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Sentenza 20 ottobre 2025
Sentenza 20 ottobre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte d'Appello Napoli, sentenza 20/10/2025, n. 5053 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte d'Appello Napoli |
| Numero : | 5053 |
| Data del deposito : | 20 ottobre 2025 |
Testo completo
Proc. n. 1432/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
4^ SEZIONE CIVILE composta dai seguenti Magistrati:
IU DE TULLIO - Presidente
Massimo SENSALE - Consigliere
IU US INFANTINI - Consigliere rel. ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta nel ruolo generale degli affari contenziosi sotto il numero d'ordine
1432 dell'anno 2022, vertente tra
(c.f.: ) rappresentata e difesa da se stessa, ex art. 86 Parte_1 C.F._1
c.p.c.
- APPELLANTE -
e
(c.f.: ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso dagli avv.ti Salvatore Imperatore e Domenico Imperatore.
- APPELLATO –
OGGETTO: “Appello avverso la sentenza n. 1939/2022 emessa dal Tribunale di Napoli, pubblicata il 24.2.2022, in tema di impugnazione di delibera assembleare condominiale”.
CONCLUSIONI: Come da rispettivi atti introduttivi e da note c.d. di trattazione scritta depositate, ai sensi degli artt. 127, comma III, e 127-ter cod. proc. civ., introdotti con d.lgs. n. 149/2022, il 16.6.2025 sia dalla difesa di che dalla difesa del in Parte_1 Controparte_1 Controparte_1
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
pagina 1 di 15 Con atto di citazione notificato (via PEC) il 25.3.2022, ha convenuto in giudizio, dinanzi Parte_1
a questa Corte, il proponendo appello avverso la sentenza Controparte_2
n. 1939/2022 emessa dal Tribunale di Napoli, pubblicata il 24.2.2022.
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1. IL GIUDIZIO DI PRIMO GRADO.
In primo grado , quale proprietaria di un appartamento, sito al primo piano, facente parte Parte_1 del Condominio sito in in , aveva convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Controparte_1 Controparte_1
Napoli, il detto , impugnando la delibera assembleare del 7 ottobre 2010 nelle parti in cui erano stati CP_1 approvati i seguenti punti dell'ODG : a) Rendiconto dei lavori straordinari effettuati (punto n.1); b) elezione amministratore ed approvazione mansionario (punto n.2); c) compenso dovuto all'amministratore per la gestione dei lavori straordinari espletati (punto n.6).
L'attrice aveva lamentato, in particolare, come si evince dall'atto di citazione (pag. 7 e ss.) - esaminabile dal relativo fascicolo telematico di ufficio (oltre che ridepositato dall'appellante unitamente a tutti gli altri atti e documenti del primo grado) - la nullità e/o invalidità della detta delibera per i seguenti specifici motivi:
1) per la mancata allegazione, al rendiconto approvato, della tabella di riparto delle spese tra i condomini;
2) per la mancata ricezione, dall'amministratore condominiale, della documentazione da lei più volte richiesta (indicata a pagina 8 dell'atto di citazione, tra cui le eventuali delibere intervenute prima di quella impugnata e successive al mese di Giugno 2006, riguardanti i lavori straordinari in questione, la copia della relazione del direttore dei lavori e del certificato di collaudo, la copia del contratto di finanziamento erogato dalla banca in favore del CP_3
per i detti lavori straordinari) ed indispensabile in quanto relativa al rendiconto e ai conteggi CP_1 concernenti quattro anni di lavori straordinari di importo rilevante;
3) in subordine, per eccesso di potere e violazione di legge, avendo i condomini presenti approvato, con il suo (dell'attrice, si intende) voto contrario, un rendiconto con conteggi per lavori straordinari dell'ammontare di circa euro 250.000, in assenza di una relazione del direttore dei lavori, di un certificato di collaudo e di altra idonea documentazione giustificativa;
4) per avere l'assemblea approvato i suddetti punti 2 e 6 dell'ordine del giorno e, in particolare, deliberato compensi aggiuntivi in favore dell'amministratore, pur essendo non giustificati né motivati e, pertanto, illegittimi per eccesso di potere.
E, alla luce di quanto esposto, aveva così concluso: “-in via preliminare, disporre la Parte_1 sospensione dell'esecutività della delibera condominiale del 07.10.2010 nelle parti impugnate per essere manifestamente illegittima ed in ogni caso per non far lievitare ingiustamente danni e spese;
-nel merito, dichiarare nulla, illegittima, invalida nelle parti impugnate la delibera condominiale del 07.10.2010 revocandola ad ogni effetto con ogni consequenziale provvedimento;
- dichiarare altresì la nullità
e/o invalidità, almeno nei confronti della istante, del rendiconto e dei bilanci approvati all'assemblea del 07.10.2010, nonché delle eventuali delibere assunte dal dopo giugno 2006 senza che tutti i condomini risultino informati come per legge;
-condannare CP_1 il e/o chi per legge, con esclusione della opponente, a risarcire alla predetta i danni subiti per effetto della impugnata CP_1 delibera, di eventuali delibere pregresse intervenute tra giugno 2006 e giugno 2010 senza il regolare invito a tutti i condomini e/o non comunicate agli assenti nonché di atti ed azioni intrapresi dall'amm.re senza l'avallo di regolari delibere assembleari, rinviandone la pagina 2 di 15 liquidazione in separato giudizio;
- condannare il , con esclusione della opponente per dissociazione, alla refusione alla CP_1 predetta le spese di causa con gli accessori di legge.”.
Costituitosi in giudizio in persona dell'amministratore p.t., il convenuto aveva contestato la CP_1 fondatezza dell'avversa impugnazione della delibera assembleare, chiedendone il rigetto con vittoria delle spese di lite, da attribuirsi in favore dei propri difensori antistatari (cfr. la comparsa di risposta del primo grado, ridepositata in appello dal detto ). CP_1
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 1803/2022 impugnata dinanzi a questa Corte, ha così statuito;
“- rigetta le domande proposte da , dichiarando valida la delibera adottata in data 7-10-2010 dal Parte_1 Controparte_1
; -condanna a rimborsare al , le spese del procedimento
[...] Parte_1 Controparte_1 di reclamo, liquidate in euro 2227,00 per onorari, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario spese generali come per legge, con attribuzione ai procuratori anticipatari;
- condanna a rimborsare al , le spese del Parte_1 Controparte_1 presente procedimento di merito, liquidate in euro 5885,00 per onorari, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario spese generali come per legge, con attribuzione ai procuratori anticipatari.”.
In particolare il giudice di prime cure ha motivato il proprio convincimento ritenendo:
a) in ordine alla doglianza della circa il fatto di non avere ricevuto dall'amministratore la Pt_1 documentazione più volte richiestagli, relativa al rendiconto e ai conteggi concernenti quattro anni di lavori straordinari di importo rilevante, che, a fronte della affermazione dell'amministratore di aver messo a disposizione dei condomini la documentazione contabile (posto che, nella convocazione per l'assemblea del 7.10.2010, lo stesso amministratore, dopo avere elencato gli argomenti all'Ordine del Giorno, aveva precisato: “Come sempre ricevute e documenti contabili sono consultabili presso lo studio dell'Amministratore sito in alla Controparte_1 via Napoli, 143 sc.A, int.15/16 tutti i giorni feriali dalle ore 18.30 alle ore 20,30 a partire dal 28 Agosto p.v.”), nessuna prova contraria fosse stata addotta dall'attrice; 2) che, non esistendo un obbligo per l'amministratore di
“depositare” la documentazione giustificativa del bilancio, bensì soltanto di consentire ai condomini che ne facciano richiesta di prenderne visione o estrarne copia a loro, fosse onere dell'attrice dimostrare di aver inutilmente tentato di esercitare il relativo diritto;
il che non era avvenuto, posto che dagli scritti difensivi della stessa si desumeva che non avesse contestato che l'amministratore avesse messo a disposizione dei condomini i documenti contabili presso il suo studio;
3) che le deduzioni sollevate nel corso dell'assemblea del 7.10.2010 dal delegato della dimostrassero l'effettiva conoscenza, da parte di quest'ultima, del rendiconto dei lavori Pt_1 straordinari, del dettaglio delle spese relative ai predetti lavori e dell'estratto conto relativo al debito CP_3 assunto dal Condominio;
b) che, in ordine alla doglianza concernente l'asserita nullità e/o invalidità del deliberato del 7.10.2020 per essere stato approvato il rendiconto dei lavori in questione senza che fosse allegata la tabella del riparto spese tra i condomini, fosse stato allegato dalla convenuta (e che ciò fosse sufficiente ai fini della validità della delibera) il verbale di deposito del regolamento di condominio, da cui si evinceva, a sua volta, il deposito presso un notaio del pagina 3 di 15 regolamento assieme alle tabelle millesimali, sulla cui base era avvenuta la ripartizione delle spese tra i condomini;
c) che le altre doglianze sollevate dall'attrice afferissero, sostanzialmente, al merito delle scelte assembleari, come tali sottratte al sindacato dell'autorità giudiziaria, non avendo la parte attrice allegato, né tanto meno provato, elementi concreti e specifici dai quali desumere lo sviamento o l'abuso delle finalità istituzionali proprie dell'assemblea condominiale (ossia, in altri termini, elementi dai quali desumere che il deliberato assembleare fosse stato diretto al perseguimento di finalità estranee al ovvero a pregiudicare gli interessi di alcuni CP_1 dei suoi partecipi).
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2. IL GIUDIZIO DI APPELLO.
ha censurato la sentenza 1939/2022 emessa dal Tribunale di Napoli sulla base dei Parte_1 seguenti otto motivi.
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Con il primo motivo ha lamentato l'erroneità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 1130, 1135 e
1421 c.c., per non avere il giudice di prime cure dichiarato la nullità del bilancio/rendiconto, approvato con la delibera impugnata per un periodo di quasi 5 anni (da dicembre 2005 al maggio 2010), quindi in violazione del principio di annualità del bilancio condominiale sancito dai suddetti artt. 1130 e 1135 c.c.
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Con il secondo motivo ha lamentato il difetto di motivazione sulla doglianza sollevata con riferimento alla previsione, nel rendiconto impugnato, di spese non inerenti i lavori straordinari e di spese per lavori “privati”, senza alcuna distinzione rispetto a quelle relative ai lavori straordinari condominiali.
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Con il terzo motivo ha poi censurato la sentenza impugnata sostenendo che il Parte_1
Tribunale di Napoli avesse ignorato, non pronunciandosi sul punto, l'eccezione avente ad oggetto l'asserita omissione dei versamenti fatti dai condomini per i lavori straordinari dal 2006 al 2007, circostanza evidenziata anche nelle difese finali e, in particolare, nella memoria di replica ex art. 190 c.p.c.
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Con il quarto motivo ha censurato la sentenza di primo grado nella parte in cui ha ritenuto valido il rendiconto impugnato non tenendo conto dell'irregolarità dello stesso, non essendo chiaro e intelligibile, in quanto redatto senza la precisa appostazione delle voci dell'attivo e del passivo (ma riportando numerosi importi, molti dei quali anche indecifrabili non essendo indicata la causale), come evidenziato anche nella comparsa conclusionale depositata in primo grado.
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pagina 4 di 15 Con il quinto motivo l'appellante ha criticato la decisione del Tribunale anche nella parte in cui ha ritenuto non violato il suo (dell'attrice/appellante, si intende) diritto d'informazione in relazione ai documenti sottesi (come meglio specificati in atti) alla delibera impugnata.
Sul punto ha dedotto di avere sempre negato la disponibilità dell'ex amministratore al riguardo, e che la documentazione da lei richiesta non riguardasse il bilancio/rendiconto, il dettaglio di cassa e la lista movimenti, bensì la relazione del direttore dei lavori, il certificato di collaudo delle opere eseguite, il contratto di finanziamento con la (necessario per verificare il debito nei confronti di detta banca), e le eventuali delibere con le quali CP_3 sarebbero stati sostituiti la iniziale ditta appaltatrice e il direttore dei lavori, nonché gli altri documenti richiesti con le raccomandate del 15.6.2010 e del 21.7.2010.
Ha poi sostenuto che il giudice di prime cure non avesse considerato che il termine di cinque giorni di cui all'art. 66 disp. att. del cod. civ. è parametrato alla convocazione per l'approvazione del rendiconto annuale di cui all'art. 1135 c.c., mentre nella specie il bilancio da approvare era pluriennale (di ben 5 anni), per cui ella avrebbe dovuto avere, comunque, più tempo a disposizione.
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Con il sesto motivo ha censurato la sentenza di primo grado nella parte in cui non ha dichiarato nulla o comunque invalida la delibera impugnata per non essere stata allegata al rendiconto la tabella del riparto alle spese dei condomini, ritenendo che il giudice di prime cure avesse erroneamente ritenuto che tale lacuna potesse essere colmata mediante il rinvio, sic et simpliciter, alle tabelle millesimali allegate al regolamento del CP_1 depositato dalla controparte (senza neanche allegare le tabelle), nonostante dal detto regolamento risultasse che nel in questione ci fossero una pluralità di tabelle millesimali da applicare (tabella generale, tabella CP_1 ascensore, tabella scala A, tabella scala B etc.).
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Con il settimo motivo l'appellante ha censurato la decisione del Tribunale anche nella parte in cui ha ritenuto non provato quanto da ella lamentato in ordine all'abuso e allo sviamento delle funzioni proprie dell'assemblea condominiale.
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Con l'ottavo ed ultimo motivo d'appello ha sostenuto, in via subordinata (ossia nel caso Parte_1 di mancato accoglimento dell'appello per i primi sette motivi), quanto alla regolamentazione delle spese di lite, che il giudice di prime cure avesse applicato in modo eccessivamente rigoroso il principio di soccombenza (non tenendo conto del comportamento processuale del convenuto e di vari abusi, come meglio specificati CP_1 in atti, posti in essere da quest'ultimo) e che, in ordine al quantum: a) i compensi di causa fossero stati liquidati in misura eccessiva e in contrasto con i parametri dettati dal D.M. 55/2014, tenuto conto che il giudizio di reclamo si era articolato in una sola udienza e che nel giudizio di merito ci erano stati numerosissimi rinvii d'ufficio per pagina 5 di 15 bonario componimento, senza, peraltro, attività istruttoria;
b) non fosse stato considerato che, in presenza di impugnativa di un rendiconto condominiale, il valore della causa dovesse essere determinato in base alla quota a carico del che lo impugna (evidenziando, al riguardo, che, tendo conto dei millesimi di proprietà, pari a CP_1
16,71, l'importo da lei asseritamente dovuto per i lavori in questione fosse inferiore ad euro 5.000,00).
Sulla scorta di quanto esposto, l'appellante ha così concluso:
“…accogliere per i suesposti motivi il presente appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata n. 1939/2022 emessa dal Tribunale di
Napoli, 12^ Sezione civile, Giudice Dott.ssa Luigia Stravino, nell'ambito del giudizio N.R.G. 92185/2010, depositata in cancelleria in data 24.02.2022, accogliere le conclusioni rassegnate in primo grado come precisate nelle note di trattazione scritta per l'ud. del 29.11.21 e quindi: a) accertare e dichiarare la illegittimità, invalidità e nullità della delibera condominiale impugnata del 07.10.2010 per i suesposti motivi e quindi la illegittimità, invalidità e nullità del bilancio rendiconto quinquennale in atti relativo al periodo da dic. 2005 a maggio 2010 approvato con detta delibera;
b) respingere tutte le avverse eccezioni e richieste;
c) condannare l'appellato (esclusa la istante condomina) a rimborsare all'appellante le spese e i compensi del CP_1 doppio grado, oltre spese generali ed accessori di legge;
d) sub/te annullare e riformare per i suesposti motivi la sentenza impugnata in relazione alla condanna alle spese come liquidate nel dispositivo (fase cautelare e merito) compensandole o più sub/te riducendole al minimo.”.
Iscritta la causa al n. 1432/2022 del Ruolo generale, si è costituito in giudizio, con comparsa depositata il
9.7.2022, in persona dell'amministratore p.t., il in in , Controparte_4 Controparte_1 Controparte_1 contestando la fondatezza dell'avverso gravame e rassegnando le seguenti conclusioni: “…rigettare l'appello proposto dall'avv. in quanto inammissibile ed infondato in fatto ed in diritto e, per l'effetto, Parte_1 confermare integralmente la sentenza impugnata. - condannare l'attrice al pagamento delle spese e compensi del presente grado di giudizio oltre al rimborso forfettario delle spese generali nonché IVA e CPA come per legge”.
Con ordinanza del 12.7.2022 la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del
28.11.2023.
Indi, dopo alcuni rinvii d'ufficio, con decreto presidenziale del 21.5.2025 (ritualmente comunicato dalla cancelleria alle parti costituite), è stato disposto che la trattazione della controversia in esame, per l'udienza del
17.6.2025, si svolgesse mediante la c.d. trattazione “scritta”, secondo le modalità degli artt. 127, comma III, e 127- ter cod. proc. civ., introdotti con d.lgs. n. 149/2022, in vigore dall'1.1.2023.
E, depositate tali note (il 16.6.2025 sia dalla difesa di che dalla difesa del Parte_1 [...]
in , la causa è stata trattenuta in decisione il 18.6.2025 (con ordinanza Controparte_1 Controparte_1 comunicata ritualmente dalla cancelleria alle parti costituite), concedendo alle parti i termini, ai sensi dell'art. 190
c.p.c., di sessanta giorni per il deposito di comparse conclusionali e di ulteriori venti giorni per il deposito di memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello proposto da non merita accoglimento per le ragioni di seguito esposte. Parte_1
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In relazione ai motivi di gravame formulati dall'appellante, da rapportare ai vizi della delibera impugnata fatti valere in primo grado, vanno premessi (anche tenendo conto dei profili di inammissibilità sollevati dall'appellato, al pagina 6 di 15 riguardo) alcuni principi enucleati dalla Suprema Corte con riferimento alle preclusioni assertive (nel giudizio di primo grado) e al divieto dei nova (in appello) con riferimento alle impugnative di delibere assembleari condominiali.
In generale va detto che la sussistenza di un vizio di invalidità di una delibera condominiale comporta la necessità di espressa e tempestiva domanda “ad hoc” proposta dal condomino.
Di tal che, ogni richiesta di declaratoria di invalidità di una determinata delibera dell'assemblea dei condomini si connota per la specifica esposizione dei fatti e delle collegate ragioni di diritto, ovvero per una propria autonoma
“causa petendi”, agli effetti degli artt. 183 e 345 c.p.c. (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 04/10/2018, n. 24399; cfr. anche Cass. civ., Sez. VI – 2, Ord., 25/06/2018, n. 16675; Sez. II, Ord., 28/02/2018, n. 4686).
Quanto, in particolare, alle ipotesi di annullabilità della delibera, la domanda di declaratoria dell'invalidità di una delibera dell'assemblea dei condomini per un determinato motivo non consente al giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato, l'annullamento della medesima delibera per qualsiasi altra ragione attinente a quella questione (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 19/04/2025, n. 10361 e i riferimenti giurisprudenziali ivi riportati).
In ordine, poi, ai casi di nullità della delibera, secondo la giurisprudenza più recente, in tema di impugnazione delle delibere condominiali trova applicazione il principio dettato in materia di contratti secondo cui la richiesta di accertamento, per la prima volta in appello, di un motivo di nullità diverso da quelli proposti in primo grado è inammissibile, a ciò ostando il divieto di "nova" ex art. 345, comma 1, c.p.c., salva la possibilità per il giudice del gravame - obbligato comunque a rilevare d'ufficio ogni possibile causa di nullità - di convertirla ed esaminarla come eccezione di nullità legittimamente formulata dall'appellante, ai sensi dell'art. 345, comma 2, c.p.c. (cfr.
Cass. civ., Sez. II, 27/09/2017, n. 22678).
In sostanza, con riferimento alla nullità:
a) il giudice, se investito dell'azione di nullità di una delibera assembleare, ha sempre il potere (e il dovere), in ragione della natura autodeterminata del diritto cui tale domanda accede, di rilevare e di dichiarare in via ufficiosa,
e anche in appello, la nullità della stessa per un vizio diverso da quello denunciato;
b) se, invece, la domanda ha per oggetto l'esecuzione o l'annullamento della delibera (il che presuppone, evidentemente, la non-nullità), la domanda di nullità della stessa delibera, formulata per la prima volta con l'atto d'appello, non può essere esaminata, potendo solo convertirsi nella corrispondente eccezione;
nè, in tale ipotesi, il giudice d'appello può dichiarare d'ufficio la nullità della delibera, traducendosi tale pronuncia nell'inammissibile accoglimento di una domanda nuova;
la rilevabilità d'ufficio della nullità da parte del giudice nel corso del processo e fino alla precisazione delle conclusioni dev'essere, invero, coordinata con il principio della domanda per cui il giudice, da una parte, può sempre rilevare la nullità della delibera, anche in appello, trattandosi di eccezione in senso lato, in funzione del rigetto della domanda ma, dall'altra parte, non può dichiarare la nullità della delibera pagina 7 di 15 impugnata ove manchi una domanda in tal senso ritualmente proposta, anche nel corso del giudizio, che faccia seguito della rilevazione del giudice, dalla parte interessata (cfr. Cass. civ., Sez. I, Ord., 18/04/2023, n. 10233).
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Richiamati tali principi, va ribadito che l'attrice aveva lamentato, in primo grado, come si evince dall'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado (pag. 7 e ss.), la nullità e/o invalidità della detta delibera per i seguenti specifici motivi:
1) per la mancata allegazione, al rendiconto approvato, della tabella di riparto delle spese tra i condomini;
2) per la mancata ricezione, dall'amministratore condominiale, della documentazione da lei più volte richiesta (indicata a pagina 8 dell'atto di citazione, tra cui le eventuali delibere intervenute prima di quella impugnata e successive al mese di Giugno 2006, riguardanti i lavori straordinari in questione, la copia della relazione del direttore dei lavori e del certificato di collaudo, la copia del contratto di finanziamento erogato dalla banca in favore del CP_3
per i detti lavori straordinari) ed indispensabile in quanto relativa al rendiconto e ai conteggi CP_1 concernenti quattro anni di lavori straordinari di importo rilevante;
3) in subordine, per eccesso di potere e violazione di legge, avendo i condomini presenti approvato, con il suo (dell'attrice, si intende) voto contrario, un rendiconto con conteggi per lavori straordinari dell'ammontare di circa euro 250.000, in assenza di una relazione del direttore dei lavori, di un certificato di collaudo e di altra idonea documentazione giustificativa;
4) per avere l'assemblea approvato i suddetti punti 2 e 6 dell'ordine del giorno e, in particolare, deliberato compensi aggiuntivi in favore dell'amministratore, pur essendo non giustificati né motivati e, pertanto, illegittimi per eccesso di potere.
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Fatte queste necessarie premesse la Corte rileva, allora, innanzitutto, che, come eccepito dall'appellato, è inammissibile, per il divieto di cui all'art. 345 c.p.c., il primo motivo con cui, si ribadisce, il giudice di prime cure, secondo l'appellante, non avrebbe dichiarato la nullità del bilancio/rendiconto, in quanto approvato con la delibera impugnata per un periodo di quasi 5 anni (da dicembre 2005 al maggio 2010), quindi in violazione del principio di annualità del bilancio condominiale sancito dai suddetti artt. 1130 e 1135 c.c.
Ed infatti tale vizio non era stato specificamente fatto valere, nel giudizio di primo grado, con il detto atto introduttivo.
E, a differenza di quanto sostenuto dall'appellante, non avrebbe potuto comportare, ove sussistente, una declaratoria di nullità, in parte qua, della delibera impugnata, ma soltanto l'annullamento della stessa.
Ed invero, in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in pagina 8 di 15 relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume".
Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. (cfr. Cass. civ., Sez.
Unite, 14/04/2021, n. 9839; cfr. anche Cass. civ., Sez. II, Ord., 02/09/2022, n. 25900).
Ragion per cui, trattandosi di un vizio di annullabilità, l'appellante avrebbe dovuto farlo valere, tempestivamente e specificamente, in primo grado, ossia con l'atto introduttivo del giudizio (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 05/09/2024,
n. 23893, in cui è stato precisato che la violazione della necessaria dimensione annuale della gestione condominiale è un profilo che va dedotto con i motivi di ricorso ex art. 1137 c.c.).
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Per la stessa ragione sono inammissibili il secondo, il terzo e il quarto motivo di gravame, riguardanti: 1)
l'asserita previsione, nel rendiconto impugnato, di spese non inerenti i lavori straordinari e di spese per lavori
“privati” (senza alcuna distinzione rispetto a quelle relative ai lavori straordinari condominiali); 2) l'asserita omissione dei versamenti fatti dai condomini per i lavori straordinari dal 2006 al 2007; 3) la lamentata irregolarità, per poca chiarezza, del rendiconto.
Non rientrando, infatti, anche tali ipotesi, tra quelle, residuali, di nullità (come sopra indicate), bensì di eventuale annullabilità della delibera impugnata, l'appellante avrebbe dovuto far valere le relative doglianze, tempestivamente e specificamente, in primo grado, ossia con l'atto introduttivo del giudizio.
Il che, però, esaminando i motivi di impugnazione della delibera contenuti nel detto atto (come sopra riportati), non è avvenuto, come eccepito dall'appellato.
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Risulta poi infondato il quinto motivo con cui l'appellante ha criticato la decisione del Tribunale anche nella parte in cui ha ritenuto non violato il suo (dell'attrice/appellante, si intende) diritto d'informazione in relazione ai documenti sottesi (come meglio specificati in atti) alla delibera impugnata.
E' corretto, infatti, quanto reputato dal Tribunale secondo cui, posto che nella convocazione per l'assemblea del
7.10.2010 l'amministratore, dopo avere elencato gli argomenti all'Ordine del Giorno, precisava quanto segue:
“Come sempre ricevute e documenti contabili sono consultabili presso lo studio dell'Amministratore sito in alla via Napoli, 143 sc.A, int.15/16 tutti i giorni feriali dalle ore 18.30 alle ore 20,30 a partire dal Controparte_1 pagina 9 di 15 28 Agosto p.v.”, e non esistendo un obbligo per l'amministratore di “depositare” la documentazione giustificativa del bilancio, bensì soltanto di consentire ai condomini che ne facciano richiesta di prenderne visione o estrarne copia a loro spese, l'odierna attrice avrebbe dovuto dimostrare di aver inutilmente tentato di esercitare il relativo diritto (cfr., al riguardo, Cass. civ., Sez. II, Ord., 05/09/2024, n. 23893; Sez. VI - 2, Ord., 20/12/2018, n. 33038).
Il che non era avvenuto, avendo lamentato solo che l'amministratore avesse omesso di Parte_1 recapitarle o, comunque, di farle pervenire, personalmente, la documentazione, nonostante la stessa l'avesse espressamente richiesta.
In altri termini, essendo a disposizione dei condomini, presso lo studio dell'amministratore, come indicato nell'avviso di convocazione (dato, questo, incontestato), i documenti relativi alla gestione condominiale, l'attrice avrebbe dovuto dimostrare, ai fini della prova dell'asserita invalidità della delibera per violazione del diritto di informazione, che vi fosse stato un rifiuto, da parte dell'amministratore, di consentirle di visionare la documentazione necessaria (e/o di estrarne copia) presso il suo (dell'amministratore, si intende) studio, non essendo tenuto anche a recapitarle tale documentazione presso il suo (dell'attrice/condomina, si intende) domicilio.
Secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte, invero, la vigilanza ed il controllo, esercitati dai partecipanti essenzialmente, ma non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, non devono mai risolversi in un intralcio all'amministrazione, e quindi non possono porsi in contrasto con il principio della correttezza, ex art. 1175 c.c. (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 28/02/2018, n. 4686).
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Risulta infondato il sesto motivo di gravame con cui, si ribadisce, ha censurato la Parte_1 sentenza di primo grado nella parte in cui non ha dichiarato nulla o comunque invalida la delibera impugnata per non essere stata allegata al rendiconto la tabella del riparto alle spese dei condomini, sostenendo che il giudice di prime cure avesse erroneamente ritenuto che tale lacuna potesse essere colmata mediante il rinvio, sic et simpliciter, alle tabelle millesimali allegate al regolamento del condominio depositato dalla controparte (senza neanche allegare le tabelle), nonostante dal detto regolamento risultasse che nel in questione ci CP_1 fossero una pluralità di tabelle millesimali da applicare (tabella generale, tabella ascensore, tabella scala A, tabella scala B etc.).
L'allegazione delle tabelle millesimali (in base alle quali sono state pacificamente ripartiti i costi dei lavori straordinari in questione) non era, infatti, necessaria ai fini della validità della delibera impugnata, posto che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, in tema di condominio negli edifici, per la validità della delibera di approvazione del rendiconto, non è necessaria la presentazione da parte dell'amministratore all'assemblea di una contabilità redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, dovendo ritenersi sufficiente, in applicazione del principio di prevalenza della sostanza sulla pagina 10 di 15 forma, una contabilità idonea a rendere intelligibili le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione
(cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 09/10/2023, n. 28257; cfr. anche Cass. civ., Sez. II, 29/05/2025, n. 14428).
Né è richiesto che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame, alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri di quell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore
(cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 27/12/2022, n. 37820; Sez. VI - 2, Ord., 08/06/2020, n. 10844), e derivando la ripartizione fra i singoli condomini automaticamente dall'applicazione delle tabelle millesimali (cfr. Cass. civ., Sez.
II, 23/01/2007, n. 1405).
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Privo di fondamento è anche il settimo motivo di gravame con cui ha, si ribadisce, Parte_1 censurato la decisione del Tribunale anche nella parte in cui ha ritenuto non provato quanto da ella lamentato in ordine all'abuso e allo sviamento delle funzioni proprie dell'assemblea condominiale.
Al riguardo va ribadito che, con l'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado, l'attrice aveva lamentato l'invalidità della delibera impugnata anche: 1) per eccesso di potere e violazione di legge, avendo i condomini presenti approvato, con il suo (dell'attrice, si intende) voto contrario, un rendiconto e dei conteggi per lavori straordinari dell'ammontare di circa euro 250.000, in assenza di una relazione del direttore dei lavori, di un certificato di collaudo e di altra idonea documentazione giustificativa;
2) per avere l'assemblea approvato i suddetti punti 2 e 6 dell'ordine del giorno e, in particolare, deliberato compensi aggiuntivi in favore dell'amministratore, pur essendo non giustificati né motivati e, pertanto, illegittimi per eccesso di potere.
Ma, come rilevato correttamente dal primo giudice, già in punto di allegazione non era desumibile, dalle dette doglianze dell'attrice, lo sviamento o l'abuso delle finalità istituzionali proprie dell'assemblea condominiale, ossia che il deliberato assembleare fosse stato diretto al perseguimento di finalità estranee al condominio ovvero a pregiudicare gli interessi di alcuni dei suoi partecipi.
Secondo, invero, l'orientamento costante della Suprema Corte (richiamato anche nella sentenza impugnata), il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, si rivolge anche all'eccesso di potere, ravvisabile quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso il giudice non controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve solo stabilire se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'assemblea (cfr. Cass. civ., Sez. II, 11/10/2022, n.
29619; Sez. II, Ord., 13/05/2022, n. 15320; Cass. civ., 20/04/2001, n. 5889).
pagina 11 di 15 Così esulano dall'ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni, tra cui, ad esempio, le censure all'erogazione del compenso all'amministratore (cfr.
Cass. civ., Sez. VI – 2, Ord., 17/08/2017, n. 20135) e quelle inerenti l'inutilità o l'irrazionalità dei lavori approvati, o la difettosità delle opere di manutenzione straordinaria (cfr. Cass. civ., Sez. VI – 2, Ord., 22/04/2022, n. 12932) o, ancora, l'erronea contabilizzazione delle stesse (cfr. Cass. civ., Sez. VI – 2, Ord., 16/02/2021, n. 4025).
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Quanto alle prove richieste (ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. e prova per testi) dall'attrice in primo grado (in citazione e nella memoria ex art. 183, 6° comma, n.2, c.p.c., atti ridepositati in appello) ed evidentemente non ammesse dal primo giudice, va detto che la parte, la cui prova non sia stata ammessa nel giudizio di primo grado, deve dolersi di tale mancata ammissione attraverso un apposito motivo di gravame (cfr. Cass. civ., Sez. lavoro,
27/02/2014, n. 4717), nel senso che non può riproporre istanze istruttorie espressamente o implicitamente disattese dal giudice di primo grado, senza espressamente censurare, con motivo di gravame, le ragioni per le quali la sua istanza sia stata respinta (cfr. Cass. civ., Sez. lavoro, 09/07/2019, n. 18410; cfr. anche Cass. civ., Sez.
II, Ord., 24/09/2024, n. 25490; Sez. III, 23/10/2023, n. 29308Sez. II, Ord., 22/01/2018, n. 1532; Sez. III,
23/09/2016, n. 18742).
Ma ciò, nel caso di specie, non è avvenuto, con conseguenza inammissibilità di tali richieste.
In ogni caso, alla luce dell'inammissibilità o infondatezza dei motivi di gravame sino ad ora esaminati, risultano comunque superflue tali richieste istruttorie, ribadite da con l'atto di appello, così come Parte_1 quella di disporre una CTU contabile “al fine di verificare alla luce delle eccezioni ed allegazioni delle parti se il rendiconto pluriennale approvato è conforme a legge e supportato dalla documentazione in atti”.
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Risulta infondato anche l'ottavo ed ultimo motivo di gravame, avendo il primo giudice correttamente applicato il criterio della soccombenza, previsto dall'art. 91 c.p.c., condannando l'attrice (totalmente soccombente, per l'appunto) al pagamento delle spese di lite in favore della controparte vittoriosa (o, meglio, dei suoi difensori dichiaratisi antistatari, ex art. 93 c.p.c.), non essendo neanche tenuto a motivare le ragioni della eventuale mancata compensazione (cfr. Cass. civ., Sez. V, Ord., 11/07/2025, n. 19074; Sez. V, Ord., 21/03/2025, n. 7611), posto che la violazione della norma di cui all'art. 91, comma 1, c.p.c. sussiste solo quando le spese siano poste a carico (e non è il caso di specie) della parte integralmente vittoriosa (cfr. Cass. civ., Sez. VI - 3, Ord., 26/11/2020,
n. 26912).
Quanto, poi, alla doglianza secondo cui i compensi sarebbero stati liquidati in misura eccessiva e in contrasto con i parametri dettati dal D.M. 55/2014 (tenuto conto che il giudizio di reclamo si era articolato in una sola udienza e che nel giudizio di merito ci erano stati numerosissimi rinvii d'ufficio e per bonario componimento, pagina 12 di 15 senza, peraltro, attività istruttoria), la Corte rileva che il Tribunale di Napoli, proprio “Tenuto conto della limitata attività processuale svolta nel procedimento di reclamo e nel presente giudizio di merito, in cui non vi è stato lo svolgimento di un'attività istruttoria, con innumerevoli rinvii determinati soltanto dai tentativi delle parti di addivenire ad un accordo”, ha liquidato i compensi nella misura minima (sia per la fase di reclamo, che per il giudizio di merito).
E va aggiunto, peraltro, che, come più volte chiarito dalla Suprema Corte, il compenso professionale per la fase istruttoria dell'attività difensiva spetta anche a prescindere dall'effettivo svolgimento di attività strettamente istruttorie, essendo sufficiente la semplice trattazione della causa, cioè la partecipazione del difensore ad una o più udienze davanti al giudice o il deposito di memorie illustrative, modificative o integrative delle domande e difese proposte (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 19/09/2025, n. 25711), in quanto comprendente attività come l'esame degli scritti avversari e dei provvedimenti del giudice (cfr. Cass. civ., Sez. III, 19/09/2025, n. 25664; cfr. anche
Cass. civ., Sez. II, Ord., 14/07/2025, n. 19413; Sez. II, Ord., 09/07/2024, n. 18723; Sez. II, Ord., 08/05/2024, n.
12531; Sez. III, Ord., 13/10/2023, n. 28627; Sez. II, Ord., 27/03/2023, n. 8561).
Così come risulta infondata l'ulteriore doglianza dell'appellante secondo cui il Tribunale di Napoli non avrebbe stato considerato che, in presenza di impugnativa di un rendiconto condominiale, il valore della causa dovesse essere determinato in base alla quota a carico del condomino che lo impugna (evidenziando, al riguardo, che, tendo conto dei millesimi di proprietà, pari a 16,71, l'importo da lei asseritamente dovuto per i lavori in questione fosse inferiore a 5.000,00 euro).
Ed infatti, l'interpretazione secondo cui nella controversia tra un condomino ed il avente ad oggetto il CP_1 criterio di ripartizione di una parte soltanto della complessiva spesa deliberata dall'assemblea, il valore della causa dovrebbe determinarsi in base all'importo contestato e non all'intero ammontare di esso, non tiene conto che la sentenza che dichiari la nullità o pronunci l'annullamento della impugnata deliberazione dell'assemblea condominiale produce un effetto caducatorio unitario, che opera, e non potrebbe essere diversamente, nei confronti di tutti i condomini, anche se non abbiano partecipato direttamente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 07/07/2021, n. 19250).
In altri termini, secondo il più recente, ma ormai consolidato, orientamento della giurisprudenza di legittimità, nell'azione di impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea di condominio, che sia volta ad ottenere una sentenza di annullamento avente effetto nei confronti di tutti i condomini, il valore della causa (anche in relazione alle spese giudiziali) deve essere determinato sulla base dell'atto impugnato, e non sulla base dell'importo del contributo alle spese dovuto dall'attore in base allo stato di ripartizione, non operando la pronuncia solo nei confronti dell'istante e nei limiti della sua ragione di debito (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 18/06/2025, n. 16397; Sez.
II, Ord., 24/10/2023, n. 29499; Sez. II, 04/09/2023, n. 25721; Sez. II, 21/03/2022, n. 9068).
**** pagina 13 di 15 Al rigetto dell'appello proposto da segue, in base al principio della soccombenza, ex Parte_1 art. 91 c.p.c., la condanna della stessa al pagamento, in favore del appellato, in persona CP_1 dell'amministratore p.t., dei compensi professionali del presente grado di giudizio.
In particolare, i compensi professionali spettanti all'appellato vittorioso vengono liquidati, come in dispositivo, tenuto conto dell'attività difensiva complessivamente svolta in rapporto alla natura e al valore della controversia, nonché considerate le questioni giuridiche e di fatto trattate, in base ai parametri minimi (ossia a quelli medi ridotti del 50%), per tutte le fasi (anche se non è stata espletata istruttoria;
cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 19/09/2025, n.
25711 cit.; Sez. III, 19/09/2025, n. 25664 cit.; Sez. II, Ord., 14/07/2025, n. 19413 cit.; Sez. II, Ord., 09/07/2024, n.
18723 cit.; Sez. II, Ord., 08/05/2024, n. 12531 cit.; Sez. III, Ord., 13/10/2023, n. 28627 cit.; Sez. II, Ord.,
27/03/2023, n. 8561 cit.) di cui al D.M. n. 55/2014 (nella formulazione, applicabile ratione temporis al caso di specie, successiva alle modifiche operate dal DM 147/2022, essendo l'attività difensiva nell'interesse del detto appellato stata ultimata dopo il 23.10.2022, ossia successivamente all'entrata in vigore del detto decreto) per i giudizi innanzi alla Corte d'Appello (tab. n.12), con riferimento allo scaglione da euro 260.000,01 ad euro
520.000,00, tenuto conto del valore della controversia.
Tale valore va determinato, come detto (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 18/06/2025, n. 16397 cit.; Sez. II, Ord.,
24/10/2023, n. 29499 cit.; Sez. II, 04/09/2023, n. 25721 cit.; Sez. II, 21/03/2022, n. 9068 cit.; Sez. II, Ord.,
07/07/2021, n. 19250 cit.) sulla base del valore complessivo della delibera impugnata (pari ad euro 339.688,93, corrispondente a quello del rendiconto dei lavori straordinari approvati con tale delibera, come si evince dallo stesso atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado e dal rendiconto ridepositato in questo grado, telematicamente, dall'appellante, il 6.4.2022, unitamente agli altri atti e documenti del primo grado).
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Sussistono, infine, in astratto, i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 24 dicembre 2012 (a decorrere dal 1° gennaio 2013), secondo cui “quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso”.
P.Q.M.
La Corte di Appello di Napoli – quarta sezione civile – definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 1432/2022 R.G.A.C., così provvede:
1. Rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 1939/2022 emessa dal Parte_1
Tribunale di Napoli, pubblicata il 24.2.2022. pagina 14 di 15 2. Dichiara tenuta e condanna al pagamento, in favore del Parte_1 Controparte_1
in persona dell'amministratore p.t., dei compensi professionali del secondo grado di
[...] CP_1 giudizio, liquidati complessivamente in euro 11.228,5, il tutto oltre rimborso forfettario per spese generali (nella misura del 15% dei compensi liquidati), CPA ed IVA (se dovuta) come per legge.
3. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, co. 1- quater, D.P.R. n. 115 del 2002, per il pagamento, a carico dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato per l'appello proposto.
Napoli, 10.10.2025
Il Presidente
IU De LI
Il Consigliere est.
IU US FA
pagina 15 di 15
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
4^ SEZIONE CIVILE composta dai seguenti Magistrati:
IU DE TULLIO - Presidente
Massimo SENSALE - Consigliere
IU US INFANTINI - Consigliere rel. ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta nel ruolo generale degli affari contenziosi sotto il numero d'ordine
1432 dell'anno 2022, vertente tra
(c.f.: ) rappresentata e difesa da se stessa, ex art. 86 Parte_1 C.F._1
c.p.c.
- APPELLANTE -
e
(c.f.: ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso dagli avv.ti Salvatore Imperatore e Domenico Imperatore.
- APPELLATO –
OGGETTO: “Appello avverso la sentenza n. 1939/2022 emessa dal Tribunale di Napoli, pubblicata il 24.2.2022, in tema di impugnazione di delibera assembleare condominiale”.
CONCLUSIONI: Come da rispettivi atti introduttivi e da note c.d. di trattazione scritta depositate, ai sensi degli artt. 127, comma III, e 127-ter cod. proc. civ., introdotti con d.lgs. n. 149/2022, il 16.6.2025 sia dalla difesa di che dalla difesa del in Parte_1 Controparte_1 Controparte_1
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
pagina 1 di 15 Con atto di citazione notificato (via PEC) il 25.3.2022, ha convenuto in giudizio, dinanzi Parte_1
a questa Corte, il proponendo appello avverso la sentenza Controparte_2
n. 1939/2022 emessa dal Tribunale di Napoli, pubblicata il 24.2.2022.
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1. IL GIUDIZIO DI PRIMO GRADO.
In primo grado , quale proprietaria di un appartamento, sito al primo piano, facente parte Parte_1 del Condominio sito in in , aveva convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Controparte_1 Controparte_1
Napoli, il detto , impugnando la delibera assembleare del 7 ottobre 2010 nelle parti in cui erano stati CP_1 approvati i seguenti punti dell'ODG : a) Rendiconto dei lavori straordinari effettuati (punto n.1); b) elezione amministratore ed approvazione mansionario (punto n.2); c) compenso dovuto all'amministratore per la gestione dei lavori straordinari espletati (punto n.6).
L'attrice aveva lamentato, in particolare, come si evince dall'atto di citazione (pag. 7 e ss.) - esaminabile dal relativo fascicolo telematico di ufficio (oltre che ridepositato dall'appellante unitamente a tutti gli altri atti e documenti del primo grado) - la nullità e/o invalidità della detta delibera per i seguenti specifici motivi:
1) per la mancata allegazione, al rendiconto approvato, della tabella di riparto delle spese tra i condomini;
2) per la mancata ricezione, dall'amministratore condominiale, della documentazione da lei più volte richiesta (indicata a pagina 8 dell'atto di citazione, tra cui le eventuali delibere intervenute prima di quella impugnata e successive al mese di Giugno 2006, riguardanti i lavori straordinari in questione, la copia della relazione del direttore dei lavori e del certificato di collaudo, la copia del contratto di finanziamento erogato dalla banca in favore del CP_3
per i detti lavori straordinari) ed indispensabile in quanto relativa al rendiconto e ai conteggi CP_1 concernenti quattro anni di lavori straordinari di importo rilevante;
3) in subordine, per eccesso di potere e violazione di legge, avendo i condomini presenti approvato, con il suo (dell'attrice, si intende) voto contrario, un rendiconto con conteggi per lavori straordinari dell'ammontare di circa euro 250.000, in assenza di una relazione del direttore dei lavori, di un certificato di collaudo e di altra idonea documentazione giustificativa;
4) per avere l'assemblea approvato i suddetti punti 2 e 6 dell'ordine del giorno e, in particolare, deliberato compensi aggiuntivi in favore dell'amministratore, pur essendo non giustificati né motivati e, pertanto, illegittimi per eccesso di potere.
E, alla luce di quanto esposto, aveva così concluso: “-in via preliminare, disporre la Parte_1 sospensione dell'esecutività della delibera condominiale del 07.10.2010 nelle parti impugnate per essere manifestamente illegittima ed in ogni caso per non far lievitare ingiustamente danni e spese;
-nel merito, dichiarare nulla, illegittima, invalida nelle parti impugnate la delibera condominiale del 07.10.2010 revocandola ad ogni effetto con ogni consequenziale provvedimento;
- dichiarare altresì la nullità
e/o invalidità, almeno nei confronti della istante, del rendiconto e dei bilanci approvati all'assemblea del 07.10.2010, nonché delle eventuali delibere assunte dal dopo giugno 2006 senza che tutti i condomini risultino informati come per legge;
-condannare CP_1 il e/o chi per legge, con esclusione della opponente, a risarcire alla predetta i danni subiti per effetto della impugnata CP_1 delibera, di eventuali delibere pregresse intervenute tra giugno 2006 e giugno 2010 senza il regolare invito a tutti i condomini e/o non comunicate agli assenti nonché di atti ed azioni intrapresi dall'amm.re senza l'avallo di regolari delibere assembleari, rinviandone la pagina 2 di 15 liquidazione in separato giudizio;
- condannare il , con esclusione della opponente per dissociazione, alla refusione alla CP_1 predetta le spese di causa con gli accessori di legge.”.
Costituitosi in giudizio in persona dell'amministratore p.t., il convenuto aveva contestato la CP_1 fondatezza dell'avversa impugnazione della delibera assembleare, chiedendone il rigetto con vittoria delle spese di lite, da attribuirsi in favore dei propri difensori antistatari (cfr. la comparsa di risposta del primo grado, ridepositata in appello dal detto ). CP_1
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 1803/2022 impugnata dinanzi a questa Corte, ha così statuito;
“- rigetta le domande proposte da , dichiarando valida la delibera adottata in data 7-10-2010 dal Parte_1 Controparte_1
; -condanna a rimborsare al , le spese del procedimento
[...] Parte_1 Controparte_1 di reclamo, liquidate in euro 2227,00 per onorari, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario spese generali come per legge, con attribuzione ai procuratori anticipatari;
- condanna a rimborsare al , le spese del Parte_1 Controparte_1 presente procedimento di merito, liquidate in euro 5885,00 per onorari, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario spese generali come per legge, con attribuzione ai procuratori anticipatari.”.
In particolare il giudice di prime cure ha motivato il proprio convincimento ritenendo:
a) in ordine alla doglianza della circa il fatto di non avere ricevuto dall'amministratore la Pt_1 documentazione più volte richiestagli, relativa al rendiconto e ai conteggi concernenti quattro anni di lavori straordinari di importo rilevante, che, a fronte della affermazione dell'amministratore di aver messo a disposizione dei condomini la documentazione contabile (posto che, nella convocazione per l'assemblea del 7.10.2010, lo stesso amministratore, dopo avere elencato gli argomenti all'Ordine del Giorno, aveva precisato: “Come sempre ricevute e documenti contabili sono consultabili presso lo studio dell'Amministratore sito in alla Controparte_1 via Napoli, 143 sc.A, int.15/16 tutti i giorni feriali dalle ore 18.30 alle ore 20,30 a partire dal 28 Agosto p.v.”), nessuna prova contraria fosse stata addotta dall'attrice; 2) che, non esistendo un obbligo per l'amministratore di
“depositare” la documentazione giustificativa del bilancio, bensì soltanto di consentire ai condomini che ne facciano richiesta di prenderne visione o estrarne copia a loro, fosse onere dell'attrice dimostrare di aver inutilmente tentato di esercitare il relativo diritto;
il che non era avvenuto, posto che dagli scritti difensivi della stessa si desumeva che non avesse contestato che l'amministratore avesse messo a disposizione dei condomini i documenti contabili presso il suo studio;
3) che le deduzioni sollevate nel corso dell'assemblea del 7.10.2010 dal delegato della dimostrassero l'effettiva conoscenza, da parte di quest'ultima, del rendiconto dei lavori Pt_1 straordinari, del dettaglio delle spese relative ai predetti lavori e dell'estratto conto relativo al debito CP_3 assunto dal Condominio;
b) che, in ordine alla doglianza concernente l'asserita nullità e/o invalidità del deliberato del 7.10.2020 per essere stato approvato il rendiconto dei lavori in questione senza che fosse allegata la tabella del riparto spese tra i condomini, fosse stato allegato dalla convenuta (e che ciò fosse sufficiente ai fini della validità della delibera) il verbale di deposito del regolamento di condominio, da cui si evinceva, a sua volta, il deposito presso un notaio del pagina 3 di 15 regolamento assieme alle tabelle millesimali, sulla cui base era avvenuta la ripartizione delle spese tra i condomini;
c) che le altre doglianze sollevate dall'attrice afferissero, sostanzialmente, al merito delle scelte assembleari, come tali sottratte al sindacato dell'autorità giudiziaria, non avendo la parte attrice allegato, né tanto meno provato, elementi concreti e specifici dai quali desumere lo sviamento o l'abuso delle finalità istituzionali proprie dell'assemblea condominiale (ossia, in altri termini, elementi dai quali desumere che il deliberato assembleare fosse stato diretto al perseguimento di finalità estranee al ovvero a pregiudicare gli interessi di alcuni CP_1 dei suoi partecipi).
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2. IL GIUDIZIO DI APPELLO.
ha censurato la sentenza 1939/2022 emessa dal Tribunale di Napoli sulla base dei Parte_1 seguenti otto motivi.
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Con il primo motivo ha lamentato l'erroneità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 1130, 1135 e
1421 c.c., per non avere il giudice di prime cure dichiarato la nullità del bilancio/rendiconto, approvato con la delibera impugnata per un periodo di quasi 5 anni (da dicembre 2005 al maggio 2010), quindi in violazione del principio di annualità del bilancio condominiale sancito dai suddetti artt. 1130 e 1135 c.c.
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Con il secondo motivo ha lamentato il difetto di motivazione sulla doglianza sollevata con riferimento alla previsione, nel rendiconto impugnato, di spese non inerenti i lavori straordinari e di spese per lavori “privati”, senza alcuna distinzione rispetto a quelle relative ai lavori straordinari condominiali.
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Con il terzo motivo ha poi censurato la sentenza impugnata sostenendo che il Parte_1
Tribunale di Napoli avesse ignorato, non pronunciandosi sul punto, l'eccezione avente ad oggetto l'asserita omissione dei versamenti fatti dai condomini per i lavori straordinari dal 2006 al 2007, circostanza evidenziata anche nelle difese finali e, in particolare, nella memoria di replica ex art. 190 c.p.c.
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Con il quarto motivo ha censurato la sentenza di primo grado nella parte in cui ha ritenuto valido il rendiconto impugnato non tenendo conto dell'irregolarità dello stesso, non essendo chiaro e intelligibile, in quanto redatto senza la precisa appostazione delle voci dell'attivo e del passivo (ma riportando numerosi importi, molti dei quali anche indecifrabili non essendo indicata la causale), come evidenziato anche nella comparsa conclusionale depositata in primo grado.
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pagina 4 di 15 Con il quinto motivo l'appellante ha criticato la decisione del Tribunale anche nella parte in cui ha ritenuto non violato il suo (dell'attrice/appellante, si intende) diritto d'informazione in relazione ai documenti sottesi (come meglio specificati in atti) alla delibera impugnata.
Sul punto ha dedotto di avere sempre negato la disponibilità dell'ex amministratore al riguardo, e che la documentazione da lei richiesta non riguardasse il bilancio/rendiconto, il dettaglio di cassa e la lista movimenti, bensì la relazione del direttore dei lavori, il certificato di collaudo delle opere eseguite, il contratto di finanziamento con la (necessario per verificare il debito nei confronti di detta banca), e le eventuali delibere con le quali CP_3 sarebbero stati sostituiti la iniziale ditta appaltatrice e il direttore dei lavori, nonché gli altri documenti richiesti con le raccomandate del 15.6.2010 e del 21.7.2010.
Ha poi sostenuto che il giudice di prime cure non avesse considerato che il termine di cinque giorni di cui all'art. 66 disp. att. del cod. civ. è parametrato alla convocazione per l'approvazione del rendiconto annuale di cui all'art. 1135 c.c., mentre nella specie il bilancio da approvare era pluriennale (di ben 5 anni), per cui ella avrebbe dovuto avere, comunque, più tempo a disposizione.
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Con il sesto motivo ha censurato la sentenza di primo grado nella parte in cui non ha dichiarato nulla o comunque invalida la delibera impugnata per non essere stata allegata al rendiconto la tabella del riparto alle spese dei condomini, ritenendo che il giudice di prime cure avesse erroneamente ritenuto che tale lacuna potesse essere colmata mediante il rinvio, sic et simpliciter, alle tabelle millesimali allegate al regolamento del CP_1 depositato dalla controparte (senza neanche allegare le tabelle), nonostante dal detto regolamento risultasse che nel in questione ci fossero una pluralità di tabelle millesimali da applicare (tabella generale, tabella CP_1 ascensore, tabella scala A, tabella scala B etc.).
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Con il settimo motivo l'appellante ha censurato la decisione del Tribunale anche nella parte in cui ha ritenuto non provato quanto da ella lamentato in ordine all'abuso e allo sviamento delle funzioni proprie dell'assemblea condominiale.
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Con l'ottavo ed ultimo motivo d'appello ha sostenuto, in via subordinata (ossia nel caso Parte_1 di mancato accoglimento dell'appello per i primi sette motivi), quanto alla regolamentazione delle spese di lite, che il giudice di prime cure avesse applicato in modo eccessivamente rigoroso il principio di soccombenza (non tenendo conto del comportamento processuale del convenuto e di vari abusi, come meglio specificati CP_1 in atti, posti in essere da quest'ultimo) e che, in ordine al quantum: a) i compensi di causa fossero stati liquidati in misura eccessiva e in contrasto con i parametri dettati dal D.M. 55/2014, tenuto conto che il giudizio di reclamo si era articolato in una sola udienza e che nel giudizio di merito ci erano stati numerosissimi rinvii d'ufficio per pagina 5 di 15 bonario componimento, senza, peraltro, attività istruttoria;
b) non fosse stato considerato che, in presenza di impugnativa di un rendiconto condominiale, il valore della causa dovesse essere determinato in base alla quota a carico del che lo impugna (evidenziando, al riguardo, che, tendo conto dei millesimi di proprietà, pari a CP_1
16,71, l'importo da lei asseritamente dovuto per i lavori in questione fosse inferiore ad euro 5.000,00).
Sulla scorta di quanto esposto, l'appellante ha così concluso:
“…accogliere per i suesposti motivi il presente appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata n. 1939/2022 emessa dal Tribunale di
Napoli, 12^ Sezione civile, Giudice Dott.ssa Luigia Stravino, nell'ambito del giudizio N.R.G. 92185/2010, depositata in cancelleria in data 24.02.2022, accogliere le conclusioni rassegnate in primo grado come precisate nelle note di trattazione scritta per l'ud. del 29.11.21 e quindi: a) accertare e dichiarare la illegittimità, invalidità e nullità della delibera condominiale impugnata del 07.10.2010 per i suesposti motivi e quindi la illegittimità, invalidità e nullità del bilancio rendiconto quinquennale in atti relativo al periodo da dic. 2005 a maggio 2010 approvato con detta delibera;
b) respingere tutte le avverse eccezioni e richieste;
c) condannare l'appellato (esclusa la istante condomina) a rimborsare all'appellante le spese e i compensi del CP_1 doppio grado, oltre spese generali ed accessori di legge;
d) sub/te annullare e riformare per i suesposti motivi la sentenza impugnata in relazione alla condanna alle spese come liquidate nel dispositivo (fase cautelare e merito) compensandole o più sub/te riducendole al minimo.”.
Iscritta la causa al n. 1432/2022 del Ruolo generale, si è costituito in giudizio, con comparsa depositata il
9.7.2022, in persona dell'amministratore p.t., il in in , Controparte_4 Controparte_1 Controparte_1 contestando la fondatezza dell'avverso gravame e rassegnando le seguenti conclusioni: “…rigettare l'appello proposto dall'avv. in quanto inammissibile ed infondato in fatto ed in diritto e, per l'effetto, Parte_1 confermare integralmente la sentenza impugnata. - condannare l'attrice al pagamento delle spese e compensi del presente grado di giudizio oltre al rimborso forfettario delle spese generali nonché IVA e CPA come per legge”.
Con ordinanza del 12.7.2022 la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del
28.11.2023.
Indi, dopo alcuni rinvii d'ufficio, con decreto presidenziale del 21.5.2025 (ritualmente comunicato dalla cancelleria alle parti costituite), è stato disposto che la trattazione della controversia in esame, per l'udienza del
17.6.2025, si svolgesse mediante la c.d. trattazione “scritta”, secondo le modalità degli artt. 127, comma III, e 127- ter cod. proc. civ., introdotti con d.lgs. n. 149/2022, in vigore dall'1.1.2023.
E, depositate tali note (il 16.6.2025 sia dalla difesa di che dalla difesa del Parte_1 [...]
in , la causa è stata trattenuta in decisione il 18.6.2025 (con ordinanza Controparte_1 Controparte_1 comunicata ritualmente dalla cancelleria alle parti costituite), concedendo alle parti i termini, ai sensi dell'art. 190
c.p.c., di sessanta giorni per il deposito di comparse conclusionali e di ulteriori venti giorni per il deposito di memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello proposto da non merita accoglimento per le ragioni di seguito esposte. Parte_1
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In relazione ai motivi di gravame formulati dall'appellante, da rapportare ai vizi della delibera impugnata fatti valere in primo grado, vanno premessi (anche tenendo conto dei profili di inammissibilità sollevati dall'appellato, al pagina 6 di 15 riguardo) alcuni principi enucleati dalla Suprema Corte con riferimento alle preclusioni assertive (nel giudizio di primo grado) e al divieto dei nova (in appello) con riferimento alle impugnative di delibere assembleari condominiali.
In generale va detto che la sussistenza di un vizio di invalidità di una delibera condominiale comporta la necessità di espressa e tempestiva domanda “ad hoc” proposta dal condomino.
Di tal che, ogni richiesta di declaratoria di invalidità di una determinata delibera dell'assemblea dei condomini si connota per la specifica esposizione dei fatti e delle collegate ragioni di diritto, ovvero per una propria autonoma
“causa petendi”, agli effetti degli artt. 183 e 345 c.p.c. (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 04/10/2018, n. 24399; cfr. anche Cass. civ., Sez. VI – 2, Ord., 25/06/2018, n. 16675; Sez. II, Ord., 28/02/2018, n. 4686).
Quanto, in particolare, alle ipotesi di annullabilità della delibera, la domanda di declaratoria dell'invalidità di una delibera dell'assemblea dei condomini per un determinato motivo non consente al giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato, l'annullamento della medesima delibera per qualsiasi altra ragione attinente a quella questione (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 19/04/2025, n. 10361 e i riferimenti giurisprudenziali ivi riportati).
In ordine, poi, ai casi di nullità della delibera, secondo la giurisprudenza più recente, in tema di impugnazione delle delibere condominiali trova applicazione il principio dettato in materia di contratti secondo cui la richiesta di accertamento, per la prima volta in appello, di un motivo di nullità diverso da quelli proposti in primo grado è inammissibile, a ciò ostando il divieto di "nova" ex art. 345, comma 1, c.p.c., salva la possibilità per il giudice del gravame - obbligato comunque a rilevare d'ufficio ogni possibile causa di nullità - di convertirla ed esaminarla come eccezione di nullità legittimamente formulata dall'appellante, ai sensi dell'art. 345, comma 2, c.p.c. (cfr.
Cass. civ., Sez. II, 27/09/2017, n. 22678).
In sostanza, con riferimento alla nullità:
a) il giudice, se investito dell'azione di nullità di una delibera assembleare, ha sempre il potere (e il dovere), in ragione della natura autodeterminata del diritto cui tale domanda accede, di rilevare e di dichiarare in via ufficiosa,
e anche in appello, la nullità della stessa per un vizio diverso da quello denunciato;
b) se, invece, la domanda ha per oggetto l'esecuzione o l'annullamento della delibera (il che presuppone, evidentemente, la non-nullità), la domanda di nullità della stessa delibera, formulata per la prima volta con l'atto d'appello, non può essere esaminata, potendo solo convertirsi nella corrispondente eccezione;
nè, in tale ipotesi, il giudice d'appello può dichiarare d'ufficio la nullità della delibera, traducendosi tale pronuncia nell'inammissibile accoglimento di una domanda nuova;
la rilevabilità d'ufficio della nullità da parte del giudice nel corso del processo e fino alla precisazione delle conclusioni dev'essere, invero, coordinata con il principio della domanda per cui il giudice, da una parte, può sempre rilevare la nullità della delibera, anche in appello, trattandosi di eccezione in senso lato, in funzione del rigetto della domanda ma, dall'altra parte, non può dichiarare la nullità della delibera pagina 7 di 15 impugnata ove manchi una domanda in tal senso ritualmente proposta, anche nel corso del giudizio, che faccia seguito della rilevazione del giudice, dalla parte interessata (cfr. Cass. civ., Sez. I, Ord., 18/04/2023, n. 10233).
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Richiamati tali principi, va ribadito che l'attrice aveva lamentato, in primo grado, come si evince dall'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado (pag. 7 e ss.), la nullità e/o invalidità della detta delibera per i seguenti specifici motivi:
1) per la mancata allegazione, al rendiconto approvato, della tabella di riparto delle spese tra i condomini;
2) per la mancata ricezione, dall'amministratore condominiale, della documentazione da lei più volte richiesta (indicata a pagina 8 dell'atto di citazione, tra cui le eventuali delibere intervenute prima di quella impugnata e successive al mese di Giugno 2006, riguardanti i lavori straordinari in questione, la copia della relazione del direttore dei lavori e del certificato di collaudo, la copia del contratto di finanziamento erogato dalla banca in favore del CP_3
per i detti lavori straordinari) ed indispensabile in quanto relativa al rendiconto e ai conteggi CP_1 concernenti quattro anni di lavori straordinari di importo rilevante;
3) in subordine, per eccesso di potere e violazione di legge, avendo i condomini presenti approvato, con il suo (dell'attrice, si intende) voto contrario, un rendiconto con conteggi per lavori straordinari dell'ammontare di circa euro 250.000, in assenza di una relazione del direttore dei lavori, di un certificato di collaudo e di altra idonea documentazione giustificativa;
4) per avere l'assemblea approvato i suddetti punti 2 e 6 dell'ordine del giorno e, in particolare, deliberato compensi aggiuntivi in favore dell'amministratore, pur essendo non giustificati né motivati e, pertanto, illegittimi per eccesso di potere.
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Fatte queste necessarie premesse la Corte rileva, allora, innanzitutto, che, come eccepito dall'appellato, è inammissibile, per il divieto di cui all'art. 345 c.p.c., il primo motivo con cui, si ribadisce, il giudice di prime cure, secondo l'appellante, non avrebbe dichiarato la nullità del bilancio/rendiconto, in quanto approvato con la delibera impugnata per un periodo di quasi 5 anni (da dicembre 2005 al maggio 2010), quindi in violazione del principio di annualità del bilancio condominiale sancito dai suddetti artt. 1130 e 1135 c.c.
Ed infatti tale vizio non era stato specificamente fatto valere, nel giudizio di primo grado, con il detto atto introduttivo.
E, a differenza di quanto sostenuto dall'appellante, non avrebbe potuto comportare, ove sussistente, una declaratoria di nullità, in parte qua, della delibera impugnata, ma soltanto l'annullamento della stessa.
Ed invero, in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in pagina 8 di 15 relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume".
Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. (cfr. Cass. civ., Sez.
Unite, 14/04/2021, n. 9839; cfr. anche Cass. civ., Sez. II, Ord., 02/09/2022, n. 25900).
Ragion per cui, trattandosi di un vizio di annullabilità, l'appellante avrebbe dovuto farlo valere, tempestivamente e specificamente, in primo grado, ossia con l'atto introduttivo del giudizio (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 05/09/2024,
n. 23893, in cui è stato precisato che la violazione della necessaria dimensione annuale della gestione condominiale è un profilo che va dedotto con i motivi di ricorso ex art. 1137 c.c.).
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Per la stessa ragione sono inammissibili il secondo, il terzo e il quarto motivo di gravame, riguardanti: 1)
l'asserita previsione, nel rendiconto impugnato, di spese non inerenti i lavori straordinari e di spese per lavori
“privati” (senza alcuna distinzione rispetto a quelle relative ai lavori straordinari condominiali); 2) l'asserita omissione dei versamenti fatti dai condomini per i lavori straordinari dal 2006 al 2007; 3) la lamentata irregolarità, per poca chiarezza, del rendiconto.
Non rientrando, infatti, anche tali ipotesi, tra quelle, residuali, di nullità (come sopra indicate), bensì di eventuale annullabilità della delibera impugnata, l'appellante avrebbe dovuto far valere le relative doglianze, tempestivamente e specificamente, in primo grado, ossia con l'atto introduttivo del giudizio.
Il che, però, esaminando i motivi di impugnazione della delibera contenuti nel detto atto (come sopra riportati), non è avvenuto, come eccepito dall'appellato.
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Risulta poi infondato il quinto motivo con cui l'appellante ha criticato la decisione del Tribunale anche nella parte in cui ha ritenuto non violato il suo (dell'attrice/appellante, si intende) diritto d'informazione in relazione ai documenti sottesi (come meglio specificati in atti) alla delibera impugnata.
E' corretto, infatti, quanto reputato dal Tribunale secondo cui, posto che nella convocazione per l'assemblea del
7.10.2010 l'amministratore, dopo avere elencato gli argomenti all'Ordine del Giorno, precisava quanto segue:
“Come sempre ricevute e documenti contabili sono consultabili presso lo studio dell'Amministratore sito in alla via Napoli, 143 sc.A, int.15/16 tutti i giorni feriali dalle ore 18.30 alle ore 20,30 a partire dal Controparte_1 pagina 9 di 15 28 Agosto p.v.”, e non esistendo un obbligo per l'amministratore di “depositare” la documentazione giustificativa del bilancio, bensì soltanto di consentire ai condomini che ne facciano richiesta di prenderne visione o estrarne copia a loro spese, l'odierna attrice avrebbe dovuto dimostrare di aver inutilmente tentato di esercitare il relativo diritto (cfr., al riguardo, Cass. civ., Sez. II, Ord., 05/09/2024, n. 23893; Sez. VI - 2, Ord., 20/12/2018, n. 33038).
Il che non era avvenuto, avendo lamentato solo che l'amministratore avesse omesso di Parte_1 recapitarle o, comunque, di farle pervenire, personalmente, la documentazione, nonostante la stessa l'avesse espressamente richiesta.
In altri termini, essendo a disposizione dei condomini, presso lo studio dell'amministratore, come indicato nell'avviso di convocazione (dato, questo, incontestato), i documenti relativi alla gestione condominiale, l'attrice avrebbe dovuto dimostrare, ai fini della prova dell'asserita invalidità della delibera per violazione del diritto di informazione, che vi fosse stato un rifiuto, da parte dell'amministratore, di consentirle di visionare la documentazione necessaria (e/o di estrarne copia) presso il suo (dell'amministratore, si intende) studio, non essendo tenuto anche a recapitarle tale documentazione presso il suo (dell'attrice/condomina, si intende) domicilio.
Secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte, invero, la vigilanza ed il controllo, esercitati dai partecipanti essenzialmente, ma non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, non devono mai risolversi in un intralcio all'amministrazione, e quindi non possono porsi in contrasto con il principio della correttezza, ex art. 1175 c.c. (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 28/02/2018, n. 4686).
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Risulta infondato il sesto motivo di gravame con cui, si ribadisce, ha censurato la Parte_1 sentenza di primo grado nella parte in cui non ha dichiarato nulla o comunque invalida la delibera impugnata per non essere stata allegata al rendiconto la tabella del riparto alle spese dei condomini, sostenendo che il giudice di prime cure avesse erroneamente ritenuto che tale lacuna potesse essere colmata mediante il rinvio, sic et simpliciter, alle tabelle millesimali allegate al regolamento del condominio depositato dalla controparte (senza neanche allegare le tabelle), nonostante dal detto regolamento risultasse che nel in questione ci CP_1 fossero una pluralità di tabelle millesimali da applicare (tabella generale, tabella ascensore, tabella scala A, tabella scala B etc.).
L'allegazione delle tabelle millesimali (in base alle quali sono state pacificamente ripartiti i costi dei lavori straordinari in questione) non era, infatti, necessaria ai fini della validità della delibera impugnata, posto che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, in tema di condominio negli edifici, per la validità della delibera di approvazione del rendiconto, non è necessaria la presentazione da parte dell'amministratore all'assemblea di una contabilità redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, dovendo ritenersi sufficiente, in applicazione del principio di prevalenza della sostanza sulla pagina 10 di 15 forma, una contabilità idonea a rendere intelligibili le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione
(cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 09/10/2023, n. 28257; cfr. anche Cass. civ., Sez. II, 29/05/2025, n. 14428).
Né è richiesto che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame, alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri di quell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore
(cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 27/12/2022, n. 37820; Sez. VI - 2, Ord., 08/06/2020, n. 10844), e derivando la ripartizione fra i singoli condomini automaticamente dall'applicazione delle tabelle millesimali (cfr. Cass. civ., Sez.
II, 23/01/2007, n. 1405).
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Privo di fondamento è anche il settimo motivo di gravame con cui ha, si ribadisce, Parte_1 censurato la decisione del Tribunale anche nella parte in cui ha ritenuto non provato quanto da ella lamentato in ordine all'abuso e allo sviamento delle funzioni proprie dell'assemblea condominiale.
Al riguardo va ribadito che, con l'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado, l'attrice aveva lamentato l'invalidità della delibera impugnata anche: 1) per eccesso di potere e violazione di legge, avendo i condomini presenti approvato, con il suo (dell'attrice, si intende) voto contrario, un rendiconto e dei conteggi per lavori straordinari dell'ammontare di circa euro 250.000, in assenza di una relazione del direttore dei lavori, di un certificato di collaudo e di altra idonea documentazione giustificativa;
2) per avere l'assemblea approvato i suddetti punti 2 e 6 dell'ordine del giorno e, in particolare, deliberato compensi aggiuntivi in favore dell'amministratore, pur essendo non giustificati né motivati e, pertanto, illegittimi per eccesso di potere.
Ma, come rilevato correttamente dal primo giudice, già in punto di allegazione non era desumibile, dalle dette doglianze dell'attrice, lo sviamento o l'abuso delle finalità istituzionali proprie dell'assemblea condominiale, ossia che il deliberato assembleare fosse stato diretto al perseguimento di finalità estranee al condominio ovvero a pregiudicare gli interessi di alcuni dei suoi partecipi.
Secondo, invero, l'orientamento costante della Suprema Corte (richiamato anche nella sentenza impugnata), il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, si rivolge anche all'eccesso di potere, ravvisabile quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso il giudice non controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve solo stabilire se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'assemblea (cfr. Cass. civ., Sez. II, 11/10/2022, n.
29619; Sez. II, Ord., 13/05/2022, n. 15320; Cass. civ., 20/04/2001, n. 5889).
pagina 11 di 15 Così esulano dall'ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni, tra cui, ad esempio, le censure all'erogazione del compenso all'amministratore (cfr.
Cass. civ., Sez. VI – 2, Ord., 17/08/2017, n. 20135) e quelle inerenti l'inutilità o l'irrazionalità dei lavori approvati, o la difettosità delle opere di manutenzione straordinaria (cfr. Cass. civ., Sez. VI – 2, Ord., 22/04/2022, n. 12932) o, ancora, l'erronea contabilizzazione delle stesse (cfr. Cass. civ., Sez. VI – 2, Ord., 16/02/2021, n. 4025).
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Quanto alle prove richieste (ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. e prova per testi) dall'attrice in primo grado (in citazione e nella memoria ex art. 183, 6° comma, n.2, c.p.c., atti ridepositati in appello) ed evidentemente non ammesse dal primo giudice, va detto che la parte, la cui prova non sia stata ammessa nel giudizio di primo grado, deve dolersi di tale mancata ammissione attraverso un apposito motivo di gravame (cfr. Cass. civ., Sez. lavoro,
27/02/2014, n. 4717), nel senso che non può riproporre istanze istruttorie espressamente o implicitamente disattese dal giudice di primo grado, senza espressamente censurare, con motivo di gravame, le ragioni per le quali la sua istanza sia stata respinta (cfr. Cass. civ., Sez. lavoro, 09/07/2019, n. 18410; cfr. anche Cass. civ., Sez.
II, Ord., 24/09/2024, n. 25490; Sez. III, 23/10/2023, n. 29308Sez. II, Ord., 22/01/2018, n. 1532; Sez. III,
23/09/2016, n. 18742).
Ma ciò, nel caso di specie, non è avvenuto, con conseguenza inammissibilità di tali richieste.
In ogni caso, alla luce dell'inammissibilità o infondatezza dei motivi di gravame sino ad ora esaminati, risultano comunque superflue tali richieste istruttorie, ribadite da con l'atto di appello, così come Parte_1 quella di disporre una CTU contabile “al fine di verificare alla luce delle eccezioni ed allegazioni delle parti se il rendiconto pluriennale approvato è conforme a legge e supportato dalla documentazione in atti”.
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Risulta infondato anche l'ottavo ed ultimo motivo di gravame, avendo il primo giudice correttamente applicato il criterio della soccombenza, previsto dall'art. 91 c.p.c., condannando l'attrice (totalmente soccombente, per l'appunto) al pagamento delle spese di lite in favore della controparte vittoriosa (o, meglio, dei suoi difensori dichiaratisi antistatari, ex art. 93 c.p.c.), non essendo neanche tenuto a motivare le ragioni della eventuale mancata compensazione (cfr. Cass. civ., Sez. V, Ord., 11/07/2025, n. 19074; Sez. V, Ord., 21/03/2025, n. 7611), posto che la violazione della norma di cui all'art. 91, comma 1, c.p.c. sussiste solo quando le spese siano poste a carico (e non è il caso di specie) della parte integralmente vittoriosa (cfr. Cass. civ., Sez. VI - 3, Ord., 26/11/2020,
n. 26912).
Quanto, poi, alla doglianza secondo cui i compensi sarebbero stati liquidati in misura eccessiva e in contrasto con i parametri dettati dal D.M. 55/2014 (tenuto conto che il giudizio di reclamo si era articolato in una sola udienza e che nel giudizio di merito ci erano stati numerosissimi rinvii d'ufficio e per bonario componimento, pagina 12 di 15 senza, peraltro, attività istruttoria), la Corte rileva che il Tribunale di Napoli, proprio “Tenuto conto della limitata attività processuale svolta nel procedimento di reclamo e nel presente giudizio di merito, in cui non vi è stato lo svolgimento di un'attività istruttoria, con innumerevoli rinvii determinati soltanto dai tentativi delle parti di addivenire ad un accordo”, ha liquidato i compensi nella misura minima (sia per la fase di reclamo, che per il giudizio di merito).
E va aggiunto, peraltro, che, come più volte chiarito dalla Suprema Corte, il compenso professionale per la fase istruttoria dell'attività difensiva spetta anche a prescindere dall'effettivo svolgimento di attività strettamente istruttorie, essendo sufficiente la semplice trattazione della causa, cioè la partecipazione del difensore ad una o più udienze davanti al giudice o il deposito di memorie illustrative, modificative o integrative delle domande e difese proposte (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 19/09/2025, n. 25711), in quanto comprendente attività come l'esame degli scritti avversari e dei provvedimenti del giudice (cfr. Cass. civ., Sez. III, 19/09/2025, n. 25664; cfr. anche
Cass. civ., Sez. II, Ord., 14/07/2025, n. 19413; Sez. II, Ord., 09/07/2024, n. 18723; Sez. II, Ord., 08/05/2024, n.
12531; Sez. III, Ord., 13/10/2023, n. 28627; Sez. II, Ord., 27/03/2023, n. 8561).
Così come risulta infondata l'ulteriore doglianza dell'appellante secondo cui il Tribunale di Napoli non avrebbe stato considerato che, in presenza di impugnativa di un rendiconto condominiale, il valore della causa dovesse essere determinato in base alla quota a carico del condomino che lo impugna (evidenziando, al riguardo, che, tendo conto dei millesimi di proprietà, pari a 16,71, l'importo da lei asseritamente dovuto per i lavori in questione fosse inferiore a 5.000,00 euro).
Ed infatti, l'interpretazione secondo cui nella controversia tra un condomino ed il avente ad oggetto il CP_1 criterio di ripartizione di una parte soltanto della complessiva spesa deliberata dall'assemblea, il valore della causa dovrebbe determinarsi in base all'importo contestato e non all'intero ammontare di esso, non tiene conto che la sentenza che dichiari la nullità o pronunci l'annullamento della impugnata deliberazione dell'assemblea condominiale produce un effetto caducatorio unitario, che opera, e non potrebbe essere diversamente, nei confronti di tutti i condomini, anche se non abbiano partecipato direttamente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 07/07/2021, n. 19250).
In altri termini, secondo il più recente, ma ormai consolidato, orientamento della giurisprudenza di legittimità, nell'azione di impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea di condominio, che sia volta ad ottenere una sentenza di annullamento avente effetto nei confronti di tutti i condomini, il valore della causa (anche in relazione alle spese giudiziali) deve essere determinato sulla base dell'atto impugnato, e non sulla base dell'importo del contributo alle spese dovuto dall'attore in base allo stato di ripartizione, non operando la pronuncia solo nei confronti dell'istante e nei limiti della sua ragione di debito (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 18/06/2025, n. 16397; Sez.
II, Ord., 24/10/2023, n. 29499; Sez. II, 04/09/2023, n. 25721; Sez. II, 21/03/2022, n. 9068).
**** pagina 13 di 15 Al rigetto dell'appello proposto da segue, in base al principio della soccombenza, ex Parte_1 art. 91 c.p.c., la condanna della stessa al pagamento, in favore del appellato, in persona CP_1 dell'amministratore p.t., dei compensi professionali del presente grado di giudizio.
In particolare, i compensi professionali spettanti all'appellato vittorioso vengono liquidati, come in dispositivo, tenuto conto dell'attività difensiva complessivamente svolta in rapporto alla natura e al valore della controversia, nonché considerate le questioni giuridiche e di fatto trattate, in base ai parametri minimi (ossia a quelli medi ridotti del 50%), per tutte le fasi (anche se non è stata espletata istruttoria;
cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 19/09/2025, n.
25711 cit.; Sez. III, 19/09/2025, n. 25664 cit.; Sez. II, Ord., 14/07/2025, n. 19413 cit.; Sez. II, Ord., 09/07/2024, n.
18723 cit.; Sez. II, Ord., 08/05/2024, n. 12531 cit.; Sez. III, Ord., 13/10/2023, n. 28627 cit.; Sez. II, Ord.,
27/03/2023, n. 8561 cit.) di cui al D.M. n. 55/2014 (nella formulazione, applicabile ratione temporis al caso di specie, successiva alle modifiche operate dal DM 147/2022, essendo l'attività difensiva nell'interesse del detto appellato stata ultimata dopo il 23.10.2022, ossia successivamente all'entrata in vigore del detto decreto) per i giudizi innanzi alla Corte d'Appello (tab. n.12), con riferimento allo scaglione da euro 260.000,01 ad euro
520.000,00, tenuto conto del valore della controversia.
Tale valore va determinato, come detto (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 18/06/2025, n. 16397 cit.; Sez. II, Ord.,
24/10/2023, n. 29499 cit.; Sez. II, 04/09/2023, n. 25721 cit.; Sez. II, 21/03/2022, n. 9068 cit.; Sez. II, Ord.,
07/07/2021, n. 19250 cit.) sulla base del valore complessivo della delibera impugnata (pari ad euro 339.688,93, corrispondente a quello del rendiconto dei lavori straordinari approvati con tale delibera, come si evince dallo stesso atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado e dal rendiconto ridepositato in questo grado, telematicamente, dall'appellante, il 6.4.2022, unitamente agli altri atti e documenti del primo grado).
****
Sussistono, infine, in astratto, i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 24 dicembre 2012 (a decorrere dal 1° gennaio 2013), secondo cui “quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso”.
P.Q.M.
La Corte di Appello di Napoli – quarta sezione civile – definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 1432/2022 R.G.A.C., così provvede:
1. Rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 1939/2022 emessa dal Parte_1
Tribunale di Napoli, pubblicata il 24.2.2022. pagina 14 di 15 2. Dichiara tenuta e condanna al pagamento, in favore del Parte_1 Controparte_1
in persona dell'amministratore p.t., dei compensi professionali del secondo grado di
[...] CP_1 giudizio, liquidati complessivamente in euro 11.228,5, il tutto oltre rimborso forfettario per spese generali (nella misura del 15% dei compensi liquidati), CPA ed IVA (se dovuta) come per legge.
3. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, co. 1- quater, D.P.R. n. 115 del 2002, per il pagamento, a carico dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato per l'appello proposto.
Napoli, 10.10.2025
Il Presidente
IU De LI
Il Consigliere est.
IU US FA
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