REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'appello di Cagliari
Sezione Distaccata di Sassari
La Corte, composta dai Magistrati:
Dott. Ssa Cinzia Caleffi Presidente
Dott. Ssa Cristina Fois Consigliera
Dott. Ssa Monica Moi Consigliera rel. ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nelle cause di secondo grado riunite iscritte ai nn. 484/2022 R.G. e 497/2022 promosse da:
(C.F. ) con il patrocinio Parte_1 C.F._1
dell'avv. BILOTTA MAURO
parte appellante nella causa 484/2022
– appellato nella causa 497/2022
CONTRO
(C.F. ) con il patrocinio Controparte_1 C.F._2
dell'avv. NONNIS GIANLUCA
parte appellata nella causa 484/2022-
appellante nella causa 497/2022 Oggetto: vendita-appalto
All'udienza del 15/11/2024 sono state precisate le seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse di : “Voglia l'Ecc.ma Corte adita, disattesa Parte_1
ogni contraria istanza
1) Riformare integralmente la sentenza appellata n° 489/2022 pubblicata il
28/04/2022 nel procedimento RG n. 3342/2018 del Tribunale di Sassari, man- dando assolto da ogni avversa domanda il Sig. in proprio in Parte_1
qualità di titolare dell'omonima Impresa Edile - ditta individuale con sede in
Alghero via Gioberti 46 Partita IVA;
P.IVA_1
2) In subordine, disporre in via istruttoria integrale rinnovo della CTU, con accertamento limitato alla stima economica del danno (eventualmente) provato dall'attrice entro i termini preclusivi del primo grado, ed esteso al valore dell'immobile offerto dallo come adempimento;
Parte_1
3) Con condanna dell'appellata alla restituzione in Controparte_1
favore del sig. di tutte le somme che al momento della decisione Parte_1
saranno state da questi a lei pagate in esecuzione della sentenza appellata (fino ad oggi € 13.228,05 per spese legali), con interessi e rivalutazione;

4) In ogni caso, con vittoria di spese e competenze per entrambi i gradi del giudizio, oltre accessori di legge.
In via istruttoria
Subordinatamente all'accoglimento immediato dell'appello si chiede che la Corte ammetta i mezzi istruttori dedotti dall'appellante nel primo grado e disponga supplemento di CTU per accertare il valore della prestazione offerta (e descritta sopra) dallo stesso per adempiere alla propria obbligazione, anche Parte_1
in comparazione con il valore della prestazione promessa e dello specifico appartamento che sarebbe stato realizzato in favore della sig.ra secondo CP_1
l'originario programma contrattuale.”;
Nell'interesse di : “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello Controparte_1
adita, ogni contraria domanda, istanza ed eccezione disattesa, in accoglimento del presente appello ed in parziale riforma della sentenza n. 489/2021 emessa
in data 26.04.2022 dal Tribunale Civile di Sassari e depositata il 28.04.2022 contrariis reiectis;

accertare e dichiarare la responsabilità della , in persona del Controparte_2
titolare , ai sensi dell'art. 1218 per non aver costruito Parte_1
l'immobile oggetto di appalto e conseguentemente condannare la parte inadempiente al pagamento a favore della sig.ra ai sensi dell'art. 1123 CP_1
c.c. della somma di euro 250.000,00 o ogni maggiore o minore somma che dovesse risultare dovuta in corso di causa, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì dovuto al saldo;

Con vittoria di spese del giudizio da liquidarsi a favore dei procuratori che si dichiarano antistatari.
In via istruttoria si insiste affinché il Giudice voglia disporre il richiamo del CTU nominato ovvero nuova CTU al fine di quantificare il danno conseguente al mancato sfruttamento economico dell'immobile tramite locazione dello stesso così come richiesto nel corso del giudizio di primo grado”.
Svolgimento del processo convenne in giudizio davanti al Tribunale di Sassari Controparte_1 [...]
al fine di sentir dichiarare la risoluzione, per violazione del termine Parte_1
essenziale, del contratto di compravendita-appalto stipulato il 17.7.2012 e per la condanna del convenuto al risarcimento del danno da inadempimento.
Il convenuto, costituitosi in giudizio, contestò la domanda e ne chiese il rigetto.
Il Tribunale di Sassari con sentenza n. 489/2022, previo espletamento di ctu, accolse la domanda attrice di risoluzione e condannò il convenuto alla corresponsione, a titolo di risarcimento danni, della somma di euro 65.550,00 oltre interessi.
Avverso tale pronuncia ha proposto appello deducendo: Parte_1
A) Violazione del contraddittorio
Sul presupposto che la domanda attrice riguardasse un contratto plurisoggettivo stipulato con più venditori, i quali avevano ceduto quote indivise del bene,
l'accertamento della risoluzione avrebbe dovuto coinvolgere tutti i contraenti originari e ), essendo il contraddittorio Controparte_3 CP_4
necessario ai sensi dell'art. 102 c.p.c.
B) Insussistenza dei presupposti della risoluzione di diritto ex art. 1457 c.c. e omessa motivazione
Sarebbe mancata la dimostrazione che il termine di 30 mesi previsto nel contratto per l'esecuzione dell'appalto fosse essenziale, nel senso dell'esaurimento dell'interesse della creditrice all'adempimento successivo. Il
tribunale, inoltre, non avrebbe pronunciato sulle eccezioni dello . Parte_1
C) Erronea quantificazione del danno – compensatio lucri cum damno Il Tribunale ebbe a riconoscere un danno pari alla differenza tra il valore attuale dell'area edificabile e il corrispettivo pattuito in contratto (euro 90.000,00), senza considerare:
- che il valore della quota della era stato stimato in euro 90.000,00 in CP_1
contratto e, pertanto, l'attrice sarebbe stata creditrice solamente di detta somma che avrebbe rappresentato il valore della prestazione da eseguirsi sulla superficie da ella riservatasi senza tener conto di alcun aumento successivo eventualmente dovuto all'apprezzamento del mercato immobiliare o alla localizzazione sul lotto di nuovi e più pregiati progetti;

- il tribunale omise di pronunciare sull'offerta di adempiere effettuata dal debitore che propose il trasferimento di un altro bene;

- omise di analizzare il valore dell'adempimento promesso dalla . Parte_1
D) Inammissibilità e invalidità della CTU
- la CTU sarebbe stata disposta in assenza di allegazione e prova, da parte attrice, dell'esistenza, natura ed entità economica del pregiudizio lamentato e in difetto di allegazione del danno nei termini in cui fu riconosciuto.
E) Vizi nel merito della CTU
La stima del valore dell'area (€ 700.000,00) sarebbe eccessiva e non giustificata, basata su parametri non pertinenti (valori massimi, attici, zona lussuosa) e su progetti edilizi successivi e diversi da quello contrattualmente previsto.
F) Omessa pronuncia o omessa valutazione sull'incidenza, dell'offerta di
adempimento alternativa da parte del convenuto, sull'inadempimento e sul danno risarcibile. L'offerta di adempimento mediante trasferimento di altro immobile di valore superiore avrebbe dovuto condurre il tribunale (che neppure motivò sul punto)
a valutare tale condotta non solo al fine di escludere il risarcimento per il mancato reddito locativo, ma anche sotto il profilo dell'inadempimento.
A sua volta anche ha proposto appello avverso la sentenza Controparte_1
n. 489/2022 del tribunale di Sassari, per i seguenti motivi:
1. Erronea valutazione degli elementi istruttori – violazione artt. 1218 e 1223
c.c.
La sentenza impugnata avrebbe erroneamente limitato il risarcimento alla differenza tra il valore dell'area di sedime e il prezzo pattuito, ritenendo che la fosse rimasta proprietaria della quota e potesse ancora edificare, mentre CP_1
dagli atti era emerso che l'immobile era stato alienato a terzi da Parte_2
il 3 febbraio 2021 e che lo stabile era stato demolito, rendendo Parte_1
impossibile la restituzione che la avrebbe potuto teoricamente richiedere. CP_1
2. Vizio di omessa pronuncia – art. 112 c.p.c.
La sentenza non si sarebbe pronunciata sulla domanda di risarcimento del danno per mancato reddito locativo.
In subordine, ove dovesse ravvisarsi un rigetto implicito di tale domanda, ne ha censurato l'ingiustizia giacché il relativo pregiudizio ben avrebbe potuto essere quantificato dal giudice, alla stregua degli elementi agli atti ovvero dal CTU, di cui peraltro la difesa della chiese il richiamo nelle note di trattazione CP_1
scritta per l'udienza del 14.10.2021.
Tanto quanto hanno resistito agli appelli rispettivamente Parte_1 CP_1
proposti dall'avversario e ne hanno chiesto il rigetto. Motivi della decisione
A) Il motivo d'appello proposto da sub A) Parte_1
Con tale doglianza l'appellante ha lamentato la nullità della Parte_1
sentenza impugnata in quanto non avrebbe esteso il contraddittorio agli altri soggetti parti del contratto dedotto in giudizio, che aveva ad oggetto la cessione di quote indivise sul bene.
La critica è infondata. Invero, contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa dell'appellante, la lettura integrale della sentenza consente di affermare che la pronuncia di risoluzione opera esclusivamente nei confronti dell'originaria attrice
(vd. parte motiva, pag.7 della pronuncia, nella quale il tribunale ebbe a precisare che “La risoluzione del contratto nei confronti dell'odierna attrice non riverbera poi effetto alcuno nei confronti degli altri venditori e CP_3 CP_4
). Del resto, la stessa , nelle note di trattazione scritta dep.
[...] CP_1

4.1.2022 in vista dell'udienza (cartolare) di precisazione delle conclusioni, ebbe a limitare la propria domanda di risoluzione ai soli rapporti tra essa e il CP_1
convenuto (“…accertare e dichiarare la risoluzione ai sensi dell'art. 1457 Codice
Civile del contratto di vendita e appalto stipulato in data 17 luglio 2012 fra le parti e , qui convenuto”). Controparte_1 Parte_1
B. Il motivo d'appello proposto da sub B) Parte_1
Con tale doglianza la parte appellante si è doluta dell'erroneità della Parte_1
pronuncia impugnata per aver ritenuto sussistenti i presupposti della risoluzione di diritto per violazione del termine essenziale.
In particolare, a dire dell'appellante, sarebbe mancata la dimostrazione che il termine di 30 mesi previsto nel contratto per l'esecuzione dell'appalto fosse essenziale, nel senso che, spirato esso, si sarebbe esaurito l'interesse della creditrice all'adempimento successivo. Inoltre, sempre a detta dell'appellante, il termine non era determinato né determinabile non indicando la decorrenza ma solo la durata e, quindi, la violazione di esso non poteva dar vita a effetti risolutori automatici. Né aveva mai iniziato a decorrere, essendo subordinato all'inizio effettivo dei lavori, mai avvenuto. Il tribunale neppure si era pronunciato su tali eccezioni del convenuto, reiterate con l'appello.
Il motivo è fondato nei termini in appresso specificati.
È opportuno premettere, in diritto, che, secondo la giurisprudenza della Suprema
Corte, (vd. da ultimo Cass. civ. 19116/2025), “Il termine per l'adempimento può
essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1457 del Cc, solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso
dell'espressione "entro e non oltre" (o "essenziale"), quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata.” Il principio è, evidentemente, estensibile a tutte le ipotesi di inadempimento.
Ebbene, il contratto di vendita-appalto dedotto in giudizio non contiene alcuna indicazione tale da poter ritenere perduta l'utilità prefissasi alla scadenza del termine senza l'adempimento, né la natura essenziale può desumersi dalla natura dell'oggetto del contratto. Non solo, nell'art. 2 della scrittura era stato specificato che “gli immobili dovranno essere terminati e consegnati, entro e non oltre il termine essenziale di 30 mesi dall'inizio lavori salvo cause di forza maggiore e/o proroga concordata tra le parti”. Invero, sia la previsione della facoltà di prorogare il termine, sia l'assenza di qualsivoglia precisazione del termine entro cui i lavori dovevano iniziare e, quindi, della decorrenza del termine di trenta mesi sono all'evidenza incompatibili con la perdita dell'utilità che consegue alla scadenza del termine senza l'adempimento.
Infine, non è idoneo a scalfire il ragionamento di cui sopra l'aver evidenziato da parte della difesa della la “prolungata trattativa di componimento CP_1
stragiudiziale che ha anticipato il giudizio, e che si è poi riversata inutilmente nel tentativo di mediazione concluso con esito negativo esattamente per la continua indisponibilità del convenuto (id est ) di perfezionare una Parte_1
transazione accettabile dalla ”, posto che attiene al diverso profilo CP_1
(estraneo al regolamento negoziale) della valutazione della condotta dell'avversario successiva allo spirare del termine.
La domanda di risoluzione per violazione del termine essenziale non poteva, pertanto, essere accolta.
Nessuna ulteriore pronuncia risolutoria può esser resa in difetto di proposizione di diverse domande di risoluzione fondate su presupposti differenti dal termine essenziale (come ad es. risoluzione per diffida ad adempiere, oppure risoluzione per grave inadempimento). La domanda di risarcimento del danno da inadempimento, ex converso, ben poteva e doveva essere esaminata siccome proposta in via autonoma rispetto a quella di risoluzione.
Per ragioni di ordine logico deve, a questo punto, procedersi con l'esame del motivo d'appello sub 1) proposto nell'interesse di , siccome Controparte_1
preliminare alla disamina dei motivi d'impugnazione (di entrambe le parti) relativi all'an e al quantum della condanna risarcitoria.
C)Il motivo d'appello di sub 1) Controparte_1
Con tale censura l'appellante ha contestato la sentenza impugnata in CP_1
quanto avrebbe erroneamente limitato il risarcimento alla differenza tra il valore dell'area di sedime e il prezzo pattuito, ritenendo che la fosse rimasta CP_1
proprietaria della quota e vi potesse ancora edificare.
Viceversa, dagli atti era emerso che l'immobile era stato alienato a terzi Pt_2
da il 3 febbraio 2021 e che lo stabile era stato demolito,
[...] Parte_1
rendendo impossibile la restituzione che la avrebbe potuto teoricamente CP_1
richiedere.
Pertanto, il danno subito doveva essere parametrato al valore dell'edificato promesso (pari a suo dire a euro 236.500,00 secondo la CTU esperita in primo grado), comprensivo del valore dell'area e del bene non consegnato.
La critica non è condivisibile.
Invero, la domanda volta al risarcimento del danno per perdita della piena proprietà sul bene in dipendenza dell'alienazione dello stesso bene posta in essere dal convenuto nel corso del giudizio di primo grado è inammissibile, siccome fondata su un fatto generatore di danno radicalmente nuovo e diverso da quello azionato inizialmente (ossia l'inadempimento dell'appaltatore). Infatti, soltanto ove rimanga immutato il fatto generatore della propria pretesa (nel nostro caso l'inadempimento alle obbligazioni dell'appalto), l'attrice avrebbe potuto dedurre, dopo il maturare delle preclusioni, danni ulteriori, anche di natura diversa da quelli descritti con l'atto introduttivo, che pertanto non aveva potuto prospettare ab initio, chiedendo di essere rimessa in termini ex art. 153
c.p.c. per formulare la relativa domanda (Cass. civ. 25631/2018).
Inoltre, anche ove si volesse ricondurre tale nuovo fatto (l'alienazione del medesimo diritto a un terzo e la demolizione da parte di costui dell'edificio esistente) alla medesima vicenda sostanziale, la pretesa sarebbe comunque inammissibile in quanto la parte avrebbe dovuto proporla entro il termine per la modifica della domanda e, quindi, entro il termine per il deposito della prima memoria 183, co. 6 cpc (vd. da ultimo Cass. civ. 4410/2025).
D. il motivo d'appello proposto da sub D) Parte_1
Deve, a questo punto, procedersi all'esame della censura in oggetto, sempre perché logicamente prioritaria.
Con tale doglianza la parte appellante ha denunciato Parte_1
l'erroneità della pronuncia siccome fondata su una consulenza tecnica inammissibile per difetto di allegazione e prova dell'esistenza, natura ed entità economica del pregiudizio lamentato e perché l'oggetto dell'indagine demandata al ctu, ossia la stima del valore dell'area fabbricabile diretto a ricavare la misura dell'incremento di valore che ad essa sarebbe stato accordato dal tempestivo adempimento dello , non corrispondeva neppure ad alcuna Parte_1
allegazione della parte attrice, che ebbe a formulare la domanda risarcitoria su altri presupposti. Più in particolare, il perito non poteva essere incaricato di esplorare il valore economico di un'area edificabile senza che l'attrice avesse lamentato un danno dipendente da tale elemento, pur essendo un fatto principale (in quanto elemento costitutivo della domanda risarcitoria) risultato tuttavia estraneo alle deduzioni e allegazioni dell'attrice.
Il rilievo è fondato nei termini di seguito precisati.
A ben vedere, nell'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado la difesa della ebbe ad allegare nei termini che seguono il pregiudizio CP_1
derivante dall'inadempimento dell'appaltatore relativo al valore dell'area edificabile:
“…pertanto, l'inadempimento contrattuale sopra descritto è stato fonte per la sig.ra di un danno patrimoniale ai sensi dell'art. 1223 c.c., in quanto ha CP_1
causato perdite economiche per la parte creditrice, sia presenti che future.
Infatti, dalla perizia di stima allegata al contratto in questione, e redatta dal geom. in data 17 luglio 2012 si ricava che la quota di proprietà Controparte_5
della sig.ra pari a 2/9 di tutta l'area edificabile, veniva stimata per un CP_1
valore di € 183.000,00.

Considerato che

il prezzo della vendita della quota di spettanza della sig.ra veniva integralmente regolato Controparte_1
mediante l'assunzione dell'appalto, la sig.ra ha subito una perdita CP_1
economica pari alla cifra stimata di € 183.000,00, oltre interessi legali dal


7.11.2015 fino alla data odierna (…)”.
Ebbene, la lettura di quanto sopra riportato consente di affermare che la CP_1
a ben vedere azionò il pregiudizio derivante dalla perdita integrale della quota di comproprietà dell'area edificabile ceduta allo secondo il valore Parte_1 che, a suo dire, la quota stessa aveva all'epoca della stipula del contratto per cui si procede e ritenuto, dalla stessa parte, pari al corrispettivo dell'appalto: infatti, è chiarissimo il riferimento alla perizia di stima del 2012 e, quindi, coeva all'atto, tanto è vero che la stima dell'immobile era stata condotta con riferimento allo stato manutentivo dell'epoca, per cui addirittura si rimandava all'”indispensabile sopralluogo” che “porrà in luce le particolarità dell'unità oggetto di valutazione”; parimenti, il perito di parte aveva evidenziato la necessità di applicare correttivi in ragione della mancanza di ascensore (vd. pag.
6 della perizia del geom. , all. 6 citazione del primo grado). CP_5
In citazione non fu dedotto alcun pregiudizio derivante dalla perdita dell'incremento di valore che la quota di cui ella era titolare avrebbe acquistato per effetto dell'esecuzione dell'appalto. Nessuna modifica né precisazione fu introdotta col verbale dell'udienza di prima comparizione e trattazione e nell'interesse della parte originaria attrice non fu depositata la prima CP_1
memoria 183 co. 6 cpc.
Ne consegue che, effettivamente e come eccepito dalla difesa dell'appellante
, in assenza di apposita allegazione, il tribunale non avrebbe potuto Parte_1
demandare alcuna indagine al ctu volta ad accertare il valore di tale incremento né avrebbe potuto attribuire il corrispondente equivalente economico alla . CP_1
Per completezza, osserva la corte che, essendo il contratto pienamente efficace tra le parti all'esito del rigetto della domanda di risoluzione e considerato che che neppure furono domandate le restituzioni consequenziali alla risoluzione, il valore della quota oggetto del contratto di vendita - appalto non potrebbe essere riconosciuto alla parte. Per giurisprudenza costante, “la domanda di restituzione della prestazione effettuata configura, invero, una domanda distinta ed autonoma rispetto a quella di risarcimento del danno tanto con riferimento alla causa petendi - integrando essa una richiesta di ripetizione di indebito cui è tenuta in ipotesi anche la parte non inadempiente che trova la propria causa
nella prestazione effettuata e nel venir meno del suo titolo e non già in un comportamento colpevole fonte di responsabilità contrattuale - quanto con riguardo al petitum, necessariamente limitato alla restituzione di quanto corrisposto e dei frutti percepiti (così: Cass. Civ., n. 7083/2006).
Le critiche di cui all'appello dello sub C) ed E) sono assorbite dalle Parte_1
superiori considerazioni.
Con riferimento alla doglianza sub F) dell'impugnazione di si rinvia Parte_1
al successivo paragrafo E)
E. Il motivo d'appello proposto nell'interesse di Controparte_1
sub 2) e il motivo d'appello di sub F) Parte_1
Con tale motivo d'impugnazione la difesa della ha dedotto l'erroneità CP_1
della pronuncia impugnata per non aver pronunciato sulla domanda di risarcimento del danno per non aver tratto utilità dal bene mediante locazione.
In subordine, ove dovesse ravvisarsi un rigetto implicito di tale domanda, ne ha censurato l'ingiustizia giacché il relativo pregiudizio ben avrebbe potuto essere quantificato dal giudice, alla stregua degli elementi agli atti ovvero dal CTU, di cui peraltro la difesa della chiese il richiamo nelle note di trattazione CP_1
scritta per l'udienza del 14.10.2021.
La critica coglie nel segno. Premesso che, come illustrato supra, la pretesa risarcitoria, siccome proposta in via autonoma rispetto alla domanda di risoluzione, ben poteva e doveva essere esaminata, la stessa doveva essere accolta con riferimento al pregiudizio derivante dalla mancata locazione. Il tribunale, invece, omise di pronunciare sul punto.
Invero, a fronte di un contratto di vendita e appalto stipulato nel luglio 2012 e di una comunicazione di inizio lavori al Comune di Alghero del maggio 2013, è incontestato che i lavori di demolizione e ricostruzione dell'immobile oggetto di causa non ebbero mai avuto concreto inizio, nonostante il decorso di un lasso di tempo pari a ben cinque anni rispetto alla diffida ad adempiere del legale della
(nel 2017) e di ben sei anni rispetto all'introduzione, nel 2018, della causa CP_1
di primo grado.
Nessuna dimostrazione offrì lo in merito alla non imputabilità a sé Parte_1
della causa dell'inadempimento. Per un verso, con riferimento al triennio successivo alla stipula del contratto per cui è giudizio, che sarebbe stato caratterizzato dalla presenza di numerosi problemi di salute che avrebbero impedito lo svolgimento dell'attività d'impresa, nessuna dimostrazione è stata offerta in ordine alla durata effettiva delle patologie che avrebbero colpito il debitore e all'entità dell'impedimento fisico, precludendo in tal modo qualsivoglia indagine sulla reale incidenza delle stesse in ordine alla pretesa non imputabilità all'appaltatore dell'inadempimento.
Sul punto neppure potrebbe soccorrere la prova per testi sul capo 2 della seconda memoria 183 co. 6 cpc (“Vero che tra il 17/07/2012 e la fine dell'estate
2015 il Sig. ha avuto seri e svariati problemi di salute (disfunzioni Parte_1 tiroidee, lombalgia immobilizzante, problemi cardiocircolatori e depressivi) che gli hanno completamente impedito di lavorare e occuparsi dell'attività dell'impresa per potersi dedicare alle cure”), reiterata sia in sede di precisazione delle conclusioni in primo grado che nella presente sede e alla quale la difesa della si è opposta (deducendo che fosse generica e implicante CP_1
valutazioni). Effettivamente, il generico riferimento a un arco temporale di ben tre anni, non consentendo di collocare cronologicamente ognuna delle patologie nel tempo, unitamente alla mancata specificazione delle conseguenze di esse, rendono impossibile apprezzarne l'incidenza sul termine convenuto. Né ci si può esimere dall'evidenziare l'omessa produzione di qualsivoglia documentazione medico-sanitaria, che avrebbe potuto fornire chiarimenti più precisi su durata ed entità dell'impedimento fisico.
Per altro verso, rimasero indimostrate e neppure allegate le ragioni per le quali l'istituto di credito, al quale si sarebbe rivolto nel 2015 (dopo Parte_1
l'asserita ripresa dell'attività), non aveva concesso il finanziamento necessario per l'avvio dei lavori (di talché anche la prova testimoniale al riguardo, siccome priva dell'indicazione delle ragioni del diniego, si rivela del tutto ininfluente).
Rilevato, dunque, che:
- l'inizio dei lavori era stato comunicato dallo stesso debitore per il 7.5.2013
(come da comunicazione al SUAP del , all. 4 citazione Controparte_6
del primo grado);
- in contratto era previsto, per l'esecuzione dell'opera, un termine di trenta mesi a decorrere dall'inizio dei lavori, che, dunque, è ragionevole far decorrere dalla data indicata dallo stesso appaltatore del maggio 2013 (e non potendo seriamente ipotizzarsi che il debitore potesse procrastinare sine die l'adempimento, a fronte di un contratto stipulato nel luglio 2012);
- tutto ciò premesso, l'appaltatore avrebbe dovuto completare il fabbricato entro novembre 2015 (30 mesi dal maggio 2013).
Ebbene, è mancata, come già illustrato, da parte del debitore la dimostrazione di una causa non imputabile che giustificasse la mancata effettiva intrapresa dei lavori a decorrere dal termine dallo stesso indicato, come anche della loro ultimazione entro i trenta mesi.
Neppure potrebbe essere invocata, al fine di escludere la responsabilità del debitore inadempiente (né sotto il profilo dell'an né del quantum) l'offerta di altro e diverso immobile, ben potendo il creditore legittimamente rifiutare l'adempimento inesatto, dovendosi, dunque, rigettare la critica sub F dell'appello proposto nell'interesse di . Parte_1
Conseguentemente, sulla scorta delle superiori considerazioni, il tribunale avrebbe dovuto accogliere la domanda volta al risarcimento del danno commisurato ai canoni locativi perduti dal novembre 2015 e sino all'introduzione della causa di primo grado allorché, avendo proposto la domanda di risoluzione, la manifestò un definitivo disinteresse all'adempimento: più CP_1
precisamente, avendo la parte limitato la domanda ai 33 mesi decorrenti dal novembre 2015 all'agosto 2018 e in ossequio al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, la domanda doveva essere accolta limitatamente al mancato godimento indiretto del bene per quest'ultimo periodo.
Al proposito, la difesa della allegò che la venditrice- committente sarebbe CP_1
dovuta entrare in possesso del bene entro novembre 2015 e che avrebbe potuto sfruttarlo dal punto di vista economico in base alle offerte del mercato immobiliare traendo, nello specifico, un canone massimo di locazione di euro
62.000,00 per i 33 mesi sino ad agosto 2018, sulla base delle rilevazioni fornite dall'Osservatorio del mercato immobiliare per la zona semicentrale Lido, fascia costiera nord, tenuto conto delle caratteristiche dell'immobile una volta realizzato come desumibili dalla planimetria allegata al contratto di vendita appalto (che restituiva un immobile della superficie lorda di circa 125 mq).
, dal canto suo, si limitò a eccepire che non vi era prova che sarebbe Parte_1
stato locato a far data dal 2015 e contestò genericamente l'ammontare del canone, negando che un immobile con quelle caratteristiche e ubicazione potesse garantire un canone mensile di euro 1878,78, senza tuttavia eccepire alcunché di specifico in relazione ai valori dell'Osservatorio del mercato immobiliare pur trattandosi di dati evincibili da banche dati pubbliche e, quindi, rientranti nella sua sfera di conoscibilità.
Al proposito, reputa la corte che, trattandosi di un immobile da realizzarsi al nuovo in virtù dell'appalto dedotto in giudizio, ubicato in una zona a vocazione turistica come Alghero, possa indubbiamente presumersi, secondo l'id quod plerumque accidit, la natura fruttifera di esso e, conseguentemente, ritenersi provato il danno derivante dall'indisponibilità di esso nel termine concordato per la sua ultimazione e consegna, commisurato al canone di locazione suscettibile di essere ritratto dalla concessione a terzi del godimento del bene.
Avendo la difesa della fatto riferimento ai parametri massimi Omi per le CP_1
locazioni degli immobili con quelle caratteristiche ed ubicazione e considerato che si limitò a una contestazione generica, che non attinse i Parte_1 parametri Omi, pur rientranti nella sua sfera di conoscibilità siccome ricavabili da banche dati pubbliche, il pregiudizio in parola può effettivamente essere risarcito nella misura richiesta dalla parte di euro 62.000,00.
Stante quanto sopra, non occorre, dunque, provvedere sulla richiesta di ctu tesa ad accertare il canone locativo di mercato.
Su tale somma, trattandosi di debito di valore, compete alla parte la rivalutazione secondo gli indici Istat dalla citazione del primo grado a oggi.
Sempre al proposito, non è superfluo precisare che “Poiché la rivalutazione monetaria di un debito di valore è eseguibile anche d'ufficio, sempre che non si siano verificate preclusioni, la richiesta di rivalutazione non costituisce domanda
nuova, in quanto con essa il creditore tende a conseguire, attraverso una
"aestimatio" che tenga conto dell'effettivo valore della moneta, lo stesso
"petitum" originario. Pertanto, essa può essere formulata in qualsiasi momento del giudizio di primo grado o di appello e, quindi, anche in sede di precisazione delle conclusioni o nella comparsa conclusionale d'appello, salvo che non si sia verificato un giudicato interno, come nel caso in cui la rivalutazione sia stata
espressamente negata dal giudice di primo grado e il danneggiato abbia omesso di impugnare questo capo della decisione” (così Cass. civ. 6711/2021). Nessun giudicato si è verificato nella specie, giacché la difesa della ha proposto CP_1
la domanda volta alla rivalutazione soltanto nella presente fase e il tribunale non la riconobbe d'ufficio.
Sulla somma come rivalutata integralmente alla data odierna sono dovuti, altresì, gli interessi legali dalla pubblicazione della presente decisione al saldo
(invero, “qualora si provveda all'integrale rivalutazione del credito, tale rivalutazione si sostituisce al danno presunto costituito dagli interessi legali, ed
è idonea, quale espressione del totale danno sofferto in concreto, a coprire
l'intera area dei danni subiti dal creditore stesso, con la conseguenza che non sono dovuti interessi moratori accordati al creditore dal primo comma dell'art.
1224 c.c., verificandosi altrimenti l'effetto che il creditore riceverebbe due volte la liquidazione dello stesso danno ... In questo caso, gli interessi legali sulla somma rivalutata dovranno essere perciò calcolati dalla data della liquidazione”
(così Cass. civ. 1627/2022).
F. Riforma della sentenza e regolamentazione delle spese di lite
Gli appelli rispettivamente proposti da e Parte_1 Controparte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Sassari n. 489/2022 devono essere
[...]
accolti per quanto di ragione e, per l'effetto, in riforma totale della pronuncia appellata:
- dev'essere rigettata la domanda di risoluzione proposta ai sensi dell'art. 1457 c.c.;
- la domanda risarcitoria dev'essere accolta limitatamente al pregiudizio per il mancato godimento del bene tramite locazione a terzi in ragione di euro
62.000,00 oltre rivalutazione secondo gli indici Istat dalla domanda del primo grado e interessi legali sulla somma così rivalutata dalla pubblicazione della presente decisione sino al saldo.
In considerazione del non integrale accoglimento della domanda della e CP_1
avuto riguardo all'esito complessivo della lite, dev' essere Parte_1
condannato alla rifusione in favore di , del 50% delle spese Controparte_1
di entrambi i gradi che si liquidano per l'intero come in dispositivo, in applicazione dei parametri medi delle cause entro 260.000,00 (di cui al DM
55/2014 come modificato nel 2018 per il primo grado e di cui al DM 147/22 per il secondo grado), compensate per il resto.
I costi della ctu sono posti definitivamente a carico di ciascuna parte in ragione della metà.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente decidendo, disattesa ogni contraria domanda ed eccezione:
1) accoglie per quanto di ragione gli appelli rispettivamente proposti da
[...]
e avverso la sentenza del Tribunale di Parte_1 Parte_3
Sassari n. n. 489/2022 e, per l'effetto, in riforma totale della pronuncia appellata:
- rigetta la domanda di risoluzione proposta ai sensi dell'art. 1457 c.c.;
- condanna al pagamento, per le causali di cui alla parte Parte_1
motiva, in favore di , della somma di euro 62.000,00 oltre Controparte_1
rivalutazione secondo gli indici Istat dalla domanda introduttiva del primo grado e interessi legali sulla somma così rivalutata dalla pubblicazione della presente decisione sino al saldo;

2) condanna alla rifusione in favore di , Parte_1 Controparte_1
del 50% delle spese di entrambi i gradi che si liquidano per l'intero in euro
13.430,00 per compensi del primo grado oltre spese generali, iva e cpa, ed euro
14.317,00 per compensi del presente grado, oltre spese generali, iva e cpa, compensate per il resto;
3) pone definitivamente i costi della ctu a carico di ciascuna parte in ragione della metà.
Così deciso in Sassari, il 2.10.2025
La Presidente
Dott. Ssa Cinzia Caleffi
La Consigliera est.
Dott. Ssa Monica Moi