REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VII
Così composta:
dr Franco Petrolati Presidente rel.
dr sa Assunta Marini Consigliere
dr sa Anna Maria Giampaolino Consigliere
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 5785/2020 r.g. vertente tra
, difesa dall'avv. Norberto Ventolini Parte_1
APPELLANTE
e
, difeso dall'avv. Paolo Pirani Controparte_1
, difeso dall'avv. Roberta Leonardi Controparte_2
APPELLATI
difesa dall'avv. Raniero Trinchieri INTERVENUTA Controparte_3
1

CONCLUSIONI
Le parti precisano le conclusioni all'udienza in data 13.11.2024.
RAGIONI DELLA DECISIONE
conviene in giudizio nel 2014 deducendo che costei, Controparte_1 Pt_1
proprietaria di appartamento al piano terra del fabbricato in Tarquinia, via Carlo Avvolta 10
(foglio 75 part.lla 84, sub 1), occupa abusivamente le porzioni del medesimo fabbricato, censite alle part.lle 261 (mq 137), 264 (mq 42), 265 (mq 3), di proprietà attorea;
insta, quindi, per il rilascio ed il risarcimento del danno.
replica che tali porzioni sono pertinenze del suo appartamento e, Pt_1
comunque, ne ha acquisito la proprietà per usucapione;
chiama in causa Controparte_2
figlio di e dante causa di nell'atto di compravendita in data 4.12.2006, CP_1 Pt_1
svolgendo domande di garanzia, di risarcimento del danno e di ripetizione di somme percepite a titolo di prezzo di vendita.
contesta tali domande e spiega a sua volta riconvenzionale per Controparte_2
la condanna al pagamento della somma di € 58.100,00 a titolo di saldo del prezzo della compravendita del 2006.
All'esito di c.t.u. il Tribunale di Civitavecchia con sentenza n. 128/2020 dichiara che le porzioni rivendicate sono di proprietà di e condanna al rilascio, Controparte_1 Pt_1
respingendo, tuttavia, la domanda risarcitoria;
respinge, altresì, le domande svolte a sua volta da nei confronti di e condanna al pagamento in Pt_1 CP_1 Controparte_2 Pt_1
favore di della somma di € 58.100,00, oltre interessi legali dalla domanda. Controparte_2
Il Tribunale argomenta che : è divenuto proprietario esclusivo Controparte_1
delle porzioni rivendicate solo a seguito dell'atto di divisione del 19.9.2008 e, quindi, non poteva disporne in precedenza, con atto di compravendita in data 15.12.1990, in favore del figlio , il quale a sua volta, con l'atto di compravendita in data 4.12.2006, non aveva CP_2
2 pertanto trasferito a anche tali porzioni;
non risulta altresì riscosso integralmente il Pt_1
prezzo della compravendita tra e . Controparte_2 Pt_1
Avverso la predetta sentenza propone appello concludendo per: la Pt_1
dichiarazione che è proprietaria delle porzioni censite al catasto del Comune di Tarquinia al foglio 75, particelle 261 e 264 e la conseguente condanna di al rilascio;
il Controparte_1
rigetto della domanda di volta al pagamento del saldo del prezzo della Controparte_2
compravendita del 2006.
Al riguardo deduce quattro motivi: 1) ed acquistarono CP_1 Controparte_4
con atto di compravendita nel 1959 il lotto di terreno sul quale edificarono il fabbricato in questione e, successivamente, sciolsero lo stato di comunione con atto pubblico in data
28.8.1972; è divenuto, quindi, sin dal 1972 proprietario esclusivo Controparte_1
dell'appartamento e delle relative pertinenze che sono state, poi, trasferite al figlio con atto del 15.12.1990 e, da questi, a con atto in data 4.12.2006; ne sono dimostrazione Pt_1
l'autorizzazione chiesta da nel 1986 alla trasformazione di finestra in Controparte_1
porta per l'accesso diretto all'appartamento tramite la part.lla 261 e la domanda di sanatoria presentata dal medesimo in data 6.9.1986 per ampliamento di un vano ai fini della costituzione di ulteriore accesso tramite la part.lla 264; l'atto di divisione del 2008, quindi, è ideologicamente falso laddove non menziona l'atto pregresso di divisione del 1972, rispetto al quale assolve mera funzione ratificante di una situazione di fatto e di diritto preesistente;
2) il possesso pacificamente esercitato sulle porzioni pertinenziali all'appartamento acquistato con l'atto di compravendita del 2006 giustifica la maturazione dell'usucapione della proprietà in quanto il possesso esclusivo di sin dal 1990 si unisce a quello della Controparte_2
rispettiva avente causa ai sensi dell'art.1146, comma 2, c.c.; 3) la presunta situazione di comproprietà in epoca anteriore alla divisione del 2008 non esclude, comunque, la possibilità di imprimere natura pertinenziale al bene comune, come dimostrano le due trasformazioni edilizie (porta-finestra ed ampliamento vano) operate da nel 1986; 4) il Controparte_1
saldo del prezzo della compravendita risalente al 2006 è stato dimostrato a mezzo di assegno
3 circolare, costituente mezzo di pagamento, non avendo il venditore provato il mancato incasso, essendosi costui limitato a produrre l'estratto di un proprio conto corrente bancario e non avendo, anteriormente al giudizio, avanzato alcuna pretesa.
si costituisce contestando l'ammissibilità della produzione Controparte_5
nuova relativa all'atto di divisione del 1972 oltre che l'ammissibilità e la fondatezza di tutte le domande svolte da nel gravame. Pt_1
conclude per il rigetto nel merito dell'appello in quanto Controparte_2
infondato. Interviene in giudizio quale cessionaria nelle more (atto in data Controparte_3
30.5.2022) del credito di derivante dalla sentenza impugnata, recependo Controparte_2
le conclusioni del rispettivo dante causa.
Alla prima udienza di trattazione propone querela di falso avverso l'atto Pt_1
pubblico di divisione in data 19.9.2008 in relazione al falso ideologico dedotto nel motivo 1).
La Corte così ragiona.
In ordine ai motivi 1) e 3) è dirimente il rilievo che non ha Controparte_1
affatto inteso comprendere le porzioni censite alle particelle 261, 264, 265 nell'atto pubblico di vendita, in data 15.12.1990, al figlio dell'appartamento al piano terra (particella 84 CP_2
sub 1); tale considerazione rende irrilevante l'accertamento in ordine alla pregressa titolarità, esclusiva o pro quota, della proprietà di tali porzioni da parte dello stesso Controparte_1
tenuto anche conto che la esclusiva titolarità è argomentata sulla base di un atto pubblico risalente al 1972, la cui produzione è comunque inammissibile in quanto tardiva ex art. 345, comma 3, c.p.c..
L'appellante non spiega, infatti, per quale motivo tali porzioni non sono state espressamente indicate nell'atto di compravendita del 15.12.1990, benché di notevole estensione – rispettivamente di mq 137, mq 42 oltre che mq 3 – essendosi limitato a predicarne in termini assertivi la natura pertinenziale rispetto all'appartamento; al riguardo le
4 opere edilizie ascritte ad in epoca pregressa, nel 1986, consistenti nella Controparte_1
trasformazione di una finestra in porta e la realizzazione di un ampliamento di vano e tali da configurare utili accessi all'appartamento, certamente non sono idonee di per sé ad istituire uno stabile vincolo pertinenziale tra i fondi e, comunque, a fortiori, proprio in ragione delle realizzate utilità, avrebbero giustificato l'esplicita indicazione delle porzioni in questione nell'oggetto della compravendita.
Quanto al motivo 2) le modalità effettive del possesso uti dominus delle porzioni sono rimaste indeterminate e, in ogni caso, alla maturazione del ventennio osta, come già argomentato, la mancata comprensione degli immobili in questione nelle compravendite in data 15.12.1990 e 4.12.2006, con conseguente preclusione dell'unione del possesso di a quello del rispettivo dante causa ( , ai sensi dell'art.1146, Pt_1 Controparte_2
comma 2, c.c., difettando in radice il titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà (v. Cass. sez. II ord. 21 giugno 2022 n. 19940).
E' invece fondato il motivo 4).
ha, infatti, prodotto in primo grado copia di assegno circolare emesso da Pt_1
Banca Intesa in data 21.2.2017 in favore di per l'importo di € 60.000,00; è Controparte_2
da considerare, inoltre, che prima del presente giudizio, iniziato nel 2014, nessuna richiesta di pagamento del prezzo della compravendita, risalente al 4.12.2006, è stata avanzata dal beneficiario di tale assegno;
deve, quindi, applicarsi il consolidato principio di diritto secondo cui la “consegna di un assegno circolare determina l'immediata estinzione delle obbligazioni pecuniarie con effetto liberatorio per il debitore, indipendentemente dall'effettivo incasso del titolo” (Cass. sez. III ord. 27 luglio 2024 n. 21053).
Le spese processuali, liquidate come in dispositivo, sono da compensare per entrambi i gradi tra e alla stregua della Pt_1 Controparte_6
reciproca soccombenza all'esito complessivo del giudizio;
seguono la soccombenza per il gravame tra e Pt_1 Controparte_1
5

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando:
- in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Civitavecchia n. 128/2020 respinge la domanda di pagamento del prezzo di compravendita proposta da
[...]
ei confronti di e dichiara compensate le spese processuali CP_2 Parte_1
per entrambi i gradi tra e;
Controparte_2 Pt_1 Controparte_3
- conferma nel resto l'appellata sentenza n. 128/2020;
- condanna al rimborso delle spese processuali del gravame, in favore di Pt_1
liquidate in € 4.500,00 per compensi, spese generali, iva e cassa di Controparte_1
previdenza come per legge.
Roma, 14.1.2025
IL PRESIDENTE est.
6