REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Venezia
SEZIONE SECONDA
R.G. 2228/2023
La Corte D'Appello di Venezia, SEZIONE SECONDA, in persona dei Magistrati:
Dott. TE LI Presidente
Dott. Martina Gasparini Consigliere
Dott. TE IA Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
(C.F. ), assistito e difeso dall'Avv. Parte_1 CodiceFiscale_1
IC SC, come da procura allegata al ricorso in primo grado appellante e
(C.F. , assistita e difesa dall'Avv. CP_1 CodiceFiscale_2
BR de OB e dall'Avv. Lorenzo Picotti, come da procura allegata all'atto di comparsa e costituzione in primo grado appellata
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Verona n. 2156/2023 pubblicata il
10/11/2023
CONCLUSIONI
per parte appellante:
in via principale:
- nel merito: in accoglimento dell'appello per tutti i motivi dedotti in narrativa riformare la sentenza n. 2156/2023 pubblicata il 10.11.2023 emessa dal Tribunale di Verona –
Giudice Dott. Luigi Pagliuca nel procedimento R.G. n. 1384/2023 R.G. – Repert. n. 3948/2023 del 10.11.2023, (cfr. doc. 1), notificata ai fini della decorrenza dei termini per l'impugnazione il 14.11.2023 (cfr. doc. 2), e per l'effetto: accertare e dichiarare l'impignorabilità dell'“Unità immobiliare sita in Comune di Bussolengo (codice B296)
– Catasto Fabbricati – Fg. 17 – Particella 554 – sub. 6 – categoria A/2 – classe: 2 – consistenza: 4,5 vani – rendita: € 278,89, bene pervenuto a seguito di donazione accettata (n. 1223/2009), con atto pubblico del 12.01.2009, repertorio n. 91968, rogante:
, sede: Verona”, oggetto della procedura esecutiva n. CP_2 Parte_2
102/2022 R.G.E. Imm. innanzi al Tribunale di Verona – Dott. TT UR, e/o accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o l'improcedibilità e/o l'invalidità e/o l'inefficacia del pignoramento avente ad oggetto la suddetta unità immobiliare.
- con vittoria di spese e compensi di lite sia del primo che del secondo grado del giudizio, oltre rimborso forfetario nella misura del 15%, oltre iva e cpa come per legge;

in via subordinata: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento dell'appello compensare, almeno parzialmente e comunque applicando i valori minimi, le spese e compensi di lite del primo grado del giudizio, in quanto anche la è CP_1 risultata soccombente rispetto alla domanda di risarcimento danni;
con condanna della a rifondere al spese e compensi di lite del presente CP_1 Parte_1 grado, oltre rimborso forfetario nella misura del 15%, oltre iva e cpa come per legge;
”
per parte appellata:
“In via principale, e nel merito:
- Respingersi l'appello notificato in data 13.12.2023, perché infondato in fatto e in diritto per tutti i motivi sopra esposti e, per l'effetto, confermarsi la sentenza n.
2156/2023, pubblicata dal Tribunale di Verona il 10.11.2023 nella causa n. 2135/2020
R.G.
In ogni caso:
con vittoria di spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
In via subordinata istruttoria:
pag. 2/18 Nella denegata ipotesi in cui la causa fosse rimessa in istruttoria, si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie già formulate in primo grado (cfr., la memoria difensiva e di costituzione datata 27.04.2023 – fascicolo di parte di primo grado) e la reiezione di quelle formulate dall'odierno appellante.
Inoltre, ci si oppone all'avversa istanza di acquisizione del fascicolo d'ufficio relativo alla procedura esecutiva n. 102/2022 R.G.E. innanzi al Tribunale di Verona – dott.
TT UR, trattandosi di documentazione inconferente ai fini del decidere.”
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.
con ricorso tempestivamente depositato avanti al Tribunale di Verona Parte_1 proponeva, nella procedura esecutiva n.102/2022, opposizione avanti al Giudice dell'Esecuzione ex art. 615, secondo comma, c.p.c. chiedendo di dichiarare privo di efficacia l'atto di pignoramento immobiliare notificatogli in data 31 marzo 2022, con il quale aveva sottoposto a pignoramento “l'unità immobiliare sita in CP_1
Comune di Bussolengo (codice B296) – Catasto Fabbricati – Fg. 17 – Particella: 554 – sub. 6 – categoria A/2, classe: 2; consistenza: 4,5 vani – rendita: € 278,89; bene pervenuto a seguito di donazione accettata (n.1223/2009), con atto pubblico del
12.01.2009, repertorio n.91968, rogante: Not. ; sede: Verona". Parte_2
eccepiva la impignorabilità del bene, per non poter essere venduto in Parte_1 modo disgiunto rispetto all'autorimessa.
L'incommerciabilità dell'appartamento in via disgiunta dall'autorimessa, secondo la prospettazione di parte opponente, deriverebbe dall'esistenza di un vincolo pertinenziale tra l'appartamento e autorimessa ai sensi della legge “TO”. L'immobile nel quale si trovavano l'appartamento sottoposto ad esecuzione e l'autorimessa era infatti stato realizzato nel 2002, periodo di vigenza ratione temporis della disciplina di cui alla legge
TO.
Eccepiva la conseguente nullità di eventuale vendita, anche giudiziaria, del solo appartamento.
pag. 3/18 Affermava inoltre il che l'autorimessa e l'appartamento fossero stati sempre Pt_3 usufruiti in modo congiunto “tanto che tutt'oggi l'immobile è regolarmente locato a terzi doc.

2-bis ricorso 615 comma 2 cpc”.
L'opponente eccepiva, inoltre, che nell'atto di pignoramento non erano state indicate le ulteriori pertinenze individuate nell'atto del Notaio ovvero “m.n. Parte_2
554 sub 22 – portico comune ai sub 2-3-4-5-6-7-; m.n. 554 sub. 23 – vano scale comune ai sub. 3-5-6-7-; m.n. 55 sub. 24 – corte comune ai sub. 1-2-3-4-5-6-7; m.n. 554 sub. 25
– scivolo ed area di manovra comune ai sub. da1 fino a 21; m.n. 554 sub. 26 – corte comune ai sub. da 1 fino a 20; m.n. 554 sub. 37 – corte comune ai sub. da 1 fino a 20” e che l'appartamento non poteva venire venduto senza tali pertinenze.
Si è costituita in giudizio eccependo, in via preliminare, CP_1
l'inammissibilità del ricorso per tardività. Nel merito, chiedeva il rigetto dell'opposizione e la prosecuzione della procedura esecutiva sino all'alienazione del solo appartamento. Eccepiva la mancanza di prova del vincolo di destinazione dell'autorimessa, della quale l'opponente non aveva nemmeno indicato i dati catastali.
§2.
Il Tribunale di Verona, con la sentenza in epigrafe indicata, ritenuta la tempestività del ricorso, ha rigettato l'opposizione nel merito ritenendola infondata.
Ritenuto che non fosse provata l'applicabilità della legge TO al complesso immobiliare de quo, ha analizzato partitamente le ragioni dell'opposizione alla luce delle diverse discipline ipoteticamente applicabili ed ha concluso nel senso che risulterebbe in ogni caso consentita l'alienazione della sola abitazione in via separata rispetto all'alienazione dell'autorimessa, in quanto:
- La legge TO, nel testo in vigore a partire dal 2012, non stabilisce preclusioni assolute rispetto alla cessione separata dell'abitazione, potendo l'autorimessa venire destinata a pertinenza di altra abitazione purché situata nel medesimo
Comune;
- l'art.41 sexies legge n.1150/41 nel testo in vigore prima del 2005 – applicabile ratione temporis essendo il complesso realizzato nel 2002 – prevede che nelle
pag. 4/18 nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione”. Tale disposizione pone un vincolo pertinenziale “ex lege” che assoggetterebbe il parcheggio a vincolo di destinazione e diritto di uso a favore delle proprietà esclusive (Cass.
n.21859/2020);
- la disciplina relativa alle autorimesse realizzate in numero eccedente a quello minimo imposto dall'art.41 sexies legge 1150/41, come modificato dall'art.2 legge 122/89,, prevede la libera circolazione e utilizzazione delle autorimesse
(Cass. n.1664/2021).
Il Tribunale ha inoltre ritenuto che il pignoramento dovesse ritenersi automaticamente esteso alla quota di comproprietà sulle parti comuni condominiali, pur se i loro identificativi catastali non erano stati espressamente riportati nel pignoramento. Ai sensi dell'art. 2912 c.c., infatti, sono da ricomprendersi nel pignoramento le parti comuni che, per le loro caratteristiche, sono oggettivamente poste a servizio necessario di tutte le altre unità immobiliari del medesimo complesso. Nel pignoramento era espressamente specificata l'inclusione di ogni “annesso, pertinenza ed accessione” rispetto all'appartamento.
Considerata la complessità delle questioni affrontate, il Tribunale di Verona ha escluso che il abbia agito in giudizio con dolo o colpa grave ed ha pertanto rigettato la Pt_1 domanda di risarcimento dei danni ex art.96 c.p.c. In applicazione del principio di soccombenza ha condannato alla rifusione delle spese legali in favore Parte_1 della creditrice opposta, liquidate in €5.860,00, di cui euro 50,00 per le spese ed euro
5.810,00 per compenso professionale, oltre IVA e CPA, come per legge.
§3
Avverso l'indicata pronuncia, ha interposto tempestivo appello nei Parte_1 confronti di affidato a sette motivi di impugnazione. CP_1
Col primo motivo l'appellante contesta la decisione nella parte in cui ha ritenuto applicabile l'art. 2912 c.c. all'atto di pignoramento immobiliare, comprendendovi altresì le parti comuni condominiali.
pag. 5/18 Col secondo motivo contesta l'omesso esame da parte del giudice di prime cure dell'atto di donazione del 2009, seppur prodotto in giudizio (doc. 2 ricorso in opposizione), ritenendolo decisivo in quanto nel quadro “D” sono indicate anche le pertinenze.
Con il terzo motivo lamenta l'inesatta applicazione ed interpretazione da parte del
Tribunale adito della disciplina della legge “TO” nella parte in cui ha ritenuto che l'appartamento si possa alienare senza una contestuale destinazione dell'autorimessa a pertinenza di un altro appartamento situato nel Comune.
Con il quarto motivo critica l'interpretazione operata dal primo giudice della legge
“Ponte”, in ordine alla legittimità di un'alienazione separata anche qualora l'autorimessa e l'abitazione di cui è causa fossero gravati da vincolo pertinenziale pubblicistico.
Con il quinto motivo contesta il ragionamento del Tribunale, nella parte in cui consentirebbe la vendita separata dei due immobili nell'ipotesi in cui l'autorimessa fosse stata realizzata in eccedenza rispetto agli spazi minimi.
Con il sesto motivo censura la scelta, da parte del primo giudice, di non tenere conto del danno che deriverebbe al debitore da una vendita coattiva dell'abitazione disgiuntamente dall'autorimessa, dovuto alla minore appetibilità del cespite.
Con il settimo motivo dissente in ordine alla condanna integrale alle spese di lite a proprio carico, anche a fronte del rigetto della domanda avanzata da ai CP_1 sensi dell'art. 96 c.p.c. e chiede la condanna di alla rifusione in proprio CP_1 favore delle spese di lite.
Si è costituita l'appellata chiedendo il rigetto dell'impugnazione e la conferma della sentenza impugnata, con condanna dell'appellante alla rifusione delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio.
§4.
L'appello è infondato e la sentenza di primo grado va integralmente confermata.
pag. 6/18 4.1
Con il primo motivo contesta l'estensione degli effetti del pignoramento Parte_1 dell'unità abitativa in Bussolengo, di cui è causa, alle parti comuni del complesso condominiale (costituite da portico comune, vano scale, corte comune, scivolo ed area di manovra) in quanto le stesse sono individuate con autonomi e distinti identificativi catastali. Poiché gli identificativi catastali delle parti comuni non sono compresi nell'atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione, nella prospettazione dell'appellante dette parti comuni sarebbero escluse dalla procedura di espropriazione immobiliare e non sarebbe applicabile il disposto di cui all'art.2912 c.c..
Il motivo non merita accoglimento.
L'art. 2912 c.c. dispone che gli effetti del pignoramento si estendano anche agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti della cosa pignorata. Tale disposizione si applica alle pertinenze anche quando non menzionate né specificatamente identificate nell'atto di pignoramento, purché sussista in concreto una relazione di asservimento qualificabile come rapporto pertinenziale nel rispetto dell'art.817 cod. civ., a condizione che tale relazione fra i beni “risulti con caratteri di assolutezza, ovvero di indispensabilità o di inequivocità”.
Tale principio è stato elaborato in giurisprudenza a tutela della certezza del diritto ed in particolare a tutela dei terzi acquirenti, limitando i casi in cui si possa sopperire alla lacuna riscontrabile nella trascrizione del pignoramento riguardante soltanto la cosa principale a fattispecie per le quali è indubbia la sussistenza di un vincolo di pertinenzialità. “Occorre, in altre parole, che il rapporto pertinenziale sia evidenziato da circostanze pressoché inequivoche, poiché altrimenti si corre il rischio di ritenere pignorati in via di estensione beni senza che, in relazione ad essi, l'esistenza di vincolo pignoratizio sia resa opponibile a terzi mediante la trascrizione” (Cass. Civ.
4378/2012).
Ai fini di qualificare le parti comuni di un immobile come pertinenziali a servizio delle singole unità immobiliari ivi esistenti, l'unico elemento di rilievo è la loro funzione, non l'eventuale assegnazione di separato identificativo catastale. Infatti, per principio consolidato, ove le parti comuni siano volte esclusivamente al servizio dell'immobile pag. 7/18 oggetto di espropriazione costituendo con esso un unicum inscindibile, sono da ritenersi ricomprese nell'atto di pignoramento anche nei casi, come il presente, in cui gli identificativi catastali non siano menzionati nell'atto di pignoramento (Cass., ord. 11 febbraio 2011, n. 3359, Cass. 19 marzo 1990 n. 2278; Cass. 10 ottobre 1987, n. 7522;
Cass. 7 giugno 1982, n. 3453; Cass. 26 marzo 1981, n. 1766; Cass. 28 luglio 1965, n.
1807).
Come si evince chiaramente dalla perizia redatta in seno al procedimento esecutivo
R.G.E.102/2022 (doc. F opponente pag. 4), le parti comuni condominiali del complesso de quo sono sì identificate con autonomi estremi catastali ma rappresentano res funzionalmente ed inscindibilmente connesse all'abitazione di cui è causa, servendo in via principale all'accesso e alla fruizione della medesima come di altre unità immobiliari del : portico comune, vano scale, scivolo ed area di manovra, CP_3 corte comune. È pertanto evidente che le parti comuni pertinenziali all'appartamento sottoposto ad esecuzione integrino appieno il carattere di “assolutezza, ovvero di indispensabilità o di inequivocità” richiesto dalla giurisprudenza ai fini dell'estensione ex lege degli effetti del pignoramento della cosa principale alle sue pertinenze.
Dalle stesse difese dell'appellante – secondo il quale l'impossibilità di usufruire delle parti comuni porterebbe al paradosso che chi acquista l'appartamento non lo potrebbe raggiungere - si desume che le parti comuni in oggetto siano necessariamente e asservite al godimento della res principale costituendo un unicum inscindibile privo di autonomia funzionale e giuridica e pertanto debbano venire qualificate come pertinenze dei singoli appartamenti. Né osta a tale qualificazione la loro identificazione catastale autonoma.
La costituzione del vincolo pertinenziale presuppone un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinare il bene accessorio al servizio o all'ornamento del bene principale (Cassazione n. 869 del
20/01/2015).
Nel caso di specie, dall'atto di pignoramento non emerge alcuna volontà della creditrice pignorante di escludere dalla procedura esecutiva le parti comuni condominiali. Anzi, dalla lettera dell'atto di pignoramento si ricava l'intento di di estendere CP_1
pag. 8/18 gli effetti del medesimo, oltre all'immobile individuato, anche ad “ogni suo annesso, pertinenza ed accessione” (doc.2 fascicolo primo grado opponente).
In conclusione, le parti comuni del complesso condominiale, così come meglio individuate nella perizia sopra richiamata, sono indiscutibilmente e necessariamente asservite all'abitazione in proprietà dell'odierno appellante e pertanto, in assenza di espressa volontà contraria della creditrice procedente, devono intendersi interessate dalla procedura espropriativa, unitamente all'unità a cui afferiscono ai sensi dell'art.2912 c.c.
4.2
L'appellante con il secondo motivo di impugnazione si duole che il primo giudice abbia ritenuto valido il pignoramento della sola abitazione, non riconoscendo il legame inscindibile ed indispensabile tra cosa principale (abitazione) e pertinenza
(autorimessa).
In primo luogo, lamenta che il Tribunale abbia omesso l'esame dell'atto di provenienza degli immobili di cui è causa (donazione del 12/01/2009 rep. 91968 Notaio Parte_2
e della nota di trascrizione allo stesso allegata, ove al quadro “D”
[...] indicherebbe anche le pertinenze. Sostiene l'appellante che il giudice abbia errato nel considerarla come non prodotta in giudizio, pur se prodotta in allegato al ricorso in opposizione ex art. 615 secondo comma c.p.c. (doc. 2).
Il Faccio afferma, inoltre, che il vincolo di pertinenzialità debba ritenersi esistente ex lege sia ai sensi della legge “TO” che ai sensi della legge “Ponte” e che pertanto il
Tribunale abbia errato nel richiedere una dimostrazione del vincolo gravante sull'autorimessa.
Il motivo è infondato.
Il mancato esame del titolo di provenienza del bene pignorato - ovverosia l'atto di donazione del 12/01/2009 rep. 91.968 Notaio - è giustificato in quanto non è Parte_2 prodotto in allegato al ricorso depositato il 14 febbraio 2023 con il quale il Faccio ha instaurato il giudizio di merito dinanzi al Giudice Ordinario, giudizio RG 1384/2023
(atto erroneamente denominato ricorso in riassunzione ex art.627 c.p.c.). Il documento è prodotto unicamente in allegato al ricorso in opposizione proposto avanti al Giudice
pag. 9/18 dell'Esecuzione in seno alla procedura esecutiva iscritta al n. 102/2022 R.G.E, ex art. 615, secondo comma, c.p.c.. Il nel giudizio ordinario si è limitato a richiamare i Pt_1 documenti allegati al ricorso dinanzi al giudice dell'esecuzione, senza provvedere al loro deposito nel giudizio di merito, come era suo onere.
Inoltre, le allegazioni di parte sono lacunose ed incomplete in quanto Parte_1 non identifica, a monte, l'autorimessa che ritiene pertinenziale e non ne indica gli estremi catastali. Infatti, “in ossequio al principio dispositivo, che informa il processo civile (tra gli altri ex art. 115 c.p.c.), in presenza di una rappresentazione generica o incompleta ovvero in caso di omessa rappresentazione di determinate circostanze, non sorge alcun dovere del giudice di colmare le lacune assertive, anche attraverso l'esame dei documenti, la cui produzione è strumentale soltanto alla prova di una circostanza precisamente allegata, anche perché l'operazione, oltre ad eludere gli oneri di parte
(art. 2697 c.c.), si rivelerebbe arbitraria (per tutte, Cass. civ., sez. un., 1 febbraio 2008,
n. 2435)”.
Parte convenuta che non era onerata di provare il rapporto di CP_1 pertinenzialità, ha nondimeno fornito degli elementi di prova a sostegno della sua richiesta di rigetto dell'opposizione, in particolare il parere da lei commissionato al
Notaio circa l'esistenza di un vincolo pertinenziale ai sensi della legge Persona_1
TO tra l'appartamento oggetto di esecuzione e un'autorimessa facente parte del medesimo fabbricato (doc. in allegato alla memoria depositata da parte convenuta il 8 novembre 2023). Secondo tale parere, “dall'esame della documentazione prodotta (Atto di donazione notaio rep. 91.968 del 12 gennaio 2009), e dalla ricerca nei Parte_2
Registri Immobiliari, non risulta trascritto, né menzionato, alcun vincolo di pertinenzialità ai sensi della relativamente ai parcheggi di proprietà di Parte_4
” Parte_1
A fronte delle allegazioni di parte convenuta supportate da relazione notarile, depositata in data 8 novembre 2023 per l'udienza di discussione orale della causa ex art.281-sexies c.p.c. il 9 novembre 2023, parte attrice non ha contestato i fatti nel merito e si è limitata ad opporsi alla produzione, in quanto trattasi di documento di formazione unilaterale ed evidenziando che la formazione del documento è avvenuta in momento successivo alla scadenza del termine perentorio per iniziativa della stessa parte opposta. Il documento è pag. 10/18 stato ammesso con riserva di valutarne rilevanza e pertinenza. Trasformato il rito in decisione ex art.281-quinquies c.p.c. le parti hanno rinunziato ai termini per conclusionali e repliche.
La relazione notarile non costituisce elemento dirimente nel convincimento del giudice in quanto l'opposizione viene, correttamente, rigettata nel merito per ragioni di diritto, come infra motivato.
Alle ragioni di diritto, che il collegio condivide, si aggiunge la circostanza che parte opponente, che ne era onerata, non ha allegato né fornito la prova della identità dell'autorimessa asseritamente gravata da onere pertinenziale rispetto all'unità immobiliare ad uso abitativo sottoposta a pignoramento.
In conclusione, il motivo non può venire accolto.
4.3
Con il terzo motivo di appello lamenta l'errata applicazione dell'art.9, Parte_1 comma 5 legge “TO”, nella parte in cui il primo giudice ha ritenuto che non vi fosse alcuna preclusione all'alienazione separata dell'abitazione e, quindi, al pignoramento ed alla vendita coattiva di quest'ultima senza contestuale vendita dell'autorimessa.
Prospetta inoltre che sarebbe stato onere del creditore procedente dimostrare il regime giuridico applicabile.
Il motivo non merita accoglimento.
Innanzitutto, in ordine all'onere della prova, non è condivisibile l'affermazione dell'appellante secondo cui incomberebbe su l'onere di provare il CP_1 regime giuridico applicabile. Nella fattispecie in esame, ha agito contro Parte_1 lamentando l'impignorabilità dell'abitazione disgiuntamente CP_1 all'autorimessa in ragione del vincolo pertinenziale ai sensi della legge TO quindi, secondo i principi generali, spetta all'opponente dimostrare la ragione della propria pretesa ai fini di invalidare la procedura esecutiva instaurata con l'atto di pignoramento dell'abitazione in Bussolengo. L'opponente non ha allegato il titolo di acquisto e non ha prodotto in giudizio il titolo edilizio concernente la costruzione del complesso pag. 11/18 condominiale di cui fa parte l'appartamento pignorato, non ha quindi fornito gli elementi necessari ai fini di verificare la normativa applicabile.
Inoltre, come rilevato da parte appellata, “a monte” parte opponente non ha nelle sue allegazioni identificato o fornito elementi necessari per identificare il bene che lamenta non essere stato incluso nel pignoramento – non ne indica, ad esempio, i riferimenti catastali – e sussiste una obiettiva incertezza nella sua identificazione. Dalla relazione del notaio risulta infatti che con l'atto 12 gennaio 2009 il aveva ricevuto Per_1 Pt_1 in donazione, oltre all'appartamento per cui è causa, anche altro appartamento e due autorimesse situate nel medesimo immobile (sub.10 e 11) e che sia divenuto così proprietario di (quantomeno) due appartamenti e due autorimesse situati nel medesimo condominio. Il Notaio ha affermato l'assenza di alcun riferimento, nel titolo, che consenta di individuare quale, fra le due autorimesse, sarebbe destinata a pertinenza dell'appartamento di cui si discute.
Nonostante il adduca quale principale motivo di opposizione la pertinenzialità di Pt_1 una autorimessa ad uno dei due appartamenti donati e nonostante l'oggettiva confusione derivante dall'esistenza di più appartamenti e più autorimesse a lui intestate site nel medesimo complesso l'opponente, che ne era onerato, non ha fornito alcuna indicazione riguardo a quale, fra le due autorimesse, ritenga essere gravata da vincolo pertinenziale con l'immobile oggetto di esecuzione né ha fornito alcun elemento atto ad identificarla, in primis non ne ha specificato l'identificativo catastale. L'opponente, infine, non ha fornito elementi atti a provare quale sia stata in concreto nel corso del tempo la destinazione delle due autorimesse ricevute in donazione.
Sempre dalla relazione del notaio si evince un ulteriore elemento confondente: Per_1
l'appartamento oggetto di parere “risulta locato dal proprietario, signor Pt_1
ai signori e giusta contratto di
[...] Parte_5 Parte_6 locazione con decorrenza 1 giugno 2015, debitamente registrato. Ebbene in tale contratto, unitamente all'appartamento in oggetto, il signor ha Parte_1 concesso in locazione ai medesimi conduttori, l'autorimessa al piano interrato censita al foglio 17, mappale 554 sub 12 la quale risulta di proprietà non già del locatore, ma di , per averla acquistata da il 28 luglio 2022.” Persona_2 Persona_3
pag. 12/18 In altri termini, l'opponente avrebbe venduto in corso di causa di primo grado una autorimessa concretamente destinata a pertinenza dell'appartamento oggetto di esecuzione immobiliare indipendentemente dall'appartamento stesso. Tale autorimessa
(sub.12), situata nel complesso immobiliare, sarebbe diversa e ulteriore rispetto alle due ricevute in donazione (sub.10 e 11).
Il motivo di opposizione non può venire accolto per mancato assolvimento dell'onere probatorio e finanche di allegazione da parte del . Pt_1
Il motivo di opposizione è anche infondato in diritto in quanto, come correttamente motivato dal primo giudice, il vincolo di pertinenzialità anche qualora provato, non impedirebbe la vendita separata dell'appartamento.
La legge TO, infatti, consente l'alienazione separata di immobile ad uso abitativo e di autorimessa o parcheggio, ponendo unicamente la condizione che il parcheggio venga destinato a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso Comune, onere che rimarrà a carico del debitore esecutato.
4.4
con il quarto motivo di appello contesta la decisone di primo grado nella Parte_1 parte in cui ha ritenuto che - qualora alla fattispecie in esame fosse applicabile la disciplina generale di cui all'art.41-sexies della legge n.1150/42 (come introdotto dall'art.18 della legge c.d. Ponte n.765/67 e come modificato dall'art.2 della legge n.122/1989) – il trasferimento dell'unità abitativa pignorata potrebbe egualmente avvenire separatamente dall'autorimessa.
Il motivo è privo di fondamento.
La disciplina vincolistica all'art. 18 L. n. 765/1967, c.d. “legge Ponte”, venne concepita dal legislatore ai fini di ridurre il numero di veicoli in sosta nelle vie pubbliche imponendo, rispetto agli edifici di nuova costruzione o, comunque, nei casi di ricostruzione di fabbricati preesistenti, spazi minimi riservati a parcheggi, imponendo vincoli pubblici di destinazione.
Come rilevato dal primo giudice, non è applicabile il regime introdotto dalla legge di semplificazione n.246/2005, in quanto il complesso immobiliare è stato edificato prima dell'entrata in vigore della modifica legislativa, priva di natura interpretativa e pertanto pag. 13/18 non applicabile retroattivamente. Non è, in particolare, applicabile l'art. 12 co. 9 che ha definitivamente liberalizzato il trasferimento autonomo delle unità abitative rispetto ai posti auto.
La questione è stata affrontata dalla Corte di legittimità la quale, seppur confermando il legame indissolubile fra parcheggio ed unità abitativa in quanto sussiste “un vincolo pubblicistico di destinazione, che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa”, ha affermato la libera alienabilità degli spazi a parcheggio purché ne sia conservata la destinazione a favore di chi abita l'appartamento afferente.
Quindi le aree di parcheggio possono essere oggetto di separati atti e rapporti giuridici, tuttavia il vincolo non viene meno in quanto la pertinenza, pur gravata da un diritto reale a favore di terzi, continua ad assolvere la propria funzione accessoria esclusivamente a vantaggio della cosa principale. (Cass. S.U. n.3363/1989, Cassazione n.28345 del 18 dicembre 2013).
Pertanto, anche a voler ritenere sussistente il vincolo di pertinenzialità ai sensi della c.d.“legge Ponte”, sono destituite di fondamento le critiche mosse dall'appellante alla sentenza del Tribunale di Verona.
Onere di provare che la fattispecie ricada nell'ambito di applicazione della legge Ponte ricade sull'opponente che, nell'originario ricorso, ha richiamato la diversa fattispecie di cui alla legge TO e non ha fornito gli elementi documentali necessari ai fini di rilevare il regime giuridico applicabile.
4.5
Con il quinto motivo d'impugnazione l'appellante contesta che, ove l'autorimessa in questione rientrasse tra gli spazi in eccedenza rispetto agli spazi minimi richiesti ai sensi della legge “Ponte”, potesse alienarsi separatamente dall'appartamento.
Il motivo è infondato.
Il primo giudice ha esaminato nel corso della motivazione, in assenza di documentazione convincente che orientasse il giudizio verso l'esame di una sola disciplina vincolistica, anche l'eventualità che agli immobili di cui è causa si applicasse pag. 14/18 la normativa dei parcheggi realizzati in eccedenza, ovverosia di quelli realizzati in esubero rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge n. 765/1967.
Nell'ipotesi in cui l'autorimessa in questione fosse qualificabile come parcheggio realizzato in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dall'art. 2 della legge 24 marzo 1989, n. 122, non sussisterebbe alcun vincolo pertinenziale ex lege a favore delle unità immobiliari del fabbricato.
Parte appellante a sostegno dell'opposizione ha invocato la sentenza di Cassazione
n.10474/2022 tuttavia non pertinente, in quanto relativa ad una ipotesi di vincolo di pertinenzialità costituito nelle vie ordinarie, con impegno assunto con atto notarile di non frazionamento. In assenza di vincoli ex lege rimane infatti consentito stabilire un rapporto di pertinenzialità tra posti auto ed unità abitative nei modi ordinari, ossia, secondo l'effettiva destinazione della cosa e secondo la volontà del titolare.
Pertanto, anche nell'ipotesi in cui l'autorimessa de quo fosse stata realizzata in eccedenza, è legittimo procedere a pignoramento della sola unità abitativa, in assenza di un vincolo pertinenziale “ordinario”, della cui prova è onerato l'opponente.
4.6
Con il sesto motivo di appello censura la sentenza impugnata, Parte_1 evidenziando che la vendita coattiva del solo appartamento, senza l'annessa autorimessa e le pertinenze costituite dalle parti comuni, avrebbe maggiore difficoltà nella vendita, con conseguente danno per il soggetto debitore, interessato a che l'immobile venga alienato e a ricavare il giusto prezzo dalla vendita.
In subordine, l'appellante segnala che a fronte della vendita della sola abitazione, deriverebbe una maggior difficoltà nella futura vendita della sola autorimessa e delle quote sulle parti comuni del complesso condominiale, anche in questo caso con pregiudizio per il debitore.
Il motivo è inammissibile in quanto l'appellante svolge censure del tutto generiche, prive di sostegno probatorio ed argomentativo. In particolare, l'appellante nulla allega in merito al fondamento delle proprie asserzioni, relative alla maggiore difficoltà che si incontrerebbe nella vendita coattiva del solo appartamento, esclusa l'autorimessa. La medesima genericità e carenza di argomentazioni emerge altresì dalla presunzione di pag. 15/18 parte appellante in relazione al pregiudizio che dovrebbe supportare il debitore nel caso di futura vendita della sola autorimessa.
È principio consolidato che “l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata.”( Cass. SU
27199/17).
Nel merito, il motivo è infondato in quanto non è stata provata la relazione di pertinenzialità tra l'unità pignorata ed una delle due autorimesse (sub.10 e 11) site nel medesimo complesso immobiliare. Inoltre, non sono addotte prove o elementi oggettivi di natura presuntiva a sostegno delle affermazioni secondo cui la vendita separata di ciascun sarebbe meno fruttuosa.
4.7
Con l'ultimo motivo d'impugnazione l'appellante lamenta la violazione del principio di soccombenza e del principio di causalità ai sensi dell'art. 91 e ss. c.p.c. in relazione alla statuizione sulle spese di lite.
Afferma l'appellante che ricorra una ipotesi di soccombenza reciproca, considerato il rigetto la domanda di risarcimento ex art. 96 c.p.c. formulata da e CP_1 chiede che venga dichiarata la compensazione delle spese legali.
Afferma inoltre che il primo giudice avrebbe dovuto procedere alla compensazione delle spese in ragione “della complessità delle questioni affrontate” ed in ragione della condotta processuale scorretta e contraddittoria di ravvisabile, tra CP_1
l'altro, nell'asserita temerarietà e pretestuosità della domanda ex art. 96 c.p.c.
Da ultimo, l'appellante si duole dell'applicazione alle spese di lite, dei valori “medi” previsti dal D.M. n. 55/2014 pari ad €5.860,00 e non dei valori “minimi” e quindi per
€2.906,00.
pag. 16/18 Il motivo è infondato.
Secondo il più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità, “il rigetto, in sede di gravame, della domanda, meramente accessoria, ex art. 96 c.p.c., a fronte dell'integrale accoglimento di quella di merito proposta dalla stessa parte (…) non configura un'ipotesi di parziale e reciproca soccombenza, né in primo grado né in appello, sicché non può giustificare la compensazione delle spese di lite ai sensi dell'art. 92 c.p.c..”(Cassazione n. 18036 del 06 giugno 2022, n.11792 del 15 maggio
2018, Cass n.9532 del 12 aprile 2017, contra , Cassazione n. 20838 del 14 ottobre
2016,).
Infatti, la domanda proposta ex art.96 c.p.c. ha natura accessoria rispetto all'effettivo tema di lite, cui va rapportata la verifica della soccombenza.
Nel caso in esame, pertanto, il rigetto della domanda di merito avanzata da Pt_1 ed il rigetto della domanda ex art. 96 c.c. proposta dall'opposta non dà luogo ad
[...] un'ipotesi di pluralità di domande effettivamente contrapposte idonee a giustificare la soccombenza reciproca, e, dunque, la compensazione delle spese di lite di primo grado ai sensi dell'art. 92 c.p.c.
La “complessità delle questioni trattate”, riconosciuta dal giudice di prime cure quale ragione di rigetto della domanda di condanna ex art.96 c.p.c., non può venire addotta a ragione di compensazione delle spese di lite, non rientrando nelle ipotesi tassative di cui all'art. 92 co.2 c.p.c. La complessità delle questioni, invece, può giustificare l'applicazione dei valori medi previsti dal D.M. n. 55/2014, anziché di quelli minimi.
Non si ravvisa infine alcuna scorrettezza nella condotta processuale dell'appellata, che ha subito un'opposizione infondata rispetto ad una esecuzione immobiliare legittimamente instaurata a tutela del proprio credito, considerata anche l'obiettiva incertezza – non superata nonostante l'opposizione - circa l'identificazione dell'autorimessa pertinenziale.
La sentenza appellata va pertanto integralmente confermata.
§5.
Le spese del presente grado seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, applicato per l'individuazione del valore tabellare di riferimento il principio pag. 17/18 di legittimità espresso dalla Cassazione nell'ordinanza n.13145 del 17/05/2025 secondo cui ai fini del rimborso delle spese di lite a carico della parte soccombente, viene in rilievo il "disputatum" e sulla base dell'art.17 c.p.c. secondo cui “il valore delle cause di opposizione all'esecuzione forzata si determina dal credito per cui si procede” e pertanto vengono applicati i valori medi corrispondenti allo scaglione tabellare da €26.001 a
€52.000 per le fasi effettivamente svolte, di studio, introduttiva e decisionale.
Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Pt_1 con atto di citazione in appello notificato in data 13/12/2023 nei confronti di
[...]
, avverso la sentenza del Tribunale di Verona n. 2156/2023 CP_1 pubblicata il 10 novembre 2023 così provvede:
I. Rigetta l'appello e conferma integralmente la sentenza impugnata;

II. Condanna al pagamento, in favore di delle Parte_1 CP_1 spese del presente grado del giudizio, che liquida in €6.946,00 oltre 15% per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

III. Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.
Così deciso nella Camera di Consiglio della SEZIONE SECONDA, in data 9 settembre
2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
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