REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Salerno, prima sezione civile, in persona dei magistrati
Dott.ssa Giuliana Giuliano Presidente relatore
Dott. Guerino Iannicelli Consigliere
Dott.ssa Maria Elena Del Forno Consigliere
Ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile di appello, iscritta al n. 12/2024 R.G,
TRA
(P. IVA ), in persona del liquidatore Parte_1 P.IVA_1
p.t. dott. , rappresentata e difesa, in virtù di mandato in atti, dagli Parte_2
avv.ti Marcello Murolo e Francesco Sarno.
APPELLANTE
NEI CONFRONTI DI
(fallimento n° Controparte_1
22/2016), in persona del Curatore p.t., C. F. , rappresentata e difesa, in virtù P.IVA_2
di mandato in atti, dall'avv. Giuseppe Avella.
APPELLATA
Avente ad oggetto: appello alla sentenza n. 3957/2023 del Tribunale di Salerno.
Conclusioni: come da atti di causa e verbale di causa.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con l'atto introduttivo del giudizio di primo grado la Parte_3
ha convenuto in giudizio la chiedendo che
[...] Parte_1
venisse dichiarata, ai sensi dell'art. 44 della l.f., l'inefficacia della transazione del
02.07.2015, poiché stipulata nel semestre precedente alla presentazione da parte della della domanda di concordato preventivo, ovvero, in subordine, disporne la CP_1
revocazione ai sensi dell'art. 67, comma 2, l.f., o, in via ulteriormente gradata, revocarla ai sensi dell'art. 67, comma 1, l.f., con la quale la e la Parte_1 CP_1
avevano regolato le questioni pendenti, relative ad un contratto preliminare, a rogito per notaio del 31.08.2009 , rep. n. 76596 – raccolta n. 13080, trascritto Persona_1
presso la Conservatoria dei RR. II. di Salerno in data 07.09.2009, con il quale la società
si impegnava ad acquistare dalla un immobile, costituito da un CP_1 Parte_1
opificio, annessa palazzina uffici e terreno circostante, al prezzo convenuto di €
1.500.000,00; che, poi, a fronte dell'avvenuta risoluzione, le parti con la citata transazione avevano convenuto la restituzione da parte della alla della detenzione CP_1 Pt_1
dell'immobile, con rinunzia alla restituzione della caparra confirmatoria, per €. 20.000,00,
e delle somme versate in conto prezzo negli anni 2010, 2011 e 2012, per complessivi €.
252.000,00, e la rinunciava a chiedere la ulteriore indennità di occupazione Pt_1
maturata nel periodo da gennaio 2014 fino al giugno 2015, data di rilascio dell'immobile,
nonché al risarcimento del danno da inadempimento.
La non si è costituita tempestivamente e il giudizio è proseguito nella sua Parte_1
contumacia.
La causa è stata, poi, istruita mediante acquisizione della documentazione prodotta. Con sentenza non definitiva n. 2394 del 09.07.2019 il Tribunale di Salerno dichiarava la inefficacia, ex art. 44 l.f. della transazione del 02.07.2015, in virtù del principio di consecuzione tra le procedure concorsuali, di concordato preventivo e di successivo fallimento, ma non si pronunciava sul quantum da restituirsi, rimettendo la causa sul ruolo per la determinazione dell'indennità di occupazione da attribuire a a titolo Pt_1
risarcitorio e da scomputarsi dal totale che quest'ultima avrebbe dovuto restituire a CP_1
Con sentenza n. 3957 del 22.09.2023 il Tribunale di Salerno, revocata l'ordinanza di ammissione della C.T.U., ha condannato la alla restituzione, in favore della Pt_1 CP_2
della somma di € 252.000,00, corrispondente alla rate mensili di prezzo
[...] CP_1
versate a per effetto del contratto preliminare di compravendita ed attribuite in sede Pt_1
di transazione alla promittente venditrice a titolo di ristoro per l'occupazione dell'immobile, nonché alle spese del giudizio.
Avvero tale decisione ha proposto appello la chiedendone la riforma, con il favore Pt_1
delle spese, deducendo a motivi:
1) La erroneità della decisione, in quanto, per effetto della risoluzione del preliminare di vendita, le somme in esame sono state acquisite dalla a titolo di indennizzo Pt_1
per il godimento dell'intero immobile nel cui possesso la era stata già CP_1
immessa nel luglio 2011, essendo venuto meno il titolo di legittimazione costituito dal contratto preliminare;
che, invero, a fronte della risoluzione del preliminare di vendita, la aveva diritto alla ritenzione dei canoni corrisposti, a titolo di Pt_1
indennità di occupazione, e della caparra confirmatoria, per €. 20.000,00; che,
infatti, la è proprietaria di un complesso immobiliare in Salerno alla via Pt_1
Tiberio Claudio Felice n. 46, costituito da un opificio industriale con annessa palazzina uffici su due piani, per complessivi mq. 1.670, aree pertinenziali esterne,
e, quindi, per una consistenza di mq. 4.450; che in sede di preliminare le parti concordarono che il prezzo di vendita sarebbe stato versato, quanto alla caparra confirmatoria, immediatamente per € 20.000,00, e quanto al residuo di €
1.480.000,00 a mezzo rate mensili di €. 7.000,00 ciascuna, da versarsi dal primo gennaio 2010 al 31 luglio 2012, data, quest'ultima, che veniva individuata quale termine per la stipula dell'atto definitivo e per il versamento, da parte di del CP_1
saldo finale del prezzo pattuito;
che, con il medesimo preliminare, all'art. 4, le parti avevano stabilito che quale parte promissaria acquirente, sarebbe stata CP_1
immessa anticipatamente nella detenzione dell'immobile oggetto della compravendita a far data dal giorno 15.10.2009, fermo il fatto che gli effetti traslativi del negozio si sarebbe ro verificati solo con il definitivo;
che, con successivo contratto preliminare, stipulato in data 22.07.2011, le parti avevano modificato parzialmente gli accordi originari, stabilendo che il termine ultimo per la stipula definitivo fosse differito al 30.06.2014, fermo restando l'obbligo per di corrispondere le rate mensili di € 7.000,00 in conto del prezzo finale, CP_1
obbligo rimasto inadempiuto, per cui, a seguito di solleciti e inviti alla stipula rimasti inevasi, il preliminare di vendita stipulato con si risolse allo scadere Pt_1
del termine assegnato;
che, dunque, per effetto della risoluzione la acquisiva Pt_1
dunque il diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria di 20.000,00 e al risarcimento di tutti gli altri danni derivati dall'inadempimento, tra cui, per primi,
quelli conseguenti alla detenzione, questione risolte con la transazione. 2) L'erronea revoca della ordinanza di ammissione delle C.T.U., non potendo le statuizioni contenute nella sentenza non definitiva essere modificate o revocate con la sentenza definitiva;
che anche l'ordinanza di ammissione della C.T.U. può essere sì revocata ma sulla base di eccezioni presentate in udienza dalle parti;
che, inoltre,
non è stato considerato che la nomina del consulente tecnico d'ufficio, non aveva autonoma rilevanza, ma costituiva la “cinghia di trasmissione” processuale di quanto stabilito dal Tribunale con la sentenza non definitiva con riguardo al controcredito vantato dal promittente per il godimento dell'immobile.
3) Errata valutazione delle eccezioni di in termini di domanda riconvenzionale, Pt_1
falsa applicazione dell'art. 167 c.p.c., violazione dell'art. 112 c.p.c., nella quale ha escluso il diritto al corrispettivo dovuto per la detenzione dell'immobile promesso in vendita a detenzione che, a seguito della risoluzione del preliminare di CP_1
vendita per l'inadempimento, non più giustificata da alcun titolo contrattuale;
che il Tribunale, muovendo dalla tardiva costituzione di ha ritenuto preclusiva la Pt_1
mancata proposizione di domanda riconvenzionale, non considerando che la domanda di indennizzo per il godimento era stata proposta sotto forma di eccezione riconvenzionale che può essere sempre proposta dal convenuto, anche in grado di appello;
che, inoltre, nel caso in cui rispettivi crediti e debiti trovino origine dal medesimo rapporto contrattuale, si è di fronte all'ipotesi di compensazione impropria, non esclusa dal fatto che uno dei crediti abbia natura risarcitoria;
che la compensazione a tecnica è rilevabile di ufficio dal Giudice, e non richiede quindi nemmeno di essere formalmente proposta dalla parte in via di eccezione, tanto più che la necessità di determinazione dell'indennità era stata già evidenziata dalla
Curatela, proprio in virtù della sua in detrazione dall'importo da restituire.
4) La erronea condanna alle spese per il sub-procedimento di sequestro conservativo,
il cui procedimento, di contro a quanto affermato dal tribunale, non è stato transatto,
ma definito con ordinanza assunta sull'accordo delle parti, con ordinanza che, in base al principio di sostituzione del provvedimento impugnato con quello successivo rescissorio, ne ha eliminato ogni effetto, ivi compresa la statuizione che rimetteva al merito la decisione sulle spese del sub-procedimento cautelare.
Si è costituita la Curatela che, in via preliminare, ha eccepito la inammissibilità dell'appello e la tardività dell'eccezione di compensazione, per novità della questione,
chiedendone, in ogni caso, il rigetto nel merito.
Quindi, sulle conclusioni rassegnate all'udienza del 16.12.2024 la causa è stata ritenuta alla decisione del Collegio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Rileva la Corte che l'appello è fondato.
Con i motivi di appello, da esaminarsi congiuntamente, poiché strettamente riconnessi fra loro, l'appellante censura la decisione con riguardo alla condanna alla restituzione,
deducendo al riguardo che, per effetto della risoluzione del preliminare di vendita, le somme in esame sono state acquisite dalla a titolo di indennizzo per il godimento Pt_1
dell'intero immobile nel cui possesso la era stata già immessa nel luglio 2011, CP_1
diritto che non richiedeva una espressa domanda riconvenzionale, avendo, peraltro,
formulato in sede di tardiva costituzione espressa eccezione riconvenzionale.
La censura è fondata. Invero, per consolidata giurisprudenza, l'efficacia retroattiva della risoluzione, per inadempimento, di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì
corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso ( Cassazione civile, sez. II, 30/11/2022, n. 35280).
Dagli atti di causa e dalle scritture in atti emerge che il complessivo importo di €. €.
252.000,00 corrisponde alle somme versate negli anni 2010, 2011 e 2012, per €. 7000,00
mensili.
Orbene, a fronte della avvenuta risoluzione del preliminare, si sono verificati gli effetti restitutori riconnessi al fenomeno della risoluzione del preliminare di vendita e, tra questi,
rientra anche l'obbligo del promittente compratore, al quale sia stato anticipatamente consegnato l'immobile promesso in vendita, di corrispondere alla controparte l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene nell'intervallo di tempo compreso tra la consegna ed il rilascio del medesimo, traendo origine dal venir meno del titolo giustificativo dell'attribuzione patrimoniale (Cassazione civile, sez. II, 25/01/1995,
n. 875).
Ne consegue che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipata del bene promesso in vendita deve non solo restituirlo al promittente alienante,
ma anche corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso
(Cass. n. 6575 del 2017; Cass. n. 28381 del 2017). Ciò posto, il Tribunale ha respinto la richiesta di corresponsione dell'indennizzo sul presupposto che la parte, rimasta contumace, non ne aveva fatto espressa richiesta,
mediante domanda riconvenzionale, bensì proponendola come mera eccezione.
Tale eccezione, riproposta in sede di appello, già in primo grado era pienamente ammissibile, atteggiandosi, in modo evidente, non come domanda, ma sostanzialmente come eccezione riconvenzionale, in quanto volta a paralizzare, sia pure solo in parte, la domanda restitutoria della Curatela, e, in ogni caso, è ammissibile in tale fase, atteso che il divieto del “novum”, sancito dall'art. 345 c.p.c., riguarda le domande e non le eccezioni anche se riconvenzionali.
Pertanto, il venir meno del contratto preliminare, per effetto della risoluzione per inadempimento, comporta per il promissario acquirente che ha incontestatamente ottenuto dal promittente venditore la consegna e la detenzione anticipate della cosa, l'obbligo di restituzione della cosa stessa e degli eventuali frutti (“condictio indebiti ob causam finitam”) a norma dell'art. 2033 c.c., non determinandosi il sorgere di un'obbligazione risarcitoria in capo al promissario acquirente per il mancato godimento del bene (in tal senso Cass. n. 16629 del 2013).
In conseguenza, la contraente inadempiente, deve corrispondere alla promissaria CP_1
alienante, non già il risarcimento del danno subito per la occupazione dell'immobile, ma la prestazione anticipatamente eseguita e i frutti del bene, essendo l'occupazione dell'immobile fondata su un titolo contrattuale venuto meno per effetto della risoluzione.
Quanto all'ammontare dell'indennizzo, la Corte ritiene di non dover dar luogo alla ammessa consulenza tecnica di ufficio, potendosi l'indennizzo quantificare in base all'accordo delle parti che hanno preventivamente quantificato l'importo di €. 7.000,00 mensili per la anticipata detenzione dell'immobile, sebbene da decurtare, in caso di esecuzione del preliminare, dal prezzo di vendita.
Tale importo, anche alla luce della consulenza dell'arch. appare, infatti, Per_2
congruo in relazione all'entità della consistenza immobiliare detenuta dalla CP_1
In conseguenza, la che ha già ricevuto l'importo di €. 252.000,00 a titolo di Pt_1
anticipata immissione nel godimento ha diritto al trattenimento di detta somma e, quindi,
alla restituzione dell'importo incamerato a tale tiolo dalla Curatela.
Il motivo concernente la determinazione delle spese è assorbito dall'accoglimento dell'appello e dalla conseguente loro rideterminazione.
In considerazione dell'esito complessivo della lite le spese dei due gradi di giudizio, ivi comprese quelle del sub procedimento, vanno dichiarate interamente compensate fra le parti.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Salerno, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , nei confronti della Parte_1 [...]
, avverso la sentenza n. 3957/2023 del Tribunale Controparte_1
di Salerno, ogni altra istanza eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) In riforma della impugnata sentenza,
2) Rigetta la domanda di restituzione dell'importo di €. 252.000,00 in favore della
Curatela;
3) Ordina alla Curatela la restituzione in favore di dell'importo incamerato a tale Pt_1
tiolo. 4) Dichiara interamente compensate le spese dei due gradi di giudizio, ivi comprese quelle del sub procedimento.
5) Conferma nel resto.
Salerno 24.04.2025
Il Presidente estensore dott.ssa Giuliana Giuliano