REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ANCONA
I^ Sezione Civile
Riunita in camera di consiglio con l'intervento dei sigg. magistrati
Dott. Gianmichele Marcelli Presidente Rel.
Dott. Pier Giorgio Palestini Consigliere
Dott. Cesare Marziali Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 661 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2023 e promossa
DA
( ) nata a [...] in data [...], residente in Parte_1 C.F._1
Grottammare alla Via G. Pascoli 71, nata a Grottaglie (TA) in [...] CP_1 C.F._2
29/01/1984, residente in [...], entrambe rappresentate e difese dall'Avv. Cristina Caporossi ( del foro di Ascoli Piceno ed elettivamente domiciliate CodiceFiscale_3 nello studio legale del detto difensore alla Via Turati 2, 63047, San Benedetto del Tronto (AP), giusta procura speciale, con espressa dichiarazione di voler ricevere avvisi e o comunicazioni al seguente numero fax: 0735 758805 e indirizzo pec: avv iuffre.it. Email_1
APPELLANTE
CONTRO
costituito in Grottammare, Via Pascoli 71 (Codice fiscale ) in Controparte_2 P.IVA_1 persona dell'Amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Annunzio Tacconi del Foro di
Ascoli Piceno (Codice fiscale ed elettivamente domiciliato presso lo Studio del C.F._4 predetto Avvocato in San Benedetto del Tronto (AP), Corso Mazzini n.193, giusta procura speciale, il quale dichiara, anche ai sensi e per gli effetti di cui all'articolo 170 del codice di procedura civile, di voler ricevere le comunicazioni previste dalla predetta norma al numero di fax 0735.430317 ovvero all'indirizzo di posta elettronica certificata Email_2
APPELLATO CONTRO
(c.f. nato ad [...]-cona il 07 giugno 1989, residente a [...], elettivamente domiciliato a San Benedet-to del Tronto via Togliatti n. 14 presso l'Avv.
Otello Bagalini ( ) e l'Avv. Stefano Bagalini ( ) che lo rapp.no e C.F._6 C.F._7 difendono sia uni-tamente che disgiuntamente per procura speciale, i quali dichiarano di voler ricevere le co-municazioni e notifiche nel corso del procedimento tra-mite fax al n. 0735-786857 o via PEC agli indirizzi per il primo e per il secondo. Email_3 Email_4
APPELLATO
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Fermo in data 10-.06.2023
Conclusioni: vedi note di p.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
conveniva in giudizio la società , il Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 [...]
, e asserendo che il proprio appartamento sito nel Controparte_6 Parte_1 CP_1 condominio citato era affetto da diffusi fenomeni di infiltrazione in quanto l'impermeabilizzazione del terrazzo, che funge da copertura, non era stata eseguita a perfetta regola d'arte dal costruttore, facendo valere anche la responsabilità delle che del lastrico solare avevano l'uso esclusivo e quella del Pt_1 condominio in quanto tenuto a effettuare gli interventi necessari per l'eliminazione del problema. A seguito del fallimento della e della declaratoria di improcedibilità della domanda nei suoi confronti, Controparte_4 oltre che nei confronti dell'assicurazione , l'oggetto della controversia si concentrava Controparte_5 sull'accertamento della responsabilità del Condominio e delle per i danni lamentati dal sig. Pt_1
e sulla ripartizione delle spese per gli interventi di ristrutturazione eseguiti dal CP_3 Parte_1
e . CP_1
Le argomentazioni della decisione impugnata posso così riassumersi:
A) le ragioni delle infiltrazioni erano dovute a difetti di costruzione dell'edificio; B) le condomine CP_1
e avevano eseguito tra il 2015 e il 2016, interventi di riparazione sulla terrazza a
[...] Parte_1 livello;

C) poiché i vizi riscontrati erano imputabili a originari difetti di costruzione, doveva escludersi una responsabilità del condominio ex art 2051 c.c. in caso di tolleranza di questi difetti da parte dell'utilizzatore esclusivo;

D) la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferiva alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera: le spese per il rifacimento del lastrico solare congruamente sostenute dalle convenute erano a carico delle stesse, in qualità di proprietarie del lastrico solare;
Pt_1
E) altri vizi riscontrati nel bene (terrazzo) di proprietà esclusiva del sig. erano originari con CP_3 esclusione della responsabilità delle e del condominio non trattandosi di parti comuni;
Pt_1
F) i danni asseritamente subiti dal prima dell'intervento delle Zaccaria non erano provati;
CP_3 G) per i difetti di costruzione, non ovviati, era emerso che: “la mancanza di gronde e discendenti non ha causato fino ad ora fenomeni di infiltrazioni rilevanti” (v. relazione CTU pag. 5)“ e con riferimento al n. 8)
“attualmente non sembra causare infiltrazioni rilevanti nella stratigrafia del muro perimetrale;
in effetti, attualmente non sono più presenti gli abbondanti fenomeni di umidità nell'immobile del rilevati CP_3 dal sottoscritto, nella precedente perizia del 27/20/2015, prima che fossero eseguiti i lavori di ripristino
d'impermeabilizzazione della terrazza sovrastante.” (v. relazione CTU pag. 5 CTU): non sarebbe risultato neppure certo il nesso causale tra tali difetti e le infiltrazioni subite dall'attore nell'entità rappresentata con l'atto di citazione.
Da qui il rigetto della domanda risarcitoria proposta da nei confronti del e Controparte_3 CP_2 delle nonché quella delle due condomine nei confronti del condominio e del condomino Pt_1
CP_3
Proponevano appello le allegando che: 1) non erano state affatto tolleranti nei confronti dei vizi e Pt_1 dei difetti che riguardavano il lastrico a loro esclusivo uso;
2) nessuna delle parti coinvolte nel presente giudizio aveva dedotto che le appellanti avessero indebitamente tollerato i vizi riscontrati;
3) in Pt_1 ogni caso le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione di servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza dovevano essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese dovevano essere ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno poteva farne;
il tutto a meno che non fosse dimostrato che il danno derivasse da fatto esclusivo de titolare del lastrico solare.
Si costituivano il e il che chiedevano il rigetto dell'appello. CP_3 CP_2
L'appello è parzialmente fondato in relazione al terzo motivo.
La Corte deve prendere le mosse dalla delibera assembleare del 20.08.2015 dove i condomini all'unanimità decidevano che le e il si sarebbero fatti carico dei lavori per l'eliminazione dei vizi Pt_1 CP_3 costruttivi.
La delibera in questione è valida in quanto: "In tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135 c.c., nn. 2) e 3), e che è sottratta al metodo maggioritario;
sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicchè la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137
c.c., comma 2".”(Cassazione civile sez. un., 14/04/2021, (ud. 06/10/2020, dep. 14/04/2021), n.9839)
E' evidente, dunque, che la delibera in questione non è nulla in quanto è stata assunta a maggioranza e non era da valere per il futuro, non è altresì annullabile in quanto decisa all'unanimità.
Detto questo è evidente che il , come da decisione assembleare, non è tenuto a partecipare alle CP_2 spese dei lavori. In effetti nella delibera non si ravvisa un criterio di riparto tra le e il che si sono Pt_1 CP_3 addossati l'incarico di far fronte ai lavori anche perché tale questione riguardava i rapporti interni e non certo il condominio, ma a tale scopo soccorre analogicamente l'art. 1126 c.c. che, sebbene non riguardi i difetti originari, stabilisce comunque una distribuzione dei costi di intervento (già deciso dall'assemblea) tra il proprietario esclusivo del lastrico e chi se ne avvantaggi, vale a dire il CP_3
A tale riguardo si osserva che dalla CTU anche una parte dell'immobile sottostante il lastrico riguarderebbe dei beni comuni fatto è che, si ripete, la delibera ha escluso il condominio dal partecipare ai costi.
Detto questo è altresì evidente che ogni questione che riguardi l'inerzia o la tolleranza è totalmente inconferente in quanto concerne i danni che sono conseguiti ai difetti e non i costi di rifacimento del lastrico solare.
In ordine a questo aspetto, la CTU con un elaborato peritale esaustivo ed esente da vizi logici ha determinato il costo dell'intervento in € 23.000,29, sicchè il dovrà corrispondere i due terzi CP_3 dell'esborso per un ammontare di € 15.333,526 oltre interessi di legge dalla domanda al saldo;
nulla è dovuto per la rivalutazione monetaria trattandosi di debito di valuta.
Le spese seguono la soccombenza nella misura indicata in dispositivo.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Ancona, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e Parte_1 da nei confronti di costituito in Grottammare, Via Pascoli 71 in CP_1 Controparte_2 persona dell'Amministratore nonché di ed avverso la sentenza in epigrafe, così Controparte_3 provvede:
- Rigetta l'appello proposto nei confronti del;
CP_2
-Accoglie l'appello proposto nei confronti di e, in riforma dell'impugnata sentenza, lo Controparte_3 condanna a rifondere alle appellanti l'importo di € 15.333,526 oltre interessi di legge dalla domanda al saldo;

-Condanna le appellanti a rifondere al condominio le spese del grado che determina in € 5.809,00 il tutto oltre spese generali al 15%, CAP e IVA come per legge;

-Condanna a corrispondere alle appellanti le spese del primo grado che determina in € Controparte_3

5.077 e quelle del secondo che quantifica in € 5.809,00 il tutto oltre spese generali al 15%, CAP e IVA come per legge;

Le spese di CTU del giudizio di merito, come liquidate in atti, vanno poste carico di;
Controparte_3
Rimangono in capo a ciascuna parte le spese del proprio CTP di parte;

Il compenso del perito in sede di ATP va posto a carico di . Controparte_3
-Conferma per il resto l'impugnata sentenza.
Ancona li 13.05.2025 IL PRESIDENTE Est.
Gianmichele Marcelli