R.G. n. 287/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI TORINO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dai Magistrati
Dott. Roberto Rivello Presidente
Dott. Francesca Firrao Consigliere relatore/istruttore
Dott. Andrea Giovanni Melani Consigliere
riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 287/2024 R.G. promossa da:

C.F. , nata a [...] il 13 agosto Parte_1 C.F._1
1969, rappresentata e difesa, per procura in atti, dall'avv. Vincenzo Bertola del foro di Alessandria, PEC presso il cui studio è elettivamente Email_1 domiciliata in Casale Monf.to, via Alessandria n. 26
- APPELLANTE-
CONTRO
C.F. con sede in Reano (TO), via Santa Rita n. 4, in P_ P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, per procura in atti, dall'avv. Federica Del Malvò del foro di Torino, PEC presso il cui Email_2 studio è elettivamente domiciliata in Torino, corso Francia n. 81
- APPELLATA-
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO D'APPELLO
I. Con atto di citazione notificato in data 01 marzo 2024, ha Parte_1 proposto impugnazione avverso la sentenza n. 1010/2024, emessa in data 31 gennaio 2024
dal Tribunale di Vercelli, in composizione monocratica, pubblicata in pari data mediante lettura alle parti in udienza, con cui il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, ha disposto nei seguenti termini:
“- rigetta le domande di parte attrice;

- condanna a corrispondere a a titolo di spese del Parte_1 P_
giudizio di merito, la somma di euro 7.616,00, oltre rimborso forfettario nella misura di
legge, oltre IVA se dovuta e oltre CPA, con distrazione a favore del legale antistatario;

- condanna a corrispondere a a titolo di spese di Parte_1 P_
lite del giudizio cautelare, la somma di euro 2.000, oltre rimborso forfettario nella misura di
legge, oltre IVA se dovuta e oltre CPA, con distrazione a favore del legale antistatario.”.
Parte convenuta si è costituita in appello nelle forme e nei termini di P_
cui all'art. 347 c.p.c.
II. All'udienza del 28 novembre 2024, svoltasi secondo le ordinarie modalità, la Corte, visto l'art. 350 bis c.p.c., ha fissato udienza per la discussione orale dinanzi al Collegio, assegnando termine per il deposito di note conclusive sino a 10 giorni prima.
All'udienza del 19 febbraio 2025, la Corte, previa discussione orale delle parti, visto l'art. 281 sexies c.p.c., ha riservato la decisione sulle seguenti conclusioni rassegnate dalle parti:
Per parte Appellante:
“accertare la risoluzione a seguito di diffida ad adempiere oppure pronunciare la risoluzione per inadempimento della convenuta-appellata del contratto di cui alla scrittura di fine febbraio 2022 prodotta come doc. 7 di parte attrice di I° grado nonché accogliere le medesime domande anche rispetto alle scritture prodotte dalla convenuta sub doc. 2 di I° grado.
In subordine e prudenzialmente si richiamano i capitoli di prova testimoniale di cui alla memoria
19.4.2023 e la prova contraria su quelli avversari eventualmente ammessi, così come si richiama l'istanza di espunzione delle fatture sub doc. 33 avversario, depositate oltre i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c.
Con il favore di spese e compensi dei due gradi, da distrarsi a favore del legale antistatario che non ha ricevuto fondi ed ha anticipato i costi.”.
Per parte Appellata:
- in principalità, dichiarare l'inammissibilità dell'impugnazione proposta per violazione dell'art. 342 c.p.c. e, di conseguenza, rigettare l'appello;
- sempre in principalità, dichiarare l'infondatezza dell'impugnazione proposta ai sensi e per gli effetti, previ gli incombenti di rito, dell'art. 348 bis c.p.c.; - nel merito, in principalità, respingere l'appello proposto dalla sig.ra e, di conseguenza, Parte_1 confermare la sentenza del Tribunale di Vercelli n. 1010 del 31.01.2024, emessa nell'ambito del giudizio registrato sub R.G. 1777/2022 alla luce delle considerazioni svolte nel presente atto (quali novità delle domande, tardività delle stesse con conseguenziale inammissibilità, infondatezza e mancata soddisfazione dell'onere della prova);
-nel merito, condannare parte appellante ad un risarcimento danno da quantificarsi d'ufficio ad opera di Codesta Corte, secondo Sua discrezionale e/o equitativa valutazione, ai sensi dell'art. 96 c.p.c.;
Con vittoria di spese e compensi, oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge di cui si chiede la distrazione.”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. SUL GIUDIZIO DI PRIMO GRADO
Con atto di citazione ritualmente notificato, allegando di essere Parte_1
proprietaria del complesso immobiliare “CA UA”, sito in Moncrivello, costituita da un immobile principale denominato “Villa Bodo” e da uno di dimensioni minori denominato
“Villa Galena”, conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Vercelli P_
chiedendo dichiararsi la nullità ovvero l'inefficacia della scrittura privata risalente al febbraio
2022 - con la quale parte convenuta veniva immessa nel compossesso di Villa Bodo per l'esercizio dell'attività di organizzazione di cerimonie, in collaborazione con l'attrice, a fronte dell'obbligo assunto da di acquisto dell'immobile – nonché la P_
risoluzione del predetto accordo per inadempimento, con il favore delle spese e degli onorari di causa.
In particolare, l'attrice eccepiva la nullità della scrittura risalente al febbraio 2022, anzitutto per contrarietà a norme imperative, osservando come parte convenuta, nell'esercizio dell'attività di organizzazione di eventi, avesse perseguito finalità lucrative, vietate per le ulteriore profilo di invalidità riguardava l'omessa indicazione del termine finale per P_
l'acquisto dell'immobile concesso in godimento e l'omessa determinazione del relativo canone.
A fondamento, poi, della domanda di risoluzione per inadempimento, allegava:
- l'inadempimento degli obblighi assunti dalla convenuta di acquisto dell'immobile e di pagamento dei canoni di godimento, avendo quest'ultima versato somme irrisorie rispetto al valore dell'immobile; - l'omesso rendiconto da parte della delle attività svolte nella tenuta P_
al fine di ripartire gli utili, come stabilito contrattualmente;

- l'aver, parte convenuta, posto in essere atti di turbativa in suo danno, impedendole di utilizzare l'immobile.
costituitasi ritualmente in giudizio, previa richiesta di integrazione P_
del contraddittorio nei confronti di – altra parte contrattuale Controparte_2
dell'accordo - chiedeva il rigetto delle domande attoree, esponendo di non aver versato i canoni di godimento dell'immobile in conseguenza dell'inadempimento dell'attrice, atteso che la stessa, subito dopo la sottoscrizione dell'accordo, aveva posto in essere atti diretti a
“boicottare” l'attività di celebrazione degli eventi organizzati dalla convenuta, evidenziando, quanto all'obbligo di acquisto della tenuta, l'inattualità dello stesso, come comprovato dal contenuto delle scritture private datate 9 marzo 2022, che avevano integralmente sostituito quella di febbraio 2022 prodotta dall'attrice.
spiegava, altresì, domanda riconvenzionale, chiedendo, in virtù del P_
grave inadempimento dell'attrice, per avere la stessa turbato l'esercizio delle attività, tanto con atti di spoglio quanto con comportamenti penalmente rilevanti, condannarsi Parte_1
al risarcimento dei danni arrecatole ed all'astenersi dal porre in essere ulteriori atti
[...]
di turbativa.
A fronte della produzione delle scritture private del 09.03.2022, Parte_1
disconosceva le proprie sottoscrizioni e, nella denegata ipotesi che fossero risultate genuine,
chiedeva che ne venisse dichiarata la nullità per i medesimi motivi esposti in relazione alla scrittura del febbraio 2022 o in subordine la risoluzione per inadempimento o a seguito di diffida.
***
Il Tribunale di Vercelli, con sentenza n. 1010/2024, emessa in data 31 gennaio 2024, rilevata preliminarmente l'infondatezza dell'eccezione di mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di nel merito dichiarava altresì Controparte_2
infondate le domande di parte attrice, condannando la stessa alla rifusione delle spese di lite. In particolare, il Tribunale, dopo aver riportato sinteticamente, ma analiticamente, le domande delle parti e le ragioni addotte a loro sostegno, fondava la propria decisione sul seguente percorso logico – giuridico:

1. Analisi della scrittura privata non datata, ma pacificamente risalente a febbraio 2022,
che veniva ricondotta ad un accordo di natura essenzialmente atipica e con parziale
funzione meramente programmatica, in forza del quale veniva, da subito,
regolamentato il compossesso tra le parti, tutte abilitate ad usare gli immobili al fine di avviare l'attività di organizzazione degli eventi, mentre, per altra parte, si programmava un contenuto negoziale, evidentemente da meglio definire sia quanto
alla regolamentazione della suddivisione degli utili, sia quanto ai tempi e modi di
trasferimento della proprietà (v. pag. 6 sent. 31.01.2024). Veniva, infatti, in primo luogo escluso che tale scrittura fosse configurabile come un rent to buy, dal momento che non prevedeva né disciplinava alcun obbligo di acquisto in capo a P_
limitandosi a prevedere che il prezzo concordato fra e la proprietaria P_ Parte_1
per l'acquisto della proprietà di CA UA si stabiliva in euro
[...]
6.000.000,00 e considerato che dall'esame complessivo delle pattuizioni si evinceva solo la volontà di addivenire all'acquisto della tenuta libera da gravami, ovvero una volta pagati i debiti di grazie all'attività imprenditoriale compartecipata Parte_1
delle diverse parti contrattuali (v. pag. 6 prime righe e pag. 7 ultimo paragrafo sent.
31.01.24).
Dalla suddetta qualificazione del rapporto contrattuale intercorso tra le parti il giudice faceva discendere il rigetto delle domande attoree, tutte fondate su quella prima scrittura, avendo contestato per tutto il giudizio la riferibilità a lei delle successive scritture datate 09.03.2022, come confermato anche in occasione della rinuncia all'eccezione di disconoscimento della sua sottoscrizione presente sulle stesse (v. nota del 25.10.22 in cui si rinuncia all'eccezione non per ammissione della loro veridicità,
ma per motivi di economia processuale, ovvero perché il G.I. ha svolto considerazioni
che potrebbero indurre il Tribunale a ritenere le scritture genuine al di là anche di un
diverso esito della perizia.). Veniva, quindi, rigettata la qualificazione della stessa sia come contratto disciplinante un rent to buy o di locazione (non registrato) avendo un contenuto più complesso, sia come contratto preliminare di vendita per mancanza di una espressa previsione di un obbligo di vendita o acquisto, sia come comodato avendo pacificamente natura onerosa stante l'impegno di di far carico delle spese e degli P_
oneri inerenti la tenuta e del pagamento dei debiti pregressi di Parte_1
Conseguentemente venivano rigettate le contestazioni di inadempimento che si fondavano su una diversa qualificazione giuridica, non essendo previsto il pagamento di alcun canone, né alcun obbligo di acquisto o di rendicontazione, anzi veniva ritenuta
illegittima e contraria alla buona fede la diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.
asseritamente inviata da a in data 24.05.2022 sul presupposto della Parte_1 P_
immediata esigibilità della prestazione di pagamento del prezzo in mancanza di pattuizione di un termine contrattuale, non essendo proprio stato pattuito l'obbligo di acquisto. (v. pag. 6 e 7 sent. 31.01.24).

2. Analisi della dedotta nullità della medesima scrittura per essere tesa al conseguimento di utili, attività asseritamente preclusa alle onlus, che veniva ritenuta infondata, in quanto dall'atto costitutivo della si evinceva che la stessa poteva P_
svolgere attività pacificamente onerose e lucrative, come la stipulazione di mutui,
contratti di compravendita e convenzioni, per il perseguimento degli scopi dell'associazione (v. pag. 7 sent. 31.01.24).

3. Analisi delle scritture private datate 09.03.2022 allegate da parte convenuta,
disconosciute nella sottoscrizione dalla parte attrice, istanza poi rinunciata con nota del
25.10.23. Di queste scritture, secondo il giudice, la prima era uguale alla scrittura del febbraio 2022, già analizzata in precedenza, mentre con la seconda, definita già dalle parti scrittura privata programmatica, si definiva il calendario degli eventi,
l'imputazione della quota di utili “Sommariva” al pagamento dei debiti con surroga nel relativo credito, la successiva intestazione della tenuta a una volta liberata da P_
pesi e gravami, l'impegno al pagamento dei 6 milioni di euro in 15 anni, la rinuncia di
(per all'esclusiva per l'organizzazione di eventi nella Pt_2 Controparte_2
tenuta a fronte del pagamento da parte di tramite terza persona, di 250.000 euro, P_ le modalità e le tempistiche di attivazione di un catering interno, con scaglioni di pagamento di diverso importo da parte di a titolo di canone verso acquisto (rent P_
to buy).
A fronte di tali pattuizioni il giudice deduceva che per il pagamento del corrispettivo di sei milioni di euro erano state pattuite diverse modalità di erogazione (versamenti a titolo di acquisto in 15 anni, scomputo dei versamenti periodici, pagamento dei debiti della proprietà).
Tuttavia, anche tale scrittura veniva ritenuta di contenuto complesso e atipico tanto da
non poter essere ricondotta esclusivamente entro gli schemi del rent to buy e della
locazione sia per l'espressa previsione, in essa contenuta, di voler riversare il contratto
di rent to buy in apposito compromesso di vendita, che verrà registrato, tra Parte_1
e o chi per essa, sia per il più ampio risultato perseguito dalle parti costituito P_
dalla modalità flessibili di pagamento del prezzo, dalla regolamentazione dell'attività di organizzazione eventi, tramite la quale estinguere i debiti “ e giungere Parte_1
alla cessione dell'immobile libero da pesi, motivi che si ergevano a causa atipica del contratto da ritenersi meritevole di tutela ex art. 1322 c.c. in quanto non illecita (v.
pag. 9 sent. 31.01.24).

4. Analisi delle contestazioni di reciproco inadempimento al fine di effettuare il bilanciamento tra gli stessi, come richiesto dalla Cassazione in tale frangente, ed individuare quale delle parti si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente
rilevanti ed abbia causato il comportamento di controparte.
In tale ottica veniva ripercorso, anche cronologicamente, il comportamento tenuto dalle contrapposte parti contrattuali, per addivenire a ritenere prevalente l'inadempimento di la cui mala fede emergeva dall'invio della diffida ad adempiere Parte_1
praticamente subito dopo la sottoscrizione dei contratti nel febbraio e marzo 2022, con comportamento analogo a quello tenuto nei confronti di altra controparte,
[...]
come emergente dal contenzioso scaturitone, in un momento in cui (maggio CP_3
2022) la aveva adempiuto al pagamento integrale dei canoni mensili di marzo e P_
aprile, nella misura di euro 3.000, senza effettuare contestazioni sul comportamento di controparte nonostante già da aprile 2022 ne fosse scontenta, iniziando già ad aprile
2022 a compiere atti emulativi e diffamatori, passando alle vie di fatto a decorrere da
giugno 2022, come emergente dall'ordinanza di applicazione di misura cautelare in sede penale ed allegando come giustificazione in sede civile delle lamentale dei clienti sopraggiunte invece a giugno 2022, ovvero in un momento successivo all'inizio dei suoi comportamenti inadempienti. Situazione complessiva aggravata dalla evidenza della buona fede della controparte che, fin da subito, si era impegnata P_
economicamente in modo non trascurabile, avendo versato 250.000 euro alla terza parte a fronte della sua rinuncia all'esclusiva nell'organizzazione di eventi dentro alla Pt_2
tenuta di come indicato nella scrittura programmatica del 09.03.2022. Così Parte_1
ricostruite le tempistiche degli inadempimenti attribuibili a gli atti di Parte_1
turbativa nel possesso tenuti da a partire da giugno 2022 venivano considerati P_
recessivi dal giudice di primo grado (v. pag. 12 sent. 31.01.24).
Pertanto, il giudice, ritenuto prevalente l'inadempimento di rigettava la sua Parte_1
domanda di risoluzione del contratto e tutte le conseguenti domande.

5. Analisi delle residue domande riconvenzionali di alla luce della sopravvenuta P_
impossibilità di esecuzione del contratto in pendenza della procedura esecutiva sugli immobili da parte dei creditori ipotecari e della rinuncia alla domanda risarcitoria effettuata con la memoria del 20.10.2023. Infatti, a fronte della consegna degli immobili a seguito dei pignoramento degli stessi, veniva ritenuta inammissibile e non attuale la
domanda di parte convenuta di ordinare all'attrice di astenersi dal turbare l'uso degli
immobili per consentire a di svolgere le attività presenti nel contratto, mentre si P_
dichiarava il non luogo a provvedere sulla domanda risarcitoria rinunciata (v. pag. 12
sent. 31.01.24).

6. Le spese di lite seguivano, pertanto, la soccombenza sia per la fase di merito che per quella cautelare.
Così ricostruito l'iter argomentativo della sentenza di primo grado, occorre ora valutare se con l'atto di appello la parte abbia appuntato quella critica ragionata ai capi della pronuncia richiesta a pena di inammissibilità dal legislatore ai sensi dell'art. 342 c.p.c., come recentemente novellato dalla c.d. riforma AB (non applicandosi al caso in esame l'ulteriore modifica apportata dal c.d. correttivo AB).
Prevedeva, infatti, l'art. 342, c. 1, c.p.c. vigente ratione temporis: L'appello s
i propone con citazione contente le indicazioni prescritte nell'art. 163 c.p.c.. L'appello deve essere motivato, e per ciascuno dei motivi deve indicare a pena di inammissibilità, in
modo chiaro, sintetico e specifico:
1) il capo della decisione di primo grado che viene impugnato;

2) le censure proposte alla ricostruzione dei fatti compiuta dal giudice di primo grado;

3) le violazioni di legge denunciate e la loro rilevanza ai fini della decisione impugnata.
Secondo la granitica giurisprudenza della Corte di legittimità sviluppatesi nella vigenza della precedente formulazione dell'art. 342 c.p.c., tale norma andava interpretata nel senso che l'atto di impugnazione in appello doveva contenere specifiche argomentazioni volte a confutare il ragionamento logico-giuridico che sorreggeva il provvedimento impugnato. Alla parte volitiva dell'atto d'impugnazione, con cui è richiesta la riforma del provvedimento di primo grado, doveva quindi accompagnarsi una parte argomentativa, che confutasse le ragioni esposte dal giudice di primo grado e, a tal fine, non era sufficiente, che l'atto di appello individuasse le singole statuizioni impugnate, ma era necessario che venissero specificate le ragioni per cui se ne chiedeva la riforma. (v. per tutte Cass.
Sez. U - , Ordinanza n. 36481 del 13/12/2022 - Rv. 666375 - 01). Le modifiche della norma operata dalla c.d. riforma AB del 2022 e dal c.d. correttivo AB della fine del 2024 sono, infatti, tutte volte a ulteriormente normare l'obbligo di specificità dei motivi d'appello, in modo che solo gli atti di appello che davvero si traducano in una chiara e sintetica critica ragionata alla pronuncia di primo grado possano ritenersi ammissibili.
In altre parole, l'appello deve contenere argomentazioni, che contrastino le motivazioni che hanno sorretto la pronuncia impugnata ed il cui accoglimento sia idoneo a fondare una diversa decisione.
Nel caso in esame già l'esame della veste grafica dell'atto di appello porta a ritenere insussistenti per molti dei motivi dei requisiti previsti dal legislatore per il superamento del vaglio di ammissibilità, considerato che già alla numerazione ed al titolo dei diversi paragrafi non corrisponde una immediata e facile individuazione dei motivi di appello.
Passando all'esame delle critiche sostanziali portate dall'appellante, si evince subito che la maggior parte di queste non si confrontano realmente con il percorso logico – giuridico della sentenza di primo grado, come sopra enucleato, ma si limitano a riproporre, invero in modo ancora più confuso, le doglianze di primo grado.
1. Nel primo paragrafo “1. Premessa in fatto” la parte appellante si limita a ripercorrere i fatti di causa secondo la sua prospettiva, mentre nel secondo “2. Premessa sulla documentazione contrattuale” ribadisce i motivi che l'avevano condotta nel giudizio di primo grado a rinunciare all'istanza di disconoscimento delle sottoscrizioni presenti sulle scritture private del 09.03.2022 prodotte da controparte, di cui continua a non confermare l'autenticità. Tali paragrafi non contengono, pertanto, motivi di appello validamente esaminabili.
2. Con il terzo paragrafo “3. Sulla scrittura di fine febbraio 2022” dovrebbe iniziare l'enunciazione dei motivi di appello, come preannunciato dalla titolazione “MOTIVI” posta alla riga precedente, ma, dopo aver riportato un passaggio della pagina 6 della sentenza ed aver menzionato il passaggio di pag. 6 e 7 dove veniva espresso il convincimento che tale scrittura avesse natura atipica, non inquadrabile né come locazione né come comodato né
come rent to buy né come preliminare, la parte non si confronta con le conseguenze che il giudice di primo grado ha tratto da tale qualificazione giuridica, ma si limita a ritenerle
affermazioni inutili nel momento in cui i rapporti andavano valutati non più solo alla luce
della scrittura di fine febbraio, ma anche alla luce di quella del 09.03.2022 in cui, come di
seguito diremo, invece vi erano impegni a comprare e vendere, era pattuito quantomeno il minimo versamento mensile di € 3.000,00, era confermato il compossesso ed era prevista la partecipazione della sig.ra agli utili delle attività di In questo modo si è Parte_1 P_
riproposta la doglianza di primo grado, ben sintetizzata a pag. 3 dell'atto di appello, che la scrittura programmatica del 09.03.2022, dopo la rinuncia all'eccezione di disconoscimento,
fosse valida inter partes e, dal punto di vista della sig.ra appunto inadempiuta Parte_1
da senza confrontarsi con il fatto che, viste le puntualizzazioni operate nell'atto di P_ rinuncia all'eccezione di disconoscimento, non si era affatto giunti alla conclusione di dover valutare le domande di parte attrice solo alla luce delle scritture private del 09.03.2022,
avendo la parte continuato a fondare le proprie pretese sulla scrittura di fine febbraio anche in sede di scritti conclusionali. L'inadempimento nel pagamento di € 3.000 mensili da parte di viene affrontato dal giudice di primo grado nell'ambito del bilanciamento tra i P_
contrapposti inadempimenti delle parti, ma non viene mai preso in considerazione per la qualificazione giuridica del contratto che le parti intendevano concludere a fine febbraio 2022,
quindi, la sua menzione in tale ambito non permette di comprendere la critica che viene portata alla sentenza di primo grado, con conseguente inammissibilità del motivo. Nemmeno
si comprende in che modo tale inadempimento, considerato che la sua previsione è
pacificamente contenuta solo nella scrittura programmatica del 09.03.2022 e non nella scrittura privata di fine febbraio 2022 nè in quella identica prodotta da parte convenuta con la data del 09.03.2022, avrebbe potuto portare a diverse conclusioni sulla qualificazione giuridica delle altre due scritture.

3. La critica parcellizzata ad alcune enucleazioni operate dal giudice di primo grado continua nel successivo paragrafo “4. Sulla mancata rendicontazione”, in cui si contesta quanto osservato in sentenza a pag. 7 sull'obbligo di rendicontazione, ritenuto insussistente dal giudicante, ponendolo in relazione al diritto di compartecipazione degli utili, al quale non potrebbe che conseguire come antefatto logico prima che fattuale e considerando la mancanza di attività da rendicontare come una affermazione di formazione unilaterale da parte del
primo Giudice, per poi passare alla disamina della diffida ad adempiere del 24.05.2022,
considerandola correttamente inviata e ricevuta da per concludere ribadendo lo P_
svolgimento di attività da parte della appellata e l'assenza di disturbi tali da impedire in tutto o in parte l'attività di controparte.
Di nuovo in questo paragrafo si effettuano critiche parcellizzate alle affermazioni contenute in sentenza senza inserirle nel ragionamento del giudicante e quindi non arrivando a criticarle: l'obbligo di rendicontazione viene analizzato a pag. 7 della pronuncia dopo aver affermato la natura programmatica e atipica del contratto sottoscritto a fine febbraio 2022, in cui la ripartizione degli utili doveva servire a rendere l'immobile compravendibile libero da gravami, da pesi e da iscrizioni, e, quindi, era un passaggio auspicato dalle parti, non imposto,
e da questa qualificazione viene dedotta l'infondatezza delle pretese attoree, non contenendo la scrittura privata azionata quelle obbligazioni che si pretendevano inadempiute (obbligo di acquisto, obbligo di corresponsione di un canone nell'ambito di un rent to buy, obbligo di rendicontazione). Nell'appello, invece, la critica sulla mancata rendicontazione si ancòra su un obbligo di ripartizione degli utili che viene dato per appurato e non per programmatico,
ovvero, come affermato in sentenza, come un passaggio voluto dalle parti in vista della chiusura della posizione debitoria gravante sugli immobili (v. ancora pag. 7 al fondo sent.
31.0.24). Così ricostruita la critica si risolve in una mera riproposizione delle doglianze di primo grado priva di specificità.
Analogamente le critiche sulla diffida ad adempiere si focalizzano sulla sua ricezione da parte della controparte invece che sulla sua illiceità e contrarietà alla buona fede anche se fosse stata ricevuta, come sostenuto dal giudice di primo grado. In alcun passaggio dell'atto di appello l'appellante si confronta con l'affermazione contenuta in sentenza a pag. 7 e ribadita a pag. 10 e 11 che la diffida ad adempiere del 24.05.2022 sia uno strenuo tentativo di
svincolarsi da quanto dalla stessa [parte] accettato solo due mesi prima (pa. 10 sent.
31.01.24) [omissis], in un momento in cui aveva già ricevuto da l pagamento Parte_1 P_
dei canoni mensili previsti per i mesi di marzo e aprile 2022, con la conseguenza che, in quel
momento, era adempiente alla scrittura privata programmatica (pag. 11 sent. 31.01.24) P_
la quale, proprio perché programmatica, non conteneva ancora nessun obbligo di acquistare immediatamente esigibile, cosicchè la stessa diffida ad adempiere doveva essere ritenuta
illegittima e contraria alla buona fede (pag. 7 sent. 31.10.24). Senza alcuna critica a questa statuizione, irrilevante risulta il raggiungimento della prova sulla sua ricezione o meno da parte della controparte ed i suoi riferimenti alla mancata rendicontazione. Pertanto, P_
anche questo passaggio si presenta inidoneo a sostenere con adeguata specificità il motivo di appello, con conseguente inammissibilità.
Parimenti la turbativa nel possesso attuata da con le derive anche penaliste, Parte_1
viene analizzata dal giudicante con specifico riferimento al momento attuativo della stessa rispetto ad analoga condotta posta pacificamente in essere da ma in un momento P_ successivo. Infatti, la stessa viene valorizzata a pag. 7 con riferimento alla mancata rendicontazione per dire che lo svolgimento in via continuativa dell'attività imprenditoriale che si doveva realizzare nella tenuta non si poteva ritenere provato anche alla luce della
annosa vicenda fattuale e giudiziaria che sarebbe cominciata praticamente subito dopo la
sottoscrizione del contratto [omissis] e di cui parte della responsabilità era addebitabile alla
destinataria della misura cautelare del divieto di avvicinamento alla tenuta per Parte_1
aver commesso gravi fatti di aggressione fisica in danno della , nonché a pag. 11 Parte_3
nell'ambito del giudizio di bilanciamento tra i contrapposti inadempimenti al fine di ritenere prevalente quello della che già a giugno 2022 aveva deciso di farsi giustizia da Parte_1
sé, come attestato dall'ordinanza di applicazione di misura cautelare emessa dal GIP e che, precisa il giudicante, aveva perso efficacia per motivi di mero rito. Senza una critica alla valorizzazione data in sentenza all'elemento temporale, ribadire i momenti di spossessamento subiti ad opera di controparte, come si legge tra il fondo di pag. 7 e l'inizio di pag. 8 dell'atto di appello, si risolve in una mera riproposizione delle doglianze di primo grado senza alcuna presa di posizione rispetto alla valutazione che delle stesse ne ha fatto il primo giudice, con conseguente inammissibilità del motivo.

4. Solo con il successivo paragrafo intitolato “5. La “scrittura programmatica”
09.03.2022 e le ravvisate mancanze della sig.ra si giunge all'individuazione Parte_1
di un motivo di appello ammissibile, ancorchè infondato.
In tale parte dell'appello, infatti, viene chiaramente espressa la richiesta di riforma della sentenza di primo grado sussistendo gli elementi per dichiarare la risoluzione per inadempimento degli accordi intercorsi tra le parti o in subordine in conseguenza della diffida ad adempiere inviata a controparte, in coerenza con le conclusioni rassegnate con l'appello.
Si legge, infatti, a pag. 14 che la risoluzione per inadempimento dovrebbe fondarsi sull'intervenuto spoglio, sulla mancata rendicontazione e sul mancato pagamento di € 3.000
mensili, elementi, gli ultimi due, già contestati con la diffida ad adempiere del 24.05.2022 e poi aggravatesi nei mesi successivi con gli atti di spoglio.
Tuttavia le critiche portate alla sentenza di primo grado non sono in grado di scardinare la motivazione della sentenza di primo grado in quanto fondate sull'ambivalente validità delle scritture del 09.03.2022, sostenuta dalla parte già in primo grado, e sulla valenza della diffida ad adempiere del 24.05.2022, invece sconfessata dal giudice di prime cure con fondata e condivisibile motivazione.
Si parte dalle pagine 8 e 9 della sentenza riportando le conclusioni cui giunge il primo giudice rispetto alla scrittura programmatica del 09.03.2022, sottolineando nuovamente l'accertata debenza dei € 3.000 euro mensili (che dovevano poi aumentare a € 5.000 e €
15.000), per poi passare ad analizzare le considerazioni svolte a pag. 10 e 11 della sentenza nell'ambito del bilanciamento tra i contrapposti inadempimenti, senza tuttavia distinguere la parte della sentenza che riportava le richieste delle parti (pag. 9 in fondo e pag. 10 in cima)
da quella che riportava le considerazioni del giudicante. Così si passa da criticare che a pag.
10 in cima sia indicato che, tra le doglianze di vi era quella che controparte Parte_1
avrebbe versato canoni del tutto irrisori in rapporto al valore della tenuta invece di considerare il mancato versamento dei € 3.000,00 concordati mensilmente per il primo anno: tuttavia l'indicazione del giudice ricalca esattamente le richieste che controparte ha fatto in primo grado con riferimento alla scrittura di fine febbraio 2022, in cui non vi era alcun riferimento al canone, e tale approccio era dovuto alle prospettazioni della parte attrice in primo grado, che fino all'ultimo si riferiva alle scritture del 09.03.2022 solo in subordine e nella denegata ipotesi della loro accertata veridicità, prospettazione ribadita all'inizio dell'atto di appello, quando sono state rimarcate le motivazioni che avevano condotto alla rinuncia all'istanza di disconoscimento, salvo poi lamentarsi, nel corpo dell'appello, che il giudicante non sia partito nella sua disamina dall'assetto di rapporti conseguente proprio da quelle scritture del 09.03.2022, come esemplificato nel passaggio in esame. Tuttavia anche nel giudizio di appello la omette di prendere una posizione univoca rispetto alle Parte_1
scritture del 09.03.2022, che pretende di azionare solo negli aspetti che risultano favorevoli per la sua ricostruzione della vicenda, ovvero solo nell'omesso pagamento dei € 3.000 euro mensili, senza confrontarsi con la ricostruzione della sua posizione effettuata in sentenza,
ovvero quella di una controparte contrattuale inattendibile, che prima sottoscrive degli accordi e poi li rinnega, azionando quelli che ritiene a lei favorevoli, ma sottintendo come validi ed efficaci anche gli altri, quando ciò possa risultare favorevole al suo scopo, in tal modo rivelandosi una parte inadempiente ed in male fede, le cui istanze risultano pretestuose e non meritevoli di tutela e pertanto da rigettare.
Così nel tentativo di contrastare le motivazioni del primo giudice, l'appellante ritorna sugli argomenti della mancata rendicontazione, della diffida ad adempiere del 24.05.2022 e del parziale adempimento di senza inserirli nell'iter argomentativo della sentenza. P_
Infatti, è evidente che se non fosse stata a sua volta inadempiente almeno in parte P_
non sarebbe stato necessario svolgere alcun bilanciamento tra i contrapposti comportamenti.
Quindi sostenere che il proprio inadempimento, costituito dall'invio della diffida in mala fede e accampando contestazioni pretestuose, non giustifica quello altrui, costituito dall'omesso versamento mensile di € 3.000 e dalla mancata rendicontazione (pag. 9-10-11 appello), o che il versamento di € 250.000 alla non giustifica il mancato versamento del corrispettivo Pt_2
concordato di € 6.000.000 (pag. 10 appello) non costituisce critica fondata alla pronuncia di primo grado in cui, invece, viene correttamente valorizzato che, a fronte del comportamento in mala fede dell'attrice, che mandava una diffida ad adempiere a maggio 2022 pur conscia dell'insussistenza di un obbligo di contrarre immediatamente azionabile, controparte fino a maggio era adempiente sia rispetto all'obbligo di versamento a che rispetto alla Pt_2
corresponsione del canone.
Analogamente si critica la valorizzazione della vertenza esistente con CP_3
sottolineando come si tratti di contesa ancora aperta e pendente in appello, senza contestare specificatamente la valenza assunta da tale contenzioso nell'ambito della decisione di primo grado, ovvero come fatto storico in cui venivano contestate alla analoghe condotte Parte_1
di turbativa subito dopo la sottoscrizione di un contratto molto simile a quello concluso con
P_
Contraddittoriamente si sostiene poi che l'adempimento di per i mesi di marzo, di P_
aprile, parzialmente di maggio 2022 e la richiesta di IBAN per procedere al pagamento effettuata a giugno 2022 dimostrerebbero l'inesistenza di inadempimenti precedenti di che, se esistenti, avrebbero reso necessario procedere a giudizio di comparazione Parte_1
secondo i principi espressi dalla giurisprudenza della Suprema Corte, di cui, si conclude apoditticamente, il Tribunale avrebbe fatto malgoverno considerate le statuizioni contenute nella scrittura del 09.03.2022, che vengono di nuovo azionate come pacificamente vincolanti tra le parti.
Di nuovo, senza considerare la compiuta analisi delle condotte tenute dall'appellante operata in sentenza (pag. 10 e 11 sent. 31.01.24), vengono minimizzate le contestazioni effettuate da controparte (a fronte di … qualche pianta innaffiata in eccesso …. o di un'irrigazione non spenta … (queste le doglianze) o di qualche porta lasciata aperta (ma non si sa da chi) oppure di qualche impianto “boicottato” (ma non si sa da chi)), ribadite le osservazioni svolte dal Collegio in sede di reclamo cautelare sul materiale probatorio costituito dai video prodotti da (pag. 13), ripetuti i comportamenti ritenuti inadempienti P_
della riproponendo unicamente la propria prospettazione dei fatti, come sostenuta in P_
primo grado. ,a senza specificare perché la valutazione operata dal primo giudice non sia corretta.
Con la sesta considerazione (seguendo l'ordine dell'atto di appello) si contesta che il rigetto della domanda di risoluzione - che doveva essere considerato fondato sullo spoglio subito, sulla mancata rendicontazione e sul mancato pagamento dei € 3.000,00 euro mensili – sia stato basato anche sulla asserita posteriorità, rispetto alla diffida ad adempiere, delle critiche pervenute dai clienti, dal momento che la diffida ad adempiere già conteneva la contestazione delle suddette mancanze. L'appellante opera di nuovo una inversione del ragionamento, in quanto, senza confrontarsi con le critiche svolte dal giudicante sulla diffida ad adempiere del
24.05.2022, la pone apoditticamente alla base delle sue doglianze: in sentenza si legge che al momento della diffida non vi erano ancora critiche da parte dei clienti, cosicchè la diffida stessa evidenzia la mala fede della ricorrente, e, inoltre, le critiche stesse erano inidonee a determinare la gravità dell'inadempimento mancata gravità con cui l'appellante non si P_
confronta e che non contesta in modo specifico.
Con la settima considerazione si contesta che emergano dagli atti agiti violenti perpetrati dalla a giugno 2022, considerato che l'unico litigio trasceso alle vie di fatto tra le Parte_1
parti e era da collocare temporalmente a settembre 2022. Parte_1 Parte_3
Il riferimento effettuato in sentenza all'ordinanza applicativa della misura cautelare permette di fugare repentinamente ogni dubbio in quanto dall'all. 8 alla comparsa di costituzione (ordinanza misura cautelare) si evince chiaramente come alla P_
, al marito d all'amica sia stata contestata in concorso Parte_1 CP_4 CP_5
la condotta di atti persecutori attuata con condotte reiterate, in concorso tra loro, tra cui figura anche l'aggressione fisica perpetrata dalla in danno della a CP_5 Parte_3
giugno 2022, correttamente riportata dal giudice di primo grado nell'alveo delle condotte violente perpetrate da in danno della controparte, sebbene attuata Parte_1
materialmente da un suo concorrente nel reato. La doglianza appare, pertanto, infondata.
Infine l'ottava considerazione si riduce ad una ennesima ripetizione delle precedenti, in quanto viene nuovamente criticata la valorizzazione effettuata in primo grado dell'adempimento dell'obbligazione assunta verso la terza contraente in modo avulso Pt_2
e parcellizzato, come se la stessa fondasse da sola il rigetto delle domande attoree, mentre era e resta un indizio della buona fede di nell'adempimento del contratto fino al verificarsi P_
dell'inadempimento di , per questa e altre ragioni ritenuto prevalente. Parte_1
L'inconsistenza delle critiche mosse alla sentenza di primo grado dalla parte appellate,
come sopra analiticamente evidenziate, unitamente alla coerenza degli elementi valorizzati dal primo giudice, porta a ritenere infondato il motivo di appello: dagli atti, infatti, emerge come l'inadempimento della debba ritenersi prevalente non solo perché iniziato Parte_1
per primo, ma anche perché sintomo di mala fede nell'esecuzione degli accordi e diretto ad impedire quello che era il primo obiettivo prefigurato dalle altre parti , ovvero svolgere l'attività imprenditoriale di organizzazione di eventi per saldare le posizioni debitorie della e giungere agli altri obiettivi programmaticamente sperati, ovvero evitare la Parte_1
procedura esecutiva, poi invece inevitabilmente sopraggiunta, acquisire l'immobile libero da pesi, gravami e iscrizioni.
Il motivo di appello deve quindi ritenersi infondato.

5. L'ultimo paragrafo “

6. Spese di lite” chiede una nuova regolamentazione delle stesse auspicando una diversa pronuncia nel merito a seguito dei precedenti motivi, pertanto, non può essere considerato un autonomo motivo di impugnazione, non contestando la pronuncia delle spese effettuata in primo grado sulla base delle statuizioni in quella sede assunte.

6. La declaratoria di inammissibilità dell'atto di appello rende superfluo l'esame delle istanze istruttorie riproposte al paragrafo 7. Istanze istruttorie.

7. La regolamentazione delle spese processuali è retta dal principio di causalità, di cui è
espressione il criterio della soccombenza (art. 91, co. 1, parte prima, c.p.c.).
Le spese processuali del grado gravano sull'appellante, soccombente totale.
Le spese sono liquidate secondo i parametri del d.m. 10 marzo 2014, n. 55 per le cause di valore indeterminabile (scaglione euro 26.001,00-52.000,00).
Tenuto conto del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate, non vi è motivo di discostarsi dall'applicazione dei parametri forensi medi.
Sono liquidate le spese per tutte le fasi, ad eccezione di quella istruttoria.
Le spese processuali sono liquidate nella somma di euro 6.946,00 per compensi (euro
2.058,00 per la fase di studio, euro 1.418,00 per la fase introduttiva, euro 3.470,00 per la fase decisionale), oltre a spese generali al 15%, c.p.a. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge.

6. Il rigetto integrale dell'appello integra i presupposti di cui all'art. 13, comma 1, quater,
del DPR 30.5.2002, n. 115, così come novellato dalla l. 24.12.2012, n. 228.


P.Q.M.


La Corte d'appello di Torino, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e deduzione respinta,
dichiara inammissibili i primi due motivi dell'appello proposto da Parte_1
nei confronti della sentenza n. 1010/2024 emessa dal Tribunale di Vercelli in
[...]
data 31/01/2024;
dichiara infondato il terzo motivo di appello proposto da nei Parte_1
confronti della sentenza n. 1010/2024 emessa dal Tribunale di Vercelli in data 31/01/2024;
condanna a rifondere a le spese del Parte_1 P_
presente grado di giudizio, che si liquidano in euro 6.946,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15% sui compensi, C.P.A., IVA, se dovuta, e successive occorrende;
dà atto della sussistenza dell'obbligo, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del DPR
30.05.2002, n. 115, così come novellato dalla l. 24.12.2012, n. 228, a carico dell'appellante del versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già versato nell'atto della costituzione in giudizio.
Così deciso da remoto, nella camera di consiglio del 25 febbraio 2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
Dr. Francesca Firrao Dr. Roberto Rivello