Repubblica Italiana
In nome del popolo italiano
La Corte di appello di Napoli, sesta sezione civile, così composta: dott.ssa SS d'RE Presidente dott. PE ER Consigliere rel. dott.ssa Regina Marina Elefante Consigliere ha pronunciato
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n.2357/2022 R.G., avente a oggetto appello avverso la sentenza n. 562/2022 pronunciata in materia di divisione il 21.3.2022 dal Tribunale di Nola
t r a
(p.i.: ), in persona del legale rappresentante , e Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
in proprio (c.f.: ), entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Parte_2 C.F._1
AE TA in virtù di procura a margine dell'atto di citazione in appello
Appellanti
e
(c.f.: , rappresentato e difeso dagli Avv.ti Aniello Di Palma e Controparte_1 C.F._2
ZI De LI in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione in appello
Appellato
Conclusioni: come da atti introduttivi.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato il 20.4.2022 gli appellanti, entrambi convenuti in prime cure, impugnavano tempestivamente la sentenza, richiamata in epigrafe, di scioglimento della comunione ordinaria costituita in virtù di una pluralità di negozi traslativi su un appezzamento di terreno in comproprietà, per quote paritarie, di e della sito in Controparte_1 Parte_1
NO (NA) e riportato nel catasto terreni al foglio 31 particelle 395, 421 e 822. La divisione era stata disposta mediante assegnazione a ciascuna delle parti di porzioni di valore economico diseguale dell'immobile e addebito di un conguaglio di € 42.274,50 a carico della predetta società comunista, la quale era stata inoltre condannata, in solido con il proprio rappresentante legale , a Parte_2 corrispondere € 5.950,00 a titolo di indennità di occupazione del fondo indiviso e a rimuovere le opere realizzate sulla consistenza separata devoluta in dominio esclusivo all'altro condividente.
Con il primo motivo di gravame denunciavano la violazione e la falsa applicazione degli artt.789 cpc, 718 cc, 727 cc e 729 cc, unitamente all'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione posta a fondamento della decisione di individuazione dei lotti da assegnare ai sodali e di liquidazione del conguaglio. Sul punto sostenevano che il Giudice di prime cure aveva fatto acriticamente e incoerentemente proprio il primo progetto di divisione elaborato il 25.6.2016 dal consulente tecnico di ufficio, peraltro inficiato da un'evidente svista aritmetica nell'operazione di calcolo dell'importo destinato a compensare la differenza di valore tra i beni conferiti ai contendenti, senza formulare alcuna valutazione sul diverso progetto integrativo, successivamente redatto dallo stesso ausiliario in osservanza del mandato supplementare rimessogli il 14.9.2017 e mai contestato, nel quale le porzioni da assegnare erano state invece definite in termini economici esattamente equivalenti.
Con il secondo motivo di appello protestavano l'insussistenza di elementi sufficienti a giustificare l'accoglimento delle avverse pretese di addebito dell'indennità di occupazione dell'intero immobile, il cui impossessamento, espressamente negato dai suoi presunti corresponsabili, era stato smentito dalle prove orali e documentali raccolte, e di rimozione delle opere, peraltro non indicate neppure sommariamente in sentenza, di miglioramento effettuate sulla porzione assegnata al con il CP_1 consenso di quest'ultimo, rilasciato per iscritto mediante autorizzazione preventiva e comunque successivamente ribadito in forma orale.
Con un terzo motivo, anch'esso articolato su due autonomi profili, si dolevano dell'inosservanza dell'obbligo di comunicazione dell'instaurazione della causa al terzo titolare di un credito assistito da ipoteca iscritta sulla quota di comproprietà di pertinenza del e del mancato frazionamento, CP_1 ostativo alla trascrizione della pronuncia, dei terreni rispettivamente attribuiti alle parti.
Lamentavano infine l'ingiustizia del provvedimento di condanna al rimborso in favore della controparte delle spese processuali, le quali avrebbero dovuto invece essere poste a carico della massa comune o dei condividenti.
Chiedevano pertanto, in riforma della sentenza appellata, disporsi la divisione secondo il progetto supplementare con assegnazione di lotti uguali e conseguente eliminazione del conguaglio, nonché la caducazione dei provvedimenti di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione e alla rimozione delle opere realizzate in situ, con rilascio delle autorizzazioni a comunicare, ai fini divisionali, la pendenza di giudizio al creditore iscritto, a effettuare il frazionamento del terreno e a ordinare la traslazione dell'ipoteca sulla quota da attribuirsi al , con vittoria di spese del doppio grado del CP_1 processo.
Si costituiva in giudizio l'appellato eccependo ex artt.342 e 348 bis cpc l'inammissibilità in rito del gravame, asseritamente privo dell'indicazione delle parti della pronuncia da riformare e comunque non assistito da ragionevoli probabilità di accoglimento, del quale invocava, in via subordinata, il rigetto nel merito.
Al riguardo affermava che il primo progetto divisionale poi recepito in sentenza non era mai stato sostituito da un altro di differente contenuto, atteso che lo scopo del mandato integrativo rimesso al consulente era circoscritto all'acquisizione di semplici chiarimenti sui risultati delle indagini precedentemente effettuate.
Riteneva poi che l'appropriazione ex adverso dell'intero lotto e la sua sottoposizione a lavori di modifica dell'assetto originario, arbitrariamente eseguiti invito per soddisfare esigenze individuali Parte_3 esclusive dei convenuti, erano concordemente dimostrate dalla documentazione disponibile, dalle deposizioni raccolte e dai rilievi peritali.
Segnalava infine l'irrilevanza della mancata comunicazione della pendenza del giudizio al creditore ipotecario e la legittimità del provvedimento di condanna delle controparti soccombenti al rimborso delle spese di lite. Ricostruito così il thema decidendum, in primo luogo va preso atto che l'appello è stato affidato a censure analitiche specificamente riferite agli elementi e agli argomenti addotti a sostegno della decisione gravata, avverso la quale sono state enunciate critiche dettagliate rivolte a inficiarne i presupposti di fatto e di diritto.
Nel merito il primo motivo di impugnazione è solo parzialmente fondato e pertanto merita un accoglimento limitato.
Invero la risoluzione della questione di selezione del progetto divisionale da licenziare si rivela, in ultima analisi, indipendente dall'interpretazione della portata effettiva dell'ordinanza, comunque revocabile anche in via implicita perché per sua natura priva di portata vincolante, di remissione della causa in fase istruttoria del 14.7.2017, con la quale il Giudice a quo aveva espressamente richiesto al consulente tecnico di ufficio, tra l'altro, di “integr[are] la propria relazione” già redatta il 25.6.2016, descrittiva del progetto di divisione poi trasfuso in sentenza, calcolando “il valore della intera consistenza immobiliare”, estesa per complessivi 14.957,43 mq, “tenuto anche conto del valore dei fondi come si presentavano in origine, cioè senza considerare le opere” ivi realizzate.
Infatti il progetto alternativo sinteticamente delineato nell'elaborato peritale suppletivo, connotato dall'assegnazione a ognuno dei condividenti di una porzione di mq 7.478,72 ciascuna del terreno comune, avrebbe contemplato una modalità di scioglimento della comunione manifestamente contrastante con la disposizione dettata dall'art.1114 cc, la quale ne impone l'attuazione in natura mediante attribuzione di parti del bene indiviso, considerato secondo le sue caratteristiche oggettive (per tutte, Cass.25244/2025), corrispondenti alle quote, nella fattispecie paritarie, nella titolarità di ciascuno dei due partecipanti al sodalizio.
L'eventuale ripartizione dell'immobile comune in due aree di pari superficie basata sulla valutazione fittizia del loro stato originario, profondamente diverso da quello effettivo, e sul conseguente apprezzamento di equivalenza puramente quantitativa delle entità autonome risultanti dalla loro scissione avrebbe determinato l'acquisizione da parte di uno dei consorti di una porzione di valore economico notevolmente sproporzionato rispetto a quello rivestito dalla metà del lotto unitariamente considerato, del quale i dati emersi nelle stesse indagini tecniche hanno posto in evidenza un sensibile accrescimento derivante dall'esecuzione medio tempore di svariati interventi di addizione e miglioramento che hanno investito soltanto alcuni comparti del terreno.
Inoltre l'eventuale adesione alla soluzione divisoria propugnata dagli appellanti, comunque ex se inattuabile perché orientata da una ricostruzione puramente ideale e figurativa della configurazione materiale della res communis, notevolmente diversa da quella accertata in sede di ispezione, si presenterebbe inconciliabile anche con il principio generale di acquisizione obiettiva alla massa indivisa di tutte le proficue variazioni strutturali e funzionali apportate al bene comune dai lavori che vi sono stati compiuti (Cass.1207/2023 e Cass.3931/2016) e dalle costruzioni erette sul suolo originariamente non edificato della comunione (Cass.120/2023 e Cass. SSSUU 3873/2018) da uno solo dei suoi componenti, il quale ha diritto a pretendere il rimborso pro quota dei costi sostenuti nell'interesse concorrente degli altri consorti.
Sul punto occorre prendere atto che la domanda riconvenzionale spiegata in prime cure dalla e dal suo legale rappresentante, rivolta a ottenere la condanna della controparte Parte_1 al pagamento pro quota degli oneri anticipati per migliorare il fondo comune, è stata respinta per mancata dimostrazione dei suoi fatti costitutivi con pronuncia non impugnata dai creditori soccombenti, la quale pertanto deve ritenersi intangibile in parte qua perché coperta dal giudicato interno. L'insussistenza dei presupposti per applicare il piano di divisione appena tratteggiato nella relazione peritale integrativa impone di confermare la pronuncia che si è uniformata al progetto iniziale, il quale tuttavia deve essere rettificato con un correttivo necessario per emendare l'evidente errore materiale, sfuggito al vaglio del Giudice a quo, in cui è incorso il perito nella quantificazione in € 42.274,50 del conguaglio addebitato alla società appellante per compensare l'assegnazione in suo favore di beni di valore superiore a quello della metà dell'appezzamento indiviso.
Invero dall'esame del prospetto riepilogativo trascritto alla pag.31 della consulenza emerge come il valore conglobato dell'intero terreno -comprensivo dell'incremento prodotto dalle opere fatte eseguire dalla (strade di accesso, giardini ornamentali, piazzale, muri di sostegno, Parte_1 terrazzamenti, recinzione e padiglione) su aree di cui non è stata espressamente chiarita la totale o parziale inclusione nella quota destinata alla stessa società, di superficie totale pari a 7.478,72 mq- ammonti a complessivi € 112.201,26, mentre quello del fondo distaccato attribuito in proprietà esclusiva al , anch'esso esteso per 7.478,72 mq, è stato stimato in € 34.963,38. CP_1
L'assegnazione alla società condividente di un compendio il cui valore è stato calcolato in € 77.237,88 impone quindi di addebitarle, in funzione di riequilibrio, l'importo di € 21.137,25, corrispondente alla differenza tra il valore del bene ottenuto in sede divisione e quello della quota ideale della metà dell'immobile comune di cui l'assegnataria era titolare, pari alla minore somma di € 56.100,63.
Pertanto, in riforma della sentenza impugnata, il conguaglio dovuto da in favore Parte_1 di va rideterminato in € 21.137,25. Controparte_1
Viceversa va integralmente disatteso il gravame promosso avverso il provvedimento di condanna degli appellati al ristoro dei danni patrimoniali, quantificati in € 5.950,00 oltre accessori in virtù di una determinazione del quantum debeatur, non censurata, commisurata ai frutti civili virtuali ricavabili dall'impiego della res, conseguiti alla contestata appropriazione dell'intero appezzamento comune, dal cui godimento concorrente l'attore risulta essere stato completamente estromesso.
Infatti l'assunto attoreo, così come precisato nelle memorie assertive e istruttorie ex art.183 comma 6 cpc, secondo il quale i convenuti avrebbero arbitrariamente chiuso e reso inaccessibile ab externo il fondo, secondo le controparti invece “liberamente accessibile”, installando un cancello al suo unico varco di ingresso e collocandovi svariati manufatti, dotazioni e ornamenti (“vasche scenografiche, giardini, terrazze, servizi igienici e strade”), ha trovato adeguato e convincente conforto estrinseco nelle risultanze dell'ispezione dei luoghi demandata al CTU, affidatario inter alia dell'incarico di “verific[are] la sussistenza delle doglianze mosse dalla parte istante nella premessa della citazione” e di
”individu[are], ove possibile, i soggetti che sono attualmente nel possesso esclusivo dei beni” comuni.
Al riguardo il perito chiamato a predisporre il progetto di divisione, inizialmente limitatosi a ravvisare in termini più apodittici che sintetici, nella prima relazione, “la totale sussistenza delle doglianze“ sollevate dalla parte istante richiamando a sostegno della conclusione raggiunta il contenuto del grafico -allegato sub 13 all'elaborato più risalente- illustrativo delle opere edilizie che insistono su parte delle aree comuni, ha poi precisato, nella nota supplementare depositata il 15.6.2020, che l'accesso al compendio immobiliare comune delle parti era stato “possibile solo attraverso la proprietà del convenuto”, cioè facendovi ingresso da una fascia di terreno finitimo, di appartenenza esclusiva al convenuto , delimitata da un cancello. Pt_2
In proposito va rilevato che la creazione in alienum di una barriera posta a presidio del tratto di invito all'unico percorso praticabile di collegamento con gli spazi esterni ha reso il terreno indiviso assolutamente inservibile per l'istante, impossibilitato a raggiungerlo e a usufruirne per effetto di un intervento innovativo, effettuato ex adverso in violazione del principio consacrato dall'art.1102 cc, che gli impedito di farne il pari uso a lui riservato. In proposito si profila ininfluente lo stato di completo abbandono, rammentato dai testi escussi su impulso dei convenuti, in cui versava il fondo prima dell'esecuzione dei lavori di pulizia e manutenzione, in quanto l'illecita compromissione del diritto del singolo comunista di avvalersi del bene, del quale l'istante è stato di fatto privato per effetto della chiusura dell'unica entrata transitabile, va verificata tenendo conto del suo impiego meramente potenziale, corrispondente alle facoltà riservate a ognuno dei sodali in proporzione alle rispettive quote (Cass.9278/2018 e Cass.14245/2014).
Pertanto, verificato che non è mai stato posto in dubbio che il comunista creditore avesse manifestato l'intenzione di godere e disporre in maniera diretta dell'immobile di cui era stato spogliato, il capo risarcitorio in esame della sentenza di primo grado deve essere confermato nonostante l'illecito impossessamento del lotto indiviso, desunto dall'accertamento di uno stato dei luoghi risalente almeno all'anno 2007 (si veda il permesso di costruire sulla particella contigua un portico con annessi servizi, rilasciato il 2.3.2007 su richiesta presentata dalla società appellante, nella sua precedente denominazione, il 31.1.2007), non abbia trovato ulteriore riscontro, rivelatosi infine superfluo, nelle deposizioni di contenuto rappresentativo rispettivamente vago e insignificante rese dai due testimoni indicati dal . CP_1
Per contro appare fondato il capo dell'appello rivolto avverso la pronuncia di accoglimento della pretesa di condanna alla rimozione delle opere -non individuate neppure sommariamente in sentenza, del tutto priva al riguardo di riferimenti a dati obiettivi o a elementi contenuti nel materiale documentale disponibile- eseguite sul brano di terreno assegnato all'attore in proprietà esclusiva, e ciò nonostante la già citata richiesta di rilascio di permesso a costruire e le successive istanze di autorizzazione presentate il 14.9.2007 e il 13.11.2007 dalla queste ultime allegate alla perizia Parte_1 stragiudiziale prodotta dalla controparte, ne attestino per tabulas la volontà, poi assentita dall'Autorità comunale, di effettuare interventi dapprima di costruzione dei manufatti sopra richiamati, e poi di ampliamento della sezione di alcune stradine interpoderali, di innalzamento di muretti di contenimento e di creazione di sentieri, terrazzamenti e pergolati dislocati, almeno in parte, sulle superfici in comproprietà pro indiviso tra i contendenti censite nella particella catastale 421, espressamente inclusa nelle relazioni tecniche di corredo nel novero delle zone interessate dai lavori.
Infatti a prescindere dalla valutazione delle difese articolate sul tema dai convenuti, incentrate sull'approvazione preventiva di tali interventi, unitamente a quelli di bonifica e messa in sicurezza del terreno, rilasciata dal sia preventivamente, con una presunta dichiarazione di autorizzazione CP_1 resa in forma scritta nella veste di procuratore di un altro condominus assunta nel contratto preliminare di vendita di una quota del terreno, che nel corso dell'esecuzione dei lavori, come riferito con dichiarazioni piuttosto generiche dai testi titolari delle imprese appaltatrici della loro realizzazione, il consulente tecnico di ufficio ha comunque inglobato “tutte le appendici realizzate” su suolo indiviso (id est, le addizioni e le innovazioni funzionalmente destinate al servizio dell'attività commerciale di ricevimento e ristorazione gestita dal nel fabbricato limitrofo di sua appartenenza esclusiva, Pt_2 cui sono anche materialmente collegate le strutture di nuova creazione) nella porzione “spettante a (in proposito si veda l'annotazione trascritta alla pag.28 dell'elaborato redatto il Parte_1
25.6.2016), la quale ha dunque definitivamente acquisito in proprietà solitaria tutte le dotazioni pertinenziali dell'edificio contiguo.
Così l'eventuale estensione di propaggini delle restanti opere, come si è detto costituite da setti murari di contenimento ingabbiati in rete, ripiani a terrazze e percorsi viabili che si diramano nel fondo, nella porzione dell'immobile assegnata al , del resto non accertata perché non desumibile con CP_1 ragionevole certezza dai grafici inseriti e dalle osservazioni formulate nella perizia, non sembra in grado di incidere in maniera pregiudizievole sull'integrità e sulla vocazione agricola della parte di terreno separata devoluta al , il cui proprietario ha anzi tratto beneficio dal compimento di un vasto CP_1 programma di riqualificazione e stabilizzazione del suolo collinare indiviso attuato su iniziativa e a spese del solo consorte antagonista.
Non sussistono quindi i presupposti per ordinare la rimozione di opere di incerta collocazione in re actoris, la cui ipotetica portata lesiva è comunque rimasta del tutto indimostrata.
Ugualmente non condivisibile si profila il rilievo formulato dagli appellanti per segnalare l'error in procedendo indotto dalla mancata denuntiatio ex art.1113 comma 3 cc della causa di divisione al terzo creditore ipotecario del , atteso che la comunicazione di pendenza del giudizio, lungi dal CP_1 costituire un adempimento doveroso, riflette invece un semplice onere, posto a carico dei comunisti, finalizzato a stimolare l'intervento volontario dell'extraneus alla comunione titolare di ragioni assistite da garanzia reale sull'immobile indiviso, privo della qualità di litisconsorte necessario (Cass.15944/2020 e Cass.19529/2012), per assicurare l'opponibilità nei suoi confronti della decisione dichiarativa dello scioglimento della comunione e del conseguente trasferimento dell'ipoteca sul bene assegnato al debitore secondo il meccanismo previsto dall'art.2825 cc.
Altrettanto infondata si rivela la doglianza incentrata sull'omesso frazionamento delle due porzioni di terreno scorporate dalla maggiore consistenza comune, necessario per procedere alla trascrizione della sentenza definitiva del giudizio, la cui predisposizione, attenendo all'aspetto meramente attuativo dell'operazione divisionale, riflette un adempimento che non condiziona l'attribuzione giudiziale dei diritti individuali sulle singole unità immobiliari risultanti dalla divisione (così Cass.8400/2019), richiedendo soltanto la redazione del documento tecnico -stilabile anche in sede stragiudiziale con l'accordo delle parti- rappresentativo in planimetria delle particelle catastali da sottoporre a voltura.
In conclusione deve essere accolto il motivo di appello con cui è stato protestato il governo contra legem delle spese del giudizio di primo grado, poste per il loro intero ammontare di € 7.000,00 oltre accessori, unitamente agli oneri sostenuti per lo svolgimento della consulenza tecnica di ufficio, a carico della in base del principio della soccombenza sancito dall'art.91 cpc, il Parte_1 quale può trovare applicazione nei giudizi di divisione instaurati nell'interesse di tutti i condividenti, assoggettati alla regola speciale di addebito alla massa indivisa dei costi di scioglimento della comunione, esclusivamente per rimborsare gli emolumenti delle prestazioni di difesa, autonomamente computati, imposte dall'esercizio ex adverso di pretese eccessive, dall'opposizione di inutili resistenze, dalla proposizione di azioni accessorie disattese e, in generale, dall'assunzione di atteggiamenti processuali ingiustificati (in senso conforme si vedano, per tutte, Cass.2770/2020, Cass.1635/2020 e Cass.20250/2016).
In tale doverosa prospettiva la società condividente, ingiustamente condannata in prime cure a farsi carico di tutte le spese processuali ancorché non si fosse opposta alla divisione del compendio immobiliare, deve dunque rispondere esclusivamente dei costi sostenuti dalla controparte per contrastare la domanda riconvenzionale respinta e spiegare con successo l'azione di condanna al risarcimento dei danni conseguiti all'occupazione dell'intero terreno, relativi a tematiche esorbitanti dall'ordinaria dialettica del giudizio divisionale.
Il rilievo economico assunto dalle singole questioni appena indicate nel più ampio contesto del thema decidendum, commisurato alla quantificazione degli oneri di assistenza legale dell'intero giudizio operata dal Giudice a quo con statuizione non contestata, giustifica la liquidazione dei compensi dovuti all'attore in complessivi € 3.500,00.
La partecipazione paritaria di ciascuno dei condividenti alla massa comune consente invece di porre gli oneri del solo giudizio di divisione a carico delle stesse parti. Il parziale accoglimento del gravame induce a ritenere opportuna la compensazione ex art.92 comma 2 cpc delle spese del giudizio di impugnazione nella misura della metà, mentre la restante quota va addebitata all'appellato e viene liquidata ex officio come da dispositivo, in mancanza di nota specifica.


PQM


La Corte di Appello di Napoli – Sesta Sezione Civile – definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 562/2022 emessa il 21.3.2022 dal Tribunale di Nola, così provvede:
a) in parziale riforma della pronuncia impugnata, con la quale è stata disposta la divisione dell'appezzamento di terreno sito in NO (NA), riportato nel catasto terreni al foglio 31 particelle 395, 421 e 822, mediante assegnazione ai condividenti delle porzioni del fondo comune individuate nella consulenza tecnica di ufficio depositata il 25.6.2016, condanna al pagamento in favore di del conguaglio di € 21.137,25, Parte_1 Parte_1 Controparte_1 oltre interessi legali dal 31.5.2013;
b) condanna e , in solido, al rimborso in favore di Parte_1 Parte_2 [...]
delle spese del giudizio di primo grado relative ad attività esorbitanti dalle CP_1 operazioni divisionali che liquida in € 3.500,00 per compensi, oltre IVA e CPA, con distrazione a beneficio dei procuratori Avv.ti Aniello Di Palma e ZI De LI che hanno dichiarato di non averli riscossi;

c) pone a carico dei condividenti, in misura paritaria, le spese del giudizio di divisione, pari a € 3.500,00, e gli oneri sostenuti per lo svolgimento dinanzi al Giudice di prime cure della consulenza tecnica di ufficio;

d) rigetta nel resto il gravame;

e) condanna al pagamento in favore di della metà delle Controparte_1 Parte_1 spese del grado di appello del giudizio, che liquida per la parte da corrispondere in complessivi
€ 3.600,00, oltre IVA e CPA.
Così deciso in Napoli nella camera di consiglio il 30.10.2025.
Il Consigliere istruttore La Presidente
PE ER SS d'RE