N. R.G. 3261/2022
REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano

Corte d'Appello di Milano

- Quarta sezione civile -
La Corte composta dai magistrati dott. Alberto Massimo Vigorelli Presidente dott. Francesco Distefano Consigliere rel.
dott.ssa Maria Teresa Brena Consigliere ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 3261/2022 R.G. promossa
DA
(C.F.: ) residente in [...], Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dagli avv.ti Carlo Defabiani (C.F. ) e Michele Brescia (C.F. C.F._2
) ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimi in Milano, Via della C.F._3
Guastalla n.5, come da procura in atti.
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), residente in Selvazzano Dentro (PD), Controparte_1 C.F._4 rappresentata e difesa dall'avv. Sergio Calvetti (C.F. ) ed elettivamente domiciliata C.F._5 presso il suo studio in Treviso, via Jacopo Bernardi n. 25/C, come da procura in atti pagina 1 di 6 APPELLATA
All'esito dell'udienza del 14.09.2023 la causa è stata assegnata a sentenza sulle conclusioni precisate come in atti.
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Svolgimento Del Processo
Con atto di citazione notificato in data 16.4.2020 (promissaria acquirente) conveniva in Parte_1 giudizio, innanzi al Tribunale di Milano, (promittente venditrice), al fine di far accertare la Controparte_1 risoluzione del contratto preliminare tra loro stipulato in data, per inadempimento di quest'ultima e, per l'effetto, condannarla al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata per un importo totale pari di € 160.000,00.
In particolare, sosteneva l'altrui inadempimento alla clausola con cui si stabiliva che il contratto “ha per presupposto il permesso, che Parte Promittente Venditrice dichiara di aver già sottoposto in via informale al Condominio, di installare una veranda amovibile sulla superficie del terrazzo interno in affaccio su via Adda e sul cortile condominiale”, non avendo la mai ottemperato a tale disposizione, che prevedeva una qualità specifica del bene CP_1 promesso in vendita.
In subordine chiedeva “accertata e dichiarata la mancata acquisizione alla data fissata per il rogito, del permesso… condannare la convenuta alla restituzione della caparra…”.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 8.2.2020, si costituiva la chiedendo il CP_1 rigetto delle domande attoree ed altresì, in via riconvenzionale, dichiarare la legittimità del suo recesso dal preliminare in ragione dell'inadempimento dell'attrice, con conseguente suo diritto a trattenere la caparra di
€ 80.000,00.
Con sentenza n. 3503/2022, resa in data 21.4.2022, il Tribunale così decideva: “

1. Accerta e dichiara lo scioglimento del contratto preliminare del 2.12.2019 ed il diritto della convenuta alla ritenzione della somma di € 80.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.; 2. Rigetta le domande dell'attrice;

3. Condanna l'attrice alla refusione delle spese di lite in favore della convenuta che liquida in € 5.635,00 per compenso, oltre 15% per spese forfettarie,
c.p.a. e i.v.a.”.
Avverso tale sentenza ha proposto appello la chiedendone la riforma integrale per i motivi in Pt_1 seguito esposti.
Si è costituita insistendo per il rigetto del gravame. Controparte_1
pagina 2 di 6 Quindi la causa, sulle conclusioni come in atti precisate, all'udienza del 14.09.2023 è stata posta in decisione con l'assegnazione termini per il deposito di memorie conclusionali e repliche.
Motivi Della Decisione
Il Tribunale, nel rigettare le domande di parte attrice e di contro accogliere la domanda riconvenzionale della convenuta, ha affermato che, alla luce della relativa collocazione topografica, “con l'espressione 'si dà per presupposto' le parti intendevano indicare una qualità dell'immobile”; che il contenuto della suddetta clausola risultava “non univoco tra le parti, essendo stata espressa in modo non chiaro dalla convenuta con l'uso dell'espressione
'veranda' (che fa pensare ad un manufatto completamente chiuso ed unito al locale esistente, come inteso dalla parte attrice), contestualmente all'indicazione delle caratteristiche della struttura “amovibile” e “autoportante, non ancorata e di tipo
“stagionale” ossia che possa essere rimossa” (che fa invece pensare ad un manufatto precario e temporaneo, come inteso dalla parte convenuta)”; che “la modifica del contratto richiesta dall'attrice si traduceva nella riduzione del prezzo di acquisto di €
51.000, essendo ormai chiaro a tutte le parti che non era realizzabile una veranda con aumento della volumetria dell'immobile, per cui il rifiuto della convenuta di stipulare il contratto definitivo era giustificato dalle modifiche unilateralmente apportate dall'attrice relativamente al prezzo dell'immobile, che è un elemento essenziale del contratto di compravendita”; che, posto che dovesse dichiararsi comunque lo scioglimento del contratto poiché entrambe le parti avevano manifestato la volontà di addivenire alla risoluzione/recesso dallo stesso, fosse da ritenersi “grave
l'inadempimento della parte attrice, la quale, avuta contezza, nel dicembre 2019, della irrealizzabilità della veranda da lei intesa quale ampliamento dell'immobile, ha preteso la riduzione del prezzo, così manifestando di non voler adempiere alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare”, mentre non era da qualificarsi come tale l'inadempimento della convenuta, consistito nell'aver semplicemente fornito “indicazioni non chiare in ordine alla struttura realizzabile sul terrazzo interno (utilizzando il termine “veranda” contestualmente all'indicazione delle caratteristiche della struttura
“autoportante”, “stagionale”, “amovibile...”) che comunque, valutate nel loro complesso, portavano ragionevolmente ad escludere la possibilità di realizzare un ampliamento dell'immobile con la creazione di un volume aggiuntivo”; che, alla luce dell'inadempimento grave di parte attrice, dovesse quindi essere accolta “la domanda della convenuta di accertamento del diritto alla ritenzione della caparra di € 80.000, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385, comma 2 c.c.”.
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L'appellante critica tale decisione sostenendo, col primo motivo d'appello, che il Tribunale Parte_1 ha errato quanto all'individuazione dell'obbligazione esistente in capo in capo a parte promittente venditrice, che non era quella di fornire indicazioni chiare in ordine alla struttura realizzabile, bensì quella di impegnarsi ad ottenere il permesso del condominio, previo ottenimento del nulla osta amministrativo, all'installazione di una veranda amovibile sulla superficie del terrazzo interno con affaccio su via Adda;
insiste quindi perché venga dichiarata la risoluzione dal contratto per inadempimento di controparte e la pagina 3 di 6 condanna di quest'ultima alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata ex art. 1385, comma 2, c.c., ossia dell'importo pari ad € 160.000,00.
Col secondo subordinato motivo d'appello, nell'ipotesi in cui la Corte non dovesse ritenere il conseguimento del permesso de quo come obbligazione del venditore in merito alla realizzazione di una qualità promessa, chiede che siffatto evento venga qualificato quale condizione sospensiva unilaterale posta nell'esclusivo interesse della sig.ra con conseguente accertamento dell'inefficacia del rapporto Pt_1 contrattuale e condanna di controparte alla restituzione della caparra confirmatoria pari all'importo di €
80.000,00.
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OSSERVAZIONI DELLA CORTE
È fondato il secondo motivo.
Anzitutto erra e si contraddice il primo giudice, ad avviso del Collegio, a ritenere, per un verso, che il rilascio del permesso di installare una veranda amovibile fosse una “qualità” in sé del bene promesso e poi,
a fronte della (asserita) impossibilità di ottenerla, farne discendere che la promissaria acquirente avrebbe dovuto lo stesso stipulare il definitivo (al prezzo pattuito), pur in assenza della qualità promessa.
La qualità promessa, se tale, avrebbe dovuto semmai esser garantita, integrando una vera e propria obbligazione della promittente alienante quella di far ottenere al promissario acquirente, ex art.1476 c.c., tutto quanto pattuito, senza che possa in contrario sostenersi che l'inadempimento della prima sia stato solo quello di aver fornito “indicazioni non chiare in ordine alla struttura realizzabile” (peraltro non si tratta di questione di indicazioni più o meno chiare attribuibili all'una o all'altra parte, bensì di una clausola tra loro convenuta).
Tuttavia, più che di qualità promessa, nel caso in esame, occorre far richiamo all'istituto della condizione, avendo le parti fatto dipendere l'efficacia stessa del contratto al verificarsi di un evento futuro ed incerto
In tal modo va infatti interpretata la clausola di cui all'art. 4 del preliminare, con la quale si dava atto tra le parti “che la promessa di acquisto ha per presupposto il permesso, che Parte Promittente Venditrice dichiara di aver già sottoposto in via informale al Condominio, di installare una veranda amovibile sulla superficie del terrazzo interno in affaccio su via Adda e sul cortile condominiale”, che integra per la precisione una condizione sospensiva unilaterale
“mista”, con cui è stato previsto, quale elemento imprescindibile di operatività stessa del contratto – “ha per presupposto” richiama l'istituto della presupposizione, ossia della condizione (implicita) - l'ottenimento del permesso de quo da rilasciarsi sia parte delle competenti autorità amministrative che del Condominio.
L'interpretazione letterale e sistematica di tale clausola nel contesto dell'intero del contratto- già aggiunta appositamente a penna nel modulo della iniziale proposta d'acquisto sottoscritta dalla - lascia Pt_1
pagina 4 di 6 infatti chiaramente intendere che le parti abbiano inteso dare specifica rilevanza ad un motivo di parte appellante, elevandolo a clausola di riserva di efficacia del contratto stipulato.
Né tale interpretazione e qualificazione della clausola rimane preclusa in questo grado d'appello, come invece eccepito dall'appellata.
La Suprema Corte ha infatti espressamente sancito che la condizione sospensiva, sotto il profilo processuale, si declina come “eccezione in senso lato”, con conseguente proponibilità della stessa anche in appello, non operando il rigido sistema di preclusioni ex lege previsto per le eccezioni in senso stretto di cui all'art. 345 c.p.c. (sul punto, cfr. ex multis Cass. civ., sez. III, 28 giugno 2010, n. 15375, secondo la quale “il mancato avveramento della condizione sospensiva concreta non un'eccezione in senso proprio, ma una semplice difesa volta a contestare la sussistenza dei fatti costitutivi della domanda, che deve essere esaminata e verificata dal giudice anche d'ufficio, indipendentemente dalle argomentazioni e richieste della parte).
In secondo luogo, va comunque rilevato che, già in primo grado, parte appellante invocando sempre la clausola suddetta, aveva chiesto, in subordine, la sola restituzione della somma corrisposta a titolo di caparra confirmatoria: dunque, nulla osta a che questa Corte possa procedere anche ex officio ad una mera riqualificazione giuridica dei fatti e dei rapporti dedotti in lite (in tal senso, cfr. ex multis Cass. civ., sez. lav.,
24 luglio 2012, n. 12943).
Ciò detto, è ben vero che l'art. 1358 c.c. prevede che “colui che si è obbligato o che ha alienato un diritto sotto condizione sospensiva, ovvero lo ha acquistato sotto condizione risolutiva, deve, in pendenza della condizione, comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte” e che il comportamento contrario a buona fede può costituire fonte di responsabilità che legittima controparte a chiedere la risoluzione del rapporto o il risarcimento del danno (sul punto, cfr. ex multis Cass. civ., sez. II, 6 luglio 2022, n. 21427, secondo la quale
“la mancata o inesatta osservanza dell'obbligo di buona fede, dalla quale derivi pregiudizio alla realizzazione del complessivo assetto di interessi sotteso all'atto di autonomia privata (ossia la tenuta di un comportamento scorretto che vanifichi la realizzazione del programma negoziale), identifica una fattispecie di inadempimento attuale e immediatamente rilevante”) : tuttavia, nella specie, parte appellante, a ben vedere, si è limitata a chiedere, in subordine, ove fosse stata qualificata la clausola come condizione, la sola restituzione della caparra e non il suo doppio;
per cui - a prescindere dal fatto se, pur in ipotesi di caso di violazione del citato art.1358 c.c., per difetto di buona fede possa azionarsi o meno il recesso ex art.1385 c.c. – in osservanza del principio del chiesto e pronunciato di cui all'art 115 c.p.c., occorre attenersi alla pretesa fatta valere.
Peraltro, osserva il collegio che alla medesima conclusione - e quindi alla condanna alla sola restituzione - deve giungersi anche a ritenere ex officio la condizione apposta come “nulla” in quanto non sufficientemente determinata (e come tale equiparabile all'impossibilità ex art.1354 c.c.), per non esser state pagina 5 di 6 descritte le esatte caratteristiche ed estensione della struttura, tanto che nelle interlocuzioni successive alla stipula e negli incontri con i tecnici, si era equivocato sui permessi da richiedere, invero variabili a seconda delle svariate tipologie del genus verande, nonché della loro concreta ubicazione, volumetria e modalità di fissaggio al suolo.
In conclusione, pertanto, alla luce di quanto esposto, in riforma dell'impugnata sentenza, deve dichiararsi inefficace il contratto per cui è causa con conseguente condanna dell'appellata alla restituzione in favore della dell'importo versato a titolo di caparra confirmatoria pari ad € 80.000,00 oltre interessi legali Pt_1 dalla domanda al soddisfo.
Le spese del doppio grado seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, in misura intermedia tra mini i e medi per la non particolare complessità, con esclusione per il presente grado della fase istruttoria, non espletatasi.
P.T.M.
La Corte, definitivamente decidendo, accoglie, come in parte motiva, l'appello proposto da Parte_1 avverso la sentenza n. 3503/2022 resa in data 21.4.2022 dal Tribunale di Milano, ed in riforma
[...] della stessa, dichiara inefficace il contratto preliminare di vendita oggetto di giudizio e condanna parte appellata alla restituzione della somma di € 80.000,00 in favore di controparte oltre Controparte_1 interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Condanna altresì la parte appellata al pagamento delle spese di doppio grado di giudizio che liquida, per il primo grado (scaglione da € 52.000,01 a € 260.000,00), in complessivi € 10.000,00 e per il presente grado in complessivi € 8.000,00; entrambi oltre IVA e CPA e rimborso contributi unificati e spese forfettarie ex art. 1, comma 2 stesso decreto nella percentuale del 15%, del compenso totale per la prestazione.
Così deciso in Milano il 13.12.2023
Il Consigliere estensore dott. Francesco Distefano
Il Presidente dott. Alberto Massimo Vigorelli
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