro generale 68047), mediante il quale la so- cietà ha ceduto a i seguenti Controparte_3 Parte_1 beni immobili (così descritti nell'atto di trasferimento):
a) locale ad uso commerciale, facente parte di un fabbricato sviluppantesi al piano terra ed al piano primo, e precisamente il locale commerciale posto al piano terra della superficie catastale di circa 125 mq, composto da un unico grande vano, due servizi igienici e locali accessori, con annessa corte di per- tinenza esclusiva attraverso la quale accede direttamente da via Casilina, confinante con detta via, corte comune a tutti i fabbricati per due lati e vano scala di accesso al locale posto al piano terra del medesimo fabbricato, locale commerciale, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Roma, al foglio 1035, Num, 1178, sub 1, z.c. 6, cat. C/1, cl. 8, mq 125, sup. cat. tot. 226, rendita € 3.021,27;
b) intero fabbricato sviluppantesi al piano terra e al primo piano costituito da due unità immobiliari (una per piano) e internamente distribuito su:
b.1) locale ad uso commerciale, della superficie catastale di circa 75 mq, composto da due vani per la vendita, ripostiglio, bagno e magazzino, avente accesso solo dall'esterno, con annessa piccola corte di pertinenza esclusiva, confinante con corte c, locale commerciale, ingresso e vano scala di accesso all'unità abitativa posta al piano primo, salvo altri;

b.2) appartamento uso abitativo al piano primo, con accesso mercé scala dipartentesi da un vano al piano terra, composto da soggiorno con angolo cottura, disimpegno, tre camere, bagno e piccolo terrazzo a livello, confi- nante con distacco verso il giardino di pertinenza del locale commerciale al piano terra, locale al piano primo distinto al Foglio 1035, Num. 1178, Sub 2, distacco verso la corte comune, salvo altri.
Detto fabbricato è censito al Catasto Fabbricati di Roma, al foglio 1035, num. 596,
- sub 503, z.c. 6, cat. C/1, classe 8, mq 75, sup. cat. tot. 100, rendita € 1.812,76 (il locale commerciale), giusta denuncia di variazione per attribu- zione corte, ampliamento, variazione spazi interni e cambio della destina- zione (da D/8 a C/1) presentata in data 21.11.2013 prot. N. RM1178694;
- sub 504, z.c. 6, categoria A/4, classe 5, vani 4,5, sup. cat. tot. 92 escluse aree scoperte mq. 90, rendita catastale € 429,95 (l'appartamento) giusta 4 denuncia di variazione per ampliamento e diversa distribuzione degli spazi interni presentata in data 21.11.2013 prot. N. RM1178818;
1.1) di conseguenza e per l'effetto, dichiarare inopponibile, nei confronti dei creditori de , e per essi de attore, l'atto di compraven- CP_1 CP_1 dita del 18.5.2016, registrato il 14.6.2016, fra Controparte_1
(parte venditrice) e (parte acquirente), condannando Parte_1 quest'ultima a mettere a disposizione e quindi a restituire e per essa CP_4
a , gli immobili oggetto del trasferimento revocando;
CP_1
1.2) sempre per l'effetto, ordinare al competente Conservatore l'annotazione dell'emananda sentenza, ai sensi dell'art. 2655 c.c., con esonero di respon- sabilità al riguardo;

1.3) nel caso in cui gli immobili oggetto dell'atto revocando non possano essere restituiti al fallimento ai fini dell'azione espropriativa concorsuale e della sua custodia, condannare a corrispondere al Parte_1 Pt_3
attore la somma equivalente al valore dei beni, come accertata in
[...] corso di causa';
In via di ulteriore subordine, sia accolta la seconda domanda subordinata formulata in primo grado da , rimasta assorbita dall'accoglimento CP_1 della prima domanda gradata e, quindi, accertato il valore effettivo/di mer- cato di tutti beni immobili oggetto di trasferimento con l'atto del 18.5.2016, sia condannata a versare al fallimento attore la differenza Parte_1 tra il prezzo convenuto nell'atto di cessione (€ 270.000,00) e il valore reale e/o di mercato dei tre immobili ceduti pari a € 620.000,00 o al diverso valore che risulterà in corso di causa, condannando altresì la medesima
[...]
a versare in favore del fallimento attore anche l'ulteriore Parte_4 importo di € 124.253,46, pari alla parte del prezzo di cessione non pagato e che avrebbe dovuto essere versato mediante accollo delle rate di mutuo a scadere in favore de (or Controparte_5 Controparte_6
). Il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria.
[...]
In via istruttoria, si opus sit, si rinnova la richiesta disattesa in primo grado e riformulata anche in sede di precisazione delle conclusioni, affinché venga disposta CTU al fine di accertare il valore effettivo dei tre immobili ceduti da con l'atto del 18.5.2016. CP_4
5 Si chiede, altresì, che venga dichiarata inammissibile e/o improcedibile e co- munque venga rigettata la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
Con riserva di esame delle eventuali ulteriori difese avversarie.
Con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio”.
FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione notificato in data 6.11.2019, il
[...]
ha convenuto in giudizio innanzi al Tri- Controparte_1 bunale di Roma la chiedendo che venisse accertata e Parte_1 dichiarata l'inefficacia ex artt. 2901 c.c. e 66 l.fall. del contratto di compra- vendita di immobili stipulato dalla società in bonis in data 18.5.2016 a ro- gito del notaio di Guidonia Montecelio (rep. 80927; rac- Persona_2 colta 34162). A sostegno di tale domanda la Curatela ha allegato che:
- con sentenza n. 420/2018 del 22.5.2018 il Tribunale di Roma - Sezione fallimentare ha dichiarato il fallimento della Controparte_1
;
[...]
- con atto a rogito del notaio di Roma del 19.12.2013, la Persona_3 acquistò dalla tre im- Controparte_1 CP_7 Parte_5 mobili siti in Roma, aventi accesso dai numeri civici 1942 e 1944 di via
Casilina, e nello specifico: i) locale ad uso commerciale censito al Catasto Fabbricati del Comune di Roma, foglio 1035, part. 1178, sub. 1, z.c. 6, cat. C/1, classe 8, mq 125, rendita 3.021,27; ii) locale ad uso commerciale cen- sito al Catasto Fabbricati del Comune di Roma, foglio 1035, part. 596, sub, z.c. 6, cat. C/1, classe 8, mq 75, rendita 1.812,76; iii) appartamento ad uso abitativo censito al Catasto Fabbricati del Comune di Roma, foglio 1035, art. 596, sub. 504, z.c. 6, cat. a/4, classe 5, vani 4,5, rendita catastale € 429,95;
- per l'acquisto degli immobili sopra descritti venne pattuito il prezzo com- plessivo di € 340.000,00, che venne pagato come segue: quanto ad €
182.500,00, la parte venditrice dichiarò di avere ricevuto l'importo in data anteriore alla stipula del contratto di compravendita;
quanto ad € 56.681,86, mediante bonifico bancario ad estinzione del mutuo gravante su alcuni degli immobili acquistati;
quanto alla residua somma di € 117.818,14, senza decorrenza degli interessi, per una parte mediante mutuo bancario,
6 per l'altra mediante somme che la deteneva in Controparte_1 giacenza presso il Controparte_5
- nella medesima data del 19.12.2013, con atto a rogito del notaio
[...] di Roma, il concesse alla Persona_4 Controparte_5 CP_1 un mutuo fondiario per la somma di € 160.000,00, da rimborsare
[...] in n. 144 rate mensili di importo unitario pari ad € 1.515,63, garantito da ipoteca iscritta sui suddetti immobili;

- con successivo atto pubblico a rogito del notaio di Gui- Persona_2 donia Montecelio in data 18.5.2016 la vendette Controparte_1 alla gli stessi immobili di cui all'atto pubblico di compra- Parte_1 vendita del 19.12.2013 al prezzo complessivo pari ad € 270.000,00, i quali vennero pagato come segue: quanto a € 133.582,00, mediante consegna di cinque assegni bancari;
quanto a € 136.418,00, mediante accollo del debito residuo in linea capitale del mutuo concesso dalla Controparte_5 alla in data 19.12.2013;
[...] Controparte_1
- la parte acquirente venne immediatamente immessa nel possesso di tutti gli immobili;

- la confermò la garanzia ipotecaria concessa alla Controparte_1 con l'atto pubblico di mutuo del 19.12.2013 e, Controparte_5 salvo il buon esito dell'accollo, dichiarò di non avere nulla a pretendere dalla in adempimento del contratto di compravendita stipulato, Parte_1 rinunciando così ad ogni diritto di ipoteca legale sugli immobili venduti.
La Curatela attrice ha quindi dedotto, quanto alla sussistenza dei presupposti perché fosse dichiarata l'inefficacia ai sensi degli artt. 2901 c.c. e 66 l.fall. dell'atto pubblico di compravendita del 18.5.2016, che:
- la cessione degli immobili oggetto di tale atto pubblico avvenne ad un prezzo inferiore rispetto all'effettivo valore di mercato degli stessi, come ri- sulterebbe da due elaborati peritali, uno di Banca dell'Etruria e del CP_5
e l'altro di che avevano evidenziato valori di
[...] Controparte_5 mercato degli immobili in questione ben più alti rispetto ai prezzi pattuiti
(segnatamente, la prima pari ad € 550.000,00 e la seconda pari ad € 688.687,00);
- con la compravendita del 18.5.2016 la dismise Controparte_1
l'unico complesso immobiliare facente capo alla stessa al solo scopo di 7 spogliarsi di tutti i propri beni, risultando dallo stato passivo del Fallimento della stessa come vi fossero debiti anteriori all'atto revocando;

- quanto all'elemento psicologico in capo al terzo contraente, la società ac- quirente non avrebbe potuto non sapere dello stato di decozione della ven- ditrice, in quanto, nell'ambito delle ordinarie indagini preliminari all'acquisto, ben avrebbe potuto verificare come l'ultimo bilancio depositato dalla società risalisse al 31.12.2013;
- la vendita dei beni venne formalizzata in data 18.5.2016 e la società ac- quirente, la venne costituita l'8.4.2016, quindi circa un Parte_1 mese prima dell'atto di cessione, dovendosi ritenere allora che venne costi- tuita al solo scopo di rendersi acquirente degli immobili oggetto di causa, tanto che assunse quale denominazione sociale quella dell'indirizzo in cui insiste il complesso immobiliare oggetto di cessione, dove peraltro fissò la propria sede legale;

- il contratto di compravendita del 18.5.2016 non solo alterò in senso peg- giorativo la garanzia patrimoniale per i creditori della società poi fallita, ma determinò anche la permanenza in capo alla venditrice della garanzia ipote- caria, senza peraltro determinare la liberazione della Controparte_1 dall'obbligazione di corrispondere le rate del mutuo e non adempiendo
[...] peraltro alla stessa.
Proprio con riferimento a tale ultima circostanza, in via subordinata la Cura- tela ha chiesto al Tribunale di Roma di dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita del 18.5.2016, deducendo che:
- la ha provveduto al pagamento soltanto di alcune delle Parte_1 rate di mutuo, tanto che in data 16.5.2018 la CP_6 Controparte_6
(subentrata al comunicò alla
[...] Controparte_5 CP_1 la revoca dei fidi accordati, intimando alla stessa (e alla garante
[...]
il pagamento del debito di € 123.644,94; Parte_6
- la ha chiesto di essere ammessa al passivo Controparte_6 del ed è stata Controparte_1 ammessa con riserva, condizionatamente all'esito positivo dell'azione propo- sta dalla Curatela per il recupero degli immobili oggetto del presente giudi- zio.
8 In via ulteriormente subordinata, la Curatela ha chiesto la condanna della al pagamento in favore del della differenza tra Parte_1 CP_1 il prezzo convenuto e il valore reale di mercato dei beni ceduti (stimato pari ad € 620.000,00); e, sempre in via ulteriormente subordinata, ha chiesto altresì la condanna della convenuta al versamento in favore della fallita dell'importo di € 124.253,46, pari alla parte del prezzo di cessione non pagato.
Si è costituita nel giudizio di primo grado la che ha dato Parte_1 atto, preliminarmente, della pendenza di analogo giudizio avente ad oggetto la revocatoria ordinaria dell'atto dispositivo in questione, incardinato da un creditore e socio della fallita, la iscritto al n. 54794 Parte_6 del r.g.a.c. dell'anno 2016 del Tribunale di Roma;
e, nel merito, ha eviden- ziato che:
- con l'atto di compravendita del 18.5.2016 non vi sarebbe stato alcuno spossessamento da parte della società poi fallita del proprio patrimonio in quanto, contestualmente alla vendita alla degli immobili Parte_1 oggetto di causa, la acquistò dalla S.E.A.F. Co- Controparte_1 struzioni s.r.l. la piena proprietà di due appartamenti, siti nel Comune di Gui- donia Montecelio (RM), al prezzo complessivo di € 271.617,50;
- il prezzo di vendita pagato dalla pari ad € 270.000,00, Parte_1 corrispondeva al valore di mercato dei beni, come risultante dai valori dell'O.M.I., evidenziando come, peraltro, tale importo fosse simile al prezzo di € 340.000,00 pagato nel 2013 dalla Controparte_1
- l'insussistenza dei presupposti dell'azione revocatoria, non avendo la
[...]
provato che l'atto di compravendita in data 18.5.2016 avesse inciso Pt_7 sullo stato di insolvenza (eventus damni) e che sussistesse la scientia damni del debitore e il consilium fraudis del terzo;

- quanto alla domanda di risoluzione del contratto, proposta in via subordi- nata dalla Curatela, ha ammesso il pagamento soltanto di alcune delle rate di mutuo, precisando come il pagamento parziale delle stesse fosse da im- putare a problemi di natura societaria che avevano visto coinvolti i legali rappresentati della società conduttrice (sottoposti dal Tribunale di Roma a misura di prevenzione);

9 - l'omessa comunicazione alla Banca mutuante dell'accollo del mutuo stipu- lato in data 19.12.2013 era da imputare alla in Controparte_1 quanto la con comunicazione del 21.7.2016, comunicò Parte_1 alla Banca l'avvenuto acquisto e l'accollo del mutuo;

- la Banca mutuante era conoscenza dell'accollo, come provato peraltro dalla copiosa corrispondenza intercorsa tra la e l'istituto di Parte_1 credito, il quale, nell'ambito della stessa, l'ha qualificata come società accol- lante e, peraltro, in detta qualità le ha notificato atto di precetto;

- la domanda di risoluzione del contratto non poteva trovare comunque ac- coglimento, ritenuto che la non poteva Controparte_6 avanzare alcuna pretesa nei confronti del attese le garanzie ipo- CP_1 tecarie sugli immobili.
Con sentenza n. 15478/2023 del 27.10.2023 il Tribunale di Roma, in com- posizione monocratica, ha così statuito:
“❖ rigetta la domanda principale di parte attrice volta alla dichiarazione di inefficacia ex art. 66 l.f. e 2901 c.c. dell'atto di cessione del 18 maggio 2016 a rogito del Notai – rep. 80927 – raccolta 34162; Persona_2
❖ accoglie la domanda proposta in via subordinata da parte attrice e di- chiara la risoluzione del contratto stipulato con atto pubblico del 18.5.2016
- registrato in Tivoli in data 14.6.2016, trascritto il 15.6.2016 all'Agenzia delle entrate di Roma, 1 (registro part. 46558, registro generale 68047 - a rogito del notaio , intercorso tra Persona_2 Controparte_1
e con tutte le conseguenze di legge, e per l'effetto
[...] Parte_1 condanna l alla restituzione degli immobili di cui al pre- Parte_1 detto atto di cessione;

❖ ordina al competente Conservatore l'annotazione dell'emananda sen- tenza, ai sensi dell'art. 2655 c.c., con esonero di responsabilità al riguardo;

❖ condanna la società in p.d.L.r.p.t., alla refusione delle Parte_1 spese di lite in favore dell'Erario, essendo i Controparte_1
in p.d.C.p.t. ammesso al beneficio del gratuito patrocinio,
[...] che liquida in complessivi € 11.229,00 oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge”.
10 Avverso la suddetta decisione ha proposto appello la Parte_1 svolgendo le censure riportate di seguito e concludendo come in epigrafe.
Si è costituita nel presente grado di giudizio il
[...]
, che ha contestato la fondatezza delle cen- Controparte_1 sure svolte dall'appellante, concludendo per il rigetto dell'impugnazione e, nel caso di accoglimento della stessa, ha svolto appello incidentale condizio- nato, con cui ha censurato la sentenza di primo grado laddove ha disatteso la domanda principale di revocatoria ordinaria, ai sensi degli artt. 2901 c.c. e 66 l.fall.

2. Parte appellante censura la sentenza di primo grado deducendo, in primo luogo, che la liberazione della dall'adempimento Controparte_1 verso la (oggi ci Controparte_8 Controparte_6 sarebbe stata, in realtà, tanto che l'istituto di credito mutuante, in più occa- sioni, avrebbe qualificato la come accollante e avrebbe Parte_1 rivolto comunicazioni e intrattenuto rapporti direttamente con l'odierna ap- pellante. E che, pertanto, la società fallita sarebbe ormai liberata dalla sua obbligazione di restituzione di quanto mutuato alla Banca.
La censura non è fondata.

2.1. Il Tribunale di Roma ha accolto la domanda di risoluzione del contratto di compravendita stipulato in data 18.5.2016 tra la società fallita e la
[...]
proposta, in via subordinata, dal attore, sulla base Parte_8 CP_1 di due circostanze ritenute pacifiche: i) l'inadempimento della società conve- nuta (odierna appellante) all'obbligazione di pagamento del prezzo;
ii) la mancanza di una comunicazione con efficacia liberatoria rivolta dalla Banca mutuante a seguito dell'accollo.
In merito alla prima circostanza, è la stessa che, con la Parte_1 propria comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di primo grado (v. pagg. 16 e 17), ha dichiarato di essersi trovata nell'impossibilità di pagare in via integrale la parte del prezzo di cessione degli immobili, quella che doveva essere corrisposta mediante versamento delle rate del mutuo stipu- lato dalla con la in data Controparte_1 Controparte_5
19.12.2013.
In particolare, la società convenuta ha quantificato in € 123.644,94 (di cui
€ 1.858,61 per saldo di conto) la parte del prezzo non pagata, allegando di 11 avere corrisposto soltanto alcune rate del mutuo. Questo trova riscontro nell'ammissione al passivo del Controparte_1
per la somma di €
[...] Controparte_6
124.253,00 (v. doc. n. 10 del fascicolo di parte appellata – primo grado di giudizio).
Come ha ritenuto il giudice di prime cure, deve ritenersi quindi pacifico come non sia stato versato dall'odierna appellante oltre il 45% del prezzo di ven- dita degli immobili di proprietà della società fallita.

2.2. Con riguardo alla seconda circostanza ritenuta pacifica dal Tribunale di Roma, vale a dire l'assenza di un'espressa dichiarazione da parte della
[...] di liberazione in favore dell'accollata (la Controparte_8 CP_1
, nel caso in esame non viene in rilievo – come ha ritenuto il
[...] giudice di prime cure – la mancanza di una (dichiarazione di) volontà espressa ed inequivoca di liberazione proveniente dal creditore, avuto ri- guardo all'accordo intervenuto tra le parti del contratto di compravendita del
18.5.2016 e all'adesione allo stesso da parte della Controparte_8
L'art. 1273 c.c. precisa, al co. 2, che l'adesione del creditore all'accollo im- porta la liberazione del debitore originario “solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di libe- rarlo”. E aggiunge, al co. 3, che “Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido con il terzo”.
Perché si verifichi una modifica del soggetto obbligato all'adempimento della prestazione, l'art. 1273, co. 2, c.c. prevede, dunque, che la liberazione o sia dichiarata in modo espresso dal creditore o costituisca condizione esplicita della stipulazione, così che il creditore possa o no aderire all'accollo.
L'adesione alla convenzione di accollo e la liberazione del debitore originario sono, però, due momenti distinti e non sovrapponibili. Il secondo presup- pone il primo, mentre questo non implica di necessità il secondo.
L'adesione del creditore determina che l'accollo abbia efficacia “esterna”, così che il creditore – che non diventa parte del negozio – acquista, però, irrevocabilmente il diritto alla solutio esercitabile nei confronti dell'accol- lante, senza liberare il debitore originario dalla sua prestazione, a cui con l'adesione si aggiunge quella dell'accollante, per cui i due diventano obbli- gati in solido (art. 1273, co. 3, c.c.). La liberazione del debitore, invece, 12 implica che il creditore che aderisce all'accollo accetti anche che la presta- zione venga eseguita solo e unicamente dall'accollante.

2.3. L'atto pubblico di compravendita in data 18.5.2016, all'art. 6, preve- deva che “la parte acquirente (…) Dichiara (…) di ben conoscere ed accettare tutte le clausole, patti, condizioni di cui al predetto contratto di mutuo, ob- bligandosi al pagamento delle mensilità a decorrere da quella scadente il 10 giugno 2016, sino alla totale estinzione delle quote di mutuo accollate, eso- nerando la parte venditrice da ogni responsabilità al riguardo, ed impegnan- dosi a notificare copia autentica del presente atto all'Istituto mutuante a tutti gli effetti di legge” (v. doc. n. 5 del fascicolo di parte appellata – primo grado di giudizio).
Con la dichiarazione di esonero della parte venditrice “da ogni responsabilità al riguardo”, e quindi – si deve ritenere – con riguardo all'obbligazione as- sunta dalla di pagare le rate del mutuo a partire Controparte_1 da quella con scadenza il 10.6.2016, la ha inteso liberare Parte_1 la debitrice (la società fallita) dall'obbligazione nei confronti della creditrice (la . Controparte_5
Questo si deve ritenere anche in ragione dell'ulteriore previsione, contenuta sempre nell'art. 6 dell'atto pubblico del 18.5.2016, secondo cui “In ordine al mutuo sopra accollato, in riferimento a quanto disposto dall'art. 1275 c.c., la società veditrice conferma, per quanto occorrer possa, la garanzia ipote- caria a suo tempo prestato nei confronti della Banca”. Nel caso la liberazione dell'accollata non fosse stata pattuita, non avrebbe avuto alcun senso la di- chiarazione da parte di questa di confermare la garanzia ipotecaria rilasciata in favore della Banca mutuante.

2.4. Nel caso in esame, la Banca mutuante ha aderito all'accordo di accollo tra le parti, come ha dedotto parte appellante.
Sebbene non vi sia stata una dichiarazione esplicita in tale senso, l'adesione della all'accollo del debito della Controparte_5 CP_1 si deve ritenere sussistente in quanto non solo nella corrispon-
[...] denza intercorsa tra tali parti la mutuante ha ritenuto in modo non equivoco la come obbligata al pagamento delle rate di mutuo in- Parte_1 solute (v. doc. B allegato alla memoria ex art. 183, co. 6, n. 2 c.p.c. del fascicolo di parte appellante – primo grado di precetto).
13 Soprattutto, la ha notificato alla Controparte_6 [...] atto di precetto in data 31.1.2020 per il pagamento per il paga- Parte_1 mento del residuo credito di € 124.253,46 nascente dal contratto di mutuo stipulato in data 19.12.2013 con la società fallita. In tale atto espressamente viene dato atto dell'accollo da parte della del credito in Parte_1 questione (v. doc. C allegato alla memoria ex art. 183, co. 6, n. 2 c.p.c. del fascicolo di parte appellante – primo grado di precetto).
Ciò nondimeno, il comma 2 dell'art. 1273 c.c. stabilisce che, in caso di ac- collo, l'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario sol- tanto se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il credi- tore dichiara espressamente di liberarlo. Diversamente, come dispone il suc- cessivo comma 3 della stessa disposizione, vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido con il terzo.
Nel caso in esame, non solo non è stato allegato dalla Parte_1 ma neanche è possibile ritenere alla luce di quanto pattuito con l'atto pub- blico del 18.5.2016, che la liberazione del debitore costituisse condizione espressa della stipula del contratto di compravendita. In particolare, nel con- tratto di compravendita tra la e la Controparte_1 Parte_1 si prevede sì - con la locuzione di cui è detto sopra - la liberazione della
[...] venditrice dalle obbligazioni nascenti dal contratto di mutuo, che l'acquirente si è accollata, ma non anche che questa sia condizione dello stesso (e, quindi, del disposto trasferimento immobiliare).

2.5. Alla luce di tutto quanto sopra esposto, è conferente il richiamo nella motivazione della sentenza appellata al “consolidato orientamento della Corte di Cassazione, [secondo cui] l'accollo può avere efficacia liberatoria per l'originario debitore quando il creditore esprima in tal senso una volontà espressa ed inequivoca, in mancanza della quale tale debitore – non poten- dosi ritenere liberato – conserva l'interesse ad agire nei confronti dell'accol- lante, per l'inadempimento delle obbligazioni da questi assunte, per l'effetto dell'accollo, nei confronti del terzo debitore (Corte di Cass., sez. 2, n. 14780 del 24 giugno 2009 – [Rv. 608689 -01]; Corte di Cass. n. 9835/1994; Corte di Cass. n. 848/2002)”.
Non merita censura, allora, la decisione impugnata laddove il Tribunale di Roma ha ritenuto che, “in mancanza di una manifestazione di volontà
14 espressa ed inequivoca volta a liberare l'originario debitore [l'adesione del creditore] comporta unicamente, in funzione rafforzativa del credito, l'effetto di degradare l'obbligazione di costui a sussidiaria ed il conseguente onere del creditore di chiedere preventivamente l'adempimento dell'accollante”. Con la conseguenza che, “in mancanza [di un'espressa dichiarazione del cre- ditore] tale debitore – non potendosi ritenere liberato – conserva l'interesse ad agire nei confronti dell'accollante, per l'inadempimento delle obbligazioni da questi assunte, per l'effetto dell'accollo, nei confronti del terzo debitore”.

3. Parte appellante censura la sentenza di primo grado anche perché il giu- dice di primo grado non avrebbe valutato come la mancata liberazione della società fallita sia stata determinata dal fatto, dedotto dalla convenuta nel giudizio di primo grado, che la non abbia infor- Controparte_1 mato la Banca mutuante circa la sopraggiunta convezione di accollo, poiché non sarebbe stata sufficiente la comunicazione da parte dall'accollante, espressamente prevista dall'art. 6 dell'atto pubblico in data 18.5.2016 e, peraltro, pacificamente non effettuata dalla Parte_1

3.1. Come si è detto sopra, con dell'atto di compravendita del 18.5.2016, e segnatamente dell'art. 6, la assunse l'impegno di comu- Parte_1 nicare alla Banca mutuante l'accordo di accollo intercorso con la
[...]
Tale comunicazione era funzionale – con tutta evidenza – a Controparte_1
“provocare” un'adesione all'accollo da parte della Controparte_5 adesione che però vi è stata, come si è detto sopra, non anche a determinare la liberazione dell'accollata. Questa non solo non poteva conseguire alla mera comunicazione dell'accordo di accollo liberatorio, ma – come si è detto sopra – neanche all'adesione della Banca in mancanza di espressa previsione nell'atto pubblico in data 18.5.2016 che la liberazione fosse una condizione essenziale dell'accordo stesso.
Neanche è allora possibile sostenere – come fa l'odierna appellante – che la mancata comunicazione da parte della società fallita alla Controparte_8
in base a quanto previsto dal contratto di mutuo, dell'avvenuto accollo
[...] da parte dell'odierna appellante, abbia determinato la mancata liberazione della debitrice mutuataria. La funzione della previsione di cui all'art. 11, co. 1, lett. d) del contratto di mutuo neanche era quella di consentire l'adesione della mutuante alla convenzione di accollo, come quella di cui era onerata
15 l'odierna appellante, quanto piuttosto mettere al corrente la mutuante del trasferimento degli immobili per l'acquisto dei quali era stato concesso il mutuo e che erano stati concessi a garanzia dello stesso (v. doc. n. 4 del fascicolo di parte appellata – primo grado di giudizio).

3.2. Non essendo imputabile alla società fallita la mancata liberazione dalle obbligazioni nascenti dal contratto di mutuo fondiario stipulato in data 19.12.2013, neanche è possibile ritenere che questo determinerebbe effetti soltanto nei confronti della creditrice (la quale avrebbe allora legittimamente domandato l'ammissione al passivo del , diversamente da quanto CP_1
– contraddittoriamente – dedotto da parte appellante), ma non anche nei confronti della la quale non potrebbe allora essere rite- Parte_1 nuta responsabile per la stessa. Di contro, proprio perché non c'è stata la liberazione della e questa è determinata esclusi- Controparte_1 vamente dalla mancanza di un'espressa dichiarazione della in tale CP_6 senso, gli effetti dell'accollo non si esauriscono all'interno del rapporto di mutuo, ma si riverberano sull'accordo negoziale a monte, intercorso tra la e la società fallita. Parte_1
Si deve ritenere, allora, che, stante l'inadempimento della Parte_1
“all'esito di una infruttuosa richiesta di pagamento avanzata nei confronti della convenuta, la banca ha rivolto le proprie pretese creditorie verso la fallita mediante il deposito di una istanza di insinuazione al passivo della procedura”. Come ha ritenuto il giudice di primo grado, “la conoscenza da parte della banca dell'accollo del mutuo e il riconoscimento effettuato dal medesimo istituto di credito verso la convenuta identificandola quale cietà accollante> non sono sufficienti a liberare il debitore originario”.

4. Parte appellante censura la sentenza emessa dal Tribunale di Roma dedu- cendo, inoltre, che tale giudicante non si sarebbe soffermato sul requisito della “gravità” e avrebbe anche omesso di considerare le complessive ragioni della la quale, se restituisse gli immobili senza alcuna Parte_1 contropartita, si troverebbe esposta al pagamento di circa € 150.000,00, comunque effettuato in favore della Controparte_1
La censura non merita accoglimento.

4.1. In via preliminare, si deve osservare come sia priva di pregio la dedu- zione della Curatela appellata secondo cui la questione della non gravità
16 dell'inadempimento dell'acquirente sia stata sollevata dalla società originaria convenuta per la prima volta nel proporre appello, ed essendo del tutto nuova, sarebbe inammissibile ai sensi dell'art. 345 c.p.c.
La non gravità dell'inadempimento, dedotto quale presupposto della do- manda di risoluzione, non costituisce un'eccezione non rilevabile d'ufficio, essendo queste soltanto quelle nelle quali la manifestazione della volontà della parte sia strutturalmente prevista quale elemento integrativo della fat- tispecie difensiva, ovvero quando singole disposizioni espressamente preve- dano come indispensabile l'iniziativa di parte, dovendosi in ogni altro caso ritenere la rilevabilità d'ufficio dei fatti modificativi, impeditivi o estintivi ri- sultanti dal materiale probatorio legittimamente acquisito (cfr., seppure con riguardo alla sussistenza della gravità dell'inadempimento, peraltro a fronte della domanda volta a conseguire l'accertamento dell'avvenuto recesso, Cass. civ., Sez. II, ord. 8.8.2019, n. 21209; Cass. civ., Sez. VI-2, ord.
13.1.2012, n. 409; Cass. civ., Sez. II, 23.1.1989, n. 398).
Si tratta, dunque, di un'eccezione in senso lato che la Parte_1 avrebbe potuto svolgere nel giudizio di primo grado, e come tale è ammis- sibile anche in appello, essendo sufficiente che i fatti risultino documentati ex actis, in quanto il regime delle eccezioni si pone in funzione del valore primario del processo, costituito dalla giustizia della decisione, che reste- rebbe sviato ove anche le questioni rilevabili d'ufficio fossero subordinate ai limiti preclusivi di allegazione e prova previsti per le eccezioni in senso stretto (cfr. Cass. civ., S.U., 7.5.2013, n. 10531; Cass. civ., Sez. II, ord. 31.10.2018, n. 27998).

4.2. Ciò chiarito, in tema di apprezzamento della gravità dell'inadempimento, ai sensi dell'art. 1455 c.c., il giudice è onerato dall'individuare i parametri sulla base dei quali viene affermato che l'inadempimento non può essere giudicato di scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altro con- traente, sulla scorta di quelle che sono le emergenze di causa. Pertanto, un tale giudizio non può essere espresso in termini meramente astratti (cfr. Cass. civ., Sez. II, ord. 17.5.2024, n. 13784), come ha sostanzialmente fatto il giudice di primo grado.
Con riguardo alla sussistenza del presupposto della non scarsa importanza dell'inadempimento della la motivazione della sentenza Parte_1
17 appellata è dunque effettivamente carente, come deduce parte appellante. A fronte della censura svolta al riguardo, questo giudicante deve allora valu- tare, alla luce delle emergenze del giudizio di primo grado, la sussistenza, nel caso in esame, di tale presupposto per dichiarare la risoluzione del con- tratto di compravendita in data 18.5.2016 e valutare se la decisione al ri- guardo del giudice di primo grado meriti censura.
Ciò ritenuto, dato che la parte di prezzo non pagata dalla Parte_1 supera il 45% del prezzo convenuto, secondo quanto allegato dalla stessa odierna appellante (e come riscontrato dall'ammissione al passivo del Falli-
del credito insinuato dalla , si deve Pt_3 Controparte_6 ritenere sussistente l'importanza dell'inadempimento della società odierna appellante parametrato all'interesse della società fallita a conseguire il paga- mento del prezzo mediante accollo del mutuo dalla stessa contratto in data 19.12.2013. Non si tratta, infatti, di un importo marginale nell'economia del trasferimento immobiliare disposto con il contratto di compravendita in pari data.
Del pari, è del tutto evidente l'interesse del alla risoluzione del CP_1 contratto di compravendita, recuperando dunque all'attivo i beni immobili a suo tempo trasferiti alla non solo in ragione del mancato Parte_1 introito di quanto dovuto, ma anche per la conseguente esposizione al pa- gamento del credito della Banca, già insinuato al passivo fallimentare.

4.3. Quanto, poi, alla deduzione per cui la risoluzione del contratto di com- pravendita in data 18.5.2016 esporrebbe la al paga- Parte_1 mento di circa € 150.000,00, comunque effettuato in favore della
[...]
è di tutta evidenza come, nel caso in esame, non possa Controparte_1 essere disposta la restituzione da parte del di quanto corrisposto CP_1 dalla società odierna appellante in adempimento dell'obbligazione di paga- mento del prezzo degli immobili alienati. Domanda che, infatti, l'odierna ap- pellante neanche ha proposto, ben consapevole che la stessa sarebbe stata inammissibile, stante l'esclusività del rito di ammissione allo stato passivo, ai sensi degli artt. 52 e 93 l.fall., applicabili ratione temporis (cfr. Cass. civ., Sez. I, 31.5.2012, n. 8782; Cass. civ., S.U., 10.12.2004, n. 23077).
Data esecuzione alla sentenza che dispone la restituzione degli immobili compravenduti in conseguenza della dichiarazione di risoluzione dell'atto
18 pubblico di compravendita degli stessi, la potrà chiedere Parte_1 di essere ammessa al passivo del Controparte_1
per un importo pari a quello corrisposto, sia direttamente alla
[...] società fallita sia mediante pagamento delle rate di mutuo, in adempimento dell'obbligazione di pagamento del prezzo assunto con la stipula del con- tratto di mutuo del 18.5.2016.

5. Il rigetto dell'appello principale avverso la pronuncia di risoluzione del contratto stipulato con atto pubblico del 18.5.2016 e di condanna della alla restituzione degli immobili comporta l'assorbimento Parte_1 dell'appello incidentale condizionato proposto dalla Curatela avverso il capo della sentenza di primo grado con cui è stata rigettata la domanda principale volta a conseguire la revocatoria ex artt. 2901 c.c. e 66 l.fall. del medesimo atto.
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liqui- dano nella misura indicata in dispositivo e la condanna a rimborsare le stesse deve essere disposta in favore dell'Erario in quanto la parte vittoriosa è stata ammessa al patrocinio a spese dello Stato con decreto del g.d. (anche) ai sensi dell'art. 144 del d.P.R. 30.5.2002, n. 115 in data 23.11.2018 (v. doc.
n. 1 del fascicolo di parte appellante – primo grado di giudizio).
La Corte deve dare atto, con la presente sentenza, della sussistenza dei pre- supposti di cui all'art. 13, co.

1-quater, del d.P.R. n. 115/2002, introdotto dall'art. 1, co. XVII, della legge 24.12.2012, n. 228.

P.Q.M.

La Corte di appello di Roma, definitivamente pronunciando nella causa indi- cata in epigrafe, ogni altra difesa, eccezione e istanza disattesa, così prov- vede: rigetta l'appello proposto dalla avverso la sentenza n. Parte_1
15478/2023 emessa dal Tribunale di Roma, in composizione monocratica, il 27.10.2023; condanna la a rimborsare all'Erario le spese del presente Parte_1 grado di giudizio, che liquida in € 20.000,00 per compensi, oltre rimborso spese forfetarie (art. 2, co. 2, d.m. 10.3.2014, n. 55), I.VA. (qualora dovuta) e C.P.A. nella misura di legge;

19 dà atto che, per effetto della presente decisione, sussistono i presupposti di cui al primo periodo dell'art. 13, co.

1-quater, del d.P.R. n. 115/2002; manda alla Cancelleria di correggere il codice oggetto della presente causa con il seguente: 102002.
Roma, 21.7.2025
IL GIUDICE EST. IL PRESIDENTE
Mario Montanaro NE Thellung de Courtelary
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