REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott. Maria Grixoni Presidente
Dott. Cinzia Caleffi Consigliere
Dott. Cristina Fois Consigliere-relatore ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di appello in sede di rinvio, iscritta al n. 169 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, promossa da:
( ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ), rappresentati e difesi dall'avv. Maria Francesca Fuso, come da
[...] C.F._2
procura in atti;

APPELLANTI
CONTRO
( ) in persona del legale rappresentante rappresentata CP_1 P.IVA_1 Controparte_2
e difesa dall'Avv. Giuseppina Balata e Avv. Michela Pericu, come da procura in atti;

APPELLATA E APPELLANTE INCIDENTALE
*****
All'udienza del 10 gennaio 2025 la causa è stata trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse degli appellanti:
“Voglia l'Ecc.ma Corte adìta, disattesa e respinta ogni contraria istanza, domanda, eccezione e deduzione, previ gli opportuni accertamenti e declaratorie del caso, in applicazione del principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione nell'ordinanza sopra citata, Nel merito: a) respingere tutte le domande formulate dalla perché infondate in fatto e in diritto, assolvendo gli CP_1
odierni Convenuti in riassunzione da ogni avversa pretesa;
b) condannare la al CP_1

pagamento dell'indennità così come quantificata nei precedenti gradi del giudizio di merito e cioè euro 100.000,00 subordinandolo al momento dell'effettivo rilascio dell'immobile; c) dichiarare compensate le spese del giudizio di legittimità; d) con vittoria di spese e competenze del presente giudizio e relativi accessori.”
Nell'interesse di CP_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita:
1. Applicazione del principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione nell'ordinanza sopra citata, accertare che agli effetti di causa non sussiste la prova che l'immobile per il quale è stata inoltrata domanda riconvenzionale di pagamento dell'indennità ex art. 1392
c.c., sia stato, riconsegnato alla tanto meno prima della stima che l'ha CP_1
determinata e/o della sentenza di primo grado e conseguentemente dichiararsi l'inesistenza del diritto dei convenuti ad ottenere il pagamento dell'indennità di € 100.000,00 per difetto dei presupposti di legge, (art. 1592 c.c.), per l'effetto, dichiarare inammissibile ed infondata la domanda riconvenzionale proposta dalla parte convenuta.
2. Condannarsi i convenuti, in solido tra loro, al pagamento delle spese legali del giudizio davanti alla Corte di Cassazione (come disposto dall'ordinanza di rinvio) e del presente giudizio.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
(oggi d'ora in poi anche solo citava in giudizio, dinanzi al CP_3 CP_1 CP_1
Tribunale di Tempio Pausania, e Parte_1 Parte_2
domandando la declaratoria di nullità dell'atto di donazione rogato dal notaio dr. in
[...] Per_1
data 16/5/2002 con il quale il aveva donato alla moglie un villino con annesso terreno di Pt_1
200 mq con piscina in località Cala Francese, La Maddalena, censito al catasto al fg. 9 mappale
456, che il donante dichiarava di aver acquistato per usucapione ventennale, in realtà di proprietà di e mai posseduto dal CP_1 Pt_1
Concludeva, pertanto, parte attrice domandando la declaratoria di nullità dell'atto, la restituzione dei beni oggetto di donazione e il risarcimento del danno.
I convenuti si costituivano in giudizio resistendo all'avversa domanda ed eccepivano il difetto di legittimazione attiva della società attrice contestando la proprietà dei beni in capo alla stessa.
Quindi, deducevano che aveva posseduto gli immobili sin dal 1976, Parte_1
provvedendo a ristrutturare e rendere abitabile il fabbricato del mappale 295 e alla costruzione della piscina, di aver abitato personalmente l'immobile e averlo concesso in locazione a terzi.
I convenuti negavano di aver stipulato una locazione con la società attrice eccependo che il rendiconto prodotto si riferiva in realtà ad altro immobile. Chiedevano, quindi, in via riconvenzionale che fosse dichiarato proprietario per usucapione ventennale e, Parte_1
in via riconvenzionale ulteriormente subordinata, domandavano l'indennità per le migliorie apportate all'immobile che ne avevano aumentato il valore almeno di 100.000 euro.
Il Tribunale con sentenza n. 53/10 in data 1/7/2010 rigettava la domanda di usucapione sull'assunto che i non avessero mai posseduto l'immobile ma lo avessero solo detenuto Pt_1
in forza di contratto di locazione intercorso con la società proprietaria. Accertava pertanto la nullità dell'atto di donazione e accoglieva la domanda subordinata, condannando la al pagamento di CP_1 un'indennità per i miglioramenti apportati sull'immobile dal che quantificava in € Pt_1
100.000.
Avverso la sentenza hanno proposto appello i domandandone la riforma nella Parte_3
parte in cui il Tribunale, a loro dire mal valutando le risultanze di causa, aveva rigettato la domanda di usucapione sull'errato assunto che i non avessero mai posseduto il bene ma lo avessero Pt_1 solo detenuto in forza di contratto di locazione. La resisteva all'appello e proponeva appello CP_1
incidentale della sentenza nella parte in cui il tribunale aveva riconosciuto ai il diritto Pt_1 all'indennità per i miglioramenti nonostante non vi fosse prova né della loro effettiva esecuzione né del tempo nel quale sarebbero stati eseguiti, né del presupposto del rilascio dell'immobile richiesto invece dall'art. 1592 c.c., non ancora avvenuto neppure nel corso della procedura esecutiva intrapresa dalla società in ottemperanza alla sentenza di primo grado.
La Corte, con sentenza n. 43/2018 in data 31/1/2018, accoglieva in parte l'appello principale riconoscendo i proprietari per usucapione del rudere (mapp. 456 fg. 9), limitando Pt_1 viceversa l'operatività della condanna al rilascio al fabbricato di cui al mapp. 456. La Corte rigettava invece l'appello incidentale proposto da ritenendo provata in giudizio CP_1
l'autorizzazione della società all'esecuzione delle migliorie, con conseguente diritto del conduttore ad essere indennizzato ai sensi dell'art. 1592 c.c.
Proposto ricorso in Cassazione da entrambe le parti, la Suprema Corte con ordinanza in data 21 dicembre 2022, per quel che ancora interessa in questa sede, ha accolto lo specifico motivo di ricorso proposto da e, richiamato il principio in forza del quale la riconsegna dell'immobile CP_1
costituisce se non condizione di proponibilità quantomeno presupposto della domanda di indennizzo dei miglioramenti realizzati sull'immobile dal conduttore, ha rinviato la causa alla Corte in diversa composizione collegiale al fine di verificare in fatto se l'immobile fosse stato o meno restituito alla società proprietaria, dichiarando assorbite le restanti ragioni di censura sul diritto all'indennità formulate da CP_1
La causa è stata riassunta da che ha concluso per il rigetto della relativa domanda CP_1 rappresentando di non essere ancora rientrata nella disponibilità dell'immobile. I si sono costituiti con comparsa in data 26/10/2023, concludendo invece per Parte_3 il rigetto dello specifico motivo d'appello, a suo tempo proposto dalla società, e per la conferma della sentenza, evidenziando di aver offerto la restituzione dell'immobile nel corso del giudizio.
All'udienza del 9.11.2025 gli appellanti hanno prodotto verbale di rilascio avvenuto in data
20.12.2023.
La causa, senza ulteriore attività istruttoria, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 10 gennaio 2025, previa assegnazione di termini per il deposito di scritti conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La causa ritorna all'esame della Corte, in diversa composizione collegiale, in primis per la valutazione della questione sulla sussistenza del presupposto del rilascio ai fini del riconoscimento del diritto del conduttore ad essere indennizzato dei miglioramenti apportati all'immobile.
Ora, non pare esservi più contestazione sul fatto che i abbiano rilasciato Parte_3
l'immobile nella disponibilità di nel corso del presente giudizio, prima dell'udienza del CP_1
10/1/2025 (cfr. verbale dell'ufficiale giudiziario in data 20.12.2023), quando la causa è stata assunta in decisione, così che può considerarsi integrato il presupposto per potersi pronunciare nel merito della domanda. D'altronde, pretendere che il rilascio fosse intervenuto, a tali fini, prima ancora della proposizione della domanda riconvenzionale equivarrebbe a costruire la relativa circostanza come condizione di proponibilità della domanda, interpretazione viceversa abbandonata dalla
Cassazione a far data da Cass. n. 17861 del 2007.
Proprio in tale occasione, il Supremo Collegio, nel sostenere l'infondatezza della doglianza, ivi formulata, sull'asserita improponibilità della domanda di migliorie, per essere stata essa proposta prima della riconsegna dell'immobile, e precisamente con la comparsa di risposta del 23.12.87, mentre la riconsegna era stata effettuata nel corso del 1993, ha avuto modo di affermare che per quanto sia indubbio che l'art. 1592 c.c. comma 1 stabilisce, quanto ai miglioramenti apportati dal conduttore alla cosa locata con il consenso del locatore, il principio che quest'ultimo è tenuto a pagare al primo un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa ed il valore del risultato utile al tempo della riconsegna, quest'ultima circostanza non può essere assunta quale condizione di proponibilità della domanda, che deve necessariamente sussistere al momento della proposizione della domanda stessa.
Secondo la corretta interpretazione indicata dalla Corte, il legislatore, attraverso quel riferimento cronologico, ha voluto semplicemente assicurarsi che la liquidazione dell'indennità de qua venga determinata in concreto non prima del momento in cui cessi la disponibilità dell'immobile da parte del conduttore e la riacquisti invece il locatore, e con riferimento esclusivo ad esso, e non importa che la domanda relativa sia stata proposta anteriormente a tale momento. In altri termini, nel sistema normativo delineato dall'art. 1592 c.c. la riconsegna della cosa da parte del locatario non va intesa quale condizione di proponibilità della relativa domanda, ma quale presupposto perché si abbia un provvedimento favorevole o sfavorevole sulla domanda stessa, vale a dire una pronuncia nel merito.
Dunque, l'avvenuto rilascio dell'immobile nel corso del giudizio, prima dell'assunzione della causa in decisione, consente di scrutinare il merito della domanda di indennizzo dei miglioramenti, proposta in via riconvenzionale dai riconosciuta dal Tribunale con statuizione Parte_3 confermata dalla Corte d'appello in misura di € 100.000 per il solo incremento di valore determinato dalla realizzazione della piscina.
Di fatto, in questa sede di rinvio, la Corte non può che prendere semplicemente atto del giudicato implicito interno formatosi sulla sussistenza dei restanti presupposti della domanda - il consenso della proprietaria, la prova dei miglioramenti e la misura dell'incremento – e sulla relativa valutazione delle risultanze istruttorie compiuta dai giudici delle precedenti fasi di merito.
Questioni contestate da nell'originario giudizio d'appello con motivi di censura reiterati in CP_1
sede di legittimità (4.5), dichiarati assorbiti dalla Corte di Cassazione (5.10) e non espressamente riproposti in sede di rinvio.
Al riguardo non resta che uniformarsi all'univoco orientamento della giurisprudenza di legittimità, a mente del quale “in sede di giudizio di rinvio il giudice è obbligato a pronunciare sulle questioni dichiarate assorbite dalla sentenza di cassazione soltanto se esse siano state espressamente riproposte davanti a lui, non ravvisandosi alcun obbligo officioso di esame in mancanza di tale riproposizione (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 30184 del 22/11/2018).
Rimane pertanto precluso in questa sede un nuovo esame sulla sussistenza dei restanti elementi costitutivi del diritto all'indennità, se vi fosse o meno la prova del consenso della proprietaria e delle spese in concreto sostenute da per la realizzazione della piscina, nonché Parte_1 dell'entità dell'incremento di valore conseguito dal bene per effetto delle migliorie.
A tale ultimo proposito, per quanto il rilascio sia avvenuto soltanto nel giudizio di rinvio e la corretta applicazione della norma del 1592 c.c. è volta proprio a misurare l'entità dell'eventuale arricchimento del locatore al momento del rilascio, si reputa comunque attuale la stima a suo tempo elaborata dal ctu nel giudizio di primo grado proprio perché espressa in un valore differenziale.
L'ausiliario ha indicato in € 100.000 l'incremento di valore derivante ad un immobile in quella posizione, situato nell'isola della Maddalena, a poche decine di metri dal mare, in un contesto ambientale e paesaggistico di notoria bellezza, dal fatto in sé di essere dotato di piscina, indipendentemente dal suo concreto valore. Tale valore differenziale può essere pertanto soltanto aumentato nei vent'anni di durata del giudizio proporzionalmente al notorio incremento dei valori di immobili ubicati in località turistiche di pregio, qual è l'arcipelago della Maddalena, per di più a trenta metri dal mare.
In conclusione, l'appello a suo tempo proposto da avverso la sentenza del Tribunale di CP_1
Tempio Pausania, che aveva riconosciuto il diritto di e Parte_1 Parte_2 all'indennità di € 100.000 per i miglioramenti eseguiti sull'immobile, era infondato e va
[...]
pertanto confermato il diritto degli appellati al pagamento del relativo importo.
In ragione della reciproca parziale soccombenza (di sulla domanda di miglioramenti e dei CP_1 sull'usucapione) le spese di lite di tutti i gradi del giudizio, compreso quello di Parte_3
legittimità, sono compensate.

PQM

la Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa deduzione, eccezione e domanda, rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 53/10 del Tribunale di CP_1
Tempio Pausania- Sezione Distaccata La Maddalena in data 1.7.2010 e, per l'effetto,
1) condanna al pagamento dell'importo di € 100.000,00 in favore di CP_1
e ; Parte_1 Parte_2
2) compensa le spese di tutti i gradi del giudizio.
Così deciso in Sassari nella camera di consiglio del 10 aprile 2025.
Il consigliere estensore
Dr.ssa Cristina Fois Il Presidente
Dr.ssa Maria Grixoni