REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa MA AZ TI, nella causa civile di primo grado iscritta al N. R.G. 27418/2023 ha pronunziato la seguente
SENTENZA
TRA
(c.f. ), elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
Roma, Via Alberico II n. 8, presso lo studio dell'Avv. Serafina Sabina Vaccaro la rappresenta e difende, come da procura in atti
ATTRICE
E
(C.F. Controparte_1
), in persona dell'amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Roma, P.IVA_1
Via dei Castani n. 195, presso lo studio degli avv.ti Bruno e Domenico Galati, che lo rappresenta e difende, come da procura in atti
CONVENUTO
Avente ad oggetto: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137 c.c..
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni con note di precisazione delle conclusioni ai sensi dell'art. 189 c.p.c.
PARTE ATTRICE: “Voglia, l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, accertare l'illegittimità della delibera assembleare del 14 giugno 2022 adottata dal
[...]
, annullare la medesima delibera in quanto presa in Controparte_2
pagina 1 di 5 violazione del combinato disposto dell'art. 66 disp. att. cod. civ. e dell'art. 1136 cod. civ. Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio”.
PARTE CONVENUTA: “in primo luogo si chiede la revoca dell'ordinanza non ammissiva, resa dal G.I. in data 19.2.2025, della prova orale già richiesta con la memoria n. 2 ex art. 171 ter c.p.c., insistendo quindi per la sua ammissione;
-in subordine voglia l'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni contraria istanza ed eccezione: in via preliminare e pregiudiziale --accertare e dichiarare l'intervenuta decadenza del diritto dell'attrice di impugnare la deliberazione dell'assemblea del 14.06.2022, essendo trascorso inutilmente il termine di 30 giorni di cui all'art. 1137 c.c. dall'avvenuta conoscenza della parte istante;
e, pertanto, dichiarare improcedibile ed inammissibile
l'odierna domanda di parte attrice, per quanto illustrato nella comparsa di costituzione; nel merito --rigettare la domanda avanzata dalla Sig.ra in quanto infondata in Pt_1 fatto ed in diritto per tutto quanto illustrato ed eccepito in atti. Vinte le spese di lite.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in giudizio Parte_1 il , impugnando la delibera resa Controparte_3 dall'assemblea in data 14 giugno 2022. Ha esposto di essere proprietaria dell'appartamento int. 12 ricompreso nello stabile condominiale e di non essere stata convocata a partecipare all'assemblea condominiale tenutasi, in seconda convocazione, in data 14 giugno 2022.
Ha dedotto, pertanto, la violazione degli artt. 66 disp. att. c.c. nonché 1136, co. 6, c.c., chiedendo l'annullamento della delibera.
Il si è costituito in giudizio Controparte_1 eccependo preliminarmente la tardività della proposta impugnazione ex art. 1137 c.c. deducendo che la condomina, in verità, avrebbe ricevuto il verbale di assemblea circa un anno prima dell'avvio della mediazione (istanza del 19.5.2023) e di cui si riservava di fornirne prova. Nel merito chiedeva la reiezione della domanda con condanna al pagamento delle spese di lite. Nei termini di cui all'art. 171 ter c.p.c., il ha CP_1 effettuato il deposito di una nota sottoscritta dalla condomina datata 4 luglio Pt_1
2022, con la quale quest'ultima chiedeva all'amministratrice, al presidente e segretario della riunione di procedere con l'annullamento della delibera per non essere stata ritualmente convocata alla riunione.
La causa è stata istruita con il solo deposito di atti e documenti ed è stata rinviata per la decisione ai sensi dell'art. 281 quinques, co. 1, c.p.c. con concessione dei termini di cui all'art. 189 c.p.c..
pagina 2 di 5 Con ordinanza resa in data 12 giugno 2025, all'esito delle note a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione.
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Tanto premesso, l'impugnazione proposta è fondata e va accolta.
Secondo la previsione dell'art. 66 disp. att. c.c., "L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati".
Ogni condomino, dunque, ha diritto di intervenire nella riunione condominiale e, pertanto, deve essere messo in condizione di partecipare ricevendo l'avviso di convocazione in tempo utile e con modalità idonee ad assicurargli la conoscibilità dell'esistenza di un'assemblea nonché degli argomenti di discussione. L'assemblea, infatti, come previsto dall'art. 1136, co. 6, c.c., non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Ne deriva che, se uno dei condomini non riceve l'avviso di convocazione, l'assemblea è invalida.
Qualora il condomino denunci la mancata convocazione, spetterà al l'onere CP_1 di provare di aver convocato, nei termini di legge, il condomino, non potendo gravare in capo a quest'ultimo l'onere di una dimostrazione negativa, quella, appunto, di non aver ricevuto la convocazione.
Nella specie l'attrice ha denunciato di non aver ricevuto la convocazione a partecipare all'assemblea tenutasi in seconda convocazione il 14 giugno 2022 né le sarebbe stato mai trasmesso il verbale di detta assemblea.
Il convenuto non ha dato prova di aver convocato l'attrice nel rispetto delle CP_1 modalità previste dall'art. 66, co. 3, disp. att. c.c., come era suo onere ma ha eccepito la tardività dell'impugnazione proposta sulla base di un documento dal quale dovrebbe evincersi che la sig.ra già in data 7 luglio 2022 era a conoscenza Parte_1 della delibera e, dunque, secondo le prescrizioni sancite dall'art. 1137, co. 2, c.c., avrebbe dovuto impugnare la delibera nel termine di trenta gg. decorrenti da tale data essendo evidente che il vizio di omessa convocazione integra un'ipotesi di annullabilità della delibera e non di nullità.
L'attrice ha replicato rilevando come nessun valore di conoscibilità poteva essere dato alla comunicazione inviata dalla condomina in data 7 luglio 2022 con la quale si pagina 3 di 5 chiedeva all'amministratore di annullare la delibera poiché non vi era stata la sua convocazione. Ha evidenziato che ai sensi dell'art. 1137, co. 2, c.c. la decorrenza del termine di 30 gg. per impugnare la delibera per gli assenti decorre dalla comunicazione del verbale che in questo caso non era avvenuta (né il aveva fornito prova) CP_1 per cui tale termine era rimasto sospeso fino all'avvio della mediazione e della sua conclusione. Difatti, è dal verbale negativo di mediazione che decorrono gli ulteriori termini di 30 gg. per proporre l'azione giudiziaria che, nella specie, erano stati abbondantemente rispettati.
L'assunto del convenuto non può essere condiviso e va rigettata la relativa CP_1 eccezione.
Invero, anche a voler ammettere che parte attrice abbia avuto conoscenza in altro modo dell'avvenuto svolgimento della assemblea del 14 giugno 2022 (come dimostrerebbe la nota inviata il 7 luglio 2022, non disconosciuta dall'attrice), tanto non dimostrerebbe che la condomina, assente in assemblea, odierna attrice, abbia acquisito compiuta conoscenza del verbale d'assemblea e ne abbia potuto apprendere il contenuto intrinseco in maniera adeguata alla tutela delle sue ragioni, con conseguente decorrenza da tale momento del termine per l'impugnazione (cfr. Cass. n. 1716/1975 e Cass. n. 1375/1966, come richiamate da Cass. n. 16081/2016).
Invero, l'art. 1137 c.c. al secondo comma dispone che: “contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”. Ciò significa che, qualora si deduca, come nella specie, l'omessa comunicazione della delibera assembleare, il termine di trenta giorni decorre dal momento in cui l'assente ha avuto effettiva notizia delle delibere che si intendono impugnare.
La Suprema Corte ha chiarito che “in capo al condomino assente non può essere posto un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni adottate dall'assemblea, ove difetti la prova dell'avvenuto recapito al suo indirizzo del verbale che le contenga, giacché soltanto in forza di detto recapito sorge la presunzione di conoscenza posta dall'articolo
1335 Codice civile, e non già in conseguenza del mancato esercizio, da parte dello stesso destinatario del verbale assembleare, della diligenza nel seguire l'andamento della gestione comune e nel documentarsi su di essa” (cfr. Cass. n. 29386/2011). Pertanto, essendo imposto all'amministratore il dovere di comunicare il verbale di assemblea, anche ai fini della decorrenza del termine di impugnazione previsto dall'art. 1137, co. 2, c.c., la lettera della condomina impugnante con la quale quest'ultima chiedeva l'annullamento della delibera non può essere assimilata alla “comunicazione” pagina 4 di 5 prescritta dalla citata disposizione: ammetterne un tale valore significherebbe aggirare la chiara dizione normativa che impone al di fornire la prova di aver inviato il CP_1 verbale di assemblea giacchè il termine concesso agli assenti per proporre l'azione è un termine di decadenza.
Ne consegue che la trasmissione del verbale assembleare non è surrogabile in altro modo (benché meno con una dichiarazione della condomina che dovrebbe lasciar presumere la conoscibilità del contenuto del verbale) per cui, nel caso in esame, mancando prova della sua comunicazione, la successiva proposizione della domanda di mediazione e la impugnazione giudiziale intervenuta dopo la definizione negativa del procedimento di mediazione sono da ritenere tempestive nel rispetto del termine di cui all'art.l137 c.c..
In sintesi, mancando la prova dell'invio dell'avviso di convocazione e risultando la condomina assente, come evincibile dal verbale in atti, la delibera va annullata.
Le spese di lite, secondo le regole della soccombenza, vanno poste a carico del convenuto e si liquidano in dispositivo secondo i parametri di legge (D.M. CP_1
n. 55/2014, come integrato dal D.M. n. 147/2022) con riferimento al valore indeterminabile di bassa complessità della causa tra i minimi e medi tariffari.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- annulla la delibera del 14 giugno 2022 resa dall'assemblea del
[...]
; Controparte_1
- condanna il al pagamento in favore Controparte_1 dell'attrice delle spese di lite che liquida in complessivi euro 5.261,00 per onorari di giudizio, oltre accessori di legge e rimborso forfetario al 15%. Così deciso in Roma il 12 giugno 2025
Il Giudice

MA AZ TI
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