REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI SALERNO
I SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Salerno I Sezione Civile riunita in Camera di
Consiglio nelle persone di: dott.ssa Maria Balletti Presidente dott.ssa Giuliana Giuliano Consigliere dott.ssa Maria Elena Del Forno Consigliere rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel procedimento civile n. 179/25 avente ad oggetto l'appello avverso la sentenza n. 62/25 del Tribunale di Nocera Inferiore, pubblicata in data
8.1.25
TRA
, rapp.ta e difesa dall'avv. Armando Petrosino Parte_1
Appellante
E
in persona del legale rapp.te Controparte_1
p.t., rapp.ta e difesa dall'avv. Rosa Bruno
Appellata
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
L'iter del giudizio di primo grado nonché il contenuto delle posizioni difensive delle parti sono stati puntualmente esposti nella sentenza impugnata alla quale, in detta parte, va fatto testuale rinvio.
Con la sentenza n. 62/2025 il Tribunale di Nocera Inferiore, definitivamente pronunciando sulla domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione ad uso diverso intercorso tra e la società ha così Parte_1 Controparte_1 provveduto: 1 “

1. rigetta, per le causali di cui in motivazione, la domanda del ricorrente;



2. condanna al pagamento, in favore di Parte_1 [...] delle spese di lite, che si liquidano in € Controparte_2
2552,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, oltre IVA e CPA, come per legge, con attribuzione al difensore, dichiaratosene anticipatario;



3. pone definitivamente a carico di le spese di CTU.” Parte_1
In relazione ai plurimi inadempimenti contestati dalla locatrice, il
Tribunale ne ha escluso la gravità, così argomentando:
1) quanto al ritardo nel pagamento del canone e alla modifica delle modalità di pagamento pattuito (vaglia postale in luogo della consegna presso il domicilio della locatrice), ha ritenuto che la contestazione fosse generica, tanto in ordine ai ritardi nel pagamento dei canoni, quanto in ordine alle modalità dei versamenti (vaglia postali), mai rifiutati dalla locatrice;

2) quanto agli altri inadempimenti, nel recepire le conclusioni cui è pervenuto il CTU all'esito delle indagini svolte, ha escluso che l'installazione da parte della conduttrice avesse comportato la esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria e la modifica dello stato dei luoghi.
Ha, altresì, riscontrato la assenza di domande inoltrate dalla per Pt_1
l'allaccio o la disdetta del servizio idrico antecedenti l'anno 2016, la insussistenza di qualsivoglia contratto tra la appellante e la onché CP_3 la mancata comunicazione al dell'apertura dell'attività CP_4 commerciale.
Infine, ha ritenuto che il locatore ha consapevolmente tollerato l'uso diverso del locale ed abbia omesso di opporsi nei modi e nel termine previsti, non potendo, pertanto, più pretendere, neppure per tale ragione, la risoluzione contrattuale.
Avverso detta pronuncia, con ricorso depositato il 7.2.25, Parte_1 ha proposto appello, affidato a sei motivi, così concludendo:
2 “

1. Accertare e dichiarare che la resistente ha violato le regole del CP_5 rapporto contrattuale;



2. conseguentemente dichiarare il grave inadempimento contrattuale a carico della resistente qui appellata;



3. per l'effetto dichiarare risolto il contratto di locazione oggetto di causa, con conseguente condanna al rilascio dello stesso con effetto immediato;



4. rigettare ogni avversa domanda in quanto inammissibile ed improcedibile;



5. in ogni caso condannare parte resistente alle spese di lite del doppio grado di giudizio con maggiorazione di legge.".
Radicatosi il contraddittorio, si è costituita la società Controparte_1 concludendo, in via preliminare, per la declaratoria di
[...] inammissibilità dell'appello, in considerazione della proposizione di nuove domande ed eccezioni e, nel merito, instando per il suo rigetto.
All'esito dell'udienza di discussione del 23.09.2025, la Corte ha deciso la causa dando lettura del dispositivo della sentenza.
Con il primo motivo l'appellante denuncia l'errore nella valutazione della gravità degli inadempimenti, la violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. in relazione agli art. 1218 e 1453 c.c. e la mancanza e/o apparenza della motivazione.
Evidenzia come la gravità dell'inadempimento andava valutata considerando complessivamente e non singolarmente i frequenti ritardi dei pagamenti ed il loro impatto economico sulla locatrice nonché la difformità delle modalità con cui gli stessi avvenivano, costituente una modifica unilaterale del contatto.
L'appellante deduce, inoltre, la mancata contestazione da parte della società dei suddetti inadempimenti, giustificati con argomentazioni rimaste prive di supporto probatorio, ma avallate dal primo Giudice con motivazione solo apparente.
Con il secondo motivo l'appellante, in relazione al denunciato impedimento frapposto alla visita dell'immobile, censura la violazione
3 degli artt. 112 e 116 c.p.c. in relazione agli artt. 1587 e 1375 c.c., nonché all'art. 11 del contratto di locazione e si duole della carenza e/o apparenza della motivazione.
Assume che il Tribunale non abbia in alcun modo esaminato la doglianza relativa a tale specifica violazione della società conduttrice, limitandosi a riprodurre, pedissequamente e senza alcuna esplicita “dichiarazione di condivisione delle conclusioni”, le attività di controllo eseguite dal CTU relative ad aspetti edilizi del tutto privi di attinenza con la contestazione.
La si duole, inoltre, del mancato esame, da parte del Giudice di Pt_1 primo grado, della documentazione che regola il rapporto contrattuale e della mancata motivazione circa la violazione delle clausole relative alle modalità di visita.
Con il terzo motivo l'appellante lamenta l'errata considerazione delle condizioni igienico-sanitarie del locale e delle modifiche non autorizzate, la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., dell'art. 22 del D.P.R. 380/01
e degli artt. 1453 e 1455 c.c. e la mancanza e/o apparenza della motivazione.
Sostiene che la modifica dell'impianto idrico-sanitario andava qualificata come opera di manutenzione straordinaria e che, in ogni caso, gli interventi erano stati eseguiti dalla società conduttrice senza l'autorizzazione della locatrice, contrattualmente prevista.
Quanto, invece, all'allaccio abusivo alla rete idrica, accertato anche dal
CTU unitamente alla manomissione del contatore dell'acqua, la Pt_1 lamenta l'omesso esame della doglianza e la conseguente impossibilità di comprendere il motivo per il quale la tale violazione non è stata ritenuta rilevante ai fini della pronuncia di risoluzione.
Con il quarto motivo l'appellante contesta la violazione degli artt. 12 e
116 c.p.c., dell'art. 1362 c.c. e dell'art. 13 del contratto in relazione al cambio di destinazione d'uso del locale ed alla mancanza della comunicazione al S.U.A.P.
Rileva che il Tribunale non ha fornito alcuna motivazione che consenta di comprendere l'iter logico in base al quale non sono state ritenute
4 rilevanti, ai fini della risoluzione contrattuale, neppure le denunciate violazioni relative allo svolgimento, all'interno del locale, di un'attività di commercio al dettaglio difforme da quella prevista dal contratto di locazione ed all'assenza di comunicazione al in ordine CP_4 all'apertura di un'attività commerciale, che, pertanto, viene esercitata in maniera abusiva.
Con il quinto motivo la deduce la violazione degli artt. 112, 115 e Pt_1
116 c.c. in relazione all'articolo 644 c.p. e agli artt. 1453 e 1455 c.c., in considerazione delle violazioni penalmente rilevanti e della loro incidenza sulla risoluzione.
Assume l'appellante che il Tribunale ha parimenti omesso di indicare le ragioni che lo hanno condotto a ritenere irrilevante, ai fini della risoluzione contrattuale, la accertata esistenza di un procedimento penale nei confronti del legale rappresentante della società conduttrice per allaccio abusivo al servizio idrico, violazione evidentemente idonea a incidere sul rapporto fiduciario tra le parti.
Con il sesto motivo la deduce la nullità della sentenza per Pt_1 mancanza di motivazione e per motivazione apparente nonché la violazione dell'art. 132 c.p.c.
Ribadisce che il giudice di primo grado ha omesso di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, così impedendo di ricostruire l'iter logico in base al quale è giunto a ritenere che le deduzioni attoree sull'inadempimento del conduttore fossero “non di tale gravità da consentire la risoluzione”.
L'assenza di una disamina anche giuridica integrerebbe, inoltre, il vizio di omessa o apparente motivazione, che impedisce ogni controllo sull'esattezza o sulla logicità del ragionamento.
L'appello è infondato.
Partendo dall'esame dell'ultimo motivo di appello, logicamente prioritario, si osserva che la carenza di motivazione non configura una nullità della sentenza perché essa può essere integrata da parte del giudice dell'appello, in ragione della natura del giudizio di appello, non
5 meramente rescindente, bensì pienamente devolutivo, sempre nel rispetto dei limiti dei motivi specifici di impugnazione.
Gli altri motivi vanno congiuntamente esaminati perché ruotano tutti intorno alla questione della sussistenza dei presupposti per la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti in ragione dei dedotti inadempimenti.
Essi non possono trovare accoglimento e la decisione del primo giudice va confermata.
Come è noto, per le locazioni non abitative la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 cod. civ. e se ne deve, conseguentemente, accertare la gravità in concreto, cioè l'idoneità a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla sua prosecuzione, da valutare tenendo conto dell'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del negozio, e dell'elemento soggettivo, legato principalmente al comportamento della parte inadempiente, all'importanza assunta per il locatore dalla mancata corresponsione dei canoni e all'entità del turbamento causato all'equilibrio del rapporto sinallagmatico.
In tale prospettiva, quanto al denunciato ritardato adempimento dei canoni di locazione e al mutamento delle modalità di corresponsione pattuite, come correttamente rilevato dal primo giudice, la genericità della contestazione non consente la valutazione in concreto della gravità dell'inadempimento, non avendo l'appellante indicato il periodo del protrarsi del ritardo rispetto al termine pattuito in contratto in modo tale da consentire la valutazione dell'alterazione dell'equilibrio contrattuale e il pregiudizio subito dal locatore;
l'accettazione del pagamento con vaglia postale da parte della locatrice in luogo della modalità pattuita conduce, poi, a presumere il tacito consenso del creditore ad una prestazione diversa da quella convenuta (art. 1197 c.c.); non risulta,
6 poi, che l'appellante avesse contestato alla conduttrice l'inadempimento prima della proposizione del giudizio.
In ogni caso, l'inadempimento, quand'anche sussistente, non è valutabile in termini di gravità perché il pagamento, comunque avvenuto, dimostra un'effettiva volontà di adempiere in capo alla debitrice.
Priva di pregio è poi la tesi dell'appellante secondo cui “le ragioni sollevate dalla ricorrente e relative al ritardo nei pagamenti non sono state contestate dalla controparte, ma solamente ritenute ininfluenti e, pertanto, sono da considerare ammesse per non contestazione, non avendo l'appellane contesto l'inadempimento “.
Al riguardo si osserva che il principio di non contestazione riguarda i fatti allegati, non le ragioni fatte valere, quest'ultime neanche espresse dall'appellante ai fini della valutazione dell'importanza assunta da tale inesattezza nell'economia generale del negozio.
Quanto alla contestazione dell'inadempimento all'obbligo pattuito di consentire al locatore di visitare l'immobile concesso in locazione, dalla documentazione prodotta dall'appellante, segnatamente dalla lettera di riscontro, sottoscritta dal procuratore della conduttrice, alla richiesta fatta dall'ing. per conto della locatrice, non risulta che Parte_2
l'odierna appellata si sia opposta alla visita della locatrice.
In detta lettera la conduttrice, nel dare atto che, trattandosi di locale aperto al pubblico, non vi era stato mai ostacolo alla visita da parte della locatrice, si opponeva invece all'accesso e al sopralluogo “come rappresentato in pec” perché non erano esplicitate le ragioni della richiesta.
È vero che il locatore può accedere all'immobile dato in locazione, tuttavia questo diritto deve essere esercitato nel pieno rispetto del generale principio di buona fede che deve contraddistinguere l'esecuzione del contratto, nel senso che le sue visite presso l'unità concessa in locazione non solo devono essere annunciate, ma devono anche avere una solida giustificazione, nella specie, del tutto omessa,
7 non evincendosi dalla lapidaria lettera inviata dall'incaricato della locatrice le ragioni dell'accesso di ”tecnici incaricati”.
Non concretizza poi, ad avviso di questa Corte, neanche un inadempimento agli obblighi contrattuali del conduttore l'avvenuta installazione da parte della conduttrice di un sistema di approvvigionamento dell'acqua autonomo, alternativo all'allaccio alla rete idrica, atteso che, come accertato dal ctu incaricato, la suddetta installazione non è da considerarsi un intervento di manutenzione straordinaria, come tale subordinata al consenso del locatore, essendo detto sistema amovibile, che non ha comportato alcuna alterazione delle parti strutturali dell'immobile.
A supporto dell'asserita natura “straordinaria” del suddetto intervento l'appellante non ha proposto alcuna valida argomentazione di natura tecnica onde efficacemente contrastare le conclusioni del tecnico nominato in primo grado.
Inoltre l'appellante, lungi dall'individuare specifici limiti della sentenza gravata laddove ha escluso che la domandata risoluzione contrattuale potesse fondarsi sull'eccepito “uso diverso”, l'appellante inammissibilmente reitera il proprio assunto senza confrontarsi con la decisione che sul punto ha così argomentato “Con riguardo all'eccepito uso diverso dell'immobile rispetto a quello pattuito contrattualmente, nel caso di specie deve ritenersi che il locatore abbia consapevolmente tollerato l'uso diverso ed abbia omesso di opporsi nei modi e nel termine previsti, non potendo pretendere la risoluzione contrattuale”.
Tutte le altre censure poi si risolvono nella pura riproposizione di contestazioni che non concretizzano alcun inadempimento, in quanto attengono a condotte dell'appellata concernenti la violazione di norme penali ed amministrative e che nulla hanno a che vedere con gli obblighi contrattuali a carico del conduttore derivanti dal contratto dedotto in lite e dalla legge.
8 Alla luce delle argomentazioni che precedono, stante l'infondatezza dei motivi, l'appello va rigettato e, di conseguenza, confermata integralmente la sentenza impugnata.
La regolamentazione delle spese processuali del presente grado di giudizio segue la soccombenza dell'appellante; esse vanno liquidate come in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. n.
55/2014, così come aggiornati dal D.M. n. 147/2022, con riferimento al valore della causa - che è compreso nello scaglione da euro 52.001,00 ad euro 260.000,00 -, negli importi minimi e per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale.
Sussistono, per l'appellante, i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater D.P.R. n. 115/02 per il versamento dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1 bis D.P.R. n. 115/02.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Salerno I Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , nei confronti di Parte_1 [...]
avverso la sentenza n. 62/25 emessa dal Controparte_1
Tribunale di Nocera Inferiore, pubblicata in data 8.1.25, così provvede:
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2) condanna l'appellante al pagamento in favore dell'appellato delle spese del grado che liquida in euro 3.473,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali, iva e cna;

3) ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater D.P.R. 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la proposta impugnazione, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.
Salerno, 23 settembre 2025
Il Consigliere est. Il Presidente dott.ssa Maria Elena Del Forno dott.ssa Maria Balletti
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