N. 429/2018 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANZARO
Prima Sezione Civile
La Corte d'Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, composta dai magistrati:
1) dott. Alberto Nicola Filardo Presidente
2) dott. Fabrizio Cosentino Consigliere
3) dott.ssa Tiziana Drago Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 429/2018 R.G. vertente tra
(C.F.: ), nella qualità di Parte_1 C.F._1 erede di , rappresentata e difesa dall'Avv. Lucia Rita Pistola;
Persona_1
appellante
e
(C.F.: ), quale procuratore di Controparte_1 C.F._2
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. CP_2 C.F._3
Gianfrancesco Vetere;
appellato
e
, nella qualità di erede di;
Controparte_3 Persona_1
, nella qualità di erede di;
Controparte_4 Persona_1
appellati non costituiti
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 58/2017 del Tribunale di Castrovillari, pubblicata il 06.02.2017, avente ad oggetto azione ex art. 2932 c.c. ed usucapione

1 CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l'appellante: “Voglia l'On.le Corte di Appello di Catanzaro accogliere lo spiegato gravame ed in riforma della impugnata sentenza, disattese le domande di
principale e subordinata, dichiarare l'estinzione per intervenuta Controparte_1
prescrizione di ogni diritto e pretesa in capo al relativamente alla scrittura CP_1
privata 4.2.1985 avanzata in via principale ex art. 2932 cc, pronunciando sulle consequenziali di non restituzione delle somme incamerate e restituzione del bene.
Inammissibile la subordinata di intervenuta usucapione. Con favorevole pronuncia per l'appellante in ordine alle spese del doppio grado di giudizio”.
Per : “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, contrariis reiectis, così CP_1
provvedere: -confermare la sentenza di primo grado, dichiarativa dell'acquisto degli immobili / terreni indicati in atti, in favore della parte appellata per intervenuta usucapione, per averne avuto il possesso pacifico, ininterrotto e continuato per oltre un ventennio, come corroborato dalla istruttoria espletata nel giudizio di primo grado e previa ammissione, in ogni caso, di tutte le richieste istruttorie formulate, quali le prove testimoniali dedotte, ammissibili e rilevanti, reiterate in sede di precisazione delle conclusioni in primo grado e nel presente atto;
-dichiarare inammissibile l'atto di appello proposto ex adverso, rigettandolo nel merito, con vittoria di spese e competenze di lite, distratte ex art. 93 cpc, in favore del sottoscritto avvocato. -emettere ogni altro provvedimento di giustizia, accogliendo e statuendo in ogni caso sulle conclusioni e domande spiegate negli atti introduttivi del primo giudizio, reiterate in sede di gravame e dinanzi l'Ecc.ma Corte adita, ai sensi di legge, salvo integrazioni del contraddittorio”.
FATTO e DIRITTO
§ 1. Il giudizio di primo e secondo grado

1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato il sig. quale Controparte_1
procuratore generale di , citava in giudizio dinanzi al Tribunale di CP_2
Rossano la sig.ra esponendo che: aveva Persona_1 CP_2
acquistato a mezzo di scrittura privata del 4 febbraio 1985 un appezzamento di terreno, sito nel Comune di Crosia, località “Sorrenti”, in catasto alla partita 800, fg.
5, p.lla 95/b e definitiva 476, dalla proprietaria il prezzo, convenuto in lire Per_1
cento milioni, veniva versato per lire cinquanta milioni, già prima della stipula, in data 18.8.1984, per lire trenta milioni contestualmente alla stipula, per la parte di quindici milioni, successivamente, nelle date del 27.3.1992 e del 29.5.1994; sin dal
2 1985 l'immobile veniva esplicitamente trasferito all'acquirente “subentrando – così testualmente nel contratto allegato – esso acquirente, pure da oggi, nello stato e luogo della venditrice tanto per il diritto di percepirne i frutti quanto per l'obbligo di pagarne i tributi inerenti”; le parti contraenti si vincolavano alla stipula dell'atto pubblico “non appena cesseranno i vincoli, le limitazioni ed i divieti su citati, facendo salvo il diritto dell'acquirente di chiedere la stipulazione dell'atto in qualsiasi momento e con i vincoli e le limitazioni più volte citati…” (così in contratto, all'art.3); in realtà fino al 1999, nonostante continue richieste dell'acquirente, la non riusciva a documentare la cessazione dei suddetti vincoli che Per_1
comportavano, anche, la inedificabilità del suolo, e, solo in data 17.11.1999, si decideva a richiedere un certificato di destinazione urbanistica che qualificava il terreno come zona di espansione e che veniva rilasciato l'11.1.2000 dal Comune di
Crosia e consegnato all'acquirente; da quel momento il subiva una serie di CP_1
ulteriori rinvii alla stipula da parte della proprietaria;
nel luglio 2007, dopo ventidue anni di pacifico possesso, il , insieme al figlio per la prima volta CP_1 CP_1
subiva una molestia nel godimento del bene proprio da parte della che Per_1
improvvisamente aveva apposto circa dieci pali su di un lato di accesso al terreno, manifestando con ciò l'intento di procedere a recinzione;
denunciato l'abuso al competente Tribunale di Rossano, i signori richiedevano manutenzione nel CP_1
possesso e cessazione della turbativa, mentre dal suo canto la lamentando Per_1
la condotta del nella estirpazione dei pali, invocava il ripristino dello stato CP_1
precedente, con disposizione in suo favore;
il Tribunale in sede di reclamo accoglieva la domanda spiegata dal riconoscendo in capo allo stesso la CP_1
situazione di possesso. Tanto esposto, chiedeva la pronuncia di sentenza ex art. 2932
c.c. che tenesse luogo del contratto non concluso di trasferimento della proprietà del suddetto immobile ovvero obbligando la sig.ra a stipulare il definitivo entro Per_1
il termine fissato dal Tribunale;
in subordine chiedeva dichiararsi in suo favore l'intervenuta usucapione, con condanna in ogni caso della convenuta al risarcimento dei danni.
Si costituiva la quale eccepiva in via preliminare la Persona_1 prescrizione dell'azione ex art. 2932 c.c. ex adverso avanzata, risalendo la prima richiesta di adempimento alla lettera raccomandata del 27 luglio 2007, ricevuta il 3 agosto 2007. Nel merito deduceva l'inadempimento del all'obbligo di CP_1 versamento dell'intero prezzo dovuto e la insussistenza del possesso ad
3 usucapionem. Chiedeva, quindi, il rigetto delle domande attoree e in via riconvenzionale la condanna del al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c.. CP_1
Con sentenza n. 58/2017 il Tribunale di Castrovillari (ex Tribunale di Rossano) accoglieva la domanda principale ex art. 2932 c.c. trasferendo in favore dell'attore la piena proprietà dell'immobile in controversia e subordinando l'effetto traslativo
“al rilascio della dichiarazione di regolarità di liberazione del bene dai vincoli previsti ed al pagamento del residuo prezzo a saldo”; condannava la convenuta al pagamento delle spese di lite.
In particolare, il giudice di prime cure riteneva infondata l'eccezione di prescrizione dell'azione ex art. 2932 c.c. sul rilievo che l'effetto traslativo era subordinato “al rilascio della dichiarazione di regolarità di liberazione del bene dai vincoli previsti”.
In punto di fondatezza della domanda principale, premessa la validità ed efficacia della scrittura privata del 04.02.1985, ritenuta la mancata previsione di un termine essenziale, osservava che l'attore aveva corrisposto il dovuto e si era impegnato a versare il residuo saldo prezzo contestualmente al rogito notarile, sicchè non vi era ritardo nella prestazione.

1.2. Avverso detta sentenza proponeva appello nella qualità Parte_1
di erede di , nelle more deceduta, con citazione notificata anche Persona_1 agli altri due eredi della originaria convenuta, lamentandone l'illegittimità nella parte in cui aveva ritenuto infondata l'eccezione di prescrizione dell'azione ex art. 2932
c.c.. Deduceva, al riguardo, che erroneamente il giudice di prime cure aveva ritenuto che la avrebbe dovuto rilasciare la “dichiarazione di regolarità di Per_1
liberazione del bene dai vincoli previsti“, atteso che non solo tale obbligo non era previsto tra le pattuizioni del preliminare, ma soprattutto per il fatto che i vincoli e le limitazioni richiamate nella scrittura erano derivanti e fissati dalla legge n. 379/1967; che dunque il diritto alla stipula del definitivo si era estinto per prescrizione nel termine ordinario decennale a decorrere dal giorno del perfezionamento del preliminare;
che in ogni caso la scrittura del 4.2.1985 al punto 3 prevedeva “L'atto pubblico di compravendita dovrà essere stipulato non appena cesseranno i vincoli, le limitazioni ed i divieti su cennati” specificati nella prima pagina della scrittura ovvero i vincoli, le limitazioni ed i divieti di cui agli artt. 4 e 5 Legge 29.5.967 n.
379 i quali sancivano il divieto di alienazione fino al trentesimo anno dalla data della prima assegnazione del fondo, quest'ultima individuata nella stessa scrittura nel
4 3.6.1964 (data dell'alienazione del bene dall' al sig. genitore CP_5 Persona_2 che donò il bene alla sig.ra ), sicchè sin dall'epoca di stipula del Persona_1 preliminare la data per procedere all'atto definitivo era comunque individuabile nei primi giorni di giugno 1994 ed era dunque spirata nell'inerzia del nel 2004; CP_1 che oltretutto il citato punto 3 faceva salvo “il diritto dell'acquirente di chiedere la stipulazione dell'atto in qualsiasi momento e con i vincoli, le limitazioni ed i divieti più volte citati e previo versamento del residuo prezzo come sopra stabilito”; che ancora veniva in rilievo l'annotazione fatta dal sig. in nome e per Controparte_1
conto del genitore in calce alla dichiarazione 29.5.1994 (appena prima del cessare dei vincoli L. 379/67 a giugno 1994) con cui lo stesso precisava che la rimanenza del prezzo sarebbe stata versata al momento dell'atto, che sarebbe stato effettuato entro il 30 settembre 1994, sicchè solo ed esclusivamente a tale data si sarebbe potuto collocare il termine ultimo per la decorrenza della prescrizione. Aggiungeva
l'appellante che dalla scrittura non si ricavava alcuna volontà condizionata e/o subordinata ad alcunché ed in particolare alla edificabilità del terreno che non rientrava tra gli elementi di vincolo e/o procrastinamento della alienazione;
che piuttosto emergeva che l'edificabilità era circostanza legata ad impegno “eventuale” proprio del e pertanto nessun onere di notizia poteva incombere sulla CP_1
Lamentava, inoltre, l'erroneità della sentenza di primo grado per aver Per_1
accolto la domanda ex art. 2932 c.c. nonostante il mancato versamento integrale del prezzo da parte del che era stato posto dalle parti come condizione per la CP_1
stipula del definitivo. Deduceva, ancora, la nullità della scrittura ai sensi dell'art. 3
Legge 1078/1940, richiamata dall'art. 4 L. 379/67, in quanto il fondo alienato da Contr al era soggetto ad indivisibilità e pertanto ogni atto tra vivi Persona_2
avente ad effetto il frazionamento dell'unità poderale era nullo. Ribadiva, infine,
l'insussistenza in capo al di un possesso utile ad usucapionem richiamando CP_1
l'orientamento della Suprema Corte secondo cui in caso di contratto preliminare di compravendita, allorquando venga convenuta la consegna del bene anteriormente alla stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato, funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Concludeva, quindi, chiedendo che in riforma della sentenza impugnata venissero rigettate le domande,
5 principale e subordinata, proposte dal con pronuncia sulle consequenziali CP_1
di non restituzione delle somme incamerate e di restituzione del bene.
Si costituiva con comparsa depositata in data 11.06.2018 Controparte_6 che eccepiva in via preliminare la inammissibilità del gravame ai sensi dell'art. 342
c.p.c.. Eccepiva inoltre la inammissibilità delle domande aventi contenuti restitutori e risarcitori proposte per la prima volta in appello e concludeva nei seguenti termini:
“-confermare la sentenza di primo grado, dichiarativa dell'acquisto degli immobili
/ terreni indicati in atti, in favore della parte appellata per intervenuta usucapione, per averne avuto il possesso pacifico, ininterrotto e continuato per oltre un ventennio, come corroborato dalla istruttoria espletata nel giudizio di primo grado
e previ ammissione, in ogni caso, di tutte le richieste istruttorie formulate, quali le prove testimoniali dedotte, ammissibili e rilevanti, reiterate in sede di precisazione delle conclusioni in primo grado e nel presente atto;
-dichiarare inammissibile l'atto di appello proposto ex adverso, rigettandolo nel merito, con vittoria di spese e competenze di lite, distratte ex art. 93 cpc, in favore del sottoscritto avvocato. - emettere ogni altro provvedimento di giustizia, accogliendo e statuendo in ogni caso sulle conclusioni e domande spiegate negli atti introduttivi del primo giudizio, reiterate in sede di gravame e dinanzi l'Ecc.ma Corte adita, ai sensi di legge”.
La causa subiva alcuni rinvii per ragioni organizzative e di sovraccarico del ruolo.
Con decreto di variazione tabellare del 09.09.2024 veniva disposta l'assegnazione del presente procedimento alla dr.ssa Tiziana Drago, magistrato applicato a questa
Corte per il raggiungimento degli obiettivi del PNRR, giusta delibera del CSM del
26.07.2024.
Con provvedimento del 03.01.2025 il Consigliere Istruttore assegnava alle parti i termini di cui al novellato art. 352 c.p.c. e fissava avanti a sé l'udienza del 25.03.2025 di rimessione della causa in decisione.
All'esito della stessa, svoltasi in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva riservata al Collegio per la decisione.
§ 2. Le questioni preliminari

2.1. L'appello supera il vaglio di ammissibilità in rito di cui all'art. 342 c.p.c. fondandosi su critiche sufficientemente argomentate, in termini tali da consentire l'individuazione delle ragioni di doglianza, rispetto alla ricostruzione dei fatti e alla risoluzione delle questioni di diritto in primo grado, sulle quali è fondata la richiesta di riforma della sentenza appellata. Al riguardo, val la pena rilevare che la Suprema
6 Corte, con rilevante ed autorevole intervento nomofilattico, ha "mitigato" le rigide preclusioni formali introdotte dalla novellata disposizione processuale (Cass.
SS.UU. n. 27199 del 16/11/2017) con il consolidamento di un principio giuridico cui questo Collegio ha inteso uniformarsi, secondo il quale si esclude che l'atto d'appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella del primo grado.
§ 3. Le valutazioni della Corte

3.1. L'eccezione di prescrizione dell'azione ex art. 2932 c.c. è fondata.
Giova premettere che la scrittura privata del 04.02.1985 prevedeva al punto 2:
“L'immobile in parola viene trasferito da oggi al sig. nello stato di CP_2
fatto e di diritto come attualmente posseduto dalla sig. e con Persona_1
le limitazioni, i vincoli ed i divieti di cui alla legge 29/5/1967 n. 379 artt. 4 e 5 e libero da ipoteche…” ed al successivo punto 3: “L'atto pubblico di compravendita dovrà essere stipulato non appena cesseranno i vincoli, le limitazioni ed i divieti su cennati, facendo salvo il diritto dell'acquirente di chiedere la stipulazione dell'atto in qualsiasi momento e con i vincoli, le limitazioni ed i divieti più volte citati e previo versamento del residuo prezzo come sopra stabilito”.
Ora, gli artt. 4 e 5 della legge 379/1967 in tema di riforma fondiaria prevedevano che fino al termine del trentesimo anno dalla data della prima assegnazione il fondo non avrebbe potuto essere alienato “tranne che all'Ente che aveva disposto
l'assegnazione od a coltivatori diretti o ad altri manuali coltivatori della terra il cui nucleo familiare avesse una forza lavorativa non inferiore ad un terzo di quella occorrente per le normali necessità di coltivazione del fondo medesimo e degli altri eventualmente posseduti”.
Ne deriva che, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di prime cure che ha fatto riferimento ad un, invero, inesistente obbligo della promittente venditrice di rilascio “della dichiarazione di regolarità di liberazione del bene dai vincoli previsti“, il termine per la stipula del definitivo coincideva con la cessazione dei divieti e vincoli di cui alla legge 379/1967 e precisamente con la data del 03.06.1994, coincidente con il trentesimo anno successivo alla prima assegnazione del fondo
(03.06.1964) indicata nella stessa scrittura privata.
Il diritto del promissario acquirente all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre si è dunque irrimediabilmente prescritto in data 03.06.2004, risalendo pacificamente la prima richiesta di adempimento al 27 luglio 2007.
7 La domanda ex art. 2932 c.c. va, dunque, rigettata e in tal senso va riformata la decisione impugnata.

3.2. Il rigetto della domanda principale proposta da impone Controparte_1
l'esame della domanda subordinata di usucapione.
Anche tale domanda deve essere rigettata.
Com'è noto, secondo il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, il promissario acquirente di un bene immobile il quale, in virtù di un preliminare di compravendita, da un lato, anticipi in tutto o in parte il pagamento del prezzo e, dall'altro, ottenga l'immediata immissione nel godimento del bene per effetto dell'esecuzione anticipata della consegna della res da parte del promittente venditore, non può essere qualificato come possessore in grado di acquisirne la proprietà a titolo di usucapione, non avendo egli l'animus possidendi che, essendo uno stato di fatto, non può essere trasferito. Costui consegue, infatti, la disponibilità materiale del bene in virtù di un contratto di comodato collegato al preliminare e ha, pertanto, la semplice detenzione qualificata della res esercitata alieno nomine (Cass. SS.UU. n.
7930 del 27.03.2008).
Nel caso di specie, l'appellato ha fondato la propria pretesa di usucapione sull'acquisizione del possesso determinata, a suo dire, in conseguenza della stipula del preliminare del 4.2.1985, senza alcun cenno al fatto che l'iniziale disponibilità del bene fosse qualificabile come detenzione, nonché ad eventuali e successivi atti di interversione che avrebbero determinato il mutamento della detenzione in possesso.
La natura di detenzione qualificata della materiale disponibilità della res conseguita dal per effetto del preliminare è stata, peraltro, affermata anche CP_1 nel giudizio di merito possessorio relativo all'azione di manutenzione a suo tempo spiegata dall'appellato nei confronti della Con la sentenza n. 230 del Per_1
26.09.2022 il Tribunale di Castrovillari ha, infatti, rigettato la domanda di tutela possessoria “stante l'assorbente e dirimente rilievo assunto dal fatto che - avendo i predetti istanti espressamente dedotto di aver acquisito la materiale disponibilità del terreno de quo dal 4.2.1985 per effetto del sopra richiamato contratto preliminare di compravendita - la relazione che l'anticipata consegna ha determinato con il bene oggetto di preliminare va configurata in termini di mera “detenzione qualificata”, e non già di possesso. Pertanto - non avendo i ricorrenti financo allegato nel libello introduttivo l'esistenza di un atto idoneo ad integrare l'interversione del possesso, e
8

considerato che

legittimato a proporre azione di manutenzione ex art. 1170 c.c. è il solo possessore e non anche il detentore (“l'azione di manutenzione prevista dall'art.
1170 c.c. non è esperibile da colui che ha con la cosa un rapporto di detenzione, come tale privo dei connotati propri del possesso”, ex multis, Cassazione civile, sez.
II, 24.2.1996, n. 1448), va da sé che la domanda proposta da e CP_2
non possa che essere rigettata, essendo altresì del tutto irrilevante Controparte_1
- sotto tale profilo - la circostanza che il promissario acquirente avrebbe corrisposto alla promittente alienante la quasi totalità del corrispettivo convenuto per la vendita o abbia coltivato il terreno in questione ovvero abbia percepito i relativi contributi comunitari, trattandosi di profili che non si sostanziano in una interversio possessionis e che risultano compatibili con l'accertata detenzione” (cfr. pag. 3 della sentenza n. 230/22 depositata dall'appellante in data 19.02.2025).
Pertanto, dovendo qualificarsi l'acquisita disponibilità in conseguenza della stipula del contratto preliminare del bene come detenzione e in assenza di atti di interversione, non sussistono i presupposti per l'usucapione invocata dal . CP_1
In riforma della sentenza impugnata, va quindi disposto il rigetto di tutte le domande avanzate da quale procuratore generale di Controparte_1 CP_2
[...]

3.3. Vanno, invece, dichiarate inammissibili, in quanto formulate per la prima volta in questa sede, le domande della di incameramento delle somme Pt_1
versate dal a titolo di acconto sul prezzo della vendita e di restituzione del CP_1
bene.
§ 4. Le spese processuali

4.1. In merito alle spese processuali, occorre rilevare che il Giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (Cass. Civ., Sez. 3, sent. n. 27606/2019).
Ora, avuto riguardo all'esito finale del processo che vede soccombente il , CP_1
le spese di entrambi i gradi vanno poste a carico del predetto e si liquidano come da dispositivo in base ai valori minimi stante la modestia delle questioni trattate.
9 Le spese vanno invece compensate nei riguardi di e Controparte_3 CP_4
in quanto citati ai soli fini dell'integrità del contraddittorio.
[...]


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
nella qualità di erede di , nei confronti di Parte_1 Persona_1 CP_1
quale procuratore di , nonché di e
[...] CP_2 Controparte_3 CP_4
quali eredi di , avverso la sentenza n. 58/2017 del
[...] Persona_1
Tribunale di Castrovillari, pubblicata il 06.02.2017, così provvede:
a) accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, rigetta le domande proposte da nella qualità; Controparte_1
b) dichiara inammissibili le ulteriori domande dell'appellante;
c) condanna nella qualità alla rifusione delle spese processuali Controparte_1 sostenute dall'appellante nei due gradi del giudizio, liquidandole per il primo grado in €2.768,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, cpa ed iva come per legge e per il secondo grado in €804,50 per esborsi ed in €3.473,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, cpa ed iva come per legge;

d) compensa le spese nei riguardi di e . Controparte_3 Controparte_4
Così deciso in Catanzaro, nella camera di consiglio del 13.05.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Tiziana Drago dott. Alberto Nicola Filardo

10 11