R.G.N. 1203/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. ssa Laura Sara Tragni Presidente
Dott. ssa Adriana Cassano Cicuto Consigliere
Dott. ssa Maria Carla Rossi Consigliere rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello da:
(C.F. nella qualità di titolare dell'IMPRESA Parte_1 C.F._1
INDIVIDUALE BAKER'S FOOD HOUSE (P.IVA ) rappresentato e difeso P.IVA_1 dall'Avv. BELLANCA GIUSEPPE ANTONIO, presso lo studio del quale elettivamente domiciliato in Paderno Dugnano alla via Corridori n. 10, giusta delega in atti
-APPELLANTE-
CONTRO
(C.F. , rappresentata e difesa Controparte_1 P.IVA_2 dall'Avv. COLOMBO FABRIZIO, presso lo studio del quale elettivamente domiciliata in
Milano alla Piazza della Repubblica n. 26, giusta delega in atti
-APPELLATA-
OGGETTO: Locazione ad uso diverso dall'abitazione - appello avverso la sentenza del
Tribunale di Milano n. 2436/2025, pubblicata il 23/03/2025. Causa discussa oralmente all'udienza del 17.9.2025 sulle seguenti conclusioni:
Per nella qualità di TITOLARE DELL' IMPRESA INDIVIDUALE Parte_1
BAKER'S FOOD HOUSE:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, in riforma dell'impugnata sentenza, contrariis rejectis, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così giudicare:
pagina 1 di 6

1. Accogliere il presente appello avverso la Sentenza n. 2436/2025 emessa dal Tribunale di Milano – Sez. XIII civile, in persona del Giudice dott. Sammarro, in data 22.03.2025, per le ragioni di cui al presente atto e sopra meglio esposte che si ritengono qui integralmente riportate.


2. Riformare integralmente la sentenza appellata, rigettando tutte le domande formulate da , per le ragioni di cui al presente atto e sopra meglio Controparte_2 esposte che si ritengono qui integralmente riportate.


3. Condannare parte appellata alla refusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio”.
Per : Controparte_1
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, respinta ogni contraria istanza, rigettare la richiesta formulata dal Sig. di sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza Parte_1
n. 2436/2025; rigettare l'appello proposto dal Sig. in quanto infondato in fatto Parte_1 ed in diritto e confermare integralmente l'impugnata sentenza.
Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge”.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
La vicenda processuale
L'odierna appellata, (di qui innanzi anche solo ), Controparte_2 CP_1 concedeva in locazione - con contratto stipulato in data 10.5.2016 e regolarmente registrato il
30.5.2016 - per uso diverso dall'abitazione e per il periodo 1.6.2016 – 31.5.2022, alla società
l'immobile sito in Milano alla Via Conte Verde n. 17 Parte_2
(meglio in atti catastalmente descritto) per un canone annuo di € 7.595,00 oltre IVA, da corrispondersi presso il domicilio della locatrice in quattro rate mensili anticipate di € 1.898,75 oltre IVA con scadenza 01/01, 01/04, 01/07 e 01/10 di ogni anno, oltre oneri e spese accessorie quantificate, salvo conguaglio, in ragione della somma di € 1.250,00 annuali.
cedeva la propria attività alla CR LD s.r.l. e Parte_2 quest'ultima, a propria volta, cedeva l'attività al Controparte_3
In data 3.9.2024, per il tramite del proprio legale, comunicava alla società Parte_1 locatrice l'ulteriore cessione di attività a proprio favore, chiedendo altresì di provvedere CP_1 allo storno delle fatture emesse nei confronti del cedente con nuova emissione delle stesse nei confronti di . Parte_1
La locatrice inviava pertanto, con PEC in data 7.10.2024, al predetto le CP_1 Parte_1 seguenti fatture:
pagina 2 di 6 - n. 240010929 dell'1.10.2024 per la somma di € 2.660,00 per il periodo dal 7.5.2024 al
30.6.2024;
- n. 240010936 del 2.10.2024 per la somma di € 6.918,00 per il periodo dall'1.7.2024 al
30.9.2024;
- n. 240010937 del 2.10.2024 per la somma di € 6.917,00 per il periodo dal 1.10.2024 al
31.12.2024
il tutto per un totale di € 16.495,00, intimando al nuovo conduttore di provvedere al pagamento del dovuto entro e non oltre i 5 giorni successivi al ricevimento della comunicazione.
A fronte del mancato pagamento, la società , avvalendosi dell'art. 8 del regolamento CP_1 contrattuale, intimava al conduttore la risoluzione contrattuale, al contempo convenendolo innanzi al Tribunale di Milano per sentir pronunziare la convalida dello sfratto e, in ogni caso,
l'intervenuta risoluzione contrattuale.
si è opposto alla convalida deducendo che, soltanto dopo tre mesi dalla propria Parte_1 richiesta, aveva ricevuto le fatture a sé intestate con intimazione di provvedere al pagamento;
deduceva inoltre che era evidente che la società CR LD aveva manifestato la volontà di provvedere al pagamento dei canoni dovuti, in quanto a ciò tenuta in solido come da contratto di cessione dell'attività, e si opponeva pertanto alla convalida, eccependo in ogni caso l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di conciliazione e chiedendo infine il rigetto delle avverse domande giacché infondate nel merito.
Il Tribunale, con ordinanza resa in data 4.12.2024, pronunziava ordinanza provvisoria di rilascio, fissando per l'esecuzione la data del 31.1.2025 e disponeva la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito speciale, concedendo alle parti il termine per il deposito di memorie.
Nelle rispettive memorie le parti insistevano nelle sopra richiamate domande, istanze ed eccezioni: in particolare, evidenziava che il bonifico bancario per la somma di Parte_1
€ 16.495,00 era stato disposto a favore del locatore già in data 4.12.2024 a sanatoria della morosità: il mancato buon esito del suddetto bonifico - poi di fatto accreditato soltanto il
9.12.2024 - non era dipeso dalla sua volontà, ma da un disguido attribuibile alla Banca.
Ciò posto, ad esito del deposito delle note scritte, il Tribunale pronunciava la sentenza qui impugnata, così provvedendo: ”dichiara la risoluzione del contratto di locazione per avveramento della clausola risolutiva espressa e conferma l'ordinanza di rilascio;
condanna
pagina 3 di 6 nella qualità di titolare dell'impresa individuale Baker's Food House al rimborso delle Pt_1 spese di lite che liquida in € 145,50 per esborsi ed € 3.000,00 per compensi, oltre accessori di legge”.
Il Tribunale ha motivato la decisione rilevando che il bonifico di pagamento della somma dovuta pari ad € 16.495,00 era stato effettuato dall' soltanto il 9.12.2024, una volta già Pt_1 esaurita la fase di convalida ed emessa l'ordinanza provvisoria di rilascio, sicché non vi era stata sanatoria, e che, in ogni caso, l'intimata risoluzione era conforme alla previsione di cui all'art. 8 del contratto, che prevedeva la risoluzione ipso iure in caso di “mancato pagamento, anche parziale, del canone entro dieci giorni dalla scadenza”, il tutto a fronte del fatto che la richiesta di pagamento risaliva, nella specie, al 7.10.2024 e la risoluzione era stata intimata dal locatore a distanza di quasi due mesi dalla scadenza del termine utile per il pagamento.
L'appello
Avverso la suddetta sentenza ha proposto tempestivo appello chiedendo Parte_1
l'integrale riforma della sentenza impugnata e dolendosi:

1. dell'errata valutazione del tardivo adempimento da parte del conduttore;

2. dell'errata qualificazione giuridica della società CR LD.
Dal canto proprio, parte appellata ha chiesto il rigetto dell'appello per totale infondatezza dei motivi.
All'udienza odierna, la Corte ha esperito invano il tentativo di conciliazione e la causa, a seguito della discussione orale e della successiva camera di consiglio, è stata decisa come da dispositivo letto in udienza alle parti presenti.
Ritiene la Corte che entrambi i motivi di appello siano infondati.
Non vi è infatti alcun dubbio, né la parte appellante lo contesta, che l'effettivo pagamento dei canoni arretrati è pervenuto nella disponibilità della società locatrice soltanto in data 9.12.2024 trascorsi, pertanto, quasi due mesi dalla richiesta inoltrata al locatore dalla società con CP_1
PEC del 7.10.2024 (con termine di pagamento di giorni cinque).
Di conseguenza, alla data del 4.12.2024, allorché è stata pronunziata l'ordinanza provvisoria di rilascio, la morosità, per importo di non scarso rilievo, era ancora sussistente.
pagina 4 di 6 Né ha fornito prova del dedotto disguido bancario che avrebbe comportato il Parte_1 ritardo nell'accredito dell'importo dovuto.
Pertanto, va ritenuto che correttamente il Tribunale, alla luce della previsione di cui all'art. 8 del contratto di locazione vigente tra le parti, ha rilevato che si era concretizzata la risoluzione ipso iure dello stesso essendo dalla data della richiesta di pagamento (come si è detto risalente al 7 ottobre del 2024, con termine di cinque giorni per adempiere) a quella di versamento della somma dovuta ampiamente trascorso il termine di dieci giorni contrattualmente previsto ai fini dell'adempimento.
Di talché, il buon ritenere del Tribunale non può dirsi in alcun modo inficiato dal primo dei motivi di appello che va respinto, dovendosi, tra l'altro e solo a margine, rilevare che l' Pt_1
è ad oggi ancora inadempiente nella corresponsione alla controparte dei canoni di locazione dovuti, risalendo l'ultimo pagamento al dicembre del 2024, e nella corresponsione delle spese legali di primo grado, come da dichiarazione resa all'odierna udienza dallo stesso procuratore di parte appellante
Parimenti, le argomentazioni svolte dall'appellante a fondamento del secondo dei motivi dell'impugnazione, non possono che essere disattese.
Le stesse attengono infatti alle vicende contrattuali intercorse tra l' ed il proprio dante Pt_1 causa, vicende alle quali è del tutto estranea, con la conseguenza che la dedotta CP_1 responsabilità solidale della società CR LD s.r.l. per il pagamento dei canoni a favore del locatore non può assumere alcun concreto rilievo ai fini che qui occupano.
In ogni caso, del tutto priva di riscontro documentale è la circostanza in base alla quale la
Società CR LD e il signor (titolare dell'attività Il Piccolo Forno) Persona_1 avrebbero la volontà di procedere al pagamento dei canoni pregressi, circostanza peraltro in palese contrasto con la richiesta di intestazione delle fatture all' inviata dal legale di Pt_1 parte odierna appellante alla locatrice società . CP_1
Ne consegue anche l'infondatezza del secondo dei motivi di appello.
La sentenza impugnata merita dunque integrale conferma.
Al rigetto dell'appello consegue, fatta applicazione del principio di soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c., la condanna della parte appellante al pagamento delle spese processuali del grado a favore della controparte.
pagina 5 di 6 Le stesse vengono liquidate come in dispositivo, in conformità alle previsioni di cui alle vigenti tabelle ministeriali, tenuto conto del valore della controversia, fatta applicazione dei parametri medi, per causa di media complessità, previsti per le fasi processuali effettivamente espletate
(di studio e introduttiva) e con riduzione al minino del compenso per la fase di decisione, trattandosi di causa discussa oralmente senza il deposito degli scritti conclusivi finali.
Da ultimo, va accertata la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della società appellante dell'ulteriore importo corrispondente al doppio contributo unificato ex D.P.R. n.
115/2002, art. 13 c.1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Si provvede alla correzione dell'errore del dispositivo letto in udienza laddove la sentenza appellata è indicata come pubblicata il 22.3.2025 anziché il 23.3.3025.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
, nella qualità di titolare dell'impresa individuale BAKER'S FOOD Parte_1
HOUSE, nei confronti di avverso la sentenza del Tribunale di Controparte_2
Milano n. 2436/2025, pubblicata il 23/03/2025, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna l'appellante al pagamento in favore dell'appellata delle spese del presente grado di giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 3.011,00 per compensi di cui € 1.134,00 per la fase di studio della controversia, € 921,00 per la fase introduttiva ed € 956,00 per la fase decisionale, oltre 15% per spese generali, I.V.A e
C.P.A come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c.1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso, in Milano il 17/09/2025.
Il Consigliere estensore La Presidente
Dott.ssa Maria Carla Rossi Dott.ssa Laura Sara Tragni
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