REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sez. VI civ., riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati:
1) dott.ssa Assunta d'Amore Presidente
2) dott. Giorgio Sensale Consigliere
3) dott.ssa Regina Marina Elefante Consigliere rel. nel procedimento nr. 4057/ 2021, all'esito della camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA tra
( ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Emanuele Pimpinella ( , come da procura in calce C.F._2
all'appello, con il quale elettivamente domicilia in Capua Piazza dei Giudici n. 4.
APPELLANTE
E
( ), rappresentato e difeso dall'avv. Nello CP_1 C.F._3
Sgambato ( ), congiuntamente e disgiuntamente dall'avv. C.F._4
Annamaria Piscuoglio ( , come da procura in calce alla C.F._5
comparsa di costituzione in appello, con i quali elett.te domicilia in Caserta alla
Via F. Renella n. 70
APPELLATO
Conclusioni
Per l'appellante:

1. In riforma della sentenza n. 556/2021 del Tribunale di S.
Maria C.V. accertare e dichiarare l'intervenuto pagamento dei canoni di locazione di 1.800,00 da parte del sig. in favore del sig. da agosto 2015 Pt_1 CP_1
sino al rilascio 30.04.2016;


2. in riforma della sentenza n. 556/2021 del Tribunale di S. Maria C.V. accertare
e dichiarare la diminuzione di godimento del bene locato in relazione alla mancata fruizione ed erogazione di energia elettrica e gas, oltre che in riferimento ai vizi e difetti dell'immobile come documentati in primo grado, con conseguente rideterminazione del minor canone e condanna del sig. alla CP_1
ripetizione di quanto indebitamente versato dal sig. nei limiti Pt_1
dell'importo versato di € 1.800,00;


3. in riforma della sentenza n. 556/2021 del Tribunale di S. Maria C.V. emettersi comunque sentenza ex art. 278 c.p.c.;


4. Vittoria di spese ed onorario del doppio grado di giudizio.
Per l'appellato: 1) dichiarare inammissibile e comunque rigettare perché destituito di fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto dal ricorrente avverso la sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere n. 556/2021; 2) confermare in toto la sentenza appellata;
3) in subordine dichiarare inammissibile e rigettare le richiesta istruttorie formulate 4) Condannare parte appellante alle spese e competenze professionali con distrazione ai sottoscritti procuratori che si dichiarano antistatari..
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§.

1. convenne in giudizio chiedendo che fosse CP_2 Parte_1
convalidata l'intimazione di sfratto per morosità nei suoi confronti, relativamente all'immobile che gli aveva concesso in locazione, sito in San
Tammaro - CE - alla Via Capece Scondito snc, primo piano oltre cantina al piano interrato e due posti auto.

1.1. A tal fine dedusse di avere concesso all'intimato la predetta unità immobiliare in locazione ad uso abitativo, con contratto stipulato in data
10.06.2015 e registrato il 17.11.2015 presso l'Agenzia delle Entrate Ufficio di
Caserta, (con decorrenza dal 10.08.2015 al 10.08.2019 e rinnovo per ulteriori quattro anni), per il canone di € 5.400,00 annui, da pagarsi in rate mensili anticipate da € 450,00 ciascuna e che il conduttore si era reso moroso nel pagamento dei canoni dall'agosto 2015 all'ottobre 2015.

1.2. Costituitosi, il conduttore si oppose all'intimazione di sfratto, deducendo di avere regolarmente pagato i canoni ed eccepì l'inadempimento del conduttore, non essendo l'immobile locato dotato delle essenziali utenze di energia elettrica, acqua e gas metano, nonché per non avere provveduto alla realizzazione delle opere di completamento dello stabile, e per essere l'immobile in questione affetto da vizi costruttivi, incidenti sulla funzionalità del bene, che lo rendevano inutilizzabile per l'uso abitativo.

1.3. Il tribunale rilevò la nullità del contratto di locazione, per essere stato tardivamente registrato e, conseguentemente, non convalidò lo sfratto e non concesse l'ordinanza provvisoria di rilascio, ma dichiarò cessata la materia del contendere su tale questione, in ragione dell'avvenuto recesso anticipato del conduttore in data 13.10.2015 con conseguente rilascio dell'immobile da parte del conduttore il 30.04.2016; quanto ai canoni di locazione ritenne “per effetto del combinato disposto della sanzione di nullità per tardiva registrazione, della sanatoria ex tunc affermata dalla giurisprudenza di legittimità (SS.UU. n.
23601/2017) e degli effetti sull'ammontare del canone di cui all'art. 13 comma
5 della L. 431/1998 in tema di locazioni ad uso abitativo” che in caso di registrazione tardiva il canone dovuto è quello originariamente pattuito fino alla data della registrazione tardiva;
non ammise la prova testimoniale articolata dal conduttore né sull'avvenuto pagamento dei canoni, ai sensi dell'art. 2721
c.c., né sull'inadempimento del locatore ai sensi dell'art. 2722 c.c., in ragione dell'allegazione che l'obbligo di completamento dell'immobile era stato assunto oralmente e coevamente al contratto scritto di locazione;
ritenne non provata l'eccezione di inadempimento del locatore, formulata dal conduttore, in quanto risultava dagli atti che il conduttore aveva dichiarato nel contratto di locazione di avere visionato la casa e di averla “trovata in buono stato locativo e adatta all'uso convenuto”; ritenne, quanto alla doglianza di assenza degli allacci, che le forniture di acqua, luce e gas, come risultava in atti, fossero regolari dal mese di settembre;
che le ulteriori doglianze sulle parti comuni dell'edificio non riguardavano l'oggetto della locazione e che la mancanza del certificato di agibilità non determinava la nullità del contratto.
All'esito condannò il conduttore al pagamento dei canoni da agosto 2015 ad ottobre 2016 per complessivi € 1.800,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze, e condannò il locatore alla restituzione del deposito cauzionale di €
900,00, oltre interessi dalla corresponsione al saldo.
§.

2. La sentenza n. 556 del 04.03.2021 del Tribunale di S. Maria C.V. è stata impugnata da . Parte_1

2.1. Con un unico articolato motivo di gravame l'appellante si duole, in sostanza, della mancata ammissione della prova testimoniale. Sostiene che il tribunale, avrebbe dovuto ammettere la prova testimoniale oltre il limite degli artt. 2721
e 2722 c.c., proprio tenendo conto della qualità delle parti, della natura del contratto e di ogni altra circostanza.
Precisa di avere richiesto, in via riconvenzionale, la riduzione dei canoni di locazione, in ragione dell'eccepito inadempimento del locatore, che aveva determinato una diminuzione del godimento del bene locato, e di avere chiesto l'ammissione della prova per testi, al fine di dimostrare detto inadempimento, precisando, tuttavia, che era in realtà onere del conduttore, a fronte dell'eccepito inadempimento, dare la prova di avere correttamente adempiuto alla propria prestazione. Insiste, quindi, nell'ammissione della prova per testi articolata in primo grado nella memoria del 27.04.2016, capi da 1) a 14).

2.2. Costituitosi, ha eccepito l'inammissibilità dell'appello ex art. CP_2
434 c.p.c. e nel merito ne ha chiesto il rigetto per infondatezza.
§.

3. La Corte all'esito dell'udienza dell'11.09.2025 ha dato lettura del dispositivo in udienza, riservandosi il deposito della sentenza.
L'appello è infondato e va rigettato per le ragioni che seguono.

3.1. In via preliminare va disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 434 c.p.c., essendo chiare le censure mosse alla sentenza gravata, in quanto, come ha ripetutamente affermato la Corte di legittimità, gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del
2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, ovvero la trascrizione totale o parziale della sentenza appellata, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (cfr. Cass SU 27199/2017).

3.2. Nel merito, benchè la censura mossa dall'appellante alla declaratoria d'inammissibilità della prova testimoniale sull'avvenuto pagamento de canoni ex artt. 2721 c.c. sia astrattamente condivisibile -in quanto rientra nel potere del giudice disporre la prova testimoniale oltre i limiti imposti dalla detta norma, in ragione della natura del contratto e della qualità delle parti-, tuttavia la prova in questione non è comunque ammissibile, perché irrilevante.
Il conduttore vorrebbe provare, a mezzo escussione dei propri di testi, sia di avere corrisposto i canoni di locazione sino al recesso, dall'agosto 2015 all'ottobre 2015, sia il minore godimento dell'immobile a causa dell'inadempimento contrattuale del locatore, che lo legittimerebbe a ottenere la riduzione dei canoni di locazione, la cui domanda egli aveva formulato in via riconvenzionale.
Orbene la prova testimoniale è inammissibile, in quanto le circostanze articolate non consentirebbero di raggiungere né la prova del pagamento dei canoni né la prova del minore godimento dell'immobile, per le ragioni che si andrà ad esporre, dopo aver riportato, per chiarezza espositiva, i capi articolati:
1)“vero che nel mese di giugno del 2015 il sig. iniziava la ricerca di una Pt_1
abitazione per il trasferimento insieme alla famiglia dalla residenza di Genova”,
2)“vero che al momento della sottoscrizione in data 26.06.2015 del contratto di locazione dell'immobile del sig. quest'ultimo assicurava al conduttore, CP_1
con l'avallo dell'agente immobiliare, che l'appartamento facente parte del minicondominio sito alla via Scondito in San Tammaro sarebbe stato completato entro il 10 luglio del 2015, con l'installazione delle utenze e gli altri interventi di edilizia necessari all'ultimazione delle opere costruttive del fabbricato”;
3)“vero che nella circostanza il sig. corrispondeva in contanti la somma Pt_1
di Euro 900,00 a titolo di deposito cauzionale”;
4)“vero che alla fine del mese di luglio, giunto sul posto con gli automezzi dell'impresa che aveva effettuato il trasloco da Genova, il constatava che Pt_1
lo stabile era privo di impianti predisposti per l'energia elettrica, il gas metano, la fornitura idrica, e che neppure gli altri lavori di completamento dell'immobile erano stati effettuati”;
5)“vero che, in particolare, il cortile così come la rampa di accesso CP_3
pedonale ed il passo carraio ai posti auto erano privi di pavimentazione e di illuminazione e presentavano avvallamenti e sconnessioni. Inoltre il piano interrato destinato ai posti auto non era asfaltato e si presentava carente di illuminazione elettrica, mentre le cantinole erano sfornite di porte. Infine, i vani scala e gli appartamenti non erano pitturati così come le ringhiere ed i cancelli, il vano destinato all'ascensore era aperto senza alcuna protezione, l'impianto citofonico non era installato ed il cancello di ingresso al condominio era sfornito di serratura, venendo precariamente chiuso con un catenaccio”;
6)“vero che l'area dello stabile era comunque ingombra di materiali edilizi ed altri materiali di risulta”; 7)“vero che all'interno dell'appartamento destinato al sig. mancavano Pt_1
due piastre radianti e che dopo la consegna si manifestavano difetti di sigillatura degli infissi”;
8)“vero che nelle settimane successive si manifestavano vistose infiltrazioni di acqua al piano sottoscala, con conseguente formazione di umidità, scrostamenti lungo le pareti e cattivo odore nello stabile, così come si constatavano i ricorrenti allagamenti del medesimo piano sottoscala e del cortile determinati dalle piogge”;
9)“vero che l'umidità in seguito causava anche la formazione di muffa in uno dei vanni dell'appartamento consegnato al;
Pt_1
10)“vero che nel mese di agosto del 2015 il sig. insieme al conduttore Pt_1
dell'altra unità abitativa dello stabile si rivolgeva all'Enel per ottenere l'allaccio provvisorio della cosiddetta corrente di cantiere, sostenendo direttamente le spese di installazione per Euro 900,00 così come quelle dei consumi, sin quando venivano attivati i contatori individuali”;
11)“vero che nel medesimo mese di agosto interveniva la fornitura idrica, con difetti di pressione, mentre l'utenza del gas mentano era resa disponibile solo nel mese di settembre”;
12)“vero che le carenze ed i vizi riscontrati nello stabile sono stati ripetutamente contestati dal sig. senza essere eliminati dal proprietario”; Pt_1
13)“vero che per il versamento in contanti dei canoni di locazione il sig. CP_1
non ha mai rilasciato quietanza”.
14)“vero che per il trasloco da Genova il sig. ha sostenuto la spesa di circa Pt_1
Euro 5.000,00 e per il successivo trasloco l'ulteriore costo di Euro 2.000,00 circa”;
Orbene, come si evince dalla semplice lettura dei capi in cui è articolata la prova testimoniale, nessuno di essi riguarda il pagamento dei canoni di locazione, sicchè, dall'eventuale espletamento positivo della prova, non potrebbe mai risultare provato l'avvenuto pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore, atteso che nessuno dei capi in questione verte sull'avere i testi assistito al pagamento da parte di dei canoni di locazione Parte_1
dell'immobile a . CP_1
Ne discende l'assoluta irrilevanza della prova testimoniale in questione sul punto, in quanto, non è idonea a dimostrare l'avvenuto pagamento dei canoni e conseguentemente, l'eventuale esito positivo della stessa, non condurrebbe al rigetto della domanda di pagamento formulata dal locatore.

3.3. Infondata è altresì la doglianza relativa al mancato espletamento del mezzo istruttorio in funzione dell'accoglimento della domanda riconvenzionale di riduzione dei canoni, per il ridotto godimento dell'immobile a causa dell'inadempimento del locatore. Va premesso che risulta pacifico in atti oltre che già accertato in sentenza dal primo giudice che l'immobile fosse sprovvisto, fino al mese di settembre 2015 dei contatori di acqua, luce e gas, atteso che i relativi contratti furono effettuati ex novo dal conduttore.
Il tribunale, tuttavia, pur avendo accertato la mancanza dei contatori per tutto il mese di agosto non ha ritenuto che tale situazione concretizzasse un inadempimento del locatore. In primo luogo per la dichiarazione resa dal conduttore nel contratto di locazione all'art. 7 “di aver visitato la casa locatagli
e di averla trovata in buono stato locativo e adatta all'uso convenuto” ed in secondo luogo perché l'eventuale impegno assunto in merito dal locatore oralmente non poteva essere provato a mezzo testimoni, stante il divieto ex art. 2722 c.c.
Orbene entrambi gli argomenti non sono stati adeguatamente censurati dall'appellante.
Quanto alla dichiarazione resa nel contratto l'appellante non ha censurato la decisione del primo giudice in ordine all'efficacia di tale dichiarazione, ma ha inteso superarne la portata allegando la sussistenza di un patto orale tra le parti con cui il locatore si era assunto l'impegno di provvedere alla istallazione delle utenze (rectius dei contatori) presso l'abitazione, la cui esistenza intendeva provare a mezzo testimoni. Orbene il primo giudice ha ritenuto inammissibile tale prova orale, ai sensi dell'art. 2722 c.c., in quanto patto orale contrario e coevo al contratto. Tale motivazione l'appellante ha inteso censurare unicamente sotto il profilo del mancato esercizio da parte del tribunale del potere discrezione conferitogli al secondo comma dell'art. 2721 c.c., di superare le limitazioni in relazione alla qualità delle parti, alla natura del contratto e ad ogni altra circostanza.
Per completezza va evidenziato che l'appellante ha omesso di censurare il rilievo officioso del limite all'assunzione della prova orale ex art. 2721 c.c. da parte del tribunale, in mancanza della necessaria eccezione di parte, trattandosi di limite fissato nell'esclusivo interesse delle parti, con esclusione della possibilità del rilievo d'ufficio del giudice, sicchè la sussistenza del limite all'assunzione della prova, affermato primo giudice, resta coperta dal giudicato.
Ne consegue che al fine di rimuovere il detto limite ravvisato dal primo giudice l'appellante avrebbe dovuto censurare l'esercizio del potere discrezionale del primo giudice, evidenziando quali elementi di segno contrario egli aveva trascurato o omesso di valutare che, di converso, lo avrebbero dovuto condurre al superamento dei limiti di cui all'art. 2721 II co c.c..
Non va dimenticato, infatti che l'appellante è tenuto alla dimostrazione della fondatezza delle singole censure mosse alla sentenza impugnata, in quanto egli
è assimilabile all'attore nella invocata revisio e deve, pertanto, dimostrare il fondamento della propria domanda, deducendo l'ingiustizia o invalidità della decisione assunta dal primo giudice, onde superare la presunzione di legittimità che assiste la sentenza di primo grado (Cass. sez. un. nn. 28498 del
2005; 3033 del 2013, più di recente si veda Cass. n. 40606 del 2021; sulla presunzione di legittimità della sentenza di primo grado, Cass. sez. un. n. 10027 del 2012).
Nel lamentare la mancata ammissione della prova orale oltre i limiti dell'art. 2721 II comma c.c. l'appellante avrebbe, quindi, dovuto indicare quali elementi relitivi alla qualità delle parti alla natura del contratto nonché quali concrete circostanze ulteriori avrebbe potuto e dovuto il giudice valorizzare, ai fini dell'esercizio del suo potere discrezionale e che aveva, invece, omesso di valorizzare.
In ogni caso, quand'anche fosse stata assunta la prova testimoniale e fosse risultato provato che il locare si era assunto l'impegno di assicurare che l'immobile fosse dotato dei contatori e fosse quindi pronto per l'uso, va considerato che in conseguenza della declaratoria di nullità del contratto di locazione la posizione del conduttore è quella di un occupante sine titulo, sicchè nessun obbligo a carico del locatore potrebbe ritenersi efficace e, comunque dalla prova orale non sarebbe emerso, aldilà dell'accertata mancanza dei contatori delle utenze di acqua, luce e gas per il mese di agosto, in cosa si concretizzasse il lamentato minor godimento dell'immobile, non essendo stato articolata alcuna prova a riguardo.
Quanto agli ulteriori inadempimenti relativi alle infiltrazioni e al mancato completamento delle parti comuni dell'edificio, l'appellante non ha formulato a riguardo motivi di gravame, non avendo censurato il passaggio della motivazione del primo giudice che li ha ritenuti esulare dal contenuto del contratto di locazione dell'alloggio.
§.

4. In definitiva l'appello va rigettato e le spese di lite, liquidate come in dispositivo, in base alle tabelle dm 147/22, nei valori minimi, attesa la semplicità delle questioni trattate, seguono la soccombenza, dandosi atto, ai sensi dell'art. 13 co.

1-quater dpr 115/2002, che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Napoli, sezione VI civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto da , avverso la sentenza n. 556 del Parte_1
04.03.2021 del Tribunale di S. Maria C.V., così provvede:

1. Rigetta l'appello.

2. Condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Parte_1 [...]
, che liquida in complessivi € 1.458,00 per compensi, oltre iva, cpa e CP_1
spese generali al 15%.

3. Dà atto, ai sensi dell'art. 13 co.

1-quater dpr 115/2002, che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Napoli lì 11.09.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente dott.ssa Regina Marina Elefante dott.ssa Assunta d'Amore