REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE
Composta dai seguenti Magistrati:
dott. Giuseppe De Tullio Presidente dott. Massimo Sensale Consigliere dott. Luigi Mancini Consigliere rel.
All'esito della camera di consiglio, ha pronunciato, dando lettura del dispositivo, la seguente
SENTENZA
nel giudizio iscritto al numero 2644 del ruolo generale dell'anno 2022 vertente tra
(C.F. ), difesa dall'avv. Pasquale Caiazza, giusta procura in Parte_1 P.IVA_1 atti
Appellante
E
(C.F. ), difesa dall'avv. Giuseppe Gallo, giusta procura in atti CP_1 P.IVA_2
Appellata
FATTI DI CAUSA

1.La proponeva ricorso monitorio in danno della CP_1 Parte_1
Deduceva che:
-in data 15/03/2016, dinanzi al Notaio dott. la società sub- Persona_1 CP_1 concedente, stipulava con la sub-conduttrice, contratto di subaffitto di Parte_1 ramo d'azienda per il locale sito all'interno del Centro Commerciale “Borgo Antico” di San
Cipriano d'Aversa; -l'unità immobiliare, oggetto della locazione, veniva adibita dalla sub-conduttrice, come stabilito da contratto, all'attività Supermercato e vendita di generi alimentari;

- tale contratto prevedeva e prevede il pagamento di un canone di subaffitto stabilito in euro
10.515,75 (diecimilacinquecentoquindici/75) + IVA da corrispondersi, entro il 10 di ogni mese;

- in data 01/01/2019 la società ub-conduttrice comunicava alla società Pt_1 Parte_1
l'intenzione di recedere anticipatamente dal contratto con effetto dal CP_1
01/06/2019, fermi gli impegni economici e non, assunti fino alla data di riconsegna del ramo d'azienda così come stabilito dalla legge;

- la invece, a partire dal mese di aprile 2019 non provvedeva più al Parte_1 pagamento dei canoni di subaffitto e nonostante i continui solleciti e le fatture inviate dalla società RE. CP_2
- in data 18/04/2019 la RE. inviava alla società ormale lettera CP_2 Parte_1 di messa in mora con la quale invitava la società convenuta a provvedere al pagamento del canone di locazione relativo al mese di aprile 2019 nel termine perentorio di 10 giorni dal ricevimento;

- successivamente a tale formale costituzione in mora la società non solo non Parte_1 provvedeva ad effettuare il pagamento del canone di locazione relativo al mese di aprile
2019 ma diventava morosa anche del canone di locazione relativo al mese di maggio 2019;
- in data 03/06/2019 alla presenza delle parti e dei rispettivi legali avveniva la riconsegna del ramo d'azienda da parte della sub-conduttrice alla società Parte_1 [...] sublocatrice, con numerose contestazioni sullo stato del ramo d'azienda e Parte_1
Contr dei locali oggetto di esso, come da verbale di consegna allegato, tanto che la società
[...] si riserva di agire dinanzi alla autorità giudiziaria per la tutela delle proprie ragioni;
CP_2
- la isultava morosa dei seguenti canoni di locazione: Parte_1
1)Canone di locazione relativo al mese di aprile 2019 per un ammontare totale di euro
10.515,75 (diecimilacinquecentoquindici/75) + IVA per un ammontare totale comprensivo di
Iva pari a euro 12829,22 (dodicimilaottocentoventinove/22);
2) Canone di locazione relativo al mese di maggio 2019 per un ammontare totale di euro
10.515,75 (diecimilacinquecentoquindici/75) + IVA per un ammontare totale comprensivo di
Iva pari a euro 12829,22 (dodicimilaottocentoventinove/22);
Il tutto per un ammontare totale complessivo di euro 25658,44 (venticinquemilaseicento cinquantotto/44). Chiedeva di ingiungere alla società (P.iva ) in persona Parte_1 P.IVA_1 del l.r.p.t. il pagamento senza dilazione della somma di euro 25.658,44
(venticinquemilaseicentocinquantotto/44) relativa al pagamento dei canoni di subaffitto del mese di aprile e maggio 2019 oltre interessi legali e moratori dalla data della domanda sino al saldo effettivo

2. Con decreto n. 5264 del 18.11.2019 il tribunale di Napoli Nord ingiungeva a
[...] di pagare, in favore della Re. la somma di euro 25.658,44, oltre gli Parte_1 CP_2 interessi.

3. proponeva opposizione al decreto ingiuntivo. Parte_1
Deduceva: che il contratto concluso con la non aveva ad oggetto un affitto di ramo di CP_1 azienda, ma era una locazione di immobile;
che alla luce della qualificazione del contratto, non era dovuta l'iva, invece pagata;
che l'iva corrisposta ammontava ad euro 72.751,64; di avere corrisposto alla locatrice la somma di euro 25.500,00, a titolo di cauzione, che non era stata restituita al momento della riconsegna dell'immobile, avvenuta il 3.6.2019.
Chiedeva di: revocare il decreto ingiuntivo;
accertare che il credito della in relazione alle mensilità di aprile e maggio era limitata CP_1 ad euro 21.031,50; in accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiarare non dovuta la somma di euro
72.751,64, versata in favore della a titolo di iva e, per l'effetto, condannare CP_1
l'opposta alla ripetizione dell'importo, oltre interessi legali;
condannare la al pagamento della somma di euro 25.500,00, quale restituzione del CP_1 deposito cauzionale versato in data 12.5.2015, oltre interessi legali;
con vittoria di spese, da distrarsi.

4. Si costituiva la CP_1
Contestava il contenuto della opposizione, deducendo che il contratto aveva ad oggetto l'affitto di ramo di azienda.
Quanto alla cauzione, premesso che il contratto prevedeva che la restituzione della cauzione vi sarebbe stata solo in caso di mancata contestazione di presenza di danni, evidenziava che al momento della riconsegna, nel verbale, vi era stata contestazione di danni, documentati con fotografie e che la aveva trattenuto la cauzione, riservandosi CP_1 di agire in separato giudizio - non potendo proporre la domanda nel presente giudizio -, per il risarcimento degli ulteriori danni non coperti dalla cauzione.
Chiedeva il rigetto dell'opposizione.

5. Con sentenza n. 522, pubblicata il 15.2.2022, il tribunale rigettava l'opposizione e confermava il decreto ingiuntivo n. 5264/2019; condannava la al Parte_1 pagamento, in favore della delle spese di giudizio. CP_1
In motivazione deduceva:
che il contratto concluso tra le parti aveva ad oggetto affitto di ramo di azienda e non era qualificabile come locazione di immobile;

che dunque l'iva era dovuta;

che l'art. 7 del contratto prevedeva che il deposito cauzionale di euro 25.500 sarebbe stato restituito al momento della riconsegna in caso di mancata contestazione da parte del subconcedente;
Cont
che al momento della riconsegna, il 3.6.2019, la come emergente dal verbale CP_2 di riconsegna del ramo d'azienda, aveva proceduto a numerose contestazioni relative allo stato del ramo d'azienda;
che la presenza dei danni era testimoniata dalle fotografie prodotte, che consentivano di raffrontare lo stato del ramo d'azine al momento in cui era sorto il rapporto con lo stato al momento della riconsegna;

che emerge lo stato di degrado dell'azienda con pezzi della controsoffittatura divelti, luci rimosse, fili di impianti elettrici fuori dai loro alloggiamenti, impianti elettrici e pannelli laterali in cartongesso rimossi o sfondati;

che stante l'esistenza di contestazioni nel verbale e visto che le contestazioni trovavano riscontro nelle fotografie, non contestate, doveva rigettarsi la domanda riconvenzionale di restituzione della cauzione;

che la domanda di pagamento dei canoni, avanzata in sede monitoria, era fondata, in assenza della prova, da fornire da parte della opponente, di avere pagato i canoni richiesti dalla CP_1

6. la ha proposto appello. Parte_1 Con un primo motivo di censura contesta che il tribunale abbia errato nel qualificare il contratto come di affitto di ramo di azienda, mentre, nella specie, si è trattato di locazione di immobile.
Precisa che anche la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che perché si possa qualificare un contratto come di affitto di azienda è necessario che preesista al contratto una organizzazione di beni volta all'esercizio di impresa e che, dunque, il cedente già esercitasse un'attività commerciale nei locali oggetto di contratto.
Aggiunge che la locazione di immobile con pertinenze si differenzia dall'affitto di azienda in quanto il contratto ha per oggetto un bene che assume una posizione di assoluta centralità nell'economia contrattuale;
invece, nel contratto di affitto di azienda l'immobile è considerato solo uno degli elementi costituivi del complesso di beni legati tra loro da vincolo di interdipendenza.
Nella specie, evidenzia che il tribunale si è limitato ad affermare che i beni materiali ed immateriali erano strumentali all'esercizio dell'impresa, ma non ha indagato se i beni riportati nel contratto fossero stati organizzati in azienda dalla dante causa già prima della conclusione della convenzione con l'avente causa, se la dante causa beneficiasse di un avviamento che non dipendesse solo dalla ubicazione dell'immobile ceduto e se l'immobile avesse una sua centralità nell'ambito del negozio, anziché costituire un elemento del complesso di beni.
Ove l'esame fosse stato operato, si sarebbe accertato che, a parte l'autorizzazione amministrativa del 24.5.2005, la concessione del 24.5.2002 e la SCIA del 15.3.2006 – che risultano inadatti ad essere ricompresi tra i beni materiali ed immateriali di cui è costituita l'azienda -, l'unico bene munito di centralità nell'ambito del contratto ere l'immobile all'interno del quale la conduttrice avrebbe praticato la sua attività commerciale, considerato che le due aree di parcheggio ed il diritto di godimento e di uso degli spazi comuni del centro commerciale non potevano che ritenersi sue pertinenze.
Neanche i beni riportati nell'allegato contrattuale A) (impianto antincendio;
estintori; saracinesche;
impianto di climatizzazione;
illuminazione e controsoffittatura;
) sono meri accessori dell'immobile.
Inoltre, la decisone del tribunale è in contrasto con quanto previsto dall'art. 14 del contratto, in cui si legge che “la società sub- concedente dichiara che al momento della consegna l'azienda è inattiva…”.
L'art. 14 sconfessa il contenuto dell'art. 8 del contratto, in cui la sub- conduttrice dà atto di una presunta “clientela abituale” del ramo di azienda. Una volta ricondotto il contratto allo schema della locazione commerciale, sorge il diritto della appellante alla restituzione delle somme versate a titolo di imposta sul valore aggiunto, nella misura di euro 72.751,64.
Con il secondo motivo lamenta l'erroneo rigetto della domanda di restituzione del deposito cauzionale.
Deduce che, secondo la giurisprudenza di legittimità, a) il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sorge al momento della riconsegna dell'immobile, non essendo necessario accertare l'inesistenza di danni o di importi insoluti, b) l'esistenza di eventuali danni può essere posta a fondamento di una domanda risarcitoria, ma la semplice allegazione della esistenza di danni non può impedire la restituzione della cauzione.
La parte appellata non ha ma i proposto domanda di attribuzione della cauzione.
Inoltre, il tribunale ha ritenuto rilevante il contenuto della clausola n. 7 del contratto, assumendo che l'obbligo restitutorio sussistesse solo nel caso in cui non ci fossero state contestazioni da parte della sub-concedente in occasione della restituzione del ramo di azienda. L'efficacia della clausola avrebbe dovuto essere limitata alla fase stragiudiziale del rapporto, contemplando una facoltà di ritenzione del deposito cauzionale fino a quando una delle parti non avesse introdotto una domanda giudiziale.
Diversamente, si riconoscerebbe alla clausola contrattuale una forza maggiore di quella attribuita ad una decisone giudiziale, in quanto una contestazione della parte concedente avrebbe la capacità di vincolare la decisione dell'autorità, impedendo l'esame della questione nel merito.
Il tribunale ha anche errato nel ritenere provati i danni in base alle fotografie depositate – secondo il giudice, non contestate da . Parte_1
Il giudice riporta a pg. 5 della sentenza dei riferimenti estranei al verbale di consegna, in quanto i presunti danni alle porte, agli infissi dei bagni e al pavimento non si rinvengono nel testo.
Inoltre, il tribunale non ha preso in considerazione che il verbale era stato contestato da
, circostanza che avrebbe imposto di valutare le allegazioni della appellata alla Parte_1 luce di una istruttoria processuale non limitata al deposito di 4 fotografie (prive di data) di una attività commerciale in essere, soprattutto se la appellata aveva già dichiarato l'inattività della azienda (art. 14).
Quanto al valore probatorio delle fotografie, deduce che l'onere di disconoscerle sorge solo ove le fotografie abbiano una data certa. Infine, la appellata non ha dato prova del quantum dei presunti danni, atteso che il computo metrico prodotto non costituisce prova.
Chiede di: accogliere l'appello e, per l'effetto, condannare la al pagamento della somma CP_1 di euro 72.751,64 quale somma indebitamente corrisposta a titolo di iva (22%), oltre interessi legali al tasso di mora;
condannare la alla ripetizione della somma di euro 25.500,00 quale deposito CP_1 cauzionale versato in occasione della stipula del contratto di sub-affitto di ramo di azienda del 15.3.2016, oltre interessi al tasso di mora;
con vittoria di spese, da distrarsi.

7. Si costituisce la CP_1
Eccepisce l'inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 342 cpc.
Deduce che: le parti hanno consensualmente convenuto di determinare il canone con l'iva (art. 5 del contratto); inoltre, sempre ai sensi dell'art. 5, le si obbligava a trasmettere Parte_1 alla entro i 4 mesi successivi alla scadenza dell'anno di riferimento, copia dei CP_1 registri Iva relativi al ramo di azienda subaffittato per dimostrare l'ammontare dei corrispettivi annui, necessari alla quantificazione del canone annuo variabile. Anche in forza di tale clausola, emergeva l'intenzione dell'appellante di concludere un contratto di subaffitto di ramo di azienda e di assoggettare il contratto al regime ordinario di pagamento dell'iva; un ulteriore passaggio del contratto da cui si evince la volontà delle parti di stipulare il contratto di subaffitto di ramo d'azienda si evince all'art. 4 del suddetto contratto nella parte in cui: “… avendo le parti convenuto espressamente di derogare agli obblighi di cui all' art
2561 quarto comma del C.C., poiché di tanto si è tenuto conto nella determinazione del canone”; la appellante non ha mai sollevato contestazione nel corso del rapporto ed ha sempre detratto l'iva corrisposta;
la era, al momento della conclusione del contratto con l'appellante, titolare della CP_1 posizione di affittuaria del ramo d'azienda in forza del contratto concluso con la Re.Ca. s.r.l.
Il contratto di affitto aveva ad oggetto l'attività di vendita al dettaglio di prodotti appartenenti al settore “alimentare e non alimentare” (supermercato). Lo stesso oggetto del contrato di affitto p stato, poi, oggetto del contratto di sub-affitto; Cont quanto alla cauzione, al momento della riconsegna dell'azienda, la sollevò – CP_2 come risulta dal verbale – numerose contestazioni sullo stato della azienda. La presenza dei danni era attestata dalle fotografie. In ragione dei danni, la appellata ha trattenuto la cauzione, riservandosi il diritto di procedere con separato giudizio, all'azione risarcitoria, azione già introdotta (r.g. 1726/22 del tribunale di Napoli Nord);
i danni ammontano ad euro 66.017.40 – come da perizia di parte – per cui la cauzione compenserebbe solo in parte gli stessi.
Ha chiesto di:
“In via preliminare, si eccepisce l'inammissibilità e/o la nullità dell'atto di appello proposto in violazione delle disposizioni di cui all'art. 342 c.p.c.;
Nel merito: rigettare in toto l'appello proposto dalla società per cui si Parte_1 procede, confermando integralmente la sentenza n. 522/2022 emessa dal Tribunale di
Napoli Nord nella persona del Giudice Dott. D'Angiolella Luigi;

Nel merito dichiarare infondate e rigettare integralmente le domande proposte da parte appellante confermando ulteriormente la sentenza n. 522/2022 di primo grado emessa dal
Tribunale di Napoli Nord nella persona del Giudice Dott. D'Angiolella Luigi;

Nel merito: Condannare la società al pagamento di spese e competenze Parte_1 di giudizio oltre al rimborso spese forfettarie nella misura del 15%, c.p.a. 4%, i.v.a. 22% e successive spese occorrende”.
RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Non è fondata l'eccezione di inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 342 cpc.

1.1.L'art. 434 cpc, nella lettera ratione temporis applicabile - cioè quella introdotta dall'art. 54, comma 1, lett. c bis) del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella l.
7 agosto 2012, n. 134 – recita: “il ricorso deve contenere le indicazioni prescritte dall'articolo
414. L'appello deve essere motivato. La motivazione dell'appello deve contenere, a pena di inammissibilità:
1) l'indicazione delle parti del provvedimento che si intende appellare e delle modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di primo grado;

2) l'indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata”. La Corte di legittimità ha chiarito che “gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n.
83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che
l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, ovvero la trascrizione totale o parziale della sentenza appellata, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (così Cass. ord.
13535/2018) e che “non può considerarsi aspecifico e deve, quindi, essere dichiarato ammissibile, il motivo d'appello che esponga il punto sottoposto a riesame, in fatto ed in diritto, in modo tale che il giudice sia messo in condizione (senza necessità di esplorare, in assenza di parametri di riferimento, le vicende processuali) di cogliere natura, portata e senso della critica, non occorrendo, tuttavia, che l'appellante alleghi e, tantomeno, riporti analiticamente le emergenze di causa rilevanti, le quali risultino investite ed evocate non equivocamente dalla censura, diversamente da quel che è previsto per l'impugnazione a critica vincolata” (così Cass. ord. 7675/2019).

1.2. Nella specie, l'appellante ha individuato le parti della sentenza di primo grado fatte oggetto di censura ed ha argomentato le critiche sollevate.
Pertanto, deve concludersi che l'atto di appello risponda ai requisiti di forma/sostanza imposti dall'art. 434 cpc per la formulazione dell'atto di impugnazione.

2.Con il primo motivo di appello, la ha lamento l'errata qualificazione del Parte_1
Cont contratto concluso con la CP_2
L'appellante sostiene che il contratto concluso il 15.3.2016 tra la e la Parte_1 CP_1 non sia un contratto di sub affitto di ramo di aziend, ma un contratto di locazione di immobile.
Pertanto, ritiene che non fosse dovuta l'iva su ciascun rateo di canone e chiede, quindi, la ripetizione della somma di euro 72.751,64.
Il motivo di appello è infondato.

2.1. La consolidata giurisprudenza di legittimità ha evidenziato che “ricorre l'affitto d'azienda quando oggetto del contratto sia il complesso unitario di tutti i beni, mobili ed immobili, materiali ed immateriali, concessi in godimento, in quanto organizzati unitariamente per la produzione di beni e servizi;
si ha, invece, locazione di immobile quando questo sia stato specificamente considerato nella sua effettiva consistenza, con funzione prevalente rispetto ad altri beni che abbiano carattere accessorio e non siano collegati fra loro da un vincolo che li unifichi ai fini produttivi. L'indagine sulla ricorrenza in concreto dell'una o dell'altra figura va condotta interpretando, da un lato, la comune intenzione delle parti contraenti e avendo riguardo, dall'altro, all'obbiettiva consistenza dei beni dedotti in contratto” (v. Cass.
6572/1983; 5488/1986; 8388/1995) e che “la differenza tra locazione di immobile con pertinenze e affitto di azienda consiste nel fatto che, nella prima ipotesi, l'immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nell'economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi, i quali (siano essi legati materialmente o meno all'immobile) assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all'immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e coordinazione, mentre nell'affitto di azienda l'immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili ed immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l'oggetto del contratto è costituito dall'anzidetto complesso unitario” (v.
Cass. 23851/2019; 5989/2007; 9354/2002).

2.2. Sempre in ordine alla differenza tra affitto di azienda (o ramo di azienda) e locazione di immobile, la giurisprudenza di legittimità ha precisato che “il giudice, nel valutare se un contratto debba essere qualificato come locazione di immobile od affitto di azienda (o di un ramo di essa), deve, in primo luogo, verificare se i beni oggetto di tale contratto fossero già organizzati in forma di azienda;
in caso di esito positivo dell'indagine, egli è tenuto, quindi, ad accertare se le parti abbiano inteso trasferire o concedere il godimento del complesso organizzato o semplicemente quello di un immobile, al cui utilizzo risultino strumentali gli altri beni e servizi eventualmente ceduti, restando poi libero l'avente causa di costituire "ex novo" un'azienda propria” (v. Cass. 3888/2020).

2.3. La Corte di cassazione ha anche evidenziato che, affinché possa configurarsi un affitto di azienda, non è necessario che l'azienda, nel momento della conclusione del contratto, non sia ancora in grado di funzionare, ovvero richieda una diversa e più efficiente organizzazione rispetto alla struttura preesistente (v. Cass. 4809/1986) ed anche che
“perché sussista il contratto di affitto di azienda non occorre che la stessa sia già in grado di funzionare, essendo sufficiente che i vari elementi dedotti in contratto siano potenzialmente idonei allo svolgimento dell'attività aziendale” (v. Cass 14647/2002).

2.4. Inoltre, “l'avviamento non é un elemento essenziale per l'esistenza della azienda e, pertanto, l'affitto di azienda può configurarsi anche in mancanza di esso” (v. Cass.
6243/1980) e “pur essendone un elemento rivelatore, l'avviamento non è elemento costitutivo essenziale dell'azienda, potendo esso anche mancare, come accade nel caso di azienda che non abbia ancora iniziato a funzionare o di azienda che abbia sospeso l'attività, conservando tuttavia l'organizzazione” (v. Cass. 6608/1983).

2.5. Nella specie, emergono dagli atti plurimi elementi che inducono a concludere che il contratto del 15.3.2016 abbia avuto ad oggetto l'affitto di un ramo di azienda e non una locazione di immobile.

2.6. Seppure non costituisca un elemento decisivo, va osservato che le parti convennero di epigrafare il contratto “subaffitto di ramo di azienda”; inoltre, nel copro del contratto si parla sempre di affitto di azienda.

2.7. Al punto a) della premessa si legge: che con contratto di comodato d'suo redatto per scrittura privata sottoscritta in data 28 marzo 2001, reg.t ad Aversa il 29 marzo 2001 al n.
4038, serie 3, il sig. concedeva in comodato d'uso alla società “Re.Ca. s.r.l.”, CP_4 con sede legale in san Cipriano d'Aversa, alla via Ettore Fieramosca n. 37/39, (…) l'intero complesso edilizio ad uso commerciale sito in san Cipriano d'Aversa alla via Ettore
Fieramosca n. 37, denominato “Borgo Antico”.

2.8. Al punto b) della premessa si riporta che la società Re.Ca. s.r.l. con contratto di fitto di ramo di azienda, concedeva in affitto alla il ramo di azienda avente ad oggetto CP_1
l'attività di vendita al dettaglio di prodotti appartenenti al settore merceologico “alimentare e non alimentare” (supermercato).

2.9. Al punto c) delle premesse vi è scritto che il ramo di azienda concesso in affitto è esercitato, dalla nella porzione di circa mq. 1375 dell'intero immobile concesso in CP_1 comodato.

2.10. All'art. 1 del contratto (proroga del comodato d'uso), si legge che il sig. , CP_4 nella qualità di proprietario degli immobili facenti parte del complesso edilizio, confermava di non avere effettuato, nei termini fissati, alcuna richiesta di restituzione degli immobili, né di avere ricevuto disdetta dalla Re.Ca., per cui la durata del contratto di comodato doveva intendersi rinnovata per ulteriori 15 anni. Inoltre, il si obbligava a non richiedere CP_4 alcuna disdetta del comodato per tutta la durata del contratto di subaffitto concesso alla
, pena il pagamento di un risarcimento di euro 800.000 in favore della . Parte_1 Parte_1

2.11. All'art. 2 del contratto di legge che la concedeva in subaffitto alla società CP_1
che accettava, il ramo di azienda ubicato in san Cipriano di Aversa via Parte_1
Ettore Fieramosca n. 37/39, avente ad oggetto l'attività di vendita al dettaglio di prodotti appartenenti al settore merceologico “alimentare e non alimentare” (supermercato), con la precisazione che fra i beni e rapporti giuridici che costituivano il ramo di azienda, oltre agi impianti e ai beni mobili in genere riportati nell'elenco allegato sotto la lettera A, era ricompreso, per volontà delle parti, anche il godimento degli immobili in cui veniva svolta l'attività.

2.12. Nell'art. 3 si legge che alla scadenza del contratto la subconduttrice avrebbe proceduto alla restituzione del ramo di azienda e di tutti i suoi elementi, nella loro originaria consistenza e nella condizione in cui si fossero trovati, per effetto del loro ordinario uso, avendo le parti convenuto espressamente di derogare agli obblighi di cui all'art. 2561, quarto comma c.c.
(“la differenza tra le consistenza d'inventario all'inizio e al termine dell'usufrutto è regolata in danaro sulla base dei valori correnti al termine dell'usufrutto”), in quanto di tanto si era tenuto conto nella determinazione del canone. Pertanto, ai fini e per gli effetti del DPR 22 dicembre 1986 n. 917, le quote di ammortamento dei beni mobili relativi al ramo di azienda dato in subaffitto, erano a carico della sub concedente.

2.13. All'art. 5 del contratto si legge che il canone del subaffitto era fissato in una misura variabile a pari al 2,5% dei corrispettivi, al netto dell'iva, conseguiti nell'esercizio del ramo di azienda in ciascun anno civile intero di durata della sub-locazione del contratto, con un canone minimo garantito di euro 126.0000 oltre ive.
Nello stesso articolo si legge che la subconduttrice si obbligava a trasmettere in copia alla subconcedente, entro quattro mesi successivi alla scadenza dell'anno di riferimento copia dei registri Iva relativi al ramo di azienda subaffittato, o altra documentazione fiscale o ammnistrativa richiesta dalla subconcedente, per dimostrare l'ammontare dei corrispettivi annui netti, necessari alla quantificazione del canone annuo variabile.

2.14. All'art. 6 si legge che la subconduttrice dichiarava di avere tutti i titoli idonei e necessari all'esercizio della impresa in oggetto e si obbligava, tra l'altro, - ad impiegare, durante la gestione del ramo di azienda, esclusivamente il marchio “Decò”; - a munirsi delle autorizzazioni e permessi e contratti necessari all'utilizzo dell'azienda, obbligandosi al rispetto di tutte le norme per l'esercizio dell'attività; - a gestire il ramo di azienda conservandone la piena efficienza e preservandone l'immagine con i terzi, nonchè a mantenere la piena validità di tutti i permessi, licenze ed autorizzazioni e contratti necessari al suo svolgimento, in modo da consentirne la reintestazione alla subconcedente.

2.15. All'art. 8 si legge che la subconduttrice dava atto che il ramo di azienda beneficiava della clientela abituale nonché del peculiare tipo di organizzazione che la subconcedente aveva dato all'attività commerciale;
per cui, la subconduttrice rinunciava espressamente ad ogni pretesa per eventuali miglioramenti o incrementi della produttività del ramo di azienda, anche a titolo di arricchimento, e ciò anche qualora l'indennità di avviamento le fosse stata corrisposta in conseguenza della cessazione del rapporto di locazione immobiliare, obbligandosi in tal caso a riversare in favore della subconcednete quanto percepito.

2.16. All'art. 9 si legge che la subconcedente garantiva il pieno e pacifico godimento del ramo di azienda;
in particolare, si obbligava a sollevare e tenere indenne la subconduttrice da ogni responsabilità per debiti, impegni ed onere nascenti da causa anteriore all'inizio del sub affitto. Si obbligava a prestare assenso a si impegnava ad intervenire presso gli uffici della P.A. per consentire la voltura o il rilascio di licenze, autorizzazioni e concessioni amministrative necessarie alla subconduttrice per l'esercizio dell'attività nell'immobile.
Inoltre, nello stesso articolo era previsto che per la durata del subaffitto, la subconcedente non avrebbe potuto intraprendere, nel comune in cui era ubicato il ramo di azienda, una nuova attività d'impresa concorrente.

2.17. All'art. 12 si legge che la subconduttrice subentrava, ai sensi dell'art. 2558 c.c., in tutti i contratti stipulati per l'esercizio del ramo di azienda e precisamente nei contratti di somministrazione di tutte le utenze a servizio del ramo di azienda.

2.18. All'art. 14 si legge che al momento della consegna, l'azienda era inattiva e che dunque non cvi erano rapporti di lavoro in essere da trasferire ai sensi dell'art. 2112 c.c. Nell'ipotesi in cui alcuni dipendenti, a seguito di subaffitto, avessero avanzato pretese ai sensi dell'art. 2112 c.c. di costituzione (e continuazione) del rapporto di lavoro con la si Parte_1 stabiliva che la subconcedente avrebbe risarcito alla tutti i maggiori costi dei Parte_1 lavoratori sostenuti per la durata del contratto di subaffitto, nella misura di euro 100.000.

2.19. Nel contratto si fa riferimento all'affitto di una attività di fornitura di prodotti alimentari ContCo e non alimentari, attività già esercitata dalla;
inoltre, il ramo di attività oggetto del contratto è il medesimo già oggetto del contratto di affitto intercorso tra la re,Ca e la CP_1

2.20. Gli immobili in cui l'attività era esercitata erano oggetto di comodato, prorogato espressamente dal proprietario per la durata dell'attività della : per cui, essendo Parte_1 gli immobile già oggetto di comodato, del quale si giovava proprio la , non Parte_1 potevano essere oggetto di contratto di locazione.

2.21. In tutto il contratto si fa riferimento sempre alla attività svolta;
tanto è vero che la subconduttrice subentrava nei contratti di fornitura già stipulati dalla persino ove vi CP_1 fossero state rivendicazioni da parte di precedenti lavoratori – l'esistenza di quali conferma che la già esercitasse l'attività poi esercitata dalla -, era previsto che la CP_1 Parte_1
subentrasse nei rapporti di lavoro, con la garanzia che la l'avrebbe tenuta CP_5 CP_1 indenne.
La si impegnava a collaborare perché la appellante potesse esercitare la sua attività CP_1
e teneva indenne quest'ultima da pregressi debiti.

2.22. La riconosceva di avvantaggiarsi della clientela della controparte e della Parte_1 pregressa organizzazione dell'attività; per quanto l'avviamento non sia un elemento decisivo per riconoscere l'esistenza di un contratto di affitto di azienda, in quanto precisato nel contratto si trova conferma, ancora un volta, che oggetto del contratto è stata l'attività già esercitata dalla e non solo l'immobile in cui l'attività veniva esercitata. CP_1

2.23. La che al momento della conclusione del contratto, nei locali non Controparte_6 era esercitata alcuna attività: per cui non poteva esserci stato alcun affitto di azienda.
Alla luce della giurisprudenza di legittimità richiamata, va invece rilevato che non preclude la qualificazione di contratto di affitto di azienda la circostanza che al momento del contratto l'attività in oggetto non fosse ancora iniziata o fosse al momento sospesa.
Per altro, alla luce di numerosi indici evidenziati, è provato che la in precedenza CP_1 abbia esercitato l'attività.

2.24. Persino al fine di misurare il canone le parti hanno fatto riferimento al volume di affari sviluppato dalla . Parte_1

2.25. In conclusione, i tanti elementi emergenti dal testo del contratto consentono di concludere che, senza dubbio, l'intenzione delle parti è stata quella di concludere un contratto di affitto di azienda e non un contratto di locazione di immobile.
Pertanto, la doveva corrispondere l'iva e non può chiedere, in questa sede, la Parte_1 ripetizione di quanto pagato a titolo di iva.

3. Con il secondo motivo di gravame la ha chiesto la restituzione della Parte_1 somma di euro 25.500,00 versata alla a titolo di cauzione, in quanto la appellata ha CP_1
ContCo trattenuto la somma, benchè vi sia stata la riconsegna della azienda e in giudizio la non abbia chiesto di provare i danni la cui esistenza aveva giustificato la ritenzione della cauzione.
La Re. Fin. ha contestato che, al momento della riconsegna, aveva verbalizzato l'esistenza di ingenti danni agli immobili – comprovati anche da fotografie - e nel presente giudizio di era riservata di agire, in separata sede, non potendolo fare in questa sede, per il risarcimento dei danni, cosa che poi aveva in effetti fatto.
Il motivo va accolto.

3.1. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il locatore deve restituire il deposito cauzionale una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni (v. Cass. 7360/1997).

3.2. Al termine del contratto di locazione, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura (e non solo di quelli strettamente afferenti alla "res locata")
(v. Cass. 194/2023). La Corte di cassazione ha anche evidenziato che l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore a richiederla (v. Cass,
4725/1989).

3.3. Sempre la Corte di cassazione ha chiarito che “a) il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sorge per effetto della cessazione del rapporto locativo e del rilascio dell'immobile locato, non richiedendo invece necessariamente, con rilievo condizionante, l'accertamento dell'insussistenza di danni ovvero della infondatezza di eventuali pretese risarcitorie del locatore;

b) per converso l'esistenza di eventuali danni può solo essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, ma non può invece la loro semplice allegazione considerarsi quale mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito restitutorio” (v. in motivazione,
Cass. 18069/2019).

3.4. Sotto il profilo processuale – rilevante per quanto di seguito - si osserva che nell'ordinario giudizio di cognizione, che si instaura a seguito dell'opposizione a decreto ingiuntivo, l'opposto, rivestendo la posizione sostanziale di attore, non può avanzare domande diverse da quelle fatte valere con l'ingiunzione, potendo a tale principio derogarsi solo quando, per effetto di una riconvenzionale formulata dall'opponente, la parte opposta si venga a trovare a sua volta in una posizione processuale di convenuto cui non può essere negato il diritto di difesa, rispetto alla nuova o più ampia pretesa della controparte, mediante la proposizione di una "reconventio reconventionis", che però, per non essere tardiva, può essere introdotta solo nella domanda di risposta e non nel corso del giudizio di primo grado
(v. Cass 22754/201; 16564/2018; 5415/2019).

3.5. Nella specie, è incontestato che la abbia restituito l'azienda alla che Parte_1 CP_1 la cauzione di euro 25.500,00 sia stata versata e che non sia stata restituita.

3.6. L'art. 7 del contratto prevede che qualora la riconsegna del ramo di azienda, in contraddittorio, si fosse perfezionata senza contestazioni da parte del subconcedente, la cauzione sarebbe stata restituita, infruttifera d'interessi.
Tale clausola, conformemente a quanto già pacifico in ragione della giurisprudenza richiamata, cristallizzava il diritto del conduttore alla restituzione della cauzione al momento della consegna dell'azienda e il diritto di ritenzione del locatore in caso questi lamentasse l'esistenza di danni.
Ciò non toglie, però, che, ove in sede giudiziale il conduttore richieda la restituzione della cauzione, il locatore non possa giovarsi semplicemente della esistenza della clausola per potere continuare a ritenere la cauzione, dovendo, invece, introdurre domanda di risarcimento dei danni.

3.7. La al fine di giustificare la ritenzione della cauzione, nel presente giudizio ha CP_1 eccepito l'esistenza di ingenti danni, di cui ha fatto menzione nel verbale di rilascio. Co Nel presente giudizio, però, la Re. , non ha avanzato alcuna domanda di accertamento dei danni e di risarcimento di questi;
si è limitata a chiedere il rigetto della domanda riconvenzionale, della , di restituzione della cauzione. Parte_1

3.8. Come detto, l'unico sufficiente fondamento della domanda di restituzione della cauzione
è che l'immobile sia stato riconsegnato. Non è fondamento della domanda di restituzione anche l'accertamento che non sussistano i danni o che il locatore non abbia diritto al risarcimento dei danni – a meno che, ovviamente, non vi sia una domanda specifica, il cui esito condiziona la domanda di restituzione della cauzione.
Il diritto di ritenzione della cauzione è giustificato solo ove il locatore introduca tempestivamente la domanda di accertamento dei danni e di risarcimento di questi, non essedo sufficiente che si limiti ad eccepire l'esistenza dei danni e a riservarsi, in futuro, di agire per il risarcimento.

3.9. La ha giustificato di non avere agito nel presente giudizio, in primo grado, per CP_1 chiedere l'accertamento dei danni ed il risarcimento di questi sostenendo di non poter agire nella sede della opposizione a decreto ingiuntivo.
Invero, la Re.Fin, al momento della costituzione nel giudizio di cognizione introdotto dalla con l'opposizione al decreto ingiuntivo ben poteva – e doveva - introdurre Parte_1 domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni a garanzia dei quali aveva trattenuto la cauzione.

3.10. La ha introdotto domanda di risarcimento dei danni solo pochi giorni prima Parte_2 che il tribunale pronunciasse la sentenza in questa sede gravata. Infatti, mentre la sentenza
è stata pronunciata il 15.2.2022, la Re.Fin ha introdotto domanda di risarcimento del danno, innanzi al tribunale di Napoli Nord, con ricorso datato 10.2.2022.

3.11. Come detto, l'accertamento della inesistenza dei danni e del diritto al risarcimento non costituisce fondamento della domanda di restituzione della cauzione;
pertanto, la circostanza che nel corso del giudizio sia intervenuta la domanda di accertamento dei danni e di risarcimento di questi non integra la sopravvenienza di una condizione dell'azione di ripetizione della cauzione.

3.12. Pertanto, la deve essere condannata alla restituzione, in favore della CP_1 [...]
della somma di euro 25.500,00, versata a titolo di deposito cauzionale. Parte_1

3.13. Ai sensi dell'art. 11 della legge 392 del 1978, sul deposito cauzionale sono dovuti gli interessi legali, da corrispondersi al conduttore alla fine di ogni anno.

3.14. L'obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale, previsto dall'art. 11, legge n. 392 del 1978, ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione, e, conseguentemente, sono nulle le clausole contrattuali che stabiliscono una disciplina della restituzione difforme da quella contenuta in detta norma (v. Cass. 12117/2003; 75/2010).

3.15. Nella specie, la clausola 7 del contratto, che prevede che la cauzione non produca interessi, è nulla, in quanto violativa dell'art. 11 della legge 392 del 1978.
Va precisato che la nullità della clausola può essere rilevata d'ufficio, dovendo della stessa questa Corte fare applicazione.

3.16. Pertanto, sulla somma di euro 25.500,00 devono essere computati, di anno in anno, gli interessi al saggio legale ex art. 1284, primo comma, c.c. a far data dalla consegna della somma, avvenuta il 15.3.2016 – in occasione della stipula del contratto -.

4. La sentenza di primo grado deve essere riformata, per quanto di ragione;
il decreto ingiuntivo rimane fermo, atteso che, per altro, la , in sede di appello, non ha Parte_1 chiesto la revoca del decreto, atteso che non ha contestato, in questa sede, la sua condanna al pagamento dei canoni.

5. Alla parziale riforma della sentenza di primo grado fa seguito la necessità che questa Corte provveda alla regolazione delle spese anche del primo grado, in forza dell'effetto espansivo interno della riforma (art. 336 cpc).

6. Per la regolazione delle spese deve farsi applicazione di un criterio unitario, che tenga conto dell'esito complessivo della controversia.

7. Nella specie, la domanda di pagamento dei canoni, avanzata dalla in sede CP_1 monitoria, è stata accolta – e il decreto ingiuntivo, infatti, rimane fermo -; la domanda di restituzione della cauzione, avanzata dalla , anche è stata accolta. Parte_1
Atteso l'accoglimento di domande contrapposte, può ritenersi sussistente una ipotesi di reciproca soccombenza, che giustifica la compensazione delle spese del doppio grado di giudizio, ai sensi dell'art. 92 cpc.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Napoli, definitivamente pronunciando, così decide:
a) accoglie, in parte, l'appello proposto da riforma, per quanto di ragione la Parte_1 sentenza del tribunale di Napoli Nord n. 522, pubblicata il 15.2.2022 e, per l'effetto, condanna la alla restituzione, in favore della della somma di CP_1 Parte_1 euro 25.500,00 versata a titolo di deposito cauzionale, oltre interessi al saggio legale ex art. 1284, comma primo, c.c. come da motivazione;

b) compensa le spese del doppio grado di giudizio.
Così deciso in Napoli, nella camera di consiglio del 4.11.2025
Il Presidente
Dott. Giuseppe De Tullio
Il Consigliere est.
Dott. Luigi Mancini