N. 1036 / 2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE TERZA
La Corte d'Appello di Venezia, in composizione collegiale, nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Rita Rigoni Presidente dott. Barbara Gallo Consigliere dott. Silvia Franzoso Consigliere rel. ed est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa di II grado iscritta al n. 1036 2023 r.g. promossa da:
( ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ), rappresentati e difesi, come da mandato in atti, dall'Avv. ANDREA C.F._2
MIRABILE ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo in Treviso (TV), viale
Cadorna n. 20
APPELLANTI contro
( ) e ( ), CP_1 C.F._3 Controparte_2 C.F._4 rappresentati e difesi, come da mandato in atti, dall'Avv. BORIS CAGNIN ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo in Treviso (TV), via Manzoni n. 15
APPELLATI nonché contro
( rappresentato e difeso, come da mandato in atti, CP_3 C.F._5 dall'Avv. MASSIMO BETTIOL ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in
Silea (TV) via Malviste n. 67/a
APPELLATO
Oggetto: Cessione di capacità edificatoria (cubatura) – Nullità per mancanza di elemento essenziale
– risarcimento del danno – Riparazione indebito ex art. 2041 c.c. – Appello avverso la sentenza del
1

Tribunale di Treviso n. 688/2023, pubblicata il 20.04.2023, nel procedimento di primo grado R.G.
2474/2019.
Conclusioni di parte appellante: “In accoglimento dell'appello proposto, in parziale riforma della sentenza impugnata nei capi di cui ai punti 1, 3 e 5 del dispositivo, per i motivi esposti nell'atto di citazione, ogni diversa istanza, eccezione, deduzione e domanda respinta, voglia l'Ill.ma Corte di
Appello adita
NEL MERITO: rigettata ogni contraria domanda, eccezione e deduzione degli appellati CP_1
e , convenuti nel giudizio di primo grado, per le ragioni tutte esposte nell'atto
[...] Controparte_2
di citazione ed altresì negli atti di causa e nel presente atto di appello:
A) ritenuta il mancato perfezionamento di contratto ex art. 1376 c.c. tra le parti in ordine al trasferimento dei diritti edificatori (cubatura) proveniente dal fondo di proprietà degli appellanti di cui al mappale 710 foglio 13 del catasto fabbricati del Comune di Silea, nella misura di 478,00, a favore del fondo ubicato in Silea, censito nel Catasto Terreni, al foglio 13, mappale 706, di proprietà dei signori e - al tempo dell'emanazione del permesso a costruire del CP_1 Controparte_2
Comune di Silea del 25.08.2014 – ed in seguito ceduto al sig. ; e \o la nullità di CP_3
qualsivoglia accordo tra le stesse parti in ordine al trasferimento dei diritti edificatori succitati: in via principale: condannare i signori e , in via tra loro solidale o in CP_1 Controparte_2
misura della metà a carico di ciascuno, al risarcimento a favore degli attori del danno conseguente la perdita della cubatura di cui al capo che precede, nella misura corrispondente al più probabile valore di mercato in relazione alla capacità edificatoria trasferita, tenuto altresì conto che il fondo sul quale la cubatura è atterrata non era di per sé edificabile, che si indica in 50.000,00 (cinquantamila \00), sulla scorta delle osservazione del CT di questa parte allegate alla CTU, oltre alla rivalutazione monetaria ed agli interessi moratori ex D.Lgs 231/2002, dal 25.08.2014 al saldo effettivo;
in via subordinata : in ipotesi di mancato accoglimento della domanda di cui sopra, condannare entrambi i signori e , in via tra loro solidale o in misura della metà a CP_1 Controparte_2
carico di ciascuno, al risarcimento del danno conseguente la perdita della cubatura e \o capacità edificatoria, a vantaggio del terreno di proprietà dei convenuti, a titolo di riparazione di indebito art. 2041 c.c., nella misura corrispondente al valore economico perduto dagli attori che si indica in €.
50.000,00 (cinquantamila \00), oltre alla rivalutazione monetaria ed agli interessi moratori ex D. Lgs
231/2002, dal 25.08.2014 al saldo effettivo, ovvero nella diversa misura che sarà determinata dal
Giudice, anche con ricorso a criteri equitativi;
in via ancor più subordinata: da valere nell'ipotesi in cui si ritenga per contro intervenuto un valido contrato tra gli appellanti ed i signori per la cessione della cubatura detta, condannare i CP_1
2 signori e , in via tra loro solidale o in misura della metà a carico di CP_1 Controparte_2
ciascuno, al pagamento, a favore degli attori, del giusto corrispettivo per la cessione medesima nella misura che si indica in somma non inferiore ad €. 50.000,00 (cinquantamila \00), oltre alla rivalutazione monetaria ed agli interessi moratori ex D.Lgs 231/2002, dal 25.08.2014 al saldo effettivo, ovvero nella diversa misura che sarà determinata dal Giudice, anche con ricorso a criteri equitativi;

Con integrale vittoria di spese e competenze di primo e secondo grado e con addebito delle spese di
CTU a carico degli appellati.
In via istruttoria : qualora occorra, si chiede l'ammissione di prova contraria testimoniale sui seguenti capitoli:
1) vero che la rete per la recinzione del fondo di proprietà degli attori è stata acquistata dagli stessi, come si deduce da fattura che si rammostra al teste (cfr. doc. 18 di parte attrice);
2) vero che gli stessi attori, con l'aiuto di alcuni amici, hanno lavorato all'installazione della rete di recinzione;

3) vero che la rete di recinzione, per due lati, delimita il fondo di proprietà degli attori con terreni di proprietà, quantomeno al tempo, dei signori e e che ivi è stata installata con il CP_2 CP_1
consenso degli stessi;
CP_1
4) vero che i signori e erano al tempo proprietari di terreni adiacenti a via CP_2 CP_1
Malviste di Cendon di Silea e che ancora adesso ivi è ubicato un manufatto, di loro proprietà, adibito a ricovero di mezzi agricoli”;
5) vero che i lavori tutti per la posa in opera del cancello dell'abitazione degli attori è stato svolto dalla ditta di OT AN e che gli attori hanno pagato la suddetta ditta, come si evince da documento che si rammostra al teste (cfr. doc 20 di parte attrice);
Si indicano quali testimoni i signori: geom (tutti i capitoli); e Testimone_1 Testimone_2
(cap. 3); OT AN (cap. 10); , e Testimone_3 Testimone_4 Testimone_5 Tes_6
(su tutti i capitoli)”.
[...]
Conclusioni di parte appellata e : “Rigettarsi, perché CP_1 Controparte_2
inammissibile ex art. 345 c.p.c. e comunque infondato in fatto ed in diritto per le ragioni sopra meglio esposte, l'appello proposto dai signori e e, per l'effetto, confermarsi in ogni sua Pt_1 Pt_2
parte la sentenza del Tribunale di Treviso appellata.
Con condanna degli appellanti alle spese del grado di giudizio”.
3 Conclusioni di parte appellata : “Voglia l'Ecc.ma Corte d'appello di Venezia CP_3
accertare e dichiarare il passaggio in giudicato dei capi n.1) e n.3) della sentenza n.688/2023 del
Tribunale di Treviso che ha definito il rapporto processuale intercorso tra da una parte CP_3
e e dall'altra”. Parte_1 Parte_2

FATTO
Premessa in fatto e svolgimento del giudizio di primo grado.

1. Gli odierni appellanti rappresentavano che in data 30.01.2009 acquistavano un fondo sito in via
Malviste 65 a Silea (TV), dai sig.ri e . CP_1 Controparte_2

1.1. Questi ultimi erano a loro volta proprietari di un terreno limitrofo non confinante a destinazione agricola.

1.2. In data 02.05.2014, i signori e sottoscrivevano la domanda presentata dai Pt_1 Pt_2
per ottenere il permesso a costruire una nuova abitazione, cedendo la volumetria residua CP_1 della loro proprietà, secondo quanto allora consentito dal c.d. “Piano Casa” di cui alla L.R. 14/2009.

1.3. L'ampliamento poteva consistere anche nella possibilità di utilizzare la cubatura in eccesso;
la legge prevedeva la possibilità di costruire su fondo diverso ma comunque collegato, sfruttando una cubatura di una porzione di terra anche non in aderenza.

1.4. In data 25.08.2014, il Comune di Silea concedeva il permesso di costruire.

1.5. In data 25.09.2014, i FR vendevano il fondo al quale “terreno CP_1 CP_3 suscettibile di edificazione in conseguenza dell'impiego della volumetria del fondo di loro proprietà”.

1.6. I coniugi, sostenendo di aver sottoscritto la domanda con l'intesa che, una volta ottenuto il relativo permesso di costruire, si sarebbero accordati con i per il pagamento del corrispettivo, CP_1
si opponevano alla procedura in Comune, che tuttavia andava a buon fine.

1.7. Successivamente i sig.ri e apprendevano che il permesso di costruire era stato Pt_1 Pt_2
rilasciato il 25.08.2014 e che, con atto notarile del 25.09.2014, i avevano venduto il fondo CP_1 al sig. , “quale terreno suscettibile di edificazione in conseguenza dell'impiego della CP_3 volumetria del fondo di loro proprietà”.

1.8. Venivano a sapere poi che in data 08.09.2015, il Comune di Silea aveva accolto la richiesta del di 'volturazione' del permesso a costruire, malgrado gli odierni appellanti avessero CP_3 rappresentato, nel corso della procedura amministrativa, “l'assoluto difetto tra le parti private in ordine al trasferimento della cubatura” non essendo stato raggiunto frattanto con i un CP_1
accordo sul corrispettivo di cessione.

1.9. Come da nota del Comune di Silea del 07.10.2015, il fondo in proprietà dei – Pt_1 Pt_2
aveva definitivamente perduto la capacità edificatoria residuata a favore del terreno del . CP_3
4 1.10. Con atto di citazione del 04.03.2019, i coniugi convenivano in giudizio i signori , Controparte_2
e affinché, decretata la nullità del contratto di cessione fossero CP_1 CP_3
condannati a risarcire il danno da loro patito in conseguenza della perdita della capacità edificatoria
(cubatura) afferente a fondo immobiliare di loro proprietà; o in via subordinata affinché fossero condannati a titolo di riparazione di indebito ex art. 2041 c.c. al pagamento del valore equivalente della cubatura perduta.

1.11. In via ancora subordinata, nell'ipotesi in cui il giudice avesse ritenuto giustificato il trasferimento della cubatura a favore dei convenuti, chiedevano che i fossero condannati al CP_1
pagamento del giusto corrispettivo per la cessione.

1.12. A sostegno, gli attori sostenevano che il trasferimento della cubatura era da ritenersi nullo perché era avvenuto in assenza di un corrispettivo e di un contratto scritto.

1.13. Si costituivano in giudizio i sig.ri che resistevano alla domanda avversaria, CP_1 chiedendone l'integrale rigetto, e, aderendo a diversa impostazione teorica, hanno negato, in punto di diritto, la natura reale dei diritti edificatori della validità del negozio di cessione della cubatura, sostenendo la piena legittimità del titolo autorizzativo rilasciato dal Comune di Silea, avendo gli attori spontaneamente aderito alla sottoscrizione dell'originaria istanza.

1.14. Inoltre, contestavano le avversarie allegazioni circa l'assenza inter partes di un accordo sul corrispettivo della cessione, essendo stata quest'ultima concordata a pagamento di alcuni lavori eseguiti dagli stessi convenuti nel fondo degli attori, del valore almeno di €25.000,00 (pag. 10 comparsa di costituzione).

1.15. Proponevano poi per ottenere dal e dalla il ristoro delle spese sostenute per Pt_1 Pt_2
l'acquisto di ulteriore cubatura dal fondo della signora (e per le pratiche edilizie Parte_3
necessarie al trasferimento) che potesse essere utilizzata dal in caso di accoglimento da parte CP_3
del Comune dei motivi di opposizione sollevati al rilascio del permesso di costruire richiesto.

1.16. La domanda riconvenzionale, rigettata dal giudice di prime cure, non è stata riproposta con appello incidentale nell'odierna causa di appello.

1.17. Si costituiva in giudizio anche che parimenti resisteva all'iniziativa attorea CP_3 chiedendone l'integrale rigetto per essere completamente estraneo alle vicende intercorse tra le altre parti in causa.

1.18. La causa è stata istruita sulle produzioni documentali delle parti ed assumendo la prova orale ammessa;
all'esito è stata disposta CTU per la stima del valore della cubatura oggetto di causa che dice che la cubatura valeva €33.460,00.
5 1.19. Il Giudice di prime cure riconosceva in capo al la legittimazione passiva, essendo la CP_3 pretesa attorea rivolta direttamente nei suoi confronti, sul fondamento della disciplina dell'indebito ex art. 2038 c.c..

1.20. Rilevava inoltre che, in corso di causa, erano intervenute due pronunce delle Sezioni Unite della
Corte di cassazione (nn. 23902/2020 e 16080/2021) a risolvere la questione insorta sulla natura del negozio di cessione di cubatura e sulla natura dei diritti edificatori con esso trasferiti.
Secondo la soluzione prospettata “il negozio di cessione di cubatura tra privati, con cui il proprietario di un fondo distacca, in tutto o in parte, la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce
a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale, non richiedente la forma scritta ad substantiam e trascrivibile ex art. 2643, n. 2bis cc.”.

1.21. Per questo motivo, gli attori in corso di causa sostanzialmente abbandonavano le difese in ordine alla necessità della forma scritta ai fini della validità del trasferimento dei diritti edificatori.

1.22. Invece coltivavano quelle in ordine al mancato perfezionamento dell'accordo per mancata pattuizione del corrispettivo di cessione dei diritti edificatori e quella subordinata di pagamento del corrispettivo dell'intervenuta cessione.

1.23. A tal riguardo, il giudice di prime cure considerava che il e la non avevano Pt_1 Pt_2
mai negato di avere sottoscritto la domanda presentata al Comune di Silea il 02.05.2014, intesa ad ottenere il permesso a costruire un nuovo fabbricato residenziale sul terreno dei , mediante CP_1
utilizzo del residuo volume edificatorio del fondo dei primi;
come precisato nel citato arresto delle
Sezioni Unite del 2021, il permesso di costruire non concorre al perfezionamento del trasferimento della cubatura, essendo un “elemento esterno di regolazione pubblicistica di un diritto di origine privatistica”, e “continua ad operare su un piano non dissimile da quello 'normale' dei provvedimenti genericamente ampliativi della sfera giuridica del privato e, segnatamente, da quello che regola ordinariamente l'esercizio diretto dello jus aedificandi da parte del proprietario”.

1.24. Inoltre, sosteneva il Giudice che, pur avendo allegato la circostanza, gli stessi attori non hanno offerto prove costituite né richiesto mezzi istruttori volti a dimostrare la pattuizione di un accordo a latere con i , in base al quale, in caso di ottenimento del permesso di costruire cd. maggiorato, CP_1
questi ultimi avrebbero provveduto al pagamento di un corrispettivo in loro favore, da determinare.

1.25. Per contro, rilevava che le evidenze della prova diretta acquisita all'udienza del 28.01.2020 rendevano verosimile – secondo il criterio di giudizio tipico del processo civile – quanto dedotto dai sulla pattuita “compensazione” del credito degli attori derivante dalla cessione dei diritti CP_1
edificatori con il debito dagli stessi maturato per le lavorazioni eseguite in loro favore dai convenuti;

6 gli attori avevano invece rinunciato a sentire tre (dei quattro) testimoni intimati a prova contraria su tali circostanze, malgrado quanto riferito dall'unico loro testimone sentito, , non fosse Testimone_1
significativamente valorizzabile, in quanto frutto di un ricordo labile, generico e standardizzato.

1.26. Un tanto è bastato per ritenere l'infondatezza del presupposto posto dagli attori a fondamento delle domande svolte (cioè l'esistenza di un accordo a latere con i , sul pagamento del CP_1
corrispettivo di cessione in caso di rilascio del permesso di costruire cd maggiorato) che quindi sono state rigettate.

1.27. Con la sentenza n. 688/2023, sopra indicata, il Tribunale di Treviso rigettava le domande attoree e rigettava altresì la domanda riconvenzionale.

1.28. Per le spese tra le parti e compensava nella Pt_1 Pt_2 CP_1 Controparte_2 misura di ½ e poneva la residua parte (liquidata in €3.627,00, oltre accessori) a carico solidale degli attori. Nei rapporti tra e compensava le spese di lite nella misura di 1/3 e Pt_1 Pt_2 CP_3
poneva la residua parte (liquidata in €4.836,00, oltre accessori) a carico solidale degli attori.

1.29. Le spese di CTU venivano poste a carico solidale degli attori e Pt_1 Pt_2

1.30. I sig. e hanno promosso appello avverso tale sentenza dolendosi del mancato Pt_1 Pt_2
accoglimento delle proprie istanze e impugnano altresì i capi 3 e 5 della sentenza in punto di spese di lite nei confronti dei e le spese di CTU. CP_1
I motivi d'appello.

2. Quanto al primo motivo relativo al patto di compensazione, deducono che il Tribunale avrebbe erroneamente ricostruito la questione relativa al perfezionamento tra le parti di un patto di compensazione.

2.1. Sostengono infatti che gli appellati avrebbero dovuto dimostrare il perfezionamento del contratto contenente l'accordo di compensazione, mentre i si sono limitati a capitolare talune CP_1
circostanze di fatto che alludono a determinate prestazioni.

2.2. Peraltro, osservano che, anche laddove ritenuto provato un controcredito e il relativo accordo di compensazione, il controcredito sarebbe comunque di valore di molto inferiore al credito vantato dagli attori.

2.3. Quale secondo motivo, deducono che gli attori erano – e sono ancora – impossibilitati a provare l'accordo a latere secondo cui il prezzo del trasferimento della cubatura sarebbe stato deciso solo in un secondo momento, cioè nel momento dell'eventuale concessione del permesso a costruire. Infatti, deducono come l'intento era stato condiviso tra le sole parti, in difetto di testimoni, di scritture e di altri formalismi.
7 2.4. Inoltre, precisano che l'aver apposto la sottoscrizione alla domanda per il rilascio del permesso a costruire presentata dai non può dare valenza giuridica al contratto di trasferimento della CP_1
cubatura, per il perfezionamento del quale sarebbe servito un accordo sul prezzo.

2.5. Quale terzo motivo, deducono che il giudice di prime cure avrebbe erroneamente interpretato i comportamenti attorei medio tempore intervenuti. In particolare, fanno riferimento al rilievo del giudice circa il fatto che gli attori non avrebbero fatto valere le loro ragioni nel procedimento amministrativo: al contrario, questi ultimi sostengono di aver svolto gli stessi argomenti spesi nell'odierno processo.

2.6. In particolare, con pec del 15.05.2015, gli attori avevano evidenziato che nessun accordo era intervenuto in ordine al trasferimento della volumetria generata dal fondo dei sig.ri e Pt_1
che i si erano rifiutati di negoziare la cessione dei diritti edificatori e che era da Pt_2 CP_1
escludere che la sottoscrizione della domanda a costruire potesse costituire titolo per la cessione della cubatura (doc. 8 attoreo).

2.7. Contestano poi la sussistenza della prova del patto di compensazione, non avendo i convenuti allegato alcuna prova, né chiesto alcun mezzo di prova volto a dimostrarne la sussistenza.

2.8. Anzi, sostengono che l'unico teste ad aver deposto sul preteso apporto di terra da parte dei
, il sig. , ha dichiarato di aver fatto un preventivo di cui non vi è traccia e di non aver CP_1 Tes_7
fatto il lavoro. Dalle affermazioni del , sostengono, non sarebbe possibile trarre un sicuro Tes_7
convincimento. Il preventivo menzionato dal teste non è stato allegato e i convenuti hanno dimesso della documentazione risalente al giugno 2011 che attesterebbe una movimentazione di terra di cui non è dato intendere la quantità trasportata né la destinazione.

3. Si è costituita parte appellata, la quale ha instato per il rigetto dell'impugnazione.

3.1. Preliminarmente, deducono l'inammissibilità dell'appello ex art. 345 c.p.c. per la proposizione di domande nuove.

3.2. Infatti, laddove in primo grado gli attori chiedevano che il Giudice accertasse e dichiarasse la mancanza di accordo tra le parti in ordine al trasferimento, in appello chiedono alla Corte di pronunciarsi ritenuto il mancato perfezionamento di contratto ex art. 1376 c.c. tra le parti in ordine al trasferimento. Non ritenendo ci sia identità tra le due domande, chiedono che l'appello venga dichiarato inammissibile.

3.3. Quanto al motivo riguardante il pactum de compensando, deducono che con gli attori c'era stata un'intesa, espressa attraverso la sottoscrizione degli atti amministrativi, in forza della quale la controparte aveva espresso il proprio consenso alla cessione della propria cubatura agli odierni appellanti. Tale intesa prevedeva che la cessione della cubatura sarebbe avvenuta a compensazione
8 di controcrediti vantati dai per diversi lavori e i testimoni assunti avrebbero confermato tale CP_1
circostanza.

3.4. La causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 17.03.2025, tenuta in modalità trattazione scritta ex art.127 ter c.p.c.
DIRITTO

1. L'appello è fondato per i motivi che seguono.

1.1. Si discute in questa sede della legittimità del trasferimento di cubatura dai signori Pt_4 ai FR e dell'esistenza e della prova del

contro

-credito da questi ultimi posto in
[...] CP_1 compensazione con il prezzo dell'anzidetto trasferimento di cubatura.

1.2. L'azione legale intrapresa dagli appellanti è intesa ad ottenere il risarcimento del danno procurato dalla perdita della cubatura edificatoria in conseguenza di un titolo edilizio cointestato con i convenuti
(ai quali poi è subentrato il convenuto successivo proprietario della CP_4 CP_3 particella del fondo interessato dalla costruzione) che ha consentito l'ampliamento dell'abitazione dei primi sul corpo edilizio distaccato ed insistente sul terreno degli appellati.

1.3. Gli attori sostengono che l'azione sia avvenuta in assenza di un accordo in ordine al trasferimento della cubatura;
pertanto, chiedono la corresponsione del danno pari alla perdita di valore del fondo in loro proprietà. In subordine la richiesta è formulata anche a titolo di riparazione di indebito ex art. 2041 c.c..

1.4. In via ancora più subordinata, nell'ipotesi in cui si ritenga intervenuto un accordo tra le parti per la cessione della cubatura edificatoria, chiedono di condannare i al pagamento del giusto CP_1
corrispettivo, oltre a rivalutazione monetaria dal 25.08.2014.

1.4 bis.Ritiene la Corte che debba essere accolta quest'ultima domanda riproposta in sede di appello.

1.5. La tesi avanzata dai FR consiste nel sostenere che l'accordo per la cessione della CP_1
cubatura si fosse correttamente perfezionato e che, a titolo di pagamento del prezzo, i convenuti avessero svolto dei lavori per l'importo di €25.000,00

1.6. Sostengono che la sottoscrizione dell'atto amministrativo testimonia questa volontà dei coniugi di aderire al patto.

1.7. In corso di causa, il Giudice di prime cure aveva affidato incarico al CTU geom.
[...]
chiedendo di “quantificare – rispetto all'anno 2014 – il valore della cubatura insistente Per_1
sul terreno oggetto di causa, con riferimento sia all'ipotesi di cessione a titolo oneroso, sia con riferimento allo sfruttamento edificatorio da parte degli attori”.

1.8. Il CTU concludeva quantificando in una somma pari “ad €33.460,00, ovvero 70 €/mc x 478 mc, il valore della cubatura ceduta dagli attori, sia nell'ipotesi di cessione a titolo oneroso che di sfruttamento edificatorio a proprio favore”.
9 1.9. In corso di causa in prime cure, sono intervenute le S.U. Cass. (sent. N. 23902/2020 e
16080/2021, intervenute in corso di causa) che hanno precisato che “il negozio di cessione di cubatura tra privati, con cui il proprietario di un fondo distacca, in tutto o in parte, la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolare e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale, non richiedente la forma scritta ad substantiam e trascrivibile ex art. 2643, n. 2bis
c.c.”.

1.10. Il e la non hanno mai negato di avere sottoscritto la domanda presentata dal Pt_1 Pt_2
Comune di Silea il 02.05.2014.

1.11. L'accordo riguardo alla cessione di cubatura può dirsi intervenuto tra le parti in quanto l'esistenza e la natura patrimoniale del patto può rinvenirsi dalle allegazioni assertive fornite in primo grado.

1.12. Parte appellante sostiene che il prezzo era da determinarsi successivamente;
mentre parte appellata allega che l'accordo sul prezzo già esisteva (e cioè le parti si sarebbero accordate per compensare il prezzo della cessione con il controcredito vantato dai per i lavori svolti presso CP_1
l'abitazione dei coniugi).

1.13. Pertanto, dalle difese di entrambe le parti emerge con chiarezza che il trasferimento di cubatura era concordemente concepito come atto a titolo oneroso. Come anzidetto e sopra riportato, le Sezioni
Unite della Suprema Corte hanno riconosciuto che tale trasferimento è atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale.

1.14. Può dirsi quindi legittimamente intervenuto l'accordo tra le parti in ordine al trasferimento di cubatura di cui è causa.

1.15. Come anzidetto, la CTU ha calcolato come il valore della cubatura ammontava ad €33.460,00.
Tale è quindi la somma che parte acquirente avrebbe dovuto versare a parte venditrice per il trasferimento a titolo di corrispettivo.

1.16. Tale prezzo non risulta essere stato saldato dai FR . Il controcredito posto in CP_1
compensazione è del tutto sfornito di prova.
Secondo la S.C. la compensazione legale presuppone la sussistenza (anteriormente al giudizio) di contrapposti crediti liquidi ed esigibili, mentre la compensazione giudiziale presuppone che il debito opposto in compensazione sia illiquido, ma di facile e pronta liquidazione (Cass. n. 23924/2024; Cass.
n. 4073/1998; Cass. n. 1536/1985).

1.17. Da ultimo, la S.C. ha puntualizzato che se è controversa, nel medesimo giudizio instaurato dal creditore principale, o in altro già pendente, l'esistenza del controcredito opposto in compensazione,
10 il giudice non può pronunciare la compensazione, né legale, né giudiziale. Infatti la compensazione giudiziale presuppone l'accertamento del controcredito da parte del giudice innanzi al quale essa è invocata e non può fondarsi su un credito tuttora sub judice in un separato procedimento, restando esclusa in tale ipotesi la possibilità di disporre la sospensione della decisione sul credito oggetto della domanda principale o di invocare la sospensione contemplata in via generale dagli artt. 295 o 337, comma 2, c.p.c., attesa la prevalenza della disciplina speciale di cui all'art. 1243, comma 2 (Cass. n.
31359/2018 ; Cass. S.U., n. 23225/2016).

1.18. Nel presente giudizio, la documentazione dimessa dagli appellati FR non consente CP_1 di ricostruire con sufficiente certezza l'ammontare del controcredito.

1.19. A tale scopo non sopperiscono nemmeno le dichiarazioni dei testi. A tal riguardo, occorre precisare che la scelta di parte attorea di rinunciare a sentire a prova contraria dei testi ammessi non importa a ritenere raggiunta la prova diretta.

1.20. La 'verosimiglianza' delle allegazioni degli appellati non è sufficiente a ritenere provato il controcredito.

1.21. Sussiste pertanto il diritto degli appellanti al pagamento in proprio favore della somma di
€33.460,00, a titolo di corrispettivo, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.

2. Le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate, per questo grado di giudizio, come da dispositivo in favore di parte appellante, facendo applicazione dei criteri di cui al D.M. 55/2014 e successive modifiche/integrazioni previsti per i procedimenti di appello per le cause di media difficoltà scaglione di riferimento, con riconoscimento per la, escludendo quello per la fase istruttoria, non tenutasi.

2.1. Per il giudizio di primo grado, alla luce della novità giurisprudenziale emersa in corso di causa può confermarsi l'operata compensazione parziale nella misura di ½ nei confronti dei convenuti
, e tra gli attori ed il nella misura di 1/3; il residuo è posto a carico dei convenuti CP_1 CP_3
in solido. CP_1

2.1. Le spese di lite del presente grado nei confronti di , possono essere integralmente CP_3
compensate, non essendo stata formulata alcuna domanda nei confronti di quest'ultimo.

2.2. Le spese di CTU sono definitivamente poste a carico di parte appellata.


P.Q.M.


La Corte D'Appello di Venezia, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza del Tribunale di Treviso n. 688 del
02.04.2023, condanna e , in solido tra loro, al pagamento di Controparte_2 CP_1
€33.460,00 in favore dei sig.ri e oltre interessi legali dalla Parte_1 Parte_2
11 domanda al saldo;

2. compensa le spese di lite di primo grado, liquidate per ciascuna parte in €7.254,00, oltre rimborso spese generali (15%), IVA e CPA come per legge, nella misura di ½ nei confronti degli appellati e e nella misura di 1/3 nei confronti Controparte_2 CP_1 CP_3
e pone il residuo a carico degli appellati e , in solido;

[...] Controparte_2 CP_1

3. condanna gli appellati e in solido al pagamento delle spese Controparte_2 CP_1
del presente grado, liquidate in €6.946,00, oltre rimborso spese generali (15%), IVA e CPA come per legge;

4. compensa le spese di lite del presente grado nei confronti di;
CP_3

5. pone le spese di CTU definitivamente a carico degli appellati e Controparte_2 [...]
, in solido tra loro;
CP_1

6. dispone che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati, a norma del D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196, art. 52.
Così deciso in Venezia nella camera di consiglio del 24/03/2025.
Il Consigliere estensore La Presidente
Dott.ssa Silvia Franzoso Dott.ssa Rita Rigoni
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