REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Catania
Seconda Sezione Civile nella persona dei magistrati: dott. Giovanni Dipietro Presidente dott.ssa Maria Stella Arena Consigliere dott. Massimo Lo Truglio Consigliere rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile d'appello iscritta al n. 1414/2023 R.G. promossa da:
a socio unico (C.F. e P. I.v.a.: ), corrente in Arcole (Verona), Via Controparte_1 P.IVA_1
Augusto Ruffo n. 36, in persona del suo procuratore speciale , come da procura Controparte_2
speciale n. 15060 Rep. e n. 10859 Racc. Notaio datata 23.10.2020 (doc. n. 1) - Persona_1
rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dagli avvocati Federica Micheli
( ), Anna Tragni di Verona ( ) e Pietro Italiano (CF: C.F._1 C.F._2
) di Catania, ed elett. dom.ta presso lo studio di quest'ultimo sito in Catania, C.F._3
Piazza Lanza n. 18/a;
APPELLANTE nei confronti di
(C. F. e partita IVA in persona del Controparte_3 P.IVA_2
legale rappresentante liquidatore pro tempore sig.ra , con sede in Catania, via San Controparte_4
Giuseppe La Rena, n. 69, elettivamente domiciliata in Catania, via F. Crispi, n. 177, presso lo studio dell'Avv. Carlo Giovanni Lisi (C.F.: ) che unitamente e disgiuntamente CodiceFiscale_4 all'Avv. Nicoletta Lisi (C.F.: ) la rappresenta e difende giusta procura in atti;
CodiceFiscale_5
APPELLATA
e di
1 in persona del legale rappresentante pro tempore nata a [...] P_ Controparte_6
Part il 07.09.1989, P.IVA , elettivamente domiciliata in Catania, via F. Crispi, 177, presso C.F._6 lo studio dell'Avv. Cristian Chillemi (C.F. ), giusta procura in atti;
CodiceFiscale_7
APPELLATA
CONCLUSIONI: all'udienza di discussione del 15.10.2024 le parti hanno precisato le conclusioni come da rispettive note difensive e la causa è stata posta in decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione innanzi al Tribunale di Catania notificato a mezzo PEC in data 31.07.2018,
[...]
rappresentava che con contratto preliminare datato 30.9.2016, la società CP_1 Controparte_3
prometteva di cedere e vendere a un complesso immobiliare ad uso commerciale
[...] Controparte_1
sito in Catania, via Acquicella Porto n. 9, di 10.996 mq circa, identificato al CT del Comune di
Catania, foglio 31, mappali n. 843 sub 7, 8, 9 10 ed al NCEU del predetto Comune, foglio 31, mappale
834 sub 3 e 5. Il prezzo della stipulanda compravendita veniva convenuto in € 2.870.000,00 oltre Iva, importo che avrebbe dovuto essere versato al momento della stipula del rogito notarile di trasferimento;
rogito da eseguirsi entro e non oltre quattro mesi dalla consegna alla parte promissaria acquirente di copia del permesso di costruire e delle licenze amministrative necessarie all'esercizio dell'attività da parte della stessa.
Parte attrice deduceva che con PEC del 31.01.2018, le comunicava che “il contratto Controparte_3
di affitto con gli inquilini dell'immobile in oggetto è risolto e quindi nessuna prelazione dobbiamo esercitare per la vendita”.
Aggiungeva che a distanza di quasi due mesi, e precisamente il 27.3.2018, la promittente venditrice le inviava ulteriore comunicazione, di segno contrario alla precedente, nella quale scriveva “Per quanto veramente contrariati, dobbiamo segnalarVi che il nostro conduttore ci ha manifestato la sua intenzione a non sciogliersi dal contratto in corso (a Voi ben noto) ed, in ogni caso, a voler esercitare il diritto di prelazione allo stesso spettante. Alla luce di siffatta, adottata decisione da parte del nostro conduttore, riteniamo che, purtroppo, non sia possibile procedere, come sarebbe stata nostra intenzione, alla stipula della agognata compravendita”.
La promittente venditrice chiedeva, quindi, un incontro per la risoluzione bonaria della vicenda.
[...]
contestava la pretesa della e invitava la promittente venditrice a CP_1 Controparte_3
presentarsi presso lo studio notarile e per il giorno 20 aprile 2018 per la Persona_2 Controparte_7
stipula del rogito.
Il Notaio segnalava, con email del 6.4.2018, che non era possibile procedere al rogito fissato per il successivo 20 aprile, sia a causa della presenza di formalità pregiudizievoli a carico degli immobili, sia
2 per la mancata produzione, da parte della , dell'Attestato di Prestazione Energetica e Controparte_3
proponeva, quindi, un incontro tra le parti.
Nella relazione allegata alla comunicazione del Notaio si dava atto, infatti, dell'esistenza di un contratto di concessione in godimento con diritto di acquisto ex articolo 23 decreto legge 133/2014
(c.d. Rent to buy), in favore della società nonché di una domanda di accertamento di P_
simulazione del predetto atto, proposta dalla Banca Nazionale del Lavoro. Il 9 aprile 2018
CP_
e si incontravano presso lo studio notarile senza, tuttavia, che si giungesse ad Controparte_3
alcun utile risultato.
Nella data fissata per la stipula del rogito, il 20.4.2018, confermava di non poter Controparte_3
procedere al trasferimento degli immobili promessi in vendita.
Tutto ciò posto, parte attrice deduceva che nel contratto preliminare non si dava atto dell'esistenza del contratto di concessione in godimento, già esistente. Infatti, si precisava nel preliminare che gli immobili oggetto di compravendita erano utilizzati “come negozi e depositi per l'esercizio delle attività del locatore e della promittente venditrice” e che la promittente venditrice si impegnava
“almeno 30 giorni prima della stipula del rogito notarile, a propria cura e spese, a sgomberare gli stessi immobili da tutti i materiali”.
Alla luce di quanto sopra, chiedeva: “in via principale - accertato il grave inadempimento di
alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare del Controparte_3
30.9.2016, dichiararsi la risoluzione del contratto per fatto e colpa della promittente venditrice;
- conseguentemente condannarsi al risarcimento dei danni tutti Controparte_3 subiti e subendi da a causa dell'inadempimento, che verranno accertati all'esito del Controparte_1
giudizio, anche eventualmente in via equitativa;

- accertato il concorso, a titolo di responsabilità extracontrattuale, di nell'inadempimento di P_
, condannarsi in solido con la promittente venditrice Controparte_3 P_ al risarcimento dei danni tutti subiti e subendi da che verranno accertati all'esito del Controparte_1
giudizio, anche eventualmente in via equitativa;
in ogni caso: - spese e competenze, oltre 15% spese generali e 4% C.P.A., interamente rifuse”.
Si costituiva in giudizio , la quale contestava le domande di Controparte_3
controparte e chiedeva: “rigettare tutte le domande avanzate da parte attrice nei confronti della perché infondate in fatto e in diritto per i motivi meglio specificati in parte Controparte_3 narrativa. Il tutto con vittoria di spese, spese generali e compensi di lite”.
Parimenti, si costituiva la quale negava qualunque responsabilità e chiedeva: P_
3 “in via principale, accertare la carenza di legittimazione passiva della società e, P_ conseguentemente, dichiararne l'estromissione dal giudizio;

- in via subordinata, rigettare tutte le domande avanzate da parte attrice nei confronti della
[...]
perché infondate in fatto e in diritto per i motivi meglio specificati in parte narrativa. P_
Il tutto con vittoria di spese, spese generali e compensi di lite”.
La causa istruita documentalmente e con la espletata prova per testi come da ordinanza del 28.12.2019, all'udienza di precisazione delle conclusioni del 09.03.2023, veniva posta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art.190 c.p.c.
Con sentenza n. 3777/2023 pubblicata il 23.09.2023, nel giudizio iscritto al n. 13009/2018 R.G., il
Giudice monocratico della Quinta Sezione Civile del Tribunale di Catania, definitivamente pronunciando, ha così statuito:
“- Rigetta le domande avanzate da parte attrice con atto di citazione del 01.08.2018.
- Dichiara la risoluzione del contratto preliminare del 30.09.2016 intercorso tra e Controparte_1
, per le ragioni di cui in motivazione;
Controparte_3
- condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite in favore delle parti convenute, liquidate in complessivi € 14.103,00 per compensi in favore di , ed euro Controparte_3
7.051,50 per compensi in favore di oltre IVA, CPA e spese generali, come per legge”. P_
Avverso detta sentenza, a socio unico ha proposto appello per i motivi di cui si dirà nel Controparte_1
prosieguo.
Costituitesi, ed hanno resistito all'impugnazione, Controparte_3 P_
chiedendone il totale rigetto e la condanna di parte appellante ex art. 96 c.p.c.
All'udienza di discussione ex art. 350 bis c.p.c. del 15.10.2024 la Corte ha posto la causa in decisione, sulle conclusioni rassegnate dalle parti nelle rispettive note difensive conclusionali e nel verbale in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo articolato motivo di appello la sentenza del Tribunale di Catania viene impugnata
“laddove ha erroneamente ritenuto che il contratto preliminare di compravendita intercorso tra
[...]
e si sia risolto per il verificarsi della condizione CP_1 Controparte_3 risolutiva di cui all'art. 16 lettera f), e non a causa del grave inadempimento posto in essere da
”. Controparte_3
La società appellante dapprima lamenta la violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. da parte del Tribunale per avere erroneamente interpretato il contratto preliminare laddove ha ritenuto che il termine
“locatore” si riferisse a valorizzando solo il dato letterale e non, invece, il complessivo testo P_
4 contrattuale e il comportamento delle parti nel corso delle trattative e durante l'esecuzione del contratto.
Secondo l'assunto difensivo della l'immobile promesso in vendita era, invece, detenuto e CP_1
utilizzato esclusivamente dalla stessa promittente venditrice, con il punto vendita “Brico Torrisi”, e dalla ditta cinese “EN NH”, senza che mai le parti contraenti abbiano fatto riferimento al preesistente rapporto contrattuale tra ed Controparte_3 P_
Si deduce, inoltre, la violazione degli artt. 1353 e 1453 c.c. per avere il primo giudice travisato i fatti e ritenuto che la manifestazione di volontà di di proseguire il contratto di Rent to buy con la P_
abbia integrato il verificarsi della condizione risolutiva di cui all'art. 16 lett. f) Controparte_3
del contratto preliminare e non, piuttosto, il grave inadempimento da parte della società promittente venditrice dell'obbligo di trasferire l'immobile libero da persone, cose e vincoli di ogni genere, inclusi
“diritti di terzi o rapporti di locazione o di affittanza agraria” (v. art. 9).
Il motivo è infondato.
Come ben evidenziato dal primo giudice, è stata dimostrata la piena consapevolezza da parte di
[...] dell'esistenza di un altro soggetto (diverso dalla ) CP_1 Controparte_3
che, al momento della stipula del contratto preliminare, utilizzava e conduceva in locazione una vasta porzione degli immobili promessi in vendita.
Emergono, infatti, numerosi e convergenti indizi, connessi al contenuto del contratto preliminare e al complessivo comportamento delle parti contraenti, che depongono in tal senso.
Afferma, sul punto, il Tribunale: “In seno al contratto preliminare era stato, altresì, specificato che:
“che gli immobili sono attualmente utilizzati come negozi e depositi per l'esercizio delle attività del locatore e della promittente venditrice” e che la promittente venditrice si impegnava “almeno 30 giorni prima della stipula del rogito notarile, a propria cura e spese, a sgomberare gli stessi immobili da tutti i materiali”. Risulta ammesso anche da parte attrice nei successivi scritti difensivi e dalle dichiarazioni testimoniali delle parti che l'immobile era in parte utilizzato dalla convenuta in parte da altro soggetto, tale società EN NH. Sicché, appare indubbio che la società attrice fosse consapevole al momento della sottoscrizione del preliminare che l'immobile oggetto della compravendita era condotto in locazione. Che, poi, tale soggetto non fosse materialmente indicato nell'atto appare di nessun rilievo. Al contrario, appare rilevante che il preliminare stipulato sulla base di un contratto predisposto dall'attrice ed abbastanza articolato con riferimento agli obblighi sussistenti a carico di ambo le parti, contenesse tra le condizioni risolutive la specifica previsione
“dell'esercizio del diritto di prelazione da parte dell'attuale conduttore, da manifestarsi alla
5 promissaria acquirente, tramite raccomandata A/R della promittente venditrice, entro 15 della notifica dell'approvazione del progetto da parte dello sportello unico del Comune di Catania”.
Le parti contraenti, a differenza di quanto accade nella normale prassi contrattuale, soprattutto quando oggetto della promessa di vendita è un complesso immobiliare così ampio e di elevato valore, non hanno previsto il versamento di alcun acconto prezzo e/o di caparra, probabilmente in considerazione delle varie condizioni risolutive concordate fra le parti e, segnatamente, per l'esistenza del “vincolo” esistente a favore della (contratto di Rent to buy, stipulato in data 28.04.2015, regolarmente P_
registrato e trascritto il 29.04.2015 ai nn. 14438 di Reg. gen. e 10774 di Reg. part.).
Aggiunge, correttamente, il Tribunale che: “…quando nel contratto preliminare si fa riferimento all'utilizzazione dell'immobile da parte di due soggetti diversi: “per l'esercizio dell'attività del locatore” e “della promittente venditrice” è evidente che il riferimento all'attività del locatore riguardi non la società EN NH, che è conduttrice di parte dei locali, bensì la la P_
quale detiene i locali, e quindi, locatore, in forza del contratto di Rent to buy stipulato in data
28.04.2015 di molto precedente alla conclusione del preliminare in oggetto, la quale, a sua volta, ha stipulato un contratto di locazione con la società EN NH per l'uso commerciale di parte dei locali, anch'esso stipulato molto prima della conclusione del preliminare, e cioè il 29.04.2015, registrato il 11.05.2015. Ne deriva che tale ultima società non ha intrattenuto alcun rapporto con la promittente venditrice e non è il soggetto giuridico a cui si fa riferimento nel preliminare all'art.16 con riguardo alla condizione risolutiva fatta valere dalla società convenuta: bensì la l'unica P_
ad assumere la veste di locatore e, a sua volta, nei rapporti con la promittente venditrice, di conduttore. Peraltro, è appena il caso di rilevare che il contratto di rent to buy in oggetto prevede la facoltà in capo alla conduttrice di locare, anche solo parzialmente, i beni in godimento e/o di concederli ad uso gratuito (cfr. art.1.5)”.
Come ritenuto dalla difesa della , dall'attento esame degli scritti difensivi spiegati Controparte_3
CP_ dalla nel corso del processo e dalla prova testimoniale resa dai testi indicati dalla stessa società attrice (sentiti all'udienza del 15.07.2021), emerge chiaramente che sin dall'inizio delle trattative, la CP_ era stata informata dalla dell'esistenza del contratto di locazione formalizzato e Controparte_3
registrato (da oltre un anno) tra la e la ditta individuale cinese EN NH (v. copia in P_
atti).
Nel contratto preliminare intercorso tra le parti, nella clausola prevista e confezionata alla lettera f) della premessa si afferma e puntualizza: “gli immobili sono attualmente utilizzati come negozi e depositi per l'esercizio dell'attività del locatore e della promittente venditrice…”: l'utilizzo del termine tecnico - giuridico di “locatore” (e non di conduttore), soggetto diverso dalla “promittente
6 venditrice”, non può ritenersi erroneo, frutto di approssimazione e/o di non corretta interpretazione da parte del Tribunale, come sostiene la difesa della Nel contratto di locazione stipulato tra CP_1 P_
CP_ e EN NH, infatti, la è correttamente definita quale “locatore” a differenza della ditta cinese che è definita “conduttore”.
CP_ Nella redazione del contratto preliminare, predisposto dalla sulla base di un modello standard, integrato e modificato secondo le indicazioni provenienti dalla (v. deposizioni dei Controparte_3
testi e ), la qualità di locatore non può che riferirsi alla Tes_1 Testimone_2 [...]
CP_ quale soggetto “utilizzatore” di parte degli immobili oggetto del preliminare.
Nel contratto preliminare in oggetto, nella clausola n.16 “condizioni risolutive” alla lettera f) è stato espressamente previsto il diritto di prelazione “da parte dell'attuale conduttore” (della
) che, evidentemente, è la stessa e non la ditta cinese. Controparte_3 P_
L'utilizzo di tali “termini”, che è bene ribadire hanno un preciso e inequivoco significato tecnico - CP_ giuridico, nelle due clausole contrattuali sopra indicate dimostra che la era perfettamente a
CP_ conoscenza, non solo del contratto di locazione - EN NH (di cui hanno parlato gli stessi
CP_ testimoni), ma anche del quasi contestuale contratto di Rent to buy tra la e . Controparte_3
L'unico soggetto giuridico al quale possono essere attribuite ragionevolmente e giuridicamente le due qualità di “locatore” nella clausola f) della premessa e di “conduttore” nella clausola risolutiva n.16 lettera f), infatti, è esclusivamente la Non c'è spazio per differenti e non corrette P_
CP_ interpretazioni fornite dalla difesa della per giustificare il grave inadempimento contrattuale della promittente venditrice.
Nel contratto preliminare di cui si discute (seppure sul punto è stato redatto in modo piuttosto
CP_ ermetico) si è inteso fare riferimento alla quale parte “locatore” (della ditta cinese), con diritto di prelazione quale parte “conduttore” (della ditta Torrisimmobiliare). CP_ Detto termine utilizzato (locatore) non poteva riferirsi - come invece sostenuto dalla - alla ditta cinese EN NH: questa ditta individuale non è mai stata locatore di alcuna delle parti in causa, né può collegarsi alla con la quale non ha alcun rapporto contrattuale. Controparte_3
Ritiene questa Corte, così come già il Tribunale, che il contratto preliminare non lascia spazio, sia sotto il profilo letterale che sotto il profilo logico-giuridico, ad altre possibili interpretazioni.
Non può, pertanto, attribuirsi alla alcuna violazione dell'obbligo di buona fede e/o Controparte_3 di correttezza nelle trattative o nell'esecuzione del contratto preliminare per non avere tempestivamente informato la controparte dell'esistenza del contratto di Rent to buy in favore di
[...]
CP_
ancora pienamente valido ed efficace.
7 CP_ Sul punto non appaiono rilevanti le deposizioni rese da alcuni dipendenti ed ex dipendenti della che avrebbero appreso del vincolo giuridico esistente sugli immobili promessi in vendita soltanto dal
Notaio, nel mese di aprile del 2018 (v. pec del 6.4.2018, con allegata relazione ipocatastale), e non prima.
Trattasi di affermazioni palesemente contrastanti con tutto quanto sopra dedotto circa il dettagliato contenuto del contratto preliminare stipulato quasi due anni prima. Non è credibile né verosimile che una società che operi nel mercato a livello internazionale abbia sottoscritto un articolato contratto preliminare e intrapreso un lungo e costoso iter amministrativo per ottenere il permesso di costruire senza avere prima valutato con attenzione le reali condizioni commerciali degli immobili da acquistare ed avere verificato l'esistenza di vincoli di natura contrattuale e giuridica (quali l'esistenza di un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione registrato e trascritto in favore di
[...]
CP_
.
Nessuna grave responsabilità può attribuirsi alla per avere tardivamente comunicato Controparte_3
CP_ CP_ alla la volontà della di voler continuare a dare esecuzione al contratto e di voler esercitare il diritto di “prelazione”.
Invero, , dopo aver ricevuto in data 26.02.2018 la comunicazione a mezzo pec da Controparte_3
parte di (v. copia in atti) che la informava della volontà di continuare a condurre i locali P_
oggetto del contratto di e di non volersi sciogliere dal detto vincolo contrattuale, ha Parte_1
CP_ tempestivamente informato la di non potere dare esecuzione al contratto preliminare per causa alla stessa non imputabile (v. pec del 27.03.2018).
Altra doglianza sollevata dalla difesa della società appellante attiene alla circostanza che la
CP_
non si sarebbe adoperata per la risoluzione del contratto di Rent to buy con per Controparte_3 il ritardo nel versamento dei canoni di locazione e per l'omesso pagamento di numerose mensilità (dal mese di agosto del 2017 al mese di giugno del 2019). La risoluzione avrebbe consentito a
CP_
di potere concludere l'atto di compravendita con la Controparte_3
Pur riconoscendo che l'inadempimento della come documentato in atti, avrebbe legittimato P_
la concedente a chiedere la risoluzione del contratto avvalendosi dell'art. 7 del contratto di Rent to buy, trattasi comunque di una facoltà contrattuale discrezionale e non esercitata probabilmente in ragione dei buoni rapporti personali e dei legami familiari esistenti tra i genitori, soci della e la figlia , legale rappresentante della Controparte_3 Controparte_6 P_
CP_ E' verosimile che la , sin da prima della stipula del preliminare con la abbia Controparte_3
consentito e tollerato i ritardi nei pagamenti da parte della società conduttrice. E' evidente che intraprendere una lunga causa di risoluzione del contratto di con esiti incerti (a causa della Parte_1
8 mancata previsione di essenzialità nei termini di pagamento e per la tolleranza mostrata sin dall'inizio da parte della ) non avrebbe consentito la tempestiva esecuzione del preliminare né Controparte_3
CP_ facilitato i rapporti con la che avrebbe dovuto attendere, comunque, l'esito finale del giudizio.
Il Tribunale ha ritenuto che quanto dedotto dalla società attrice circa il grave inadempimento da parte della promittente venditrice non ha trovato adeguata conferma probatoria, facendo corretta applicazione del generale principio giurisprudenziale (cfr. Cass. Sez. II, 4.1.2022, n. 127; Cass. Sez. II,
2.9.2020, n. 18200; Cass. Sez. Un. 30.10.2001 n. 13533), secondo il quale: "In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per
l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione)”.
Occorre rilevare che in tema di contratti a prestazioni corrispettive, come nel caso del contratto preliminare di compravendita, occorre un accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine fissato e al permanere dell'interesse della parte all'esatto e tempestivo adempimento. Il giudice, quindi, è tenuto comunque a valutare la sussistenza degli estremi, soggettivi e oggettivi, dell'inadempimento; in particolare, dovrà verificare sotto il profilo oggettivo che l'inadempimento sia non di scarsa importanza, alla stregua del criterio indicato dall' art. 1455 c.c., e, sotto il profilo soggettivo, l'operatività della presunzione di responsabilità del debitore inadempiente fissata dall' art. 1218 c.c., la quale, pur dettata in riferimento alla responsabilità per il risarcimento del danno, rappresenta un principio di carattere generale.
In tema di risoluzione per inadempimento (come pure in materia di recesso ex art. 1385 c.c.), il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità, e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo a uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una
9 tempestiva riparazione, a opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità (cfr. Cass. Sez. II,

5.3.2019 n. 6364; Cass. Sez. III, 27.11.2015 n. 24206; Cass. Sez. II, 9.2.2011 n. 3173).
Ai fini della pronuncia di risoluzione il giudice non può isolare singole condotte di una delle parti per stabilire se costituiscano motivo di inadempienza a prescindere da ogni altra ragione di doglianza dei contraenti, ma deve, invece, considerare tutti i comportamenti delle parti, attraverso un'indagine globale ed unitaria dell'intero loro agire, perché l'unitarietà del rapporto obbligatorio cui ineriscono tutte le prestazioni inadempiute non tollera una valutazione frammentaria e settoriale della condotta dei singoli, richiedendo un apprezzamento complessivo del loro operato. Ne consegue, pertanto, che nel delibare la fondatezza della domanda di accertamento dell'inadempimento di uno dei contraenti, ovvero di risoluzione contrattuale per inadempimento, il giudice deve tener conto, anche in difetto di una formale eccezione ai sensi dell'art. 1460 c.c., delle difese con cui la parte convenuta opponga - a sua volta - l'inadempienza dell'altra (cfr. Cass. Sez. II, 6.10.2021 n. 27085).
Nella vicenda in esame, alla luce dei superiori principi giurisprudenziali, dopo attento esame del contenuto del contratto preliminare in oggetto, del comportamento tenuto dai contraenti nell'arco temporale intercorso tra la stipula dell'atto e il presente giudizio e di ogni altra circostanza emersa all'esito del processo, parte attrice non ha dato la prova del grave, rilevante e colpevole inadempimento della promittente venditrice che, invece, ha fornito adeguata prova di essersi tempestivamente adoperata al fine di adempiere agli obblighi assunti nella proposta di acquisto e di rendere l'immobile commerciabile.
D'altra parte, è pacifico e non contestato che “la promittente venditrice ha ottemperato a tutti gli obblighi inerenti al preliminare, quale il riscatto delle particelle detenute in leasing, nonché l'attività necessaria al rilascio del permesso di costruire…” (cfr. sentenza pag. 6); infatti, in data 07.08.2017, ai rogiti del notaio , la acquistava gli immobili censiti al foglio 31, Persona_3 Controparte_3
part. 843, sub 7/8/9/10, detenuti in virtù di un contratto di leasing e collaborava, altresì, sottoscrivendo tutti i relativi atti amministrativi, al buon esito della pratica amministrativa avente ad oggetto il rilascio del permesso di costruire (16.01.2018) per la totale demolizione degli edifici esistenti e la nuova costruzione del supermercato di generi alimentari (e non) alle quali era interessata la Controparte_1
Il secondo motivo di appello riguarda l'asserita erroneità della decisione nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto integrato l'evento indicato nella condizione di cui all'art. 16 lettera f) del contratto preliminare, sia con riferimento alla fattispecie che ai relativi termini.
La condizione dell'art. 16 subordinava la risoluzione all'“esercizio del diritto di prelazione da parte dell'attuale conduttore, da manifestarsi alla promissaria acquirente, tramite raccomandata a.r. della
10 promittente venditrice, entro 15 giorni della notifica dall'approvazione del progetto da parte dello
Sportello Unico del Comune di Catania”
Il primo giudice avrebbe violato gli artt. 1362 e 1363 c.c. nonché la disciplina di cui al D.L. 133/2014
(come convertito nella L. 164/2014 e succ. modifiche e integr.) per avere erroneamente parificato l'istituto della prelazione del conduttore con il diritto di acquisto disciplinato dalle norme sul Rent to buy.
Deduce parte appellante che nessuna prelazione è stata effettivamente esercitata da che non P_
ha mai acquistato né offerto di acquistare l'immobile alle medesime condizioni di cui al contratto preliminare in oggetto.
La comunicazione a mezzo PEC del 27.03.2018 inviata da con la quale veniva Controparte_3
comunicato alla promissaria acquirente che il conduttore aveva manifestato la volontà di non sciogliersi dal contratto in corso (Rent to buy) e di voler esercitare il diritto di prelazione, non sarebbe idonea a ritenere avverata la condizione di cui sopra e, comunque, sarebbe tardiva perché pervenuta oltre il 31.01.2018, termine ultimo ivi previsto (il permesso di costruire è stato rilasciato l'11.01.2018 e notificato il 16.01.2018).
Il motivo è parzialmente fondato per le ragioni che seguono.
Il Tribunale, nel dichiarare la risoluzione del contratto preliminare oggetto di causa, a seguito dell'asserito avveramento della condizione risolutiva ex art. 1353 c.c., da atto dell'assenza di alcuna domanda da parte della società convenuta e promittente venditrice ma riferisce di una “disponibilità” manifestata dalla stessa a restituire a euro 20.000 oltre IVA come previsto dall'art. 16, lett. f) CP_1
del contratto, quale rimborso delle somme sostenute per l'esecuzione delle indagini ambientali e per la progettazione (v. pagg. 7 e 8 della sentenza).
La Corte ritiene, invece, che tale pronuncia non sia condivisibile, in ragione dell'assenza di alcuna domanda riconvenzionale sul punto proposta da che, con la comparsa di Controparte_3
costituzione e con i successivi scritti difensivi, si è sempre opposta alla risoluzione per grave inadempimento e a tutte le altre domande avanzate da senza mai chiedere una diversa CP_1
pronuncia risolutiva e specificando che, in caso di accertamento di una qualche responsabilità in capo alla promittente venditrice, il danno venisse limitato al pagamento delle somme convenute all'art. 16 lett. f) del contratto preliminare.
Come dedotto dalla difesa della parte appellante, ha comunicato a di P_ Controparte_3
volere proseguire nell'esecuzione del contratto di locazione senza, di fatto, avere esercitato - allo stato
- alcun diritto di prelazione o diritto di acquisto.
11 E' pacifico e non contestato, infatti, che gli immobili oggetto del preliminare sono ancora di proprietà di e che non ci sia stato alcun trasferimento di proprietà in Controparte_3
favore di P_
Nel caso in esame pur avendo avuto formale notizia della promessa di vendita in favore di P_
non ha esercitato il diritto di prelazione ex art. 38 della L. 392/1978 previsto in favore del CP_1
conduttore di immobile urbano ad uso diverso da quello di abitazione, pur avendone la facoltà.
Non ha, altresì, esercitato il diritto “all'acquisto” previsto e disciplinato dall'art. 4 del contratto di Rent to buy del 28.04.2015 (come disciplinato dall'art. 23 del D.L. 133/2014 convert., con modificazioni, dalla L. 16472014), pur avendone ancora la facoltà da esercitare entro il mese di gennaio del 2025 (120 giorni prima della scadenza del termine di durata decennale del contratto), data oltre la quale la società conduttrice si intenderà decaduta.
Trattasi, infatti, nella fattispecie di una locazione con clausola contenente obbligo di concludere il contratto traslativo di compravendita e, poiché l'obbligo è posto in capo al solo concedente (mentre il conduttore ha un diritto di acquistare l'immobile), si deve concludere per la natura unilaterale dell'obbligo (ovvero per la natura di preliminare unilaterale del contratto collegato alla locazione).
Deve essere, inoltre, precisato che le condizioni risolutive previste all'art. 16 del contratto preliminare sono state inserite nell'esclusivo interesse della parte promissaria acquirente che ha facoltà di procedere all'acquisto anche se si sia verificata in tutto o in parte alcuna delle condizioni ivi previste e che è l'unica parte autorizzata ad avvalersene (v. art. 16 ult. comma).
Come già dedotto, la società promittente venditrice non ha comunque chiesto in giudizio di volersi avvalere di detta clausola con pronuncia dichiarativa di risoluzione del contratto che rimane, pertanto, valido ed efficace tra le parti.
Con il terzo motivo di appello si contesta l'impugnata sentenza nella parte in cui è stata esclusa ogni partecipazione di all'inadempimento di per avere il primo giudice P_ Controparte_3
violato gli artt. 1218 e 2043 c.c. e 132 c.p.c.
In ragione degli stretti rapporti familiari esistenti tra i coniugi entrambi soci della CP_6
e, la moglie, liquidatrice della società, e la figlia , Controparte_3 Controparte_6 amministratore unico della dell'omessa indicazione nel contratto preliminare di ogni P_ riferimento all'esistenza del contratto di Rent to buy, del grave e prolungato inadempimento di
[...]
CP_ nel pagamento dei canoni in favore di dal mese di agosto del 2017 fino al Controparte_3 mese di maggio del 2019, dell'omesso acquisto da parte di dell'immobile promesso in P_ vendita a emergerebbe in capo a una “condotta di cosciente cooperazione Controparte_1 P_ all'inadempimento del promittente alienante”.
12 Il motivo non è fondato.
L'esclusione del grave inadempimento da parte della promittente venditrice e dell'avverarsi della condizione risolutiva di cui all'art. 16 lett. f) del contratto preliminare esclude ogni asserita concorrente responsabilità extracontrattuale in capo a P_
Ritiene la Corte che non ci sia alcuna prova di una dolosa preordinazione o colposa cooperazione da parte di nell'aver impedito, allo stato, di dare esecuzione al contratto preliminare stipulato tra P_
CP_
e Controparte_3
Non è configurabile in capo a alcuna responsabilità contrattuale scaturente dall'art.1218 c.c. P_
non avendo quest'ultima mai partecipato né alle trattative né alla formalizzazione del contratto preliminare, a nulla rilevando l'esistenza dei già menzionati rapporti familiari.
Nessuna responsabilità extracontrattuale, ex art.2043 c.c., può altresì configurarsi nei confronti della medesima società rispetto ai fatti di causa. Nel caso in esame non ha commesso alcun fatto P_
doloso o colposo né cagionato alcun danno ingiusto alla essendosi limitata ad Controparte_1
esercitare una facoltà e/o diritto riconosciutole dal contratto stipulato con ossia Controparte_3
quello di non rinunziare alla prosecuzione del contratto di che, è bene ribadire, è stato Parte_1
formalizzato oltre un anno prima del contratto preliminare sottoscritto dalla (registrato e CP_1
trascritto in data 29.04.2015).
CP_ Peraltro, la giurisprudenza di legittimità richiamata dalla difesa della (Cass. 20251/2016) attiene a ipotesi e fattispecie diversa da quella in esame e non pertinente.
Inoltre, a differenza di quanto dedotto dalla difesa dell'appellante, non vi sono elementi probatori e/o indiziari tali da fare dubitare della validità ed efficacia del contratto di Rent to buy di cui si discute, per i seguenti motivi:
- in considerazione del tempo in cui tale contratto è stato stipulato (28.04.2015) rispetto al tempo in cui
è stato stipulato il contratto preliminare tra e (30.09.2016); CP_1 Controparte_3
- il documentato pagamento dei canoni previsti in contratto, seppure con saltuari ritardi tollerati dalla
; Controparte_3
- il materiale trasferimento della detenzione di parte degli immobili operato dalla in favore P_
della ditta cinese EN NH con il contratto di locazione stipulato in data 29.04.2015 e la prova documentale del pagamento dei canoni da parte della conduttrice in favore del locatore P_
Tali univoche circostanze dimostrano che la ha la giuridica detenzione dell'immobile P_
promesso in vendita e che, di conseguenza, il contratto intercorso tra la stessa e la Controparte_3
è ancora valido ed efficace.
[...]
13 La società appellante ripropone, altresì, la domanda risarcitoria avanzata in primo grado nella misura di euro 89.410,63 per danno emergente (spese sostenute in esecuzione del contratto preliminare) e di euro 600.000,00 per lucro cessante (per la mancata apertura del punto vendita per gli anni 2018 e
2019), o altra diversa somma da determinarsi in via equitativa ex art. 1226 c.c.
La domanda non può trovare accoglimento in ragione dell'esclusione di ogni responsabilità in capo a e a e alla revoca di ogni pronuncia risolutiva del contratto preliminare. Controparte_3 P_
in sede di conclusioni, ha formulato la richiesta di ammissione delle “istanze Controparte_1 istruttorie formulate e non ammesse in primo grado”.
Trattasi di domanda inammissibile, perché assolutamente generica, non argomentata né supportata da uno specifico motivo di impugnazione ex art. 342 c.p.c.
L'ultimo motivo di appello attiene alla liquidazione delle spese di lite poste a carico della CP_1
Parte appellante deduce che le stesse andavano poste a carico delle parti convenute e, comunque, ne chiede il rimborso avendo già provveduto a pagare euro 16.867,19 in favore di Controparte_3
ed euro 8.433,60 in favore di
[...] P_
La domanda è parzialmente fondata alla luce dell'esito complessivo del giudizio e di ogni ulteriore elemento emerso in corso di causa.
Quanto alle spese processuali sussiste il potere del giudice di appello di procedere d'ufficio a un nuovo regolamento delle spese processuali, quale conseguenza della pronunzia di merito adottata, in caso di riforma in tutto o in parte, come nel caso di specie, della sentenza impugnata, e ciò in quanto il relativo onere deve essere attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale.
Le spese di entrambi i gradi del giudizio vanno interamente compensate tra a socio Controparte_1
unico e , in ragione della parziale reciproca soccombenza e delle Controparte_3
rispettive posizioni sostanziali e processuali, mentre le spese di sono totalmente a carico di P_
CP_
rimasta soccombente sulla domanda risarcitoria. Le stesse vanno confermate per quanto riguarda il giudizio di primo grado e vanno, invece, liquidate per il presente giudizio come in dispositivo, tenuto conto del valore effettivo e dichiarato della controversia (scaglione da euro 52.000,01 a euro
260.000,00), come già ritenuto in primo grado dal Tribunale, dell'attività difensiva effettivamente svolta e della non particolare complessità della posizione processuale e delle difese svolte da P_
applicando, ratione temporis, i valori minimi di cui alle tabelle allegate al D.M. Giustizia n. 147/2022.
Va disposta in favore dell'Avv. Chillemi la distrazione di quanto sopra liquidato per P_
avendone il difensore fatto espressa richiesta ex art. 93 c.p.c.
14 Parte appellante ha, inoltro, dedotto di avere pagato euro 16.867,19 in favore di Controparte_3
ed euro 8.433,60 in favore di circostanza non contestata né altrimenti negata
[...] P_
dalle difese delle due società appellate.
Pertanto, in ragione della disposta compensazione delle spese di lite, Controparte_3
è tenuta a restituire a a socio unico l'importo di euro 16.867,19 con gli
[...] Controparte_1
interessi al tasso legale a decorrere dalla domanda (27.10.2023), in mancanza di alcuna indicazione sulla data dell'effettivo pagamento.
La caducazione della sentenza di primo grado comporta, infatti, che viene meno "ex tunc" e definitivamente il titolo delle attribuzioni, sicché la parte ha diritto al ripristino della situazione patrimoniale precedente (v. ex multis Cass. n. 16559 del 2005; Cass. n. 3758 del 2007); la relativa questione non si inquadra nell'ambito dell'istituto dell'indebito, per esserne diverse natura e funzione, e quindi neppure vengono in rilievo gli stati soggettivi di buona o mala fede dell'accipiens (cfr. Cass.
Sez. VI, n. 8390/2020; Cass. Sez. I, n. 23972/2020; Corte App. Napoli, Sez. VII, n. 2995/2019 in
Redazione Giuffrè 2019).
Le generiche domande ex art. 96 c.p.c. avanzate dalle due società appellate non sono fondate.
La Suprema Corte ha più volte affermato che la responsabilità aggravata di cui all'art 96 c.p.c. si qualifica quale particolare forma di responsabilità in cui incorre la parte soccombente che abbia avanzato domande o eccezioni in giudizio con l'elemento soggettivo della mala fede o della colpa grave. E la totale soccombenza della parte si atteggia quale presupposto della condanna al risarcimento dei danni per lite temeraria (Cass. Civ., 14/04/2016, n. 7409; Cass. Civ. 27/08/2013 n. 19583; Cass.
Civ., 2/3/2001, n. 3035). Tuttavia, la Suprema Corte ritiene anche che “Per quanto riguarda la liquidazione dei danni per responsabilità processuale aggravata (ex art. 96 c.p.c.) ancorché possa effettuarsi anche d'ufficio, postula pur sempre la prova che deve gravare sulla parte che chiede il risarcimento sia dell'an sia del quantum o almeno la desumibilità di tali elementi dagli atti di causa”
(Cass. 9/9/2004, n. 18169). Quindi, ai fini della condanna per responsabilità processuale aggravata, occorre provare la ricorrenza della malafede o della colpa grave nella condotta della parte condannata, nel senso della consapevolezza o dell'ignoranza, derivante dal mancato uso di un minimo di diligenza, dell'infondatezza delle tesi sostenute (Cass. 19/04/2016 n. 7726; Cass. 22/02/2016 n. 3376; Cass.
30/10/2015, n. 22289; Cass. Civ. 11/02/2014, n. 3003; Cass. 30/06/2010, n. 15629; Cass. 16/02/1998,
n. 1619; Cass. 29/07/1994, n. 7101) ed occorre altresì provare l'an ed il quantum del relativo danno asseritamente subito (cfr. supra).
Inoltre, atteso che l'agire in giudizio per far valere una pretesa che poi si rileva infondata non è in re ipsa condotta rimproverabile per l'ordinamento giuridico (cfr. Cass. Civ., 30/11/2010, n. 21570), il
15 carattere temerario della lite non può evincersi dalla mera opinabilità del diritto fatto valere e dalle prospettazioni giuridiche riconosciute errate dal giudice (cfr. Cass. Civ., 29/9/2016, n. 19298; Cass.
22/02/2016 n. 3376; Cass. Civ., 17/7/2015, n. 15030; Cass. Civ., 12/3/2015, n. 4930; Cass. Civ., Sez.
Un., 11/12/2007, n. 25831).
Nel caso in esame, attesa la particolarità della vicenda contrattuale e delle complessive e articolate ragioni della decisione, non si rinviene il carattere temerario della lite né un abuso dello strumento processuale da parte della società attrice/appellante (cfr. Cass. Sez. Lav., 31.05.2022 n. 17722).

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, in parziale accoglimento dell'appello proposto da CP_1
a socio unico nei confronti di ed avverso la
[...] Controparte_3 Controparte_3 P_
sentenza n. 3777/2023 pubblicata il 23.09.2023 dal Giudice monocratico della Quinta Sezione Civile del Tribunale di Catania, nel giudizio iscritto al n. 13009/2018 R.G., revoca la pronuncia dichiarativa della risoluzione del contratto preliminare del 30.09.2016 intercorso tra e Controparte_1
. Controparte_3 Controparte_3
Compensa tra a socio unico e le spese dei due Controparte_1 Controparte_3
gradi di giudizio.
Condanna alla restituzione in favore di a socio Controparte_3 Controparte_1
unico della somma di euro 16.867,19 oltre interessi legali dal 27.10.2023 al soddisfo.
Conferma per il resto l'impugnata sentenza, anche in relazione alle spese giudiziali liquidate in favore di P_
Condanna a socio unico alla rifusione in favore di delle spese del presente Controparte_1 P_
giudizio di appello, che si liquidano in complessivi euro 7.964,00 di cui euro 804,00 per spese, euro
1.489,00 per la fase di studio, euro 956,00 per la fase introduttiva, euro 2.163,00 per la fase di trattazione ed euro 2.552,00 per la fase decisoria, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali (15%).
Dispone che le spese sopra liquidate in favore di siano distratte in favore dell'Avv. Cristian P_
Chillemi.
Così deciso in data 28.10.2024 nella camera di consiglio della seconda sezione civile.
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott. Massimo Lo Truglio Dott. Giovanni Dipietro
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