REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
PRIMA SEZIONE CIVILE

così composta: dott. Nicola SARACINO presidente dott. Gianluca MAURO PELLEGRINI consigliere relatore dott.ssa Giovanna GIANI' consigliere riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di appello iscritta al n. 5842 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020 trattenuta in decisione con ordinanza ex art. 127-ter c.p.c. depositata il 14 ottobre 2024 e vertente
TRA
(c.f.: ), Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato
APPELLANTE
E

(c.f.: ), Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dagli avvocati Angelo Cima e Pietro Colucci
APPELLATA E APPELLANTE INCIDENTALE
NONCHE'
(c.f. ) - Controparte_2 P.IVA_3 Controparte_3
e (p.i. ),
[...] Controparte_4 P.IVA_4
APPELLATI CONTUMACI

1 OGGETTO: opposizione all'esecuzione
CONCLUSIONI
I difensori delle parti costituite hanno concluso riportandosi alle conclusioni rassegnate nelle note di trattazione scritta depositate ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE
L ha proposto appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma Parte_1
n. 6256/2020 che – in parziale accoglimento dell'opposizione proposta dalla Controparte_1 avverso la cartella di pagamento n. 02720130001802905 emessa per un importo di
[...]
183.303,36 € - ha annullato la cartella impugnata, condannando la al Controparte_1 pagamento in favore dell' della minor somma di 62.512,00 €, a titolo di Parte_1 corrispettivo per la concessione negli anni 2007-2008-2009-2010 di alcune unità immobiliari adibite alle attività di “spaccio-pizzeria” e di ” presso la Caserma “Salvo Parte_2
D'Acquisto” di Roma e per la concessione degli spazi della caserma in cui sono stati installati alcuni distributori di bevande, snack e sigarette.
Con un unico motivo di appello, l' si duole dell'erronea Parte_1 quantificazione del canone di concessione operata dal tribunale, il quale ha determinato nella misura di 24,00 € l'anno (anziché in quella di 24,00 € al mese) l'importo del corrispettivo dovuto dalla società per l'uso degli spazi in cui sono stati installati 22 distributori automatici di bevande, snack e sigarette.
L'appellante ha concluso domandando, in parziale riforma della sentenza impugnata, la condanna della al pagamento della maggior somma di 85.732,00 € Controparte_1
(corrispondenti al canone di 21.433,00 € spettante per ciascuno degli anni 2007-2008-2009-
2010) oltre interessi dalle singole scadenze al saldo, con vittoria delle spese di lite.
Si è costituita in giudizio la domandando il rigetto dell'appello e Controparte_1 proponendo a sua volta appello incidentale, deducendo al riguardo che:
1) il tribunale ha recepito acriticamente le conclusioni cui è giunto il c.t.u. per quantificare il canone dovuto per il godimento in concessione degli immobili, senza tenere conto del fatto che la aveva segnalato che la relazione di consulenza era Controparte_1 affetta da errori, in quanto il c.t.u. ha calcolato il valore locativo degli immobili ipotizzando ricavi giornalieri e annuali diversi da quelli effettivamente realizzabili e ha fatto riferimento alle quotazioni indicate dall'OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare (che non possono essere applicate nel caso di specie, trattandosi di una caserma al cui spaccio di bevande e alimenti può accedere soltanto il personale interno);
2) il canone annuale dovuto per la locazione degli immobili adibiti a “spaccio-pizzeria”
e a “bar-buvette” e per l'uso degli spazi in cui sono stati installati i distributori automatici va rideterminato nella misura annua di 7.160,20 € (6.632,00 € per la locazione degli immobili e
2 528,00 € per l'installazione dei distributori automatici) e l'importo dovuto complessivamente dalla ammonta alla minor somma di 28.640,80 €. Controparte_1
La ha concluso domandando il rigetto dell'appello principale e la Controparte_1 rideterminazione del corrispettivo dovuto per gli anni 2007-2008-2009-2010 nella misura complessiva di 28.640,80 €.
Il Controparte_5
e non si sono costituiti in giudizio. Controparte_4
L'appello principale proposto dall' è fondato nei limiti che Parte_1 seguono.
Il tribunale ha liquidato nella misura di 24,00 € l'anno il corrispettivo dovuto dalla concessionaria per ciascuno dei 22 distributori automatici di bevande, snack e sigarette installati nella Caserma “Salvo D'Acquisto”.
Ai fini della determinazione del corrispettivo, il tribunale ha fatto riferimento alla relazione di c.t.u. a firma del geom. , il quale ha indicato in “€ 24,00 CAD Persona_1
DISTRIB.” il valore medio del corrispettivo spettante per ciascuno dei distributori automatici installati, senza specificare espressamente se tale corrispettivo dovesse intendersi quale corrispettivo mensile o annuale (v. pag. 4 della c.t.u.).
Ai fini della determinazione del corrispettivo il c.t.u. si è avvalso della “Scheda di valutazione tecnico – estimativa per la determinazione del canone di concessione dei distributori automatici” predisposta dall' per l'anno 2008 (documento n. Parte_1
5 allegato alla relazione di consulenza):
In tale documento viene indicato espressamente che il canone di concessione dovuto per l'installazione di ogni distributore “si determina in 24,00 €/unità.mese” (pag. 2 della scheda di valutazione tecnico-estimativa).
La doglianza dell'appellante è dunque fondata, perché il documento sulla base del quale il c.t.u. ha correttamente determinato l'importo del canone di concessione dovuto indica espressamente nella misura di 24,00 € mensili il corrispettivo da pagare per la concessione in uso degli spazi degli immobili demaniali in cui vengono installati i distributori automatici di bevande e alimenti.
La società appellata non contesta la correttezza del criterio utilizzato dal c.t.u. per quantificare l'importo del canone di concessione dovuto per l'installazione dei distributori automatici, ma ritiene che l'importo non possa essere liquidato nella misura di 6.333,00 € annui come invece chiesto dall'appellante.
Il rilievo della è fondato. Controparte_1
L quantifica nella misura di 6.333,00 € annui (recte: 6.336,00) Parte_1
l'importo del canone di concessione sulla base del seguente calcolo: 24,00 € (canone mensile)
x 12 (mesi) x 22 (n. distributori).
Tale calcolo è tuttavia inattendibile, perché fondato su un presupposto infondato (e cioè il fatto che il numero dei distributori automatici installati fosse lo stesso dal 2007 al 2010).
3 Nella lettera di messa in mora del 22 gennaio 2010 inviata dall' Parte_1 alla (documento n. 12 allegato al fascicolo di primo grado della Controparte_1
, si legge invece che fino al mese di febbraio 2008 sono stati installati Controparte_1
15 distributori automatici, dal mese di marzo 2008 al mese di giugno 2008 sono stati installati
17 distributori automatici, dal mese di giugno (recte: luglio) 2008 sono stati installati 22 distributori automatici.
Avuto riguardo al canone mensile spettante per l'installazione di ciascun distributore
(24,00 €) e al numero di apparecchi installati in ciascun mese, l'importo complessivo del canone dovuto per l'installazione dei distributori automatici negli anni 2007-2008-2009-2010 ammonta dunque a 22.512,00 € così determinato:
a) 5.040,00 € per l'installazione di 15 distributori automatici dal mese di gennaio 2007 al mese di febbraio 2008;
b) 1.632,00 € per l'installazione di 17 distributori automatici dal mese di marzo 2008 al mese di giugno 2008;
c) 15.840,00 € per l'installazione di 22 distributori automatici dal mese di luglio 2008 al mese di dicembre 2010.
In parziale accoglimento dell'appello principale, la va dunque Controparte_1 condannata a pagare all' la somma di 22.512,00 € a titolo di canone per Parte_1 la concessione in uso degli spazi della caserma “Salvo D'Acquisto” in cui sono stati installati i distributori automatici per cui è causa.
Venendo ad esaminare l'appello incidentale proposto dalla si Controparte_1 osserva quanto segue.
La ha impugnato la sentenza di primo grado, affermando che la Controparte_1 relazione di c.t.u. (recepita in toto dal tribunale senza dare conto delle osservazioni critiche mosse dalla difesa della sarebbe affetta da alcuni errori. Controparte_1
In particolare, l'appellante incidentale sostiene che il c.t.u. abbia sbagliato a quantificare la misura del canone di concessione degli immobili adibiti a “spaccio-pizzeria” e a “bar- buvette”, sia perché avrebbe stimato in eccesso il volume dei ricavi che potevano essere generati dall'esercizio delle due attività, sia perché ha utilizzato le quotazioni indicate dall'OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare, che non sarebbero applicabili nel caso di specie trattandosi di unità immobiliari ubicate all'interno di una caserma.
La doglianza è infondata.
La ha motivato l'appello incidentale lamentando in primo luogo Controparte_1
“errori di tipo documentale, sia con riferimento all'ipotesi di ricavo giornaliero e annuale
(scheda di valutazione dell' – all. 19, dove i prezzi indicati per le varie Parte_1 tipologie di prodotti non corrispondono a quelli, inferiori del 20/30 %, dei listini allegati ai contratti, che da soli porterebbero, seguendo le istruzioni della circolare dell' Parte_1
ad una sensibile riduzione del canone) che ad altre circostanze quali, soprattutto,
[...]
l'ubicazione dell'immobile ai fini dell'applicazione dei valori OMI” (pag. 7 dell'appello
4 incidentale).
Il documento a cui si riferisce l'appellante incidentale (la “scheda di valutazione dell' – all. 19”) è il documento n. 19 allegato alla produzione Parte_1 documentale della difesa erariale, in cui sono indicati nel dettaglio tutti i criteri utilizzati dall'Amministrazione per la determinazione del canone di concessione e a cui è allegato un listino dei prezzi applicati dalla nell'esercizio dell'attività di Controparte_1 ristorazione.
Contrariamente a quanto affermato dall'appellante incidentale, non vi è alcuna prova del fatto che i prezzi ivi indicati siano maggiori del 20/30% rispetto a quelli dei listini allegati ai contratti, dal momento che gli unici listini prezzi depositati dalla sono Controparte_1 un listino prezzi del 9 febbraio 2005 (inutilizzabile perché nel caso di specie si discute della determinazione del canone di concessione dovuto per gli anni 2007-2008-2009-2010) e un altro listino prezzi privo di data e con prezzi indicati in lire (a sua volta inutilizzabile, essendo un listino relativo ai prezzi praticati prima del 2002).
Quanto alla doglianza relativa all'utilizzo dei valori ricavati dal listino dell'OMI, si osserva quanto segue.
L'Amministrazione ha determinato l'importo del canone di concessione dei due locali nella misura complessiva di 15.100,00 € annui (pari ad un valore di 9.96 €/mq.).
Il canone è stato così determinato utilizzando i valori ricavati dal listino dell'OMI quale mero parametro di riferimento iniziale, sul quale sono stati apportati significativi abbattimenti che hanno portato a ridurre il canone locativo di mercato del 68%, applicato dall'Amministrazione in misura ridotta proprio al fine di tenere conto anche dei “prezzi dei prodotti ridotti rispetto all'esterno in virtù della convenzione per il servizio di bar e Pt_3 stipulata con l'Arma dei Carabinieri” (così a pag. 5 della scheda di valutazione tecnico- estimativa del 1° gennaio 2010, cui si rinvia per la dettagliata indicazione dei criteri correttamente utilizzati dall'Amministrazione per la determinazione del canone di concessione).
L'appellante incidentale sostiene che i valori OMI “non possono avere alcun significato per una caserma […] in quanto allo spaccio può accedere esclusivamente il personale interno” (così a pag. 7 dell'appello incidentale).
Proprio l'appellante incidentale afferma tuttavia che la caserma è ubicata “in una zona isolata e periferica” e che quindi “i militari avrebbero minori possibilità di rivolgersi all'esterno per le loro consumazioni”: ciò che induce a ritenere che la gestione dello spaccio interno alla caserma “Salvo D'Acquisto” fosse oltremodo redditizio, non avendo i militari la possibilità di approvvigionarsi agevolmente di bevande, snack e sigarette in altri esercizi commerciali della zona.
La si duole infine del fatto che la sentenza di primo grado non Controparte_1 abbia tenuto conto dei tre diversi metodi di calcolo indicati nella perizia di parte a firma dell'ing. al fine di determinare l'importo annuale del canone dovuto dalla Persona_2
5 .l. per il godimento degli immobili in oggetto, importo che andrebbe Controparte_6 rideterminato nella misura di 6.632,20 €, operando una media tra i risultati ottenuti mediante l'applicazione di ciascuno dei tre metodi di calcolo indicati dal perito.
Anche tale doglianza è infondata.
Il secondo criterio di calcolo utilizzato dal perito non può essere preso in considerazione in quanto basato su generici “elementi valutativi” – quali l'orario di apertura imposto dalla p.a. o la presenza di una convenzione con listino dei prezzi al consumo – che sono stati valorizzati dal perito in maniera arbitraria.
Analoghe considerazioni portano a ritenere inattendibile il terzo criterio utilizzato dal perito, in quanto fondato su “presumibili ricavi potenziali” di un gestore commerciale dotato di abilità nel settore, calcolati in base a criteri generici e di incerta applicazione quali la
“percentuale di abbattimento interno” (che andrebbe calcolata tenendo conto delle unità di personale della caserma assente per malattia o ferie) e il “corretto listino prezzi” dei prodotti venduti.
L'unico criterio valido – tra i criteri di calcolo utilizzati nella perizia di parte a firma dell'ing. - è il primo, che corrisponde a quello utilizzato Persona_2 dall'Amministrazione nella scheda di valutazione tecnico-estimativa del 1° gennaio 2010 (v. supra) e che consiste nel considerare come valore-base del canone di concessione quello utilizzato nei contratti già stipulati dall'Amministrazione, aggiornato all'attualità e ragguagliato in base ad una serie di coefficienti.
Il valore ottenuto dal perito di parte mediante tale metodo di calcolo – pari ad un canone di concessione di 4,39 €/mq al mese, per un importo annuale complessivo dovuto di 6.648,22
€ - si discosta notevolmente da quello determinato dall' nella scheda di Parte_1 valutazione tecnico-estimativa del 1° gennaio 2010 (pari a 9.96 €/mq.), che deve ritenersi maggiormente attendibile in quanto:
a) l'Amministrazione ha ottenuto il valore finale di 9,96 €/mq al mese per ciascun immobile operando una media tra tre diversi valori riferiti ad altre concessioni assimilabili al caso di specie (perché relativi ad attività di bar/ristorazione all'interno di locali della p.a.), aggiornati alla data della valutazione e ragguagliati in base al coefficiente per contesto, al coefficiente per afflusso unità e a quello per presenza mensa;

b) come correttamente ritenuto dall' , non può essere invece preso Parte_1 in considerazione il coefficiente di consistenza – richiamato dall'appellante incidentale a pag.
8 della comparsa di costituzione e risposta – perché nel caso di specie si verte in materia di attività commerciale svolta all'interno dei locali di una p.a., “la cui resa è legata per lo più al numero di utenza anziché alla capienza del locale” (v. pag. 4 della scheda di valutazione).
Alla luce di tali considerazioni, l'appello incidentale proposto dalla Controparte_1 va dunque respinto, dovendosi ritenere corretta la determinazione del canone annuale di
[...] concessione dei due immobili sulla base di un valore unitario di 9.96 €/mq, per un importo complessivo di 15.100,00 € annui.
6 Alla luce delle considerazioni che precedono, l'importo complessivamente dovuto dalla in favore dell' deve essere rideterminato nella Controparte_1 Parte_1 misura di 82.912,00 €, di cui:
a) 22.512,00 € a titolo di indennità per l'installazione di distributori di snacks, bevande e sigarette;

b) 60.400,00 (pari a 15.100,00 €/anno moltiplicati per 4 anni) a titolo di canone locatizio per il locale adibito a “Spaccio-pizzeria” e per il locale adibito a ”. Parte_2
In parziale riforma della sentenza impugnata, la va dunque Controparte_1 condannata a pagare in favore dell' la somma complessiva di 82.912,00 Parte_1
€ oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
L'esito complessivo della lite (che vede la soccombenza parziale reciproca) giustifica la compensazione integrale delle spese del doppio grado di giudizio, ivi comprese le spese relative alla c.t.u. espletata nel corso del giudizio di primo grado, che vengono poste in via definitiva a carico di entrambe le parti in solido.



P.Q.M.


La Corte di appello di Roma, definitivamente pronunciando e in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Roma n. 6256/2020, così provvede:
1) accoglie parzialmente l'appello principale proposto dall' e per Parte_1
l'effetto condanna la a pagare in favore dell' la Controparte_1 Parte_1 somma complessiva di 82.912,00 € oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

2) rigetta l'appello incidentale proposto dalla Controparte_1
3) compensa tra le parti le spese del doppio grado di giudizio;

4) pone in via definitiva le spese della c.t.u. espletata nel corso del giudizio di primo grado a carico di entrambe le parti in solido.
Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante incidentale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello - se dovuto – previsto per l'impugnazione.
Così deciso in Roma, 4 febbraio 2025.
Il consigliere estensore Il Presidente
Gianluca MAURO PELLEGRINI Nicola SARACINO

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