REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CAMPOBASSO

composta dai magistrati:
RI GR d'ER Presidente
Rita Carosella Consigliere
MA AC UC Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 111/2025 R.G., di appello avverso la sentenza n. 64/2025, pronunciata dal Tribunale di Isernia il 26.2.2025 nella controversia n. 158/2024 R.G., avente ad oggetto risoluzione contratto di locazione;

TRA
), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso, in forza di procura in calce all'atto di appello, dall'Avv. Carmine
Biasiello, con domicilio digitale come da pec da Registri di giustizia;

APPELLANTE
CONTRO
), CP_1 C.F._2 rappresentato e difeso, in forza di procura in calce alla comparsa di risposta, dagli Avv.ti
MA SC e RT SC, con domicilio digitale come da pec da
Registri di giustizia;

APPELLATO
CONCLUSIONI
Per l'appellante:
A) in via principale, accertare e dichiarare, riformando l'impugnata sentenza, ed in luogo del primo giudice, l'inesistenza dei presupposti per l'applicazione ai danni del ricorrente
dell'art. 1455 c.c. non essendo esso incorso in inadempimento che ne Parte_1 giustifichi l'adattabilità alla fattispecie;

1 B) in via meramente gradata, differire il termine stabilito dal Tribunale di Isernia per la liberazione dei locali locati dal 21 Aprile 2025 alla data che sarà ritenuta maggiormente congrua;

D) vittoria di spese e competenze di lite del doppio grado di giudizio con accessori e con distrazione;
in subordine, stabilire la compensazione integrale o parziale delle spese di primo grado.
Per l'appellato:
Concludono per il rigetto dell'appello proposto da nei confronti di Parte_1 CP_1
, con conseguente conferma dell'impugnata sentenza n. 64/2025 emessa dal
[...]
Tribunale di Isernia il 26.02.2025.
Con vittoria di spese e competenze anche del presente grado di giudizio, da distrarsi in favore dei sottoscritti avvocati, procuratori anticipatari.
FATTI DI CAUSA
Il Tribunale di Isernia, adito da per sentire convalidare lo sfratto per CP_1 morosità intimato a in riferimento a un contratto di locazione ad uso Parte_1 commerciale stipulato il 27.11.2013, intercorrente tra le parti, disattesa la richiesta di convalida per insussistenza del requisito della persistente morosità, a seguito di mutamento del rito, ha pronunciato, con sentenza n. 64 del 26.2.2025, la risoluzione per grave inadempimento del conduttore del predetto contratto di locazione, avente ad oggetto gli immobili meglio specificati nella sentenza, condannando al Parte_1 rilascio dei predetti immobili alla data del 21.4.2025.
Ha proposto appello , con ricorso depositato il 26.3.2025, chiedendo, Parte_1 previa sospensione della sua provvisoria esecutività, la riforma integrale della sentenza impugnata e l'accoglimento delle conclusioni sopra riportate.
Si è costituito , il quale ha insistito nel rigetto dell'impugnazione e nella CP_1 conferma della sentenza impugnata.
Acquisite le note scritte depositate telematicamente dalle parti, la causa è stata decisa.
RAGIONI DELLA DECISIONE

1. La risoluzione del contratto di locazione inter partes è stata pronunciata sul rilievo della non scarsa importanza del ritardato pagamento, da parte del conduttore, dei canoni relativi ai mesi di: dicembre 2023 e gennaio 2024, avvenuto il 22.1.2024; agosto 2024, avvenuto il 30.8.2024; settembre 2024, avvenuto il 17.10.2024, unitamente a quello del mese di ottobre;
novembre 2024, avvenuto il 17.12.2024, unitamente a quello del mese di dicembre;
gennaio e febbraio 2025, non ancora avvenuto al momento della pronuncia della sentenza.
Premesso il rilievo della inapplicabilità, in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani a uso diversa da abitazione, della predeterminazione della gravità dell'inadempimento ex art. 5 della l. n. 392/1978, il tribunale ha valorizzato la
2 complessiva condotta tenuta dal conduttore, formulando sulla sua base una valutazione prognostica positiva circa il verificarsi di ulteriori inadempimenti o ritardati adempimenti.

2. L'appello è fondato su tre motivi, con cui la sentenza è censurata per: 1) erronea applicazione dell'art. 1455 c.c.; 2) fissazione di un termine eccessivamente breve per il rilascio degli immobili locati;
3) mancata compensazione delle spese processuali.

3. Con il primo motivo si censura la valutazione di gravità dell'inadempimento, sul rilievo che gli 8 canoni pagati in ritardo costituiscono soltanto una minima parte dei 120 canoni corrisposti nel corso del contratto (da novembre 2013 a novembre 2023) e sono confinati in un arco temporale assai ristretto in rapporto alla complessiva durata del contratto di locazione.
Il motivo è infondato.
In primo luogo deve rilevarsi la contraddittorietà delle deduzioni poste a fondamento della censura, in quanto non si afferma con certezza che la mancanza di richieste di pagamento da parte del locatore per il periodo precedente al dicembre 2023 è dovuta alla regolarità nella corresponsione dei canoni (la prospettazione è fatta in via alternativa:
“o perché i pagamenti sono stati regolari ovvero perché vi sia stata tolleranza del ritardo nell'adempimento”).
Non è, quindi, chiaro se l'appellante intenda far valere la ripetuta tolleranza del locatore quale circostanza giustificativa dei ritardi contestati o se voglia dedurre il carattere eccezionale e del ritardato adempimento.
Nella prima ipotesi egli avrebbe dovuto, a fronte della contestazione di controparte, compiutamente dimostrare che il locatore aveva, prima del dicembre 2023, sistematicamente accettato, senza alcuna obiezione, pagamenti con ritardi (rispetto alla scadenza del giorno 5 di ogni mese, fissata in contratto) della stessa entità di quelli oggetto del giudizio, dimostrazione che è completamente mancata.
Nella seconda ipotesi, non trova riscontro negli atti la censura riguardante l'errata valutazione del comportamento complessivamente tenuto dal conduttore nel corso di tutta la durata del rapporto di locazione.
Risulta, infatti, che è subentrato al precedente conduttore Parte_1 [...]
nel rapporto di locazione oggetto di causa nel settembre 2020, con la Pt_2 conseguenza che non può essere presa in considerazione, al fine di valutare l'entità del periodo di tempo interessato dai ritardati pagamenti, l'intera durata del contratto stipulato nel novembre 2013, ma soltanto il segmento temporale che ha inizio con la cessione del contratto.
Non vi è dubbio che il numero dei canoni a cui si riferiscono i ritardi, valutato rispetto alla durata effettiva del rapporto contrattuale, quindi da settembre 2020, sia consistente e lasci ragionevolmente prevedere il verificarsi in futuro di altri inadempimenti o ritardati adempimenti;
a tal fine è rilevante il comportamento tenuto dal conduttore successivamente alla proposizione della domanda (Cass., n. 36494/2023).
I ritardi nei singoli pagamenti oggetto di contestazione, poi, sono, nella gran parte dei casi, di rilevante entità in quanto non limitati a pochi giorni;
per ciò solo sono tali da
3 alterare in modo consistente il sinallagma contrattuale, avendo come parametro di riferimento l'interesse della controparte (art. 1455 c.c.).
A tal fine è rilevante l'allegazione fatta dal locatore in primo grado, e non contestata, circa i suoi debiti da onorare mediante il pagamento di ratei mensili, tali da richiedere la puntualità nei pagamenti dei canoni relativi agli immobili concessi in locazione.

4. Con il secondo motivo viene censurata la decisione di fissare la data del rilascio degli immobili al 21.4.2025, che, secondo l'appellante sarebbe avvenuta in violazione dell'art. 56 della l. n. 392/1978, senza tenere conto, cioè, dell'oggetto dell'attività commerciale svolta all'interno dei locali (ristorazione) e delle esigenze ad essa connesse, sia di spostamento dei beni strumentali sia di rinvenimento sul mercato di immobili delle stesse caratteristiche.
Il motivo è inammissibile.
Secondo quanto stabilito dal comma 3 della disposizione invocata dall'appellante,
“qualunque forma abbia il provvedimento di rilascio, il locatore e il conduttore possono, in qualsiasi momento e limitatamente alla data fissata per l'esecuzione, proporre al tribunale in composizione collegiale l'opposizione di cui all'articolo 6, comma 4, della legge 9 dicembre 1998, n. 431”.
La previsione di un rimedio specificamente finalizzato a ottenere una rivalutazione delle condizioni rilevanti per la fissazione della data di esecuzione del rilascio rende inammissibile il motivo di appello proposto, non potendo dubitarsi della natura impugnatoria del rimedio stesso.
5. È infondato anche il terzo motivo dell'impugnazione, riguardante la pronuncia di condanna dell'appellante al pagamento delle spese processuali, che l'appellante fonda sul rilievo della sussistenza di una soccombenza reciproca conseguente al rigetto della richiesta di convalida dello sfratto per morosità, formulata in via principale dall'appellato.
La decisione di non convalidare lo sfratto per morosità è stata assunta per l'intervenuto pagamento, prima dell'udienza fissata, dei canoni, a cui conseguiva l'insussistenza del presupposto della persistente morosità.
Il pagamento successivo, se impedisce di convalidare lo sfratto, non esclude, tuttavia, che l'inadempimento del conduttore abbia costituito la causa dell'iniziativa giudiziaria del locatore, ivi compresa la citazione per la convalida.
Ne consegue la piena legittimità della decisione sulle spese adottata dal tribunale, in applicazione del principio di causalità, sotteso a quello della soccombenza, secondo cui l'onere delle spese va posto a carico della parte che ha causato, con il suo comportamento, l'iniziativa giudiziaria.

6. Considerato l'esito del giudizio, l'appellante, integralmente soccombente, deve essere condannato al pagamento, in favore dell'appellato, delle spese del presente grado di giudizio, che si liquidano come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui d. m.
n. 55/2014 e ss. mm., in misura intermedia tra minimi e medi avuto riguardo al valore della controversia.
4 Ricorrono i presupposti di cui al primo periodo dell'art. 13, comma 1-quater d.p.r. n.
115/2002, per disporre a carico di parte appellante il raddoppio del contributo per i casi di impugnazione respinta integralmente.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza n. 64/2025 del 26.2.2025 del Tribunale di Isernia, proposto, con ricorso depositato il 26.3.2025, da Pt_1
nei confronti di , così provvede:
[...] CP_1
• rigetta l'appello:
• condanna l'appellante a rimborsare all'appellato le spese del presente grado di giudizio, che liquida in € 2.000,00 per compensi di avvocato, oltre rimborso forfettario del
15%, Iva e Cpa come per legge;
con distrazione in favore degli Avv.ti MA
SC e RT SC, dichiaratisi antistatari;

• dà atto della ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, d.p.r.
n. 115/2002, ai fini del raddoppio del contributo unificato a carico dell'appellante.
Così deciso nella camera di consiglio della corte, in data 4.12.2025
Il Consigliere estensore La Presidente
MA AC UC RI GR d'ER
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