Ruolo Generale nr. 837/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Bari, Seconda Sezione Civile, riunita in Camera di Consiglio, con l'intervento dei magistrati:
dott. Filippo LABELLARTE Presidente
dott. Luciano GUAGLIONE Consigliere
dott. Stefano PESCATORE Giudice Ausiliario Relatore
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di appello promossa da
(partita IVA , in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentantep.t., rappresentato e difeso dall'Avv. Nicola Loconte (c.f.
[...]
), con domicilio eletto in Bari in via Cairoli n. 51 (Studio Legale Avv. C.F._1
Luigi Ancona )
Pec: Email_1
APPELLANTE

Contro

:
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_1 CodiceFiscale_2
Massimiliano Matera (c.f. e Antonio Gaudio (c.f. CodiceFiscale_3 [...]
) C.F._4
Pec: Email_2
Pec: Email_3
APPELLATA Oggetto: appello avverso la sentenza 974/2020, pronunciata dal Tribunale di Trani in data 18 giugno 2020, a definizione del giudizio RG 5987/2014, non notificata.
Appello del 15 luglio 2020.
Conclusioni: All'udienza del 16 febbraio 2024, celebrata in modalità cartolare, le parti precisavano le proprie conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Svolgimento del processo:
1: giudizio di primo grado:
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in Controparte_1 giudizio la al fine di ottenere la dichiarazione Parte_1 giudiziale di risoluzione del contratto preliminare del 24.1.2014, con il quale era stata concordata la vendita di un appartamento e un box auto in corso di costruzione in
Trani al prezzo di € 550.000,00, da corrispondersi con le seguenti modalità: quanto ad €uro 10.000,00 alla stipula del preliminare, € 40.000,00 al momento della stipula del definitivo contratto di vendita, mentre la restante somma di € 500.000,00 sarebbe stata pagata mediante "accollo" del mutuo che la venditrice avrebbe richiesto alla banca "a propria cura", ma a spese dell'acquirente (con il previsto frazionamento del mutuo gravante previamente sulla società immobiliare). Il contratto era condizionato risolutivamente alla concessione da parte dell'istituto bancario del mutuo di € 500.000,00.
Corrisposta la somma iniziale, e ricevute rassicurazioni circa l'accoglimento da parte della banca della domanda di frazionamento del mutuo, pagava ulteriori €
30.000,00 alla ottenendo anche le chiavi dell'immobile in via anticipata Pt_1 anche per apportarvi alcune modifiche all'appartamento per renderlo maggiormente conforme alle proprie esigenze, versando € 4.000,00 in contanti alla per la Pt_1 realizzazione delle porte interne, oltre a spendere € 7.000,00 per l'acquisto di una cucina su misura.
Nel mese di maggio 2014 le veniva comunicato che l'accollo del mutuo sarebbe stato per la somma di € 400.000,00, sicché la decideva di procedere a CP_1 risoluzione del contratto, chiedendo il risarcimento dei danni derivanti dagli esborsi affrontati in vista dell'arredamento dell'appartamento.
Si costituiva in giudizio la contestando le domande e chiedendo in via Pt_1 riconvenzionale di riconoscerle il credito di € 106.140,00 per i lavori edili di modifica pag. 2/9 effettuati nell'appartamento su richiesta della , portando comunque quella CP_1 somma in compensazione della somma che l'attrice chiedeva in restituzione. A sostegno della propria domanda evidenziava che sin dal 5.2.2014 aveva comunicato alla che la banca avrebbe erogato solo la minor somma di € 400.000,00 e CP_1 che la , a fronte di ciò, aveva inteso comunque proseguire nel progetto di CP_1 acquisto, versando ulteriori € 30.000,00 in acconto sul prezzo e, successivamente, aveva richiesto una serie di lavori di modifica dell'appartamento, consegnando al legale rappresentante della società la planimetria dell'appartamento contenente le richieste di modifica, poi realizzate.
Istruita la causa con prove orali, veniva decisa con la sentenza appellata.
2: la sentenza appellata
Il Giudice accoglieva la domanda di risoluzione e rigettava sia quella di risarcimento danni che la riconvenzionale
A sostegno del proprio convincimento richiamava le prove orali (interrogatori formali e prova testi ) e riteneva non controversa ed oggettiva la mancata concessione del mutuo per l'originario importo concordato, non provata la richiesta di risarcimento e infondata – oltre che non provata - la domanda riconvenzionale, compensando per un terzo le spese di lite e ponendo i residui due terzi a carico della
Pt_1
3: secondo grado del giudizio
Proponeva appello la limitando la richiesta di modifica al solo rigetto Pt_1 della domanda riconvenzionale.
A motivo della chiesta riforma della sentenza adduceva
A) Errata valutazione delle prove orali e documentali
In particolare, delle dichiarazioni rese in sede di interrogatorio formale dal legale rappresentante della , oltre che delle altre prove orali. Parte_1
B) contraddittorietà della motivazione
L'appellante riteneva la motivazione contraddittoria per contrasto tra la parte in cui si pag. 3/9 afferma che fu la a chiedere in un momento successivo modifiche per CP_1 rendere più confortevole l'appartamento e la parte in cui afferma che le modifiche erano già ricomprese nel prezzo all'atto del preliminare.
C) Illogicità della motivazione per omessa considerazione del precedente preliminare
Il Giudice non aveva tenuto conto che l'appartamento era il medesimo di altro preliminare e quindi già ultimato ed accatastato e che solo a seguito della consegna delle chiavi la chiese altre modifiche CP_1
D) erronea valutazione delle prove orali
Il Giudice non aveva considerato le testimonianze rese dai tecnici dell'impresa
LI IU e , ritenendole scarsamente significative. Testimone_1
E) violazione dell'art. 2697 c.c. oltre che dell'art. 115 c.p.c.
Il Giudice non aveva valutato il contegno processuale della , che non CP_1 aveva contestato le affermazioni della società riferite alla effettiva esecuzione dei lavori di trasformazione dell'appartamento, non provando che le opere edili di adeguamento erano state già concordate e ricomprese nel costo di cui al preliminare
Concludeva pertanto, previa sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza, per la sua riforma nei limiti del gravame e quindi per l'accoglimento della originaria domanda riconvenzionale, vinte le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
Si costituiva in giudizio la , ripercorrendo le vicende di fatto e quelle CP_1 processuali. Affermava che solo nel mese di maggio 2014 – e quindi dopo l'immissione in possesso - la l'aveva informata che la banca Parte_1 aveva comunicato la disponibilità ad erogare un importo massimo di €. 400.000,00, anziché 500.000,00 come inizialmente convenuto.
Ciò significava che le somme richieste dalla con la propria domanda Pt_1 riconvenzionale relative agli ulteriori lavori asseritamente commissionati dalla
IG in realtà, erano già ricompresi nel prezzo di acquisto Controparte_1 pattuito in sede di sottoscrizione del preliminare di compravendita pari ad €
550.000,00. Né assumeva rilevanza la circostanza in virtù della quale il prezzo indicato nel preliminare (€ 550.000,00) era lo stesso prezzo indicato in un precedente preliminare sottoscritto dalla stessa con Parte_1 la IG in relazione allo stesso appartamento, per cui, a dire Persona_1 della Società appellante, appariva evidente che le modifiche richieste dalla CP_1 pag. 4/9 sarebbero rimaste a suo esclusivo carico. Trattavasi di altro e diverso contratto che alcuna rilevanza poteva spiegare nella causa pendente tra le parti.
Quanto alla errata interpretazione del contenuto della prova testi resa dal
Geom. IU GAGLIARDI e dall' Arch. (il primo già Testimone_1 dipendente sino al 2015 della Società appellante ed il secondo tecnico dell'Impresa
e progettista e direttore dei lavori dello stabile oggetto di causa), gli stessi Pt_1 resero dichiarazioni contraddittorie e opposte a quanto dichiarato e confessato dal di loro datore di lavoro Signor , nella sua qualità. Controparte_2
In ultimo, non corrispondeva al vero che la IG non avesse mai CP_1 contestato né l'effettiva esecuzione delle opere di trasformazione, né l'importo di €.
87.000,00, oltre IVA, di cui alla relazione di stima a firma dell'Arch. GAGLIARDI e della fattura emessa al riguardo, limitandosi a sostenere che i lavori eseguiti erano già ricompresi nel prezzo di vendita pari ad € 550.000,00. In realtà, la IG
[...]
non avrebbe mai potuto contestare l'effettiva esecuzione dei lavori di CP_1 trasformazione dell'appartamento per renderlo conforme alle sue esigenze abitative in quanto tali lavori furono effettivamente eseguiti dalla gli stessi, Controparte_3 tuttavia, furono richiesti e concordati al momento della sottoscrizione del preliminare di compravendita con indicazioni a penna sulla planimetria sottoscritta e allegata al contratto.
Concludeva pertanto per il rigetto dell'istanza di sospensione e nel merito dell'intero gravame.
Così definita la posizione delle parti, con ordinanza del 19 gennaio 2021 veniva rigettata la richiesta di inibitoria e all'udienza del 16 febbraio 2024, celebrata in modalità cartolare, veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini ordinari ex art. 190 c.p.c.
4:Motivi della decisione
Il presente giudizio verte sul governo delle prove acquisite nel primo grado di giudizio, che secondo la prospettazione dell'appellante avrebbe dovuto condurre all'accoglimento della domanda riconvenzionale ivi spiegata, consentendo pertanto alla società di recuperare, sia pure nella forma della compensazione, gli Pt_1 importi dovuti alla in virtù della risoluzione del contratto. CP_1
Ritiene la Corte che l'appello non possa essere accolto.
pag. 5/9 In via preliminare, va dato risalto alle prove scritte, ritenendosi, a tale scopo, del tutto irrilevante la circostanza che il medesimo immobile oggetto di contrattazione tra le odierne parti fosse stato promesso in vendita a terzi – estranei nel presente giudizio e nemmeno indicati quali testi – con un precedente contratto preliminare.
Orbene, dalla disamina del fascicolo processuale di primo grado si evince come in data 24 gennaio 2024 tra la signora e la intervenne un CP_1 Pt_1 preliminare di vendita – i cui estremi essenziali allo stato non formano oggetto di contezioso, per essersi formato giudicato sulla domanda di risoluzione – nel quale il costo complessivo dell'immobile venne determinato in €uro 550.000,00, a corpo e non a misura;
al contratto risulta allegata una planimetria, presumibilmente riportante lo stato di fatto, sulla quale risultano apposte annotazioni scritte e segni grafici corrispondenti a modifiche da apportarsi all'immobile. Detta planimetria risulta sottoscritta ma non datata e risulta depositata da entrambe le parti.
Dandosi pertanto per assodato che la stessa riportava le modifiche da apportare all'immobile, resta da stabilire se il costo delle stesse fosse da intendersi ricompreso in quello iniziale concordato nel preliminare di acquisto o fosse, come sostenuto dalla odierna appellante, escluso dal detto costo.
A tale scopo, rilevano le prove orali rese nel corso del giudizio di primo grado, dovendosi necessariamente attribuire maggiore rilevanza all'interpello, in particolare a quello reso dal legale rappresentante della società odierna appellante.
Ai sensi dell'art. 230 c.p.c. l'interrogatorio formale è diretto a provocare ed ottenere la confessione della parte su fatti che le sono sfavorevoli e che l'altra parte intende provare. Ciò vale a dire che ove raggiunta la prova nel corso dell'interrogatorio formale, le altre prove vanno necessariamente valutate alla luce della confessione resa.
Infatti, in caso di testimonianze contrastanti, il Giudice è tenuto a confrontare le deposizioni e a valutare credibilità, coerenza interna ed elementi oggettivi e/o esterni, al fine di formare il proprio libero convincimento.
Se ciò da un lato non attribuisce un valore probatorio assoluto all'interrogatorio formale, a differenza del giuramento, nel caso di specie può conferire un maggiore peso specifico, atteso che le dichiarazioni furono rese dal legale rappresentante della società che era presente al momento della stipula del preliminare e che lo sottoscrisse. pag. 6/9 Nel corso dell'interrogatorio formale, il legale rappresentante della Pt_1 affermò che le modifiche erano quelle "come concordate nel preliminare come richieste dalla signora attraverso le modifiche della piantina" specificando CP_1 altresì che "nel prezzo indicato in contratto erano comprese le iniziali modifiche di cui ho parlato", mentre non sarebbero state incluse altre modifiche "richieste in corso
d'opera".
Le dette modifiche, risultanti da annotazioni scritte e segni grafici sulla planimetria, hanno poi trovato piena rispondenza nel successivo elaborato grafico riportante lo stato dell'appartamento di cui alla cd. "planimetria dopo i lavori" in atti.
Trattasi di indizi gravi, precisi e concordanti tali da far ritenere che i lavori realizzati fossero i medesimi riportati nella planimetria allegata al contratto preliminare.
La prova fornita ex adverso è stata ritenuta dal Giudice monocratico non sufficiente e tale valutazione trova concorde questa Corte.
I testi escussi, al di là degli oggettivi rapporti con l'impresa appellante, non solo non hanno reso dichiarazioni dirimenti, ma le stesse sono risultate in contrasto tra di loro oltre che con quanto affermato in sede di interrogatorio formale e pertanto sono state correttamente ritenute insufficienti, per non dire poco credibili.
Il geometra LI riferì che la avrebbe indicato i lavori in modifica il CP_1
18.2.2014, precisando che era stato chiarito dallo che erano a pagamento Pt_1 senza però ricordare in cosa essi consistessero;
l'architetto LI dichiarò a sua volta che sarebbero stati concordati ulteriori lavori di modifica il 18.2.2014 allorché la versava la somma di € 30.000,00, facendo richiamo alle indicazioni in tal CP_1 senso annotate sulla planimetria, senza tuttavia che ciò possa costituire prova dell'esistenza di una prima planimetria allegata al preliminare - riportante il solo stato di fatto - poi sostituita con altra riportante le modifiche a farsi.
Appare congruente nella complessa vicenda che l'impresa si sia determinata ad eseguire i lavori dopo le prime rassicurazioni dalla in merito alla concessione CP_4 del mutuo nei sensi di cui alla clausola contenuta nel preliminare, il che giustifica anche il pagamento, da parte della , della seconda tranche del costo Pt_2 dell'immobile.
Tali circostanze, unitariamente intese, hanno fondato il ragionamento del Giudice di prime cure, che pertanto ha correttamente ritenuto che l'accordo per le modifiche pag. 7/9 sia intervenuto sin dalla sede di stipula del preliminare, sia stato consacrato nella planimetria sottoscritta e prodotta da entrambe le parti, senza l'esborso di somme ulteriori da parte della , come confermato dal legale rappresentante della CP_1
Pt_1
La circostanza che il prezzo indicato fosse il medesimo di un recedente preliminare appare del tutto irrilevante, ben potendo rientrare nella politica commerciale dell'impresa venditrice l'agevolazione concessa alla , che a CP_1 parità di costo avrebbe visto conformato l'immobile alle proprie necessità.
Né in corso di causa è stata fornita prova della effettiva pattuizione di altre modifiche, i data successiva al preliminare e della accettazione delle stese da parte della con accollo dei costi. CP_1
L'appello viene pertanto rigettato.
5: spese di lite.
Le spese di lite seguono la soccombenza;
vengono liquidate in base allo scaglione determinato dal valore della lite, secondo la tariffa vigente.
6: contributo unificato.
Il comma 1 quater dell'art. 13 del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002,
n. 115; stabilisce che: «Quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta
è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1 bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso.». Sussistono pertanto a carico di parte appellante i presupposti per l'applicazione della norma richiamata.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Bari, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa civile in grado di appello RG 837/2020, promossa da Parte_1 contro avverso la sentenza 974/2020, pronunciata dal
[...] Controparte_1
Tribunale di Trani in data 18 giugno 2020, a definizione del giudizio RG 5987/2014, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
A) Rigetta l'appello; pag. 8/9 B) Condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite in favore di
[...]
, che liquida in €uro 5.077,00, oltre rimborso forf., CPA ed IVA come per CP_1 legge, sulle somme di condanna, se dovuta;

C) Dichiara che sussistono a carico della parte appellante i presupposti per l'applicazione del comma 1 quater dell'art. 13 del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115
Così deciso nella Camera di consiglio del 23 giugno 2025
Il Relatore Il Presidente
(G.A. Avv. Stefano Pescatore) (Dott. Filippo Labellarte)
pag. 9/9