REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE così composta:
dr.ssa TO ZO presidente dr. Giuseppe Staglianò consigliere relatore dr. RC EM GI IL consigliere relatore riunita in camera di consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 4535 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, decisa a seguito di discussione orale, ex art. 281-sexies c.p.c, all'udienza del giorno 31/10/2025 e vertente
TRA
(C.F. ), con Parte_1 C.F._1 l'avvocato Cicchetti Rosita (C.F. ) nel cui studio in C.F._2 Roma, Via Alessandro Solivetti 10, è elettivamente domiciliata;

PARTE APPELLANTE
E
(C.F. , con l'avvocato CP_1 C.F._3 Parenti GI (C.F. ) nel cui studio in Roma, Via C.F._4 Virgilio 8, è elettivamente domiciliato;

PARTE APPELLATA
E
(C.F. ), con gli avvocati Controparte_2 P.IVA_1 Rossi Donatella (C.F. ) e Glandarelli Franco (C.F. C.F._5
pag. 1 di 28 , ed elettivamente domiciliata nello studio della C.F._6 prima, in Roma, Via XX Settembre 3;
PARTE APPELLATA
OGGETTO: appello contro la sentenza n.10570 del 2022 del 01/07/2022, del Tribunale di Roma.
FATTO E DIRITTO
§ 1. – La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: “Con atto di citazione notificato il 20.5.2020 conveniva in giudizio Parte_1 davanti al Tribunale di Roma e la CP_1 Controparte_2 introducendo il procedimento n.27575/2020 RG, esponendo che aveva acquistato il compendio immobiliare sito in Roma, via della Farnesina n. 323, composto dall'appartamento al piano terzo, scala C, interno 3 (nel NCEU a foglio 231, particella 9, sub. 526), dalla cantina pertinenziale al secondo piano seminterrato, n. 20 (nel NCEU a foglio 231, particella 9, sub. 513) e dal posto auto coperto al piano seminterrato, n. 20 (nel NCEU a foglio 231, particella 9, sub. 565) dalla (società Controparte_3 della quale il marito era legale rappresentante) con atto Controparte_4 del notaio di Lanciano del 12.6.2018, rep. n.74219, racc. n. Per_1 2381, atto poi impugnato, insieme al contratto preliminare di vendita immobiliare concluso dalla con il 20.12.2019 Parte_1 CP_1 oggetto di questo giudizio, da in proprio e quale legale Controparte_4 rappresentante della nei confronti della e Controparte_3 Parte_1 di davanti al Tribunale di Lanciano (proc. n. 178/2020 RG, CP_1 come da doc. 10) per nullità perché esecutivo di un accordo sulla separazione tra i coniugi poi non attuato ed asseritamente violativo dell'art. 160 cod. civ. e tale domanda giudiziale era stata trascritta nei registri immobiliari il 19.2.2020 al numero registro generale 18577, numero registro particolare 13420; che la stessa aveva intrapreso Parte_1 giudizio di separazione contenziosa nei confronti di;
che Controparte_4 il 18.9.2018 aveva conferito incarico di mediazione alla
[...] per la vendita del suindicato compendio Controparte_5 immobiliare al prezzo di € 2.000.000,00, ma per diversi mesi non erano stati reperiti acquirenti, sicché era stata indotta a ribassare il prezzo di vendita offerto;
che il 22.11.2019 aveva formulato una CP_1 proposta di acquisto del compendio immobiliare, che le era stata consegnata;
che con comunicazione del 2.12.2019 aveva formulato al una controproposta del seguente tenore: “la sottoscritta CP_1 [...] con la presente é a comunicare, che il prezzo di vendita Parte_1 dell'immobile in oggetto offerto é di € 1.130.000,00. Tale prezzo s'intende comprensivo di tutti i mobili di cui all'allegato... Si prende atto che la pag. 2 di 28 somma di € 10.000,00 é nelle mani dell a titolo di Controparte_6 deposito infruttifero con assegno bancario n. 8311009553-02 della Banca Intesa San Paolo e sarà incassato dalla stessa signora Parte_1 all'accettazione di questa proposta. Si accetta la proposta di € 140.000,00 ad integrazione della caparra confirmatoria da versarsi alla stipula del preliminare di vendita entro e non oltre il 20.12.2020. Si accetta la somma offerta di € 60.000,00 come integrazione della caparra confirmatoria da versare in 30 rate mensili di €2.000,00 ciascuna a partire dall'1° marzo 2020, data prevista di consegna dell'appartamento. Si precisa che della proposta da voi ricevuta non é accettabile che nel caso in cui la parte acquirente non dovesse ricevere l'erogazione del mutuo decada la validità dell'offerta da me oggi avanzata;
si pone come condizioni imprescindibile che nel caso in cui la parte acquirente non fosse in grado entro e non oltre il 30 giugno 2023, di versare alla parte venditrice la somma rimanente di
€920.000,00, l'immobile tornerebbe alla parte venditrice con la conseguente perdita da parte della parte acquirente delle somme versate di € 150.000,00 e di € 60.000,00. La sottoscritta si impegna a presentare tutta la documentazione prevista nella vostra offerta entro e non oltre il 20 dicembre 2019”; che l'accettazione di tale controproposta da parte del conteneva una condizione sospensiva dello stipulando contratto CP_1 preliminare di compravendita, consistente nel deposito presso il notaio stipulante dei titoli di pagamento e delle rispettive quietanze relative alla somma di € 350.000,00, quale residuo del corrispettivo previsto nel contratto di compravendita del compendio immobiliare che la Parte_1 aveva concluso con la il 12.6.2018, condizione Controparte_3 accettata dalla il 9.12.2019; che con telegramma del 10.12.2019 Parte_1 la mediatrice aveva comunicato al Controparte_5 ed alla il raggiungimento dell'accordo per la CP_1 Parte_1 compravendita del compendio immobiliare;
che con scrittura privata autenticata dal notaio del 20.12.2019, rep. n. Persona_2 5608, racc. n. 4354, registrata il 13.1.2020 e trascritta in pari data al numero registro generale 2750, numero registro particolare 2087, aveva quindi promesso di vendere a il compendio immobiliare sito CP_1 in Roma, via della Farnesina n. 323, composto dall'appartamento al piano terzo, scala C, interno 3 (nel NCEU a foglio 231, particella 9, sub. 526), dalla cantina pertinenziale al secondo piano seminterrato, n. 20 (nel NCEU a foglio 231, particella 9, sub. 513) e dal posto auto coperto al piano seminterrato, n. 20 (nel NCEU a foglio 231, particella 9, sub. 565) al prezzo di €1.130.000,00; che € 150.000,00 erano stati versati con quattro assegni bancari a lei intestati emessi entro la data del contratto preliminare a titolo di caparra confirmatoria ed ulteriori € 60.000,00 dovevano esserle versati sempre a titolo di caparra confirmatoria dal in una, o più soluzioni CP_1 entro la data del 30.6.2023, mentre il saldo di € 920.000,00 doveva esserle versato alla data del contratto definitivo di compravendita con assegni pag. 3 di 28 circolari, o equipollenti mezzi di pagamento, o col netto ricavo del mutuo che la parte acquirente avrebbe potuto stipulare con un Istituto Bancario di suo gradimento;
che all'art. 3 del preliminare di vendita del 20.12.2019 la ed il avevano concordato che il possesso materiale delle Parte_1 CP_1 porzioni immobiliari promesse in vendita sarebbe stato trasferito a tutti gli effetti utili ed onerosi al promissario acquirente alla data dell'1.3.2020 e che il contratto definitivo di compravendita sarebbe stato stipulato entro e non oltre il 30.7.2023, salvo proroga da concordarsi espressamente tra le parti;
che all'art. 8 era stato ulteriormente convenuto che la consegna dell'immobile libero da persone e cose al promissario acquirente sarebbe avvenuta alla data del rogito definitivo;
che con scrittura privata sempre del 20.12.2019 il e la dopo aver dato atto che CP_1 Parte_1 quest'ultima era ancora debitrice verso la del saldo Controparte_3 prezzo del compendio immobiliare di € 350.000,00, che doveva essere versato in cinque rate di € 70.000,00 ciascuna, scadenti rispettivamente il 31.12.2019, il 30.6.2020, il 31.12.2020, il 30.6.2021 ed il 31.12.2021, avevano convenuto che la mancata produzione da parte della promittente venditrice delle rispettive quietanze attestanti il regolare pagamento di ciascuna di tali rate avrebbe facoltizzato il promissario acquirente CP_1 al recesso dal contratto di compravendita concluso con la
[...] Parte_1 con conseguente corresponsione da parte di quest'ultima del doppio della caparra confirmatoria ricevuta ex art. 1385 comma 2° cod. civ.; che con raccomandata del 20.3.2020 tramite l'avv. GI Parenti le CP_1 aveva comunicato il suo recesso dal contratto preliminare di vendita immobiliare del 20.12.2019 per la sua mancata immissione nel possesso del compendio immobiliare, chiedendo contestualmente la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata e quindi di € 300.000,00, oltre al risarcimento dei danni subiti e subendi;
che con pec del 28.3.2020 del suo legale aveva replicato sottolineando la contraddizione insanabile esistente tra le previsioni degli articoli 3 ed 8 del preliminare del 20.12.2019, l'evidente squilibrio del sinallagma contrattuale ad esclusivo vantaggio del promissario acquirente nell'ipotesi di anticipata immissione nel possesso e la sussistenza quindi di tutti i presupposti per l'esercizio dell'azione di rescissione per lesione ultra dimidium ex art. 1448 comma 2° cod. civ., avendo la promittente venditrice, che si trovava in stato di bisogno, ricevuto solo la modesta somma di poco più di € 100.000,00, stante la destinazione del residuo a vantaggio di sproporzionate ed ingiustificate provvigioni di mediazione immobiliare;
che il 19.3.2020 era stata depositata istanza di mediazione, ma i convenuti non avevano aderito;
che doveva essere valutata l'eventuale necessità della sospensione del presente giudizio ex art. 295 c.p.c. in attesa della definizione del procedimento n.178/2020 RG del Tribunale di Lanciano. In diritto la sosteneva che l'azione di rescissione per lesione ultra Parte_1 dimidium richiedeva la simultanea ricorrenza di tre requisiti: 1) l'esistenza pag. 4 di 28 di uno stato di bisogno di una parte che fungeva da motivo dell'accettazione della sproporzione tra le prestazioni da parte del contraente danneggiato;
2) l'approfittamento di tale stato ad opera dell'altra parte consapevole;
3) l'eccedenza di oltre la metà della prestazione rispetto alla controprestazione;
che lo stato di bisogno non andava inteso come assoluta indigenza e totale incapacità patrimoniale, potendosi ravvisare anche nella contingente carenza di liquidità, o nella semplice difficoltà economica;
che la sussistenza dello stato di bisogno della nel periodo compreso Parte_1 tra il conferimento dell'incarico per la vendita del compendio immobiliare alla (8.9.2018) ed il Controparte_5 perfezionamento delle trattative col per la conclusione del contratto CP_1 preliminare di vendita del compendio era desumibile dai seguenti elementi: 1) l'obbligazione di pagare il residuo prezzo di € 350.000,00 alla CP_3
2) il giudizio di separazione intrapreso nel marzo 2019 nei CP_3 confronti del marito , legale rappresentante della Controparte_4
3) il licenziamento della il 31.12.2019 da Controparte_3 Parte_1 parte della Hospital Service S.R.L., società facente capo al Colasante, preceduto da una serie di condotte vessatorie mobbizzanti fin da settembre 2019 e dalla contestazione disciplinare del 13.12.2019, che benché genericamente motivata faceva ritenere prevedibile il licenziamento;
che oltre a svolgere le mansioni di quadro per la Hospital Service S.R.L., la
[...] a far data dal 17.1.2019 aveva sottoscritto un contratto di Pt_1 prestazione d'opera professionale con durata fino al 31.12.2023, in forza del quale le spettava un compenso mensile di € 10.000,00, che però quella società non aveva più pagato fin da gennaio 2020, periodo successivo alla firma del preliminare impugnato ma rilevante per l'adempimento delle obbligazioni dallo stesso derivanti;
che a seguito del giudizio di separazione intrapreso nel marzo 2019 nei confronti del coniuge CP_4
, quest'ultimo a partire da luglio 2019 aveva versato alla moglie
[...] quanto stabilito nell'ordinanza presidenziale e non più quanto dovuto secondo le pattuizioni concluse in precedenza dai coniugi;
che per tali ragioni la era addivenuta in fretta ed a condizioni inique alla Parte_1 conclusione delle trattative col che per la sussistenza CP_1 dell'approfittamento dello stato di bisogno non era richiesto un contegno attivo, ma occorreva la conoscenza dello stato di bisogno della controparte, che doveva costituire lo stimolo psicologico a contrarre, determinante il proposito di avvantaggiarsi della situazione in cui la stessa versava;
che tale presupposto era integrato dalla stipulazione del contratto preliminare a condizioni ingiustificatamente vantaggiose con la consapevolezza dello stato di bisogno in cui la versava;
che in particolare il Parte_1 CP_1 sapeva che la era debitrice nei confronti della Parte_1 Controparte_3 della somma di € 350.000,00, da versare in cinque rate di €
[...]
70.000,00 ciascuna con le scadenze sopra indicate, posto che il mancato pagamento di una di quelle rate da parte della secondo contratto Parte_1
pag. 5 di 28 Co lo avrebbe legittimato a recedere;
che anche la Controparte_5 aveva approfittato dello stato di bisogno della per
[...] Parte_1 richiedere ed ottenere provvigioni sproporzionate ed esorbitanti (€ 41.358,00 da parte della ed € 21.572,00 da parte del per Parte_1 CP_1 complessivi € 68.930,00); che in genere le provvigioni variavano tra il 2% ed il 3% del prezzo di vendita e potevano arrivare al 5% per le zone più eleganti della capitale, che nella specie era pari ad €56.500,00, ma l'importo di € 68.930,00 era comunque superiore;
che quanto alla lesione ultra dimidium era palese lo squilibrio sinallagmatico in quanto da una parte stava il compendio immobiliare oggetto del preliminare e promesso in vendita per € 1.130.000,00 e dall'altra aveva versato la CP_1 modesta somma di € 150.000,00, di cui peraltro € 41.358,00 da corrispondere al mediatore, ottenendo anche il vantaggio dell'immissione in possesso del compendio immobiliare dall'1.3.2020 (art. 3) con versamento di soli € 1.000,00 mensili pur essendo differita la stipulazione del contratto di compravendita col saldo del prezzo al 30.7.2023. Per tali ragioni
[...]
concludeva nel procedimento n. 27575/2020 RG nei Parte_1 termini in epigrafe trascritti. Si costituiva il 21.12.2020, e quindi tempestivamente nel procedimento n. 27575/2020 RG la che sosteneva che la le Controparte_2 Parte_1 aveva conferito mandato per la vendita del compendio immobiliare il 18.9.2018 senza fare riferimento a problemi dell'immobile, o dell'atto di provenienza, pur sapendo già allora che doveva ancora versare alla precedente proprietaria la somma di € 350.000,00; che il 31.1.2019 con la aveva pattuito la riduzione del prezzo di offerta in vendita del Parte_1 compendio immobiliare ad € 1.380.000,00 ed il 2.4.2019 ad € 1.198.000,00; che aveva svolto intensa attività a favore della che il 25.5.2019 Parte_1 aveva accettato la proposta di acquisto del compendio immobiliare del sig.
ed il 7.6.2019 i due avevano concluso il contratto preliminare Pt_2 all'inferiore prezzo di €950.000,00 in quanto i legali del avevano Pt_2 rilevato che il compendio immobiliare era stato venduto alla ad Parte_1 un prezzo inferiore al suo valore catastale, per di più da una società, la all'epoca amministrata dal marito della Controparte_3 Parte_1 contro il quale quest'ultima aveva poi promosso il giudizio di separazione, e che parte del prezzo non risultava ancora pagato dalla per cui Parte_1 nella determinazione del prezzo si era tenuto conto dei rischi connessi all'atto di provenienza, ed anche se il contratto definitivo di compravendita col sig. non era stato poi concluso, nessuna contestazione aveva Pt_2 sollevato la avverso il preliminare concluso col il Parte_1 Pt_2 7.6.2019; che pur potendo richiedere alla che nel 2019 ancora Parte_1 lavorava con la Hospital Service S.R.L., la provvigione per il preliminare concluso col sig. , aveva correttamente proseguito la sua attività Pt_2
d'intermediazione raccogliendo la proposta di acquisto del 22.11.2019 del per € 1.050.000,00, importo poi elevato nella controproposta della CP_1
pag. 6 di 28 comprensiva anche dei mobili dell'elenco allegato, ad € Parte_1 1.130.000,00, ed accettata dal il 2.12.2019; che anche nel contratto CP_1 preliminare di compravendita concluso il 20.12.2019 dalla col Parte_1 si era posta attenzione alle problematiche dell'atto di provenienza CP_1 della proprietà del compendio, tanto che con scrittura privata in pari data era stata attribuita al la facoltà di recedere dal contratto e di CP_1 richiedere il doppio della caparra confirmatoria versata nel caso in cui la non avesse documentato mediante quietanza il pagamento delle Parte_1 cinque rate di € 70.000,00 ciascuna che doveva ancora versare alla precedente proprietaria, la che la aveva Controparte_3 Parte_1 quindi rilanciato sul prezzo proposto dal addivenendo ad un prezzo CP_1 poi accettato dalla controparte di poco inferiore a quello pubblicizzato, per cui non vi era stata alcuna lesione ultra dimidium;
che solo dopo l'accettazione della controproposta della aveva emesso la fattura Parte_1 n. 3783 il 17.12.2019 per il pagamento della provvigione di € 33.900,00 oltre € 7.458,00 per IVA per complessivi € 41.258,00, provvigione il cui importo complessivo a carico delle parti al netto dell'IVA era di soli € 53.766.00 e non di € 68.930,00, e quindi in realtà inferiore al 5% del prezzo di vendita;
che l'invito alla mediazione le era stato inviato in pieno periodo di blocco delle attività per il contagio da Covid 19 e l'incontro fissato era stato rinviato per tale motivo dall'organismo di mediazione e non era stato più rifissato;
che la modesta riduzione del prezzo di vendita dall'ultimo prezzo proposto dall'agenzia (€ 1.198.000,00) e perfino dal prezzo di vendita iniziale proposto (€ 2.000.000,00) a quello poi effettivamente pattuito dalla col (€ 1.130.000,00) non era certo tale da Parte_1 CP_1 rendere configurabile una lesione ultra dimidium patita dalla ed Parte_1 anzi semmai era stata l'agenzia a subire un pregiudizio in quanto aveva percepito, peraltro senza contestazioni di sorta nell'immediatezza, una sola provvigione pur avendo svolto due intermediazioni;
che l'azione di rescissione per lesione ultra dimidium presupponeva per giurisprudenza consolidata della Suprema Corte la compresenza dello stato di bisogno, dell'approfittamento consapevole dello stesso e la sproporzione di valore tra le prestazioni (in tal senso Cass. n. 15338/2018; Cass. n. 18040/2011; Cass. n. 1065/2005; Cass. n. 19136/2004), ma di essi non era stata fornita alcuna prova;
che l'iniziativa giudiziale era stata intrapresa dalla Parte_1 per sottrarsi alle obbligazioni assunte, in quanto la stessa non aveva pagato il saldo del prezzo alla precedente proprietaria del compendio immobiliare, la e non aveva immesso il nel possesso del Controparte_3 CP_1 compendio immobiliare;
che a riprova del fatto che non c'era stato alcun approfittamento dello stato di bisogno della vi era stata la Parte_1 duplice sottoscrizione delle clausole di cui ai punti 2, 7, 9, 11 e 14 (quest'ultima relativa al recesso). Per tali ragioni la Controparte_2 concludeva nel procedimento n. 27575/2020 RG per il rigetto delle richieste pag. 7 di 28 della di rescissione per lesione e conseguente restituzione della Parte_1 provvigione. Si costituiva nel procedimento n. 27575/2020 RG il 23.12.2020, e quindi tempestivamente, che sosteneva che nel contratto CP_1 preliminare di compravendita immobiliare da lui concluso con la Parte_1 il 20.12.2019 egli si era obbligato a pagare entro la data della firma del preliminare, come poi avvenuto, la caparra confirmatoria di € 150.000,00 e la si era impegnata ad immetterlo nel possesso del compendio Parte_1 immobiliare entro l'1.3.2020, ma non aveva rispettato quell'obbligo costringendolo quindi a recedere dal preliminare ed a chiedere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata;
che non sussistevano i presupposti dell'azione di rescissione per lesione ultra dimidium che la avrebbe dovuto provare, non avendo mai la Parte_1 stessa rappresentato di trovarsi in stato di bisogno ed avendo rilanciato sul prezzo di acquisto propostole dal fino ad arrivare al prezzo pattuito CP_1 di € 1.130.000,00; che dal rapporto catastale prodotto risultava che la
[...] era proprietaria e comproprietaria di numerosi beni immobili in Pt_1
Foccacesia, Casoli, Lanciano e Roma e che il compendio immobiliare promesso al aveva un valore catastale di € 641.000,00, ben CP_1 inferiore al prezzo pattuito nel preliminare del 20.12.2019; che per poter pronunciare la rescissione era necessario accertare che le momentanee difficoltà economiche della parte contrattuale fossero in rapporto di causa ad effetto e costituissero il motivo determinante la conclusione del contratto a condizioni inique delle quali la controparte aveva approfittato (vedi in tal senso Cass. n. 15338/2018); che gli elementi addotti dalla a Parte_1 supporto dell'azione di rescissione erano decontestualizzati dalla condotta del e per ammissione dell'attrice perfino sopravvenuti CP_1 all'accettazione della controproposta della da parte del Parte_1 CP_1 poi formalizzata nel contratto preliminare del 20.12.2019; che la condizione relativa alla prova del pagamento del saldo del prezzo di € 350.000,00 da parte della alla precedente proprietaria del compendio Parte_1 immobiliare, la era stata posta per un'esigenza di Controparte_3 tutela dell'acquirente e non certo per approfittare di un inesistente CP_1 stato di bisogno della che il licenziamento della da Parte_1 Parte_1 parte della Hospital Service S.R.L. era intervenuto solo in data 31.12.2019, e quindi dopo la firma del preliminare, ed anche l'asserito venir meno delle retribuzioni della era successivo a quella data;
che il saldo del Parte_1 prezzo dovuto dalla alla era previsto in Parte_1 Controparte_3 cinque rate semestrali di € 70.000,00 ciascuna da versare a partire dal 31.12.2019 e non cumulativamente ed il già alla firma del CP_1 preliminare aveva versato €150.000,00 di caparra confirmatoria ed avrebbe dovuto poi versare entro il 30.6.2023 ulteriori €60.000,00 per complessivi € 210.000,00, importo che quindi la ben avrebbe Parte_1 potuto impiegare per il pagamento di parte delle rate di saldo prezzo dovute pag. 8 di 28 alla che non aveva esercitato il recesso per il Controparte_3 mancato pagamento documentato delle suddette rate alla scadenza da parte della bensì per la mancata consegna del possesso del compendio Parte_1 immobiliare entro l'1.3.2020; che se anche fosse stato consapevole dello stato di bisogno della il non aveva tratto dallo stesso Parte_1 CP_1 alcun vantaggio, posto che aveva personalmente pagato al mediatore
[...] la provvigione di € 25.572,00, nonché le spese ed Controparte_2 imposte per il preliminare di € 3.700,00; che la palese inconsistenza giuridica e contrarietà dell'iniziativa giudiziale assunta dalla alla Parte_1 giurisprudenza consolidata della Suprema Corte giustificava oltre alla reiezione dell'azione di rescissione per lesione ultra dimidium la condanna dell'attrice al risarcimento danni ex art. 96 comma 3° c.p.c.. Con separato atto di citazione notificato a Parte_1 l'1/4.9.2020 introduceva davanti al Tribunale di Roma il CP_1 procedimento n. 44690/2020 RG, nel quale deduceva che aveva concluso con la il contratto preliminare di vendita del compendio Parte_1 immobiliare del 20.12.2019 sopra menzionato, pagandole entro la data della firma del preliminare la caparra confirmatoria di € 150.000,00 ed impegnandosi a versarle l'ulteriore caparra confirmatoria di €60.000,00 entro il 30.6.2023, con fissazione del termine per la stipulazione del contratto definitivo di compravendita al 30.7.2023; che aveva pagato al mediatore la provvigione di € 27.572,00 oltre IVA e si era fatto carico di imposte e spese del contratto preliminare per € 3.700,00; che nel preliminare la all'art. 3 si era impegnata ad immettere il Parte_1 CP_1 nel possesso del compendio immobiliare entro e non oltre l'1.3.2020, ma la nonostante i numerosi solleciti ricevuti aveva inizialmente Parte_1 procrastinato di giorno in giorno la data di liberazione del compendio e poi con whats'app aveva comunicato il proprio rifiuto;
che con raccomandata a.r. del 25/26.2.2020, rimasta inevasa, nell'approssimarsi del termine dell'1.3.2020, egli aveva diffidato la tramite legale a provvedere Parte_1 entro il termine previsto all'immissione in possesso del CP_1 rappresentandole di avere già effettuato la disdetta del contratto di locazione relativo all'abitazione nella quale egli risiedeva col suo nucleo familiare (composto anche da due figli minori) e di avere già incaricato una ditta di trasporti per il necessario trasloco, anticipando alla stessa € 585,60; che con successiva comunicazione del 23/27.3.2020, dato il grave inadempimento di all'obbligo contrattualmente Parte_1 assunto, tramite legale aveva comunicato alla predetta il suo recesso dal contratto preliminare e richiesto ai sensi dell'art. 1385 comma 2° cod. civ. la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata e quindi di € 300.000,00, senza però ottenere alcun risultato;
che peraltro il 6.3.2020 insieme alla era stato convenuto in giudizio davanti al Tribunale Parte_1 di Lanciano dall'ex coniuge della stessa, (procedimento Controparte_4 n. 178/2020 RG), in proprio e quale legale rappresentante della CP_3
pag. 9 di 28 per ottenere l'accertamento della nullità degli accordi CP_3 intercorsi tra il e la antecedenti alla stipulazione del CP_4 Parte_1 contratto preliminare tra quest'ultima ed il e la restituzione del CP_1 compendio immobiliare, e la domanda giudiziale introduttiva di quel giudizio era stata trascritta nei registri immobiliari, per cui ai sensi dell'art. 2656 cod. civ. l'eventuale accoglimento di quella domanda di nullità avrebbe travolto i diritti vantati dai terzi sul compendio immobiliare. In diritto deduceva il che la consegna anticipata all'1.3.2020 del CP_1 compendio immobiliare rispetto alla data di stipulazione del contratto definitivo di compravendita (30.7.2023) prevista era stata pattuita per venire incontro alle esigenze abitative del ed era contemplata sia CP_1 nella sua proposta di acquisto, sia nella controproposta della da Parte_1 lui accettata che prevedeva che la consegna sarebbe avvenuta entro e non oltre l'1.3.2020 se la non fosse riuscita a liberare prima Parte_1 l'immobile, e trovava conferma anche nelle conversazioni scambiatesi dalle parti via whats'app, nelle quali, alla richiesta della moglie del di CP_1 portare alcuni mobili nella casa promessa in vendita entro il mese di febbraio 2020, la aveva aveva dato rassicurazioni sul fatto che Parte_1 avrebbe liberato prima una camera per consentire al ed alla sua CP_1 famiglia di iniziare a portare le loro cose nella nuova casa;
che non solo la si era resa inadempiente all'obbligo di consegna dell'immobile Parte_1 entro l'1.3.2020, ma lo stesso suo titolo di proprietà del compendio immobiliare promesso in vendita al era stato messo a rischio dal CP_1 procedimento introdotto dall'ex coniuge della Parte_1 CP_4
, in proprio e quale legale rappresentante della precedente
[...] proprietaria, la per la dedotta nullità per Controparte_3 violazione dell'art. 160 cod. civ. degli accordi raggiunti dal con CP_4 la in vista dell'omologazione di una separazione consensuale poi Parte_3 non intervenuta, che prevedevano il trasferimento della proprietà del compendio immobiliare dalla società interamente Controparte_3 di proprietà del alla nullità opponibile ai terzi CP_4 Parte_1 acquirenti in virtù della trascrizione nei registri immobiliari della domanda giudiziale del che peraltro aveva anche intrapreso un CP_4 subprocedimento di sequestro giudiziario del compendio immobiliare davanti al Tribunale di Lanciano (proc. n. 178-1/2020 RG); che per il grave inadempimento della all'obbligo di consegna dell'immobile egli Parte_1 aveva quindi legittimamente esercitato il recesso dal preliminare ex art. 1385 comma 2° cod. civ. ed aveva diritto alla restituzione del doppio della caparra versata (€ 300.000,00) con gli interessi legali dalla messa in mora (23.3.2020) al saldo (in tal senso sulla decorrenza degli interessi Cass.

5.10.2000 n. 13284). Si costituiva nel procedimento n. 44690/2020 RG , Parte_1 che chiedeva la riunione per connessione soggettiva ed oggettiva parziale col procedimento n. 27575/2020 RG da lei promosso, e sottolineava la pag. 10 di 28 contraddizione esistente tra le previsioni degli articoli 3 ed 8 del contratto preliminare di vendita immobiliare concluso dalle parti il 20.12.2019, rimarcando che la sentenza delle sezioni unite della Corte di Cassazione n. 7930/2008 aveva escluso che col contratto preliminare potesse essere trasferito il possesso dell'immobile promesso prima del trasferimento della sua proprietà, parlando piuttosto, nei casi di contratto preliminare ad effetti anticipati, di detenzione anticipata dell'immobile da parte del promittente acquirente basata su un contratto di comodato collegato al preliminare di vendita e non di anticipazione dell'effetto traslativo del possesso derivante solo dalla vendita del bene non ancora intervenuta, richiamando le motivazioni contrarie al recesso espresse nella pec del 28.3.2020 già richiamate nella descrizione del processo n. 27575/2020 RG e concludendo per il rigetto delle domande del di accertamento della legittimità del CP_1 recesso esercitato e di restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata. Chiamati davanti allo stesso Giudice i due processi a seguito del provvedimento adottato dal Presidente della sezione X ai fini della riunione, all'udienza di prima trattazione, disposta la riunione del procedimento n. 44690/2020 RG a quello n.27575/2020 RG per connessione soggettiva parziale ed oggettiva in quanto i due giudizi avevano ad oggetto l'azione di rescissione per lesione ultra dimidium e l'azione di accertamento della legittimità del recesso del promittente acquirente in ordine al medesimo contratto preliminare di vendita immobiliare, eccepiva CP_1 l'improcedibilità dell'azione di rescissione per lesione ultra dimidium della per mancato esperimento del tentativo di mediazione Parte_1 obbligatoria, e con ordinanza riservata del 2.1.2021 tale eccezione veniva respinta, in quanto tardiva, con contestuale concessione dei termini ex art. 183 comma 6° c.p.c., non senza rilevare che l'azione di rescissione per lesione ultra dimidium avente ad oggetto un contratto preliminare avente effetti obbligatori non rientrava tra le azioni in materia di diritti reali sottoposte a mediazione obbligatoria dall'art. 5 comma 1 bis del D. Lgs. n. 28/2010. Nella memoria ex art. 183 comma 6° n. 1) c.p.c. la sottolineava Parte_1 che non c'era corrispondenza tra la sua controproposta accettata, che prevedeva il pagamento da parte del dell'ulteriore caparra CP_1 confirmatoria di € 60.000,00 in 30 rate mensili di € 2.000,00 ciascuna a partire dall'1.3.2020, ed il contratto preliminare di compravendita poi concluso il 20.12.2019, che prevedeva il pagamento della caparra confirmatoria integrativa di € 60.000,00 in una o più soluzioni entro la data del 30.6.2023. Nella memoria ex art. 183 comma 6° n. 1) c.p.c. il osservava che la CP_1 difesa della aveva assunto posizioni contraddittorie nei due Parte_1 giudizi riuniti del Tribunale di Roma rispetto al giudizio del Tribunale di Lanciano, in quanto in quel giudizio la aveva attribuito il recesso Parte_1
pag. 11 di 28 del dal preliminare di vendita immobiliare con lei concluso alle CP_1 iniziative giudiziali assunte da definendo equilibrato e Controparte_4 conveniente il contratto preliminare suddetto e non facendo alcun riferimento ad un proprio asserito stato di bisogno, mentre nei giudizi riuniti aveva per la prima volta ipotizzato un proprio inesistente stato di bisogno per giustificare in qualche modo il proprio inadempimento contrattuale;
che in caso di difformità del preliminare rispetto alla controproposta della accettata era il preliminare, che in quanto Parte_1 temporalmente successivo, doveva prevalere;
che comunque anche nel caso in cui fosse ritenuto vincolante l'impegno assunto nella controproposta della accettata il avrebbe dovuto versare la rata mensile Parte_1 CP_1 di € 2.000,00 per trenta mesi solo a partire dall'1.3.2020 avendo ottenuto la consegna dell'immobile, sicché non essendovi stata quest'ultima, non era comunque configurabile un suo inadempimento contrattuale che legittimasse la a non consegnare l'immobile; che dalla Parte_1 corrispondenza intercorsa tra le parti risultava poi evidente che la mancata consegna del compendio immobiliare da parte della in favore del Parte_1 era stata dovuta alle iniziative giudiziali assunte da CP_1 CP_4
davanti al Tribunale di Lanciano;
che il lungo tempo che doveva
[...] decorrere dal preliminare del 20.12.2019 alla firma dell'atto di compravendita (luglio 2023), finalizzato a fare decorrere il termine quinquennale di esercizio di eventuali azioni revocatorie ordinarie contro l'atto col quale il 12.6.2018 era stata trasferita la proprietà del compendio immobiliare dalla alla era comunque Controparte_3 Parte_1 indicativo del fatto che la predetta non si trovasse affatto in stato di bisogno alla data della firma del preliminare concluso col del 20.12.2019; CP_1 che nell'ipotesi in cui fosse accolta l'azione di rescissione per lesione ultra dimidium del contratto preliminare di vendita immobiliare concluso dal con la quest'ultima andava comunque condannata a CP_1 Parte_1 restituirgli la caparra confirmatoria versata di €150.000,00., con gli interessi legali dal pagamento al saldo. Rimesso in termini il per la produzione di documentazione CP_1 comprovante la pubblicità per la vendita del compendio immobiliare oggetto di causa da parte della tramite il portale Controparte_7 Immobiliare.it su incarico della al prezzo di € 1.190.000,00 Parte_1 promesso al come scoperto da quest'ultimo il 20.4.2021 dopo la CP_1 scadenza dei termini istruttori concessi, e concesso termine alle altre parti per produrre documenti a prova contraria e controdedurre, le cause riunite, di natura documentale, venivano rinviate per la precisazione delle conclusioni al 31.3.2022. Costituitosi il 28.12.2021 un nuovo legale per la a Controparte_2 seguito della rinuncia al mandato dell'originario legale, avv.
[...]
con decreto ex D.L. 14.1.2021 n. 2 e successive modificazioni CP_8 emesso il 3.2.2022, veniva autorizzata la trattazione scritta dell'udienza di pag. 12 di 28 precisazione delle conclusioni del 31.3.2022, ed avendo le parti concluso telematicamente come in epigrafe trascritto nel termine loro concesso, la causa veniva trattenuta in decisione il 31.3.2022, con concessione di termine di giorni 60 per il deposito di comparse conclusionali e di successivo termine di giorni 20 per il deposito di memorie di replica.”.
§ 2. – All'esito del giudizio il Tribunale ha così disposto: “Il Tribunale di Roma, sezione X, in persona del Giudice unico dott. Vincenzo Picaro, definitivamente pronunciando sui due giudizi riuniti n. 27575/2020 RG e n. 44690/2020 RG, ogni contraria istanza, eccezione, o deduzione respinta, così provvede: 1) Rigetta la domanda di rescissione per lesione ultra dimidium del contratto preliminare di vendita immobiliare concluso da Parte_1 con il 20.12.2019 con scrittura privata autenticata
[...] CP_1 dal notaio del 20.12.2019, rep. n.5608, racc. Persona_2 n.4354, registrata il 13.1.2020 e trascritta in pari data al numero registro generale 2750, numero registro particolare 2087, e la conseguente domanda di di condanna della Parte_1 CP_2 alla restituzione in suo favore della provvigione comprensiva di IVA
[...] da lei percepita per l'attività d'intermediazione svolta ai fini della conclusione del suindicato contratto preliminare, pari ad € 41.358,00 oltre interessi;

2) Accerta e dichiara la legittimità del recesso esercitato da CP_1 in data 20.3.2020 con riferimento al contratto preliminare indicato al precedente capo per grave inadempimento di , e Parte_1 per l'effetto, la condanna alla restituzione in favore di del CP_1 doppio della caparra confirmatoria ricevuta, e quindi di € 300.000,00, con gli interessi legali dal 23.3.2020 al saldo;

3) Rigetta la domanda di risarcimento danni ex art. 96 1° e 3° comma c.p.c. avanzata da nei confronti di nel CP_1 Parte_1 procedimento n. 27575/2020 RG;

4) Condanna al pagamento in favore della Parte_1 [...] delle spese processuali del procedimento n. 27575/2020 Controparte_2 RG, liquidate in € 3.972,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15%;
5) Condanna al pagamento in favore di Parte_1 CP_1 delle spese processuali dei procedimenti riuniti n. 27575/2020 RG e
[...] n. 44690/2020 RG, liquidate in €26.158,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15%.”.
A fondamento della decisione il primo giudice ha svolto le considerazioni che seguono: “Preliminarmente va esaminata la domanda di rescissione per lesione ultra dimidium del contratto preliminare di vendita immobiliare concluso da con il Parte_1 CP_1
pag. 13 di 28 20.12.2019 con scrittura privata autenticata dal notaio Persona_2 del 20.12.2019, rep. n.5608, racc. n. 4354, registrata il 13.1.2020 e
[...] trascritta in pari data al numero registro generale 2750, numero registro particolare 2087, trattandosi di una domanda volta a far valere un asserito vizio genetico del contratto, laddove la domanda di accertamento della legittimità del recesso esercitato da con comunicazione del CP_1 23/27.3.2020 si basa invece su un vizio funzionale, presupponendo l'inadempimento dell'obbligazione assunta all'art. 3 del preliminare da
[...]
di consegnare il “possesso materiale” dell'immobile Parte_1 di Roma, via della Farnesina n. 323, alla data dell'1.3.2020 al promittente acquirente . CP_1 In base all'art. 1448 cod. civ. l'azione di rescissione per lesione ultra dimidium richiede la simultanea presenza di tre requisiti: 1) l'eccedenza di oltre la metà della prestazione rispetto alla controprestazione;
2) l'esistenza di uno stato di bisogno, inteso non come assoluta indigenza, ma come una situazione di difficoltà economica che incida sulla libera determinazione a contrarre e costituisca, quindi, il motivo dell'accettazione della sproporzione fra le prestazioni da parte del contraente danneggiato;
3) l'avere il contraente danneggiato tratto profitto dall'altrui stato di bisogno di cui era consapevole (vedi in tal senso Cass. n. 3646/2009). Occorre poi tenere conto che per stabilire se un contratto preliminare di compravendita immobiliare sia rescindibile per lesione ultra dimidium l'accertamento della lesione dev'essere effettuato in base al valore dei beni oggetto del contratto stesso al momento della sua stipulazione, a nulla rilevando che l'interesse ad agire, o a resistere sia sorto solo successivamente, allorché la parte che si sia approfittata dello stato di bisogno, ne abbia invocato l'esecuzione in forma specifica (vedi in tal senso Cass. n. 3176/2011). Nel caso in esame va anzitutto evidenziato che al prezzo di compravendita di € 1.130.000,00 del compendio immobiliare promesso sito in Roma, via della Farnesina n. 323, composto dall'appartamento al piano terzo, scala C, interno 3 (nel NCEU a foglio 231, particella 9, sub. 526), dalla cantina pertinenziale al secondo piano seminterrato, n. 20 (nel NCEU a foglio 231, particella 9, sub. 513) e dal posto auto coperto al piano seminterrato, n. 20 (nel NCEU a foglio 231, particella 9, sub. 565), si é addivenuti dopo che ne aveva proposto l'acquisto il 22.11.2019 ad €1.050.000,00 CP_1 (vedi doc. 1 di ) perché nella controproposta di CP_1 [...]
del 6.12.2019, accettata dal il 9.12.2019 (vedi doc. 2 Parte_1 CP_1 di ), il prezzo era stato elevato ad € 1.130.000,00, sia pure CP_1 includendo nella vendita promessa anche una serie di mobili elencati, e che il prezzo al quale il compendio immobiliare era stato offerto in vendita dall'agenzia per conto della nel 2018 (€ Controparte_2 Parte_1
2.100.000,00) pacificamente non era risultato realizzabile, tanto che col consenso della l'offerta dello stesso in vendita da parte Parte_1
pag. 14 di 28 dell'agenzia era stata ribassata il 31.1.2019 ad € 1.380.000,00, ed ulteriormente il 2.4.2019 ad € 1.198.000,00 (vedi doc. 2 della
[...]
, ed a ciò va aggiunto che il medesimo compendio immobiliare CP_2 era già stato promesso in vendita tramite la stessa agenzia dalla Parte_1 a HI ER all'inferiore prezzo di € 950.000,00 col contratto preliminare di vendita del 23.5.2019 (vedi doc. 3 della CP_2
, che pacificamente non era poi stato seguito dalla stipulazione
[...] dell'atto di compravendita con il in quanto era emerso che la Pt_2 [...] non aveva ancora pagato alla sua dante causa, la Pt_1 Controparte_3
il saldo del prezzo di € 350.000,00, e che tale compendio le era stato
[...] venduto il 12.6.2018 ad un prezzo inferiore al valore catastale da una società amministrata dal marito della , per cui Parte_1 Controparte_4 vi era il concreto rischio di esercizio contro quell'atto di vendita di azione revocatoria ordinaria, sicché la aveva già accettato di vendere il Parte_1 compendio immobiliare in questione ad un prezzo inferiore di € 180.000,00 a quello pattuito col nel preliminare del 20.12.2019. A tali elementi CP_1 va aggiunto che la a partire dal 20.4.2021 ha messo in vendita il Parte_1 medesimo compendio immobiliare tramite il al prezzo CP_7 lievissimamente superiore di € 1.190.000,00 (vedi doc. 16A prodotto dal
. CP_1 Nessun elemento probatorio ha fornito la sulla quale incombeva Parte_1 il relativo onere, per dimostrare che il compendio immobiliare da lei promesso al avesse in realtà alla data del 20.12.2019 un valore CP_1 superiore ad € 2.260.000,00 (doppio del prezzo pattuito di € 1.130.000,00), ed ha impropriamente fatto riferimento alla sproporzione esistente tra il valore del compendio immobiliare pattuito di € 1.130.000,00, compendio del quale il preliminare prevedeva l'anticipata immissione in “possesso” del promissario acquirente in data 1.3.2020 rispetto alla data prevista per il rogito di compravendita del 30.7.2023, e la caparra confirmatoria ricevuta di € 150.000,00, decurtata della provvigione comprensiva di IVA corrisposta al mediatore, di € 41.358,00, ed alla quale secondo le pattuizioni della controproposta accettata doveva aggiungersi un versamento mensile di € 2.000,00 a partire dall'immissione in “possesso” dell'1.3.2020 per il versamento di una caparra integrativa complessiva di € 60.000,00 alla data del rogito. In realtà la sopravvenienza del contratto preliminare di vendita immobiliare del e della in data 20.12.2019, destinato a regolare in CP_1 Parte_1 modo definitivo il loro rapporto, rispetto alla controproposta della
[...] del 2.12.2019, accettata dal il 6.12.2019 a conclusione delle Pt_1 CP_1 trattative intermediate dall'agenzia (vedi doc. 4 della CP_2
, fa ritenere prevalente la previsione dell'art. 5 del preliminare
[...] secondo la quale il pagamento della caparra confirmatoria integrativa di € 60.000,00 sarebbe dovuto avvenire da parte del in una o più CP_1 soluzioni entro la data del 30.6.2023 essendo prevista la consegna pag. 15 di 28 anticipata del compendio all'1.3.2020 ed il rogito al 30.7.2023, rispetto alla difforme previsione della controproposta della del 2.12.2019, Parte_1 accettata dal il 6.12.2019, che invece prevedeva il versamento a CP_1 titolo di caparra confirmatoria da parte del a favore della CP_1 [...] della somma di € 2.000,00 mensili a partire dall'1.3.2020, data della Pt_1 consegna anticipata del compendio, fino alla vendita prevista per il 30.7.2023, stabilendo una stretta correlazione temporale tra tale versamento e la consegna anticipata del compendio immobiliare a favore del per cui la non può fare riferimento a pattuizioni della CP_1 Parte_1 sua controproposta del 2.12.2019 accettata dal il 6.12.2019 CP_1 superata da difformi disposizioni del preliminare del 20.12.2019. Improprio é poi il riferimento della alla provvigione da lei pagata Parte_1 alla nel valutare l'asserita iniquità del contratto Controparte_2 preliminare del 20.12.2019, essendo derivato il pagamento della provvigione di € 41.358,00 dall'incarico in esclusiva di vendita conferito dalla alla il 18.9.2018 (vedi doc. 1 della Parte_1 Controparte_2
e successive variazioni con ribasso del prezzo di Controparte_2 offerta documentate e dal connesso obbligo di pagamento della provvigione all'accettazione della sua proposta, e non dal contratto preliminare concluso il 20.12.2019 dalla col Parte_1 CP_1 In realtà la comparazione per valutare l'esistenza dello squilibrio va fatta tenendo conto di tutte le prestazioni che il preliminare poneva a carico delle parti, compreso il saldo del prezzo di € 920.000,00 dovuto dal alla CP_1 data del rogito prevista per il 30.7.2023, e non solo di quelle da eseguire anticipatamente. Quanto poi alla contraddizione apparentemente esistente nel preliminare del 20.12.2019 tra la previsione dell'art. 3 secondo il quale “il possesso materiale delle porzioni immobiliari promesse in vendita verrà trasferito, per tutti gli effetti utili ed onerosi alla parte promittente acquirente alla data del 1° marzo 2020... Le parti convengono, altresì che la stipula del contratto definitivo di compravendita dovrà avvenire presso Notaio scelto dalla parte acquirente entro e non oltre il 30 luglio 2023, salvo proroga da concordarsi espressamente tra le parti in considerazione di quanto sopra pattuito” e quella dell'art. 8 secondo il quale “Le parti convengono infine che gli immobili in oggetto saranno consegnati alla parte promittente acquirente alla data del rogito definitivo di compravendita liberi da persone e cose, ad eccezione dei mobili di cui alla nota redatta di comune accordo fra le parti a cui le stesse fanno pieno riferimento. La parte promittente venditrice garantisce, inoltre, di essere al corrente con il pagamento di qualsiasi onere, imposta diretta o indiretta e tassa comunque afferente le entità immobiliari in oggetto e si impegna a corrispondere quelle eventualmente dovute fino alla data di stipula del contratto di compravendita, sia di natura condominiale, come in seguito meglio precisate, sia inerenti gli immobili in oggetto, anche se accertate o iscritte a pag. 16 di 28 ruolo in epoca successiva al presente contratto”, occorre procedere ai sensi degli articoli 1362 e 1363 cod. civ. all'interpretazione complessiva di dette clausole risalendo alla comune intenzione delle parti, desumibile anche dal comportamento complessivo posteriore delle parti, e non ad un'interpretazione letterale ed isolata dell'art. 3, e tener conto che ove un dubbio interpretativo permanga, ai sensi dell'art. 1367 cod. civ. le clausole devono essere interpretate nel senso in cui possano avere qualche effetto, anziché in quello in cui non ne avrebbero alcuno. Emerge allora che dove le parti all'art. 3 hanno usato impropriamente il termine “possesso materiale delle porzioni immobiliari promesse in vendita” che sarebbe stato trasferito al promissario acquirente alla data dell'1.3.2020, ancorché la data di stipulazione del contratto definitivo di compravendita fosse indicata entro e non oltre il 30.7.2023, non potendo tale articolo costituire un'inutile ripetizione della previsione dell'art. 8, relativa alla consegna delle porzioni immobiliari libere da persone e cose al promissario acquirente alla data del rogito definitivo di compravendita con passaggio sullo stesso degli oneri, imposte e tasse relativi ad essi solo dopo la compravendita, hanno inteso in realtà riferirsi alla detenzione delle porzioni immobiliari promesse che doveva essere attribuita al promissario acquirente alla data CP_1 dell'1.3.2020 e quindi anticipatamente rispetto all'atto di compravendita previsto per la data del 30.7.2023, che avrebbe poi determinato il trasferimento della proprietà e del possesso in senso proprio di tali beni, per i quali infatti la avrebbe dovuto continuare a pagare gli Parte_1 oneri, le imposte e le tasse fino dalla data della compravendita. In proposito le sezioni unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 7930/2008, seguita poi da giurisprudenza consolidata, hanno affermato che nei contratti preliminari ad effetti anticipati non può essere attribuito al promissario acquirente il possesso del bene promesso anticipatamente rispetto alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita, che determina il trasferimento della proprietà e del possesso del bene in capo al promissario acquirente, per cui prima che essa si verifichi nel caso di attribuzione concordata anticipata della disponibilità materiale del bene al promissario acquirente, allo stesso viene attribuita solo la detenzione in comodato del bene stesso. Ne deriva che se l'art. 3 del preliminare in questione fosse inteso in senso letterale, come attributivo alla data dell'1.3.2020 del possesso delle porzioni immobiliari promesse al promissario acquirente, pur essendo prevista la stipulazione dell'atto di compravendita, il saldo del prezzo di € 920.000,00 e la consegna dei beni col passaggio del rischio e degli oneri ad essi connessi in capo al promissario acquirente solo dopo la vendita prevista entro e non oltre il 30.7.2020, dovrebbe ritenersi improduttivo di effetti giuridici, non essendo consentito trasferire il possesso di un bene immobile separatamente da quello della proprietà sullo stesso. Conferma della correttezza di tale interpretazione si ricava poi dalle conversazioni whats'app intercorso a pag. 17 di 28 febbraio e marzo 2020 tra la e la moglie del documentate Parte_1 CP_1 da quest'ultimo e non contestate, dalle quali emerge che nell'imminenza del termine convenuto per l'attribuzione della detenzione degli immobili (1.3.2020), a seguito di richiesta della moglie del la si CP_1 Parte_1 era inizialmente detta disponibile a liberare una camera per permettere al ed alla sua famiglia (composta anche da due figli minori) di CP_1 trasferirvi anticipatamente rispetto a quel termine e rispetto alla data del rogito alcuni loro mobili, salvo poi rimangiarsi tale disponibilità non appena ricevuta la notifica dell'atto di citazione introduttivo del giudizio del Tribunale di Lanciano n. 178/2020 RG da parte del marito CP_4
, che metteva in dubbio la validità del titolo di proprietà sul
[...] compendio immobiliare in capo alla Parte_1
Quanto poi alla circostanza che la ed il avessero pattuito Parte_1 CP_1 nel preliminare del 20.12.2019 di differire la data del rogito di compravendita al 30.7.2023, si spiega col fatto che la doveva Parte_1 ancora completare il pagamento del saldo del prezzo di € 350.000,00 in favore della precedente proprietaria, la per il quale Controparte_3 era previsto il versamento di cinque rate di € 70.000,00 ciascuna con scadenze al 31.12.2019, al 30.6.2020, al 31.12.2020, al 30.6.2021 ed al 31.12.2021, come confermato dalla clausola risolutiva espressa prevista con scrittura privata coeva al preliminare attributiva della facoltà di recesso dal preliminare al in caso di mancata tempestiva CP_1 produzione delle quietanze di pagamento di tali rate da parte della
[...]
e si spiega col fatto che quest'ultima aveva acquistato la proprietà Pt_1 del compendio immobiliare ad un prezzo inferiore al suo valore catastale il 12.6.2018 dalla amministrata e di proprietà del Controparte_3 marito , per cui fino al decorso del termine quinquennale Controparte_4 di prescrizione dal 12.6.2018 vi era il rischio dell'esercizio di azioni revocatorie ordinarie avverso l'atto di acquisto della Ne deriva Parte_1 che nel contratto preliminare in questione il promissario acquirente, dovendo essere certo della proprietà della promittente venditrice, si é opportunamente cautelato, senza alcun approfittamento di un asserito stato di bisogno della e che nel contempo per venire incontro Parte_1 all'urgente esigenza abitativa del e della sua famiglia, che CP_1 pacificamente in vista del conseguimento della detenzione anticipata dell'immobile avevano lasciato l'immobile abitativo prima condotto in locazione, ed alla necessità della di conseguire anticipatamente Parte_1 rispetto al rogito una consistente caparra confirmatoria che le garantisse liquidità anche per il saldo della provvigione al mediatore e per il saldo del prezzo del proprio precedente acquisto alla hanno Controparte_3 pattuito che dall'1.3.2020 la detenzione degli immobili sarebbe stata attribuita dalla al e che prima della compravendita Parte_1 CP_1 prevista per il 30.7.2023 con saldo contestuale di € 920.000,00 la Parte_1
pag. 18 di 28 avrebbe percepito a titolo di caparra confirmatoria la complessiva somma di € 210.000,00. Difetta anche la prova dello stato di bisogno della alla data della Parte_1 sottoscrizione del preliminare di vendita immobiliare col CP_1 (20.12.2019), posto che per sua ammissione il suo licenziamento da parte della Hospital Service S.R.L. risale al 31.12.2019 ed il mancato pagamento del compenso mensile di € 10.000,00 risale al gennaio 2020 e quindi a date successive al preliminare, e la circostanza che da luglio 2019 il marito le corrispondesse l'assegno di mantenimento stabilito in Controparte_4 sede presidenziale e non i maggiori importi prima pagati, peraltro non nota al non era certo tale da dimostrare che la si trovasse in CP_1 Parte_1 una situazione di difficoltà economica e di carenza di liquidità tale da non consentirle di far fronte ad impegni di pagamento con mezzi normali e da incidere sulla sua libera determinazione a contrarre, avendo addirittura rilanciato sul prezzo di acquisto rispetto all'originaria inferiore offerta del e risultando proprietaria e comproprietaria di numerosi immobili e CP_1 terreni in Foccacesia, Casoli e Lanciano oltre che proprietaria del prestigioso compendio immobiliare oggetto di causa. Quanto alla circostanza nota al che la doveva ancora versare € CP_1 Parte_1 350.000,00 per il saldo del prezzo alla precedente proprietaria del compendio immobiliare, la non solo attraverso la Controparte_3 sola caparra confirmatoria di €210.000,00 la ne avrebbe potuta Parte_1 pagare una parte consistente e si trattava comunque di debito rateizzato, ma aveva un reddito e beni che non la facevano certo apparire in stato di bisogno, e del resto se in quello stato si fosse trovata avrebbe cercato di svendere in tutta fretta il compendio immobiliare e non avrebbe certo rilanciato sul prezzo ed accettato di venderlo a distanza di ben tre anni e mezzo. Da ultimo nessun elemento ha fornito la per provare Parte_1 l'approfittamento da parte del del suo asserito stato di bisogno, CP_1 avendo anzi accettato il rilancio sul prezzo di venduta proposto proprio dalla Parte_1
Va quindi respinta l'azione di rescissione per lesione ultra dimidium esercitata dalla e va conseguentemente rigettata la domanda Parte_1 conseguenziale della stessa di condanna della alla Controparte_2 restituzione in suo favore della provvigione comprensiva di IVA pagata alla stessa per l'attività d'intermediazione svolta ai fini della conclusione del contratto preliminare di vendita da lei concluso con il CP_1 20.12.2019 di € 41.358,00 oltre interessi. Va invece accolta la domanda volta ad ottenere l'accertamento della legittimità del recesso esercitato da in data 20.3.2020 con CP_1 riferimento al contratto preliminare sottoscritto con Parte_1 in data 20.12.2019 per grave inadempimento di quest'ultima, che si
[...] é rifiutata di consegnare a fini di detenzione le porzioni immobiliari pag. 19 di 28 promesse in vendita al entro il termine dell'1.3.2020 secondo CP_1 quanto previsto dall'art. 3 del contratto preliminare suddetto, essenziali per le esigenze abitative del e della sua famiglia, nonostante la diffida CP_1 del del 25/26.2.2020 al rispetto del termine dell'1.3.2020 e CP_1 malgrado le rassicurazioni date ancora a febbraio 2020 sulla consegna delle porzioni immobiliari e poi non tradottesi nell'attribuzione della detenzione a seguito della citazione ricevuta dalla dal coniuge Parte_1
con la quale veniva messa a rischio la validità del suo Controparte_4 titolo di acquisto del compendio immobiliare promesso al Non CP_1 poteva la sottrarsi all'obbligo di consegna delle porzioni Parte_1 immobiliari promesse a alla data dell'1.3.2020 a scopo di CP_1 detenzione sulla base di un inadempimento del in quanto lo stesso CP_1 non solo aveva tempestivamente pagato una caparra confirmatoria di € 150.000,00 alla ma secondo il preliminare era tenuto a pagare la Parte_1 caparra confirmatoria integrativa di €60.000,00 in una, o più soluzioni entro il 30.6.2023, per cui alla data dell'1.3.2020 il credito relativo della
[...] non era ancora esigibile e la stessa non poteva lamentarne il Pt_1 mancato pagamento preventivo alla consegna delle porzioni immobiliari. Del resto sia nello scambio di corrispondenza whats'app prodotto, sia nel giudizio davanti al Tribunale di Lanciano n. 178/2020 RG, la ha Parte_1 ricollegato la mancata consegna alla data dell'1.3.2020 delle porzioni immobiliari promesse al non al mancato pagamento delle rate della CP_1 caparra confirmatoria integrativa di € 60.000,00 (previste solo nella sua controproposta accettata dal ma non nel preliminare successivo), CP_1 ma all'iniziativa giudiziale assunta da nei confronti suoi Controparte_4 e del che ha messo in dubbio la validità del suo titolo di acquisto CP_1 della proprietà del compendio immobiliare. Avendo il corrisposto, come documentato, alla la CP_1 Parte_1 caparra confirmatoria di €150.000,00, ai sensi dell'art. 1385 comma 2° cod. civ. la a seguito del recesso legittimamente esercitato dal Parte_1 CP_1 il 20.3.2020, va condannata a restituire a il doppio della CP_1 stessa, e quindi € 300.000,00, con gli interessi legali decorrenti dalla costituzione in mora (23.3.2020) al saldo. L'infondata azione di rescissione per lesione ultra dimidium esercitata dalla contro il palesemente pretestuosa ed infondata, aveva lo Parte_1 CP_1 scopo di paralizzare la richiesta di restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata da parte del ma la restituzione del doppio CP_1 della caparra confirmatoria ricevuta si ritiene che copra già integralmente i danni subiti dal per cui la domanda di risarcimento danni ex art. CP_1 96 commi 1° e 3° c.p.c. avanzata da nei confronti della CP_1 [...] va respinta. Pt_1 In base al principio della soccombenza va Parte_1 condannata al pagamento delle spese processuali del procedimento n. 27575/2020 RG sostenute dalla che tenendo conto Controparte_2
pag. 20 di 28 del valore della domanda restitutoria respinta avanzata dalla e Parte_1 delle tariffe forensi del D.M. n. 55/2014, come modificate dal D.M. n. 37/2018, si liquidano in € 3.972,00 per compensi (di cui € 810,00 per fase di studio, € 574,00 per fase introduttiva, € 1.204,00 per fase di studio/trattazione ed € 1.384,00 per fase decisoria, calcolati in misura minima in quanto la causa é stata documentale), oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15%. In base al principio della soccombenza prevalente Parte_1 va condannata al pagamento in favore di delle spese CP_1 processuali dei due giudizi riuniti, liquidate in base al valore delle stesse ed alle tariffe forensi del D.M. n. 55/2014, come modificato dal D.M. n. 37/2018, in € 26.158,00 per compensi (di cui € 5.704,00 per fase di studio,
€3.764,00 per fase introduttiva, €11.730,00 per fase istruttoria/trattazione ed € 4.960,00 per fase decisoria, calcolati in misura minima in quanto la causa é stata documentale e raddoppiati per le fasi di studio ed introduttiva dei due giudizi svolte separatamente prima della riunione), oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15%.”
§ 3. – Ha proposto appello rassegnando Parte_1 le seguenti conclusioni: ““Voglia codesta Ecc. ma Corte d'Appello adìta, in accoglimento dell'appello proposto con il presente atto e previo accoglimento dell'istanza di cui agli artt.283 e 351 c.p.c., formulata nel presente atto : 1) annullare e riformare, la sentenza del Tribunale di Roma n.10570 del 2022 notificata in data 1° luglio 2022 , di che trattasi;
2) in ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari e spese generali oltre accessori del doppio grado di giudizio da distrarsi in favore del procuratore costituito antistatario.”
Ha resistito rassegnando le seguenti conclusioni: CP_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'appello adita, rigettata ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così pronunciare:
-In via preliminare, dichiarare l'appello inammissibile ex art. 348 bis c.p.c. per tutti i motivi di cui alla narrativa del presente atto, non avendo l'appello alcuna ragionevole probabilità di essere accolto per manifesta insussistenza dei requisiti di cui all'art. 1448 c.c. nonché per insussistenza di alcun pericolo di concretizzazione della lesione, stante il preventivo recesso dell'Appellato, stanti altresì le generiche conclusioni ex adverso formulate e la mancata impugnazione dei capi della Sentenza di cui alle pag. 19 e 20;
- Ancora in via preliminare, respingere l'avversa istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado, poiché inammissibile, infondata in fatto e in diritto, e comunque non provata;

pag. 21 di 28 - Ancora in via preliminare, accertare e dichiarare che l'Appellante non ha impugnato il capo della Sentenza a pag. 19, relativo alla mancata prova dello stato di bisogno, nonché il capo da pag. 19 a pag. 20, relativo all'accoglimento della domanda di recesso e, per l'effetto, dichiarare che su detti capi è sceso il giudicato, con ogni conseguente statuizione in relazione agli ulteriori motivi di gravame e con conseguente conferma integrale della sentenza n. 10570/2022 del Tribunale di Roma.
- Nel merito, in via principale, rigettare integralmente la domanda attrice, in quanto infondata in fatto e diritto, per tutti i motivi esposti in narrativa, così confermando la sentenza n. 10570/2022 del Tribunale di Roma.
- In ogni caso, condannare l'Appellante al risarcimento dei danni in favore del Sig. ex art. 96 comma 1 c.p.c., da liquidarsi d'ufficio CP_1 nella sentenza, ovvero al pagamento di una somma equitativamente determinata, ex art. 96 comma 3 c.p.c., per tutti i motivi esposti nella narrativa del presente atto. Con vittoria di spese e compensi professionali di causa, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge.”
Ha resistito rassegnando le seguenti Controparte_2 conclusioni: “IN VIA PRELIMINARE Accertata la infondatezza e la assenza dei motivi cautelari, rigettare la richiesta di sospensione e/o revoca della provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata;
NEL MERITO Accertata e dichiarata la infondatezza dei motivi di appello, rigettare l'appello proposto dalla signora e, per l'effetto, Parte_1 confermare la sentenza n. 10570 del 27 giugno/1 luglio 2022, emessa dal Tribunale Civile di Roma, con ogni conseguenza di legge;
Condannare la signora alla refusione delle spese Parte_1 di lite del presente giudizio;
Atteso il comportamento processuale della signora Parte_1
condannare la stessa al risarcimento del danno per lite temeraria, ai
[...] sensi dell'art. 96 c.p.c., nella misura ritenuta di giustizia da codesta Ecc.ma Corte di Appello.”
Dopo il mutamento del rito che ha disposto la discussione orale ex art.281 sexies c.p.c., la causa è stata discussa oralmente all'udienza odierna del 31/10/2025 e trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'art.281 sexies c.p.c. (comma aggiunto dall'art.3 d.lgs.n.149/2022 e reso applicabile ai processi già pendenti alla data del 28.2.2023 dall'art.7 comma 3 d.lgs.n.164/2024).
pag. 22 di 28 § 4. – ha rinunciato agli atti del giudizio Parte_1 di appello nei confronti di che ha ritualmente accettato la CP_1 rinuncia con compensazione delle spese.
Deve, pertanto, procedersi alla declaratoria di estinzione del processo, a norma dell'art. 306 c.p.c., con spese compensate nel rapporto processuale tra e Parte_1 CP_1
Resta, pertanto, da trattare l'appello di Parte_1 nei confronti di fondato sui medesimi motivi Controparte_2 proposti per la riforma della sentenza nei confronti di ma CP_1 volto ad ottenere la restituzione della provvigione corrisposta.
§ 5. – Tale appello contiene tre motivi.
§ 5.1 – Il primo è intitolato: “1) Erroneità del capo di sentenza impugnata, nella parte in cui il Giudice di I° grado ha rigettato la domanda ex art. 1448 c.c., per carenza dell'elemento oggettivo sulla lesione ultra dimidium”. Con tale motivo l'appellante censura la seguente statuizione della decisione impugnata: “nessun elemento probatorio ha fornito la Parte_1 per dimostrare che il compendio immobiliare promesso al avesse in CP_1 realtà alla data del 20 dicembre 2019 un valore superiore ad € 2.260.000,00 (doppio del prezzo pattuito di € 1.130.000,00) ed ha impropriamente fatto riferimento alla sproporzione esistente tra il valore del compendio immobiliare pattuito di € 1.130.000,00, compendio del quale il preliminare prevedeva l'anticipata immissione in possesso del promissario acquirente in data 1 marzo 2020, rispetto alla data prevista per il rogito di compravendita del 30 luglio 2023 e la caparra confirmatoria ricevuta di € 150.000,00, decurtata della provvigione comprensiva di IVA corrisposta al mediatore di € 41.358.00 e dalla quale secondo le pattuizioni della controproposta accettata, doveva aggiungersi un versamento mensile di € 2.000,00 a partire dall'immissione in possesso dell'1 marzo 2020, per il versamento di una caparra integrativa complessiva di € 60.000,00 alla data del rogito..”. L'appellante ritiene erronea tale argomentazione e la contesta, ribadendo di non aver mai fatto riferimento ad un valore dell'immobile di € 2.260.000. Afferma di avere invece indicato lo squilibrio sinallagmatico nella sproporzione esistente tra il valore del compendio immobiliare di € 1.130.000,00, e la somma di € 150.000,00, versata dal promissario acquirente a titolo di caparra confirmatoria, seppure poi integrata con la previsione del pagamento, sempre a titolo di caparra confirmatoria, di un ulteriore importo di € 60.000,00. Indica altresì come motivo di ulteriore squilibrio, legittimante la pretesa di rescissione, le pattuizioni contenute nel compromesso che consentivano a di essere immesso nella CP_1
pag. 23 di 28 detenzione dell'immobile già dal 01/03/2020, in anticipo rispetto al rogito, per il quale era indicato il termine del 30/07/2023.
Il motivo è infondato.
Deve considerarsi, come già esposto dal Tribunale, che ai sensi dell'art.1448 c.c., "l'azione generale di rescissione per lesione richiede la simultanea esistenza di tre requisiti: l'eccedenza "ultra dimidium" della prestazione rispetto alla controprestazione, lo stato di bisogno del contraente danneggiato e l'approfittamento di esso da parte dell'altro contraente. Lo stato di bisogno, pur potendo consistere anche in una situazione di difficoltà economica o nella contingente carenza di liquidità, non può prescindere da un nesso di strumentalità tale da incidere sulla libera determinazione a contrarre, nel senso che le momentanee criticità economiche devono costituire il motivo per cui è stata accettata la sproporzione tra le prestazioni;
(Cass., sez.II, 12.6.2018, n.15338). Va altresì precisato che “l'approfittamento dello stato di bisogno consiste nella consapevolezza che una parte abbia dello squilibrio tra le prestazioni contrattuali derivante dallo stato di bisogno altrui di cui ha parimenti conoscenza, non essendo a tal fine sufficiente uno squilibrio solo ipotizzato da parte del contraente in posizione di vantaggio." (Cass., Sez. 6 - 2, Ord. 28/01/2015, n. 1651). La semplice lettura del 2° comma dell'art.1448 c.c. non lascia poi spazio a dubbi sul fatto che l'accertamento della lesione vada operato in base al valore dei beni al momento della conclusione dell'accordo (Cfr. Cass. Sez. 1, Sent. 27/03/1963, n. 753). Va infine affermata la rescindibilità anche dei contratti preliminari di compravendita immobiliare, per i quali è stato confermato che la lesione va accertata con riferimento al momento della conclusione dell'accordo (V. ad es., Cass. Sez. 2, Ord. 17/07/2023 n. 20449;Cass. Sez. 2, Sent. 09/02/2011 n. 3176). Per altro verso, le argomentazioni esposte nel motivo di appello impongono di rammentare che nel contratto di compravendita il sinallagma consiste nello scambio cosa-

contro

-prezzo. Per cui, ai fini della sussistenza del primo presupposto di ammissibilità dell'azione generale di rescissione relativa ad un compromesso di vendita immobiliare, occorre dunque accertare se vi sia una sproporzione di almeno la metà tra il valore dell'immobile promesso in vendita e il prezzo promesso in pagamento. Sennonché, nel caso in esame, l'appellante non lamenta assolutamente una incongruità del prezzo al quale ha promesso in vendita i propri immobili. Afferma viceversa che “il valore del bene è incontrovertibilmente € 1.130.000” (pag.6), e censura la decisione del primo Giudice proprio per aver impropriamente considerato il doppio di tale prezzo quale valore di discrimine ai fini dell'accertamento della lesione ultra dimidium, senza tenere invece conto che l'iniquità dell'accordo andava individuata nella esiguità della caparra confirmatoria in rapporto al prezzo concordato.
pag. 24 di 28 Tuttavia, rapportare al valore dei beni compravenduti l'importo della caparra confirmatoria è irrilevante ai fini di cui all'art. 1448 c.c. La caparra confirmatoria è solo un elemento accidentale del contratto, che realizza una forma di liquidazione preventiva del danno da inadempimento o da ritardo nella prestazione, e che solo laddove le parti del compromesso di vendita pervengano alla conclusione del contratto definitivo, viene inglobata nella prestazione principale dell'acquirente e considerata come parte già versata del prezzo. Di per sé, dunque, la caparra confirmatoria non ha autonoma rilevanza ai fini dell'accertamento della lesione ultra dimidium, che va compiuto, come si è visto, attraverso la valutazione complessiva della prestazione dovuta dall'acquirente in rapporto al valore della prestazione dell'altro contraente. La censura al Giudice, che non avrebbe tenuto conto della sproporzione tra prezzo e caparra, è perciò infondata. Il Tribunale ha evidenziato correttamente che per l'accoglimento dell'azione di rescissione, avrebbe dovuto dimostrare che il valore dell'immobile Parte_1 promesso in vendita fosse superiore al doppio del prezzo concordato, e quindi, pari almeno a € 2.260.000,00, ammontando il prezzo ad € 1.130.000,00. La promittente venditrice non ha tuttavia dato prova che il bene avesse un valore superiore al doppio del prezzo concordato ed ha essa stessa riconosciuto la corrispondenza di tale prezzo al valore del compendio promesso in vendita. La congruità del prezzo di vendita trova oltretutto conferma nel fatto che, sia prima che dopo la vicenda in esame, la ha promesso in Parte_1 vendita lo stesso compendio di immobili a prezzi non di molto dissimili da quello concordato con il Risulta infatti che il 28/05/2019, pochi CP_1 mesi prima del contratto de quo, l'appellante aveva accettato una promessa di acquisto degli stessi beni al prezzo di € 950.000 (all. 3, fascicolo
[...] di primo grado); mentre il 20/04/2021, dopo l'interruzione dei CP_2 rapporti con l'appellato, il medesimo compendio immobiliare veniva offerto in vendita dalla al prezzo di € 1.190.00,00 (Doc. 16a, fascicolo di Parte_1 primo grado . CP_1
Ulteriore censura riguarda la parte in cui il Giudice avrebbe frainteso il contrasto tra gli artt. 3 e 8 del contratto preliminare. L'appellante sostiene che la duplice previsione di consegna dell'immobile prevista nelle suddette clausole del compromesso determinerebbe un ulteriore squilibrio del sinallagma contrattuale ad esclusivo vantaggio della parte appellata. Anche tale censura è infondata. Va infatti confermata l'interpretazione delle due citate disposizioni contrattuali, esposta nella decisione impugnata, nel senso che l'art. 3 del compromesso prevedeva l'anticipazione all'01/03/2020 del momento in cui il promittente acquirente sarebbe stato immesso nella detenzione degli immobili;
mentre l'art. 8 si riferiva in maniera specifica all'immissione pag. 25 di 28 nel possesso, che sarebbe avvenuta solo al rogito, con conseguente trasferimento al compratore, da quel momento, degli oneri, imposte tasse e di ogni altro effetto conseguente alla cessione della proprietà.
Ciò vale ad escludere il dedotto contrasto tra le norme contrattuali. In ogni caso, in assenza di prove e di chiare deduzioni sul punto, non è ravvisabile nella vicenda alcuno squilibrio del sinallagma contrattuale, per effetto della immissione anticipata del promittente acquirente nella detenzione degli immobili. Non si ravvisa, in conclusione, la lamentata sproporzione tra le obbligazioni reciprocamente assunte dalle parti nel contratto preliminare, di cui l'appellante invoca la rescissione.
§ 5.2 – Il secondo motivo è intitolato: “Erroneità della sentenza nella parte in cui non riconosce l'ulteriore requisito soggettivo di cui all'art.1448 II comma c.p.c. ovvero la conoscibilità del dello stato CP_1 di bisogno della sig.ra di talchè lo sfruttamento Parte_1 risulta dal fatto stesso della stipulazione del contratto preliminare, a condizioni ingiustificatamente vantaggiose, con la consapevolezza dello stato di bisogno, in cui versava la parte lesa.” La trattazione di questo secondo motivo, concernente l'asserita esistenza dello stato di bisogno dell'appellante, dalla cui conoscenza avrebbe tratto profitto il resta assorbita dalla dichiarata CP_1 infondatezza del primo motivo di appello e dalla rilevata insussistenza di una lesione ultra dimidium. Al riguardo, si richiama quanto già affermato circa la necessità che i tre requisiti previsti dall'art. 1448 c.c. siano presenti simultaneamente, per l'ammissibilità dell'azione generale di rescissione.
§ 5.3 – Il terzo motivo è intitolato: “Sull'infondatezza dell'azione di recesso ex art.1385 II comma c.c. del sig. ”. CP_1 Con tale motivo l'appellante contesta la sentenza impugnata per avere ritenuto fondato il recesso esercitato da CP_1 riconoscendogli il diritto a ricevere il doppio della caparra, sul presupposto dell'ingiusto rifiuto della venditrice di dare seguito all'immissione dell'appellato nella detenzione dell'immobile il 01/03/2020, così come previsto dall'art. 3 del compromesso. Sostiene invece l'appellante che l'inadempimento agli obblighi contrattuali si configurerebbe a carico del per non avere provveduto a pagare, lo stesso 01/03/2020, la prima CP_1 delle sessanta rate previste per l'integrazione della caparra confirmatoria, secondo così come stabilito in un documento precedente alla stipula del contratto preliminare. Il motivo, su cui pure ha preso posizione, Controparte_2 è assorbito dall'estinzione del rapporto tra venditore e acquirente, non avendo incidenza sul compenso di intermediazione.
pag. 26 di 28 L'appello nei confronti di va pertanto Controparte_2 respinto.
Sulla richiesta di di condanna della Controparte_2 [...] er lite temeraria, difettano, ad avviso della Corte, sia i presupposti Pt_1 di cui al comma 1 dell'art. 96 c.p.c., e cioè l'avere l'appellante agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave, sia quelli di cui al successivo comma 3, e cioè l'avere, la stessa appellante, abusato dello strumento processuale. La responsabilità per lite temeraria non consegue invero alla mera infondatezza della domanda, ma necessita della mala fede o colpa grave, elementi che nella specie non si ravvisano. Né si configura un
“esercizio ad opera della parte soccombente delle sue prerogative processuali in modo abusivo, cioè senza tener conto degli interessi confliggenti in gioco, sacrificandoli ingiustificatamente o sproporzionatamente in relazione all'utilità effettivamente conseguibile, da desumersi in termini oggettivi dagli atti del processo o dalle condotte processuali e senza che il giudizio sulla antigiuridicità della condotta processuale possa farsi derivare automaticamente dal rigetto della domanda o dalla inammissibilità o dall'infondatezza della impugnazione” (Cass. Sez. 3^, Ord. 30/09/2021, n.26545).
§ 6. – Le spese del grado nel rapporto processuale tra
[...] e eguono la soccombenza e vanno Parte_1 Controparte_2 liquidate, ex decreto n. 147 del 13/8/2022, in rapporto al quarto scaglione, in relazione al valore della domanda restitutoria secondo parametri medi ad eccezione della fase di trattazione che ha avuto minimo sviluppo.
§ 7. – Trattandosi di procedimento di appello introdotto dopo la data del 31.1.13 (entrata in vigore della L. n. 228/12) deve darsi atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater TU approvato con DPR n. 115/02 come modificato dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/12 a carico dell'appellante.

PER QUESTI MOTIVI

definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...] nei confronti di e di Parte_1 CP_1 CP_2 contro la sentenza n.10570, del 2022, pubblicata il 01/07/2022, resa
[...] tra le parti dal Tribunale di Roma, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:
1. – dichiara l'estinzione del giudizio nel rapporto processuale tra e Parte_1 CP_1

2. rigetta l'appello e conferma la sentenza n.10570 del 2022, del 01/07/2022, del Tribunale di Roma nel rapporto processuale tra e Parte_1 Controparte_2
pag. 27 di 28 3. – compensa le spese nel rapporto processuale tra
[...]
e Parte_1 CP_1 4. – condanna al pagamento delle spese di lite Parte_1 in favore di di iquidate in complessivi Controparte_2
€ 8.469,00, di cui € 2.058,00 per la fase di studio, € 1.418,00 per la fase introduttiva, € 1.523,00 per la fase di trattazione, € 3.479,00 per la fase decisoria, oltre rimborso forfettario al 15%, iva e cap come per legge;
5. – dichiara che sussistono i requisiti di cui all'art. 13 comma 1 quater TU approvato con DPR n. 115/02 come modificato dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/12, per il pagamento a carico dell'appellante di un ulteriore importo pari a quello già versato a titolo di contributo unificato. Così deciso in Roma il giorno 31/10/2025.
L'estensore Il presidente
RC EM GI IL TO ZO
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