R E P U B B L I C A I T A L I A N A
CORTE D'APPELLO DI MESSINA
Seconda Sezione Civile
La Corte d'Appello di Messina, Seconda Sezione Civile, composta da
Dott.ssa Vincenza Randazzo Presidente
Dott. Giuseppe Minutoli Consigliere
Dott.ssa Maria Luisa Tortorella Consigliere rel. riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO nel giudizio iscritto al n. 861/2023 R.G.A.C., promosso da
(c.f. ), elettiv.te domiciliato in Via Parte_1 CodiceFiscale_1
Romagnosi 8, Messina, presso lo studio dell'Avv. Nazzarena Montera che lo rappresenta e difende per procura in atti, appellante, contro
(p.i. ), in persona del legale rappresentante pro CP_1 P.IVA_1
tempore, elettiv.te domiciliata in Via Ghibellina 77, Messina, presso lo studio dell'Avv. Antonino Cappadona che la rappresenta e difende per procura in atti,
(p.i. ), in persona Controparte_2 P.IVA_2
del legale rappresentante pro tempore, e (c.f. Controparte_3 C.F._2
), rappresentate e difese dall'Avv. Antonino Mazzei che le rappresenta e
[...]
difende per procura in atti,
(p.i. ), in Controparte_4 P.IVA_3
persona del legale rappresentante pro tempore, elettiv.te domiciliata in Via XXIV maggio 21, Messina, presso lo studio dell'Avv. Cetty Di Bella che la rappresenta e difende per procura in atti,
(c.f. ), in Controparte_5 P.IVA_4
persona dell'amministratore pro tempore, elettiv.te domiciliato in Via Ghibellina
1 77, Messina, presso lo studio dell'Avv. Bonaventura Candido che lo rappresenta e difende per procura in atti, appellati,
(c.f. ) e (c.f. Controparte_6 CodiceFiscale_3 Controparte_7
), CodiceFiscale_4
appellati contumaci,
e nei confronti di
(c.f. ) e Controparte_8 CodiceFiscale_5 CP_9
(c.f. );
[...] CodiceFiscale_6
appellati contumaci, avente ad oggetto: comunione e condominio, impugnazione di delibera assembleare (appello avverso la sentenza n. 1844/23 R.S. del Tribunale di
Messina).
Conclusioni delle parti: come da atti e verbali di causa.
In fatto ed in diritto
Con atto di citazione notificato in data 24 novembre 2023 ha Parte_1
proposto appello avverso la sentenza n. 1844/23 R.S. con la quale il Tribunale di
Messina, nel giudizio promosso dall'odierno appellante unitamente a
[...] ed contro Controparte_8 Controparte_9 CP_1 [...]
, Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
e
[...] Controparte_6 Controparte_7 [...]
aveva così statuito: “rigetta l'eccezione Controparte_5
preliminare di improcedibilità sollevata dalle convenute e CP_10 CP_1
per il mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria;
rigetta l'eccezione preliminare di carenza di legittimazione passiva sollevata dai coniugi e;
Controparte_7 Controparte_6
rigetta le domande attoree perché infondate;
compensa nella misura di 1\4 le spese di lite fra parte attrice ed i convenuti
, ed i Sigg. ed;
CP_10 CP_1 Controparte_7 Controparte_6
condanna gli attori in solido tra loro, a rimborsare ai convenuti costituiti:
, Controparte_11 [...]
e Signora , le spese di lite che si Controparte_12 Controparte_3
2 liquidano, per ciascuno di essi, in € 2.540,00 per compensi, tenuto conto dell'istruttoria meramente documentale, del valore indeterminato della controversia e rispettati i valori tariffari minimi ex D.M. n. 55/2014, oltre rimborso forfettario spese generali al 15% ed IVA e CPA come per legge;
condanna gli attori in solido fra loro al pagamento nella misura di 3\4 delle spese di lite in favore di: coniugi ed;
Controparte_7 Controparte_6
e che si liquidano in € 1.905,00 per ciascuno di essi, oltre CP_10 CP_1 rimborso forfettario spese generali, Iva e Cpa come per legge”.
e avevano agito Parte_1 Controparte_8 Controparte_9
innanzi al Tribunale di Messina chiedendo l'annullamento della delibera del in del 24 marzo 2017 nella parte in Controparte_5 CP_5 cui “ha approvato il regolamento di condominio già predisposto dalla società Tao
s.a.s. ed ove quest'ultimo prevede, all'art. 3, che il ballatoio al secondo piano, delimitato da un cancello di ferro, è di proprietà e uso esclusivo dei condomini proprietari dei locali che da esso hanno accesso” con conseguente rimozione del cancelletto in ferro collocato nel ballatoio del secondo piano.
Con il primo motivo di gravame il ha censurato la sentenza impugnata Pt_1
nella parte in cui il giudice di primo grado non aveva dichiarato nulla la delibera impugnata per impossibilità dell'oggetto, atteso che nessun regolamento condominiale era stato predisposto dalla TAO s.a.s.
Con il secondo motivo il ha evidenziato che il ballatoio in questione non Pt_1
poteva ritenersi in comproprietà esclusiva dei proprietari degli appartamenti al secondo piano, come erroneamente affermato da giudice di primo grado, atteso che detto corridoio era stato definito genericamente condominiale negli atti di trasferimento dei singoli appartamenti facenti parte del , ivi compreso CP_5
l'immobile del Rilevava, inoltre, che anche in precedenti delibere del Pt_1
condominio il ballatoio in questione era stato ritenuto bene comune.
Con il terzo motivo di gravame, infine, l'appellante ha chiesto la modifica della statuizione sulle spese, con condanna degli appellati al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio.
costituendosi, ha eccepito preliminarmente l'intervenuto giudicato CP_1 sull'accertamento compiuto dal giudice di primo grado in ordine alla titolarità, in
3 capo ai proprietari degli appartamenti siti al secondo piano, del diritto di comproprietà sul corridoio di accesso in questione. Nel merito ha contestato la fondatezza delle censure svolte dal e ha chiesto il rigetto dell'appello. Pt_1
e si sono Controparte_2 Controparte_3
costituite eccependo l'inammissibilità del primo motivo di gravame in quanto la circostanza che il regolamento condominiale sottoposto alla approvazione dell'assemblea in data 24 marzo 2017 fosse stato predisposto dalla Parte_2
doveva ritenersi irrilevante ai fini della decisione;
hanno chiesto poi nel
[...] merito il rigetto dell'appello.
costituendosi, ha evidenziato Controparte_4
che con atto in notar del 17 gennaio 1996 era stata costituita la società Per_1
“ alla quale aveva partecipato per una Controparte_13 quota del 50% la “Pensione Internazionale di RA AT e C. snc” conferendo i piani secondo e terzo e la terrazza al quarto piano. Nell'atto si precisava che la scala che dal primo piano consente l'accesso ai piani superiori sarebbe rimasta in comproprietà tra la società conferente e la TAO, che veniva autorizzata ad installare un ascensore. Da ciò derivava, pertanto, che i condomini potevano vantare sulla scala solo un diritto di servitù di passaggio ma non già un diritto di (com)proprietà. Ha ribadito la correttezza delle motivazioni poste dal giudice di prime cure a sostegno della decisione e ha chiesto il rigetto del gravame.
Il si è costituito contestando la Controparte_5
fondatezza del gravame proposto e chiedendone il rigetto.
, e Controparte_6 Controparte_7 Controparte_8
benché regolarmente citati, non si sono costituiti in giudizio e Controparte_9
deve esserne dichiarata la contumacia.
Preliminarmente si rileva che e Controparte_8 Controparte_9
non hanno proposto appello avverso la sentenza di primo grado;
tuttavia, contrariamente a quanto affermato da non si è formato alcun CP_1
giudicato nei loro confronti.
Come chiarito dalla S.C., in tema di condominio, l'impugnazione di una delibera assembleare ad opera di una pluralità di condomini determina, tra gli
4 stessi, una situazione di litisconsorzio processuale, fondato sulla necessità di evitare eventuali giudicati contrastanti in merito alla legittimità della deliberazione medesima;
sicché, ove la sentenza che ha deciso su tale impugnativa sia stata appellata soltanto da alcuni dei detti condomini, l'esito dell'impugnazione si estende anche a quelli che, tra gli originari litisconsorti, non l'abbiano proposta, ancorché la decisione concerna - stante la cessazione della materia del contendere
- le sole spese di lite, trattandosi di capo accessorio che condivide il carattere di inscindibilità della causa principale (Cass. Civ. Sez. 2, 26 settembre 2017 n.
22370).
In ordine all'appello proposto dal il primo motivo è infondato. Pt_1
Il ha lamentato la mancata declaratoria, da parte del giudice di primo Pt_1 grado, della nullità della delibera impugnata per impossibilità dell'oggetto, atteso che, contrariamente a quanto affermato dal Tribunale, la TAO s.a.s. non poteva aver predisposto alcun regolamento contrattuale successivamente alla alienazione degli immobili facenti parte del condominio.
La circostanza che il regolamento sottoposto alla approvazione dell'assemblea condominiale in data 24 marzo 2017 fosse stato predisposto o meno dalla TAO
s.a.s. risulta, ai fini della decisione, assolutamente irrilevante.
Il regolamento condominiale in questione risulta essere stato approvato dall'assemblea ai sensi dell'art. 1138 c.c., non rientrando quindi nell'ipotesi di regolamento “contrattuale” predisposto dal costruttore e accettato dai condomini direttamente al momento dell'acquisto dei singoli appartamenti, circostanza questa che avrebbe imposto la modifica dello stesso con il consenso unanime dei condomini (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, 18 febbraio 2000 n. 1830: “Il limite al diritto di godimento spettante a ciascun condomino "iure proprietatis" sulle parti comuni, disposto dal regolamento condominiale ed accettato nei singoli atti d'acquisto, ha natura negoziale e può essere modificato solo per iscritto e con il consenso unanime dei condomini”).
Ne deriva, pertanto, l'irrilevanza, nella specie, del soggetto che ha materialmente predisposto il regolamento poi approvato dall'assemblea, non influendo questo in alcun modo sulla natura dello stesso essendo stato comunque
5 sottoposto all'attenzione dell'assemblea che, con il voto della maggioranza dei condomini, lo ha approvato.
Deve, invece, ritenersi fondato il secondo motivo di gravame.
Secondo il costante orientamento della S.C., ai fini dell'attribuzione di un bene comune in proprietà esclusiva ad un condomino è necessaria un'espressa deliberazione dell'assemblea, assunta all'unanimità, posto che tale deliberazione, per sortire l'effetto traslativo della proprietà, deve assumere un valore contrattuale
(Cass. Civ. Sez. 2, 21 luglio 2023 n. 21896; cfr. anche Cass. Civ. Sez. 2, 4 marzo
2020 n. 6090: “La deliberazione condominiale con la quale vengono assegnate parti comuni in proprietà esclusiva ad alcuni condomini richiede l'unanimità degli stessi, incidendo sulla pregressa comproprietà originaria "ex lege" di parti comuni e comportando l'esclusione dal vincolo reale di alcuni dei condomini).
Appare quindi dirimente accertare la natura, condominiale o meno, del corridoio di accesso alle singole unità immobiliari, bene che, come chiarito dalla
S.C., si presume comune ex art. 1117, n. 1, c.c., sicché è onere del che CP_5
ne vanti la proprietà esclusiva indicare il titolo relativo nell'atto costitutivo del
(Cass. Civ. Sez. 2, 30 giugno 2016 n. 13450). CP_5
Il Tribunale ha rigettato l'impugnazione avverso la delibera del 24 marzo 2017 ritenendo che il ballatoio in questione non fosse un bene comune in quanto già assegnato, dall'originario costruttore, in comproprietà ai soli condomini del secondo piano del fabbricato, con il primo atto di vendita di uno degli appartamenti facenti parte del Condominio, precisamente con l'atto di vendita del
02.12.1996 (N. Repertorio 63827 in Notaio , con cui la Tao sas trasferisce Per_2 alla sig.ra l'appartamento posto al secondo piano (pag. 6 Controparte_3
sentenza); il giudice di prime cure ha correttamente richiamato i principi espressi sul punto dalla S.C. secondo cui, in tema di condominio negli edifici,
l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117
c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del - ossia dal primo atto di trasferimento di un'unità CP_5
immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente
6 frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali -, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di
, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento CP_5
condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (Cass. Civ. Sez. 2, 6 luglio
2022 n. 21440).
L'affermazione del Tribunale, tuttavia, non può essere condivisa per una duplice ragione.
Nell'atto di vendita dell'immobile da parte della TAO s.a.s. alla era CP_3 stata inserita la seguente dicitura: “La società si obbliga a redigere il regolamento di condominio con le relative tabelle di caratura millesimale a sua cura e spese e la parte acquirente si obbliga fin d'ora ad accettarlo. La parte venditrice si obbliga ad inserire in detto regolamento l'uso esclusivo del corridoio che dal vano scala conduce agli appartamenti del secondo piano per i soli quattro appartamenti del secondo piano con la facoltà per i proprietari di questi ultimi di realizzare un cancello di chiusura”.
Appare evidente che in tale atto non è prevista alcuna esclusione del ballatoio dai beni comuni ex art. 1117 c.c. ma solo un impegno, da parte della TAO s.a.s., di redigere un regolamento condominiale nel quale sarebbe stata prevista tale esclusione, regolamento che, non essendo stato redatto al momento della vendita, non poteva spiegare alcuna efficacia vincolante nei confronti degli acquirenti
(Cass. Civ. Sez. 2, 16 febbraio 2005 n. 3104; Cass. Civ. Sez. 2, 20marzo 2015 n.
5657; Cass. Civ. Sez. 2, 10 febbraio 2020 n. 3058).
In ogni caso, ed il rilievo appare dirimente, l'atto richiamato dal giudice di prime cure in sentenza non è il primo atto di vendita stipulato dalla TAO s.a.s., avendo la predetta società già alienato un immobile sito al secondo piano dello stabile alla in data 6 giugno 1996 (con atto in Notar Rep. 63270, CP_3 Per_2
Racc. 7831), senza fare alcuna menzione di un uso esclusivo del corridoio di accesso. Al contrario, in tale atto il corridoio di accesso all'appartamento al
7 secondo piano dell'edificio viene definito come corridoio condominiale (pag. 3 dell'atto in Notar del 6 giugno 1996 Rep. 63270, Racc. 7831 stipulato tra Per_2
la TAO s.a.s. e la ). CP_3
I rilievi svolti dagli appellati non possono essere condivisi.
In ordine alla eccezione, sollevata dalla di intervenuto giudicato CP_1 sull'accertamento compiuto dal giudice di primo grado relativamente alla titolarità, in capo ai proprietari degli appartamenti siti al secondo piano, del diritto di comproprietà sul corridoio di accesso in questione, si osserva che il Pt_1 nell'atto di appello, ha espressamente contestato la ritenuta comproprietà del ballatoio in questione in capo ai soli condomini del secondo piano.
L'accertamento compiuto dal Tribunale, inoltre, ha carattere meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell'atto collegiale, ma privo – in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p.c. - di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli (ex multis, Cass. Civ. Sez. 2, 22 novembre 2021 n. 35794).
Anche le argomentazioni svolte da e non CP_10 CP_12 CP_3
appaiono convincenti. ha rilevato che l'atto costitutivo del doveva CP_10 CP_5
individuarsi nell'atto in notar del 17 gennaio 1996 con il quale è stata Per_1 costituita la società “ alla quale aveva Controparte_13
partecipato per una quota del 50% la “Pensione Internazionale di RA
AT e C. snc” conferendo i piani secondo e terzo e la terrazza al quarto piano. Nell'atto si precisava che la scala che dal primo piano consente l'accesso ai piani superiori sarebbe rimasta in comproprietà tra la società conferente e la TAO, che veniva autorizzata ad installare un ascensore.
Le appellate hanno evidenziato che negli atti di trasferimento dei singoli appartamenti la TAO s.a.s. aveva inserito tale precisazione (La scala che dal primo piano consente l'accesso sino al terzo piano sarà di proprietà comune tra la conferente e la conferitaria, la quale, dalla prima, viene autorizzata ad installare, a proprie cure e spese, un ascensore).
Nella comparsa di costituzione e hanno affermato CP_12 Controparte_3
che, “anche a volere trascurare il decisivo argomento secondo il quale la scala
8 non è mai diventata condominiale tra i singoli proprietari degli appartamenti, i quali avevano esclusivamente la servitù di passaggio, non può esserlo neppure il corridoio ove lo si volesse ritenere (ma non lo è attesa la situazione dei luoghi)
“marcapiano” rispetto alle rampe. Il è, in vero, porzione accessoria CP_14
delle scale e, attesa questa funzione e natura, ne segue la titolarità.
In questa prospettiva, non avendo nessuno dei titoli assegnato la comproprietà della scala a nessuno degli acquirenti e, con essa, della porzione accessoria qualificata, in questa prospettiva, “marcapiano”, nessuno di loro (e, quindi, anche gli attori) può fare valere alcun diritto.
Scala e marcapiano (ripetesi, in questa prospettiva) sono di Tao e di Pensione
Internazionale di AT RA snc” (pag. 5 comparsa).
Analoghe considerazioni sono state svolte dalla CP_10
Si osserva tuttavia che, anche ritenendo esistente in capo ai condomini dello stabile non un diritto di comproprietà sulle scale, ma un semplice diritto di servitù di passaggio sulle stesse, ciò non muterebbe i termini della questione, cioè la necessità della unanimità per l'approvazione di una delibera condominiale che modifichi diritti reali vantati dai condomini su scale e ballatoi;
la chiusura del ballatoio al secondo piano con un cancelletto in ferro preclude, infatti, un qualsivoglia uso dello stesso da parte degli altri condomini (comproprietari o titolari di un diritto di servitù di passaggio).
Irrilevante deve poi ritenersi la circostanza che il riparto delle spese condominiali sia avvenuto nel tempo sulla base di tabelle millesimali redatte da tale geom. incaricato dalla TAO s.a.s., tabelle che consideravano il CP_15
ballatoio in questione come comune solo ai proprietari degli appartamenti al secondo piano.
Come noto, in assenza di tabelle regolarmente approvate dall'assemblea (come nel caso di specie, attese le innumerevoli assemblee convocate senza esito favorevole negli anni per l'approvazione delle tabelle millesimali), l'assemblea doveva comunque provvedere alle esigenze di ordinaria gestione delle cose e dei servizi comuni, anche eventualmente con una ripartizione provvisoria dei contributi tra i condomini.
9 In ogni caso, come precisato dalla S.C., le tabelle millesimali, pur vincolando l'amministratore nella redazione del riparto delle spese tra i condomini esonerandolo dall'esame dei titoli di acquisto dei singoli condomini, hanno natura valutativa e non attributiva della proprietà (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, 18 agosto 2005
n. 16982).
Alla luce di tali considerazioni, l'impugnazione proposta da Parte_1
deve essere accolta con conseguente annullamento della delibera condominiale del
24 marzo 2017 nella parte in cui è stato approvato il regolamento condominiale che, all'art. 3, prevede che il ballatoio al secondo piano, delimitato da un cancello di ferro, è di proprietà e uso esclusivo dei condomini proprietari dei locali che da esso hanno accesso; tale delibera, infatti, era stata approvata a maggioranza e non all'unanimità come necessario (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, 21 luglio 2023 n. 21896;
Cass. Civ. Sez. 2, 4 marzo 2020 n. 6090, già citate).
Il appellato, pertanto, deve essere condannato alla immediata CP_5
rimozione del cancelletto in ferro collocato a delimitazione del ballatoio al secondo piano dello stabile condominiale.
In ordine alle spese, la sentenza impugnata deve essere riformata, con condanna del , di di di e di CP_5 CP_10 CP_1 CP_12 CP_3
in solido al pagamento delle spese del primo grado di giudizio, come già
[...]
liquidate in sentenza, a favore di e Parte_1 Controparte_8
e, relativamente al presente grado, a favore del solo appellante, Controparte_9
essendo gli altri condomini originari attori rimasti contumaci.
Sussistono invece gravi ed eccezionali ragioni, ai sensi dell'art. 92, 2° comma,
c.p.c. come integrato dalla sentenza della Corte Cost. n. 77/18, per compensare interamente le spese del primo e del secondo grado di giudizio tra il e gli Pt_1
appellati e rimasti contumaci nel presente Controparte_7 Controparte_6
grado di giudizio, tenuto conto che, costituendosi in primo grado, gli stessi non hanno assunto una posizione ad adiuvandum rispetto alle difese del CP_5
limitandosi ad eccepire il loro difetto di legittimazione passiva rispetto alla impugnazione della delibera, alla cui approvazione non avevano neanche partecipato.


P.Q.M.


10 La Corte d'Appello di Messina, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 1844/23 R.S. emessa dal Tribunale di Messina, così provvede: accoglie l'appello proposto da e, per l'effetto, in riforma della Parte_1
sentenza impugnata, annulla la delibera condominiale del 24 marzo 2017 nella parte in cui è stato approvato il regolamento condominiale che, all'art. 3, prevede che il ballatoio al secondo piano, delimitato da un cancello di ferro, è di proprietà e uso esclusivo dei condomini proprietari dei locali che da esso hanno accesso; ordina al Condominio appellato l'immediata rimozione del cancelletto in ferro apposto a delimitazione del ballatoio del secondo piano;

condanna il Condominio appellato, e CP_10 CP_1 CP_12
in solido al pagamento, a favore di Controparte_3 Parte_1 [...]
e delle spese del primo grado di giudizio Controparte_8 Controparte_9 liquidate in € 618,78 per spese ed € 2.540,00 per compensi, oltre rimborso spese generali, CPA e IVA come per legge;

condanna il Condominio appellato, e CP_10 CP_1 CP_12
in solido al pagamento, a favore di delle spese del Controparte_3 Parte_1
presente grado di giudizio liquidate in € 804,00 per spese ed € 5.500,00 per compensi (€ 1.200,00 fase studio, € 800,00 fase introduttiva, € 1.600,00 fase trattazione, € 1.900,00 fase decisoria), oltre rimborso spese generali, CPA e IVA come per legge;
compensa interamente le spese di entrambi i gradi di giudizio tra Pt_1
ed e e
[...] Controparte_8 Controparte_9 Controparte_7 [...]
Controparte_6
Messina, 12 giugno 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
(dott.ssa Maria Luisa Tortorella) (dott.ssa Vincenza Randazzo)
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