REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Bari
Terza sezione civile
La Corte, in composizione collegiale, nella persona dei seguenti Magistrati:
dott. Salvatore GRILLO Presidente dott.ssa Paola BARRACCHIA ConIGliere avv. Michele TROISI ConIGliere Ausiliario Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al R.G. 150/2024 promossa da:
( ) e ( Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 C.F._2
), rappresentati e difesi dall'avv. Michele GERONIMO, unitamente al quale sono
[...] elettivamente domiciliati in Toritto, al corso Umberto I n°12/14 appellanti contro
( ), rappresentata e difesa dall'avv. Mario Controparte_1 CodiceFiscale_3
ASTOLFI e dall'avv. Umberto ASTOLFI ( ) unitamente al quale è CodiceFiscale_4 elettivamente domiciliato in Binetto, alla via Grumo, n°94 appellata avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n°267/2024 emessa dal Tribunale di Bari il 19.1.2024 (Pa- gamento del corrispettivo - Indennità di avviamento - Ripetizione di indebito), sulle conclusioni rassegnate dalle parti all'udienza di discussione del 11.6. 2025
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
È controversa la legittimità della ritenzione della cauzione relativamente al con- tratto di locazione, ad uso abitativo, stipulato dalla IG.ra con i IG.ri CP_1 Parte_3 per l'immobile di loro proprietà, ubicato in Toritto, alla via Ugenti n°4.
[...]
I fatti di causa sono i seguenti.
Pag. 1 a 6 A seguito di risoluzione consensuale del contratto di locazione, la conduttrice, attuale appellata, proponeva ricorso per decreto ingiuntivo al fine di ottenere la restitu- zione della cauzione, a suo dire inopinatamente trattenuta dai locatori, attuali appel- lanti.
Questi proponevano si opponevano all'ingiunzione di pagamento, sostenendo di avere legittimamente trattenuto la cauzione, in acconto sul maggior avere, poiché la IG.ra aveva danneggiato arredi e dotazioni presenti nell'immobile locato, per CP_1 un controvalore di € 1.366,40, per la qual cosa spiegavano domanda riconvenzionale volta ad ottenere la differenza tra il dovuto ed il trattenuto (€ 846,40).
La conduttrice si costituiva in giudizio, contestava l'avversa pretesa e chiedeva il rigetto dell'opposizione.
Con la decisione impugnata, il Tribunale di Bari rigettava l'opposizione statuendo che “Il rilascio dell'immobile è pacifico, ma controparte oppone la garanzia del deposito cauzionale in relazione alle spese necessarie per il ripristino dell'immobile senza fornire, come detto, un serio contributo probatorio a sostegno della pretesa. Invero, la prospet- tazione dei danni appare assolutamente generica, mentre spettava ai debitori, nella specie, i locatori, dare prova della fondatezza delle loro pretese, peraltro avanzate, in questa sede, solo dopo la domanda giudiziale della conduttrice per la restituzione del deposito cauzionale” (cfr. pag. 3).
Avverso la decisione di primo grado propongono appello i IG.ri
[...]
i quali si affidano a più motivi di gravame con i quali contestano Parte_4 la statuizione del primo giudice che, al loro dire, ha fatto malgoverno dei criteri di ripar- tizione dell'onere della prova.
Si è costituita in giudizio la IG.ra , che resiste all'appello e Controparte_1 chiede la conferma della sentenza impugnata.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di appello, i IG.ri contestano al Tribunale Parte_5 di aver ritenuto generica la loro richiesta risarcitoria evidenziando, al contrario, di avere compiutamente esposto, nel loro atto di opposizione a decreto ingiuntivo, tutti i fatti costitutivi della loro domanda sulla base dei quali essi avevano deciso di trattenere la cauzione.
Con il secondo motivo, essi si dolgono che il Tribunale abbia violato l'art. 115
c.p.c., poiché non avrebbe tenuto conto del fatto che la IG.ra non aveva spe- CP_1 cificamente contestato i fatti costitutivi della domanda (id est, la compiuta descrizione dei danni riscontrati nell'immobile all'atto della riconsegna).
Pag. 2 a 6 Con il terzo motivo di gravame, gli appellanti contestano al Tribunale la mancata disamina dell'art. 10 del contratto di locazione, a mente del quale “La conduttrice di- chiara di aver esaminato l'unità immobiliare affittata e di averla trovata in buono stato di manutenzione ed adatta all'uso convenuto, esente da difetti che possano influire sulla salute di chi vi risiede e si obbliga a riconsegnarla alla scadenza del contratto nello stesso stato”.
Secondo gli appellanti la clausola attesterebbe, inequivocabilmente, che all'atto dell'immissione in possesso della conduttrice nell'immobile locato non vi erano i danni riscontrati all'atto della sua riconsegna.
Con il quarto motivo di gravame, i IG.ri eccepiscono l'ineIGibi- Parte_5 lità del diritto della IG.ra ad ottenere la restituzione della cauzione, atteso che CP_1 il relativo diritto si perfeziona solo nel caso in cui il locatore non abbia proposto domanda giudiziale per l'attribuzione del deposito cauzionale a copertura di specifici danni subiti.
Essi, al contrario, hanno proposto la specifica domanda giudiziale con l'opposi- zione a decreto ingiuntivo, di talché l'appellata non avrebbe potuto pretendere alcunché.
Con il quinto e l'ultimo motivo di gravame, gli appellanti ripropongono la domanda riconvenzionale, assorbita in primo grado, chiedendo il risarcimento dei danni subiti dall'immobile di loro proprietà la riforma del capo di sentenza relativo alle spese di primo grado.
I motivi di appello, che attesa la loro stretta inerenza e connessione possono essere congiuntamente esaminati, ad avviso della Corte sono infondati.
Il punto nodale della presente controversia non è la descrizione dei danni, asse- ritamente causati dalla IG.ra all'appartamento di proprietà CP_1 Parte_3 né l'ammontare dei costi occorrenti per le riparazioni, quanto la prova della riconduci- bilità degli stessi al fatto doloso o colposo della conduttrice.
Nel corso del giudizio di primo grado, all'esito del mutamento del rito da ordinario a speciale, gli appellanti non hanno chiesto di provare che i danni riscontrati all'atto della riconsegna dell'immobile fossero stati causati dalla conduttrice.
Più specificamente essi, a fronte delle specifiche contestazioni della IG.ra
[...]
, non hanno fornito la prova dello status quo ante delle dotazioni (zanzariere ed Pt_6 infisso della camera da letto) che assumono essere state danneggiate.
Ed invero, dalle foto dell'appartamento, depositate in atti di causa, si evince uni- camente lo stato attuale delle dotazioni medesime e non vi è prova che vi sia stato un danneggiamento che non possa ritenersi confacente al normale degrado per l'uso.
Le foto, invero, comprovano che, effettivamente i muri dell'intero immobile
Pag. 3 a 6 presentano ampi segni di incuria e di condensa (segno di mancata aerazione dei locali); ma gli appellanti non hanno avanzato domanda volta ad ottenere il pagamento della tinteggiatura delle superfici murarie.
L'onere di provare il danneggiamento zanzariere della camera da letto e del sog- giorno, nonché dell'infisso della camera da letto, cedeva a loro carico.
Analoga considerazione va fatta con riferimento alla modifica della serratura, cir- costanza dedotta ma del tutto sfornita di prova.
I coniugi sostengono di aver fornito la prova della responsabilità Parte_5 della IG.ra poiché quest'ultima non avrebbe espressamente contestato in giu- CP_1 dizio l'esistenza dei lamentati danni, avendo ella omesso nelle proprie difese in primo grado qualsivoglia confutazione dei fatti addotti dagli attuali appellanti.
Ciò, secondo gli appellanti, implicherebbe l'implicito riconoscimento di responsa- bilità, sia con riferimento all'an della pretesa risarcitoria, sia con riferimento al quantum.
L'assunto non è condivisibile.
La conduttrice, odierna appellata, ha espressamente contestato in giudizio di aver danneggiato le zanzariere l'infisso della camera da letto, deducendo che esse le erano state affidate nello stato in cui si trovavano, ed ha negato di aver determinato gli altri danni denunciati dai locatori.
Ella, infatti, ha dedotto che “Per quanto concerne gli asseriti danni, elencati sub
a) da controparte, si ricorda che le zanzariere della camera da letto e del soggiorno erano già perforate, esattamente nei punti descritti da controparte, al momento dell'ini- zio del rapporto locativo, tant'è che la IGnora era costretta a coprire le zone CP_1 dove la rete mancava con del nastro adesivo, per scongiurare il rischio dell'ingresso di insetti in casa. In relazione al presunto difetto sub b), si sottolinea che anche l'infisso della camera da letto era già rotto e privo di alcuni pezzi quando la IGnora ha CP_1 preso possesso dell'appartamento” (cfr. comparsa di risposta nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, pag. 3).
Ma vi è di più.
Gli appellanti sostengono che “(…) controparte ha contestato esclusivamente il valore probatorio dei preventivi di spesa, senza contestare specificamente gli interventi di riparazione ivi descritti ed i relativi costi di ripristino, dedotti specificamente anche nell'atto di opposizione” (cfr. appello, pag. 19).
Il principio di cui all'art. 115 c.p.c. impone unicamente la contestazione specifica dei fatti che rientrino nella sfera di conoscibilità della parte, non potendosi imporre a quest'ultima di prendere specifica posizione su fatti che le sono ignoti.
Pag. 4 a 6 E, dunque, la IG.ra non aveva alcun onere di specifica contestazione CP_1 della qualità degli interventi di riparazione, indicati dai coniugi né di Parte_5 contestarne i relativi costi, esorbitando tali circostanze dalla sua sfera di conoscibilità.
Il principio di non contestazione, pertanto, non può trovare applicazione alla fat- tispecie che ci occupa.
Né la Corte ritiene che la clausola contrattuale n°10, il cui contenuto è stato sopra riprodotto, sia in grado di supplire tale mancanza di prova.
Con la clausola suddetta, il cui contenuto appare - invero - alquanto generico, la conduttrice ha dichiarato che l'immobile è in bono stato di conservazione e privo di vizi
“che possano influire sulla salute di chi vi risiede”.
Orbene, questa Corte non ritiene che né la zanzariera, né l'infisso della camera da letto, che gli appellanti assumono essere “rotto ed aveva i pezzi mancanti nella parte superiore ed inferiore”, incida sulla salubrità degli ambienti locati.
Né vi è prova che i pezzi mancanti rendano inutilizzabile l'infisso.
In mancanza di prova circa la riconducibilità dei lamentati danni all'uso della con- duttrice, correttamente il primo giudice ha rigettato le domande degli attori.
Del tutto infondato è, altresì, il motivo di appello relativo alla asserita ineIGibilità della cauzione.
È fin troppo facile osservare che la domanda giudiziale da parte dei locatori sia stata proposta dopo la richiesta, ancorché effettuata in via ingiuntiva, della cauzione.
L'appello va conclusivamente rigettato e gli appellanti vanno condannati, in so- lido, al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, che seguono la soccom- benza e che sono liquidate come da dispositivo, sulla base dei valori minimi della tariffa ex D.M. n°55/2014, nello scaglione di valore dichiarato nell'atto di gravame, tenendo conto dell'assenza di specifiche e particolari questioni di fatto e di diritto e della sempli- cità delle questioni trattate.
Sussistono, altresì, i presupposti affinché gli appellanti, in solido, versino all'Erario un importo pari al contributo unificato già versato per l'iscrizione al ruolo del presente gravame.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Bari, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
e nei confronti di , ogni diversa Parte_7 Parte_2 Controparte_1 istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. rigetta l'appello;

2. condanna gli appellanti, in solido tra loro, e al pagamento delle spese del presente
Pag. 5 a 6 grado del giudizio, in favore della parte appellata, che liquida in € 1.458,00 per com- pensi, il tutto oltre 15% per spese generali, C.P.A. ed I.V.A. (se dovuta) come per legge;

3. dà atto, ai sensi dell'art. 13, co.

1-quater d.P.R. n°115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte degli appellanti, in solido tra loro, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l'iscri- zione al ruolo del presente gravame, se dovuto a norma dell'art.

1-bis dell'art. 13 cit.-
Così deciso in Bari, nella camera di conIGlio del 11.6.2025.
Il Presidente dott. Salvatore GRILLO
Il ConIGliere Relatore avv. Michele TROISI
Pag. 6 a 6