R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
Così composta: Dr. GEREMIA CASABURI Presidente rel. Dr.ssa ANTONELLA MIRYAM STERLICCHIO Consigliere Dr. BIAGIO ROBERTO CIMINI Consigliere
ha pronunciato la seguente S E N T E N Z A
nella causa civile di II° grado iscritta al n. 5738\22 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione (previa precisazione di conclusioni in udienza “cartolare” con ordinanza del 29\5\25, con ad oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Tivoli n. 1368\22
e vertente tra
avv.to G. De Santis Parte_1
– appellante E ; avv. M. Lucchetti e L. Galietti -appellati Controparte_1 Controparte_2

IN FATTO E IN DIRITTO La presente sentenza è redatta in forma semplificata. Rilevato che:
-il Tribunale di Tivoli, con la sentenza di cui in epigrafe, ha rigettato l'opposizione a precetto per intimazione al rilascio di alcuni box auto proposta da Parte_1
-da qui l'appello, cui hanno resistito gli originari opposti;

-la causa, all'esito di udienza cartolare di precisazione delle conclusioni, è stata assegnata a decisione, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.; Ancora rilevato che:
-le vicende di causa possono così riassumersi: il nel 1994, stava per acquistare i box auto per cui è Pt_1 causa nel complesso immobiliare in Tivoli, via Strada del Barco n. 4; a suo dire però, alcuni giorni prima della data prevista per l'acquisto, la titolare dei box, non aveva dato più notizia di sé; Il aveva però CP_3 Pt_1 occupato i box, concedendoli in locazione a terzi nel corso degli anni;

-tali box erano però stati aggiudicati a e , nell'ambito della procedura Controparte_1 Controparte_2 fallimentare della società titolare, la e ne avevano intimato il rilascio;
da qui l'opposizione per cui è CP_3 causa: il assumeva di aver ormai acquisito quei box per usucapione, chiedendone il relativo Pt_1 accertamento;

-il Tribunale ha appunto rigettato la domanda, assumendo che “dalla stessa narrazione in fatto emerge la piena consapevolezza della parte opponente che i box auto dalla stessa utilizzati appartenessero a società che si trovava in stato di decozione e che la loro apprensione da parte dello stesso opponente fosse avvenuta senza darne mai notizia a quest'ultima. Tanto, per un verso, conferma quando osservato dalla parte opposta, ovvero il difetto in capo all'opponente nel caso di specie l'elemento soggettivo dell'hanimus rem sibi habendi. Per altro verso, appare evidente che il possesso asseritamente esercitato dall'opponente risulta inidoneo all'usucapione, e ciò in quanto in base al disposto dell'art. 1163 c.c., il possesso acquistato in modo clandestino, ovvero non in modo palese nei riguardi del titolare del diritto, non può giovare per l'usucapione. In questa prospettiva, non rileva che l'opponente abbia, come dallo stesso dedotto, disposto dei box auto concedendoli in locazione a terze persone, ovvero rapportandosi con il Condominio ove tali beni immobili risultano collocati. Trattasi, invero, di comportamenti attuati nei riguardi di terzi, senza che sia stata data dimostrazione che l'asserito possesso esercitato sui beni immoli sia avvenuto in modo palese nei riguardi del titolare del diritto”;
-l'unico complesso motivo di appello del concerne appunto il rigetto della domanda di accertamento Pt_1 della usucapione (“1. SULL'ASSERITO DIFETTO IN CAPO AL SIG. GIOVANNI VERZILLI DELL'ANIMUS REM – SUL POSSESSO ASSERITAMENTE ACQUISTATO DALL'APPELLANTE IN “ CP_4 [...]
”); ; l'appellante, alla stregua di ampi riferimenti giurisprudenziali, assume di aver tenuto CP_5 condotte idonee ai fini della usucapione (locazione a terzi;
pagamento spese e oneri condominiali ecc.);
- chiede pertanto “Accogliere il presente gravame per tutti i motivi dedotti in narrativa (nonché negli scritti difensivi del giudizio di primo grado) e, per l'effetto, riformare integralmente la sentenza di prime cure n. 1368/2022 (R.G. n. 2999/2018) emessa dal Tribunale Ordinario di Tivoli in data 26.09.2022, accertando e dichiarando contestualmente l'intervenuto acquisto per usucapione da parte del Sig. delle Parte_1 seguenti Unità Immobiliari site in Tivoli, Strada del Barco n. 4: box auto coperto sito al piano seminterrato distinto con il numero 20/A, censito in Catasto Fabbricati al foglio 67, particella 175, sub. 145; box auto coperto sito al piano seminterrato distinto con il numero 1/B, censito in Catasto Fabbricati al foglio 67, particella 175, sub. 169; box auto coperto sito al piano seminterrato distinto con il numero 2/B, censito in Catasto Fabbricati al foglio 67, particella 175, sub. 170; box auto coperto sito al piano seminterrato distinto con il numero 3/B, censito in Catasto Fabbricati al foglio 67, particella 175, sub. 171; box auto coperto sito al piano seminterrato distinto con il numero 30/B, censito in Catasto Fabbricati al foglio 67, particella 175, sub. 126; box auto coperto sito al piano seminterrato distinto con il numero 43/B, censito in Catasto Fabbricati al foglio 67, particella 175, sub. 185; box auto coperto sito al piano seminterrato distinto con il numero 52/B, censito in Catasto Fabbricati al foglio 67, particella 175, sub. 194, e per l'effetto, dichiarando altresì nullo e/o inefficace e/o annullando il precetto notificato nei confronti del Sig. o, comunque, dichiarando l'inesistenza di qualsivoglia diritto Persona_1 dei Sigg.ri ed a procedere ad esecuzione forzata nei confronti dell'odierno Controparte_2 CP_1 appellante”; Ritenuto che:
-l'unico, complesso motivo di appello è infondato;
in primo luogo va segnalato che non è in discussione- e tantomeno è stato dedotto dal primo giudice- la consapevolezza, da parte dell'odierno appellante, di “avvalersi” di beni (i box) di proprietà aliena;
e d'altronde il presupposto della domanda (ora del motivo di appello) sta proprio nella circostanza che il non è mai addivenuto alla stipula del contratto definitivo di acquisto degli Pt_1 immobili in questione;
va ancora rimarcato che il sin dal primo grado, non ha dedotto, certo non Pt_1 espressamente, di aver acquisito la disponibilità dei box in questione in forza di contratto preliminare di acquisto, con esecuzione (in punto di consegna del bene) anticipata;
così già l'atto di citazione originario, che trova pieno riscontro nell'appello: “ Nell'anno 1994, il Sig. acquistava un immobile sito in Parte_1 Tivoli, alla Strada del Barco, 4, interno 18, e l'annesso box auto distinto con il numero 21/A. Alcuni mesi dopo, l'odierno attore manifestava interesse all'acquisto anche dei box distinti ai nn. 20/A, 2/B, 43/B, 52/B 1/B, 3/B, 30/B di cui al Decreto ex art. 108, comma 2, Legge Fallimentare, i quali risultavano invenduti, liberi da persone e cose. Alcuni giorni prima della data prevista per il rogito e quindi per il pagamento del saldo prezzo e Co contestuale consegna dei box, la Società non dava più notizia di sè. Di talché l'opponente si determinava a prendere possesso dei box – che risultavano fisicamente accessibili - senza pagare alcunché, né rogitare”;
-siffatta prospettazione del allora, non offre alcuna certezza su come abbia avuto inizio la disponibilità Pt_1 dei box da parte sua (e fermo che, comunque, l'eventuale attuazione anticipata di un preliminare comporta la sola detenzione del bene);
-quanto sopra non è privo di conseguenze, in punto di assolvimento dell'onere della prova sulla sussistenza dei requisiti del possesso “ad usucapionem”; l'appellante si attarda, nell'atto di gravame, a richiamare i documenti relativi al compimento di atti dispositivi da parte sua, ovvero implicanti l'”animus possidendi” (contratti di locazione a terzi, pagamenti condominiali);
-il profilo dirimente, attiene, però, al carattere clandestino dell'acquisizione del bene da parte del come Pt_1 rimarcato dal primo giudice;
infatti può effettivamente ritenersi almeno in via presuntiva che, al momento dell'occupazione dei box, nel 1994, il fosse consapevole dello stato di decozione della società Pt_1 [...]CP_
proprietaria degli stessi: non potrebbe spiegarsi, altrimenti, la “irreperibilità” di tale società (che, come detto, “non dava notizie di sé”) allorchè (come pur genericamente dedotto) doveva stipularsi il rogito;
e certamente gli atti surrichiamati (locazioni, pagamenti) costituivano manifestazione di esercizio dei poteri dominicali verso i terzi, ma non certo (almeno non è provato) nei confronti del proprietario dell'immobile; -certo, la giurisprudenza afferma che, ai fini dell'esclusione della clandestinità del possesso, “è sufficiente che esso sia stato acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile e non occulto, così da palesare l'animo del possessore di volere assoggettare la cosa al proprio potere, senza che sia necessaria l'effettiva conoscenza da parte del preteso danneggiato”, v. Cass. 28 gennaio 2022 n. 2682; occorre però che, in concreto, quel possesso sia almeno concretamente conoscibile dal proprietario, e l'onere della prova ricade su chi agisce per l'accertamento dell'usucapione;
-tale prova, ad avviso della Corte, non può fondarsi sugli atti sopra richiamati, comunque rimasti nella sfera giuridica delle parti interessati (il il condominio, i conduttori dei box), in quanto- in concreto – la società Pt_1Co
si trovava in condizioni di decozione e comunque di sostanziale inattività (come prospettato dallo stesso appellante, si ricordi), tali da escludere la richiamata conoscibilità;
-è poi assolutamente dirimente il rilievo che la era stata dichiarata fallita in data 12.04.2001 , CP_3 fallimento chiuso solo il 10.04.2018; il ventennio per l'usucapione sarebbe maturato (sempre nella prospettiva dell'appellante) solo nel 2014, allorchè il fallimento era pendente: in quella sede,l'usucapione non era stata opposta ai creditori nelle forme di legge, sicchè – a ben vedere ,e tenuto conto che il giudizio di primo grado pende dal 2018, a tutto voler concedere non può ritenersi che il termine in questione sia decorso utilmente per il Pt_1
-da qui il rigetto del gravame;

-le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo;



P.Q.M

Rigetta l'appello e condanna parte appellante alle spese, che liquida in euro 3500,00, oltre competenze di legge;
sussistono i presupposti per il raddoppio del c.u. ai sensi dell'art. 13 quater D.p.r. 115/2002.
Roma, data del deposito Il presidente est. (dr. G. Casaburi)