RG. n. 1173/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA SECONDA SEZIONE CIVILE
nelle persone dei magistrati:
dott. Marcello BRUNO, Presidente dott.ssa Valeria ALBINO, Consigliere dott. Lorenzo FABRIS, Consigliere relatore riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente: SENTENZA

nella causa d'appello contro la sentenza n. 3066/2024 emessa dal Tribunale di Genova, pubblicata in data 25.11.2024, notificata a mezzo pec in data 27.11.2024, promossa da:

, Genova 10.6.1955, , Genova 13.4.1957, Parte_1 Parte_2 Parte_3
, Genova 18.9.1972 e Villa San Giovanni 21.1.1950, tutti rappresentati
[...] Parte_4 e difesi dall'Avv. Stefano Roncallo, giusta procura in calce all'atto di citazione in primo grado ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Genova, Galleria Mazzini n.5/7 APPELLANTI contro

Genova 22.2.1963 e Carloforte 10.3.1963, entrambi Controparte_1 Controparte_2 rappresentati e difesi dall'Avv. Carlo Torre giusta procura stesa in calce alla comparsa di costituzione in appello ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Genova, Via Gropallo n.10/2 APPELLATI

avente a oggetto: diritti reali

nella quale le parti hanno assunto le seguenti CONCLUSIONI:
PER GLI APPELLANTI
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Genova, contrariis rejectis: a) in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 3066/2024, resa inter-partes dal Tribunale di Genova III Sezione Civile, in persona del Giudice Unico Dott. Mirko Parentini– R.G. n. 11506/2022, pubblicata il 25.11.2024, notificata il 27.11.2024 accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano: Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Genova, 1. Preliminarmente: accertare e dichiarare che, a seguito dell'atto di divisione e frazionamento, a Per firma del Notaro di Genova del1 febbraio 1982, Rep. 11331 – Ordine 3170, trascritto alla Conservatoria di Genova, il 22 febbraio 1982, al R.P.V.2996, Cas. 4132, in relazione ai mappali 391, 387, 392 e 388 è sorto un condominio ex art. 1117 e 1117 bis c.c.; 2. conseguentemente, accertare e dichiarare che la comproprietà dei mappali 391, 387, 392 e 388, quali beni condominiali, è stata trasferita, pro quota, unitamente agli immobili di cui al a CP_3
e , con atto di acquisto a firma del Notaio , del Parte_1 Parte_2 Persona_2
1 23.12.1991, Rep. 12871, Racc. 4686, trascritto in Genova il 24 gennaio 1982 R. Gen. 4979, R. Part. 4183; 3. allo stesso modo, accertare e dichiarare che la comproprietà dei mappali 391, 387, 392 e 388, quali beni condominiali, è stata trasferita, pro quota, unitamente agli immobili di cui al a CP_4
, con atto di acquisto a firma del Notaio del 03.04.1982, Rep. Parte_3 Persona_3 21953, Racc. 6622, trascritto a Genova il 09.04.1982 R. Gen. 11317, R. Part. 8780; 4. conseguentemente, accertare e dichiarare che i signori e , con Controparte_1 Controparte_2 atto del 29.06.2005, a firma del Notaio , Rep. 115561, Fascicolo 19246, hanno Persona_4 acquisito, pro quota, esclusivamente la comproprietà, quali beni condominiali, dei mappali 391, 387, 392 e 388;


5. conseguentemente accertare e dichiarare che i signori e non Controparte_1 Controparte_2 sono gli esclusivi proprietari dei mappali 391, 387, 392 e 388 dichiarando, eventualmente, la nullità della parte dell'atto a firma del Notaio , Rep. 115561, Fascicolo 19246, con cui viene Persona_4 trasferita loro la piena proprietà dei ridetti mappali;



6. conseguentemente, condannare i signori e al ripristino dello Controparte_1 Controparte_2 stato originale dei luoghi con rimozione della recinzione che delimita il mappale 387 o della parte di essa che impedisce l'accesso al giardino di proprietà comune;



7. conseguentemente, condannare e al risarcimento dei danni, a Controparte_1 Controparte_2 favore degli attori, da liquidarsi in via equitativa per il mancato godimento dei beni. In subordine:
- nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Tribunale non accertasse l'esistenza del condominio, ex art. 1117 e 1117 bis c.c., in relazione ai mappali 391, 387, 392 e 388, costituire su di essi e, conseguentemente, regolare la servitù di passo, pedonale e carraio, a favore degli immobili siti nel Comune di Bargagli (GE), via Macallé e contraddistinti dai numeri 1C ed 1B, di proprietà degli attori. b) conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellati dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti in tutti gli atti del primo grado e nel presente giudizio. c) con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio, nonché la condanna di parte appellata al pagamento delle spese della CTU.”
PER GLI APPELLATI
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello, in via principale rigettare l'appello avversario in quanto infondato sia in fatto sia in diritto per i motivi esposti in narrativa e per l'effetto confermare la sentenza n. 3066/2024 del Tribunale di Genova, eventualmente previa ammissione dei mezzi istruttori formulati dai Sig.ri e nel CP_1 CP_2 procedimento in primo grado e non ammessi. Stante la mancata accettazione da parte degli appellanti della proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c., formulata dalla Corte di Appello con provvedimento del 17.4.2025, si chiede altresì:
- in caso di accoglimento dell'appello, con sentenza non migliorativa rispetto alla proposta conciliativa, la condanna degli appellanti al rimborso delle spese legali ex art. 91 c.p.c.;
- in caso di rigetto dell'appello, la condanna degli appellanti per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., con ogni conseguenza di legge. Con vittoria delle spese di giudizio”.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 19.12.2022, ritualmente notificato, e Parte_1 Parte_2
- in qualità di comproprietari dal 23.12.1991 degli immobili siti in Bargagli (GE), catastalmente
[...] censiti al N.C.U.E. del predetto Comune alla Partita 823, Fg. 3, mappali 290, 95, 384 e 389 -, unitamente a e - in qualità, rispettivamente, di nuda Parte_3 Parte_4 proprietaria dal 3.4.1992 ed usufruttuaria degli immobili siti nel medesimo Comune catastalmente censiti al N.C.U.E. alla Partita 823, Fg. 3, mappali 292, 94 e 393 – convenivano in giudizio CP_1
e – quali comproprietari, dal 29.6.2005, degli immobili siti anch'essi nel
[...] Controparte_2 Comune di Bargagli e catastalmente censiti al N.C.U.E. del predetto Comune alla Partita 823, Fg. 3, mappali 390 e 386.
2 In particolare, il , la , la e la , rilevando come i rispettivi Pt_1 Pt_2 CP_5 Parte_4 danti causa fossero divenuti proprietari degli immobili de quibus per atto di divisione negoziale in data 1.2.1982, atto che lasciava i suddetti mappali in comproprietà indivisa ai dividenti, asservendoli alle tre unità abitative in edificazione, domandavano al Tribunale di accertare la natura condominiale dei mappali 391, 387, 392 e 388, l'avvenuto automatico trasferimento della quota di proprietà dei medesimi ad essi deducenti con gli atti di alienazione del 1991 e del 1992 e, di conseguenza, la nullità dell'atto di alienazione della piena proprietà dei mappali medesimi in favore dei convenuti. Dette Parti processuali, attuali appellanti, per l'effetto, sempre in via principale, chiedevano la condanna delle Parti citate in causa al ripristino della piena fruibilità dei luoghi ed al risarcimento del danno patito. In via subordinata gli allora attori chiedevano che il Tribunale costituisse sui mappali oggetto di causa una servitù di passo, carrabile e pedonale, in favore dei loro fondi. Si costituivano in giudizio e , i quali, preliminarmente Controparte_1 Controparte_2 eccependo il mancato esperimento della mediazione obbligatoria, contestavano la qualificazione di aree condominiali data ai mappali 391, 387, 392 e 388 dagli attori, allo stesso tempo eccependo di essere divenuti legittimamente pieni proprietari degli stessi per effetto della compravendita in data 29.6.2005, alla quale avevano, infatti, partecipato anche gli ulteriori comproprietari. Nello specifico, Parti convenute rilevavano come gli atti di compravendita del 1991 e del 1992 non includessero anche la quota di proprietà di tali mappali di cui, comunque, i rispettivi danti causa avevano mantenuto la piena disponibilità, conseguendone la piena legittimità dell'atto di alienazione contestato, in cui era riconosciuta agli attori la sola servitù di transito su parte degli stessi. Con eccezione riconvenzionale, inoltre, i convenuti evidenziavano, comunque, l'acquisto della piena proprietà sui mappali de quibus per effetto dell'usucapione abbreviata, stante l'esistenza di un titolo idoneo a trasferirne la proprietà, l'avvenuta trascrizione e l'esercizio del possesso decennale, oltre alla buona fede, il tutto, chiedendo il rigetto tutte le domande attoree, comprese quelle di carattere consequenziale. Mandate le Parti ad esperire il tentativo di mediazione e successivamente concessi i termini per memorie ex art. 183 cpc, il Giudice di prime cure, ritenute le istanze di prova orale avanzate dagli attori inammissibili, poiché vertenti su fatti incontestati, licenziava CTU, volta alla corretta identificazione dei luoghi di causa, per, dunque, all'esito, fissare udienza per discussione, ex art. 281 sexies c.p.c. per il 25.11.24 all'esito della quale definiva il giudizio statuendo quanto segue:
“

P.Q.M.


- rigetta la domanda di accertamento della natura condominiale dei seguenti terreni […] e le conseguenti domande come formulate da 2 a 7 delle conclusioni rassegnate;

- dichiara inammissibile la domanda di costituzione coattiva della servitù;
- dichiara tenuti e condanna in solido tra loro i SI.ri , , Parte_1 Parte_2 Parte_3
e a rifondere ai SI.ri e le spese di lite
[...] Parte_4 Controparte_1 Controparte_2
[…];
- pone le spese di CTU, come liquidate con decreto del 02.08.2024, integralmente a carico degli attori.” Il Tribunale, in particolare, rigettava la domanda di accertamento della natura condominiale dei mappali 391, 387, 392 e 388, e con essa tutte le domande conseguenziali in ragione:
- dell'assenza della “condivisione, tra gli immobili di proprietà esclusiva delle parti, di beni
o servizi comuni”, posto che i lotti assegnati a mezzo della divisione del 1982 erano costituiti da terreni;

- dell'assenza di un titolo idoneo a far ricomprendere tali mappali nella proprietà del condominio, non emergendo nell'atto divisionale del 1982 la volontà dei dividenti di asservirli a futuri fabbricati. Quanto, invece, alla domanda avanzata dagli attori e volta ad ottenere la costituzione di una servitù di passaggio coattiva in favore dei loro fondi ed a carico dei mappali 391, 387, 392 e 388, il Tribunale la giudicava inammissibile in ragione della genericità di formulazione, non essendo stati indicati gli elementi costitutivi del preteso diritto. Avverso la predetta sentenza hanno interposto appello , , Parte_1 Parte_2
e , deducendo i seguenti motivi di doglianza: Parte_3 Parte_4
3 Motivo I – per aver posto alla base della decisione di primo grado una circostanza non contestata: violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e conseguentemente mancata applicazione artt. 1117 c.c. Con tale motivo gli appellanti hanno contestato l'erronea valutazione delle risultanze istruttorie da parte del Giudice di primo grado, il quale avrebbe dovuto ritenere i lotti oggetto di divisione già edificati al momento dell'atto del 1982, sostenendo, inoltre, come tale circostanza, di fatto, non fosse stata contestata dai convenuti. Motivo II – mancata considerazione dell'esistenza di un fabbricato ed insussistenza dei presupposti costitutivi del – errata ricostruzione dei fatti e carenza di CP_6 motivazione: violazione e mancata applicazione degli artt. 1117 e 1117-bis c.c. Con tale motivo gli appellanti, in stretta consequenzialità logica al primo motivo dedotto, hanno contestato la ricostruzione dei fatti operata dal Tribunale nella parte in cui aveva ritenuto non provato l'asservimento dei mappali oggetto di causa ai tre lotti assegnati in via esclusiva ai condividenti, così non ravvisando la natura condominiale degli stessi. Motivo III – mancata considerazione dell'espressa volontà degli originali condividenti di riservare i mappali 391, 387, 392 e 388 al servizio dei tre immobili costituiti in unico fabbricato e quindi alla comunione e mancata considerazione dell'inesistenza di titoli che escludano la comunione – errata ricostruzione dei fatti e carenza di motivazione: violazione degli artt. 1117 e 1117-bis c.c. Con tale motivo gli appellanti hanno contestato la parte di motivazione nella quale era stata ritenuta insussistente la volontà dei condividenti di rendere i mappali 391, 387, 392 e 388 a servizio delle unità immobiliari in via di edificazione dovendosi, invece, ritenere provato, proprio dall'espressa esclusione dalla divisione dei quattro mappali de quibus, l'interesse delle Parti a riconoscere agli stessi natura di beni comuni. A sostegno di tale assunto, è stato affermato come, del resto, tale intenzione fosse facilmente desumibile dal fattivo uso, effettuato nel tempo, dei beni oggetto di causa, i quali erano sempre stati destinati a soddisfare esigenze comuni alle tre unità abitative ed erano sempre stati gestiti dai
“condomini” Motivo IV– mancata applicazione e conseguente violazione del principio “accessorium sequitur principale” e violazione degli artt. 1117 e 1117-bis c.c. e vizio di motivazione Con tale motivo gli appellanti hanno lamentato come il Tribunale non avesse applicato il principio generale del diritto civile “accessorium sequitur principale”, sulla scorta del quale il primo Giudice avrebbe dovuto far discendere l'avvenuto trasferimento pro quota di 1/3 ciascuno della proprietà dei mappali 391, 387, 392 e 388 agli aventi causa e con Parte_1 Parte_2 rogito del 1991 e con atto del 1992. Parte_3 Motivo V – omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in merito alla mancata ammissione delle prove Gli appellanti, con tale motivo, hanno contestato la motivazione posta dal Tribunale a fondamento della decisione di non ammettere le istanze di prove orali dagli stessi avanzate. Hanno rilevato, in particolare, gli appellanti come i fatti dedotti nei propri capitoli di prova e giudicati, in sede di ordinanza istruttoria, incontestati da parte del Tribunale fossero stati poi messi in dubbio nella pronuncia definitiva, dando luogo ad una insanabile contraddizione argomentativa. Essi, inoltre, hanno lamentato la mancata pronuncia in ordine alla richiesta di ordine di esibizione del permesso di costruire ex art. 210 c.c. al Comune di Bargagli. Motivo VI – ritenuta inammissibilità della domanda di servitù di cui all'art. 1051 c.c.;
“error in procedendo”, manifesta illogicità e contraddittorietà della sentenza Con il sesto motivo di appello, , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
hanno ritenuto affetta da error in procedendo la parte della sentenza nella quale Parte_4 il Tribunale aveva giudicato inammissibile la domanda di costituzione, in via coattiva, di una servitù di passaggio in favore dei loro fondi ed a carico dei mappali 391, 387, 392 e 388, evidenziando come i presupposti di costituzione fossero i medesimi fatti desunti a fondamento delle domande principali e, in quanto tali, chiaramente individuati in atti. Motivo VII Con l'ultimo motivo di appello , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
hanno chiesto, quale effetto della riforma della sentenza, di rideterminare il riparto Parte_4
4 delle spese di lite e di CTU ponendole, in conformità al principio della soccombenza, integralmente a carico degli appellati. Si sono costituiti in appello e , i quali hanno contestato Controparte_1 Controparte_2 tutto quanto dedotto in atto di appello ed hanno chiesto la reiezione del gravame ex adverso proposto. In particolare, gli appellati hanno eccepito quanto segue.
-in merito al motivo sub I), e , preliminarmente eccependo Controparte_1 Controparte_2 di aver contestato anche a mezzo della documentazione in atti la circostanza allegata della già intervenuta edificazione dei mappali oggetto di divisione, hanno rilevato l'infondatezza delle deduzioni avversarie in ordine allo stato dei luoghi al momento dell'atto divisorio, evidenziando come fosse provato che il permesso di costruire era stato dai dividenti ottenuto poco più di un mese prima e che, pertanto, alla data del 2.1.1982 i lotti non erano ancora edificati;

-in merito al motivo sub II), gli appellati hanno, per l'effetto, rilevato come lo stato grezzo dei terreni oggetto di assegnazione mediante la divisione negoziale, escludesse in natura la possibilità di qualificare come beni comuni i quattro mappali oggetto di causa;

-in merito al motivo sub III), gli appellati hanno contestato che dal testo della divisione si potesse far discendere qualsivoglia volontà di asservire all'asserito condominio i mappali 391, 387, 392 e 388;
-in merito al motivo sub IV), le Parti in questione hanno contestato l'applicabilità alle vendite del 23.12.1991 e del 3.4.1992 del principio invocato dagli appellanti, non avendo la quota di proprietà di 1/3 sui mappali 391, 387, 392 e 388 la natura di pertinenza, bensì di bene autonomo volontariamente non incluso nell'atto traslativo;

-in merito al motivo sub V), gli appellati hanno rilevato come i capitoli di prova articolati in primo grado e non ammessi dal Giudice attenessero a circostanze incontestate e pure documentalmente provate, sì da palesare l'infondatezza della doglianza;

-in merito al motivo sub VI, gli appellati hanno osservato come il Tribunale avesse correttamente colto l'assoluta aspecificità dei presupposti per la costituzione di una servitù coattiva, servitù, peraltro, già esistente, e mai negata, come da atto 29.6.05;
- in merito al motivo sub VII), gli appellati hanno denunciato l'inconsistenza dello stesso, che aveva quale presupposto l'accoglimento del gravame, in realtà da rigettare. Designato il Consigliere istruttore, all'esito della prima udienza cartolare di trattazione, quest'ultimo formulava, con ordinanza in data 17.4.2025, proposta conciliativa nei termini che seguono: “a) rinuncia al gravame, con acquiescenza rispetto alle statuizioni del Tribunale di cui alla sentenza di primo grado, impregiudicata, per l'effetto, ogni azione afferente alla servitù di causa;
b) spese di lite del gravame integralmente compensate fra le parti”; proposta che, tuttavia, accettata dagli appellati, non trovava l'assenso degli appellanti. A seguire, con ordinanza del 28.5.2025, veniva, dunque, fissata l'udienza cartolare di rimessione della causa in decisione al giorno 4.11.2025, assegnando alle Parti i termini di cui all'art. 352 c.p.c. per la precisazione delle conclusioni e per il deposito di comparse conclusionali e note di replica, udienza all'esito della quale la causa veniva rimessa al Collegio per la pronuncia.
MOTIVI DELLA DECISIONE

I primi quattro motivi di appello , fra loro strettamente connessi, devono essere trattati in modo congiunto, in quanto complessivamente volti a dimostrare l'esistenza di un condominio tra gli edifici di proprietà delle Parti in causa e, in particolare, la natura di parti comuni ex art. 1117 c.c. dei mappali 391, 387, 392 e 388. In merito, osserva innanzitutto la Corte come la prima argomentazione impiegata dal Tribunale a fondamento del rigetto delle domande in detta sede avanzate dagli odierni appellanti non possa ritenersi viziata ex art 115 c.p.c., non risultando circostanza incontestata la già intervenuta edificazione dei lotti oggetto di divisione negoziale. Muovendo, infatti, dal contenuto degli atti del primo grado di giudizio è possibile osservare che, se da un lato le argomentazioni svolte da , , Parte_1 Parte_2 Parte_3
e , al fine di sostenere la natura condominiale dei mappali de quibus,
[...] Parte_4 ruotavano esclusivamente attorno alle modalità di impiego fatto di tali aree nel corso del tempo,
5 dall'altro, nessun esplicito riferimento alla già intervenuta edificazione dell'area oggetto di divisione è rinvenibile nelle difese dei convenuti. A riguardo, d'altra parte, nello stesso punto sub 3 della citazione gli allora attori affermavano che con l'atto del 1.2.1982: “…i comproprietari procedevano alla divisione del terreno in 3 lotti distinti che venivano poi assegnati, per estrazione a sorte, ad ogni coppia…”, per poi riportare , sub punto 4, parte dell'atto stesso, da cui emerge come i mappali di cui è causa fossero restati “…in comune fra – si noti - i condividenti in parti uguali…”. Ciò detto, considerato che il principio di non contestazione può concernere solamente fatti storici posti a base delle domande e delle eccezioni (vds. Cass. Sez. III, Ord. 24.3.2025, n.7841), nel caso oggetto di causa il mancato specifico riferimento allo stato originario dei beni in questione da parte degli attori, nei termini poi prospettati nel gravame, con riferimento alla già avvenuta edificazione, esclude la necessità di qualsivoglia contestazione, sul punto, da controparte. Quanto, peraltro, esposto in citazione in primo grado, come sopra, non può tacersi, consente, anzi, di apprezzare deduzioni attoree financo di segno opposto rispetto a quello ora sostenuto, deduzioni alle quali, non a caso, i convenuti medesimi replicarono sottolineando la scelta negoziale di mantenere i mappali di cui si tratta di “…proprietà comune ai tre proprietari.”, contestando ogni natura comune e condominiale “ ipso iure” , “…atteso che ciò non risulta nei fatti…”( pag. 4 comparsa di risposta.): in termini di non contestazione, d'altra parte, nulla fu dedotto in sede di prima memoria ex art.183, comma 6, c.p.c. di Parti , , e , atto in cui si Pt_1 Pt_2 Parte_3 CP_7 rinvengono, in verità, richiami giurisprudenziali alla condominialità, rispetto ad edifici già costruiti e non costruendi ( “…Tale circostanza è ampiamente dimostrata chiaramente dai fatti e dagli atti prodotti, oltre che dalla copiosa Giurisprudenza richiamata secondo la quale, qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che abbia anche la sola funzione di consentirne l'accesso, viene inclusa nelle parti comuni di un edificio….”, in tal senso anche il precedente allegato alla citazione in primo grado, come si evince in modo chiaro dalla parte motiva). Non basta, il fatto che nel 1982 i terreni oggetto di assegnazione per sorteggio non fossero ancora edificati emerge dalle stesse deduzioni istruttorie degli allora attori, come da capitoli da 1 a 3 di cui alla memoria ex art.183, comma 2, c.p.c. 4.12.23, assorbiti financo dalle produzioni documentali relative ad una concessione edilizia rilasciata solo il 5.12.81, con successive sanatorie, non compatibili con l'esistenza di edifici alla data del 1.2.82, esistenza che, pertanto, oltre a non essere mai stata “ ammessa” per non contestazione, risulta smentita in via documentale: in tal senso, peraltro, depongono, altresì, gli atti di acquisto legittimanti le pretese degli originari attori, in date 23.12.91 e 3.4.92, in cui i venditori davano atto della provenienza, assumendo di aver costruito l'unità immobiliare ceduta, di proprietà esclusiva, con mezzi propri su area ( dunque non edificata), ricevuta con l'atto di divisione del 1.2.82. Fermo quanto sopra, anche la contestazione sollevata dagli appellanti in ordine all'erronea valutazione della situazione di fatto svolta dal Giudice di prime cure è priva di pregio. Le considerazioni che precedono, infatti, ben acclarano come il Tribunale abbia correttamente valutato le acquisizioni documentali, valorizzando il contenuto dell'atto di divisione di cui è causa, circa l'oggetto afferente ad aree non edificate, con esclusione in quella sede di qualsivoglia costituzione di condominio, anche “ipso iure”, come da giurisprudenza richiamata nella sentenza, neppure ravvisando la possibilità di trarre da tale atto l'intenzione dei condividenti di considerare i mappali 391, 387, 392 e 388 quali parti comuni di un futuro condominio. Sul punto, in particolare, partendo dal principio preso in considerazione dal Tribunale, ovvero quello che predica la necessità di un titolo idoneo a giustificare l'asservimento ai beni in proprietà esclusiva in presenza di fondi separati (vds. Cass. Sez. II, Ord. 20.3.2023, n.7917: “…Ai sensi dell'art. 1117 c.c., l'estensione della proprietà condominiale ad edifici o fondi separati ed autonomi rispetto al complesso immobiliare in cui ha sede il può essere giustificata in ragione di CP_6 un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo immobile nella proprietà del stesso. Ai fini CP_6 dell'accertamento dell'appartenenza al Condominio di fondi ubicati in un'area separata rispetto all'edificio in cui si trovano gli appartamenti condominiali, nessun rilievo va attribuito in proposito al Regolamento di Condominio, non costituendo esso un titolo di proprietà (avendo la sola funzione di disciplinare l'uso della cosa comune e la ripartizione delle spese), aggiungendosi, inoltre, che nemmeno l'uso promiscuo di un bene fa presumere la contitolarità dei beni che se ne servono e da
6 esso traggono vantaggio…”), merita osservare come nel caso in questione nessuna volontà in tal senso traspaia dalla divisione di cui è causa. Muovendo, a riguardo, proprio dal contenuto di quest'ultimo, in esso si legge: “…Resta in particolare comune fra i condividenti in parti eguali fra loro le seguenti porzioni rurali…”, senza riferimento alcuno alla funzione e senza alcun accenno alla natura condominiale o comunque pertinenziale di tali mappali rispetto ai lotti assegnati in via esclusiva. E', pertanto, in ragione dell'assenza di precisazioni di sorta e dal riferimento espresso alla comunione e ai “condividenti” personalmente, anziché ad un eventuale condominio o anche ai fondi, che questa Corte, come il Tribunale, ritiene chiara l'intenzione delle parti negoziali di allora di mantenere i quattro mappali de quibus in comproprietà: una comproprietà fondante una comunione ordinaria e nulla di più. Tale conclusione, del resto, trova altresì conferma nei testi delle due compravendite in data 3.12.1991 e 3.4.1992. Prendendo, innanzitutto, in considerazione il primo negozio citato, relativo agli immobili siti in Bargagli (GE), catastalmente censiti al N.C.U.E. del predetto Comune alla Partita 823, Fg. 3, mappali 290, 95, 384 e 389 e costituenti il lotto 2 di cui alla divisione negoziale del 1982, in esso nessun riferimento si rinviene ai quattro mappali di cui è causa e, soprattutto, alla volontà di alienare la quota indivisa di proprietà degli stessi agli acquirenti e a . Parte_1 Parte_2 Nello specifico, inoltre, l'esame del testo della compravendita, da un lato consente di apprezzare come nell'indicazione dell'oggetto si faccia riferimento a: “…la casa da terra a cielo segnata con il civico uno C di Via Macalle, composta di cinque vani catastali con annessa cantina, posta su un unico piano…”, per, ancora, indicare segnatamente i terreni di pertinenza dell'edificio, dall'altro venga richiamato in modo espresso l'atto di divisione (al quale, si legge nell'atto, “le parti fanno ogni più ampio riferimento”), il che, al di là di ricostruzioni partigiane “ ex post” , vale semmai come espresso richiamo anche al perdurare della comunione sui mappali 387, 388, 391 e 392 in capo agli alienanti, con esclusione di qualsivoglia pertinenzialità. Anche il riferimento ai confini non può dirsi significativo dal momento che l'indicazione “a confini: la strada, , ”, oltre ad essere incompleta ed imprecisa Persona_5 Persona_6 (non riferendosi neppure a tutti i proprietari dei mappali laterali), non è di per sé idonea a dimostrare che l'estensione della proprietà alienata includesse una parte dei mappali oggetto del contendere, mai menzionati, necessitando una simile volontà di chiara espressione. Infine, nessun rilievo può attribuirsi alla mappa che parrebbe allegata all'atto in questione nella quale si fa menzione dei mappali 287, 288, 291 e 292, definiti “area comune non censibile”, quali documenti non facenti parte del rogito, il quale espressamente include un solo allegato composto dal provvedimento di sanatoria (unico timbrato dal Notaio rogante, infatti), allegato attestante, peraltro, il completamento della costruzione nel 1983. Medesime considerazioni, poi, devono svolgersi relativamente all'atto di compravendita in data 3.4.1992 posto in essere tra e , quali alienanti, e Persona_6 CP_8 Parte_3
, quale acquirente, avente ad oggetto i beni costituenti il Lotto 1 di cui alla divisione del 1982.
[...] A riguardo, sebbene la descrizione dell'oggetto in esso contenuta presenti incertezze interpretative, posto che si fa riferimento, in questo caso, a “porzione di fabbricato da fondamenta a tetto con annesso piccolo tratto di corte urbana”, la menzionata “corte urbana”, non meglio specificata, non può farsi coincidere con la quota di proprietà dei mappali 287, 288, 291 e 292, sia per l'assenza di riferimenti specifici, pur trattandosi di aree già ben identificate, sia in relazione ad una descrizione, nell'atto, in termini di proprietà esclusiva del piccolo tratto medesimo, facente parte del civico 1D, proprietà esclusiva pacificamente inesistente rispetto a quanto vantato dagli stessi appellanti. Dirimente, poi, si profila il riferimento contenuto nell'atto , ove la parte acquirente dava atto Per
“…di essere edotta delle comproprietà nascenti dal sopra citato rogito di Genova in data 1 febbraio 1982…”, posto che tale precisazione, letta in combinazione al mancato riferimento ai mappali 287, 288, 291 e 292 in sede di descrizione dell'oggetto di vendita, consente di concludere per l'esclusione di tali beni dall'atto traslativo, neppure potendo essere dimenticato che , anche in tale atto, il terreno pertinenziale trasferito venne specificato. Per quanto occorrente, avvalorante tale interpretazione dei due rogiti, sono, infine, le note di trascrizione degli atti stessi, che non contemplano i mappali in contestazione e che hanno consentito il trasferimento del 2005 da parte degli originari condividenti, in via assorbente delle visure catastali. 7 Giova, ancora, osservare come l'esplicita non inclusione della quota di proprietà dei mappali 287, 288, 291 e 292 nelle due compravendite del 3.12.1991 e del 3.4.1992, mappali rimasti, come già precisato, per chiara volontà degli originari condividenti, in comune tra loro sino all'atto del 29.6.2005, giustifichi “ex se” l'impossibilità di trattare detti beni alla stregua di pertinenze, qualificazione, peraltro, neppure rilevata dagli appellanti nel corso del giudizio di primo grado. Premesso, in materia, come siano da intendersi pertinenze “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa” (art. 817, c. 1 c.c.), prevedendo la disciplina civilistica la loro automatica alienazione unitamente alla cosa principale salvo che non sia diversamente previsto dal titolo (vds. art. 818, commi 1 e 2: “Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto. Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici”), nel caso oggetto di causa, oltre a venire in rilievo un bene non unitario, bensì una mera quota indivisa di proprietà del medesimo, è il titolo originario, ossia l'atto di divisione del 1982, ad escludere la natura pertinenziale dei mappali in questione: considerato, infatti, come in tale atto venne espressamente riservata alla comunione tra i condividenti la proprietà dei mappali 287, 288, 291 e 292, ciò è sufficiente, proprio ai sensi dell'art. 818, c. 2 c.c., ad escluderne l'automatica circolazione unitamente ai singoli beni assegnati. In sostanza, reputa la Corte, nessuna violazione degli artt.1117 e/o 1117bis c.c. , così come del principio “accessorium sequitur principale”, è ravvisabile nella sentenza, il Tribunale avendo correttamente interpretato i documenti in funzione del quadro normativo di riferimento. Quanto dedotto, ancora, circa l'uso promiscuo, salvo quanto ancora si dirà in seguito, rimane assorbito, anche rispetto alle spese effettuate. Non incide sulle considerazioni svolte e sulla conclusione espressa, alla luce delle difese finali, l'estrapolazione suggestiva di frasi contenute negli atti difensivi, rispetto al complesso delle posizioni assunte nella realtà, in termini di specifiche allegazioni, estrapolazione tesa solo a sostenere l' ”ammissione” della preesistenza di un fabbricato all'atto della divisione del 1982 ( così come da seconda memoria ex art.183, comma 6, c.p.c. degli originari convenuti, a fronte di quanto indicato, peraltro, in senso opposto a quello sostenuto, a pag. 8 della conclusionale della Difesa appellante, ove si afferma, semmai, che fosse solo iniziata, prima della divisione, la costruzione del fabbricato: “ …Nel caso di specie risulta, oltre ogni ragionevole dubbio, che si tratta di unico fabbricato la cui costruzione, sul terreno di proprietà (inizialmente comune) dei fratelli e Per_6 delle rispettive mogli, è iniziata già nel 1981 (vedi permesso a costruire), prima dell'atto di frazionamento e prima dell'atto di divisione….”.) La valutazione che precede, merita di essere aggiunto, vale anche rispetto alla pretesa di estrapolare frasi da relazioni tecniche, dando alle medesime significati palesemente contrastanti con la realtà ( come nel caso di cui a pag. 4 dell'elaborato 10.2.23 a firma Arch. , Persona_7 rispetto alla quale la frase “Con concessione edilizia n. 501 rilasciata in data 5.12.81 del Comune di Bargagli i fratelli , procedevano alla costruzione del fabbricato” non può seriamente essere intesa, Per_6 diversamente da quanto dedotto dagli appellanti, in sede di difese finali, nel senso che il giorno della concessione venne realizzato il fabbricato medesimo). I motivi di appello da I a IV, in definitiva, sono tutti infondati e vanno respinti. Passando a questo punto alla disamina del quinto motivo di appello, con cui gli appellanti hanno lamentato la mancata pronuncia sull'istanza ex art. 210 c.c., oltre al vizio di motivazione circa il rigetto delle ulteriori istanze di prova orale, occorre osservare l'inammissibilità del motivo e, comunque, l'infondatezza dello stesso. Sul tema, merita, innanzitutto precisare che, per pacifica giurisprudenza, le istanze istruttorie non ammesse e di cui si insiste per l'ammissione devono essere espressamente indicate in sede di precisazione delle conclusioni, per poi essere riportate tra i motivi di appello e reiterate nelle richieste conclusive del secondo grado di giudizio (vds. Cass. Sez. II, Sent. 27.2.2019, n.5741: “…La parte che si sia vista rigettare dal giudice le proprie richieste istruttorie ha l'onere di reiterarle, in modo specifico, quando precisa le conclusioni, senza limitarsi al richiamo generico dei precedenti atti difensivi, poiché, diversamente, le stesse devono ritenersi abbandonate e non potranno essere riproposte in sede di impugnazione. Tale principio deve essere esteso anche all'ipotesi in cui sia stato il giudice di appello a non ammettere le suddette richieste, con la conseguenza che la loro mancata ripresentazione al momento delle conclusioni preclude la deducibilità del vizio scaturente
8 dall'asserita illegittimità del diniego quale motivo di ricorso per cassazione…”; nello stesso senso Cass. sez.6, 23.11.21, n. 36134). Orbene, nel caso in trattazione, va osservato che le istanze istruttorie non vennero reiterate in sede di precisazione delle conclusioni nel giudizio di primo grado (vds. note conclusive del 13.11.2024 e verbale della discussione orale del 25.11.2024), così come, peraltro, neppure sono state indicate nell'atto di precisazione delle conclusioni del presente grado di giudizio, in data 5.9.25, giacché devono intendersi abbandonate. Oltre alla considerazione che precede, occorre, peraltro, sottolineare come nell'articolazione del motivo in questione, dopo aver premesso quanto occorrente circa il fatto che la doglianza, in termini di prove non ammesse, deve tradursi nella deduzione di un vizio di motivazione, sub specie di attitudine dimostrativa delle prove escluse e della valenza causale occorrente fra queste ultime e la diversa decisione del Giudice, che dalla loro ammissione sarebbe discesa, gli appellanti si esprimono nei seguenti termini:” I capitoli di prova che di seguito si ritrascrivono interamente e l'ordine di esibizione richiesto in merito alla concessione edilizia del 1981 vertono, tutti, su un fatto storico, ovvero la costruzione del fabbricato, i successivi frazionamento, divisione e sanatoria. Tutta documentazione già versata agli atti, ma la cui specificazione, da parte dell'Ing. che ha Per_8 effettuato la perizia su incarico delle parti nel 2002, dei fratelli e delle rispettive mogli, Per_6 risultava necessaria per confermare quanto documentato per tabulas. Il Giudice ha negato la loro ammissione statuendo nell'ordinanza del 31.01.2024: “la prova per testi è insuscettibile di accoglimento posto che le parti convenute non contestano la veridicità storica dei fatti dedotti nei capitoli ma la loro rilevanza al fine delle decisone”. Tuttavia, contraddicendo se stesso, in sentenza pone in dubbio l'effettiva costruzione del fabbricato (costituito, in realtà prima del frazionamento del 1981), che lo stesso sia un unico edificio (oggi diviso in 3 immobili) e che i mappali in contestazione costituiscono l'unica via di accesso dalla strada pubblica.” Quanto esposto, va detto, non soddisfa il parametro di ammissibilità che gli appellanti hanno essi stessi dedotto, poiché non indica affatto quale capitolo di prova, a conferma dei documenti prodotti, nella loro storicità incontestati, dimostrerebbe che al 1.2.82 vi fosse già una costruzione (risalente, persino, a prima del 1981), deponendo, come già detto, in senso esattamente opposto financo il primo ed il terzo capitolo dedotto, il tutto, inoltre, senza confrontarsi gli appellanti medesimi con la pronuncia del primo Giudice, in termini anche di servitù coattiva, domanda che non è stata esaminata nel merito. Le considerazioni di cui al motivo, dunque, sono del tutto generiche ed inconferenti, oltre a non tenere conto di quanto segue: - il riferimento all'art. 210 c.p.c., anziché, all'art. 213 c.p.c., è del tutto errato, essendo la richiesta degli appellanti , in tesi, da rivolgere ad una IC IS (il Comune di Bargagli nel caso de quo) e non ad una delle Parti in causa, ciò non essendo stato, peraltro, neppure indicato nel gravame il motivo per cui il Giudice avrebbe dovuto supplire ad un onere probatorio assolvibile, mediante accesso agli atti, dagli allora attori, oltre che rispetto a quale specifico atto, nulla parimenti, a riguardo, essendo stato dedotto in sede di appello;

- l'assunzione delle prove testimoniali dedotte nel capitolato “de quo” è stata correttamente valutata irrilevante, in rapporto al contenuto delle allegazioni documentali ed alle considerazioni già in precedenza svolte nella trattazione dei primi quattro motivi di appello, anche in punto stato dei luoghi
, in termini di edificazione al 1.2.82, salvo l'obliquo intento, inammissibile di per sé, rispetto a quanto rappresentato dai documenti, di far assumere valenza di prova testimoniale alle considerazioni valutative svolte da tecnici su incarico degli allora deducenti, rispetto ai documenti stessi. In conclusione, anche il motivo in questione è privo di ogni fondamento. In rapporto al sesto motivo di appello, afferente alla declaratoria di inammissibilità della domanda di costituzione della servitù di passaggio coattivo sui mappali 287, 288, 291 e 292 a favore dei fondi su cui vantano diritti reali gli appellanti stessi, sul presupposto della genericità di formulazione, osserva, in merito, la Corte come parti appellanti abbiano introdotto tale domanda nell'ultimo capoverso delle conclusioni di cui alla citazione in primo grado, senza allegare alcunché, in fatto ed in diritto a sostegno specifico della stessa, con riferimento ai presupposti costitutivi della servitù medesima, nello stesso modo avendo proceduto nella prima memoria ex art.183, comma 6, c.p.c., ove solo venne contestata la deduzione avversaria circa il diritto di passo pedonale e
9 carrabile, incontestato, per assumere, invece, la titolarità dominicale comune a tutti i “ condomini” dei mappali oggetto di controversia. E', dunque, muovendo dal principio della domanda e dal presupposto onere di allegazione e prova dei fatti costitutivi del diritto preteso che questa Corte non può che confermare quanto già rilevato dal Giudice di prime cure, palese essendo l'assenza di deduzioni mirate in ordine alla domanda in questione, dovendosi rammentare, a riguardo, quanto affermato dalla Suprema Corte, come da pronuncia Cass. Sez. II, Ord. 8.10.25, n.27023, secondo cui: “…È onere di chi invoca la costituzione di una servitù coattiva di passaggio provare l'impossibilità di praticare un altro passaggio, ove esistente, per la presenza di ostacoli, e ai fini della costituzione della servitù di passaggio coattivo, per escludere l'esenzione dell'ultimo comma dell'articolo 1051 del codice civile, nel caso di un cortile, la circostanza dell'inesistenza di altri fondi a carico dei quali sia possibile costituire la servitù di passaggio, concorrendo ad integrare la fattispecie giustificativa della domanda di costituzione coattiva della servitù, deve essere tempestivamente eccepita e provata da colui che invoca la costituzione del diritto di passaggio nel giudizio di merito e non può, pertanto, essere dedotta per la prima volta in sede di legittimità…”). Quanto lamentato nel motivo, d'altra parte, sovrappone gli effetti, del tutto eterogenei, di una pronuncia di inammissibilità, rispetto ad una di rigetto ( vedasi pag.21 del gravame) e non si confronta con la realtà processuale di cui al primo grado, per articolare solo ora le ragioni che avrebbero dovuto, invece, essere dedotte nei termini perentori previsti di fronte al Tribunale, assumendo, di fatto, senza fondamento che il primo Giudicante dovesse autonomamente estrapolare, dalle frontali difese svolte in via principale, quanto occorrente per comprendere, prima ancora che decidere, l'oggetto esatto della servitù coattiva invocata. Le deduzioni di cui a pag. 21 dell'atto di gravame, circa la condizione dei mappali nn.387 e 391 ai fini della pretesa servitù coattiva, confermano la conclusione esposta, il che risulta ancor più palese rispetto al contenuto dell'atto del 29.6.2005, di cui è stata data una lettura “ orientata” ed altamente opinabile, rispetto al contenuto oggettivo dell'estensione della riserva “ se ed in quanto esistente” a tutte le servitù ivi indicate ( vedasi detto atto il cui tenore è, sul punto, il seguente :
““…quanto venduto è negoziato con tutti gli accessori e le pertinenze immobiliari che ne sono servizio e ornamento…con la servitù passiva di passo pedonale carraio, se ed in quanto esistente di diritto, pertinente la viabilità relativa a via Maccalè e a carico dei terreni mappali 388 e 392; e, inoltre, con la servitù di passo carraio e pedonale a carico della porzione di sud-est del mappale 390, della porzione settentrionale del mappale 391 e delle porzioni meridionali dei mappali 387 e 388, per quanto necessario (e tramite il tratto di strada di fatto ora esistente) all'accesso da via Maccalè alle porzioni di casa (e pertinenti terreni) situate a sud-ovest di quella dedotta in questo contratto (appartamenti civili 1C e 1D)…”). Circa, in ultimo, il settimo motivo, quale conseguenza della pretesa riforma, non può che ritenersi lo stesso assorbito dalla reiezione degli altri motivi di appello. Rimangono da esaminare le spese di lite del grado, che devono essere liquidate secondo lo scaglione del valore indicato dal Tribunale (valore indeterminabile di complessità media) in base al D.M. n.55/2014, con riferimento al parametro medio, pertanto, in complessivi € 12.156,00. Circa la domanda ex art.96 c.p.c., viceversa, reputa la Corte che non ricorrano i presupposti qualificati di tale sanzione processuale, dovendosi, comunque, tenere conto della complessità della vicenda, in rapporto alle diverse questioni di diritto trattate, a fronte dello stato dei luoghi e, a ben vedere, della causalità originaria del presente giudizio, discendente, in termini puramente materiali, dalle condotte negoziali dei danti causa di tutte le odierne Parti processuali: sotto questo profilo la mancata accettazione della proposta conciliativa non è idonea , di per sé, a legittimare una pronuncia per abuso del diritto di azione, ancor più alla luce della formulazione di una controproposta, attestante, in ogni caso, una concreta disponibilità transattiva, ferma la diversità da quella formulata dal C.I. Il totale rigetto dell'appello impone, viceversa, di dare atto del fatto che ricorrono in capo agli appellanti i presupposti di cui all'art.13, comma 1-quater, DPR 115/02 per il pagamento del doppio contributo unificato.

10

P.Q.M.



definitivamente pronunciando nella causa d'appello contro la sentenza n. 3066/2024 emessa dal Tribunale di Genova, pubblicata in data 25.11.2024, notificata a mezzo pec in data 27.11.2024, la Corte, respinta ogni altra domanda, istanza o deduzione, così provvede:
RIGETTA l'appello e, per l'effetto, CONFERMA la sentenza impugnata;

RA UT E AN , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
, in solido, al pagamento delle spese di lite del grado in favore di Parte_4 Controparte_1 e , spese che liquida in complessivi € 12.156,00, oltre al 15% ex art.2 DM 55/14, Controparte_2 CPA ed IVA come per legge;

DA' ATTO che sussistono, in capo a Parti appellanti, i presupposti di cui all'art.13, comma 1quater, DPR 115/02, per il pagamento del doppio contributo unificato.
Genova, lì 11.11.25
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott. Lorenzo Fabris Dott. Marcello Bruno
minuta redatta dalla Dott.ssa Altea Deandreis, magistrato ordinario in tirocinio
11