CORTE D'APPELLO DI FIRENZE SEZIONE TERZA CIVILE
* Verbale di udienza con sentenza contestuale
- artt. 350 bis e 281 sexies c.p.c. -
* Causa d'appello n.: N. R.G. 1766/2023 r.g. vertente fra:
(PI: , con il patrocinio dell'Avv. Parte_1 P.IVA_1
GI IC;

PARTE APPELLANTE nei confronti di
(cf: , con il patrocinio dell'Avv. LETIZIA CP_1 C.F._1

PARTE APPELLATA
*
Oggi 03/12/2025, alle ore 12.25, dinanzi alla Corte d'Appello di Firenze, composta da:
Carlo Breggia Presidente relatore
Paolo Masetti Consigliere
Giorgia Maria Ricotti Consigliera
con l'assistenza della Funzionaria addetta all' Parte_2 nei locali del Palazzo di Giustizia, piano 4^, sono comparsi: Per parte appellante, l'Avv. Beatrice Matteini in sostituzione dell'avv. Domicoli Per parte appellate, l'Avv. Spinosa Letizia
Entrambe le parti si riportano agli atti.
Esaurita la discussione, i difensori dichiarano di rinunciare ad assistere alla lettura della sentenza e si allontanano volontariamente.
La Corte si ritira in camera di consiglio e, rientrata, dà lettura della sentenza contestuale che segue, inserendola nel fascicolo telematico.
IL PRESIDENTE pagina 1 di 16 LA FUNZIONARIA
N. R.G. 1766/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE TERZA CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, nella composizione di cui alla precedente parte di verbale, ha emesso, ai sensi degli artt. 350 bis e 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1766/2023 promossa da:
(PI: , con il patrocinio dell'Avv. Parte_1 P.IVA_1

PARTE APPELLANTE nei confronti di
(cf: , con il patrocinio dell'Avv. LETIZIA CP_1 C.F._1

PARTE APPELLATA
avverso la sentenza n. 1413/2023 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 10.5.2023.
CONCLUSIONI
In data odierna la causa viene posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante.
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, in accoglimento dell'appello proposto e previa sospensione della provvisoria esecuzione della pronuncia impugnata:
- IN VIA PREGIUDIZIALE E PRELIMINARE, riformare la sentenza n.1413/2023 del 10.05.2023 emessa dal Tribunale di Firenze a conclusione del giudizio avente R.g.n.12885/2020, accertando l'incompetenza territoriale del Tribunale di Firenze in favore del Tribunale di Roma, con remissione della causa allo stesso Tribunale di primo grado
pagina 2 di 16 competente nei casi in cui la sentenza gravata abbia erroneamente dichiarato la competenza del giudice inizialmente adito;

- NEL MERITO, riformare integralmente la sentenza emessa n.1413/2023 del 10.05.2023 emessa dal Tribunale di Firenze a conclusione del giudizio avente R.g.n.12885/2020, compiutamente precisata in epigrafe e, per l'effetto, respinta ogni domanda avanzata dal Sig. accertato il suo inadempimento al contratto sottoscritto in data 6-9 CP_1 apri RARE TENUTO e per l'effetto CONDANNARE il Sig. al CP_1 pagamento dell'importo contrattualmente pattuito e pari ad euro 4.880,00, alla
[...]
a titolo di provvigione contrattuale concordata, da valere sulla Parte_1
,00 già versata a titolo di deposito cauzionale e garanzia del pagamento delle provvigioni, oltre interessi al tasso legale.
In ogni caso con vittoria si spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio”.
Per la parte appellata:
Voglia l'Ill.ma Corte di Appello adita, respinta ogni contraria istanza,
- rigettare l'istanza proposta dalla , in ragione della mancata Parte_1 sussistenza dei presupposti cautelari del fumus boni iuris e del periculum in mora e per l'effetto confermare l'efficacia esecutiva della sentenza n. 1413/2023 emessa dal Tribunale di Firenze il 10.05.2023 e depositata il 11.05.2023;
- rigettare, in via pregiudiziale e preliminare, l'istanza di riforma della sentenza n. 1413/2023 riguardo alla competenza territoriale del Tribunale di Firenze e confermare l'individuazione del Giudice Adito in primo grado;

- rigettare, per tutti i motivi esposti in narrativa, l'appello proposto poiché infondato in fatto e diritto
- con vittoria di compensi professionali e spese di lite.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
*
1. Il Tribunale di Firenze, con sentenza n. 1413/2023 pubblicata il 10.5.2023, ha così deciso:
Il Tribunale di Firenze in composizione monocratica, ogni diversa domanda ed eccezione respinta e disattesa
- DICHIARA la nullità della clausola art. 16 contenuta nella proposta 6/4/2019 in quanto vessatoria e respinge l'eccezione di incompetenza per territorio;

- DICHIARA risolto il contratto di mediazione per grave inadempimento del convenuto
; Controparte_2
- per l'effetto CONDANNA la alla restituzione in favore Controparte_2 dell'attore della somma percepita a garanzia del compenso provvigionale CP_1
pagina 3 di 16 pari ad € 5.000,00 oltre interessi come in motivazione;

- CONDANNA la convenuta al pagamento in favore Parte_1 dell'attore delle spese di negoziazione assistita che liquida in € 1.323,00 per compensi oltre
15% spese generali Iva e CPA, nonché al pagamento delle spese di lite che liquida in €
5.077,00 per compensi oltre 15% spese generali Iva e CPA, nonché anticipazioni di € 264,00.
- PONE definitivamente a carico del convenuto le spese di CTU e CTP con condanna del convenuto alla restituzione in favore dell'attore di quanto da quest'ultimo versato a tale titolo.
1.1 premesso di avere avuto necessità nel 2019 di trovare una CP_1 sistemazione abitativa a Roma e di essersi dunque rivolto all'agenzia immobiliare
[...]
, aveva dedotto d'avere sottoscritto il 6.4.2019 presso l'agenzia una proposta Controparte_2
d'acquisto, poi accettata, di un immobile sito in Roma Via Tertulliano 18 di proprietà di al prezzo di 100mila euro (poi aumentata a 120mila euro), ma che Persona_1
l'immobile, al contrario di quanto era attestato al punto n. 3 casella 4 della scheda negoziale predisposta dal mediatore, s'era rivelato presentare difformità urbanistiche.
Al momento della proposta, aveva consegnato al un assegno di 5mila euro a CP_2 garanzia del pagamento della provvigione, pattuita in 4mila euro (4% del prezzo), somma che aveva chiesto indietro, senza successo, dopo la scoperta delle irregolarità.
Pertanto, deducendo la responsabilità del mediatore per violazione degli obblighi dell'art. 1759 c.c., aveva chiesto:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, rigettata ogni contraria domanda ed eccezione;

- nel merito: accertare, in virtù dei fatti esposti in narrativa, la responsabilità contrattuale e professionale ex art. 1759 c.c. della e Controparte_2
l'inadempimento delle sue obbligazioni contrattuali e di legge e per l'effetto:
a) risolvere il contratto (ed i relativi allegati) sottoscritto tra il sig. e CP_1
l'Agenzia immobiliare;

b) condannare la alla restituzione in favore dell'attore degli importi CP_2 percepiti a garanzia del compenso provvigionale mediante assegno bancario non trasferibile del 06.04.19 nella misura di € 5.000,00 oltre interessi come per legge sino al saldo;

pagina 4 di 16 c) condannare, in ogni caso, la al risarcimento di tutti i danni patrimoniali CP_2
e non patrimoniali patiti e patiendi dall'attore nella misura dedotta in narrativa e/o comunque quella maggiore o minore che sarà quantificata in corso di causa e/o ritenuta di giustizia.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari relativi al presente giudizio.
1.2 , titolare dell'agenzia immobiliare, si era costituito per resistere e per CP_2 proporre domanda riconvenzionale in merito alla provvigione.
In via preliminare, aveva eccepito l'incompetenza per territorio del Tribunale di Firenze, essendo competente quello di Roma in forza dell'art. 16 del contratto sottoscritto dal CP_1 frutto di apposita trattativa, che attribuiva al Tribunale di Roma in via esclusiva la competenza per qualsiasi controversia fra le parti.
Nel merito, aveva sostenuto che sussisteva il suo diritto alla provvigione, dal momento che il contratto fra le parti s'era regolarmente concluso con l'accettazione del Per_1
Peraltro, non sussistevano vizi urbanistici, essendo l'immobile oggetto di sanatorie, le quali s'erano protratte molto a lungo nel tempo per inspiegabile lungaggine del Comune
[...]
Pt_3
In ogni caso, il mediatore, a meno che non fosse esplicitamente incaricato (e qui non lo era stato), non ha l'obbligo di effettuare verifiche particolari;
nel caso di specie, del resto,
l'attestazione di regolarità era stata dichiarata dal venditore, non dal mediatore.
Aveva concluso:
- IN VIA PRELIMINARE, in accoglimento dell'eccezione sollevata, dichiarare la propria incompetenza territoriale, rilevando che, nel caso di specie, risultava in maniera non equivoca la necessaria esclusività del foro convenzionalmente indicato dalle parti
(Roma), previsto all'art. 19 del contratto sottoscritto, risultando agli atti la specifica e separata sottoscrizione delle clausole derogative della competenza per territorio;

- NEL MERITO, respinta ogni domanda avanzata dal Sig. accertato il CP_1 suo inadempimento al contratto sottoscritto in data 6-9 aprile 2019, DICHIARARE TENUTO
e per l'effetto CONDANNARE il Sig. al pagamento dell'importo CP_1 contrattualmente pattuito e pari ad €.4.880,00, alla a titolo di Parte_1 provvigione contrattuale concordata, da valere sulla somma di Euro 5.000,00 già versata a titolo di deposito cauzionale e garanzia del pagamento delle provvigioni, oltre interessi al pagina 5 di 16 tasso legale;

- CONDANNARE, in ogni caso, l'attore al pagamento delle spese documentate, alle spese ex art. 14 T.F., alle competenze ed onorari di giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto Avvocato anticipante ex art. 93 c.p.c., oltre alle spese relative al procedimento di negoziazione stragiudiziale”.
1.3 Il Tribunale, esperita istruttoria orale e svolta c.t.u. sulla situazione urbanistica dell'immobile (relazione del c.t.u. Geom. , ha accolto le domande attoree, Persona_2 respingendo quelle del convenuto.
Ad avviso del primo giudice:


1.3.a L'eccezione di incompetenza era infondata, per essere la clausola di esclusività del foro nulla per violazione della disciplina del consumatore.


1.3.b Sussisteva la responsabilità del mediatore per violazione dell'art. 1759 c.c., dal momento che:
(-) la c.t.u. aveva riscontrato difformità urbanistiche che il mediatore avrebbe dovuto rilevare;

(-) il mediatore aveva inoltre convalidato e confermato la regolarità urbanistica, senza, evidentemente, effettuare i dovuti controlli.
2. Con atto di citazione, regolarmente notificato, Parte_1
(di seguito anche appellante) ha convenuto in giudizio, innanzi questa Corte di
[...]
Appello, (di seguito anche appellato), proponendo gravame avverso la CP_1 suddetta sentenza per i seguenti motivi di appello:
2.1 Il primo motivo ripropone l'eccezione di incompetenza territoriale, dolendosi della declaratoria di nullità della clausola n. 16.
Essa, infatti, era stata sottoscritta due volte ex art. 1341 c.c., così che doveva considerarsi valida e frutto di specifica contrattazione.
2.2 Il secondo motivo attiene al merito ed è inteso a escludere ogni responsabilità del mediatore, non rispondendo questi delle dichiarazioni del venditore;
attinenti peraltro a piccole difformità.
pagina 6 di 16 Per tali ragioni è stata pertanto formulata dall'APPELLANTE richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
3. Radicatosi il contraddittorio, nel costituirsi in giudizio, ha CP_1 contestato, perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale ha chiesto per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
4. Dopo un primo rinvio per valutare ipotesi conciliative, l'Istruttore, all'udienza del
12.2.2025, ha fatto precisare le conclusioni, trascritte in epigrafe, rinviando per la discussione orale dinanzi al collegio.
Le parti hanno depositato tempestivamente le comparse conclusionali e la causa è stata oggi discussa, come da retroestesa parte di verbale.
***
L'appello è infondato e va respinto, con integrale conferma della sentenza impugnata.
A. Il primo motivo, sulla competenza, non può essere accolto.
A.1 Il Tribunale ha motivato il rigetto della eccezione di incompetenza per territorio sollevata dal mediatore sulla scorta della nullità, per violazione dell'art. 34 Cod. consumo, della clausola n. 16 del contratto, predisposto unilateralmente dall'agenzia immobiliare, che stabiliva il foro esclusivo di Roma (“Le parti di comune accordo convengono che per qualsiasi controversia il foro competente in via esclusiva sarà quello di Roma.”).
Ha ritenuto il primo giudice che spettava al mediatore dimostrare che la clausola fosse stata oggetto di specifica trattativa e che tale onere non era stato adempiuto, dal momento che una specifica trattativa non emergeva dalla scheda negoziale, né da altre fonti.
pagina 7 di 16 A.2 L'appellante denuncia il grave errore nel quale sarebbe incorso il Tribunale, per non avere considerato che la clausola aveva ricevuto dal cliente doppia sottoscrizione ex art. 1341
c.c., a dimostrazione della esistenza di una specifica trattativa su di essa.
Aggiunge : «[…] l'odierno appellato nel corso del giudizio di primo grado non ha CP_2 mai negato di aver apposto detta, doppia, sottoscrizione, come non ha mai contestato né il disconoscimento delle sottoscrizioni apposte né ha mai eccepito la vessatorietà di tale clausola contrattuale. […]» (appello, pag. 9).
Prosegue l'impugnazione con ampia dissertazione sulle conseguenze dell'auspicato accoglimento in appello dell'eccezione.
A.3 Resiste invocando, in sostanza, la inderogabile disciplina del consumatore e la CP_1 relativa giurisprudenza.
A.4 La tesi dell'appellante è infondata.
ragiona come se la doppia sottoscrizione ex art. 1341 c.c. fosse idonea a CP_2 dimostrare l'esistenza di una specifica trattativa o, comunque, costituisse adempimento equipollente a quello richiesto per validità della clausola.
In realtà, pacifica essendo la qualifica del come consumatore, deve tenersi conto CP_1 che, ai sensi dell'art. 33 co. 2^ lett. u) Cod. cons., “Si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto, o per effetto, di: … u) stabilire come sede del foro competente sulle controversie località diversa da quella di residenza o domicilio elettivo del consumatore;
”; e che, ai sensi del successivo art. 34 co. 5^, “Nel contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli o formulari predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali, incombe sul professionista l'onere di provare che le clausole, o gli elementi di clausola, malgrado siano dal medesimo unilateralmente predisposti, siano stati oggetto di specifica trattativa con il consumatore.”.
, dunque, non può pretendere di ritenere sufficiente, ai fini della validità della CP_2 clausola n. 16, la doppia firma ex art. 1341 c.c., perché in tal modo finisce per far indebitamente prevalere la disciplina codicistica su quella del codice del consumo, posta a maggior tutela della parte più debole.
Infatti: «Nel contratto tra consumatore e professionista predisposto unilateralmente da quest'ultimo l'efficacia della clausola convenzionale di deroga alla competenza territoriale del foro del consumatore è subordinata non solo alla specifica approvazione per pagina 8 di 16 iscritto prevista dall'art. 1341 c.c., ma anche - a norma dell'art. 34, comma 4, d.lgs. n. 206 del 2005 - allo svolgimento di una trattativa individuale con il consumatore sulla clausola stessa, la cui prova è posta a carico del professionista dal comma 5 del citato art. 34. (In applicazione di tale principio, la S.C., pronunciando su un'istanza di regolamento di competenza, ha dichiarato la competenza del foro del consumatore considerando inefficace la clausola derogatoria della competenza territoriale contenuta in un contratto assicurativo, la quale, anche se specificamente approvata per iscritto, non risultava essere stata oggetto di trattativa individuale).» (Cass. sez. 6^-3 ord. 28.4.2020 n. 8268 rv 657607-01).
La esistenza di una specifica trattativa, dunque, è un autonomo e indefettibile elemento di validità della clausola, che si affianca a quello dell'art. 1341 c.c., non potendo dunque CP_2 pretendere che il secondo sostituisca in concreto il primo.
Per le medesime ragioni, è da rifiutare la tesi che la doppia firma operi sul piano della prova, ossia implichi ex se la dimostrazione che vi sia stata una trattativa specifica, sia perché un simile modo di ragione finirebbe in pratica per far coincidere i due requisiti (perché la doppia firma, oltre a soddisfare il requisito di quella norma, darebbe a quel punto anche la prova della trattativa), svuotando la disciplina del consumatore di ogni reale contenuto, sia perché, comunque, è ovvio che l'apposizione di una seconda firma può segnalare che il contraente debole è stato posto in condizione di rendersi conto della natura della clausola, non certo che sia stato coinvolto nella sua formalizzazione (un conto è, con una specifica seconda firma, attestare d'essere edotto della natura della clausola, un conto è avere partecipato a una pregressa trattativa che l'ha contrattualizzata).
Manifestamente irrilevante, oltre che, comunque, smentita dagli atti, sarebbe la mancata contestazione da parte di trattandosi di nullità che, quando debba operare a tutela del CP_1 consumatore, può essere rilevata anche di ufficio.
Sono assorbite le ulteriori questioni sulle conseguenze dell'incompetenza.
B. Neppure il secondo motivo, che concerne il merito, può essere accolto.
B.1 Al Tribunale, che ha accertato l'inadempimento del mediatore rispetto agli obblighi dell'art. 1759 c.c., per avere avallato, senza compiere riscontri, l'attestazione di regolarità urbanistica dichiarata dal venditore, l'appellante obietta che la scheda negoziale lasciava ben intendere che si trattava di dichiarazioni del venditore, la cui non veridicità doveva dunque pagina 9 di 16 costituire oggetto di responsabilità del venditore, non certo del mediatore, che, proprio per questo, aveva, in prime cure, eccepito anche la carenza di legittimazione passiva.
Secondo Cass. 19075/2012, poi: “Le agenzie immobiliari hanno solo il compito di mettere in contatto due parti contrattuali, non hanno l'obbligo di effettuare consulenza tecnico – giuridica e non devono effettuare ricerche ipotecarie o presso le conservatorie dei registri immobiliari (in assenza di uno specifico incarico delle parti). Per cui, l'onorario, può essere contrattato con l'agente e può essere quantificato in base dell'attività effettivamente svolta dall'agenzia, ma un alto onorario riconosciuto all'agente non significa che quest'ultimo deve effettuare consulenza tecnico – giuridica o ricerche presso i pubblici registri.” (massima così trascritta a pag. 17 dell'appello).
Il diritto alla provvigione, dunque, era sorto nel momento stesso in cui il venditore aveva a sua volta firmato per accettazione la proposta del Persona_1 CP_1
Per contro, «[…] Le irregolarità riscontrate sull'immobile dal CTU incaricato dal giudice di prime cure, posto che si trattava di irregolarità marginali (Cons. di Stato, sez. VI,


9.02.2015 n.631) e titoli in sanatoria pendenti all'Ufficio Tecnico del Comune di Roma (che poi sono stati autorizzati) non potevano essere imputabili a negligenza dell'Agente
Immobiliare il quale, non ha l'obbligo di reperire informazioni e di fare indagini prima della compravendita per esempio sulle conformità catastali o le conformità urbanistiche degli immobili che vende, può solo informare sulle notizie che ha ricevuto dal venditore, salvo non abbia ricevuto uno specifico incarico in tal senso, incarico che, nel caso di specie, non ha mai ricevuto anzi, ha anche indicato al promissario acquirente un tecnico (Arch. ) a Persona_3 cui rivolgersi. […]» (ivi, pag. 18).
In definitiva, conformemente alla giurisprudenza di legittimità, si doveva concludere che il mediatore non ha oneri di compiere particolari indagini tecnico giuridiche, salva l'ipotesi, qui non ricorrente, di specifico incarico in tal senso.
Infine, i problemi correlati alla difformità urbanistica avrebbero potuto pesare solo sul definitivo, non anche sul preliminare, quale era quello stipulato tra e a CP_1 Per_1 ulteriore conferma del buon diritto del a percepire la provvigione. CP_2
B.2 Ribatte l'appellato che l'attività del mediatore, anche in relazione alla L. 39/1989 e successive integrazioni e modificazioni, ha carattere professionale ed è dunque richiesta al mediatore, quale operatore specializzato, una diligenza qualificata.
pagina 10 di 16 Il mediatore, dunque, ha l'onere di comunicare tutte le circostanze rilevanti a lui note o conoscibili con la diligenza a lui richiesta.
La responsabilità del proprietario, dunque, affianca, ma non esclude, quella del mediatore.
B.3 Il mezzo va respinto.
B.

3.a È appena il caso di premettere – poiché non sembra che la parte abbia proposto una eccezione di carenza di legittimazione passiva - che il mediatore è la giusta parte passiva della presente causa, nella quale, infatti, si discute del suo diritto alla provvigione.
La circostanza che quest'ultimo sia negato dal cliente per non avere CP_2 adeguatamente trattato il tema della regolarità urbanistica, questione che, in via meramente contingente, fa sorgere anche la responsabilità del venditore, è del tutto irrilevante (Cass. sez.
2^ civ.

9.4.1984 n. 2277 rv 434328), sia perché si tratta di condotte distinte (quella del venditore che rilascia la dichiarazione e quella del mediatore che non la verifica o la valla), sia perché i titoli della responsabilità sono distinti (il venditore ex art. 1489 c.c. e il mediatore ex art. 1759 c.c.).
B.

3.b L'appellante non contesta in modo specifico la sentenza di primo grado laddove il
Tribunale mette in evidenza che aveva confermato e avvalorato la regolarità CP_2 urbanistica: «[…] Peraltro la conformità dell'immobile è stata anche ribadita dal convenuto nella email 02/05/2019 (doc. 9). L'istruttoria orale ha confermato poi che il mediatore all'atto della sottoscrizione della proposta ha assicurato che l'immobile non presentava irregolarità (cfr deposizione del teste e ). […]» (sent., pag. 6). Tes_1 Tes_2
Le fonti di prova indicate, peraltro, confermato l'affermazione, incontestata, del primo giudice. Sia la teste sia la teste all'udienza del 10.11.2021, Testimone_3 Testimone_4 hanno confermato, per essere state presenti, che al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto, confermò al che l'immobile era conforme alla Controparte_3 CP_1 normativa edilizia e urbanistica vigente;
quantunque si tratti della convivente e della madre dell'appellato, nessun elemento contrario le smentisce ed esse costituiscono dunque nel complesso della loro concorde dichiarazione, una prova proficua. Inoltre, il documento n. 9 dell'attore di primo grado è una e-mail dell'agenzia immobiliare del 2.5.2019 che confermava esplicitamente la regolarità urbanistica.
pagina 11 di 16 Sicché, resta ferma, a prescindere dagli oneri di verifica che possano incombere sul mediatore, la responsabilità di , per avere confermato (non nella scheda negoziale, ma CP_2 coi suddetti distinti comportamenti) la dichiarazione del venditore, senza, evidentemente, avere fatto le dovute adeguate verifiche.
Un conto, infatti, è che il mediatore resti silente sulle condizioni dell'immobile, nel qual caso può dibattersi se e in quali limiti fosse suo obbligo verificarle in via autonoma;
un conto è che egli faccia affermazioni che rassicurino l'acquirente sulla regolarità del bene, nel quale è incontrovertibile che tali affermazioni debbano essere frutto di autonoma verifica, appunto perché oggetto di una dichiarazione (non del venditore o di altri, ma) del mediatore stesso, soggetto qualificato nel quale il cliente, come ovvio, ripone legittimo affidamento.
Ben a proposito, quindi, il Tribunale ha richiamato anche il principio secondo il quale il mediatore, oltre al dovere di informare le parti delle circostanze rilevanti per l'affare ha anche quello “di tacere le circostanze delle quali egli non abbia sicura contezza” (Cass. sez. 3^ civ.
18.7.2008 n. 19951 indicata dal primo giudice), che è parte dell'unico e complessivo obbligo, sancito dall'art. 1759 c.c., di “di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in senso positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.” (Cass. sez. 3^ civ. 26.5.1999 n. 5107 rv 526684; più di recente, Cass. sez. 2^ civ. 16.9.2015 n. 18140 rv 637022).
Questo profilo di responsabilità, pertanto, è da confermarsi, ove non lo si ritenga, addirittura, coperto da giudicato interno.
B.

3.c Ritiene, peraltro, il collegio che, nello specifico caso in esame, rientrasse nel dovere del mediatore, anche in assenza di uno specifico incarico in tal senso, quello di rilevare il problema urbanistico.
B.

3.c.i Compete infatti al mediatore, per la sua particolare funzione e lo standard di diligenza esigibile in ragione della sua figura professionale, di preoccuparsi dell'esistenza di mende urbanistiche che possano nuocere all'acquirente (Cass. sez. 2^ civ. ord.

2.5.2023 n.
11371 rv 667761-02); esulando dalla portata del suo obbligo solo quelle informazioni che avrebbero richiesto un accertamento non agevole (a es., è stata esclusa la responsabilità del pagina 12 di 16 mediatore ove l'irregolarità sia stata callidamente occultata dal venditore, contraffacendo il titolo edilizio: Cass. sez. 2^ civ. ord. 12.11.2019 n. 29229).
B.

3.c.ii Omette poi di considerare l'appellante che il c.t.u. ha potuto accertare con assoluta certezza che dalla mera lettura dell'atto di provenienza (rogito del Persona_4
20.6.2008) si ricavava l'esistenza di due titoli edilizi (rel., pag. 6):
a) domanda di condono edilizio ex L.47/85 registrata il 20 marzo 1986 al numero di protocollo UCE 87/164889/2, rilasciata in data 05 ottobre 2020 con il n. 394.867 per nuova costruzione di locale commerciale e riferita all'immobile di cui all'elaborato grafico acquisito al protocollo UCE n. 194.479 del 19 dicembre 2019. Titolo del quale si allega copia sotto la lettera “G”;
b) domanda di condono edilizio ex L.326/2003 registrata il 09 dicembre 2004 al numero di protocollo UCE 0/553045/0, rilasciata in data 23 giugno 2020 con il n. 394.420 per cambio di destinazione d'uso da locale commerciale a residenziale. Titolo del quale si allega copia sotto la lettera “H”;
Fusi sottoscrisse la proposta il 6.4.2019 e gli comunicò l'avvenuta accettazione CP_2 del venditore con telegramma del 10.4.2019 (doc. 5 attoreo 1^ grado), sicché, come ha attestato il c.t.u., «[…] alla data di stipula dell'atto i titoli in sanatoria per le rispettive domande inoltrate al competente ufficio del Comune di Roma erano ancora pendenti […]»
(rel., pag. 9).
Inoltre, il c.t.u. ha condivisibilmente attestato che «[…] Quanto alle visure urbanistiche ed in particolar modo alla domanda di condono per la quale è stato rilasciato il titolo in sanatoria n. 394.420/2020, dall'elaborato grafico e dalla documentazione fotografica a questo allegata è facilmente desumibile che l'unità immobiliare sia stata oggetto di un successivo intervento edilizio nel periodo di tempo compreso tra il 09 dicembre 2004, data di presentazione della domanda di sanatoria e il 14 febbraio 2008, data di presentazione della planimetria catastale attualmente in atti. Di tale intervento, nell'atto di provenienza sopra menzionato non vi è traccia, essendo riportati nel medesimo soltanto le due domande di sanatoria di cui si è già detto in precedenza. […]» (ivi, pagg. 8-9).
Sicché,
(-) il mediatore, dalla semplice lettura dell'atto di provenienza, avrebbe potuto rilevare che esistevano ben due pratiche di sanatoria edilizia, che non erano state ancora esitate al pagina 13 di 16 momento dei fatti (aprile 2019), visto che lo sarebbero state solo successivamente, il
23.6.2020 e il 5.10.2020;
(-) se avesse visionato una delle due pratiche edilizie (n. 394.420/2020) avrebbe potuto facilmente riscontrare l'esistenza di un intervento edilizio ulteriore che non aveva titolo.
In sostanza, il semplice esame del titolo di provenienza del venditore avrebbe fatto emergere la pendenza, all'aprile 2019, di due partiche edilizie;
tale circostanza avrebbe dovuto indurre a un approfondimento, mediante esame delle pratiche, una delle quali faceva agevolmente desumere l'esistenza di un ulteriore intervento non assentito.
Questi accertamenti, dunque, devono considerarsi senz'altro ricompresi nella prestazione del mediatore, poiché si risolvevano, in sostanza, nell'esame del titolo di provenienza e, in conseguenza del contenuto di esso, nell'esame delle pratiche pendenti (cfr, su caso analogo, pur se non identico, Cass. sez. 3^ civ. 16.7.2010 n. 16623 rv 614512: «In tema di responsabilità del mediatore, la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione.»).
B.

3.d Fuorviante è poi l'argomento secondo il quale il vizio urbanistico non comprometteva la validità del contratto preliminare, la cui conclusione, dunque, farebbe comunque sorgere il diritto alla provvigione.
L'appellante, infatti, ragiona come se la provvigione gli fosse stata negata quale conseguenza della invalidità del contratto concluso tra e ossia per l'assenza CP_1 Per_1 di un affare concluso.
Per contro, il mancato pagamento della provvigione dipende qui dall'inadempimento ascritto dal mediatore della corrispettiva obbligazione di cui all'art. 1759 c.c.; e, comunque, dalla conseguente risoluzione del contratto.
A questi fini, ciò che rileva è invece l'incidenza che le informazioni taciute o le rassicurazioni incautamente date sulla regolarità urbanistica dell'immobile potessero avere sulla libertà negoziale del CP_1
pagina 14 di 16 B.

3.e Sotto l'ultimo dei profili menzionati, ossia sull'incidenza dell'inadempimento ascrivibile al mediatore, che il primo giudice ha reputato più che idoneo a inibire il diritto alla provvigione e anche a risolvere il contratto, non ritiene il collegio che sia stata svolta impugnazione.
L'unica affermazione che potrebbe deporre in tal senso è il fugace accenno al fatto che si trattava di irregolarità marginali, argomento peraltro speso al diverso fine di negare un obbligo conoscitivo in capo al mediatore.
Nei limiti in cui si reputi messa in discussione la idoneità dell'inadempimento a legittimare la mancata corresponsione della provvigione o a risolvere il contratto, non si può che convalidare la decisione di prime cure.
È preminente interesse di chi compri un immobile quello di acquistarlo esente da difformità urbanistiche, dal momento che esse, nel migliore dei casi, possono esporre a responsabilità verso la P.A. e a oneri di sanatoria.
In ogni caso, l'esistenza di difformità si riflette sul valore commerciale del bene, diminuendone quello che spetterebbe a un bene perfetto.
Non è dunque revocabile in dubbio che la difformità urbanistica (come anche, a ben vedere, la pendenza di sanatorie non ancora concluse), a prescindere dalla sua maggiore o minore gravità, è un elemento la cui conoscenza permette al compratore, nel trattare l'acquisto di un immobile, di formare una volontà negoziale adeguata, se del caso anche solo per contrattare sul prezzo;
ove l'affare sia intermediato da un professionista, dunque, è senz'altro un elemento che quest'ultimo ha il dovere di fornire al cliente, fatta eccezione per quei vizi urbanistici di disagevole apprezzamento, che, però, non riguardano, per quanto emerso in c.t.u., il presente caso.
La lesione dell'interesse del cliente del mediatore, quindi, è, in casi come il presente, grave, perché frustra la ragione stessa per la quale il privato s'è rivolto an mediatore professionale, così che più che legittima è la risoluzione e, comunque, il venir meno del diritto alla provvigione.
C. L'appellante, soccombente, deve rimborsare alla controparte le spese processuali del grado.
pagina 15 di 16 Esse, in difetto di nota, si liquidano in base al D.M. 55/2014, come da ultimo modificato dal D.M. 147/2022, § 12, parametri medi (ove non diversamente indicato), valore di causa pari alla somma pretesa (scaglione sino a € 5.200,00).
Pertanto: € 425,00 fase 1, € 425,00 fase 2, € 425,50 fase 3 (così dimezzato il parametro medio, per la modesta attività di trattazione dinanzi all'Istruttore) ed € 851,00 fase 4, in tutto
€ 2.126,50, oltre accessori di legge.
Sussistono infine le condizioni per il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.



La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello proposto da nei confronti di Parte_1 avverso la sentenza n. 1413/2023 emessa dal Tribunale di Firenze e CP_1 pubblicata il 10.5.2023;

2. condanna a rimborsare a le Parte_1 CP_1 spese processuali del presente grado, che liquida in complessivi € 2.126,50 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

3. dà atto che ricorrono nei confronti dell'appellante le condizioni per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/02.
Firenze, 3 dicembre 2025.
Il Presidente est. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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