REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
IX SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, nella persona della dott.ssa Renata Palmieri, ha pronunciato la seguente
S E NT E NZ A nella causa di primo grado iscritta al N. 16646/2023 R. Gen. Aff. Cont. assegnata in de- cisione all'udienza del 3.2.2025,
TRA
, nato a [...] il [...], residente in [...]
Cintia n° 58, C.F. , elett.te dom.to in Napoli al Centro Direziona- C.F._1 le, Is. G8, presso lo studio dell'Avv. Luigi Di Bartolo e dell'Avv. Elena Fioretti, che lo rappr.no e difendono come da procura in atti
-OPPONENTE- in persona del legale rappresentante p.t., con sede in Napoli Controparte_1
alla via Solimena n. 101 p. iva , elett.te dom.to in Napoli al Centro Dire- P.IVA_1 zionale, Is. G8, presso lo studio dell'Avv. Luigi Di Bartolo e dell'Avv. Elena Fioretti, che la rappr.no e difendono come da procura in atti
-OPPONENTE - ATTRICE IN RICONVENZIONALE
E
n persona del legale rappresentante pro Controparte_2
tempore sig.ra , con sede in Napoli al Parco Comola Ricci n. 132, Controparte_3 codice fiscale/p. iva rapp.ta e difesa dall'Avv. Vincenzo Albano, ed P.IVA_2 elett.te domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in Napoli alla via Posillipo n. 69/13, dal quale è difeso e rappresentato come da procura in atti
-OPPOSTA –
Oggetto: altri istituti del diritto delle locazioni (cod. 144999). Opposizione a decreto in- giuntivo.
Conclusioni: come da atti di causa, verbali di udienza .
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FATTO E DIRITTO
Con ricorso per decreto ingiuntivo depositato il 7.06.2023 la Parte_2
esponeva:
[...] di essere proprietaria dell'immobile sito in Napoli alla via Righi n. 15 e di aver conces- so lo stesso in locazione ad uso diverso alla con scrittura privata sti- Controparte_1
pulata in data 1.03.2016, con decorrenza dal 15.3.2016 al 14.3.2022 regolarmente regi- strata in data 14.03.2016, al numero 004330/3T; che il contratto prevedeva il versamento di un canone annuo di € 20.400,00, IVA esente, oltre oneri accessori da corrispondersi a mezzo 12 rate mensili anticipate di euro
1.700,00 entro il giorno 5 di ogni mese oltre istat;
che per garantire le obbligazioni assunte dalla conduttrice nel contratto di locazione, prestavano fideiussione il sig. e la Sig.ra ; Parte_1 Parte_3
che la conduttrice non aveva corrisposto per intero i canoni di locazione , nonchè gli adeguamenti Istat, le spese di registrazione autoriducendosi gli importi dovuti per le mensilità di febbraio, marzo, aprile, maggio 2023 ed era, quindi, debitrice per un am- montare complessivo pari ad € 2.583,02, quale differenza relativa al canone contrat- tualmente dovuto e quello minore effettivamente corrisposto;
che la locatrice ha inviato formale diffida ad adempiere in data 22.02.2023 al condutto- re e in data 24.05.2023 ai fideiussori senza ottenere il pagamento dei canoni, adegua- menti Istat, il rimborso imposta di registro ed oneri accessori, come contrattualmente previsti ,
Su tali premesse il Tribunale di Napoli concedeva il decreto ingiuntivo n. 12976 del
18.06.2023 con il quale, in composizione monocratica, ingiungeva in solido a
[...]
il pagamento della somma Controparte_1 Parte_4 di euro € 2.583,02, come specificata nella lettera di messa in mora della 24 maggio
2023 nonché gli interessi legali dalle singole scadenze sui predetti importi di cui alle fatture azionate in sede monitoria e spese della procedura, decreto che veniva notificato nel rispetto dei termini di legge.
Con ricorso iscritto a ruolo in data 26.07.2023 in proprio quale fi- Parte_1
deiussore e nella qualità di legale rapp.te pro tempore della società Controparte_1
in epigrafe indicato, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo predetto, ec- cependo in via preliminare l'inapplicabilità del rito locatizio – in sede monitoria - al fi- deiussore con conseguente incompetenza del giudice adito e inammissibilità della ri- chiesta avanzata sia nei confronti del conduttore che nei confronti del fideiussore e con-
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seguente revoca del decreto ingiuntivo opposto;
eccepiva, altresì, la nullità della fideius- sione prestata dalla parte in virtù della mancata indicazione dell'ammontare del credito garantito;
proponeva, inoltre, domanda riconvenzionale di restituzione dell'importo ver- sato dal conduttore a titolo di deposito cauzionale e domanda di risarcimento danni per asserita fattispecie di responsabilità precontrattuale e contrattuale del locatore, avendo dovuto provvedere a proprie spese al rilascio dell'attestato di prestazione energetica dell'impianto elettrico relativo all'immobile.
Gli opponenti alla luce delle suddette eccezioni e domande riconvenzionali rassegnava- no le seguenti conclusioni: “1) In via preliminare, ci si oppone sin d'ora alla eventuale richiesta di concessione di provvisoria esecuzione del decreto non ricorrendone i pre- supposti di Legge;
2) Sempre in via preliminare, accertare e dichiarare nullo ed ineffi- cace e per l'effetto revocare integralmente il decreto ingiuntivo n° 4134/2023, Rg.
12976/2023, emesso il 18.06.2023 depositato il 19.06.2023, emesso dal Tribunale di
Napoli, sez. IX, Dott.ssa Renata Palmieri, accogliendo l'eccezione esposta in narrativa al punto A, per inosservanza del rito applicabile in caso di connessione di domande ri- tenendo per la domanda fideiussoria competente per valore, materia e territorio il Giu- dice di Pace di Napoli;
3) Nel merito, nella denegata ipotesi in cui non venga accolta
l'eccezione sollevata al punto A della presente opposizione, in via preliminare rinviare la causa per consentire l'espletamento della procedura di mediazione obbligatoria ed all'esito: accertare e dichiarare nulla ed inefficace la asserita “fideiussione” riferibile al sig. in accoglimento delle ragioni esposte in narrativa di cui al Parte_1
punto B); 4) In accoglimento della domanda riconvenzionale proposta di cui al punto
C):Condannare la opposta società in persona del Controparte_2
legale rapp.te p.t., a pagare alla convenuta società in persona del Controparte_1
legale rapp.te p.t., la somma di Euro 3.200,00 oltre interessi e rivalutazione, a titolo di deposito cauzionale versato;
5) sempre in via riconvenzionale di cui al punto
D):Accertare e dichiarare l'inadempimento della società Controparte_2
in persona del legale rapp.te p.t., per il mancato rilascio delle certificazioni APE
[...]
e l'effettuazione degli adempimenti propedeutici e consecutivi agli stessi e per l'effetto Contr condannare la medesima società IM. in persona del Controparte_2 suo legale rapp.te pro tempore, al pagamento in favore dell'opponente CP_1 in riconvenzionale della somma di € 2.125,00 a titolo di risarcimento danni;
Il tut-
[...] to viene contenuto entro il valore di € 5.200,00.In via meramente subordinata, compen- sare gli importi richiesti con le domande riconvenzionali, con il credito di € 2.583,00
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Contr chiesto dalla opposta in fase monitoria, condannando la IM. Controparte_2
in persona del legale rapp.te p.t., al pagamento della differenza;
Con vittoria di
[...]
spese, diritti ed onorari del presente giudizio ai sottoscritti procuratori dichiaratisi an- tistatari(…)”.
Instaurato il giudizio, il Giudice, con decreto del 7.8.2023 fissava come prima udienza, ex art 447 bis c.p.c, la data del 22.11.2023.
Si costituiva in giudizio l'opposta società Controparte_2 in data 8/10/2023 che contestava integralmente l'opposizione spiegata, eccependo l'infondatezza dei motivi di opposizione con riguardo al difetto di competenza, con ri- guardo all'eccezione di nullità della fideiussione e all'esistenza dell'inadempimento contrattuale contestato dalla controparte e rassegnava le seguenti conclusioni: “Dichiari la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto attesa la natura pretestuosa dei motivi di opposizione (…);quindi all' esito della decisione sulla richiesta di conces- sione della provvisoria esecuzione: sospenda il giudizio onde dare modo alle parti di instaurare la procedura di Mediazione prevista e obbligatoria per legge vertendosi in materia locativa , al fine tentare la conciliazione della lite;
Nel merito Voglia, ogni al- tra difesa disattesa ed eccezione dell' opponente respinta, rigettare l' opposizione e confermare il decreto ingiuntivo opposto;
rigettare la domanda riconvenzionale e con- dannare altresì parte opponente al pagamento delle spese e competenze del giudizio di merito secondo la vigente tariffa professionale In subordine, considerato che il credito si cui all' ingiunzione non è contestato, pronunciare ordinanza ex art 186 ter c.p.c(…)”.
In data 22/11/2023 il giudice formulava alle parti proposta conciliativa ex art 185 bis cc e ella stessa udienza, letto l'art 40 cpc e 427 cpc, il Giudice mutava il rito in ordinario.
All'udienza del 21.02.2024 il la proposta conciliativa non era accettata dagli opponenti, ma solo dalla parte opposta, la quale, preso atto dell'impossibilità di concludere la sud- detta conciliazione, insisteva per il riconoscimento della provvisoria esecuzione del de- creto ingiuntivo e la fissazione del termine per l'avvio della mediazione. A scioglimento della riserva il Giudice non concedeva la provvisoria esecuzione del decreto opposto, fissava il termine per iniziare la mediazione, poi esperita con esito negativo, e ritenuta la causa matura per la decisione, ai sensi dell'art. 281 quinquies cpc fissava davanti a sé
l'udienza di rimessione della causa in decisione per il 3 Febbraio 2025 assegnando alle parti i termini ex articolo 189 cpc. In tale udienza la causa era riservata in decisione.
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Tanto premesso l'opposizione a decreto ingiuntivo è fondata e va accolta.
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L'opposizione è tempestiva .
Infatti il decreto ingiuntivo risale al 18/6/2023; esso è stato notificato all'opponente
CA FT S.R.L.il 19/6/2023 ed al fideiussore il 22/6/2023. Pt_1
La società conduttrice ha iscritto a ruolo tempestivamente la causa di opposizione con ricorso ex art 447 bis cpc del 26/7/2023 .
Il fideiussore avrebbe dovuto intraprendere la causa con citazione Parte_1
mentre ha depositato ricorso il 26/7/2023; ha notificato il ricorso in Parte_1
opposizione unitamente pedissequo decreto di fissazione dell'udienza di discussione del
7/8/2023 all'opposto in data 4/9/2023 .
Nondimeno per la opposizione promossa dal fideiussore , che andava Parte_1
promossa con citazione in luogo che con ricorso, opera la disciplina di mutamento del rito di cui all'art. 4 del d.lgs. n. 150 del 2011 - che è applicabile quando una controversia viene promossa in forme diverse da quelle previste dai modelli regolati dal medesimo decreto legislativo n. 150/2011.
Si richiama Cass Sez. U - , Sentenza n. 758 del 12/01/2022 secondo cui “Nei procedi- menti disciplinati dal d.lgs. n. 150 del 2011, per i quali la domanda va proposta nelle forme del ricorso e che, al contrario siano introdotti con citazione, il giudizio è corret- tamente instaurato ove quest'ultima sia notificata tempestivamente, producendo gli ef- fetti sostanziali e processuali che le sono propri, ferme restando decadenze e preclusio- ni maturate secondo il rito erroneamente prescelto dalla parte;
tale sanatoria piena si realizza indipendentemente dalla pronunzia dell'ordinanza di mutamento del rito da parte del giudice, ex art. 4 del d.lgs. n. 150 cit., la quale opera solo "pro futuro", ossia ai fini del rito da seguire all'esito della conversione, senza penalizzanti effetti retroatti- vi, restando fermi quelli, sostanziali e processuali, riconducibili all'atto introduttivo, sulla scorta della forma da questo in concreto assunta e non di quella che avrebbe do- vuto avere, avendo riguardo alla data di notifica della citazione, quando la legge pre- scrive il ricorso, o, viceversa, alla data di deposito del ricorso, quando la legge pre- scrive l'atto di citazione. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto tempestiva l'opposizione cd. recuperatoria avverso una cartella di pagamento per sanzioni amministrative conse- guenti a contravvenzioni stradali, proposta con citazione - anziché con ricorso, come previsto dall'art. 7 del d.lgs. n. 150 del 2011 - tempestivamente notificata nel termine di trenta giorni dalla data di notifica della cartella medesima).
Detta disciplina non opera invece per la causa promossa dal conduttore ( cfr Cass
Cass Sez. U - , Sentenza n. 927 del 13/01/2022 “Nell'ipotesi di opposizione a decreto
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ingiuntivo concesso in materia di locazione di immobili 1urbani, soggetta al rito specia- le di cui all'art. 447-bis c.p.c., erroneamente proposta con citazione, anziché con ricor- so, non opera la disciplina di mutamento del rito di cui all'art. 4 del d.lgs. n. 150 del
2011 - che è applicabile quando una controversia viene promossa in forme diverse da quelle previste dai modelli regolati dal medesimo decreto -, producendo l'atto gli effetti del ricorso, in virtù del principio di conversione, se comunque venga depositato in can- celleria entro il termine di cui all'art. 641 c.p.c”).
Affermata la tempestività e dunque l'ammissibilità delle opposizioni come proposte da e da venendo al merito il decreto in- Parte_1 Controparte_1
giuntivo n 12976/2023 del 18.06.2023 opposto in questa sede da due dei tre ingiunti
( e ), concerne il pagamento delle differenze Parte_1 Controparte_1
spettanti tra il canone di locazione contrattualmente previsto e quello effettivamente pa- gato dal conduttore con riguardo ai mesi da febbraio a maggio del 2023 per complessivi
2.583,02 oltre interessi legali dalle scadenze al saldo .
Il predetto importo nasce dalla sommatoria di euro 572 per il mese di febbraio 2023 quale differenza tra l'importo di cui alla fattura numero 3 del 1 febbraio 2023 per euro

1.772 ed euro 1200 incassati nonché euro 572 per il mese di marzo 2023 quale differen- za tra l'importo di euro 1.868 di cui alla fattura un numero 4 del 6 marzo 2023 ed euro

1.296 incassati, euro 572 per il mese di aprile 2023 quale differenza tra la fattura nume- ro 6 del 3 aprile 2023 per euro 1.831,07 ed euro 1.259,07 incassati nonchè euro 867,02 per il mese di maggio 2023 quale differenza tra la fattura numero 7 del 2 maggio 2023 per euro 2.067,02 ed euro 1200 incassati (cfr fatture e messa in mora del 24/5/2023 pre- senti nel fascicolo di fase monitoria e richiamati nel ricorso per decreto ingiuntivo) .
Il Sig. nella sua duplice qualità di fideiussore e rappresentante legale della so- Pt_1 cietà ingiunta, oltre alla suddetta eccezione in rito e all'eccezione di nullità del contratto di fideiussione ha formulato domanda riconvenzionale finalizzata alla restituzione del deposito cauzionale, ovvero la sua compensazione con il debito di cui al citato decreto ingiuntivo e ha formulato una richiesta risarcitoria per un asserito inadempimento con- trattuale del conduttore.
Ciò posto, in via preliminare va rigettata l'eccezione concernente l'inapplicabilità del rito locatizio nei confronti del fideiussore, la quale in concreto determinerebbe, altresì, un'eccezione di incompetenza del giudice adito con istanza di concessione di decreto ingiuntivo e, quindi, la nullità dello stesso. Più precisamente, secondo la prospettazione dell'opponente da quanto stabilito dalla giurisprudenza di legittimità (Cass S.U.
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23.02.10 n. 4319; Cass. S.U. 05.02.08 n. 2655,) secondo cui “l'obbligazione principale
e quella fideiussoria benché tra loro collegate, mantengono una propria individualità non soltanto soggettiva ma anche oggettiva, in quanto la causa è fissa ed uniforme, mentre l'obbligazione garantita può basarsi su qualsiasi altra causa idonea allo scopo” deriva che il rapporto fideiussorio prestato da un terzo a garanzia degli obblighi nascenti da un contratto di locazione è soggetto al rito ordinario, poiché del tutto estraneo al rap- porto intercorrente tra locatore e conduttore. Per l'opponente l'obbligazione principale e quella fideiussoria sono “soggette a riti diversi, e legate da una connessione” forte” ma meramente soggettiva ex art. 33 c.p.c.” e, quindi “non potranno essere trattate congiun- tamente né prevedere il cumulo di domande, con conseguente inammissibilità della do- manda connessa”.
L'eccezione non merita accoglimento.
In primo luogo giova precisare che nel caso di specie la connessione non è meramente soggettiva ex art. 33 c.p.c., ma va ricondotta all'ipotesi di connessione di cui all'art. 32
c.p.c.
La disposizione in commento trova applicazione in caso di proposizione di una doman- da di garanzia, la quale può essere proposta al giudice competente per la causa principa- le affinché sia decisa nello stesso processo. La norma mira in tal modo a consentire il simultaneus processus di fronte al medesimo giudice, anche in deroga alle ordinarie re- gole di competenza dettate per ciascuna delle controversie, tra la domanda principale e quella di garanzia.
Contrariamente a quanto sostenuto dall'opponente, la disposizione in parola trova appli- cazione anche alle ipotesi di fideiussione, riconducibile alle ipotesi di garanzia impro- pria. La distinzione tra garanzia propria e impropria è, infatti, stata sottoposta a revisio- ne critica, dal versante delle sue applicazioni processuali, dal momento che tanto nell'u- no quanto nell'altro caso sussisterebbe tra la domanda principale e la domanda di garan- zia una relazione di pregiudizialità-dipendenza, tale da giustificare comunque l'applica- zione dell'art. 32 c.p.c. Ed, infatti, la S.C. ha cioè manifestato il proprio “fermo convin- cimento... che, sia pur soltanto ai fini di una corretta individuazione del giudice compe- tente quoad iurisdictionis, la distinzione tra garanzia propria e impropria debba essere definitivamente superata” (Cass. S.U., n. 5965/2005; Cass. n. 7991/2009). In questo senso, la S.C. ha ribaltato il proprio orientamento, affermando che la distinzione fra ga- ranzia propria ed impropria, seppure configurabile sotto il profilo descrittivo, è priva di conseguenze dal punto di vista applicativo, non essendo rilevante ai fini della determi-
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nazione dell'ambito di operatività degli artt. 32, 108 e 331 (Cass. S.U., 24707/2015; nel- lo stesso senso Cass. n. 5876/2018).
In senso diverso non vale richiamare, come fatto dalla parte opponente, quanto previsto dall'art. 40 comma 3 c.p.c., secondo il quale “le cause cumulativamente proposte o successivamente riunite, debbono essere trattate e decise col rito ordinario, salva l'appli- cazione del solo rito speciale quando una di tali cause rientri fra quelle indicate negli ar- ticoli 409 e 442”.
Tale ultima disposizione, infatti, lungi dall'escludere l'applicabilità dell'art. 32 c.p.c., la presuppone e si occupa esclusivamente dell'individuazione del rito applicabile nel caso in cui la connessione operi, ma non assume alcuna rilevanza nel caso di specie se non per la fase relativa all'opposizione e non alla fase monitoria.
Sull'applicabilità dell'articolo 40 cpc e sulla possibilità che la causa relativa al rapporto di locazione venga instaurata innanzi al Tribunale in cumulo e connessione con causa concernente fideiussione a garanzia di una locazione si richiama Cass n. 28827 del
08/11/2019 secondo cui “La controversia relativa alla fideiussione prestata dal terzo a garanzia degli obblighi nascenti dal rapporto di locazione è assoggettata al rito ordi- nario e non al rito locatizio, in quanto l'accessorietà del rapporto fideiussorio opera in- teramente sul piano funzionale degli obblighi assunti dal garante e non comporta l'at- trazione nella disciplina processuale regolante il rapporto obbligatorio principale;
an- che in caso di cumulo con la connessa lite riguardante il rapporto di locazione, la con- troversia è regolata dal rito ordinario ai sensi dell'art. 40, comma 3, c.p.c. che prevede
l'applicazione del rito speciale soltanto in ipotesi di connessione con cause di lavoro o previdenziali”.
Ne deriva, quindi, che correttamente la richiesta di decreto ingiuntivo è stata fatta al
Tribunale, in quanto la competenza, ai sensi dell'art. 32 c.p.c., è determinata in base alla domanda proposta nei confronti del conduttore ex art 21 cpc.
Così risolta l'eccezione preliminare, è necessario osservare che parimenti infondata è la seconda eccezione, secondo la quale la fideiussione sottoscritta dall'opponente, in quan- to contenente la seguente clausola “dichiaro di costituirmi personalmente fideiussore Contr della società nei confronti della IM. a garanzia Controparte_1 CP_1 dell'esatto adempimento di tutte le obbligazioni assunte da con la sotto- CP_1 scrizione del contratto di locazione”, debba essere considerata alla stregua di una fi- deiussione omnibus e in quanto tale nulla perché priva dell'indicazione dell'importo massimo garantito ex art. 1938 c.c. Più precisamente, per l'opponente, la fideiussione
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non individua con precisione le obbligazioni alle quali il soggetto si sarebbe obbligato e soprattutto non contiene alcuna predeterminazione dell'importo massimo garantito e non riporta elementi essenziali del contratto di locazione, quale quello concernente rela- tivo canone.
Le suddette argomentazioni non possono essere condivise e deve, quindi, rigettarsi la tesi dell'opponente.
Sul punto la S.C., con orientamento da definirsi granitico, ha più volte chiarito che all'interno della lex contractus, la prestazione non debba essere indicata in modo speci- fico, ma è sufficiente che sussistano una serie di indici certi e non opinabili mediante i quali è possibile individuare esattamente la prestazione dedotta in obbligazione. Con particolare riguardo all'oggetto della fideiussione omnibus, è stato affermato che si in- tendono presenti "indici di determinabilità" dell'impegno assunto dal fideiussore, ove vi sia un riferimento al contenuto del contratto principale (Cass. 19 marzo 1993, n. 3291;
Cass. 18 marzo 1991, n. 2890; Cass. 20 luglio 1989, n. 3385-6-7-8; Cass. 18 luglio
1989, n. 3362; Cass. 31 agosto 1984, n. 4738). Per mezzo di tali indici il terzo promit- tente, allorché si impegna nei confronti del creditore può rendersi conto dell'importo complessivo dell'esposizione debitoria. Nella fattispecie per cui è causa è di facile e immediata evidenza che la fideiussione rinvia agli obblighi assunti dal garantito con la sottoscrizione del contratto di locazione. Nello stesso i canoni del contratto di locazione sono predeterminati e l'oggetto del contratto di garanzia è di conseguenza determinabile
"per relationem" con riferimento al negozio principale (Cass. 1.7.1998, n. 6414) e con esso è determinabile anche l'importo massimo effettivamente garantito. Per meglio dire, la fideiussione prestata per il pagamento dei canoni, non può considerarsi obbligazione futura dal momento che l'importo dei canoni e la durata della locazione erano predeter- minati, per cui l'oggetto del contratto di garanzia è “di conseguenza, considerarsi age- volmente determinabile per relationem con riferimento al negozio principale” (Cass. n
41541/2021).
Superate le eccezioni preliminari, l'opposizione a decreto ingiuntivo è fondata e va ac- Contr colta la prima domanda riconvenzionale, formulata dall'opponente CP_1
nei limiti che saranno di seguito esposti.
[...]
Risulta dal contratto allegato - e il fatto non è stato contestato - che il deposito cauzio- nale è stato versato dalla società conduttrice nella misura di euro 3.200/00 ed è altrettan- to non contestato che lo stesso non è stato restituito, né sono stati istituiti gli interessi sul deposito cauzionale. Ciò emerge anche dal verbale di rilascio dell'immobile, dal quale
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si evince che la locatrice , pur dando atto del CP_2 Controparte_2 fatto che l'immobile era riconsegnato in buono stato, salvo il normale deperimento e, quindi, in assenza di danni, non aveva in quella sede restituito il deposito cauzionale, ri- tenendo di riservare l'effettiva restituzione al momento della verifica del funzionamento degli impianti, in quel momento non possibile, perché il conduttore aveva risolto il con- tratto con la società che si occupava della fornitura elettrica. Ciò sul presupposto per cui l'art. 6 del contratto di locazione, prevedeva l'obbligo del conduttore di effettuare i la- vori necessari per il ripristino degli impianti stessi.
Come noto, il deposito cauzionale integra un patto accessorio al contratto di locazione e costituisce una forma di garanzia per il locatore, nell'eventualità di inadempimento de- gli obblighi legali e convenzionali gravanti sul conduttore. Su tale somma, l'accipiens potrà, infatti, soddisfarsi, ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno stesso. Stante questa premessa, l'obbligo per l'accipiens di resti- tuzione del deposito cauzionale nel rapporto di locazione di immobile è stato, in giuri- sprudenza, correttamente individuato nel momento della riconsegna del bene, in quanto,
è solo in tale momento che il locatario può prendere contezza dell'eventuale inadempi- mento, da parte del conduttore, degli obblighi contrattualmente assunti (su tutti l'obbligo di evitare il deterioramento della cosa locata ex art. 1588 cc), sicché, normal- mente, solo al momento della riconsegna, qualora non vengano contestati dal locatore degli inadempimenti, viene meno lo scopo di garanzia del deposito cauzionale e sorge, conseguentemente, l'obbligo di restituzione della somma.
L'obbligo di restituzione della somma viene meno nel solo caso in cui il locatore al momento del rilascio dell'immobile, ovvero in un momento successivo contesti o l'esistenza di danni subiti, ovvero di eventuali inadempimenti di natura contrattuale.
In ogni caso, al fine di trattenere il deposito cauzionale, in questi casi è necessario o un accordo delle parti sulla sussistenza e sull'ammontare del danno, ovvero, in mancanza, la proposizione di una domanda giudiziale finalizzata all'accertamento degli stessi.
Tuttavia, nella vicenda in esame, la parte opposta non ha mai contestato alcun inadem- pimento e in ogni caso non ha proposto alcuna domanda giudiziale finalizzata all'accertamento dei relativi danni e all'attribuzione, in tutto o in parte, della cauzione a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati (Cass. n. 18069/2019).
Quanto detto ha trovato recente conferma nella giurisprudenza di legittimità (Cass Sez.
6 - 3, Ordinanza n. 194 del 05/01/2023) secondo cui “Al termine del contratto di loca- zione, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a
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condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura (e non solo di quelli strettamente afferenti alla "res locata)".
Più precisamente nella comparsa di risposta la parte opposta non ha proposto alcuna domanda finalizzata all'attribuzione del deposito cauzionale a copertura dei danni subiti che in ogni caso non risultano allegati .Infatti, non risulta allegato né un reale inadem- pimento del conduttore, né la sua imputabilità, ma la parte opposta si è semplicemente limitata ad affermare che “una volta poi effettuata la verifica la stessa è stata negativa e sono state necessarie spese ammontanti a euro 6.050,00 oltre Iva per il ripristino del impianto elettrico (depositata agli atti fattura)”.
Nondimeno la locatrice non ha proposto alcuna domanda specifica pendente ad afferma- re una responsabilità contrattuale ed un inadempimento della parte conduttrice nella re- stituzione del bene, con correlata domanda risarcitoria ex art 1590 cc . E tanto sarebbe stato necessario nelle forme di una reconventio reconventionis.
Né è possibile tener conto delle richieste fatte con le comparse conclusionali, con le quali si chiedeva a questo Tribunale di “dichiarare l'inadempimento del locatore
[...] nella legittima restituzione dell' immobile”. Ciò perché trattasi di nuova CP_1 domanda in quanto tale preclusa ai sensi dell'art. 171- ter c.p.c. e, quindi, inammissibile che andava proposta in memoria difensiva con richiesta di differimento ex articolo 418 cpc.
Pertanto, in definitiva deve ritenersi che non si può ritenere che sia stata formulata alcu- na domanda giudiziale dalla parte opposta Controparte_2
in reconventio reconventionis rivolta ad ottenere l'attribuzione del deposito cauzionale a copertura di specifici danni e che tale non possa essere considerata la mera indicazione di spese da sostenere o sostenute per la manutenzione dell'impianto.
Per tale ragione, parte locatrice è tenuta alla restituzione del deposito cauzionale pari ad euro 3.200, oltre interessi dal 1.3.2016; gli interessi legali alla data odierna ammonta- no ad euro 336,94 .
Tuttavia, la presente controversia nasce da un'opposizione a decreto ingiuntivo, il cui credito in esso riconosciuto non è mai stato contestato dall'opponente. Ne deriva che il suddetto credito avente ad oggetto la restituzione del deposito cauzionale deve essere compensato con il credito vantato dall'opposto.
Innanzitutto la suddetta compensazione è stata eccepita sia da parte opponente che da parte opposta, in secondo luogo è, in ogni caso, rilevabile d'ufficio, secondo quanto
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chiarito dalla S.C. n. 33872 del 17/11/2022 secondo cui “In tema di estinzione delle ob- bligazioni, la compensazione impropria (o atecnica) si distingue da quella propria, di- sciplinata dagli articoli 1241 e ss. c.c., poiché riguarda crediti e debiti che hanno ori- gine da uno stesso rapporto, e si risolve in una verifica contabile delle reciproche poste attive e passive delle parti. E' per questo che il giudice può procedere d'ufficio al relati- vo accertamento anche in grado di appello, senza che sia necessaria un'eccezione di parte o una domanda riconvenzionale, sempre che l'accertamento si fondi su circostan- ze fattuali tempestivamente acquisite al processo”.
Sono dovuti dalla conduttrice e dal fideiussore i seguenti importi:
€ 2.583,02 sorta del decreto ingiuntivo;

€172.95 per interessi legali dalle scadenze ad oggi .
Tale importo (euro 172,95) scaturisce dalla sommatoria di € 42,4 quali interessi lega- li sull'importo di euro 572 per il mese di Febbraio 2023 dalla data della fattura numero
3 del 1 Febbraio 2023 nonché € 39,82 quali interessi legali sull'importo di euro 572 al- la data della fattura numero 4 del 6 Marzo 2023 , euro 37,62 quali interessi legali sull'importo di euro 572 per il mese di Aprile 2023 dalla data della fattura numero 6 del
3 Aprile 2023 nonché € 53,11 quali interessi legali sull'importo di euro 867,02 per il mese di maggio 2023 dalla data della fattura numero 7 del 2 maggio 2023 per euro
2.067,02 .
Per un totale di euro 2.755,97 (€ 2.583,02+€172.95).
Ne consegue che l'opposizione di va accolta poiché essendovi un Parte_1
credito del conduttore il fideiussore nulla è tenuto a pagare.
Contr Va del pari accolta l'opposizione e la domanda riconvenzionale di CP_1
[...]
Operata la compensazione impropria va Controparte_2
condannata alla restituzione in favore di della somma di eu- Controparte_1 ro 780,97 (€ 3.536,94- € 2.755,97), oltre interessi legali dalla pubblicazione della pre- sente sentenza al saldo .
Consegue la revoca del decreto ingiuntivo opposto nei confronti degli opponenti CA
FT S.R.L.e . Parte_1
Va, invece, rigettata la domanda riconvenzionale proposta da CP_1
volta ad “accertare e dichiarare l'inadempimento della società
[...] [...]
in persona del legale rapp.te p.t., per il mancato rilascio delle certifi- Controparte_2
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cazioni APE e l'effettuazione degli adempimenti propedeutici e consecutivi agli stessi e in riconvenzionale della somma di € 2.125,00 a titolo di risarcimento danni”.
A tal proposito è opportuno evidenziare che non sussiste alcuno dei presupposti per ri- conoscere una responsabilità precontrattuale, ovvero quella da inadempimento da parte del locatore. Con riguardo alla prima – che deriverebbe da una presunta non comunica- zione dell'Ape - giova evidenziare quanto segue.
In primo luogo non è stata data prova della mancata allegazione dell'Ape e che nelle premesse del contratto è, invece, stato espressamente indicato che lo stesso esiste e che
è stato esibito in sede di stipula in conformità a quanto previsto dall'art. 6 comma 3 del
D.LGS 192 del 2005, il quale non obbliga più all'allegazione dello stesso al contratto, ma onera all'inserimento di apposita clausola in cui il conduttore dichiara di aver rice- vuto le informazioni e la documentazione, comprensiva della copia dell'attestato, in or- dine alla prestazione energetica dell'unità immobiliare.
In secondo luogo, anche a voler ritenere esistente il suddetto inadempimento, non è, comunque, stato allegato il tipo di pregiudizio subito, idoneo a giustificare una lesione della libertà negoziale, da cui deriverebbe una responsabilità precontrattuale. Parimenti non è stato allegato, né tanto meno provato il danno conseguenza subito, tenuto conto del fatto che lo stesso non può certo coincidere con il rimborso delle somme di denaro finalizzate a remunerare il professionista per la redazione del nuovo APE, essendo que- sto un adempimento di quanto previsto dal contratto all'art.

6. La redazione del nuovo
APE deve intendersi quale attività necessaria quale conseguenza del suddetto intervento di ripristino e, pertanto, come si vedrà è da intendersi in capo al conduttore.
Quanto detto consente, altresì, di comprendere come debba essere considerata infondata anche la richiesta di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale.
L'opponente, infatti, ritiene che la redazione del nuovo Ape dovesse essere considerato un adempimento del locatore e non del conduttore e che, il mancato assolvimento dello stesso avrebbe comportano un inadempimento contrattuale. Tale conclusione si fonda sul presupposto per il quale l'attività di ripristino dell'impianto deve essere considerata autonoma rispetto a quella del rilascio dell'attestato di certificazione energetica e del successivo deposito presso il Comune di ubicazione dell'immobile. Ragion per cui il proprietario dell'immobile, secondo l'opponente, avrebbe dovuto inviare un tecnico per gli adempimenti necessari al rilascio della APE e per presentare la pratica presso il Co- mune.
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Quanto detto non può essere condiviso, in quanto all'art. 6 del contratto di locazione è espressamente previsto che il conduttore effettuerà a propria cura e spese il ripristino e l'eventuale adattamento a proprie esigenze dell'impianto elettrico e citofonico già esi- stente” e che “il costo di detti lavori è stato tenuto in conto nella determinazione del ca- none di locazione”.
La suddetta disposizione deve essere considerata pienamente valida, in quanto, come chiarito dalla S.C. n. 11856 del 02/11/1992 “Le disposizioni degli artt. 1575 n. 2 e 1576 cod. civ., che pongono a carico del locatore l'obbligo di mantenere la cosa locata in ista- to da servire all'uso convenuto e di eseguire durante la locazione tutte le riparazioni all'uopo necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, non sono di ordine pubblico e possono essere, quindi, derogate dalle parti nell'ambito della loro autonomia negozia- le”.
Deve ribadirsi quanto sopra anticipato secondo cui l'edificio era munito di Attestazione energetica, come si evince dalle premesse del contratto e dai documenti allegati dall'opposto. La necessità di una nuova attestazione è, quindi, derivata dal compimento delle attività di ripristino e adeguamento – anche in relazione alle esigenze del condutto- re - dell'impianto. Essendo il rinnovo dell'Ape un obbligo previsto dalla legge nelle ipotesi in cui sono posti in essere interventi, come quelli realizzati nel caso di specie ed essendo gli stessi posti a carico del conduttore – anche per soddisfare proprie esigenze –
e tenuto conto del fatto che le parti hanno determinato il canone anche alla luce dei rela- tivi costi del ripristino dell'impianto è indubbio che le attività e i relativi costi dovevano essere sostenuti dal soggetto opponente.
Pertanto, non esiste su tale aspetto alcun inadempimento imputabile alla parte locatrice.
Le spese di lite e mediazione seguono la soccombenza di Controparte_5
e sono liquidate secondo lo scaglione fino a 5.200 euro ex DM n.
[...]
55/2014, aggiornato ai sensi del DM 147/ 2022, considerando l'aumento previsto in quanto i medesimi difensori rappresentano due opponenti, attenendosi ai valori minimi per assenza di istruttoria , con distrazione in favore dei procuratori anticipatari.
Tanto secondo la seguente tabella:
Tabelle: 2022 (D.M. n. 147 del 13/08/2022)
Competenza: giudizi di cognizione innanzi al tribunale
Valore della causa: da € 1.101 a € 5.200
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Fase di studio della controversia, valore minimo: € 213,00
Fase introduttiva del giudizio, valore minimo: € 213,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo: € 426,00
Fase decisionale, valore minimo: € 426,00
Compenso tabellare (valori minimi) € 1.278,00
Aumento del 30 % per presenza di più parti aventi stessa posizione processuale (art. 4, comma 2) € 383,40
Compenso maggiorato comprensivo degli aumenti € 1.661,40
Per la mediazione obbligatoria sono riconosciuti gli importi di euro 142 per la fase di attivazione ed euro 284 per la frase di negoziazione per un totale di euro € 426 .
Il tutto per un importo totale di euro 2.087,40 (euro 1.661,40+426) oltre accessori co- me per legge

P .Q.M.

Il Tribunale Ordinario di Napoli, Nona Sezione Civile, in persona del G.M., dott.ssa
Renata Palmieri definitivamente pronunciando nella causa promossa come in narrativa, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
1) Accoglie l'opposizione e revoca il decreto ingiuntivo 12976 del 18.06.2023 emesso dal Tribunale di Napoli, limitatamente alle parti opponenti Parte_1
Controparte_1
Contr 2) Condanna la a corrispondere a Controparte_2
la somma di euro 780,97 per le causali di cui motivazione oltre in- CP_1
teressi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza al saldo;

3) Condanna alla rifusione delle spese Controparte_2
di lite e mediazione in favore degli opponenti che si liquidano in complessivi euro
100/00 per esborsi e in euro 2.087,40 per compenso oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e cp.a. come per legge con distrazione in favore degli Avv.ti Lui- gi Di Bartolo ed Elena Fioretti, dichiaratisi antistatari.
Così deciso in Napoli il 28/02/2025
Il Giudice
(Dott.ssa Renata Palmieri)

Si dà atto che la minuta della presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del Magistrato in tirocinio dottor Albino Palmieri
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