REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TIVOLI
in persona del Giudice Dott.ssa Adriana Mazzacane,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n. R.G. 5596/2021 del Tribunale di Tivoli
promossa da c.f , Parte_1 C.F._1 Pt_2
e , rappresentati e difesi dall'Avv.to DI
[...] Parte_3
SI AN, per procura in atti,
Parte ricorrente nei confronti del Controparte_1
, c.f. , rappresentato e difeso dall'Avv.to FABRI
[...] P.IVA_1
LAURA, per procura in atti;

Parte resistente avente ad oggetto: merito possessorio.
Conclusioni come in atti.
FATTO E DIRITTO Con ricorso ritualmente notificato, gli odierni ricorrenti convenivano in giudizio il a , al fine di sentire accogliere le Controparte_2 CP_1
seguenti conclusioni:
“Voglia il Tribunale Ill.mo, in funzione di giudice unico, contrariis reiectis, ordinare al convenuto in persona Controparte_3
dell'amministratore in carica, di provvedere all'immediata rimessa in pristino dello stato dei luoghi mediante riposizionamento del cancelletto pedonale, che consentiva ai ricorrenti di accedere all'area del cortile/parcheggio, sullo spigolo del fabbricato,
come meglio evidenziato nelle fotografie ante operam versate in atti e la reintegrazione nel possesso in favore dei ricorrenti della porzione di corte comune esclusiva dei due locali, illecitamente sottratta al loro godimento. In particolare si chiede che il Tribunale ordini al convenuto il ripristino della recinzione lungo tutto il confine della proprietà dei ricorrenti, così com'era prima dell'intervento. Per
l'effetto, ripristinare la situazione possessoria esistente sulla corte comune di pertinenza dei locali di proprietà dei ricorrenti prima dello spostamento del cancelletto di servizio pedonale e della rampa, autorizzando - in caso di inerzia nel ripristino dello stato dei luoghi nel termine che vorrà stabilire il Tribunale - gli stessi ricorrenti ad eseguire l'intervento con diritto di ripetizione delle spese nei confronti del convenuto. Condannare parte convenuta alle spese del presente giudizio ex art. 91 c.p.c. Con riserva di ulteriori deduzioni e produzioni a seguito della costituzione di parte convenuta”.
Si costituiva in giudizio il il quale concludeva: CP_1 “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Tivoli, accertata la mancanza dei presupposti essenziali per l'esercizio dell'azione di reintegrazione e di manutenzione nel possesso, rigettare la domanda dei ricorrenti in quanto infondata in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese e competenze del giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto pocuratore antistatario”.
La causa veniva istruita con il deposito della documentazione agli atti;
con ordinanza del 16/04/2022, a chiusura della fase sommaria, il precedente giudice accoglieva solo parzialmente il ricorso ordinando al resistente di CP_1
consegnare ai ricorrenti la chiave di accesso pedonale al piazzale adibito a parcheggio condominiale.
I ricorrenti chiedevano la prosecuzione del giudizio di merito ex art. 703, ultimo comma. Le parti precisavano le conclusioni come da rispettivi atti e all'udienza del
27/4/25 dinanzi a questo Giudice.
*****
Il ricorso è parzialmente fondato.
Deducevano i ricorrenti di aver constatato, in data 25 marzo 2021, che il cancello di servizio e la recinzione confinanti con il cortile/parcheggio condominiale erano stati spostati e la corte esclusiva di pertinenza dei due locali era stata ridotta di
3,50 mq circa.
Il in contestava la Controparte_3 CP_1
fondatezza del ricorso sostenendo, in particolare, la natura condominiale dell'area antistante i locali commerciali e dell'utilizzo della stessa, come del cancello di accesso al parcheggio, per mera tolleranza da parte del . CP_1
Il precedente giudice, con ordinanza del 16/4/2, che in questa sede si recepisce e condivide, si fondava sul presupposto che “l'area antistante i locali commerciali,
aperta al transito pedonale di tutti i condomini, come pure l'area adibita a parcheggio, costituiscano tipicamente parte comune dell'edificio ex art. 1117 c.c., e siano dunque oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità
immobiliari “se non risulta in contrario dal titolo”.
Ed ancora “..Incombe, pertanto, a chi rivendica l'acquisto uti singuli di dette porzioni l'onere di provare che queste vennero avocate a sé dal venditore col primo atto di frazionamento (Sent. Cass. n. 22442 del 2019). Di ciò, neppure ad colorandam possessionem, forniscono in questa sede prova i ricorrenti. Ed invero,
dall'originario atto di assegnazione dei tre locali in favore del dante causa degli odierni ricorrenti, recante data 26 marzo 1976 in Notaio , emerge in primo Per_1
luogo che gli immobili avessero la destinazione originaria ad appartamenti, ed inoltre che non fossero dotati, sulla base della descrizione del compendio assegnato,
così come contenuta nell'atto notarile, di area esterna di proprietà esclusiva. Né
forniscono i ricorrenti prova di un possesso esclusivo dell'area antistante i locali,
idoneo ad escludere il compossesso da parte dei restanti condomini.
“Nel caso di specie non vi è prova, ed invero neppure puntuale deduzione, in merito ad una relazione esclusiva sulla res communis, manifestata attraverso un'attività durevole nel tempo, contrastante e oggettivamente incompatibile con il possesso altrui. Dunque, la realizzazione di lavori su tale area, in attuazione delle delibere condominiali del 19 marzo 2018, cui parteciparono anche i ricorrenti, e del
10 aprile 2019, delibere che hanno resistito ad impugnazione, come da sentenza in atti, non ha integrato atto di spoglio dell'area antistante i locali”.
Vi è prova in atti, infatti, che lo spazio in questione sia condominiale, come dimostra l'atto provenienza ed anche la relazione del Geom. sullo stato dei Pt_4
luoghi dell'area a parcheggio condominiale e delle aree prospicenti aree comuni.
Nessuna prova è stata fornita di una realazione o possesso esclusivo della cosa oggetto di domanda.
L'azione di reintegrazione nel possesso è fondata laddove ricorrano tre presupposti: il possesso giuridicamente tutelabile esercitato sulla res;
lo spoglio violento o clandestino di tale possesso e l'elemento soggettivo dell'animus spoliandi.
Nella fattispecie si ritiene che non ricorrano tutti e tre i requisiti necessari per l'accoglimento della domanda.
Vi è prova in atti che i ricorrenti non possiedono diritto esclusivo sul bene de quo e che i condomini, proprietari dello spazio in questione, hanno acconsentito solamente per mera tolleranza che venisse utilizzato;
non vi è prova di una relazione esclusiva sulla res communis, manifestata attraverso un'attività durevole nel tempo,
contrastante e oggettivamente incompatibile con il possesso altrui.
Seconso la Cassazione civile, sez. II, 5/4/2000 n. 4217, per la reintegra non è
necessario accertare il diritto di proprietà ma senz'altro il possesso effettivo e lo spoglio ingiustificato. Presupposti assenti nella fattispecie. “Dunque, la realizzazione di lavori su tale area, in attuazione delle delibere condominiali del 19 marzo 2018, cui parteciparono anche i ricorrenti, e del 10 aprile
2019, delibere che hanno resistito ad impugnazione, come da sentenza in atti, non ha integrato atto di spoglio dell'area antistante i locali”.
Non vi è dunque prova che il presunto spoglio sia avvenuto in maniera clandestina.
Né vi è prova dell'animus spoliandi: il , avendone titolo, ha agito CP_1
in buona fede dando seguito alle delibere assembleari approvate all'unanimità
compresi gli odierni ricorrenti.
In merito poi al piazzale adibito a parcheggio, come ritenuto, “deve presumersene del pari, in virtù della previsione contenuta nell'art. 1117 c.c., la natura condominiale. Eccepisce, tuttavia, il resistente l'estraneità dei CP_1
ricorrenti alla comproprietà e al compossesso di tale area, spettante in ipotesi solo ai condomini proprietari degli appartamenti e non anche dei locali commerciali. Affida
la prova di un tale assunto alle delibere assembleari che avrebbero riconosciuto non gravare sui ricorrenti l'obbligo di partecipare alle spese, pur non negando di tollerarne l'accesso esercitato tramite il cancelletto in contestazione. Sotto tale profilo, tuttavia, deve rilevarsi come da un lato, ad colorandam possessionem, risulta pacifico tra le parti, ed emerge dal richiamato atto di assegnazione del 26 marzo
1976 in Notaio , che gli immobili trasferiti al dante causa dei ricorrenti, Per_1
originariamente adibiti ad appartamento, fossero dotati del diritto al “parcheggio libero allo scoperto nell'area condominiale ..”. Tale circostanza, unita all'esercizio da parte dei ricorrenti medesimi dell'accesso tramite cancelletto dall'area antistante i locali commerciali sino al confinante piazzale adibito a parcheggio, pacificamente in fatto riconosciuta dal (pur nel rilievo della ipotizzata tolleranza), CP_1
comporta che inidonea ad escludere il compossesso del parcheggio da parte del del e della debba ritenersi in questa sede la sola Pt_1 Pt_2 Pt_3
previsione dell'esclusione dalle spese di rifacimento del piazzale medesimo,
contenuta nella citata delibera condominiale del marzo del 2018. Sotto tale profilo,
pertanto, in accoglimento del ricorso va ordinato al di consegnare ai CP_1
ricorrenti copia della chiave del nuovo accesso pedonale al parcheggio condominiale”.
Invero, dall'atto di assegnazione del 26 marzo 1976 in Notaio , gli Per_1
immobili trasferiti al dante causa dei ricorrenti, originariamente adibiti ad appartamento, erano dotati del diritto al “parcheggio libero allo scoperto nell'area condominiale”. I ricorrenti hanno sempre esercitato il diritto all'accesso tramite cancelletto dall'area antistante i locali commerciali sino al confinante piazzale adibito a parcheggio, come anche ammesso dal resistente che ha sostenuto che CP_1
sia stato concesso per mera tolleranza. Pertanto, il dovrà consegnare ai CP_1
ricorrenti copia della chiave del nuovo accesso pedonale al parcheggio condominiale.
Alla luce di quanto esposto, il ricorso è solo parzialmente fondato.
Le spese di lite compensate in ragione della reciproca soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Tivoli, in persona del Giudice Dott.ssa Adriana Mazzacane,
definitivamente pronunciando, così provvede:
- in parziale accoglimento del ricorso, ordina al resistente di CP_1
consegnare ai ricorrenti la chiave dell'accesso pedonale al piazzale adibito a parcheggio condominiale;

- rigetta le altre domande;

- in ragione della reciproca soccombenza, dichiara compensate le spese di lite.
Così deciso in Tivoli 29/07/2025
Il Giudice
dott.ssa Adriana Mazzacane