REPUBBLICA ITALIANA IIINNN NNNOOOMMMEEE DDDEEELLL PPPOOOPPPOOOLLLOOO IIITTTAAALLLIIIAAANNNOOO
TRIBUNALE DI LUCCA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Lucca in composizione monocratica ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel procedimento iscritto al n. 4139 dell'anno 2023, pendente
Tra
Parte_1
Difensore: AVV. ALBERTO FOGGIA, AVV. GENNARO PIO SPAGNOLI, AVV. LELIA PARENTI, AVV. MICHELE GIORGETTI

- Parte intimante -

Contro
CP_1
Difensore: AVV. GIORGIO GALLO

- Parte intimata -
avente a oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
CONCLUSIONI
➢ Parte attrice:
“Voglia il Tribunale di Lucca reiectis contrariis In via principale, a)- Per i motivi suindicati, rigettare le domande avversarie e, previo riconoscimento della trasformazione del contratto di natura transitoria 24.5.2018 in ordinario (4+4), dichiararlo risolto per inadempimento della conduttrice al pagamento dei canoni di locazione e, per l'effetto, ordinare il rilascio immediato dell'immobile posto
1 in Camaiore (LU), Via Roma n. 10 e condannare la SI.ra al pagamento, a favore della CP_1
Dott.ssa di tutti i canoni di locazione scaduti ed a scadere sino all'effettivo rilascio, oltre agli Parte_1 interessi 4, c.c., dalle singole scadenze al saldo. b)- Condannare la SI.ra a rifondere alla Dott.ssa le spese delprocedimento CP_1 Parte_1 di sfratto e quelle del presen 15% rimborso spese forfet In ipotesi, a)- Sempre previo rigetto delle domande avversarie e comunque della riconvenzionale spiegata, risolvere il rapporto contrattuale tra le parti per inadempimento della conduttrice e ordinare a quest'ultima il rilascio immediato dell'immobile posto in Camaiore (LU), Via Roma n. 10 e condannare la SI.ra al pagamento, a CP_1 favore della Dott.ssa di tutti i canoni di locazione scaduti ed a scadere sino all'effettivo Parte_1 rilascio, oltre agli inter ma 4, c.c., dalle singole scadenze al saldo. b)- Condannare la SI.ra a rifondere alla Dott.ssa le spese del procedimento CP_1 Parte_1 di sfratto e quelle del prese 15% rimborso spese forfe ”.

➢ Parte convenuta:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria domanda, eccezione e deduzione: In rito:
- accertato e dichiarato che l'attrice - intimante ha proposto azione di sfratto per morosità sulla base di un contratto (quello di natura transitoria) cessato già a far data dal 30/11/2019 e quindi non più in essere fra le parti, dichiarare l'inammissibilità/improcedibilità della domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità dalla medesima proposta e/o comunque rigettarla;
Nel merito:
- in via principale, accertata e dichiarata la nullità dei contratti di locazione stipulati dalle parti (ivi compresi i contratti ad uso turistico) per mancanza dei prescritti requisiti obbligatori della forma scritta e della registrazione, dichiarare, in ogni caso, l'infondatezza della proposta domanda di risoluzione del contratto per morosità della conduttrice e rigettarla;

- in via riconvenzionale, riconosciuto il diritto della SI.r , nella sua veste e qualità di CP_1 conduttrice dell'immobile sito in Camaiore, Via Roma n. 10, di ottenere, in difetto di un contratto di locazione valido (perché stipulato in mancanza di forma scritta) e regolarmente registrato, la restituzione dei canoni di locazione corrisposti alla locatrice, SI.ra , dall'1/12/2019 al 28/02/2023, condannare Parte_1 quest'ultima al pagamento in favore dell del complessivo importo di € 29.750,00 CP_1 (ventinovemilasettecentocinquanta/00), oltre interessi e rivalutazione monetaria, dal giorno del pagamento al saldo effettivo ovvero della diversa somma ritenuta di giustizia;

- in via subordinata, dichiarare l'insussistenza della morosità dedotta dall'attrice per i motivi esposti in narrativa e, conseguentemente, rigettare la richiesta di parte attrice di condanna della conduttrice al pagamento dei canoni di locazione scaduti ed a scadere sino all'effettivo rilascio. Sempre ed in ogni caso , condannare la SI.ra a rifondere alla convenuta - resistente, le Parte_1 spese, i diritti e gli onorari del procedimento di sfratto, del procedimento di mediazione e del presente giudizio, oltre I.V.A. e C.N.P.A. come per legge, con attribuzione in distrazione al sottoscritto procuratore ex art. 93 c.p.c.”.

§ § §

2 §1. – In fatto ed in diritto. – Con atto ritualmente notificato Parte_1
– assumendo che con contratto del 24.5.2018 aveva concesso in locazione a un immobile ad uso abitativo sito in Camaiore, via Roma 10, per il CP_1
canone mensile di euro 850,00, ridotto, dalla fine del 2019 ad euro 750,00 mensili e che dalla mensilità di marzo 2023 l'inquilina aveva accumulato una morosità per euro 6.000,00 – ha intimato alla conduttrice lo sfratto per morosità, contestualmente citandola per la convalida e chiedendo la fissazione del termine per il rilascio.
§1.1 – Per opporsi alla convalida si è costituita deducendo che CP_1
il contratto di locazione del 24.5.2018 era stato stipulato, per esigenze transitorie, per la durata di mesi 18 ed era cessato già al 30.11.2019, di tal che non poteva essere intimato lo sfratto ponendo a sostegno della domanda un contratto ormai esaurito;
che il rapporto, a far tempo dal 1.12.2019, era stato regolato attraverso una pluralità di contratti ad uso turistico della durata di 28 giorni ciascuno (27 notti), succedutisi in ciascun mese delle annualità 2020, 2021, 2022, 2023, sino al mese di marzo 2023, quando le parti non avevano più dato seguito alla stipula di un accordo scritto;
che, pertanto, le intese verbali successivamente raggiunte erano nulle per difetto di forma scritta;
che, in secondo luogo, i contratti ad uso turistico erano tutti nulli in quanto non regolarmente registrati;
che, pertanto, la conduttrice aveva diritto a vedersi restituiti i canoni corrisposti dal 1.12.2019 e 28.2.2023, per un ammontare pari ad euro 29.750,00; che, ad ogni modo, i canoni di locazione erano sempre stati pagati e non sussisteva alcuna morosità. L'intimata ha chiesto quindi dichiararsi inammissibile la domanda di convalida dello sfratto intimato in relazione ad un contratto già cessato;
dichiararsi la nullità dei contratti di locazione per cui è causa per mancanza di forma scritta ed omessa registrazione e, in via riconvenzionale, ha chiesto condannarsi la locatrice a restituire i canoni percepiti dal 1.12.2019 al 28.2.2023 per un totale di euro 29.750,00; in subordine, ha chiesto concedersi termine di grazia per sanare la morosità.
3 §1.2 – All'esito della fase sommaria il Tribunale non ha convalidato lo sfratto, contestualmente disponendo il mutamento del rito e concedendo termine per il deposito di memorie integrative.
§1.3 – Nella memoria integrativa depositata, l'intimante specificava che a dover essere risolto era il primitivo contratto del 24.5.2018, in quanto stipulato in assenza dei requisiti formali prescritti dalla legge per i contratti ad uso transitorio, dal che derivava la riconduzione alla disciplina ordinaria dei contratti di locazione ad uso abitativo. Ha quindi insistito per sentir dichiarare risolto tale contratto, con condanna al pagamento dei canoni insoluti sino all'effettivo rilascio
Per converso, nella memoria integrativa della resistente si è assunto che l'originario contratto non avrebbe potuto trasformarsi in un ordinario contratto di durata quadriennale, rinnovabile per un ulteriore quadriennio, a norma dell'art. 2, 1° comma, l. 431 del 1998, atteso che le parti stesse, con la scrittura del 1.12.2019, avevano espressamente manifestato la volontà di non rinnovarlo e, in ogni caso, tale scrittura equivaleva a disdetta che ne aveva provocato la cessazione, al più tardi, al 31.5.2022. La resistente si è quindi riportata alle conclusioni già rassegnate, rinunciando alla concessione del termine di grazia negato nella fase sommaria.
§1.4 – Sulla base dei documenti in atti, la causa è stata spedita in decisione ed all'udienza del 11.7.2025, precisate le conclusioni e svolta la discussione a norma dell'art. 429 c.p.c., è stata data lettura del dispositivo e dei motivi in fatto e diritto della decisione.
§2. – La domanda di risoluzione del contratto del 24.5.2018 per fatto e colpa della conduttrice è fondata e va accolta. E' invece infondata la domanda riconvenzionale.
§3. – Con riguardo all'omessa concessione del termine di grazia richiesto, in via di estremo subordine, nella comparsa di risposta depositata nella fase sommaria, ogni questione concernente le conseguenze della pretermissione di tale istanza e l'assunta priorità logico-giuridica della medesima rispetto a tutte le altre difese di
4 merito deve dirsi assorbita nella sopravvenuta rinuncia manifestata dall'intimata nella memoria integrativa.
§4. – Ciò posto, corre l'obbligo di considerare che il contratto di locazione del
24.5.2018 era stato stipulato per la durata di 18 mesi, dal 1.6.2018 al 30.11.2019, per esigenze transitorie del conduttore legate a motivi di lavoro e, segnatamente, alla gestione di uno stabilimento balneare (cfr. doc. 1 fasc. intimante).
Sennonché, per la valida stipulazione di un contratto di locazione per esigenze transitorie, a norma dell'art. 5, 1° comma, l. 431 del 1998, è necessario che l'esigenza transitoria anzidetta, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza (Cass. sent. n.
4075 del 2014, con riferimento tuttavia al previgente d.m. 30 dicembre 2002).
La norma primaria sopra richiamata rinvia all'emanazione di apposito decreto ministeriale, di cui all'art. 4, 3° comma, l. 431 del 1998, onde determinare le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.
L'art. 2, 4° comma del decreto interministeriale del 16 gennaio 2017 prescrive che «i contratti di cui al presente articolo devono contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto». A mente dell'art. 2, 6° comma, «i contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del
1998 in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo».
Orbene, al contratto del 24.5.2018, di durata innegabilmente superiore a trenta giorni, le parti non hanno allegato alcuna documentazione comprovante le esigenze
5 transitorie della conduttrice, donde ne è seguita l'immediata riconduzione alla disciplina ordinaria di cui all'art. 2, 1° comma, l. 431 del 1998.
§5. – I contratti ad uso turistico susseguitisi a far tempo dal 1.12.2019 sino al mese di febbraio 2023 (doc. 2, 3 allegati alla comparsa di costituzione), ciascuno per la durata massima di 28 giorni, appaiono impotenti a modificare l'assetto di interessi cristallizzato – anche tramite l'intervento eteronomo integrativo delle disposizioni normative inderogabili sopra richiamate – nel contratto del 24.5.2018 in ordine alla durata del rapporto.
E ciò per una pluralità di convergenti ragioni.
§5.1 – In primo luogo, nessuno dei contratti posteriori al primo è mai stato registrato, dal che – come la stessa resistente riconosce – è conseguita la nullità testualmente sancita dall'art. 1, comma 346, l. n. 311 del 2004 (Cass. sez. un. sent. n.
23601 del 2017), implicando il susseguirsi dei contratti una durata complessiva del rapporto, per ciascuna annualità, superiore a trenta giorni.
§5.2 – In secondo luogo, anche postulandone la validità per completezza d'analisi, mette conto rilevare che ciascun contratto ad uso turistico è stato stipulato in costanza di rapporto locatizio preesistente – quello sorto con il contratto del
24.5.2018, per le ragioni anzidette soggetto alla disciplina ordinaria – modificandone durata e corrispettivo.
Invero, in tema di locazione, il mutamento del termine di scadenza o dell'ammontare del canone, pur non essendo di per sé sufficiente ad integrare la novazione del rapporto, trattandosi di modificazione accessoria, non esclude che, ove il nuovo contratto si caratterizzi per tali modifiche, l'animus e la causa novandi possano essere desunti aliunde, sulla base di altri elementi che evidenzino la comune intenzione delle parti di dare al rapporto un assetto totalmente nuovo, in funzione di interessi che altrimenti non avrebbero potuto trovare uguale soddisfazione (Cass. sent. n. 34071 del 2023; n. 22126 del 2020).
E pur tuttavia, affinché ricorra il presupposto dell'animus novandi, di cui all'art. 1230, 2° comma, c.c., occorre la inequivoca intenzione delle parti di estinguere
6 l'originaria obbligazione, sostituendola con una nuova, atteso che la novazione si presenta al modo di un contratto al contempo estintivo di un precedente rapporto obbligatorio e costitutivo di uno nuovo, in sostituzione del precedente non ancora
– o non ancora del tutto – attuato ed esaurito (Cass. sent. n. 27028 del 2022; n.
22213 del 2020; n. 12083 del 2015).
§5.2.1 – Nell'ambito di tali coordinate, appare del tutto evidente la carenza di animus novandi, atteso che le parti si sono determinate a contrarre sul presupposto
(erroneo) che il contratto del 24.5.2018 fosse ormai venuto meno e che pertanto risultasse del tutto lecito dar corpo ad un assetto di interessi a torto ritenuto inedito, in tal guisa senza palesare alcuna comune intenzione di estinguere il modo di essere del rapporto dettato nel primitivo contratto di locazione viceversa ancora in essere.
Tale assunto appare suffragato dall'inequivoco tenore della scrittura del
1.12.2019 (doc. 4 fasc. resistente), coeva al primo contratto ad uso turistico del
1.12.2019, nella quale si conviene, contrariamente a quanto risultante da detto ultimo contratto, che la cauzione del contratto del 24.5.2018, asseritamente cessato al 30.11.2019, non viene restituita per essere imputata al nuovo contratto del
1.12.2019.
§5.2.2 – Se dunque queste premesse sono vere, quel che residua non è la novazione delle obbligazioni nascenti dal preesistente rapporto locatizio, obbligazioni di cui si immagina essere stato mutato il titolo, bensì soltanto la modifica, recata in ciascun contratto per uso turistico, di singoli componenti dell'assetto negoziale in origine conformato.
Quella che qui interessa, è la modifica del termine di durata del rapporto, in deroga all'art. 2, 1° comma, l. 431 del 1998, il cui patto istitutivo – reiterato nel tempo con clausole stereotipate adottate per finalità dichiaratamente elusive della disciplina vincolistica – incorre nella nullità di cui all'art. 13, 3° comma, l. 431 del
1998.
§5.2.3 – Ne consegue allora che la durata del rapporto costituito in data
24.5.2018 era inizialmente da ricondursi a quella ordinaria e tale è rimasta in fase
7 attuativa, che a tutt'oggi si protrae, sol che si consideri che la menzionata scrittura del 1.12.2019 (doc. 9) non contiene alcuna manifestazione di volontà di disdettarlo, muovendo, come detto, dall'erronea supposizione della sua previa cessazione.
§6. – In conclusione, il contratto del 24.5.2018 va dichiarato risolto per fatto e colpa della conduttrice, atteso che, dal marzo 2023, i canoni di locazione sono rimasti insoluti e la resistente non ha dimostrato l'esatto adempimento della prestazione dovuta. Il rilascio va fissato al 5/8/2025, stante l'ampio lasso di tempo trascorso dalla domanda giudiziale.
La resistente va altresì condannata a pagare i canoni dovuti nella misura di euro 750,00 mensili – conformemente alla domanda – dalla mensilità di marzo
2023 sino alla riconsegna. Sulle singole mensilità sono dovuti gli interessi legali al saggio di cui all'art. 1284, 1° comma, c.c. sino alla data di deposito della memoria integrativa e, successivamente, recando quest'ultima la domanda giudiziale di cui all'art. 1284, 4° comma, c.c., al saggio maggiorato di cui all'art. 5 D.Lgs. 231 del
2002 sino al soddisfo.
§8. – Le spese di lite si liquidano secondo soccombenza, avendo riguardo al valore della frazione di rapporto residua al momento della notificazione dell'intimazione, coincidente con il valore della domanda riconvenzionale, che collocano il valore della controversia nello scaglione tra euro 26.000,01 ed euro
52.000,00.
Avuto riguardo all'importo medio dei parametri applicabili, si liquidano euro
7.600,00 per compenso professionale.


P.q.m.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
- Pronuncia la risoluzione del contratto di locazione del 24.5.2018 per fatto e colpa della conduttrice.
- Condanna la resistente al rilascio, fissando l'esecuzione al 5/8/2025.

8 - Rigetta la domanda riconvenzionale.
- Condanna la conduttrice a pagare i canoni insoluti dal marzo 2023 sino all'effettivo rilascio, oltre interessi come in motivazione.
- Condanna la conduttrice alla refusione delle spese di lite, liquidate in euro
7.600,00 per compenso professionale, euro 545,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge.
Lucca, 11 luglio 2025
IL GIUDICE
DOTT. GIAMPAOLO FABBRIZZI
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