n. 15416/2021 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Tribunale di Napoli, XII Sezione Civile, nella persona del Giudice Unico, dott.ssa Alessia Notaro , ha pronunciato la seguente SENTENZA
Nel giudizio pendente
TRA

(C.F. ) nata a [...] il [...], Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'Avv. Angelo Mario Gialanella (C.F. ) presso il cui C.F._2 studio elettivamente domicilia in Napoli, alla Via G. Gigante, n. 7.
RICORRENTE - ATTORE
E
con sede in Napoli al Corso Umberto 1°, n. 85/87/89, Controparte_1
P.I. iscritta al REA al N. 1017933, in persona del suo amministratore Unico e legale P.IVA_1 rapp.te p.t. , nato a [...] il [...] – CF: . Controparte_2 CodiceFiscale_3
Rappresentata e difesa, congiuntamente e disgiuntamente, dagli Avv.ti Gennaro Minopoli (
[...]
) e Luigi Martino (CF: ), presso il cui studio elettivamente C.F._4 C.F._5 domicilia in Napoli alla via P. Della Valle n. 4.
RESISTENTE- CONVENUTO
Oggetto: Mediazione
Conclusioni: Con comparsa conclusionale la ricorrente reiterava il contenuto dei suoi scritti precedenti concludendo come in ricorso e in memoria ex art.183 co.6 n.1 c.p.c., con vittoria di spese aumentate al 30% per la fase decisionale, ai sensi dell'art. 4, comma 1 bis del D.M. n. 55/2014, con attribuzione al procuratore antistatario. Parte resistente, riportandosi al contenuto dei precedenti scritti, concludeva chiedendo nel merito il rigetto del ricorso con vittoria di spese diritti e onorari in favore dei procuratori antistatari.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art.702 bis c.p.c. adiva l'odierno Giudicante al fine di ottenere la Parte_1 restituzione della somma di € 6.000,00 da parte di in conseguenza Controparte_1 dell'inadempimento degli obblighi connessi all'esercizio del ruolo di mediatore ex art.1759 c.c. nonché ex art. 1175 e 1176 c.c..
pagina 1 di 5

La ricorrente ricostruiva i rapporti intercorsi con la odierna resistente e rappresentava di aver scelto di presentare la proposta irrevocabile di acquisto dell'immobile sito in Napoli al Vicoletto Foglie a Santa Chiara, n. 8, di proprietà della IG.ra , dopo esser stata Controparte_3 rassicurata sulla conformità urbanistico-catastale dell'immobile e sull'imminente sanatoria del vizio inerente la mancata dichiarazione di agibilità. Allegando la proposta di acquisto avvalorava quanto esposto evidenziando che, in corrispondenza della conformità urbanistico catastale era spuntata la casella “conforme”, invece in corrispondenza della certificazione di agibilità era spuntata la dicitura
“non dotato”. La IG.ra , assistita da propri consulenti, in un secondo momento, veniva a Pt_1 conoscenza delle difformità e degli abusi insistenti sull'immobile e consistenti nella costruzione di una scala interna di accesso al terrazzo pavimentato (anch'esso abusivo), nell'allargamento della botola di accesso al lastrico, nonché nell' utilizzo delle porzioni sottostanti la scala in funzione di vani contenitori con conseguente diminuzione dei metri quadri calpestabili che, valutati in misura inferiore alla soglia minima di 28 mq, non avrebbero mai consentito di ottenere il certificato di agibilità.
Tanto premesso, la ricorrente chiedeva accertarsi l'inadempimento da parte dell' agenzia immobiliare agli obblighi correlati al ruolo di mediatore con conseguente restituzione della provvigione già versata a titolo d'indebito e/o risarcimento del danno;
solo in via gradata chiedeva dichiararsi insussistente il diritto alla provvigione in virtù del mancato perfezionamento del contratto sottoposto alla condizione sospensiva del rilascio del certificato di agibilità, con conseguente restituzione di quanto indebitamente versato. Infine, chiedeva ammettersi la prova per testi e la ctu.
Si costituiva contestando tutto quanto ex adverso dedotto e richiesto. La resistente CP_1 CP_1 premetteva di esser stata incaricata dalla proprietaria dell'immobile di curarne la vendita e ricostruiva tutti i passaggi di proprietà risalendo alla sua genesi, al fine di dimostrare l'anteriorità della costruzione rispetto alla nascita della disciplina edificatoria. L'agenzia rappresentava di aver mostrato l'appartamento all'acquirente nello stato risultante dalla recente ristrutturazione, con articolazione interna regolarmente assentita a seguito di CILA, e che la IG.ra si era mostrata molto Pt_1 interessata all'affare decidendo di IGlare una proposta di acquisto. Solo in un secondo momento la ricorrente cambiava idea a seguito di controlli e approfondimenti sulla regolarità urbanistico-catastale dell'immobile svolti da professionisti di sua fiducia, e chiedeva in via stragiudiziale la restituzione della provvigione corrisposta a Quest'ultima, in primo luogo eccepiva l'assenza di Controparte_1 alcun obbligo informativo tecnico/giuridico in capo all'agente immobiliare in assenza di specifico incarico conferito a riguardo;
inoltre contestava la scelta del ricorso ex art 702 bis c.p.c. ritenendolo inadeguato e si opponeva a tutte le richieste istruttorie proposte dalle ricorrente. Concludeva chiedendo, in rito, l'improcedibilità del giudizio per non aver fatto previo ricorso alla procedura di mediazione/negoziazione assistita, nonché la nullità del giudizio per violazione del litisconsorzio necessario, stante la mancata vocatio in ius della venditrice;
nel merito, chiedeva rigettarsi il ricorso con vittoria di spese diritti e onorari con distrazione in favore dei procuratori costituiti.
Con note di trattazione scritta le parti si riportavano ai propri atti introduttivi. La ricorrente, inoltre, prendeva posizione sulla circostanza, emergente dalla comparsa di controparte, inerente al conferimento d'incarico a vendere da parte della proprietaria dell'immobile: in proposito, la ricorrente precisava che, appreso che l'agenzia aveva ricevuto incarico dalla venditrice, il contratto esistente doveva qualificarsi, non come mediazione tipica bensì come mediazione atipica unilaterale, la quale comporta che il carico del pagamento della provvigione all'agenzia ricada sulla parte venditrice che conferisce il mandato a vendere, e non sulla parte acquirente. Inoltre, in via istruttoria, produceva verbale di transazione con il quale venivano risolti i rapporti tra parte venditrice e parte acquirente, con restituzione della caparra corrisposta.
All'udienza del 28.03.2022 il giudice, ritenute infondate le eccezioni relative alla improcedibilità del ricorso e alla violazione del litisconsorzio necessario;
rilevata la incompatibilità delle difese svolte pagina 2 di 5 dalle parti, anche alla luce della eccezione sollevata dalla ricorrente nelle note di trattazione scritta, con il rito semplificato prescelto, rigettava, le eccezioni preliminari e disponeva il mutamento del rito assegnando i termini ex art. 183 c.p.c. e fissando l'udienza del 17.04.2023 per l'ammissione della prova.
Con note ex art.183 co.6 n.1 c.p.c. la resistente reiterava le proprie domande;
parte attrice, replicando quanto già dedotto ed eccepito, aggiungeva, in via gradata, alle domande già presentate, di accertarsi e dichiararsi l'insussistenza del diritto alla provvigione stante l'esistenza di un mandato a vendere (mediazione atipica unilaterale) conferito dalla venditrice a con conseguente Controparte_1 richiesta di restituzione della somma corrisposta.
Con note ex art.183 co.6 n.2 e 3 c.p.c. parte resistente contestava quanto ex adverso dedotto ed eccepito e reiterava le proprie conclusioni;
con note ex art.183 co.6 n.3 c.p.c. parte attrice si riportava a quanto già richiesto.
All'udienza del 17.04.2023 il Giudice, rigettate le istanze istruttorie, rinviava all'udienza del 10.10.2024 per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 10.10.2024 il Giudice, lette le note di trattazione scritta depositate dalle parti, assegnava la causa in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c..
Le parti depositavano scritti conclusionali e memorie di replica ricostruendo per intero le proprie posizioni, richieste e deduzioni e concludevano come in premessa.

RAGIONI DI FATTO E DIRITTO
Sulle questioni di rito sollevate dalla odierna resistente, questo Giudice ha già avuto modo di pronunciarsi in udienza ritenendo l'eccezione di improcedibilità indata, in quanto, trattandosi di contratto concluso tra professionista e consumatore, non trova applicazione la negoziazione assistita e la materia non rientra tra quelle per le quali è prevista la mediazione obbligatoria;
dichiarando infondata anche l' eccezione relativa alla sussistenza del litisconsorzio necessario, atteso che la domanda ha ad oggetto la restituzione della provvigione corrisposta al mediatore e che la eventuale responsabilità della venditrice nei confronti del mediatore ha un diverso titolo. Inoltre, quanto alla inammissibilità del rito semplificato, alla disponendo il mutamento del rito da semplificato ad ordinario.
Venendo al merito, in premessa, si rileva che non è contestato il rapporto esistente tra le parti né l'ammontare della provvigione concordata tra le stesse.
Per chiarezza espositiva, occorre tracciare una linea di demarcazione tra mediazione tipica e mediazione atipica unilaterale. Quest'ultima è una forma di mediazione che si differenzia da quella codificata agli artt. 1754 e ss. c.c. per la natura prevalentemente contrattuale e per la presenza di un conferimento di incarico, e dunque di un legame con una sola delle parti. Tale natura pattizia la rende simile, per certi versi, al contratto di mandato;
pertanto, mentre nella mediazione tipica il diritto alla provvigione sorge ex art. 1755 c.c. ed è a carico di entrambe le parti, nella mediazione atipica sorge automaticamente solo nei confronti della parte che ha conferito l'incarico ex artt. 1709 e 1720 c.c., configurandosi più come una retribuzione relativa all'incarico affidato al mediatore (Cass. civ., Sent. n. 16382/2009).
Tuttavia, la Suprema Corte ha precisato che la sussistenza di un contratto di mandato a vendere non esclude “ipso facto” il diritto alla provvigione nei confronti della controparte: la circostanza che la mediazione sia il frutto non di spontanea attività del mediatore bensì di un impulso di una delle parti non ha alcuna rilevanza di per sé, poiché ciò che è decisivo è che sia riconoscibile esternamente la pagina 3 di 5 posizione “terza” che il mediatore assume nel successivo rapporto con entrambe le parti (Cass. Civ., Sent. n. 29287/2018).
Non è, dunque, possibile dedurre automaticamente che il soggetto incaricato dal venditore di reperire un'acquirente non possa svolgere l'attività di mediatore, al contrario, nella valutazione “occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del rapporto, e in particolare alla natura dell'attività svolta e agli accordi concretamente intercorsi con la parte che non ha conferito l'incarico” (Cass. Civ., Ord. n. 26682/2020).
Nel caso di specie trattasi di un'agenzia immobiliare che è stata investita, da un lato, dal proprietario dell'immobile dell'incarico di vendere l'appartamento, dall'altro, che è stata contattata dall' acquirente in cerca di un immobile da acquistare. Come dichiarato anche da parte attrice nel proprio ricorso, l'agenzia le aveva proposto diverse soluzioni immobiliari che presentavano le Controparte_1 caratteristiche che aveva richiesto;
tra tali soluzioni vi era l'immobile della cui vendita, la proprietaria SI.ra , aveva incaricato la medesima agenzia. CP_3
Può dunque dirsi presupposto pacifico, nella vicenda per cui è causa, che il mediatore professionale abbia agito su incarico del venditore nella ricerca di potenziali acquirenti dell'immobile sopra citato, tuttavia, alla luce dell'esposto insegnamento della Suprema Corte, tale presupposto non esime necessariamente l'acquirente dall'obbligo di pagare la provvigione pattuita con la proposta irrevocabile allegata agli atti. In altri termini nel caso esaminato in astratto l'agenzia potrebbe richiedere il pagamento della provvigione pattuita.
Tuttavia il punto dirimente ai fini della controversia, non è la spettanza o meno della provvigione in base alla tipologia di mediazione (tipica o atipica) prescelta, bensì il fatto che “il mediatore tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà un mandato), ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui eIGibile.” (Cass. sez. III, 14/07/2009, n. 16382).
La Suprema Corte, infatti, precisa ulteriormente il contenuto degli obblighi informativi del mediatore e statuisce che “In tema di compravendita immobiliare, il mediatore che abbia fornito alla parte interessata alla conclusione dell'affare informazioni sulla regolarità urbanistica dell'immobile, omettendo di controllare la veridicità di quelle ricevute (nella specie, la natura abusiva della veranda, adibita a cucina e in posizione centrale rispetto agli altri locali, e, quindi, neppure condonabile), non ha assolto l'obbligo di corretta informazione in base al criterio della media diligenza professionale, che comprende non solo l'obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili secondo la comune diligenza) al professionista, ma anche il divieto di fornire quelle sulle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, sicché è responsabile per i danni sofferti dal cliente.” (Cass. Civ. sent. n. 18140/2015).
Appare evidente, alla luce della documentazione prodotta e delle difese svolte, che, seguendo l'insegnamento della Suprema Corte, debba ravvisarsi la violazione degli obblighi informativi gravanti sul mediatore. Ciò perché in qualità di agenzia mediatrice nella compravendita Controparte_1 immobiliare in oggetto, aveva preciso onere di verificare la veridicità delle informazioni relative alla conformità urbanistico-catastale dell'immobile prima di spuntare la dicitura “conforme” sull' atto di proposta irrevocabile;
a nulla valgono le pretestuose ricostruzioni relative all'origine dell'immobile e alla regolarità dei trasferimenti avvenuti dal secolo scorso fino ad oggi.
Viste le ragioni esposte, la domanda proposta dall'attrice merita accoglimento poiché, a fronte dei provati abusi edilizi insistenti sull'immobile oggetto di proposta d'acquisto e della contestata violazione degli obblighi informativi facenti capo all'agenzia in qualità di mediatore, Controparte_1
pagina 4 di 5 quest'ultima non ha dato prova di aver adempiuto a tali obblighi e di essersi attenuta al principio fondamentale di buonafede, confermando in sede processuale il proprio agire scorretto nel presentare difese dilatorie e pretestuose sia in rito che nel merito.
La violazione degli obblighi di buona fede comporta, secondo quanto ribadito dall'ordinanza n. 11371 del 2 maggio 2023 resa dalla Corte di cassazione, il venir meno del diritto alla provvigione in capo al mediatore.
Le domande formulate in via gradata dalla attrice risultano assorbite in virtù dell'accoglimento della domanda principale.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo sulla base dei parametri di cui al
DM n. 147/2022, tenuto conto del valore della causa e dell'effettiva attività processuale espletata, con aumento al 30% per la fase decisionale, ai sensi dell'art. 4, comma 1 bis, in virtù dell'impegno profuso nella redazione di atti con collegamenti ipertestuali che rendono la consultazione degli scritti estremamente celere e chiara.


P.Q.M.



Il Tribunale di Napoli, 12 SEZIONE civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sul ricorso proposto da nei confronti di Parte_1 Controparte_1 così provvede:
1) Accoglie il ricorso proposto da nei confronti di per Parte_1 Controparte_1 le ragioni indicate in motivazione.
2) Condanna alla restituzione della somma di €6.000,00 indebitamente Controparte_1 percepita a titolo di provvigione, in favore della ricorrente . Parte_1
3) Condanna al pagamento delle spese di lite che si liquidano ex D.M. Controparte_1
147/2022, per il presente giudizio, applicando parametri minimi e con l'aumento del 30% per la sola fase decisionale, in €2.795,30 per compensi, oltre IVA e CPA, e spese generali al 15% con attribuzione al procuratore antistatario, Avv. Angelo Mario Gialanella.
Così deciso in Napoli il 21.1.2025
Il giudice
Dott.ssa Alessia Notaro
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