R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Terza Civile, composta dai Sigg.: R. G. 258/2025 Dott. Maria Grazia Domanico Presidente
Dott. Francesca Caprioli Consigliere
Dott. Simona Bruzzese Consigliere ausiliario est.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. R.G. 258/2025, posta in decisione all'udienza collegiale del
03.06.2025, promossa con ricorso depositato in data 29.03.2025
d a OGGETTO:
C.F. , e C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2 Risoluzione del
, entrambi difesi, giusta procura agli atti del procedimento del C.F._2 contratto di Tribunale di Brescia RG 6816/2024, dall'avvocato Domenico Servillo del Foro di Brescia, locazione per C.F. , ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Brescia, via C.F._3 inadem -pimento della Posta n. 9, PEC Email_1 uso diverso
APPELLANTI
c o n t r o
C.F. C.F. Controparte_1 C.F._4 Controparte_2
, C.F. , , C.F._5 Controparte_3 C.F._6 CP_4
C.F. , , C.F. , e C.F._7 CP_5 C.F._8 Parte_3
C.F. tutti difesi, giusta procura allegata al fascicolo di primo
[...] C.F._9 grado, dall' Avv. Manuel Soldi del Foro di Brescia, C.F. , ed C.F._10
elettivamente domiciliati presso il suo studio in Brescia, viale Stazione n. 63, PEC
Email_2
APPELLATI
pagina 1 di 9 In punto: appello avverso la sentenza n. 749/2025 del Tribunale di Brescia, pubblicata in data
21.02.2025, resa nel procedimento R.G. n. 6816/2024
CONCLUSIONI degli appellanti
IN VIA PRINCIPALE
Riformare la sentenza del Tribunale di Brescia n. 749/2025 pubblicata il 21 febbraio 2025, in tutta la sua parte decisoria, e per l'effetto non convalidare l'intimato sfratto confermando la validità e l'efficacia del contratto di locazione sottoscritto tra le parti
IN VIA SUBORDINATA
Nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda proposta in via principale, riformare la sentenza del Tribunale di Brescia n. 749/2025 pubblicata il 21 febbraio 2025 nella parte in cui è carente della rideterminazione del canone di locazione sulla base delle previsioni di cui all'art. 13 comma 6 L. 431/1998, e dell'ordine di restituzione nei confronti della proprietà verso parte conduttrice delle somme versate in eccedenza
IN OGNI CASO
Con vittoria di spese, diritti e onorari
Degli appellati
Previe le declaratorie del caso, ogni contraria domanda disattesa o respinta, voglia l'Ecc.ma
Corte d'Appello di Brescia rigettare l'atto d'appello proposto dai sig.ri e Parte_1
con vittoria delle spese di lite. Parte_2
In caso di mancato accoglimento della più liquida domanda che precede, si ripropongono le conclusioni del giudizio di primo grado e si chiede che l'Ecc.ma Corte d'Appello di Brescia convalidi lo sfratto per finita locazione alla scadenza del 19/5/2021 e, in subordine, sfratto per finita locazione alla scadenza del 19/5/2024, nei confronti della sig.ra residente in Parte_1
Coccaglio via Francesca 24 e dell'attuale occupante sig. residente a [...], dall'immobile sito in Brescia via Lamarmora 294, piano settimo, composto da tre vani, oltre cucina, servizi, cantina e posto auto, catastalmente censito al
NCEU del Comune di Brescia, foglio 13 mapp.6339, sub. 60, cat A2, classe 5 rend.cat
454,48, e ordini il rilascio dei locali liberi e vuoti da persone e cose di loro proprietà in favore degli attori;

pagina 2 di 9 In estremo subordine si chiede che l'Ecc.ma Corte d'Appello di Brescia dichiari la risoluzione del contratto di locazione per cui é causa, per inadempimento all'obbligo di pagamento del canone di locazione di cui all'art. 2 del contratto inter partes (4 mensilità) e ordini alla sig.ra residente in [...] e all'occupante sig. Parte_1 Parte_2 residente a [...], il rilascio dell'immobile sito in Brescia via
Lamarmora 294, piano settimo, composto da tre vani, oltre cucina, servizi, cantina e posto auto, catastalmente censito al NCEU del Comune di Brescia, foglio 13 mapp.6339, sub. 60, cat A2, classe 5 rend.cat 454,48 libero da persone e cose in favore degli attori;
n ogni caso he i convenuti vengano in solido condannati alla rifusione delle spese di mediazione obbligatoria pari ad € 443,88;
In ogni caso che gli appellanti vengano in solido condannati al pagamento delle spese legali della fase d'intimazione, della mediazione e dei due gradi di giudizio
Svolgimento del processo
Con sentenza n. 749/2025, il Tribunale di Brescia
I Sigg.ri e hanno proposto appello, precisando le conclusioni sopra riportate. Pt_1 Pt_2
I locatori si sono costituiti, chiedendo in via principale il rigetto dell'appello e, in subordine, formulando le domande come da conclusioni sopra riportate.
All'udienza del 03.06.2025 la causa è stata discussa e la Corte, all'esito della Camera di
Consiglio, ha dato lettura del dispositivo.
Motivi della decisione
Gli appellanti, col primo motivo di impugnazione, sostengono che è viziata la decisione del
Giudice, dove: “in sostanza, ritenendo non integrato il requisito del c.d. “canone agevolato”, ha modificato il contratto da uno di durata di 3 + 2 anni ad uno di 4 + 4, applicando le previsioni “generali” sulle modalità di rinnovo e non quelle “specifiche” contenute nel contratto.”
Ritengono che tale decisione sia stata “assunta (anche se non espressamente indicato) ai sensi dell'art. 13 della L. 431/1998” che al comma 4 prevede la nullità di “ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale” e affermano che, secondo la previsione del co. 6 del citato articolo, il giudice non avrebbe potuto decidere d'ufficio, ma solo su domanda di parte, inoltre la pronuncia non può prescindere dalla rideterminazione del canone.
pagina 3 di 9 Col secondo motivo di impugnazione contestano l'erroneità della sentenza dove ritiene valida la comunicazione di disdetta per la scadenza successiva a quella indicata del
19.05.2021.
Ritengono che la disdetta sia nulla, in quanto carente dell'indicazione del motivo del mancato rinnovo, che il contratto richiedeva, prevedendo il rinnovo dopo la scadenza del 19.05.2021 alle medesime condizioni “salvo che il Locatore non comunichi al Conduttore disdetta motivata ai sensi dell'art. 3, comma 1, della legge 9 dicembre 1998 n. 431, da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata a/r, contenente la specificazione del motivo invocato, almeno 6
(sei) mesi prima della scadenza)” e ritengono che la nullità impedisca di utilizzare la medesima disdetta per una scadenza successiva.
Chiedono, in via principale la conferma della validità del contratto di locazione, sia in quanto il Giudice ha operato dando corso ad una previsione di legge utilizzabile solo sulla base di una specifica richiesta di parte, sia in quanto la motivazione sulla validità della disdetta è carente di riferimenti alla legge applicabile.
In via subordinata, in caso di conferma della risoluzione del contratto, chiedono che la sentenza sia integrata con la rideterminazione del canone sulla base di quanto previsto dall'art. 13 comma 6 della L. 431/1998, con ordine di restituzione delle somme in eccedenza versate dal 2016 ad oggi
Gli appellati chiedono il rigetto dell'appello.
Affermano che la conduttrice, si è trasferita coi figli, nel 2021, in altro comune Parte_1
(Coccaglio) e l'immobile è ora occupato solo dal Sig. , asserito coniuge separato, Pt_2
che mai ha documentato in giudizio tale circostanza e che subloca a soggetti non identificati.
Segnalano che gli appellanti hanno tenuto comportamenti dilatori in primo grado, quando hanno sostenuto la falsità della firma di ricezione della disdetta, per poi riconoscerla giudizialmente in occasione dell'esibizione dell'originale e hanno rifiutato una vantaggiosa proposta conciliativa del giudice;
sono morosi delle mensilità di canone di locazione / indennità di occupazione da aprile a luglio 2024; il Sig. rifiuta di far visionare Pt_2
l'immobile a potenziali acquirenti e afferma che vorrebbe acquistarlo, ma al 40% circa del valore di mercato e gli appellati ritengono che cerchi di costringerli, per sfinimento, ad accettare di vendere a dimidiato corrispettivo.
pagina 4 di 9 Sul primo motivo di appello, affermano che la fattispecie invocata dagli appellanti (co. 6 dell'art. 13 L. 431/1998), per sostenere che la modifica della durata legale del contratto necessiti della richiesta del conduttore, è riferibile alle sole nullità di cui al co. 4 dell'art. 13 L.
431/1998, che riguarda le pattuizioni volte ad attribuire al locatore un canone superiore a quello definito negli accordi conclusi in sede locale, non la fattispecie d'irregolare durata del contratto, che è, invece, disciplinata dal comma 3 dello stesso articolo, per cui “E' nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.” e non è richiesta alcuna domanda di parte per rilevare tale nullità. Richiamano giurisprudenza sulla rilevabilità d'ufficio della durata inferiore a quella legale.
Riguardo alla pretesa riduzione del canone, osservano che nessuna contestazione relativa all'erroneità/abusività del canone di locazione è mai stata sollevata dagli appellanti prima d'ora, né sussiste in concreto, essendo il canone di locazione determinato in esatta applicazione degli accordi locali.
In effetti, ritengono che il contratto sia stato correttamente stipulato come agevolato, con durata 3+2 e ulteriore eventuale rinnovo triennale e osservano che la motivazione della sentenza potrebbe essere modificata sul punto, senza variare il dispositivo, precisando che la disdetta ricevuta il 17.11.2020 per la scadenza del 19.05.2021 non doveva essere motivata, in quanto data per il termine non del primo triennio, ma del quinquennio e, comunque, anche ritenendo che il contratto si fosse ulteriormente rinnovato di tre anni, valeva per la scadenza del 19.05.2024.
Con riferimento al secondo motivo di appello, precisano che, anche considerando la durata contrattuale ordinaria, indicata in sentenza, la disdetta è posteriore al primo quadriennio, scaduto il 19.05.2020, dunque non necessita di motivazione e vale per la scadenza del
19.05.2024.
Richiamano la sentenza della Suprema Corte n. 4036/2013, per cui: “la disdetta e
l'intimazione in cui essa è contenuta, che non siano idonee, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata dal locatore, hanno efficacia di produrla per la scadenza successiva”
La Corte osserva che, a fronte di una contestazione sulla scadenza del contratto di locazione, il giudice lo ha interpretato, come era tenuto a fare e ha ritenuto di qualificarlo come ordinario, dovendosi tenere presente che la qualifica del contratto di locazione come pagina 5 di 9 agevolato non dipende solo dalla volontà delle parti, ma dalla verifica di precise condizioni dettate dall'art. 2 co. 3 L. 431/1998 (e relativi richiami), che il giudice ha ritenuto non rispettate.
In realtà la motivazione che ha portato il giudice di primo grado a ritenere mancanti i requisiti previsti dal comma 3 art. 2 L 431/98, asserendo (pag.4) che la qualificazione “agevolata” viene meno se “le parti non rispettano gli accordi raggiunti in sede locale e apportano al contratto condizioni non in linea con l'assetto precostituito nel modello concordato”, con conseguente applicazione della disciplina ordinaria, non è chiara.
Gli appellanti sostengono che il giudice, per ritenere il contratto non valido come agevolato, abbia rilevato una nullità relativa alla determinazione del canone “superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie.” ex art. 13 co 4 L. 431/'98, nullità, che, a loro avviso, non poteva rilevare d'ufficio, dato che, ai sensi del co. 6 del medesimo articolo: “Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all'autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2.” , dunque ritengono serva l'istanza di parte.
La sentenza, però, non menziona neppure l'entità del canone agevolato e non ne dichiara la nullità.
Menziona unicamente la clausola del contratto relativa alla durata, che, del resto, era l'oggetto del giudizio.
Il contratto non è agli atti, ma a pag. 3 della sentenza si legge: “Il contratto di locazione alla base dell'intimazione è stato redatto ai sensi dell'articolo 2 comma 1 Legge 431/98 (n.d.r. riferito al contratto ordinario 4+4). Ma all'articolo 1 del medesimo contratto si legge: “La locazione ha la durata di anni 3 più 2 anni (tre+due) con decorrenza dal 20/05/2016 e scadenza il 19/05/2021. La locazione si intenderà tacitamente rinnovata alle medesime condizioni, per altri tre anni salvo che il Locatore non comunichi al Conduttore disdetta motivata ai sensi dell'art. 3, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, da recapitarsi a
pagina 6 di 9 mezzo lettera raccomandata a/r, contenente la specificazione del motivo invocato, almeno 6
(sei) mesi prima della scadenza.”
È previsto, dunque, un ulteriore rinnovo triennale dopo il quinquennio, evitabile dal locatore solo con disdetta motivata, con un vincolo del locatore per 8 anni, salvo motivi di cui all'art. 3
L. n. 431/1998, superiore a quello del contratto agevolato, che bilancia il vantaggio del canone ridotto per il conduttore con il vantaggio, tra l'altro, della durata ridotta per il locatore, rispetto al contratto ordinario, a canone libero.
Non è chiaro se il riferimento del contratto all'articolo 2 comma 1 Legge 431/98 e la determinazione di una durata non corrispondente alle disposizione del contratto agevolato, quanto al rinnovo dopo il primo quinquennio abbia portato il giudice di primo grado a ritenere di dover considerare il contratto come ordinario, comunque gli appellanti si limitano a contestare il potere del giudice di convertire il contratto da agevolato ad ordinario sulla base di una dichiarazione d'ufficio della nullità del canone, che non è stata dichiarata e non entrano nel merito della motivazione come effettivamente espressa, non impugnano la sentenza dove afferma la mancanza dei requisiti previsti dal comma 3 art. 2 L 431/98, non ne contestano la genericità e non argomentano in merito alla presenza di tali requisiti, dunque, non sussistendo l'unico vizio sollevato dagli appellanti, la Corte non deve sindacare, nel merito, la qualifica del contratto come ordinario.
Una volta stabilito che il contratto è ordinario, la durata 4+4, ex art. 2 co. 1 L 431/'98, si applica per legge.
Ai sensi dell'art. 13 co. 3 L. 431/'98: ” E' nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.” e l'art.1419 co. 2 c.c. prevede “La nullità di singole clausole non importa la nullità del contratto, quando le clausole nulle sono sostituite di diritto da norme imperative”, come, nel caso di specie, le norme sulla durata del contratto di locazione.
Peraltro, si rileva la carenza di interesse degli appellanti per l'accoglimento del motivo di impugnazione, perché, se anche questa Corte ritenesse di applicare la durata indicata in contratto, come chiede l'appellante (che contesta l'applicazione delle “previsioni “generali” sulle modalità di rinnovo e non quelle “specifiche” contenute nel contratto” - pag.3 appello), questa sarebbe di 8 anni, 3+2+3, dato che, per contratto, il rinnovo triennale al 19.05.2021, dopo il primo quinquennio, era evitabile solo con la disdetta del locatore motivata ex art 3
pagina 7 di 9 L.431/'98, che manca, dunque la scadenza sarebbe comunque quella del 19.05.2024, considerata dal tribunale.
La disdetta comunicata il 17.11.2020 per la scadenza del 19.5.2021, non può considerarsi efficace per tale data, essendo una scadenza calcolata su presupposti errati di durata, a seguito della riqualificazione del contratto come ordinario (ma, come si è detto, non sarebbe stata valida neppure se si fosse applicata la clausola di durata prevista dal contratto, perché mancava della motivazione richiesta), però, come confermato dalla giurisprudenza citata nell'impugnata sentenza (fra le altre Cass. Civ. n. 684/2010 e n.4036/2013), alla quale l'appellante non ha contrapposto alcuna giurisprudenza contraria, si può considerare valida per la successiva scadenza del 19.05.2024, per la quale non occorreva motivazione (sia considerando la durata del contratto ordinario, trattandosi del secondo quadriennio, che applicando la clausola contrattuale, così come scritta).
La domanda subordinata degli appellanti relativa alla rideterminazione del canone, la cui nullità non è stata dichiarata e alla restituzione di non precisate somme eventualmente versare in eccesso è nuova e non può essere presa in considerazione (peraltro il contratto ordinario è a canone libero).
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in applicazione dei parametri di cui al D.M.
55/2014

P.Q.M.

la Corte di Appello di Brescia, sezione terza civile, definitivamente pronunciando rigetta l'appello proposto da e avverso la sentenza n. 749/2025 del Parte_1 Parte_2
Tribunale di Brescia.
Condanna gli appellanti a rimborsare agli appellati le spese di lite del presente grado, che liquida in € 3.966, per compensi professionali, di cui € 1.134 per la fase di studio, € 921 per la fase introduttiva ed € 1.911 per la fase decisionale, oltre rimborso forfettario per spese generali al 15%, IVA, se dovuta e CPA come per legge.
Sussistono i presupposti perché gli appellanti siano tenuti a pagare il doppio del Contributo
Unificato ex art. 13 comma I quater T.U. n. 115/2002 così come introdotto dalla legge finanziaria 2012.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., depositata nel termine fissato a seguito della lettura del dispositivo in udienza pagina 8 di 9 Brescia, collegio del 03.06.2025
IL CONSIGLIERE AUSILIARIO EST.
Dott. Simona Bruzzese
IL PRESIDENTE
Dott. Maria Grazia Domanico
pagina 9 di 9