REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA
La Corte di Appello di Caltanissetta composta dai Signori Magistrati:
Dott. Roberto Rezzonico Presidente
Dott. Maria Lucia Insinga. Consigliere
Dott. Giovanna Sanfilippo Giudice Ausiliario relatore
Ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile iscritta al n.396/2022 RGCA
Promossa da
DA
nata a [...] il [...], c.f. Parte_1
, rappresentata e difesa dall'Avv.Ermanno Trebastoni C.F._1
per procura in calce all'atto di appello appellante
CONTRO
1 nata a [...] il [...], CP_1
rappresentato e difeso dall'Avv. Massimiliano La CodiceFiscale_2
Malfa per procura in calce all'atto di per mandato allegato alla memoria di costituzione appellato
Conclusioni delle parti
Per l' Appellante:
Chiede alla Corte d'Appello adita, previa sospensione del provvedimento impugnato, anche con decreto inaudita altera parte;

1)nel merito, di revocare la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione, dichiarando che la signora non è da considerare morosa Pt_1 oggi, nè lo era al momento dell'introduzione dello sfratto (il 24.09.2019);
2) per l'effetto di revocare l'ordine di sgombero dell'immobile;
3) di revocare le condanne al pagamento di somme contenute nella sentenza gravata, per sorte capitale e spese ed interessi legali;

4) in accoglimento della domanda riconvenzionale, di condannare CP_1
a corrispondere €. 2.595,25 a titolo di indebito oggettivo (cifra
[...] comprensiva degli interessi maturati alla data del 01.09.22 e sulla quale è già stata applicata la compensazione con i canoni non pagati al signor cfr doc. 30 oltre gli interessi legali dallo 02.09.22 fino al soddisfo. CP_1
Con vittoria di spese, onorari e compensi dei due gradi di giudizio, dovendosi ricomprendere tra i costi sostenuti dalla Piazza: euro 48.80 per costo di attivazione della procedura di mediazione obbligatoria, euro 6.50 per la raccomandata spedita al e ai fini della notifica della domanda CP_1 di mediazione ed euro 118,50 +27 per la proposizione della domanda riconvenzionale in primo grado.
2 Per l'Appellato:
Voglia l'Ecc.ma Corte d' Appello
respingere l'appello per le ragioni esposte nella comparsa di costituzione.
Con vittoria di spese.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificata, intimava alla signora CP_1 Parte_1
sfratto per morosità dall'immobile sito in Piazza Armerina, via Santa
[...]
Lucia 7, concesso in locazione ad uso commerciale a , Controparte_2
giusto contratto di locazione concluso tra le parti l'1/2/1998, registrato il
19/2/1998 numero 433 serie 3 al canone mensile anticipato di lire 458.000
e dal ceduto a . CP_2 Parte_1
Il premetteva che la conduttrice ceduta si era resa morosa nel CP_1
pagamento di nove mensilità (ottobre, novembre e dicembre 2016, novembre e dicembre 2018, gennaio, marzo, agosto e settembre 2019).
Chiedeva pertanto il rilascio dell'immobile e che fosse emesso decreto ingiuntivo per complessivi €. 2.538,00 oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo e spese di procedura.
Si costituiva e si opponeva alla convalida deducendo che Parte_1
a seguito di contratto di cessione di azienda del 14/5/2009 era subentrata nel contratto nel mese di luglio 2009; di aver eseguito dei pagamenti a far data dal 10/7/2009 sino al mese di maggio 2016 in qualità di terzo pignorato in favore del creditore procedente della procedura esecutiva immobiliare presso terzi numero 88/2009 RGE contro , CP_1
debitore esecutato, di importo mensile di €.310,00 quale canone di locazione dovuto in forza del contratto ceduto;
di avere proseguito i pagamenti, da giugno 2016 ad ottobre 2019 in favore di;
CP_1
contestava la morosità relativamente alla mensilità di ottobre, novembre e dicembre 2016, agosto e settembre 2019; che gli unici canoni
3 effettivamente non corrisposti erano quelli di novembre e dicembre 2018, gennaio e marzo 2019 e ciò in accordo con il ed in compensazione CP_1
con i maggiori costi sostenuti per riparazione dell'immobile determinati da infiltrazioni d'acqua provenienti da quello sovrastante di proprietà
; eccepiva di aver pagato più di quanto dovuto avendo CP_3
versato mensilmente la somma di euro 310,00 a fronte di quella pattuita in euro 236,54, ai sensi dell'art. 79 della L. n. 392/78, e non avendo il locatore mai chiesto di anno in anno l'aumento del canone in misura pari al 75% dell'aumento dell'indice Istat del costo della vita. Chiedeva condannarsi il locatore alla restituzione di €. 7.896,04. CP_1
contestava l'opposizione rilevando di avere effettuato a proprie spese i lavori oggetto dell'eccezione della conduttrice;
deduceva che le parti avevano aggiornato più volte il canone di locazione nel corso del rapporto in relazione al mutato potere di acquisto della moneta, giungendo nel
2009 a euro 310,00 come da copia dei bonifici allegati;
che l'originario conduttore che aveva subito l'aumento del canone, avrebbe dovuto sollevare l'eccezione di cui all'art.79 citato che non può essere sollevata dal conduttore ceduto. Insisteva nella domanda e chiedeva condannarsi la conduttrice al pagamento della somma di €. 4.650,00 non avendo la stessa pagato gli ulteriori canoni dei mesi di agosto, settembre, ottobre, novembre, dicembre 2020 gennaio 2021, in subordine chiedeva mutarsi la domanda principale in quella di occupazione dell'immobile sine titulo applicando l'indennità mensile dei parametri Omi.
Chiedeva l'intimata, il rigetto della domanda di risoluzione del contratto e la condanna in via riconvenzionale di al pagamento della CP_1
somma di euro 7.926,43 a titolo di indebito oggettivo oltre interessi legali.
L'iter istruttorio veniva compiuto con acquisizione documentale.
Con sentenza pubblicata il 22.11.2022 il Tribunale di Enna così statuiva:
Dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato tra e in data 1/2/1998 e CP_1 Controparte_2
4 registrato a Enna il 19/2/1998 al n. 433 serie 3, ceduto da quest'ultimo a con contratto di vendita di azienda del 20/5/2009 rep Parte_1
n.2452,racc.n.1796 in Notaio di Caltagirone, registrato Persona_1
in pari data al numero 1876;
ordina a , nata a [...] il [...] il rilascio Parte_1
dell'unità immobiliare costituita da un vano compreso di servizi, sito in
Piazza Armerina, via Santa Lucia n.7, censita in catasto al NCEU di detto
Comune al f. 130, part. 3828 sub 2, in favore di , nato a CP_1
Piazza Armerina il 3/9/1964, entro e non oltre il 7.11.22;
rigetta la domanda riconvenzionale formulata da;
Parte_1
condanna al pagamento in favore di della Parte_1 CP_1
somma di euro 9.300,00 a titolo di canoni di locazione per le causali di cui in motivazione premessa, oltre gli interessi dalle singole scadenze al saldo;

condanna inoltre al pagamento in favore di Parte_1 CP_1
delle spese legali che liquida nella somma di euro 95,73 per spese
[...]
vive documentate, ed euro 2.460,00 per compensi di avvocato oltre spese generali Iva se dovuta e cpa.
*****
Avverso la predetta sentenza ha proposto appello, Parte_1
deducendo, con unico articolato motivo, l'illegittimità della sentenza impugnata per nullità del contratto di locazione in relazione alla nullità della clausola ex art. 79 L.392/78 di aggiornamento del canone e ritenuta insussistente la morosità, ha chiesto la riforma della sentenza con il favore delle spese.
Si è costituito il quale ha chiesto il rigetto dell'appello e la CP_1
vittoria delle spese del grado.
5 All'udienza del 28 novembre 2024, viste le conclusioni depositate dai procuratori delle parti ex art.127-ter, D.L.n.149/2022, la Corte ha deciso la causa come da dispositivo depositato telematicamente.
***
L'appello è infondato.
con l'atto di gravame, reitera le argomentazioni sulle Parte_1
quali il primo giudice ha compiutamente statuito, senza opporre alcuna fondata e reale critica alla sentenza impugnata.
Ripropone l'eccezione di nullità del contratto di locazione ex art.79
L.n.392/78.
L'eccezione era ed è infondata in tutta la sua articolazione.
Nella fattispecie, il thema decidendum è la risoluzione del contratto per inadempimento per mancato pagamento di canoni di locazione.
Il ha prodotto il contratto di locazione, ritualmente registrato ed ha CP_1
allegato come era suo onere l'inadempimento. L'intimata non ha offerto prova dell'adempimento, ma ha opposto, innanzitutto, che il mancato pagamento di alcuni canoni (con ciò, quindi, ammesso) è conseguente al pagamento dei lavori effettuati nel locale per l'umidità derivante dall'immobile sovrastante di proprietà , opponendo con ciò, Controparte_4
in sostanza, un'eccezione di compensazione c.d. impropria. Non ha però offerto alcuna prova di avere effettivamente sostenuto le spese dei lavori anzidetti, circostanza non ammessa ed anzi smentita dal locatore che ha dichiarato di avere riparato il locale a proprie spese.
Ribadisce poi, l'appellante la nullità della clausola ex art. 79 L.392/78 e sotto tale profilo propone domanda riconvenzionale a titolo di ripetizione di indebito ai sensi dell'articolo 2033 c.c. per essere creditrice del CP_1
per €.7869,04 al tempo della notifica dello sfratto, rilevando di aver
6 pagato nel corso degli anni di più del dovuto e quindi di ritenere insussistente la morosità.
Con ciò la sig.ra ha eccepito la nullità di una pattuizione stipulata da Pt_1
altri (peraltro ritenuta legittima v. Cass. n. 23986/2019), che però ha accettato senza alcuna riserva allorché è subentrata nel contratto originario quale contraente cessionario. Dalla documentazione prodotta dal si evince chiaramente il patto tra il (originario CP_1 CP_2
conduttore) ed il di determinare il canone c.d. “a scaletta”. CP_1
L'odierna appellante, subentrata nel contratto di locazione quale conduttore nel 2009, come da bonifici prodotti ha sempre pagato un canone di €. 310,00, né risulta che il abbia chiesto ulteriori aumenti. CP_1
Dalla documentazione prodotta risulta che il canone determinato tra i primi contraenti secondo un criterio di progressione passò nel 2001 da lire 485.000 a lire 465.000; nel 2002 il canone era di €. 240,15; nel 2003 di
€. 280, 15 per giungere all'importo di euro 310 nel 2009 anno in cui è subentrata l'odierna appellante. Deriva da tanto, che, attraverso il comportamento concludente costituito dal pagamento, senza alcuna riserva, della somma mensile di €. 310,00, la conduttrice intimata, cessionaria del rapporto locativo, ha manifestato la sua accettazione del canone di locazione come determinato, per l'anno 2009, sulla scorta di quanto pattuito dalle parti originarie, e poi mai più aggiornato. La nuova conduttrice, odierna appellante, non era neppure legittimata ad eccepire la nullità della clausola sull'aggiornamento dei canoni perché la stessa fu operativa soltanto in costanza di rapporto contrattuale fra le parti originarie, essendo viceversa la libera di stipulare o no il contratto Pt_1
in relazione al canone di € 310,00, poi rimasto invariato, a dimostrazione che, legittima o no, la clausola non trovo più applicazione fra il locatore e la nuova conduttrice. Non ha perciò alcun fondamento la tesi dell'appellante secondo cui l'importo del canone sarebbe di circa € 236 mensili ed ella sarebbe perciò creditrice, a titolo di indebito, della differenza fra tale somma ed il maggiore importo corrisposto.
7 Consegue il rigetto dell'appello.
Le spese seguono la soccombenza e poste a carico dell'appellante ed a favore di , si liquidano in complessivi euro 2.520,00, oltre CP_1
rimborso spese generali ed oltre IVA e C.p.a. come per legge.
Sussistenti devono ritenersi i presupposti per porre a carico dello appellante il pagamento, se dovuto, di una somma pari all'importo del contributo unificato ex art.13 comma 1 quater D.p.r. n.115/2002.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, conferma la sentenza n.
631/2022 pubblicata in data 22 novembre 2022, del Tribunale di Enna, appellata da Parte_1
condanna l' appellante alla rifusione delle spese del grado in favore di liquidate in complessivi €.

2.520 oltre rimborso spese CP_1
generali ed oltre IVA e C.p.a. come per legge.
Visto l'art. 13 comma 1 quater D.P.R. n.115/2002, dichiara la sussistenza dei presupposti per il pagamento, a carico dell'appellante, di una somma di ammontare pari a quello del contributo unificato, se dovuto.
Caltanissetta, 28 novembre 2024
Il Giudice Ausiliario Est. Il Presidente
Giovanna Sanfilippo Dott.Roberto Rezzonico
8