R.G. N. 3588/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE
composta da:
Dott. Alberto Massimo Vigorelli - Presidente
Dott. Anna Mantovani - Consigliera rel
Dott. Francesca Mammone - Consigliera ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile promossa in grado d'appello sub RG 3588/2023
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliato Parte_1 C.F._1 in CORSO DUCA DEGLI ABRUZZI, 6 10128 TORINO presso lo studio dell'avv.
SALUSSOGLIA GIORGIO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti,
APPELLANTE
CONTRO
C.F. ), elettivamente domiciliato in presso NT P.IVA_1 lo studio dell'avv. , che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. FEDI
FABIO ( VIALE AGUGGIARI, 8 21100 VARESE;
C.F._2 [...]
VIALE AGUGGIARI 21100 VARESE;
Parte_2 C.F._3
APPELLATO
Oggetto: Vendita di cose immobili
1

R.G. N. 3588/2023
CONCLUSIONI DELLE PARTI
NELL'INTERESSE DELL' APPELLANTE:
in accoglimento dell'interposto appello e in riforma integrale della sentenza del Tribunale di ST
ZI, Giudice Dott. Nicola Cosentino, n. 725 del 16/5/2023, non notificata, in via principale
• accertata la legittimità del recesso del contratto preliminare 21/7/2016, operato dal IG.
, con comunicazione pec del 27/7/2018, dichiarare tenuta e Parte_1 condannare la a corrispondere al IG. NT Parte_1
l'importo di € 22.000,00, pari al doppio della caparra inizialmente versata ex art.
[...]
1385 c.c., oltre interessi dal dovuto al saldo, per i fatti e motivi di cui in narrativa;
in via subordinata e salvo gravame
• pronunciare la risoluzione del contratto preliminare 21/7/2016 per inadempimento grave imputabile alla CP_1 NT
• in via ulteriormente subordinata, accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione e/o sopravvenuta perdita di efficacia del contratto preliminare 21/7/2016 per i motivi di cui in narrativa;

• per entrambe le ipotesi e per l'effetto, dichiarare tenuta e condannare la
[...]
a restituire al IG. la somma di € 11.000,00 NT Parte_1 oltre interessi dal dovuto al saldo, corrispondente a quanto versato a titolo di caparra confirmatoria, contestualmente alla sottoscrizione del contratto, con ogni consequenziale provvedimento.
In via ulteriormente subordinata e salvo gravame
• per la sola e denegata ipotesi per la quale dovesse essere accertato che la
[...] abbia esercitato un qualche formale recesso dal contratto preliminare per NT cui e' causa, di cui peraltro non vi e' evidenza alcuna, accertare e dichiarare che lo stesso e' stato illegittimo, ingiustificato, inefficace ed in violazione di quanto previsto dall'art. 1385
c.c., come tale inidoneo a consentire alla societa' convenuta di trattenere, indebitamente, la caparra versata dal IG. ; Parte_1
• per l'effetto, dichiarare tenuta e condannare la a corrispondere al NT
IG. l'importo di € 22.000,00, pari al doppio della caparra Parte_1 inizialmente versata ex art. 1385 c.c., oltre interessi dal dovuto al saldo ovvero, in via ulteriormente subordinata, la somma di € 11.000,00 oltre interessi dal dovuto al saldo;
in ogni caso:
• respingere le eccezioni e domande, anche riconvenzionali, formulate dalla
[...] ed accolte dal Tribunale di ST ZI e, in particolare, quella relativa NT alla statuizione di risoluzione giudiziale per inadempimento del contratto preliminare
2 R.G. N. 3588/2023
sottoscritto in data 21/7/2016 tra le parti, e di condanna al risarcimento dei danni, richiesti dalla NT
• respingere le istanze istruttorie e le domande tutte di merito, proposte anche in via di appello incidentale, formulate dalla con la comparsa di NT costituzione in appello 2/5/2024, con ogni consequenziale provvedimento;

• col favore delle spese ed onorari del giudizio di primo grado, ovvero in subordine con compensazione integrale o parziale, e con il favore delle spese del giudizio di appello, il tutto comprensivo di rimborso forfettario 15% spese generali, c.p.a. 4% ed Iva 22%
NELL'INTERESSE DELL' APPELLATO:
Nel merito, rigettare l'appello avversario e le domande e conclusioni tutte con il medesimo formulate. Per l'effetto, confermare la gravata sentenza n. 725/2023 (Repert. n. 1311/23 del
16.05.2023) del Tribunale Ordinario di ST ZI, emessa e pubblicata il 16.05.23.
In via di appello incidentale:
per la denegata e non creduta ipotesi di ritenuta fondatezza, per qualsiasi motivo ed anche solo parziale, dell'avverso gravame e delle domande con il medesimo formulate per la riforma della gravata sentenza in senso favorevole all'appellante, riformare, in parte qua, l'impugnata sentenza, per i motivi svolti in comparsa di costituzione, con accoglimento delle seguenti domande:
“In via preliminare e pregiudiziale, in rito e nel merito:
previ gli occorrenti accertamenti, dichiarare inammissibile, improcedibile, irricevibile ed improponibile l'avverso atto e le relative domande, con conseguente statuizione di suo integrale rigetto e che nulla è dovuto, a qualsivoglia titolo, a parte attrice, essendo il thema decidendum e le avverse domande, per le ragioni ed eccezioni esposte in atti, già coperti da res iudicata, ovvero per assoluta carenza di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c., ovvero ancora per violazione del principio del giusto processo.
Nel merito, in via gradata, anche in via riconvenzionale: previ gli occorrenti accertamenti, dichiarare, in ogni caso e comunque, infondate, in fatto ed in diritto, le avverse domande.
Conseguentemente delibare per il loro integrale rigetto e statuire che nulla è dovuto a qualsivoglia titolo a parte appellante, con statuizione di legittimo trattenimento, a cura della
[...]
dell'importo di euro 11.000,00, a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., CP_1 stante l'inadempimento di controparte ed in forza di recesso dalla qui concludente validamente esercitato già prima del 27.7.2018.
In ogni caso, con il favore delle spese e competenze di ambedue i gradi di giudizio, oltre spese generali (ex art. 2 D.M. n. 55/2014) ed accessori di legge nonché con condanna, ex art. 96, co. 1,
c.p.c., di parte appellante al risarcimento dei danni tutti patiti dalla parte appellata, quantificati nella somma di euro 2.149,21, o nel diverso importo che verrà ritenuto di giustizia, se del caso, anche in via equitativa, ovvero, comunque, ex art. 96, co. 3, c.p.c..
3 R.G. N. 3588/2023
In via istruttoria ove per qualunque ragione dovesse ritenersi di dare ulteriore / nuova / rinnovata istruzione alla causa, si insiste per l'ammissione dei capitoli di prova orale da n.

1. a n. 9 e da n. 15
n. 19, ritrascritti, di cui alla memoria ex art. 183, co. 6, n. 2 c.p.c., depositata telematicamente il
25.6.22, con i testi ivi indicati (da escutersi anche in via delegata, ex art. 203 c.p.c.):
1) Vero che nel mese di maggio dell'anno 2016 il IG. intenzionato ad acquistare i cespiti Pt_1 immobiliari di cui alla planimetria allegata sub doc. 3, fasc. di questa difesa, che si rammostra, nel plesso condominiale denominato “Residenza Belvedere Hanbury” sito in Comune di Bordighera
(IM), via Romana 56, di proprietà della incontrava il Geom. NT CP_2
, presso il di lui studio professionale, in via Vittorio Emanuele II n. 473, sì da
[...] CP_1 acquisire un parere tecnico al riguardo.
2) Vero che nel mese di maggio dell'anno 2016 il IG. (anche insieme al IG. Pt_1 Tes_1
), contattava telefonicamente, a più riprese, la IG.ra (l. rapp. della
[...] Testimone_2
Convenuta) per verificare la disponibilità di quest'ultima a vendere le u.i. di cui al capitolo che precede, che aspirava ad acquistare, nonché per chiedere di poter visionare le stesse.
3) Vero che sempre nel maggio dell'anno 2016 il IG. (insieme al IG. , Pt_1 Tes_1 autorizzato dalla Convenuta, visionava i locali indicati nella planimetria allegata sub doc. 3 di questa difesa, che si rammostra, siti nel plesso “Residenza Belvedere Hanbury”, alla presenza del Geom. e della portinaia, IG.ra quest'ultima in possesso delle chiavi. CP_2 Parte_3
4) Vero che le u.i. di cui al capitolo che precede, visionate nel maggio dell'anno 2016 dal IG.
si trovano ubicate al di sotto dell'appartamento già di sua proprietà, sempre nel plesso Pt_1
“Residenza Belvedere Hanbury”, posseduto a mezzo dell'Immobiliare Cerretum Srl, di cui era A.U.
e socio, come da docc. 32 e 33, fasc. di questa difesa, che si rammostrano.
5) Vero che in data 21.07.2016 IG. si incontrava con la IG.ra (l. rapp. Pt_1 Testimone_2 della Convenuta), in ST ZI, Via Massari, ang. Matteotti 2 (c/o i locali dell'allora MIC Srl) ed ivi concludeva con la stessa il contratto preliminare di cui al doc. 3 di questa difesa, che si rammostra.
6) Vero che il contratto preliminare di cui al doc. 3 di questa difesa, che si rammostra, veniva materialmente predisposto nel suddetto incontro del 21.07.2016, in ST ZI, Via Massari, ang.
Matteotti 2, dalla segretaria della MIC Srl, IG.ra che provvedeva ad unire al Persona_1 medesimo, mediante spillatura, copia fotostatica del cartiglio e della sezione del piano seminterrato estratti dall'elaborato grafico allegato all'Istanza di condono n. 140/2004 (doc. 13 di questa difesa, che si rammostra).
7) Vero che nei giorni immediatamente successivi al 21.07.2016 sia il IG. sia la IG.ra Pt_1
(l. rapp. della Convenuta) prendevano contatti con lo studio del Notaio Testimone_2 Per_2
sito in Sanremo, Via Roma 36, perché quest'ultimo si attivasse a predisporre quanto
[...] occorrente per la stipula dell'atto definitivo di compravendita immobiliare fissato, come da contratto preliminare del 21.07.2016, per il 30.09.2016.
8) Vero che il Geom. , in data 19.09.2016, comunicava alla Convenuta di aver Controparte_2 messo a punto gli adeguamenti catastali necessari per dar corso agli atti di compravendita
4 R.G. N. 3588/2023
immobiliare da stipularsi con il IG. (oltre che con il IG. ), come si evince anche Pt_1 Tes_1 dalla mail del 19.9.16 (doc. 14 di questa difesa, che si rammostra).
9) Vero che il Geom. , il 20.09.2016, rimetteva allo studio del notaio Controparte_2 Per_2
in Sanremo, la documentazione catastale necessaria per dar corso agli atti di compravendita
[...] immobiliare di cui al capitolo che precede.
10) Vero che il IG. chiesto ed ottenuto telefonicamente, in data 20.09.2016, di incontrare il Pt_1
22.09.2016 la IG.ra (l. rapp. della Convenuta), in ST ZI, Via Massari, ang. Tes_2
Matteotti 2 (c/o l'allora MIC Srl), in occasione di tale incontro dichiarava di aver mutato intendimento e di voler soprassedere alla stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare.
11) Vero che il IG. in occasione del suddetto incontro del 22.09.2016, in ST ZI Pt_1
(c/o l'allora MIC Srl), comunicava alla IG.ra (l. rapp. della Convenuta), di astenersi dalla Tes_2 stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare per motivi personali
12) Vero che in occasione del suddetto incontro del 22.09.2016, in ST ZI (c/o l'allora MIC
Srl), la IG.ra (l. rapp. della Convenuta), preso atto della decisione del IG. Tes_2 Pt_1 anticipava di recedere dal contratto preliminare concluso il 21.7.16 e di trattenere in via definitiva la caparra confirmatoria.
13) Vero che a conclusione del suddetto incontro del 22.09.2016, in ST ZI (c/o l'allora MIC Srl), il IG. offriva di rifondere alla Convenuta le spese dalla stessa sostenute per l'attività Pt_1 di regolarizzazione ed adeguamento catastali dei beni di cui si era reso promissario acquirente, già espletata dal Geom. . CP_2
14) Vero che sempre a conclusione del suddetto incontro del 22.09.2016, in ST ZI (c/o l'allora MIC Srl), il IG. dichiarava di rinunciare a pretendere la somma corrisposta il Pt_1
21.07.16 a titolo di caparra confirmatoria.
15) Vero che il 23.09.2016 la IG.ra (l. rapp. della Convenuta) comunicava Tes_2 telefonicamente allo studio del Notaio di Sanremo di sospendere la messa a punto Per_3 dell'atto di compravendita immobiliare programmato con il IG. confermando invece di Pt_1 proseguire in ordine alla messa a punto dell'atto di compravendita immobiliare da concludersi con il
IG. . Tes_1
16) Vero che il 23.09.2016 la IG.ra (l. rapp. della Convenuta) sempre nel corso della Tes_2 medesima conversazione telefonica di cui al capitolo che precede comunicava allo studio del Notaio di Sanremo che il IG. il giorno prima aveva riferito di volersi astenere dalla Per_3 Pt_1 stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare per motivi personali.
17) Vero che le spese sostenute dalla Convenuta per l'attività di regolarizzazione catastale espletata dal Geom. per dar corso all'atto di compravendita che si sarebbe dovuto Controparte_2 stipulare, in data 30.09.2016, con il IG. ammontano a complessivi euro 2.860,45, come da Pt_1 doc. 5 di questa difesa, che si rammostra.
5 R.G. N. 3588/2023
18) Vero che, in data 12.10.2016, in ST ZI, Via Massari, ang. Matteotti n. 2 (c/o i locali dell'allora MIC Srl) il legale incaricato della gestione della vertenza, Avv. Giovanna Fossa, raccoglieva la firma della IG.ra (l. rapp. Della Convenuta), sul modulo Testimone_2 informativa privacy e sulla procura speciale di cui al doc. 18 di questa difesa, che si rammostra.
19) Vero che, in data 03.05.2018, in ST ZI, Via Massari, ang. Matteotti n. 2 (c/o i locali dell'allora MIC Srl) il legale incaricato, Avv. Giovanna Fossa, raccoglieva la firma della IG.ra
(l. rapp. della Convenuta), in calce alla procura speciale per la costituzione nel Testimone_2 giudizio R.G. n. 1133/2018 innanzi al Tribunale di Monza, di cui al doc. 6 di questa difesa, che si rammostra.
Svolgimento del processo
Il presente giudizio ha ad oggetto l'appello avverso la sentenza n. 725/2023 emessa dal Tribunale di
ST ZI, che ha deciso una controversia instaurata da nei Parte_1 confronti di con la quale la parte attrice ha chiesto che venisse NT dichiarata la legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare di compravendita di un immobile, in ragione degli inadempimenti della promissaria acquirente, o, in via subordinata, che venisse dichiarata la risoluzione del contratto, con conseguente condanna al pagamento del doppio della caparra versata, pari ad € 22.000,00.
A tale domanda ha resistito la parte convenuta, contestando ogni proprio inadempimento, e chiedendo che venisse accertata, per contro, la legittimità del proprio recesso, con conseguente diritto al trattenimento della caparra, in considerazione del fatto che inadempiente sarebbe stata la parte attrice, che non ha inteso stipulare il contratto definitivo.
I fatti allegati e le deduzioni delle parti:
e hanno stipulato in data 21/7/2016, un contratto Parte_1 NT preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto un immobile sito in per il CP_1 prezzo convenuto di € 110.000,00 e con previsione del termine per la stipula del contratto definitivo stabilito al 30/9/2016. ha versato, al momento della stipula del contratto, la somma di € Pt_1
11.000,00 a titolo di caparra confirmatoria.
non stipulava il contratto definitivo, e, con ricorso depositato ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c. Pt_1 in data 1.2.2018, adiva il Tribunale di Monza per fare accertare la nullità del contratto preliminare per indeterminatezza dell'oggetto, chiedendo altresì che la convenuta, NT fosse condannata alla restituzione della caparra versata. Il Tribunale di Monza, con ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. in data 5.6.2018, ha rigettato la domanda di nullità e ha accolto la domanda riconvenzionale della convenuta di condanna dell'attore al rimborso delle somme pagate al tecnico incaricato delle partiche catastali necessarie per addivenire al trasferimento dell'immobile, secondo quanto stabilito nel contratto.
L'attore ha altresì dedotto che nel corso di quel giudizio egli avrebbe appreso che, con atto pubblico dell'8.1.2028, la proprietaria dell'immobile lo aveva venduto a terzi. Nel presente giudizio, quindi, ha dedotto l'inadempimento definitivo della promittente venditrice per avere la stessa alienato a
6 R.G. N. 3588/2023
terzi l'immobile e per tali ragioni ha chiesto la condanna della convenuta alla restituzione del doppio della caparra versata, pari a € 22.000,00. In via subordinata l'attore ha chiesto che fosse pronunciata la risoluzione del contratto per grave inadempimento della promittente venditrice e che questa fosse condannata alla restituzione della somma di € 11.000,00 versatale a titolo di caparra confirmatoria.
La convenuta, nel contestare la fondatezza delle domande attoree, ha dedotto che in realtà, in epoca prossima alla scadenza del termine pattuito per la stipula del definitivo, il si era recato Pt_1 presso la sede della promittente venditrice manifestando la propria intenzione di tirarsi indietro dall'affare. In quella occasione, la avrebbe, quindi, manifestato al NT la propria volontà di recedere dal contratto stesso e di trattenere la caparra. Solo Pt_1 successivamente il promissario acquirente aveva avanzato doglianze circa la validità del contratto ex artt. 1346 e 1418 c.c., poi decisa dal Tribunale di Monza con la ordinanza sopra richiamata. Ha dedotto quindi che la vendita a terzi dell'immobile doveva ritenersi legittima, avendo la promittente venditrice, manifestato ripetutamente, a sua volta, la volontà di trattenere la caparra e di ritenere il promissario acquirente inadempiente, e ciò ben prima della comunicazione del recesso del La convenuta ha concluso, pertanto, chiedendo che le domande attore Parte_1 venissero dichiarate inammissibili e improcedibili e, comunque, rigettate, con accertamento della legittimità dell'incameramento della caparra. In via subordinata la convenuta ha chiesto la pronuncia della risoluzione del contratto e risarcimento dei danni, oltre alla condanna del convenuto ai sensi dell'art. 96, 3° comma, c.p.c..
La sentenza appellata:
Il tribunale di ST ZI così ha deciso:
“rigetta le domande attoree;

dichiara la risoluzione del contratto preliminare del 21.7.2016 per grave inadempimento imputabile all'attore;
condanna l'attore al pagamento, in favore della convenuta, della somma di € 9.000,00, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali sulle somme annualmente rivalutate dall'8.1.2018 ad oggi;

condanna l'attore al pagamento, in favore della convenuta, delle spese di lite, liquidate in €
5.000,00 per compenso professionale, oltre spese generali e accessori di legge.”
Il tribunale ha ritenuto infondate le domande svolte da in quanto ha ritenuto che il recesso Pt_1 da lui esercitato fosse illegittimo ed inefficace, dato che questi si era sottratto all'obbligo di stipula, avendo dichiarato - ben prima della scadenza del termine per la stipula - di non voler perfezionare l'acquisto, accampando ingiustificatamente ragioni di invalidità del contratto (come accertato dal tribunale di Monza). Ha quindi ritenuto che, a fronte della dichiarata volontà di rifiutare l'adempimento, il comportamento di che ha venduto l'immobile ad altri NT
7 R.G. N. 3588/2023
soggetti sia da ritenersi giustificato, con esclusione, quindi, di qualsiasi profilo di inadempimento in capo alla convenuta.
Quanto alla domanda riconvenzionale della convenuta, diretta a ritenere legittimo il trattenimento della caparra ex art. 1385 c.c., ha rigettato la stessa, in quanto ha ritenuto che nel giudizio avanti il tribunale di Monza avesse già ottenuto il risarcimento del danno pari alle NT spese sostenute per la regolarizzazione catastale dell'immobile, non potendo cumulare la domanda di trattenimento della caparra con la domanda di risarcimento del danno. Ha però accolto la domanda subordinata di risoluzione del contratto per inadempimento, ritenendo fondata altresì la domanda di risarcimento del danno ulteriore e diverso da quello liquidato dal Tribunale di Monza, cioè il mancato guadagno per la vendita dell'immobile ad un prezzo inferiore a quello pattuito, pari ad € 20.000. Ha poi inflitto la condanna di al pagamento di € 9.000,00, in quanto Pt_1 CP_1 ha già trattenuto € 11.000,00 corrispondenti alla caparra.
[...]
L'appello:
Ha proposto appello sulla base dei seguenti motivi: Pt_1

1. Erroneamente il giudice di primo grado avrebbe ritenuto illegittimo il recesso effettuato dal in data 27.7.2018. Il tribunale, infatti, avrebbe ritenuto come elementi di Pt_1 inadempimento rilevanti le intenzioni dichiarate dallo stesso – per come riferite dai testi - di non voler addivenire al definitivo, quando per contro questi, prima dello scadere del termine del 30.9.2016, si sarebbe limitato a proporre al venditore di non dare seguito al preliminare, con restituzione della caparra confirmatoria, proposta non accettata dal venditore. Dopo la scadenza del termine, da parte del promittente venditore non vi sarebbe stata alcuna convocazione per la stipula del rogito, e, per contro, in data 8.01.2018 si sarebbe realizzato l'inadempimento definitivo di , che ha venduto l'immobile promesso a NT terzi. La parte inadempiente, dunque, dato che fino a quel momento vi sarebbe stata una
“reciproca tolleranza di inattività”, sarebbe da individuare in con NT conseguente condanna della stessa al pagamento del doppio della caparra. In via subordinata dovrebbe essere accertata l'intervenuta perdita di efficacia del preliminare, con conseguente condanna alla restituzione della caparra, priva di causa.

2. In caso di mancato accoglimento del primo motivo di appello, chiede che venga Pt_1 comunque rivista la pronuncia del tribunale, in quanto erroneamente sarebbe stata accolta la domanda di risarcimento del danno – quantificato nella differenza tra il prezzo promesso da e l'importo percepito per la vendita a terzi dell'immobile stesso -, deducendo che Pt_1 difetterebbe la prova di tale voce di danno, dato che il giudice di prime cure si sarebbe limitato a recepire le deduzioni di . Inoltre, stante l'incompatibilità tra NT risarcimento del danno e trattenimento della caparra, avrebbe dovuto NT essere condannata alla restituzione della stessa, per € 11.000,00, non sussistendo i presupposti per essere trattenuta come anticipo di un danno non dimostrato.
8 R.G. N. 3588/2023

3. La condanna al risarcimento del danno sarebbe erronea anche sotto altro profilo, in quanto nel precedente procedimento celebratosi avanti il tribunale di Monza, sarebbe già stata svolta la domanda risarcitoria e dunque tale seconda domanda di risarcimento sarebbe inammissibile, per il principio di infrazionabilità del risarcimento del danno.

4. Erroneamente il tribunale non avrebbe tenuto conto del fatto che ha NT sostenuto di aver esercitato il recesso ben prima della costituzione in giudizio e della pronuncia da parte del tribunale di Monza, e di avere quindi, stante la legittimità di tale recesso, trattenuto la caparra. In questo quadro, erroneamente sarebbe stata pronunciata la risoluzione del contratto per inadempimento del quasi che il preliminare fosse Pt_1 ancora efficace, facendo in tal modo rivivere un diritto al risarcimento del danno, che, per contro, era venuto meno, con il trattenimento della caparra.

5. Con un quinto motivo di appello, si duole del fatto che nella sentenza appellata sia Pt_1 stato riconosciuto un diritto al risarcimento del danno, quale derivante dall'inadempimento alla stipula del contratto, quando per contro la domanda risarcitoria di NT era stata svolta in via subordinata e posta in relazione alla violazione dei principi di correttezza e buona fede e solidarietà sociale, nel caso in cui il tribunale avesse accolto la domanda di nullità del contratto. Inoltre, considerando che nel giudizio celebratosi davanti al
Tribunale di Monza, aveva chiesto non il risarcimento dei danni, ma NT la condanna all'adempimento di un obbligo contrattuale derivante dal preliminare, di pagamento delle spese e competenze per l'adeguamento catastale, in questa sede il tribunale avrebbe dovuto limitarsi ad accogliere la domanda di accertamento delle legittimità del recesso, con consolidamento del diritto a trattenere la caparra confirmatoria, senza statuire sulla domanda subordinata di risoluzione giudiziale e risarcimento del danno.

6. Con un sesto motivo di appello, viene censurata l'integrale condanna di alla Pt_1 rifusione delle spese di lite, quando parte delle domande riconvenzionali di CP_1 sono state rigettate.
[...]
Si è costituita l'appellata, svolgendo in via preliminare appello incidentale, relativamente al rigetto da parte del tribunale dell'eccezione pregiudiziale di ne bis in idem rispetto al giudizio svoltosi avanti il Tribunale di Monza, nel corso del quale sarebbe già stata accertata la legittimità del recesso esercitato da e il suo diritto al trattenimento della caparra. In questo contesto, NT avrebbe dovuto essere accertata la carenza di interesse ad agire in capo all'attore, ed inoltre si sarebbe dovuto accertare che questi avrebbe effettuato un abuso del processo, con la proposizione di due azioni, in qualche modo confliggenti tra loro. Censurava altresì la mancata pronuncia sulla domanda di risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. In via subordinata si doleva del mancato accoglimento della domanda svolta di accertamento della legittimità del trattenimento della caparra.
Quanto all'appello avversario, contestava la infondatezza delle doglianze proposte, ribadendo la sussistenza di un importante inadempimento da parte di che aveva dichiarato Pt_1 inequivocabilmente che non aveva intenzione di stipulare il contratto definitivo, e ritenendo inconcludenti le altre censure proposte.
9 R.G. N. 3588/2023
Sulle conclusioni come sopra riportate, la causa veniva rimessa alla decisione all'udienza del
12.12.2024.
Motivi della decisione
L'appello proposto è solo parzialmente fondato, nei limiti che seguono.

1. In primo luogo deve essere confermata la decisione del giudice di primo grado – con rigetto quindi dell'appello incidentale svolto dall'appellata -, che ha ritenuto che nel presente procedimento siano state proposte delle domande diverse e autonome rispetto a quelle proposte nel procedimento definito dal tribunale di Monza. Invero, in quel procedimento si era limitato a chiedere la Pt_1 declaratoria di nullità del contratto per indeterminatezza dell'oggetto, ma non era in alcun modo stata trattata la questione relativa all'inadempimento, ovvero alla legittimità del recesso di
, che aveva trattenuto la caparra. NT
Anche la domanda di pagamento dell'importo di € 2.860,45 era stata svolta da CP_1
a titolo contrattuale, e non quale domanda di risarcimento del danno (diversamente da
[...] quanto ritenuto dal giudice di primo grado nella sentenza qui appellata – di cui si dirà oltre -), e dunque le domande qui poste sono diverse e svolte a diverso titolo, su cui deve esservi pronuncia.

2. Quanto al primo motivo di appello svolto da con cui lo stesso sostiene che nessun Pt_1 inadempimento sia a lui imputabile, dato che, per contro, è stata la promittente venditrice che si è sottratta definitivamente al proprio obbligo di vendere l'immobile, avendo ceduto lo stesso a terzi quando ancora il preliminare era efficace, lo stesso deve essere disatteso.
Invero, non può essere messo in dubbio il fatto che aveva in modo espresso dichiarato di Pt_1 non avere intenzione di addivenire al rogito, deducendo – infondatamente - irregolarità nell'identificazione dell'immobile, volontà inequivocabile, tant'è vero che aveva richiesto la restituzione della caparra, anche con lettera di diffida di data 26.09.2016 (doc. 14 fascicolo di 1° grado attore). Questa chiara volontà è stata riferita dai testi, ma in sostanza viene anche dedotta dallo stesso appellante, quando sostiene di aver provato a pervenire ad un accordo, chiedendo la restituzione della caparra.
A fronte di un tale comportamento del promissario acquirente, risulta poi che CP_1
in risposta alla diffida di (doc. 19 di parte convenuta), in data 15.10.2016 abbia
[...] Pt_1 contestato il proprio inadempimento, e abbia dichiarato di ritenere la caparra, rigettando la richiesta avversa. In sostanza, in quella sede, preso atto dell'ingiustificato recesso da parte di ha Pt_1 esercitato il diritto di ritenere la caparra. Medesima intenzione è dichiarata nelle comunicazioni prodotte sub doc. 20 e 23.
Quindi, il trattenimento della caparra da parte di deve essere dichiarato NT legittimo, in quanto il manifesto intento di sottrarsi alla stipula del definitivo da parte di era Pt_1 del tutto ingiustificato.
10 R.G. N. 3588/2023
A quella data quindi, quando ha dichiarato di trattenere la caparra, deve NT ritenersi che il contratto aveva perso di efficacia, vuoi perché con la sua dichiarazione di Pt_1 non voler stipulare il rogito, ha di fatto receduto ingiustificatamente dal contratto, vuoi perché
preso atto della mancanza di volontà di di addivenire alla stipula del NT Pt_1 rogito, dichiarando di trattenere la caparra ha a sua volta esercitato (in questo caso legittimamente) il recesso.
Le domande svolte anche in questa sede da dirette ad affermare che l'inadempimento si Pt_1 sarebbe realizzato da parte della promittente venditrice quando, dopo oltre un anno dalle interlocuzioni di cui sopra, ha venduto il bene a terzi, sono quindi infondate e devono essere disattese.

3. Tutti gli altri motivi di appello, diretti in sostanza a censurare la parte della pronuncia del tribunale di ST ZI che ha condannato al pagamento di € 9.000,00 a titolo di Pt_1 risarcimento del danno, possono essere trattati congiuntamente e sono fondati nei termini che seguono.
Se è vero che il contratto aveva perso di efficacia a causa del recesso – ingiustificato- esercitato, nei fatti, da ne deriva che il diritto maturato in capo a era quello, già Pt_1 NT affermato dalla stessa nelle missive sopra ricordate, di trattenere la caparra.
Esercitato questo diritto, nessun altro risarcimento poteva essere richiesto da parte di CP_1
proprio perché, come affermato dal tribunale, vi è non cumulabilità dell'incameramento
[...] della caparra con la domanda di risarcimento del danno.
Ed infatti questo aveva chiesto in via principale nel giudizio di primo grado, NT
e la domanda risarcitoria di € 20.000,00 è stata prospettata solo in via gradata riconvenzionale.
Né può ritenersi che avesse in qualche modo rinunciato alla disciplina di cui NT all'art. 1385 c. 2 c.c. di trattenimento della caparra, chiedendo nel giudizio davanti al tribunale di
Monza il risarcimento dei danni consistenti nel pagamento delle spese di regolarizzazione catastale dell'immobile. Infatti, il tribunale di Monza ha correttamente, e conformemente alla domanda svolta, condannato al pagamento di tale importo esclusivamente in ragione dell'impegno Pt_1 contrattuale assunto, e non già a titolo di risarcimento del danno.
Il tribunale di ST ZI ha evidentemente confuso le domande svolte sia in questa sede che davanti al tribunale di Monza, e ha altresì male interpretato il tenore della decisione là assunta, e quindi è pervenuto alla conclusione che non potesse essere ritenuta la caparra da parte di CP_1 perché questa aveva richiesto il risarcimento del danno, e ha altresì ritenuto che potesse
[...] essere avanzata da in questa sede un'altra domanda di risarcimento del NT danno, in aggiunta a quella svolta davanti al Tribunale di Monza, cosa che all'evidenza non era ammissibile, anche nella stessa prospettiva ricostruttiva adottata.
11 R.G. N. 3588/2023
Conclusivamente, dato che la stessa aveva già esercitato il diritto a trattenere NT la caparra, diritto che ha affermato anche in questa sede per paralizzare la domanda avversa, la questione del risarcimento di danno ulteriore è preclusa, non essendovi spazio per l'esame della stessa, dato che il diritto del promissario venditore, in caso di inadempimento di colui che ha consegnato la caparra confirmatoria, se sceglie di limitare la propria richiesta risarcitoria al trattenimento della stessa, ai sensi dell'art. 1385 c. 2, esclude l'esercizio dell'alternativo diritto di cui al comma 3.
Dunque, deve essere riformata la sentenza di primo grado nel senso per cui non può essere Pt_1 condannato al pagamento dell'ulteriore importo di € 9.000,00, e deve per contro dichiararsi la legittimità del trattenimento della caparra da parte di . NT
In questo quadro, tutte le altre questioni poste dall'appellante sulla mancanza di prova di danni ulteriori restano quindi assorbite.

4. Il parziale accoglimento dell'appello non può portare, tuttavia, ad una riforma della disciplina delle spese di lite, che devono essere poste -all'esito complessivo della controversia - integralmente a carico del stante la sua soccombenza sostanziale: a) egli ha introdotto la domanda Pt_1 chiedendo in via principale l'accertamento dell'inadempimento di quando NT
l'inadempimento è stato accertato in capo a lui;
b) ha chiesto la condanna al pagamento del doppio della caparra, o quanto meno alla restituzione della caparra versata, domande tutte rigettate;
c) le domande svolte da sono state prospettate tutte in chiave difensiva, al fine di NT ottenere il rigetto delle domande di condanna nei suoi confronti svolte da come richiesto in Pt_1 via principale nella costituzione in primo grado e come riproposto nelle conclusioni nel presente giudizio, risultato che, all'esito complessivo, si è realizzato in suo favore.
Quindi, le spese di lite, liquidate come in dispositivo, vengono poste integralmente in capo all'appellante, date che il parziale accoglimento dell'appello di non modifica la sua Pt_1 soccombenza sostanziale rispetto alle domande svolte.


PQM


La Corte
Definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 725/2023 del tribunale di ST ZI, in parziale riforma, così provvede:
1) Dichiara la legittimità del trattenimento della caparra di € 11.000,00 da parte di in ragione dell'inadempimento al contratto preliminare di NT compravendita da parte di;
Parte_1
2) Revoca la condanna di al pagamento in favore di Parte_1 dell'importo di € 9.000,00; NT
3) Condanna al pagamento in favore di Parte_1 [...] delle spese di entrambi i gradi di giudizio, liquidate per il primo NT
12 R.G. N. 3588/2023
grado in complessivi € 5.000,00 oltre rimborso forfetario spese generali, Iva e c.n.p.a.,
e per il presente grado in complessivi € 3.966,00 oltre rimborso forfetario spese generali, Iva e c.n.p.a.
Così deciso in Milano nella camera di consiglio del 16/12/2024
La Consigliera est Il Presidente
Anna Mantovani Alberto Massimo Vigorelli
13