REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
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LA CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Sezione III Civile
Riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei seguenti Magistrati
Dott. Silvia Romagnoli Presidente
Dott. Antonella Romano Consigliere
Dott. Teresa Caruso Consigliere Ausiliario Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile d'appello iscritta al n. 105 del ruolo generale dell'anno 2023
promossa da:
( ), con il patrocinio dell'Avv. BOSCHETTI GIULIANO CP_1 C.F._1
( ), elettivamente domiciliato presso lo Studio del difensore in VIA C.F._2
BELFIORE 3 40123 BOLOGNA;

APPELLANTE
contro
( ), con il patrocinio dell'Avv. LENZI UGO Controparte_2 C.F._3
( ) con domicilio eletto presso lo Studio del difensore in VIA G. LEOPARDI C.F._4
N. 6 40122 BOLOGNA;

APPELLATA
1

in punto a: appello avverso la sentenza n. 1729 del 22.06.2022 del Tribunale di Bologna
oggetto: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Parte appellante: accogliere il presente appello, respingere le domande tutte spiegate anche in via incidentale dall'appellata Sig.ra poiché dichiaratamente inammissibili e infondate Controparte_2 in fatto e in diritto, per tutti i motivi in atti, e per l'effetto, in riforma, totale o parziale, dell'impugnata Sentenza n. 1729/2022 del 22.6.2022 del Tribunale Civile di Bologna, Giudice dott. Paolo Siracusano, pronunciata nella causa RG n. 9001/2020, così giudicare: “in via principale: accertato che oggetto di compravendita è il mappale sub. 244, accertato altresì che la ha venduto parte CP_2 di area demaniale extra commercium, per l'effetto condannare la OR , ai sensi Controparte_2 dell'art. 1480 c.c., al pagamento in favore dell'Avv. della somma di € 58.300,00=, CP_1 somma corrispondente alla differenza di valore dell'immobile compravenduto o nella diversa minore o maggiore somma che L'Ill.mo Giudicante riterrà opportuna a seguito di istruttoria, oltre al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dall'attore in via equitativa ed oltre interessi maturati dalla data della stipula;
in via subordinata: accertato che oggetto di compravendita è il mappale sub. 244, accertato altresì che la ha venduto parte di area demaniale extra commercium, CP_2 accertare che la misura reale trasferita all'attore è inferiore di oltre un ventesimo all'area oggetto di compravendita, per l'effetto condannare la OR , ai sensi dell'art. 1538 c.c., al Controparte_2 pagamento in favore dell'Avv. della somma di € 58.300,00=, somma corrispondente CP_1 alla differenza di valore dell'immobile compravenduto o nella diversa minore o maggiore somma che L'Ill.mo Giudicante riterrà opportuna a seguito di istruttoria, oltre al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dall'attore in via equitativa ed oltre interessi maturati dalla data della stipula;
sempre in via subordinata: accertato che oggetto di compravendita è il mappale sub. 244, accertare che la ha venduto con fatto doloso e/o colposo parte di area demaniale extra commercium, CP_2 per l'effetto condannare la OR , ai sensi dell'art. 2043 c.c., al risarcimento del Controparte_2 danno subito dall'Avv. quantificabile nella somma di € 58.300,00=, somma corrispondente CP_1 alla differenza di valore dell'immobile compravenduto o nella diversa minore o maggiore somma che L'Ill.mo Giudicante riterrà opportuna a seguito di istruttoria, oltre al risarcimento di ogni altro ulteriore danno subitio e subendo dall'attore da riconoscersi in via equitativa ed oltre interessi maturati dalla data della stipula;
sempre in via subordinata: accertato che oggetto di compra-vendita è il mappale sub. 244, accertato altresì che la ha venduto parte di area demaniale extra CP_2 commercium, per l'effetto condannare la OR , ai sensi dell'art. 2033 c.c., alla Controparte_2 restituzione in favore dell'Avv. della somma di € 58.300,00= o nella diversa minore CP_1
o maggiore somma che L'Ill.mo Giudicante riterrà opportuna a seguito di istruttoria, quale pagamento non dovuto e corrispondente alla differenza di valore dell'immobile compravenduto, oltre al risar-cimento di tutti i danni subiti e subendi dall'attore in via equitativa ed oltre interessi maturati dalla data della stipula”. in ogni caso condannare la sig.ra alla restituzione a favore Controparte_2 dell'appellante Avv. degli importi tutti corrisposti per effetto dell'efficacia esecutiva CP_1 della sentenza qui impugnata, anche a titolo di spese legali del primo grado di giudizio, pari ad € 17.233,69 (all. 2), nonché di registrazione della sentenza, pari ad € 208,75 (all. 3); condannare la sig.ra alla rifusione delle spese e dei compensi di causa del doppio grado di giudizio, Controparte_2 nella misura che sarà ritenuta dall'Ecc.ma Corte adita, secondo le tabelle ministeriali, oltre oneri di legge (spese generali 15%, iva 22% e cpa 4%). in via istruttoria, si insiste nell'ammissione delle richieste istruttorie tutte formulate in primo grado, specificamente nella seconda memoria 183, comma VI, cpc 27.7.2021 e nella terza memoria 183, comma VI, cpc 18.9.2021, depositate in atti, da intendersi qui integralmente richiamate e ritrascritte. Si chiede inoltre il rigetto delle prove per testi riproposte seppur in via subordinata da parte appellata in sede di costituzione, poiché
2 dichiaratamente inammissibili, per le motivazioni ampiamente esposte nella seconda memoria 183, comma VI, cpc 27.7.2021 e nel-la terza memoria 183, comma VI, cpc 18.9.2021 alle quali per brevità ci si riporta.
Parte appellata: a) reitera la contestazione di tutte le allegazioni, deduzioni domande dell'appellante per le ragioni di cui all'atto di costituzione in appello al quale si riporta;
b) si oppone all'ammissione delle avverse e istanze anche istruttorie ex adverso avanzate per le ragioni (incapacità dei testimoni;
natura generica, valutativa e contraria ai documenti dei capitoli;
natura esplorativa e, comunque irrilevanza delle CTU) ampiamente esposte nella memoria ex art. 183, 6° comma n. 3 c.p.c. in data 17 settembre 2021 alla quale, per brevità, ci si riporta. c) Nella denegata e non creduta ipotesi di ammissione delle avverse prove, con ogni riserva, si chiede ammettersi: c.1
- interrogatorio formale dell'appellante, Avv. sul seguente capitolo: “vero è che vi CP_1 era nota l'esistenza di una concessione d'uso demaniale insistente sul terreno costituente il cortile dell'appartamento sito in via Bellombra n. 3 P.T. da lei acquistato”. c.

2 - prova per testi sui seguenti capitoli: 1) “Vero è che avete redatto la “relazione tecnica” integrata datata 14/11/2017 che vi si rammostra (Cfr doc. 17)”; 2) “vero è che oggetto di detta «relazione tecnica» è stata la conformità tra l'appartamento censito al NCEU del Comune di Bologna al foglio 232, particella 4, subalterno 10 e i dati catastali”; 3) “vero è che la asseverazione ha riguardato unicamente l'abitazione restando estranea all'asseverazione la particella 244 non essendo riconoscibili i Termini di confine con la proprietà dell'ente pubblico oggetto di concessione d'uso nota alle parti”; 4) “vero è che avete intrattenuto rapporti con l'agenzia di intermediazione immobiliare “Immobiliare Calvo” come da mail in data 27 settembre 2017 (doc. 20), in data 28 settembre 2017 (doc. 21) 06 ottobre 2017 (doc. 22), 10 ottobre 2017 (doc. 23) che Vi si rammostrano”; 5) “vero è che avete comunicato al Notaio incaricato da parte acquirente della redazione dell'atto pubblico i termini delle concessioni demaniali ancora intestate al nonno della Signora e che avrebbero dovuto essere volturate”; CP_2 6) “vero che è stato riferito ai soggetti interessati che il non avrebbe volturato le concessioni CP_3 d'uso ma che si sarebbero dovute stipularne di nuove con la nuova proprietà”; indicandosi a teste sui capitoli da 1 a 6, l'Ing. con studio in Via G. Mazzini 37, 40137 Bologna. Nonché Testimone_1 sui seguenti: 7) “vero è che su incarico dell'Avv. avete redatto il rogito in data 29 CP_1 novembre 2017 rep. n.ro 14725 e n.ro 11281 di Raccolta”; 8) “vero è che nei titoli di provenienza del bene non è indicata l'estensione dell'area cortiliva”; 9) “vero è che, in previsione della redazione del rogito, avete preso visione della concessione d'uso del 18 settembre 1963, rep. n. 107163, registrato in data 30 settembre 1963 al n. 6770, da Voi citata nel rogito”; indicandosi a teste sui capitoli da 7 a 9 il dott. con studio in via Santo Stefano n. 29 Bologna. c.

3- sempre Testimone_2 per la denegata e non creduta ipotesi di ammissione dell'avversa prova costituenda, si chiede, con ogni riserva, di sentire i testi di controparte a prova contraria unitamente all'Ing. già Testimone_1 indicato e al dott. residente in [...] Budrio. Tutto quanto sopra esposto, Testimone_3 dedotto ed eccepito, la OR , rappresentata, difesa e domiciliata come in atti, Controparte_2 chiede che l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, ogni contraria istanza disattesa, voglia accogliere le seguenti conclusioni preliminarmente dichiarare ex art. 348 bis c.p.c. la manifesta infondatezza dell'appello stante la sua irrilevanza all'accoglimento delle ragioni dell'appellante e per l'effetto disporre discussione orale ex art. 350, 3° comma c.p.c.. In ogni caso, nel merito: - rigettare l'appello confermando la sentenza del Tribunale Civile di Bologna n. 179/2022 pubblicata il 22.6.2022 nella causa RG n. 9001/2020. - accogliere, se necessario al rigetto dell'appello principale, l'impugnazione incidentale, con riferimento alla ricostruzione della difesa della convenuta fatta dal Tribunale e, conseguentemente, ribadire il rigetto delle domande attoree tutte in quanto infondate;
Con condanna dell'appellante al risarcimento dei danni per lite temeraria ed ai compensi del grado.”
La Corte
3 Udita la relazione della causa svolta dal Consigliere ausiliario Dott. Teresa Caruso;
viste le conclusioni prese dai procuratori delle parti;
visti gli atti e i documenti di causa, ha così deciso:
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con sentenza n. 1729 pronunciata, ex art. 281 sexies cpc, all'esito dell'udienza del 22.06.2022, il
Tribunale di Bologna respingeva la domanda ex art. 1480 c.c. proposta da nei CP_1 confronti di;
spese secondo soccombenza. Controparte_2
Nello specifico il Tribunale osservava che la convenuta aveva reso espressamente edotto l'acquirente, con dichiarazione raccolta nell'atto di trasferimento, che parte della superficie esterna all'immobile oggetto della compravendita era demaniale e detenuta in uso in forza di concessione dal 1963 e rilevava, altresì, che l'acquirente non poteva ragionevolmente presumere che detta area non interessasse la particella 244, graffata all'immobile, non essendovi rappresentazioni catastali di aree demaniali al di fuori della particella 244, bensì superfici private appartenenti al confinate Per_1
(doc. 8f), di talché la proprietà demaniale non poteva che essere ricompresa nella particella 244 e pertanto respingeva la domanda.
Proponeva appello censurando la sentenza laddove il Tribunale aveva erroneamente CP_1 ritenuto inesistenti altre aree demaniali non ricomprese nella particella 244, atteso che, al contrario,
l'area demaniale interessava anche parte della particella 21 di proprietà , per mq 49 che si Per_1 estendeva dalla particella 244 al muro di confine del tant'è che detta particella era stata in Per_1 seguito rettificata proprio dal Comune di Bologna che ne aveva individuato l'esatta dimensione in
129,40 mq., riducendo di conseguenza di 63 mq la rappresentazione della particella 244.
Concludeva come in epigrafe.
Si costituiva contestando il fondamento dell'appello di cui chiedeva il rigetto con Controparte_2 vittoria di spese.
La causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni formalizzate dalle parti con note di trattazione scritta per l'udienza cartolare del 02.07.2024
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La vicenda oggetto del presente giudizio riguarda l'area cortiliva ad uso giardino recintato, dell'immobile acquistato dall'appellante, che insiste, in parte, su un'area demaniale ricavata a seguito del tombamento del torrente Aposa e concessa ai danti causa della venditrice sin dal 1963.
4 La superficie dell'area demaniale veniva indicata nella concessione del 1963 in mq 70, mentre nelle successive concessioni del 1968 e del 1972 era indicata in mq 108 e diveniva di 129,40 mq nell'ultima concessione richiesta dal CP_1
A prescindere dall'esatta dimensione di detta area è comunque pacifico che la recinzione a giardino dell'area di cui l'immobile compravenduto ha la disponibilità è recintata fino al muro di confine della proprietà muro che da quanto emerge dalle allegazioni dell'appellante insiste su una Per_1 superficie demaniale non distinta catastalmente né dalla particella 244, né dalla particella 21, di proprietà particella quest'ultima che si estende da entrambe i lati del muro di confine Per_1
e confina con la particella 244. Per_1
Quello di cui si duole l'appellante e che ritiene legittimi la sua richiesta di riduzione del prezzo d'acquisto dell'immobile è la minor superficie della particella 244 risultata inferiore di 63 mq rispetto alla originaria rappresentazione catastale della stessa e che il aveva ritenuto rappresentasse CP_1 invece l'estensione della proprietà esclusiva che aveva acquistato.
Orbene, come condivisibilmente ha osservato il primo giudice, il non poteva ignorare che CP_1
l'area demaniale era ricompresa nella superficie recintata destinata a giardino, altrimenti la venditrice non avrebbe avuto necessità di specificare che la disponibilità di parte del giardino era oggetto di concessione governativa. Peraltro, che non vi fosse esatta contezza dell'estensione di detta superficie
è reso evidente non solo dall'assenza di rappresentazione catastale delle aree demaniali, ma anche dalla diversa individuazione che di detta area è riferito negli atti di concessione (da 70 mq nel 1963 a
108,00 nel 1968 e addirittura 129,40 mq nel 2018). Dunque, non può negarsi che l'incertezza rappresentata dalla difesa della avesse effettivo fondamento, tant'è che quest'ultima non ha CP_2 mai specificato le dimensioni della porzione di giardino di proprietà esclusiva.
Né, d'altro canto il poteva fare legittimamente affidamento in una rappresentazione CP_1 catastale certamente deficitaria tant'è che dalla stessa non emerge la presenza di alcuna area demaniale, ma della cui esistenza però era stato doverosamente edotto dalla venditrice.
Non era quindi giustificata la presunzione che la proprietà demaniale interessasse solo la particella
21 del confinante né tanto meno la dichiarazione rilasciata dalla nell'atto di Per_1 CP_2 compravendita poteva ragionevolmente indurlo ad un'interpretazione di tal genere.
Nell'atto di compravendita si legge, infatti, che “La parte alienante dichiara e rende edotta la parte acquirente che la porzione di terreno esterna alla proprietà compravenduta di cui fino ad oggi ha avuto la disponibilità a seguito di concessione governativa a favore del Comune di Bologna di un tratto di terreno sovrastante il manufatto di copertura del torrente Aposa, con atto del 18 settembre
5 1963, rep. n. 107163, registrato in data 30 settembre 1963 al n. 6770, e successivamente rinnovato alla scadenza, dovrà essere restituita al Comune.” (doc. n. 2).
Le esposte considerazioni portano al rigetto dell'appello.
Le spese del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, ai sensi del D.M.
n.55/2014 e s.m.
Si dà atto che sussistono i presupposti per l'applicazione, de jure, del versamento suppletivo a carico dell'appellante ex art. 13, comma 1 quater, T.U. n.115/2002.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Bologna, definitivamente decidendo: respinge l'appello proposto da avverso la sentenza n. 1729/2022 del Tribunale CP_1 di Bologna
condanna a rifondere a le spese di lite del presente grado, CP_1 Controparte_2 che liquida in € 6.946,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
dà atto che sussistono i presupposti per porre a carico dell'appellante il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la presente impugnazione, ai sensi dell'art. 13, co. 1 quater, T.U. n.115/2002.
Così deciso in Bologna, nella Camera di Consiglio della III^ Sezione civile della Corte di Appello il giorno 11 marzo 2025.
Il Presidente
Dott.ssa Silvia Romagnoli
Il Consigliere Ausiliario Estensore
Dott.ssa Teresa Caruso
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