Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
La Corte d'appello di Napoli
Sezione quarta civile composta dai magistrati dr. Giuseppe De Tullio – presidente dr. Massimo Sensale – consigliere est.
dr. Rosanna De Rosa – consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa n. 4510/2020 RG in materia di comunione e condominio (appello avverso la sen- tenza del TriAL di Napoli 11.05.2020 n. 3370) vertente tra
Parti Comuni Via A. Manzoni n. 141/c 80123 Napoli - Partita Parte_1
Iva n. - in persona dell'amministratore in carica, con domicilio eletto in Napoli, P.IVA_1
Via Santa Lucia 107, nello studio dell'avv. Stefano Blandini, c.f. , che lo C.F._1
rappresenta e difende in virtù di procura in calce all'atto di appello, come autorizzato dall'as- semblea condominiale del 26.04.2018, domicilio digitale Email_1
appellante e
, c.f. , con domicilio eletto in Napoli, Via G. Martucci 35, CP_1 C.F._2
nello studio degli avvocati Luigi Sbordone, c.f. , Paolo Sbordone, c.f. C.F._3
, e Carlo Sbordone, c.f. , che la rappresentano e di- C.F._4 C.F._5
fendono in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, domicili digitali e Email_2 Email_3
appellata Email_4
Conclusioni
Come da note di trattazione scritta per l'udienza del 7.01.2025.
1 Ragioni della decisione
Trattenuta la causa in decisione all'esito dell'udienza del 7.01.2025 con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. di sessanta giorni per le comparse conclusionali e di ulteriori venti giorni per le memorie di replica, la Corte osserva quanto segue.
1- – premesso di essere proprietaria di un immobile in Napoli alla Via Man- CP_1
zoni n. 141/C , palazzina A, facente parte, unitamente alle palazzine B, C e D, di Parte_1
un autonomo condominio delle parti comuni, ossia del vialetto in comune con tutte le palaz- zine – impugnò la delibera adottata dal supercondominio in data 12.06.2017, deducendo l'erroneità dei rendiconti approvati in quella sede, in quanto riportanti proprie inesistenti posizioni debitorie, laddove i pretesi oneri erano stati corrisposti in parte nelle mani dell'amministratore del condominio della palazzina A (in osservanza del regolamento con- dominiale) e in parte nelle mani dell'amministratore del supercondominio.
Costituitosi in giudizio, il contestò la domanda e ne chiese il rigetto. Parte_2
2- Il TriAL di Napoli, con sentenza 11.05.2020 n. 3370, ha accolto la domanda e ha an- nullato la delibera del 12.06.2017, con condanna alle spese in favore di parte attrice.
In motivazione, il TriAL ha osservato che l'attrice ha dimostrato l'erroneità dei conteggi riportati nei rendiconti, laddove contengono sue posizioni debitorie che, almeno parzialmen- te, appaiono regolarmente saldate. Non è oggetto di domanda la verifica dell'esatta misura degli oneri effettivamente versati ma soltanto della correttezza dei bilanci impugnati in quanto esenti da errori. In particolare risulta provato, secondo il TriAL, che, almeno par- te degli oneri dovuti al supercondominio, invece riportati nei bilanci de quibus come non pa- gati, sono stati regolarmente riversati nelle mani della persona che, all'epoca del pagamen- to, rivestiva la carica di amministratore del singolo fabbricato facente parte del supercon- dominio. Rileva il TriAL che, dal combinato disposto degli artt. 45 e 46 del regolamento del supercondominio, emerge che, per gli oneri relativi alle spese delle cose comuni, incari- cati alla ricezione dei pagamenti sono gli amministratori dei singoli fabbricati che, poi, sono tenuti al versamento nelle mani dell'amministratore delle parti comuni (incarico questo ri- coperto a turno dagli amministratori dei fabbricati). Pertanto l'amministratore del singolo condominio assume la veste di adiectus solutionis causa per le spese relative alle parti co- muni, cioè del soggetto, indicato dal creditore, per ricevere la prestazione. Il supercondomi- nio non ha negato la circostanza dell'avvenuto pagamento nelle mani dell'amministratore del condominio, ma ha incentrato la propria difesa sulla circostanza che le corrispondenti
2 somme non siano pervenute nella sua di disponibilità. Circostanza che il TriAL ritiene irri- levante rispetto alla posizione del solvens, che ha estinto la propria obbligazione. Posto che il bilancio condominiale va redatto secondo il principio di cassa, la circostanza che le somme non siano pervenute nella disponibilità del supercondominio impone che la posta sia indica- ta come debitoria, ma non a carico del condomino solvens, bensì dell'amministratore del singolo condominio, che non ha adempiuto all'obbligo su di sé gravante.
3- Il Parti Comuni ha proposto appello. Con il primo motivo cen- Parte_1
sura la sentenza impugnata nella parte in cui il TriAL ha ritenuto pacifiche circostanze in realtà contestate, quale l'avvenuto versamento delle quote condominiali che viceversa risul- tavano insolute nei rendiconti. Eventuali pagamenti disposti in favore dell'amministratore del singolo fabbricato e non comunicati né corrisposti all'amministratore delle Parti Comuni non potevano ritenersi estintivi, perché l'amministratore del singolo fabbricato agiva come mandatario dei condomini e non come mandatario del Condominio Parti Comuni. L'appel- lante deduce inoltre che i presunti pagamenti all'amministratore della palazzina A non siano documentati e impugna e disconosce ogni eventuale documento prodotto allo scopo, in ogni caso inopponibile al supercondominio che non ha incassato le relative somme (nulla ha in- cassato dalla palazzina A nel periodo 2010-2015), a prescindere dall'eventuale approvazione dei consuntivi della singola palazzina. L'importo di € 4.743,77 che l'avv. Iannitti – quale am- ministratore del fabbricato A – aveva versato al Condominio Parti Comuni senza indicare il condomino a cui si riferiva, era stato imputato a credito del fabbricato A.
Con il secondo motivo, l'appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui il RI AL (in violazione degli artt. 1181, 1362, 1366 e 1368 c.c. in relazione agli articoli 45 e 46 del regolamento di condominio) ha ritenuto gli amministratori dei singoli fabbricati manda- tari del giacché il regolamento condominiale non autorizza- Parte_3
va il supercondominio a dare mandato ai singoli amministratori a incassare le quote, ma vi- ceversa i singoli condomini delegavano, ciascuno il proprio amministratore, al versamento delle somme in favore del supercondominio. Sicché i pagamenti eseguiti nelle mani dell'amministratore del fabbricato A, avv. Iannitti, non avevano efficacia solutoria delle ob- bligazioni verso il Parte_3
Con il terzo motivo, l'appellante lamenta che il TriAL abbia ritenuto provati fatti in base a documenti inopponibili e disconosciuti. L'infondatezza dell'impugnativa promossa dalla
[...]
, in relazione alla presunta erroneità “del rendiconto gestione ordinaria 01.01.2007 – Pt_4
3 31.12.2015 ai relativi piani di riparto e prospetto riepilogativo dei conguagli 2003/2015, al prospetto contabile riepilogativo gestione ordinarie e straordinarie 2007-2015 ed al riepilogo saldi gestioni straordinarie e ordinarie al 31/12/2016” di cui al primo motivo di impugnativa per effetto dell'omessa prova.
Con il quarto motivo, l'appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha rite- nuto esistenti errori contabili nei rendiconti impugnati, laddove, al contrario, la correttezza dei rendiconti appare manifesta alla luce del fatto che, alla data di approvazione dei rendi- conti medesimi, le relative specifiche fornite dall'avv. Iannitti non erano ancora pervenute.
Sarebbero state trasmesse soltanto in seguito, peraltro senza indicazione dei nominativi dei singoli condomini che avevano provveduto al relativo pagamento.
4- si è costituita in giudizio, ha contestato i motivi di appello e ne ha chiesto il CP_1
rigetto con vittoria di spese.
5- Con note scritte per l'udienza del 19.10.2021, entrambe le parti hanno depositato copia della delibera con la quale l'assemblea del Condominio appellante, nella riunione del 22 lu- glio 2021 (in pendenza di appello) aveva approvato nuovi rendiconti e piani di riparto relativi al decennio 2007-2016, nei quali erano stati riconosciuti e accreditati all'appellata CP_2
gli importi di € 1.584,39 ed € 536,49 che la stessa aveva versato e che non le erano stati
[...]
accreditati nei rendiconti impugnati.
Le parti si sono rimesse alla Corte in merito alla ipotizzata cessazione della materia del con- tendere, chiedendo tuttavia la condanna della parte avversaria alle spese di primo e secondo grado in base al principio della soccombenza virtuale.
6- Nella riunione del 22.07.2021 vengono sottoposti all'assemblea dei condomini i “rendi- conti gestioni ordinarie e straordinarie periodo 2007-2015 e relativo prospetto riepilogativo”
– già approvati con la delibera del 12.06.2017 oggetto di causa – ma si tratta di un “docu- mento contabile rielaborato”; e si dà atto che, ben dopo la delibera qui impugnata, l'avv.
Iannitti, ex amministratore della palazzina A, aveva finalmente riferito a singoli condomini
(compresa ) le somme da questi versategli e da lui globalmente girate alla ge- CP_1
stione del supercondominio come oneri genericamente a carico della palazzina da lui ammi- nistrata.
La nuova approvazione dei rendiconti 2007-2015 con implicita revoca in parte qua della de- libera del 12.06.2017 (di cui entrambe le parti in causa si dichiarano soddisfatte) determina il venir meno dell'oggetto del giudizio e perciò la cessazione della materia del contendere.
4 Restano da regolare le spese, che ambedue le parti reclamano a proprio vantaggio in virtù della soccombenza virtuale.
È opportuno premettere che la cessazione della materia del contendere, che si verifichi in sede d'impugnazione, giustifica non l'inammissibilità dell'appello (o del ricorso per cassazio- ne), bensì la rimozione delle sentenze già emesse, perché prive di attualità. Essa si ha per ef- fetto della sopravvenuta carenza d'interesse della parte alla definizione del giudizio, postu- lando che siano accaduti nel corso del giudizio stesso fatti tali da determinare il venir meno delle ragioni di contrasto tra le parti e da rendere incontestato l'effettivo venir meno dell'in- teresse sottostante alla richiesta pronuncia di merito, senza che debba sussistere un espres- so accordo delle parti anche sulla fondatezza (o infondatezza) delle rispettive posizioni origi- narie nel giudizio, perché altrimenti non vi sarebbero neppure i presupposti per procedere all'accertamento della soccombenza virtuale ai fini della regolamentazione delle spese, che invece costituisce il naturale corollario di un tal genere di pronuncia, quando non siano le stesse parti a chiedere congiuntamene la compensazione [Cass.

7.05.2009 n. 10553].
Ciò premesso, ritiene la Corte che la questione ruoti intorno all'interpretazione del 3° comma dell'art. 46 del regolamento di condominio, a norma del quale l'amministratore di turno delle parti comuni “riscuoterà le quote dagli Amministratori dei singoli fabbricati che a loro volta riscuoteranno dai propri condomini”. Se l'amministratore della singola palazzina agisce come adiectus solutionis causa, ossia come persona incaricata dal creditore di riceve- re il pagamento (art. 1188 c.c.) – come ha ritenuto il TriAL – la debitrice CP_1
avrebbe estinto il debito già solo versando la somma nelle mani dell'amministratore della palazzina A (avv. Iannitti). Se invece, come sostiene l'appellante, la norma regolamentare debba essere interpretata nel senso che l'amministratore della palazzina agisca come man- datario dei condomini, l'estinzione dell'obbligazione si avrà con la riscossione da parte del creditore, sempre che il mandatario di più debitori gli abbia comunicato a chi di essi il paga- mento debba essere imputato.
La norma regolamentare, pur in combinata lettura con l'art. 45 che la precede, non è di fa- cile interpretazione, perché omette di specificare se l'amministratore della palazzina agisca per conto del creditore o del debitore. E questa difficoltà interpretativa è un primo elemento che può condurre alla compensazione delle spese per gravi ed eccezionali ragioni.
A ciò si aggiunga una rilevante circostanza di fatto: aveva effettivamente pa- CP_1
gato il dovuto nelle mani dell'amministratore della palazzina A, confidando che il denaro
5 giungesse all'amministratore del . Questi aveva effettivamente riscosso la Parte_2
complessiva somma degli oneri a carico dei condomini della palazzina A (e correttamente l'aveva appostata in bilancio a credito della palazzina), ma non aveva ricevuto dall'avv. Ian- nitti (amministratore della palazzina A) tempestiva comunicazione delle specifiche imputa- zioni ai singoli condomini. Ambedue le parti – ad avviso della Corte – hanno agito in buona fede, fuorviati dal disguido causato dall'amministratore della palazzina. Anche sotto questo profilo si giustifica la compensazione delle spese.
Pertanto la Corte ritiene di decidere in conformità.


Per questi motivi

la Corte d'appello di Napoli, quarta sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal 80123 Na- Parte_5
poli, nei confronti di , avverso la sentenza del TriAL di Napoli 11.05.2020 n. CP_1
3370, dichiara cessata la materia del contendere;
dichiara interamente compensate le spese di primo e secondo grado.
Così deciso in Napoli il 15 luglio 2025
Il consigliere est. Il presidente dr. Massimo Sensale dr. Giuseppe De Tullio firme apposte in modalità digitale
6