REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA SEZIONE TERZA CIVILE Composta dai magistrati: DE SANTIS Dott. Cecilia PRESIDENTE STERLICCHIO Dott. Antonella Miryam CONSIGLIERE CIMINI Dott. Biagio Roberto CONSIGLIERE rel. riunita nella camera di consiglio ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 6689 R.G. degli affari contenziosi del 2019, trattenuta in decisione all'udienza del 3. 12. 2024, svoltasi secondo le modalità previste dall'art. 127 ter c. p. c.
TRA
C.F. nato ad [...] il Parte_1 C.F._1
18 marzo 1950 ed elettivamente domiciliato in Roma alla Via Carlo Mirabello n.
36, presso e nello studio dell'Avv. Federico Gentili, C.F. C.F._2
che lo rappresenta e difende in forza di mandato in calce all'atto di citazione in appello, con dichiarazione di voler ricevere tutte le comunicazioni relative al presente procedimento all'indirizzo pec
Email_1
APPELLANTE
E
, nata il [...] (c.f. Controparte_1 C.F._3
), rappresentata e difesa dall'avv. Massimo AR
[...] [...]
PEC: ammarota@)oav. it, elettivamente C.F._4 Email_2 Email_3
domiciliata presso il suo studio in Roma, Via Giuseppe Avezzana n. 2/B, per procura a margine della comparsa di costituzione e risposta
APPELLATA
OGGETTO: Vendita di cose immobili - Appello avverso la sentenza n.
r.g. n. 1 5616/2019 del Tribunale Civile di Roma, Sezione X Civile, pubblicata in data
14 marzo 2019
CONCLUSIONI: All'udienza del 3. 12. 2024 le parti hanno precisato le conclusioni come da note di trattazione scritta
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con la sentenza di cui in epigrafe il Tribunale di Roma così decideva:
Rigetta la domanda ex art. 2932 c. c.;
In accoglimento della domanda subordinata dell'attore condanna alla restituzione, in favore di Controparte_1 Parte_1
della somma di € 70.000,00;
Compensa parzialmente le spese di lite tra le parti e condanna Parte_1
al pagamento, in favore di , del 60 % delle
[...] Controparte_1
spese di lite che si liquidano in € 3.442,00 per compensi, oltre IVA e CPA e spese generali al 15 %, con distrazione in favore degli avvocati Massimo
AR e ED AN, dichiaratisi antistatari.
Per quanto riguarda lo svolgimento del giudizio di primo grado si rimanda al contenuto della sentenza impugnata ed agli atti processuali delle parti.
Con atto di citazione ritualmente notificato l'appellante ha impugnato la sentenza di cui in epigrafe, rassegnando le seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, contrariis rejectis, in accoglimento della domanda di parte attrice per i fatti ed i motivi ut supra descritti; accertare e dichiarare la responsabilità dell'odierna convenuta per i fatti di cui alla narrativa del presente atto ed il conseguente inadempimento contrattuale del preliminare di vendita dell'immobile sito nel comune di Roma, Via del Casale della
Fontanella n. 169, al foglio 92, particelle 402, 403, 404, 405, 406, 407, 408, 409,
143, 144, 146, 147, 177, 401, sub. 1, 2, Zona Cens. 6, Cat. A/7, C/6, C/7, C/2,
A/4, CL 1, 11, 14, 13, 6, 4, 2, 3, posta al piano T - 1 - S1, distinta con il numero interno 169, composta di n. 18,5 vani, con rendita catastale pari ad € 2.592,09 e rendita dominicale apri ad € 27,38;
r.g. n. 2 Accertare e dichiarare il diritto del sig. a vedersi Parte_1
trasferita la proprietà dell'immobile sito nel comune di Roma, Via del Casale della Fontanella, censita al N.C.E.U. del Comune di Roma, al foglio 92, particelle 402, 403, 404, 405, 406, 407, 408, 409, 143, 144, 146, 147, 177, 401, sub. 1, 2, Zona Cens. 6, Cat. A/7, C/6, C/7, C/2, A/4, CL 1, 11, 14, 13, 6, 4, 2, 3, posta al piano T - 1 - S1, distinta con il numero interno 169, composta di n. 18,5 vani, con rendita catastale pari ad € 2.592,09 e rendita dominicale pari ad €
27,38;
Per l'effetto, condannare parte convenuta, con sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., al trasferimento in capo al sig. della proprietà Parte_1
dell'immobile sito nel comune di Roma, Via del Casale della Fontanella, censita al N.C.E.U. del Comune di Roma, al foglio 92, particelle 402, 403, 404, 405,
406, 407, 408, 409, 143, 144, 146, 147, 177, 401, sub. 1, 2, Zona Cens. 6, Cat.
A/7, C/6, C/7, C/2, A/4, CL 1, 11, 14, 13, 6, 4, 2, 3, posta al piano T - 1 - S1, distinta con il numero interno 169, composta di n. 18,5 vani, con rendita catastale pari ad € 2.592,09 e rendita dominicale apri ad € 27,38, ordinando al conservatore, con esonero da responsabilità, di provvedere alla relativa trascrizione;
dichiarando, fin d'ora, il sig. di mettere a disposizione Parte_1
il saldo dovuto per € 640.000,00;
In via subordinata, qualora non fosse possibile l'applicazione dell'articolo
2932 c.c., si chiede accertarsi l'inadempimento di parte convenuta rispetto alle obbligazioni assunte con il preliminare di vendita del 13.12.2015 e, per l'effetto, condannare la stessa alla restituzione del doppio della somma versata per la proposta di acquisto, per € 140.000,00, o nella misura maggiore o minore che verrà ritenuta di giustizia, oltre iva nonché delle somme dovute a titolo di penale. Il tutto oltre interessi di legge e rivalutazione monetaria;

In via ulteriormente subordinata, qualora non fosse possibile l'applicazione delle disposizioni di cui all'articolo 1385 c.c., si chiede che parte convenuta r.g. n. 3 venga condannata alla restituzione della somma versata dal sig. Parte_1
(€ 70.000,00), oltre interessi di legge, rivalutazione monetaria nonché
[...]
oltre le somme dovute a titolo di penale;

In ogni caso, condannare, altresì, la convenuta al risarcimento di ogni danno subito, nella misura di tutte le spese sostenute nonché di ogni altra somma così come verrà accertato in corso di giudizio;
In ogni caso, condannare la stessa al risarcimento dei danni subiti. In ogni caso con vittoria di spese, onorari e quant'altro per legge dovuto;
salvo ogni altro diritto.
IN VIA ISTRUTTORIA
Si chiede che siano acquisiti i documenti, di cui alle premesse del presente atto e che saranno depositati all'atto dell'iscrizione a ruolo della causa ed indicati specificatamente nell'indice del fascicolo di parte;

Si chiede che venga disposta CTU al fine di accertare la regolarità sotto il profilo urbanistico dell'unità immobiliare di cui in narrativa, l'eventuale quantificazione economica per la carenza di regolarità sotto il profilo urbanistico ed i danni subiti dall'odierno attore per la mancata stipula dell'atto pubblico di vendita entro il termine previsto nel contratto preliminare di compravendita;

Si chiede che sia disposto l'interrogatorio formale della parte convenuta sulle circostanze di cui in narrativa, precedute dalla locuzione “Vero Che”, salva la prova per testi all'esito, che espressamente ci si riserva di articolare.
Si avanza, inoltre, espressa riserva di richiesta dei termini di cui all'articolo
183, VI° comma, c.p.c. per le richieste e gli adempimenti in esso previsti.
Si costituiva la per rassegnare le seguenti conclusioni: CP_1
Accertare e dichiarare l'infondatezza delle ragioni di fatto e diritto dedotte nell'atto di appello e confermare integralmente la sentenza n. 5616/2019 resa dal
Tribunale di Roma, sezione X, in data 14. 3. 2019; con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio, oltre RSG (15%), CPA (4%) e IVA (22 %) da distrarsi.
r.g. n. 4 All'udienza del 4. 3. 2020 l'appellante dichiarava di rinunciare alla domanda ex art. 2932 c. c. per essere stato ceduto l'immobile in questione a terzi, insistendo nelle proprie istanze istruttorie.
In data 2. 1. 2024 il presente procedimento veniva assegnato all'odierno relatore.
All'udienza del 3. 12. 2024 la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini di legge per conclusionali e repliche.
L'appello è infondato e deve essere respinto.
Occorre premettere che per effetto della rinuncia da parte dell'appellante alla domanda ex art. 2932 c. c. (all'udienza del 4. 3. 2020) per essere stato ceduto l'immobile in questione a terzi la presente pronuncia deve essere limitata alle seguenti richieste dell'appellante:
In via subordinata, qualora non fosse possibile l'applicazione dell'articolo
2932 c.c., si chiede accertarsi l'inadempimento di parte convenuta rispetto alle obbligazioni assunte con il preliminare di vendita del 13.12.2015 e, per l'effetto, condannare la stessa alla restituzione del doppio della somma versata per la proposta di acquisto, per € 140.000,00, o nella misura maggiore o minore che verrà ritenuta di giustizia, oltre iva nonché delle somme dovute a titolo di penale;
il tutto oltre interessi di legge e rivalutazione monetaria;

In via ulteriormente subordinata, qualora non fosse possibile l'applicazione delle disposizioni di cui all'articolo 1385 c.c., si chiede che parte convenuta venga condannata alla restituzione della somma versata dal sig. Parte_1
(€ 70.000,00), oltre interessi di legge, rivalutazione monetaria nonché
[...]
oltre le somme dovute a titolo di penale;
In ogni caso, condannare, altresì, la convenuta al risarcimento di ogni danno subito, nella misura di tutte le spese sostenute nonché di ogni altra somma così come verrà accertato in corso di giudizio;
In ogni caso, condannare la stessa al risarcimento dei danni subiti.
L'appellante ha dedotto quattro motivi di gravame.
Con il primo è stata lamentata l'errata interpretazione della scrittura
r.g. n. 5 privata.
Il Tribunale avrebbe erroneamente interpretato le risultanze istruttorie documentali e non ha svolto le prove per testi e gli interrogatori delle parti in causa, come richiesto da parte attrice nelle memorie di legge, ritenendo che la scrittura privata non fosse un contratto preliminare, non contenesse alcun accordo tra le parti circa gli elementi essenziali dell'affare e che non fosse idonea a far sorgere tra le stesse alcun vincolo giuridico.
Ha anche ritenuto che mancasse qualsiasi manifestazione di volontà delle parti di obbligarsi alla stipula del definitivo e che non fosse stato individuato l'immobile oggetto della compravendita in modo da consentirne l'univoca identificazione, non essendone neppure indicata l'ubicazione, perché nella scrittura privata sottoscritta tra le parti si leggeva testualmente: “ricevo dal sig. nato ad [...] il [...] residente in [...]
Nairobi Pio Box 21645 la somma di Euro 35.000,00 assegno unicredit n.
6510188221 in data 13.12.2015 per la vendita della casa sita in Via Casale della Fontanella 169, come acconto sulla somma totale di Euro 710.000,00 che verrà saldata con rogito entro il 30 aprile 2016”.
A differenza di quanto ritenuto dal Tribunale la volontà delle parti di obbligarsi alla stipula del definitivo sarebbe evidente, essendo stata prevista una data (30 aprile 2016) entro la quale il sig. contestualmente al rogito, Parte_1
avrebbe dovuto provvedere a saldare la somma totale pattuita di € 710.000,00.
Il Tribunale ha erroneamente ritenuto che non fosse stato individuato l'immobile oggetto di compravendita, ma nella scrittura privata di cui si discute sarebbe stato esattamente individuato l'immobile oggetto di vendita, sito in
Roma Via Casale della Fontanella n. 169. La scrittura privata sottoscritta tra le parti, invece, conterrebbe tutti gli elementi essenziali previsti ex lege per la stipula del preliminare di vendita: la manifestazione della volontà delle parti di vendere e acquistare (...la somma di € 35.000,00 per la vendita della casa sita in
Via Casale della Fontanella, 169…), la forma scritta, la descrizione r.g. n. 6 dell'immobile con l'indicazione dell'indirizzo (… Via Casale della Fontanella,
169...) e la previsione del prezzo di vendita (... Euro 710.000,00...).
Con il secondo motivo è stata lamentata l'errata interpretazione della corrispondenza via mail.
La motivazione del Tribunale sarebbe insufficiente e contraddittoria in relazione ad alcuni punti decisivi della controversia.
Rispetto alle “trattative” (comunicazioni via mail ove parte appellante insisteva per l'adempimento dell'obbligazione originaria) cui ha fatto riferimento il Tribunale per escludere la corrispondenza della scrittura privata sottoscritta tra le parti ad un preliminare di vendita, le stesse si sarebbero rese necessarie solo dopo che l'appellante aveva constatato la volontà della sig.ra di non adempiere all'obbligazione originariamente Controparte_1
assunta con la sottoscrizione della scrittura privata/preliminare di vendita.
Successivamente a tale sottoscrizione, infatti, la parte promittente CP_1
venditrice, aveva preteso di imputare alla parte promissaria acquirente, sig.
l'ulteriore costo aggiuntivo di € 30.000,00 (ulteriore Parte_1
rispetto a quello concordato di € 710.000,00), presuntivamente dovuto per un impianto fotovoltaico di pannelli solari già presenti nell'unità immobiliare oggetto di compravendita;
solo dopo che la aveva manifestato CP_1
l'interesse a definire la vendita modificando gli accordi già raggiunti (cfr. scrittura privata/preliminare di vendita) il sig. avrebbe tentato di Parte_1
ottenere l'adempimento dell'obbligazione originaria. Le “trattative” di cui ha parlato il Tribunale, comunque “successive” alla sottoscrizione della scrittura privata, sarebbero solo delle comunicazioni con cui l'appellante aveva richiesto l'adempimento dell'obbligazione originaria a fronte della modifica unilaterale degli impegni già assunti.
Lo scambio di mail intercorso tra le parti, successivo alla sottoscrizione della scrittura privata/preliminare di vendita nella quale le volontà tra le parti si sarebbero già cristallizzate, ove dovesse essere ritenuto dalla Corte una r.g. n. 7 trattativa, dimostrerebbe la violazione del dovere di buona fede ex art. 1337 c.c.; infatti, con la scrittura privata sottoscritta tra le parti in data 13 dicembre 2015 la sig.ra si era impegnata a vendere al sig. Controparte_1 Parte_1
che si impegnava ad acquistare, l'immobile sito in Via Casale della
[...]
Fontanella n. 169 al prezzo complessivo di € 710.000,00, ed a dimostrazione dell'interesse a concludere la compravendita suindicata alle condizioni testé esposte, il sig. aveva versato la somma di € 70.000,00 in due tranche Parte_1
da 35.000,00 ciascuna.
La volontà di entrambe le parti sarebbe stata chiara: addivenire al rogito entro e non oltre il 30 aprile 2016, e nessuna “trattativa” si sarebbe resa necessaria se parte promittente venditrice, dopo aver ricevuto la somma di €
70.000,00 dal promissario acquirente, non avesse deciso di modificare unilateralmente le condizioni economiche stabilite nella scrittura privata de qua, in base alla volontà della sig.ra di imputare al sig. la CP_1 Parte_1
maggiorazione del prezzo di compravendita di € 30.000,00 per la presenza di pannelli fotovoltaici nell'abitazione oggetto di compravendita, che erano comunque già presenti al momento della sottoscrizione della scrittura privata (e dell'accordo sul prezzo di vendita, € 710.000,00).
Il consenso sul complessivo assetto negoziale sarebbe già stato raggiunto con la sottoscrizione della medesima scrittura privata e non sarebbe stata intenzione delle parti sottoscrivere un contratto preliminare, essendo stato previsto nella scrittura una data per il rogito (30 aprile 2016).
Il per dare esecuzione alla scrittura medesima, in data 15 marzo Parte_1
2016 aveva invitato la sig.ra alla stipula del contratto Controparte_1
di compravendita alle condizioni già concordate ed accettate, ma la stessa si era resa inadempiente;
il contratto preliminare di compravendita inviato dalla all'odierno appellante conteneva modifiche delle condizioni CP_1
contrattuali già concordate e dovrebbe essere considerato un preliminare del preliminare.
r.g. n. 8 Con il terzo motivo è stata lamentata l'errata interpretazione della mancata sottoscrizione del preliminare di vendita da parte del comproprietario e l'erronea interpretazione delle norme di diritto.
L'appellante facendo riferimento alla giurisprudenza della Suprema Corte ha sostenuto che in caso di mancata sottoscrizione da parte di uno o alcuni dei comproprietari promittenti venditori la questione dovrebbe essere risolta esclusivamente in via interpretativa, cercando di individuare l'effettiva volontà delle parti, accertando se si tratti di una vendita unitaria e quindi se ciascun comproprietario abbia l'esclusivo interesse a vendere la propria quota unitamente a quella degli altri, oppure se si tratti di una pluralità di contratti preliminari aventi ad oggetto le singole quote di cui ciascun promittente venditore è titolare.
Il Tribunale avrebbe mal interpretato la normativa in materia, in quanto il sig. figlio dell'odierna convenuta, non avrebbe mai Persona_1
manifestato l'interesse contrario alla vendita dell'unità immobiliare sita in Via
Casale della Fontanella n. 169 prendendo parte personalmente anche agli incontri successivi alla sottoscrizione del preliminare di vendita, e quindi il comproprietario non firmatario del preliminare di vendita sarebbe stato in completo accordo con la (anche sul prezzo di vendita inizialmente CP_1
stabilito per l'intera unità immobiliare in € 710.000,00) che aveva sottoscritto il preliminare di vendita relativa all'unita immobiliare per cui è causa;
quindi,
l'eccezione sollevata dalla difesa dell'appellata, e ripresa dal Tribunale, circa la mancata sottoscrizione della scrittura privata da parte del figlio Per_1
sarebbe un escamotage per evitare l'esecuzione in forma specifica, ma
[...]
non sarebbe suffragata da elementi di diritto.
Con il quarto motivo è stato denunciato l'omesso esame delle prove testimoniali e degli interrogatori.
L'appellante ha lamentato l'omessa ponderata valutazione ed interpretazione delle prove raccolte, sostenendo che l'aver del tutto omesso gli r.g. n. 9 interrogatori da egli richiesti e l'aver trascurato ogni esame testimoniale richiesto, avrebbe dato forma ad una sentenza e ad una motivazione apparenti, essendosi fondata su elementi probatori documentali suscettibili di diversa interpretazione.
Rispetto al caso di specie la motivazione sarebbe parziale e priva di elementi probatori fondamentali, quali avrebbero potuto rivelarsi gli interrogatori delle parti nonché le prove testimoniali. L'appellante ha quindi sostenuto che ai fini del decidere sarebbe essenziale valutare tutti gli elementi probatori richiesti nelle memorie 183 c.p.c. n. 2 nonché nelle memorie conclusionali, incluse l'attento esame delle prove testimoniali e degli interrogatori.
I quattro motivi, che possono essere esaminati congiuntamente essendo strettamente connessi, sono infondati e devono essere respinti.
La Corte osserva che è necessario risolvere la questione centrale, peraltro ampiamente affrontata dal giudice di primo grado, rappresentata dal valore giuridico da riconoscere alla scrittura privata sottoscritta tra le parti in data
13.12.2015.
Il Tribunale, dopo aver esaminato la scrittura, del tutto correttamente ha ritenuto che la stessa non potesse essere qualificata come contratto preliminare, con conseguente infondatezza della domanda principale volta ad ottenere una pronuncia costitutiva ex art. 2932 c. c.
La scrittura così recitava testualmente: “Ricevo dal Sig. Parte_1
nato ad [...] il [...] residente a [...]
[...]
21645 la somma di € 35.000,00 assegno Unicredit N° 6510188221 in data
13/12/2015 per la vendita della casa sita in via Casale della Fontanella 169, come acconto della somma totale di € 710.000,00 che verrà saldata con rogito entro il 30 Aprile 2016. F.to F.to Email_4 Parte_1
13/12/2015”.
[...]
Il Tribunale del tutto correttamente ha ritenuto che la suddetta scrittura r.g. n. 10 privata non fosse un contratto preliminare in quanto “non contiene alcun accordo tra le parti circa gli elementi essenziali dell'affare e non è idonea a far sorgere tra le stesse alcun vincolo giuridico”.
La scrittura di cui si discute, infatti, contrariamente a quanto dedotto dall'appellante, non ha fatto sorgere tra le parti alcun vincolo giuridico definitivo, trattandosi di una semplice proposta contrattuale e non di un contratto preliminare di compravendita.
Come correttamente rappresentato dal Tribunale “nella scrittura, la convenuta si limita a dare atto di aver ricevuto dall'attore una somma a titolo di acconto del prezzo dovuto per la compravendita e il documento è assimilabile ad una quietanza”.
La scrittura privata che secondo l'appellante sarebbe un contratto preliminare non contiene alcun accordo tra le parti circa gli elementi essenziali dell'affare ed è, con tutta evidenza, finalizzata alla sottoscrizione di ulteriori accordi diretti a definire in maniera puntuale, specifica e dettagliata gli elementi essenziali dell'accordo.
Tale assunto è dimostrato dalla genericità dell'indicazione del bene, qualificato come “casa” di Via di Casale della Fontanella (non è nemmeno indicata l'ubicazione), che sembra quindi riferirsi alla sola casa padronale - al casale vero e proprio -, senza nulla prevedere, chiarire e/o specificare in relazione all'estensione del terreno da acquisire, identificato in catasto con diverse particelle, oppure agli altri manufatti vicinali appartenenti ai medesimi proprietari.
Il cespite immobiliare indicato come “casa”, come già ampiamente dimostrato dall'appellata con la documentazione allegata nel giudizio primo grado (e come confermato dalla difesa dell'appellante nelle conclusioni del giudizio di primo grado e di appello, in cui sono state individuate, nonostante l'assenza di qualsivoglia indicazione nella scrittura privata, 14 particelle), non è un immobile isolato, ma facente parte di un complesso più vasto composto da r.g. n. 11 dependance, scuderie, stalle ed altri terreni circostanti, identificati da diverse particelle e subalterni e non appartiene in via esclusiva alla Sig.ra CP_1
ma è in comproprietà con il figlio in virtù di successione dal Persona_1
padre . Persona_2
La scrittura privata fatta valere dal non trova corrispondenza con Parte_1
la descrizione contenuta nella scrittura stessa, e non è idonea a fornire la prova del perfezionamento del contratto, né può rilevare ai fini della conclusione dello stesso.
Sul punto il Tribunale ha correttamente statuito che: “Non è, poi, individuato l'immobile oggetto della compravendita in modo da consentirne
l'inequivoca identificazione, non essendone neppure indicata l'ubicazione (sul punto, si veda pure la certificazione catastale prodotta dall'attore – doc.

2- dalla quale emerge la complessità del compendio immobiliare di proprietà della convenuta)”.
Per quanto riguarda l'insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione ad alcuni punti decisivi della controversia, deve rilevarsi che, contrariamente a quanto dedotto dall'appellante, e come correttamente statuito dal Tribunale, la natura non contrattuale della scrittura privata deve ritenersi confermata proprio dal comportamento successivo delle parti, alla luce degli incontri avuti ed allo scambio di corrispondenza intervenuto successivamente alla data della scrittura, che dimostrano come le parti fossero ancora nella fase delle trattative e ritenessero entrambe necessario addivenire ad un preliminare.
In particolare, il Tribunale al riguardo ha condivisibilmente affermato che:“la necessità, per le parti, di raggiungere il consenso sul complessivo assetto negoziale, la volontà di sottoscrivere un contratto preliminare (che li avrebbe vincolati) emerge, peraltro, dalla corrispondenza intercorsa tra i legali delle parti nelle quali si discorre espressamente di trattive in corso, ed altresì dalla bozza del preliminare inviata dalla convenuta e non accettata dall'attore che non si presentò all'incontro fissato per la stipula del compromesso”.
r.g. n. 12 Ed anche dal contenuto delle e-mail intercorse tra i difensori delle parti si evince in modo inequivocabile che le parti, a mezzo dei rispettivi difensori, avevano intrapreso trattative per giungere alla sottoscrizione di un contratto preliminare, e che la sottoscrizione dello stesso costituisse condizione necessaria comune e condivisa, essendo necessario definire in maniera compiuta i termini dell'accordo, stanti anche le discussioni insorte circa la determinazione del prezzo della compravendita: “Ti rammento che con mia del 3.3.2016 facevo presente la necessità della Sig.ra di esaurire la trattativa e firmare CP_1
il preliminare entro il 15.3.2016..” - mail 14.3.2016 (v. all. 3 alla memoria di costituzione); “La necessità di esaurire la trattativa e sottoscrivere il preliminare di vendita è una necessità comune” – (v. mail Avv. Massi e Avv.
Giacani del 15.3.2016, all. 4 alla memoria di costituzione di primo grado).
Tale circostanza trova piena conferma anche alla luce delle osservazioni e delle modifiche proposte dal risultanti dagli appunti vergati a mano Parte_1
dal legale (Avv. Massi) che lo assisteva per la redazione della bozza di preliminare, e dimostra che anche sui pochi elementi risultanti dalla scrittura si era continuato a discutere (v. all. 2 alla comparsa di costituzione di primo grado). In particolare, le parti, successivamente alla sottoscrizione della scrittura privata, avevano discusso dell'estensione del terreno circostante da trasferire e degli altri manufatti non identificabili con la casa indicata nella proposta del
13.12.2015; sul prezzo da versare che il voleva ridurre ad € Parte_1
700.000,00; sul trasferimento, almeno in parte, alla venditrice degli incentivi che il nuovo proprietario avrebbe ricevuto per i pannelli fotovoltaici;
sul termine per la stipula che il proponeva di rinviare al 30.6.2016; sulla qualifica da Parte_1
dare all'acconto ricevuto, che il aveva proposto di trasformare in Parte_1
caparra confirmatoria, e su altri temi (v. bozza di preliminare con le modifiche proposte e vergate a mano dall'Avv. Massimiliano Massi che assisteva l'attore –
v. all. 2 alla comparsa di costituzione di primo grado).
Preso atto delle divergenze rappresentate rispetto agli elementi essenziali r.g. n. 13 del contratto, le parti si erano incontrate per trattare in maniera compiuta i termini dell'accordo e stilare un preliminare che prevedesse ogni condizione non specificata, senza raggiungere alcun accordo definitivo;
ed il Sig. Parte_1
nonostante la avesse in più occasioni ribadito la necessità di CP_1
concludere l'accordo entro il 15.3.2016, era ripartito per il Kenya senza che alcun preliminare venisse firmato, rifiutando di accettare la restituzione della somma versata.
La ha documentalmente provato che tramite il suo procuratore CP_1
aveva chiesto all'Avvocato del (che aveva quale recapito una casella Parte_1
postale a Nairobi) di comunicarle l'IBAN per poter riaccreditare la somma al
(v. doc. 3 allegato alla comparsa di costituzione di primo grado); a Parte_1
tale richiesta avevano replicato gli Avv.ti Massi e Giacani precisando che: “la necessità di esaurire la trattativa e sottoscrivere il preliminare è una necessità comune” (v. doc. 4 allegato alla comparsa di costituzione di primo grado).
Occorre peraltro notare che in tutta la corrispondenza informatica non era mai stato formulato alcun invito alla stipula, né era stata indicata alcuna data, né era stato indicato il nominativo di alcun notaio incaricato, con formula di messa in mora.
In tale contesto il ancor prima della scadenza del termine del Parte_1
30.4.16, indicato nella scrittura per il rogito dallo stesso aveva Parte_1
introdotto l'azione giudiziaria.
Quindi, con PEC del 2.8.2016 (v. doc. 5 allegato alla comparsa di costituzione di primo grado), la sig.ra tramite l'Avv. Massimo CP_1
AR, aveva ribadito di voler restituire al l'acconto versato, ma Parte_1
il procuratore dell'allora attore, con PEC del 5.8.2016 (v. doc. 6 allegato alla comparsa di costituzione di primo grado), aveva risposto che sarebbero state prese in esame esclusivamente restituzioni di somme corrispondenti al doppio dell'acconto versato.
Dalla successione dei fatti come ora descritta, supportata dallo scambio di r.g. n. 14 corrispondenza tra le parti, emerge, come correttamente riconosciuto dal
Tribunale, che alcun inadempimento poteva essere imputato all'allora convenuta, che peraltro non aveva inteso imporre unilateralmente le condizioni della proposta vendita;
deve piuttosto ritenersi che l'allora convenuta, dopo aver più volte invitato il a definire compiutamente i termini dell'accordo Parte_1
mediante la sottoscrizione di un contratto preliminare, aveva dovuto constatare che l'attore aveva interrotto le trattative tornandosene in Kenya, e dopo aver offerto di restituire l'acconto aveva ricevuto il rifiuto del di indicare Parte_1
l'IBAN per il bonifico e la conferma di voler rogitare, senza però indicare né il nome del Notaio incaricato, né il giorno proposto per la stipula, ed addirittura, decorsi quindici giorni, e prima ancora della scadenza del termine indicato nella scrittura (30.4.16), aveva iniziato l'azione giudiziaria;
conseguentemente, la sig.ra alla luce del disinteresse del che si era sottratto CP_1 Parte_1
alla sottoscrizione del preliminare di compravendita, non indicando né data, né luogo di sottoscrizione del definitivo, aveva ritenuto risolto l'accordo precontrattuale, offrendo al in restituzione la somma versata in Parte_1
acconto di € 70.000,00.
In tale comportamento non può essere ravvisato alcun inadempimento in capo alla che non ha posto in essere alcun comportamento in CP_1
violazione dell'obbligo di buona fede e di lealtà nell'esecuzione del contratto, né condotte tali da rendere antieconomica od impossibile la prosecuzione del rapporto.
Anche la doglianza relativa all'errore in cui sarebbe incorso il Tribunale nel ritenere rilevante la mancata sottoscrizione del preliminare da parte di uno dei comproprietari deve ritenersi infondata, alla luce della giurisprudenza di legittimità che ritiene che la valutazione unitaria del consenso non consente di
“spezzare” il vincolo contrattuale – avente ad oggetto il futuro trasferimento dell'intero piena proprietà – in tanti vincoli aventi ad oggetto altrettante quote di spettanza dei singoli comproprietari, e quindi la mancanza del consenso di un r.g. n. 15 comproprietario determina la nullità o l'inefficacia dell'intero, proprio perché unico, contratto, con conseguente impossibilità per il promissario acquirente di agire ex art. 2932 c. c. per ottenere il trasferimento del bene promesso in vendita, anche solo con riferimento alla quota di proprietà del comproprietario firmatario.
Infatti: “Nel caso di contratto preliminare di vendita di un bene oggetto di comproprietà indivisa, si presume, salvo che risulti il contrario, che le parti lo abbiano considerato come un unicum inscindibile, e che le singole manifestazioni di volontà provenienti da ciascuno dei contraenti siano prive di specifica autonomia e destinate a fondersi in un'unica dichiarazione negoziale, in quanto i promittenti venditori si pongono congiuntamente come un'unica parte contrattuale complessa. Ne consegue che, qualora una di dette manifestazioni manchi o risulti viziata da invalidità originaria, o venga caducata per qualsiasi causa sopravvenuta, si determina una situazione che impedisce non soltanto la prestazione del consenso negoziale della parte complessa, ma anche la possibilità che quella prestazione possa essere sostituita dalla pronuncia giudiziale ai sensi dell'art. 2932 c.c., restando escluso che il promissario acquirente possa conseguire la sentenza ai sensi di detta norma nei confronti di quello tra i comproprietari promittenti dei quali esista e persista l'efficacia della relativa manifestazione negoziale” (v. Cass. Civ., Ord.
n. 21286 dell'8.10.2014).
Ed ancora (v. Cass., ordinanza n. 21938 del 10 settembre 2018): “In tema di preliminare di vendita di un bene immobile concluso da uno solo dei comproprietari "pro indiviso", si deve escludere la facoltà del promissario acquirente di richiedere ex art. 2932 c.c. il trasferimento coattivo limitatamente alla quota appartenente allo stipulante, non essendo consentito, in via giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti con il preliminare poiché l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto è ammessa, ai sensi dell'art. 2932, comma 1, c.c., solo
r.g. n. 16 "qualora sia possibile". Quindi, poiché la scrittura privata del 13.12.2015 era stata sottoscritta esclusivamente da uno solo dei comproprietari del complesso immobiliare per cui è causa, il Tribunale, del tutto correttamente, richiamando la suindicata giurisprudenza, ha ritenuto che “anche in caso di qualificazione della scrittura come contratto preliminare, il promissario acquirente non avrebbe potuto ottenere la pronuncia ex art. 2932 c.c., risultando la scrittura priva della sottoscrizione, e quindi del consenso, di , comproprietario Persona_1
dell'immobile”.
Anche la doglianza relativa alla mancata ammissione dei mezzi di prova prospettati dall'appellante è infondata, essendo del tutto generica.
Infatti, in primo luogo i capitoli di cui all'interrogatorio formale sono inammissibili ai sensi dell'art. 2721 c. c., perché secondo la giurisprudenza costante i limiti legali di prova di un contratto per il quale sia richiesta la forma scritta, così come i limiti di valore previsti dall'art. 2721 c.c. per la prova testimoniale, operano quando il suddetto contratto sia invocato in giudizio come fonte di reciproci diritti ed obblighi tra le parti contraenti (v. Cass. civ., sent. n.
3336 del 19.2.2015); inoltre, gli stessi devono ritenersi irrilevanti perché aventi ad oggetto circostanze già provate documentalmente, essendo pacifico che: il prezzo previsto nella scrittura privata del 13.12.2015 era stato convenuto in €
710.000,00; il sig. aveva versato la somma di € 70.000,00; la scrittura Parte_1
privata prevedeva il 30.4.2016 come termine per la stipula del rogito notarile;
così come irrilevanti sono i capitoli di prova per testi aventi ad oggetto circostanze già documentalmente provate, in particolare quelli relativi alla partecipazione anche agli incontri successivi del Sig. , tenuto conto del Per_1
fatto che la presunta conoscenza della vendita dell'unità immobiliare da parte del è del tutto irrilevante, essendo necessario che la volontà del Sig. Per_1
a vendere il compendio immobiliare venisse espressa per iscritto. Per_1
Rispetto alla richiesta espressa in via subordinata di condannare la Sig.ra al pagamento del doppio della somma versata per la proposta di CP_1
r.g. n. 17 acquisto per un importo pari ad € 140.000,00, deve osservarsi che detta richiesta
è infondata, atteso che in nessun punto della scrittura si parlava di caparra confirmatoria, mentre il tenore della scrittura era chiaro nel ritenere tale dazione effettuata a titolo di “acconto della somma totale di € 710.000,00 che verrà saldata con TO entro il 30 Aprile 2016”.
Pur non essendo necessaria la forma scritta per definire il patto di caparra, deve comunque ritenersi che la dazione anticipata di una somma di denaro, effettuata al momento della conclusione del contratto, costituisce caparra confirmatoria qualora risulti espressamente che le parti abbiano inteso attribuire al versamento anticipato non solo la funzione di anticipazione della prestazione, ma anche quello di rafforzamento e garanzia dell'esecuzione dell'obbligazione contrattuale (v. Cass. Civ., sentenze nn. 4047 del 18.1.2007; 28697 del
23.12.2005).
Nel contesto delineato sinora deve ritenersi che, ferma restando la mancata impugnazione della sentenza sul punto da parte dell'appellante, non emerge alcun elemento dal quale poter desumere che il versamento di € 70.000,00 era stata effettuato dal a titolo di caparra confirmatoria e non di acconto;
Parte_1
quindi, la domanda subordinata di condanna della sig.ra alla CP_1
restituzione del doppio della caparra deve ritenersi infondata e deve essere respinta;
sul punto va condivisa la motivazione adottata dal Tribunale che ha affermato: “Non può trovare accoglimento neppure la domanda subordinata di parte attrice di restituzione del doppio della somma versata. Quest'ultima non può essere, infatti, considerata quale caparra confirmatoria ai sensi dell'art.
1385 c.c., non solo per l'assenza di un vincolo negoziale, per quanto sopra si è detto, cui la caparra necessariamente accede, ma anche per effetto di quanto manifestato nella scrittura in cui le parti qualificarono i pagamenti quali acconto del prezzo fissato per la futura compravendita”.
Peraltro, la sig.ra successivamente all'emissione della CP_1
sentenza impugnata, aveva proceduto, in ottemperanza a quanto statuito dal r.g. n. 18 Giudice, all'immediata restituzione in favore del Sig. della somma di Parte_1
€ 70.000,00 versata a titolo di acconto;
ed aveva già messo a disposizione, nelle more del giudizio, la suddetta somma e, in seguito al rifiuto del Sig. Parte_1
di accettare tale restituzione, aveva attivato la procedura ex art. 1209 c. c., notificando al sig. presso il domicilio eletto, atto di offerta reale per il Parte_1
tramite degli Ufficiali Giudiziari di Roma, richiedendo la consegna di assegno circolare n. 7300220368-12 Intesa Sanpaolo ed data 22 Parte_2 Parte_3
settembre 2016 all'ordine di per l'importo di € 70.000,00 (v. Parte_4
doc. 7 allegato alla comparsa di costituzione); dopo il rifiuto del di Parte_1
accettare l'offerta reale, la aveva ulteriormente reiterato la suddetta CP_1
offerta banco iudicis, mettendo a disposizione del il suddetto importo, Parte_1
ma anche in tale sede l'offerta era stata rifiutata.
Infine, rispetto alla richiesta di risarcimento del danno deve rilevarsi che essa è stata formulata solo nelle conclusioni rassegnate nell'atto di appello
(senza che l'appellante abbia censurato nel merito il relativo capo della sentenza con il quale il Tribunale ha respinto la domanda di risarcimento del danno); tale richiesta è inammissibile in ragione dell'assenza di qualsivoglia impugnativa del suddetto capo di sentenza e comunque è infondata, sia perché nessun inadempimento rispetto agli obblighi contrattuali può essere addebitato alla sia perché il non ha offerto nessuna prova concreta di CP_1 Parte_1
aver subito danni dalla mancata esecuzione della promessa di vendita del
13.12.2015.
Va quindi condivisa la decisione del Tribunale sul punto che ha affermato:
”Infine, non può trovare accoglimento la domanda di risarcimento del danno causato dall'inadempimento della convenuta consistito, secondo la tesi dell'attore, nella modifica unilaterale del prezzo di vendita. Al riguardo si ribadisce che, dovendosi qualificare come trattativa pre-negoziale quella intercorsa tra le parti, non è configurabile alcun inadempimento degli obblighi contrattuali nei termini indicati dall'attore. Peraltro le allegazioni dell'attore
r.g. n. 19 sul danno conseguenza subito, che sarebbe rappresentato delle spese sostenute
e da ogni altra somma, sono generiche e sfornite di prova”.
Infine, rispetto alla restituzione della somma versata dal sig. Parte_1
(€ 70.000,00), oltre interessi di legge, rivalutazione monetaria, deve
[...]
essere confermata la decisione del Tribunale, che sul punto ha rilevato che la somma da restituire è un debito di valuta che non soggiace per sua natura alla rivalutazione e che sulla somma non sono maturati interessi in favore dell'attore creditore dopo la sua messa in mora ex art. 1207 c. c., nè gli stessi sono dovuti dalla data di notifica dell'atto di citazione e fino all'offerta reale, in quanto non può ritenersi che la convenuta fosse, al momento di introduzione del giudizio, debitrice della somma ricevuta dall'attore, essendo, in quel momento, ancora pendente il termine fissato per la stipula del preliminare.
Alla stregua di quanto sinora esposto i quattro motivi di gravame devono ritenersi infondati e devono essere respinti.
Alla stregua di quanto sinora evidenziato l'appello proposto deve ritenersi infondato e deve essere respinto;
per effetto del rigetto dell'appello devono essere respinte tutte le istanze istruttorie formulate dall'appellante.
Le spese processuali del presente grado di giudizio, da distrarsi in favore del difensore di l'avv. Massimo AR, Controparte_1
dichiaratosi antistatario, seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, a norma delle tabelle forensi in vigore, tenuto conto della natura dell'affare e dell'attività professionale prestata.
Atteso quanto previsto dall'art. 13, comma 1 quater, D. P. R. 30 maggio
2002 n.115, quale introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012 n.
228, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta.


P. Q. M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dagli r.g. n. 20 appellanti avverso la sentenza n. 5616/2019 del Tribunale Civile di Roma,
Sezione X Civile, pubblicata in data 14 marzo 2019, così provvede:
A) Respinge l'appello proposto e conferma la sentenza impugnata;

B) Condanna l'appellante a pagare in favore del difensore di
[...]
, l'avv. Massimo AR, dichiaratosi antistatario, le CP_1
spese processuali del presente grado di giudizio, che si liquidano d'ufficio in complessivi € 10.000,00 oltre al rimborso forfettario delle spese ed agli oneri accessori legali, compresi quelli fiscali;

C) Dà atto della sussistenza dei presupposti richiesti dall'art. 13, comma 1 quater, primo periodo, D. P. R. 30 maggio 2002 n. 115.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 3 ottobre 2025 Il Consigliere Estensore Il Presidente Dott. Biagio Roberto Cimini Dott. Cecilia De Santis
r.g. n. 21