REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CATANZARO
Seconda Sezione Civile
Riunita in camera di consiglio da remoto e composta dai seguenti magistrati: dott.ssa Silvana Ferriero Presidente dott. Biagio Politano Consigliere dott.ssa Alessia Dattilo Consigliere rel.
Ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile n. 1258/2023 del ruolo generale degli affari civili contenziosi, vertente
TRA
, (CF ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1
dall'Avv. Antonio Giovanni Fusaro, per mandato in calce all'atto di appello.
-APPELLANTE-
E

nella sua qualità di titolare della ditta individuale Controparte_1
omonima, ( P.I. ), nonché, quale legale rappresentante della P.IVA_1
società “ (P.I. ), rappresentato e difeso, Controparte_2 P.IVA_2
giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dagli avv.ti
Giovanni Virelli e Anna Maria Capalbo, presso il cui studio, sito in Corigliano
Rossano (CS) alla via Galeno 30, ha eletto domicilio.

1 Corte di Appello di Catanzaro – Seconda Sezione Civile ___________________________________________________________________
-APPELLATO-

Conclusioni delle parti:
per il difensore dell'appellante : in riforma dell'impugnata sentenza, accertare e dichiarare che il contratto de quo si è risolto per essere decorso inutilmente il termine del 31.1.2008 per il contratto e del Parte_2
28.2.2008 per il contratto Reale Clinica della Moto srl, e rimasta inevasa la diffida ad adempiere inoltrata dalla sig.ra alla parte locatrice con la Pt_1
richiamata raccomandata del 4.8.2008;
b) accertare il danno arrecato alla sig.ra dall'inadempimento della parte Pt_1
locatrice da determinare nella somma di € 100.000,00 ovvero in quella meglio vista, maggiore o minore, specie per ciò che attiene alla quantificazione dell'aumento di valore avuto dall'immobile in forza degli interventi e delle addizioni realizzate dalla sig.ra ; Pt_1
c) Condannare la parte locatrice a risarcire i danni per come sopra accertati con rivalutazione ed interessi fino all'effettivo soddisfo.
d) Condannare, inoltre, la parte locatrice al pagamento dell'indennità di avviamento per come previsto dall'art 34 L 392/78;
e) dichiarare inammissibile l'intimazione;
f) in via gradata, salvo gravame, dichiarare l'intimazione infondata;

g) condannare i resistenti al pagamento delle spese e competenze del giudizio;

per il difensore dell'appellato: rigetto dell'appello proposto, con conseguente conferma della sentenza impugnata, con ogni conseguenza in tema di attribuzione delle spese del giudizio.
Con ogni riserva e salvezza.
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Causa decisa all'esito dell'udienza del 9 luglio 2025, sostituita dal deposito di note di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Sintesi del giudizio di primo grado.

1.Con due separati atti di intimazione per convalida di sfratto ritualmente notificati ha intimato la sfratto per morosità a Controparte_1 Parte_1
per mancato pagamento dei canoni di locazione.
In particolare con il primo atto di intimazione per convalida di sfratto il ricorrente ha intimato lo sfratto relativo all'immobile di sua proprietà sito in
Corigliano Calabro alla via Nazionale, ubicato al piano terra riportato al
NCEU foglio 95 p.lla 574 sub 4 cat. C1, che era stato concesso in locazione a per l'esercizio di attività di ristorazione, per essere stato omesso Parte_1
il pagamento dei canoni di locazione da febbraio 2008 a dicembre 2008, per un ammontare complessivo di € 15.250,00.
Con il secondo atto di intimazione per convalida di sfratto il medesimo ricorrente ha intimato lo sfratto relativo agli immobili di sua proprietà siti in
Corigliano Calabro ubicato al piano terra, riportato al NCEU al foglio 95 p.lla
574 sub 8 cat. C1 e l'altro al piano seminterrato del medesimo fabbricato, riportato al foglio 95 p.lla 574 sub 10, cat. C2, che erano stati concessi in locazione a per l'esercizio dell'attività di ristorazione, per essere Parte_1
stato omesso il pagamenti dei canoni di locazione per il periodo che va da febbraio 2008 a dicembre 2008, per un ammontare complessivo di €
15.250,00.
Costituitasi in entrambi i procedimenti per convalida di sfratto l'intimata ha eccepito l'inammissibilità della domanda, poiché il locatore non le ha mai fornito copia della certificazione di agibilità dei locali, mentre le parti in sede
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di stipula all'art. 6 avevano subordinato la validità del contratto al rilascio dell'agibilità dei locali.
Pertanto i due contratti si sono risolti per operatività di una condizione risolutiva espressa, inoltre come conseguenza del dedotto inadempimento del locatore, dopo alcune proroghe il comune di Corigliano con ordinanza n. 144 del 2008 ha disposto l'immediata chiusura del ristorante.
Ha comunque nel merito dedotto l'infondatezza delle domande poiché una parte può rifiutarsi di adempiere alla propria obbligazione se l'altra non adempie o non offre di adempiere alla propria.
Ed è ciò che ha fatto lei poiché decorso il termine del 31.01.2008, previsto dal primo contratto ha subordinato il pagamento del canone al rilascio di copia dell'agibilità dei locali.
Con la comparsa di costituzione e risposta ha anche formulato domanda riconvenzionale di risarcimento danni per l'importo di € 100.000,00 o della somma maggiore o minore da accertarsi in corso di causa tramite CTU, sia per i danni emergenti, ovvero per le spese sostenute per l'allestimento dei locali che a titolo di lucro cessante, per i mancati introiti che l'attività da svolgere le avrebbe fruttato, se effettivamente il locale oggetto del contratto fosse stato fruibile,
Sempre in via riconvenzionale, stante l'imputabilità dell'inadempimento al locatore ha chiesto il pagamento della c.d. indennità per la perdita di avviamento ai sensi dell'art. 34 l. 392/1978.
Disposta la riunione dei procedimenti, con ordinanza del 12 maggio 2009 il giudice di primo grado ha mutato il rito ed ha ordinato il rilascio degli immobili per cui è causa.
Dopo l'espletamento dell'attività istruttoria con interrogatorio formale deferito dall'intimata all'intimante ed assunzione di prova testimoniale, con sentenza n.100/2023 del 7.06.2023 il giudice di prime cure ha accolto la
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domanda proposta da nella qualità in epigrafe indicata e ha Controparte_1
risolto i contratti di locazione intercorsi tra le parti per l'inadempimento della conduttrice all'obbligazione del pagamento del canone di locazione;
inoltre ha confermato l'ordinanza di rilascio già emessa, condannando la al Pt_1
pagamento dei canoni di locazione non corrisposti ed ha rigettato le domande riconvenzionali formulate dalla resistente, odierna appellante, condannandola al pagamento delle spese di lite.
In sintesi il giudice di primo grado ha ritenuto che la mancanza del certificato di agibilità dei locali, peraltro concesso in un secondo momento rispetto all'avvio dell'attività di ristorazione, non abbia impedito alla conduttrice il godimento dell'immobile locato, né che vi sia stata alcuna risoluzione del contratto in virtù della presenza di clausola risolutiva espressa.
Sul punto ha chiarito che con la clausola contrattuale di cui all'art. 6 dei contratti per cui è causa, il locatore si era impegnato a chiedere le necessarie certificazioni presso le competenti autorità entro e non oltre il 30.01.2008 per il primo contratto ed entro il 28.02.2008 per il secondo contratto, ma le parti non avevano inteso attribuire a tale previsione alcun effetto risolutivo.
Né ha operato la risoluzione per diffida ad adempiere di cui all'art. 1454 c.c. poiché la a continuato a detenere i locali, riprendendo la propria attività Pt_1
fino all'esecuzione dell'ordinanza di rilascio. In ogni caso la diffida per essere efficace deve provenire dalla parte adempiente e la aveva sospeso il Pt_1
pagamento dei canoni già prima del suo inoltro.
Per tali ragioni il giudice di primo grado ha, invece, ritenuto fondata la domanda di risoluzione per inadempimento, dovuta al mancato pagamento dei canoni da locazione da parte dell'intimata.
Il giudice ha anche valutato che non sussistessero i presupposti per l'accoglimento dell'eccezione di inadempimento di cui all'art. 1460 c.c., formulata dall'intimata, poiché in caso di richiesta del certificato di agibilità
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la domanda di risoluzione può essere proposta solo dopo che il provvedimento autorizzatolo sia stato definitivamente negato, mentre nel caso di specie il certificato di agibilità è stato rilasciato e l'attività della è prontamente Pt_1
ripresa, essendo rimasta bloccata per soli due mesi.
Quanto alle domande riconvenzionali formulate dalla resistente, nel ritenerle infondate, il tribunale ha chiarito che il risarcimento del danno richiesto dalla non ha avuto alcun riscontro probatorio, tanto più che gli investimenti Pt_1
effettuati sul locale sono stati operati nell'interesse della conduttrice, per renderlo confacente all'esercizio della propria attività. Né la stessa ha chiarito quali siano stati gli interventi ed in che misura abbiano determinato un aumento di valore dell'immobile locato.
Il giudice di primo grado ha da ultimo ritenuto infondata la domanda riconvenzionale di avviamento commerciale, che non è dovuto quando la risoluzione è imputabile all'inadempimento del conduttore come nel caso di specie.
Il giudizio di secondo grado.

2.Avverso la predetta sentenza ha proposto appello , contestando Parte_1
in via preliminare la violazione degli artt. 1456 c.c., in relazione all'art 3 comma 7 della legge 25.8.1991, n. 287, e 6 dei due contratti di locazione, nonché in relazione all'art. 1575 c.c..
L'appellante ha chiarito che il comma 7 dell'art. 3 della L. 287 del 1991 subordina il rilascio delle autorizzazioni necessarie per l'espletamento dell'attività di ristorazione alla regolarità urbanistica ed edilizia degli immobili e che l'art. 6 dei due contratti di locazione per cui è causa hanno espressamente previsto la risoluzione in caso di mancanza delle certificazioni necessarie entro un termine preciso.
Risulta pertanto errato l'assunto del tribunale secondo cui le parti non avrebbero attribuito alla clausola un'efficacia risolutiva automatica, per come
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dimostrato anche dal comportamento della che non ha inteso avvalersi Pt_1
della clausola, continuando ad esercitare la propria attività ed ottenendo delle autorizzazioni temporanee.
Sul punto ha richiamato quella giurisprudenza di legittimità che è chiara nell'affermare che In tema di clausola risolutiva espressa, la tolleranza della parte creditrice non comporta la eliminazione della clausola, né determina la tacita rinuncia ad avvalersene, qualora la stessa parte creditrice, contestualmente o successivamente all'atto di tolleranza, manifesti
l'intenzione di volersene avvalere in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento, in quanto con tale manifestazione di volontà, che non richiede forme rituali e può desumersi per fatti concludenti, il creditore comunque richiama il debitore all'esatto adempimento delle proprie obbligazioni.”(Cfr. cass n. 14195 del 05/05/2022).
In ogni caso allorquando il ha disposto la chiusura dell'attività non CP_3
ha potuto fare altro che avvalersi della clausola e nel contempo ha diffidato il a fornirgli la necessaria agibilità dei locali. CP_1
Senonché passati i 15 giorni dati al Converso per fornire la certificazione senza esito alcuno, sicuramente il contratto si è risolto in forza sia della richiamata clausola risolutiva espressa, sia della diffida ad adempiere.
Ha dedotto che la sospensione del pagamento del canone di locazione è elemento che dimostra la propria volontà di far valere l'inadempimento del e dunque di giovarsi della clausola risolutiva contenuta nel CP_1
contratto.
Ha comunque evidenziato l'erroneità dell'assunto del tribunale relativo al rilascio del certificato di agibilità, avendo il ottenuto un'agibilità CP_1
solo parziale degli immobili locati, che non è mai stata concessa per il sub 10.
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Sul punto ha chiarito che, diversamente dall'assunto contenuto nella sentenza di primo grado, dopo l'ordinanza di chiusura dei locali, n. 144 del 2008
l'attività di ristorazione non è mai ripresa.
Semplicemente i locali non sono stati restituiti perché dopo la diffida ad adempiere ha esercitato il diritto di ritenzione dell'immobile, pretendendo il risarcimento dei danni subiti ed il diritto all'avviamento, senza mai tacitamente rinunciare alla diffida.
Ha ulteriormente dedotto l'erroneità della pronuncia nella parte in cui il giudice di prime cure ha considerato non grave l'inadempimento del
, circostanza smentita dalla stessa condotta processuale del locatore CP_1
che era tanto consapevole e conscio del proprio inadempimento, al punto che su sollecitazione del precedente giudice istruttore, aveva avanzato offerta di pagamento della somma di € 16.500,00, per definire la vertenza.
Ma tale importo è stato ritenuto del tutto insoddisfacente, considerata l'entità delle somme investite per rendere i locali idonei all'uso per cui erano stati locati.
Ha contestato l'affermazione del tribunale secondo la quale “la diffida è efficace se proviene dalla parte adempiente. Ma è pacifico che al momento della stessa, la era già inadempiente, non avendo corrisposto i canoni Pt_1
decorrenti da febbraio del 2008”.
In realtà al momento della diffida ella non era inadempiente, ma aveva giustamente sospeso il pagamento in autotutela poiché, in difetto dell'agibilità,
l'immobile non era assolutamente fruibile, e le due autorizzazioni temporanee avute dal riguardavano brevissimi periodi: dal 24.1.08 al 5.2.2008 e CP_3
dal 5.3.2008 al 24.3.2008.
L'appellante ha poi indicato quale ulteriore motivo d'appello la violazione dell'art. 1453 c.c. in relazione all'art. 2697 c.c.
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All'uopo ha richiamato la giurisprudenza della Suprema Corte, Cass. Civ. sentenza n. 2154/2021 secondo la quale: “…in coerenza con il generale criterio di riparto dell'onere probatorio in tema di responsabilità da inadempimento delle obbligazioni contrattuali (v. Cass. Sez. U. 30/10/2001,
n. 13533), a fronte dell'eccezione di inadempimento opposta dal conduttore, spettava al locatore dimostrare di avere correttamente e pienamente adempiuto all'obbligo di rendere l'immobile locato pienamente idoneo all'uso pattuito. In applicazione dei su esposti principi era onere del fornire CP_1
la prova di aver ottenuto nei tempi contrattuali previsti l'agibilità dei locali concessi in locazione.
Ha ribadito come sia ugualmente errato, oltre che infondato, l'assunto del tribunale secondo cui “…il certificato di agibilità è stato rilasciato e l'attività
è prontamente ripresa.”.
Infatti il certificato depositato da controparte riguarda solo i sub 4 ed 8 ma non il 10, ed in sede di escussione testimoniale l'Arch. ha evidenziato Tes_1
che l'attività è stata chiusa per oltre un anno, essendo rimasta aperta solo per i brevi periodi delle autorizzazioni temporanee concesse.
Ha dedotto che il tribunale non solo non si è avveduto che il certificato di agibilità era parziale, ma che lo stesso è stato ottenuto dopo che erano decorsi i termini contrattualmente previsti e l'inutile diffida ad adempiere, essendo venuto meno qualsivoglia interesse a mantenere il contratto di locazione.
Ha poi lamentato che il tribunale ha omesso di sottrarre anche la cauzione versate per entrambi i contratti e che non ha sottratto alcunché per i mesi da febbraio a settembre 2008. Né ha considerato un minimo di danno derivante dalla chiusura dell'attività, sia come danno emergente che come lucro cessante: si pensi alle spese delle forniture dii energia elettrica, gas, telefono, imposte, tributi, anche previdenziali e assicurativi, stipendi per dipendenti ecc. ecc..
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Ancora ha dedotto l'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui ha disatteso la domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni subiti, da essa formulata oltre alla richiesta di indennizzo ex art. 34 della legge sulle locazioni. In particolare il giudice di prime cure ha errato nel ritenere che i danni non sarebbero ricollegabili all'inadempimento del . CP_1
In realtà gli interventi sugli immobili che hanno determinato costi per oltre €
100.000,00 sono stati eseguiti sul presupposto dell'ottenimento dell'agibilità dei locali da parte del locatore, per questo ella si è impegnata ad allestire i locali, che erano privi di pavimenti, infissi, porte impianti elettrico, idrico, di riscaldamento e trattamento dell'aria, realizzazione di forno a legna, allestimento di cucina professionale, celle frigo, banchi espositori, oltre a tutte le suppellettili di arredo, lampadari, lavori di divisione degli immobili, realizzazione dei vari servizi igienici, anche per i disabili, porte di uscite di emergenza, spogliatoi per i dipendenti ecc.
Senonché ipotizzando, ma così non è, che ella non abbia pagato il corrispettivo delle fatture prodotte ai vari fornitori, in ogni caso avrebbe avuto un debito nei confronti degli stessi, per cui il suo diritto al risarcimento sarebbe sempre da considerare. Errato è anche l'assunto del tribunale secondo cui gli interventi dovevano essere eseguiti a sue spese, non avendo considerato che tale pattuizione era prevista per l'ipotesi di normale esecuzione del contratto.
Invece, per l'ipotesi di risoluzione per inadempimento del locatore, come avvenuto nella vicenda, l'art. 6 del contratto prevedeva espressamente che il locatore si impegna a richiedere presso gli enti competenti certificazione di agibilità dei locali concessi in locazione e a rilasciarne copia in favore del conduttore entro e non oltre rispettivamente il 30/01/2008 per il primo contratto ed il 28.02.2008 per il secondo contratto, pena la risoluzione dei medesimi, con penale e con tutte le spese sostenute dal conduttore per gli elementi di rifinitura e di abbellimento del locale stesso come da fatture.
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Quanto infine al mancato riconoscimento dell'avviamento commerciale ha dedotto come si appalesi risibile oltre che contraddittoria la considerazione del tribunale nella parte in cui si sostiene che non sarebbe stata fornita prova che il locale costituiva luogo aperto alla frequentazione diretta della generalità dei consumatori. Ha quindi chiesto la riforma della sentenza impugnata.
Si è costituito l'appellato, nella qualità in epigrafe indicata, eccependo in via preliminare l'inammissibilità dell'appello per violazione del disposto di cui all'art. 434 c.p.c., poiché l'appellante si è limitato a contestare i punti del dispositivo delle sentenza impugnata, senza indicare quali sono i capi della decisione di primo grado che si intendono impugnare.
In via subordinata ha eccepito la manifesta infondatezza dell'appello proposto evidenziando la correttezza della decisione del giudice di prime cure nella parte in cui ha affermato, con riferimento all'art. 6 dei due contratti per cui è causa, che oggetto dell' obbligazione è una prestazione patrimoniale che si sostanzia in un comportamento del debitore (ci si può obbligare a richiedere
l'atto amministrativo e a curare il deposito della documentazione, non già ad ottenere un provvedimento che esula dalla sfera giuridica e di disponibilità dello pseudo debitore)”.
Ha ulteriormente dedotto come la decisione sia priva di rilievi nella parte in cui il giudice di prime cure ha affermato che Alla luce del comportamento della emerge in maniera icastica che le parti non abbiano attribuito Pt_1
alla clausola di cui al predetto punto 6) un effetto risolutivo automatico. Infatti la ha continuato a detenere l'immobile e ad esercitare l'attività di Pt_1
ristorazione, dopo la scadenza prevista. Non vi è alcuna dichiarazione con cui la parte esplicita all'altra di volersi avvalere della clausola risolutiva;
la conduttrice, poi, ha ella stessa richiesto autorizzazione provvisoria alla apertura del locale (23.1.08) ed ulteriore autorizzazione in attesa della documentazione (4.3.08), come si evince dagli stessi documenti prodotti dalla
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parte intimata. Infine ha inviato in data 4.8.08 diffida ad adempiere. Dopo la chiusura del locale disposta dal 22.7.08 al 19.9.08, la ha proseguito la Pt_1
sua attività all'interno degli immobili del locatore. Si tratta di elementi che, unitariamente considerati, depongono nel senso che le parti non hanno collegato l'effetto risolutivo all'inadempimento della obbligazione dedotta, o più correttamente alla condizione in contratto, in quanto tutti incompatibili con il sopravvenuto venir meno del titolo, presupponendo, anzi, lo stesso valido ed efficace. Le medesime conclusioni non mutano ove si interpretasse la clausola come condizione risolutiva espressa”.
In particolare ha evidenziato come l'affermazione della controparte secondo la quale l'ordinanza di chiusura del locale n. 144 del 2008 non sia mai stata revocata e che la conduttrice non abbia mai ripreso a svolgere alcuna attività poiché carente delle autorizzazioni amministrative, è sconfessata dal certificato di agibilità prodotto agli atti, ma anche dalla testimonianza resa dal teste della stessa parte intimata, arch. che ha confermato la riapertura Tes_1
del locale, successivamente al rilascio del certificato di agibilità n. 48/08 del
19.09.08.
Ha comunque dedotto che la circostanza della riapertura del locale dopo il rilascio del certificato di agibilità non è mai stato oggetto di contestazione specifica da parte della nel corso del giudizio di primo grado. Pt_1
Pertanto ha chiesto il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza appellata.
All'esito della trattazione dell'udienza del 9.07.2025 sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., le parti hanno depositato note, richiamandosi alle conclusioni di cui ai rispettivi atti difensivi e la causa è stata decisa mediante il deposito del dispositivo di sentenza entro il giorno successivo alla scadenza del termine, ai sensi dell'art. 127-ter, comma 5°,
c.p.c.
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3. Preliminarmente deve essere rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 434 c.p.c, poiché dall'atto di appello per cui è causa si evincono chiaramente sia le questioni che i punti contestati della sentenza impugnata (in tal senso Cass. Civ. SS.UU. sentenza n. 27199 del 16.11.2017).

3.1. Nel merito innanzitutto deve essere esaminato il primo motivo di appello afferente alla dedotta violazione degli artt. 1456 c.c., in relazione all'art. 3 comma 7 della legge 25.8.1991, n. 287, e 6 dei due contratti di locazione, nonché in relazione all'art. 1575 c.c..
L'appellante in altre parole ha lamentato che il giudice di prime cure non ha pronunciato la risoluzione di diritto del contratto, avendo l'art. 6 dei due contratti di locazione per cui è causa contemplato tale possibilità per l'ipotesi del mancato rilascio del certificato di agibilità nei termini contrattualmente previsti.
Il collegio ritiene che l'obbligazione di ottenere il certificato di agibilità entro il termine contrattualmente previsto, o quanto meno di richiederla entro quel termine, non risulta sicuramente adempiuta.
Ed invero emerge per tabulas che il certificato di agibilità relativo agli immobili per cui è causa sia stato richiesto ben oltre i termini indicati nei contratti conclusi tra le parti, che indicavano quali date entro cui richiederlo rispettivamente il 30.01.2008 ed il 28.02.2008.
Senonché il certificato di agibilità agli atti, rilasciato il 19.09.2008, riporta la data della richiesta che è stata effettuata solo in data 28.08.2008.
Tuttavia emerge sempre per tabulas che il ritardo nel rilascio del certificato di agibilità non è dipeso da causa imputabile all'intimante ma dalle modifiche in fase di esecuzione dei lavori richieste dalla stessa conduttrice e che quest'ultima non abbia in ogni caso inteso avvalersi della clausola risolutiva
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espressa, avendo chiesto l'autorizzazione temporanea ad esercitare la propria attività di ristorazione dopo la scadenza dei termini contrattualmente previsti.
E' vero che ciò non comporta automaticamente una rinuncia della conduttrice alla clausola risolutiva espressa qualora il creditore anche in un momento successivo manifesti la volontà di avvalersi della clausola risolutiva, per come chiarito da quella giurisprudenza di merito e di legittimità che hanno chiaramente affermato che La tolleranza del creditore verso l'inadempimento del debitore non determina l'eliminazione della clausola risolutiva espressa né può essere intesa come una (tacita) rinuncia ad avvalersene, se, contestualmente o successivamente a tale atto di tolleranza, il creditore ha manifestato l'intenzione di avvalersi di detta clausola, qualora si protraesse
l'altrui inadempimento (in tal senso Corte d'Appello di Milano sentenza n.
3437, emessa il 3 novembre 2022; Cass. Civ. 14195/2022).
Tuttavia nel caso di specie non vi è prova che successivamente all'atto di tolleranza la abbia manifestato l'intenzione di avvalersi della clausola Pt_1
risolutiva espressa. Esiste invece prova del contrario, ovvero che la conduttrice abbia manifestato l'intenzione di proseguire nel rapporto contrattuale, avendo trasmesso al la diffida ad adempiere del 4.08.2008, ricevuta dal CP_1
locatore in data 12.08.2008.
Ora in base al disposto di cui all'art. 1362 c.c. nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto.
Alla luce della predetta disposizione normativa, se si valuta il comportamento della conduttrice successivo alla conclusione del contratto emerge in maniera inequivocabile che la stessa non avesse intenzione di risolvere il contratto e quindi di far valere la clausola risolutiva espressa, ma che avesse intenzione
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di attendere il rilascio del certificato di agibilità dei locali, avendo ella chiesto ed ottenuto l'autorizzazione alla prosecuzione temporanea dell'attività in attesa del rilascio del certificato di agibilità ed avendo notificato diffida ad adempiere al locatore, quando erano già decorsi sei mesi dalla scadenza dei termini previsti nei due contratti per richiedere, se non per ottenere, il certificato di agibilità.
Ciò comporta che deve confermarsi la sentenza di primo grado nella parte in cui ha escluso che il contratto dovesse considerarsi risolto di diritto ai sensi dell'art. 1456 c.c.

3.2. Quale secondo motivo di appello l'appellante ha lamentato la violazione degli artt. 1454 c.c. in relazione all'art 3 comma 7 della legge 25.8.1991, n.
287, e 6 dei due contratti di locazione, nonché in relazione all'art 1575 c.c., per avere il giudice di prime cure ritenuto la diffida ad adempiere incompatibile con la volontà della conduttrice di avvalersi della clausola risolutiva espressa e per aver in ogni caso ritenuto che i due contratti non potessero ritenersi risolti nemmeno ai sensi dell'art. 1454 c.c.
Tanto premesso la decisione del giudice di prime cure appare corretta anche nella parte in cui ha escluso la sussistenza dei presupposti per pronunciare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1454 c.c.
Il collegio deve infatti richiamare quella giurisprudenza di legittimità che ha affermato che L'intimazione da parte del creditore della diffida ad adempiere, di cui all'art. 1454 cod. civ., e l'inutile decorso del termine fissato per
l'adempimento non eliminano la necessità, ai sensi dell'art. 1455 cod.civ., dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine ed al permanere dell'interesse della parte all'esatto e tempestivo adempimento (ex plurimis
Cass. Civ. sentenza n. 18696/2014; in senso conforme Cass. Civ. ordinanza n.
40325/2021 e Cass. Civ. ordinanza n. 25703/2023).
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L'applicazione dei su esposti principi al caso di specie porta il collegio ad affermare che l'inadempimento del locatore non può ritenersi grave, ove si consideri che lo stesso si è attivato prontamente per il rilascio del certificato di agibilità e che il ritardo nel suo conseguimento è dipeso dalle modifiche richieste dalla stessa conduttrice che hanno reso necessaria la presentazione di una variante all'originario permesso a costruire.
Peraltro, a fronte della predetta diffida la richiesta di rilascio del certificato di agibilità è stata presentata in data 28.08.2008 ed il certificato è stato rilasciato in data 19.09.2008, ovvero dopo appena un mese dalla diffida.
Quindi appare corretta la decisione del giudice di primo grado che ha ritenuto l'inadempimento di scarsa importanza ed in quanto tale non idoneo a produrre l'effetto risolutivo di cui all'art. 1454 c.c.
3.3. Anche il motivo di appello relativo al mancato accoglimento dell'eccezione formulata dalla conduttrice ex art. 1460 c.c. al fine di paralizzare la domanda di risoluzione per inadempimento avanzata dal locatore ai sensi dell'art. 1453 c.c. appare infondato.
Ed invero risulta incontestato che la conduttrice non abbia pagato i canoni di locazione a far data dal febbraio 2008, pur continuando ad avere la disponibilità dei locali fino all'esecuzione dell'ordinanza di rilascio.
L'utilizzo solo parziale dei locali per periodi di tempo limitati in attesa della concessione del certificato di agibilità, circostanza peraltro dedotta in contratto e della cui mancanza la conduttrice era perfettamente consapevole al momento della stipula, avrebbe tutt'al più potuto giustificare una richiesta di riduzione del canone, ma non una sospensione totale del suo pagamento, tanto più che nessuna richiesta in tal senso risulta formulata al locatore e non accolta dal medesimo.
Giova all'uopo richiamare quella giurisprudenza di legittimità che ha chiaramente affermato che Per stabilire se l'eccezione di inadempimento è
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stata sollevata in buona fede, il giudice di merito deve verificare se la condotta della parte in concreto inadempiente ha influito sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, avuto riguardo all'interesse della controparte, valutando la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, non già in rapporto alla rappresentazione soggettiva delle parti, bensì in relazione alla situazione oggettiva (in tal senso Cass. Civ. ordinanza n. 4134 del 18.02.2025).
Applicati i su esposti principi al caso di specie si può senz'altro ritenere che non ci sia proporzione tra i rispettivi inadempimenti delle parti, a fronte della totale mancanza del pagamento del canone da parte della conduttrice, che pure ha continuato a detenere l'immobile locato.
Per contro la buona fede del locatore è emersa anche nel giudizio di prime cure , nel momento in cui il ha formalizzato una proposta transattiva CP_1
non accettata dalla Pt_1
Si aggiunga che in sede di condanna al pagamento dei canoni di locazione il giudice di prime cure dall'importo dovuto ha scomputato le due mensilità di agosto e settembre 2008 in cui l'attività è stata chiusa a seguito dell'ordinanza del comune di Corigliano Calabro del luglio 2008.
Né il giudice di primo grado avrebbe mai potuto decurtare da quanto dovuto a titolo di canoni il deposito cauzionale, doglianza, questa dedotta nell'atto di appello, non avendo tale importo costituito oggetto di specifica richiesta da parte della conduttrice.
Del tutto irrilevante è la circostanza lamentata dall'appellante secondo la quale il certificato di agibilità è stato ottenuto solo in relazione ai sub 4 ed 8 e non anche al sub 10, sia perché l'intimante si era impegnato solo a richiederlo sia perché l'agibilità parziale non ha impedito alla conduttrice di esercitare la propria attività dopo il settembre 2008, per come emerge documentalmente dagli scontrini agli atti, afferenti all'anno 2009, nonché dalla missiva del

2.03.2009 con cui l'amministratore di condominio segnala le lamentele dei
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condomini per i rumori provenienti dal ristorante “ El PR , locato alla
Pt_1
Ciò smentisce l'assunto della secondo il quale il giudice di prime cure Pt_1
non aveva elementi per affermare che l'attività non fosse mai stata riaperta dopo l'ordinanza di chiusura, perché tali elementi sono presenti nel fascicolo di parte relativo al giudizio di primo grado.

3.4. L'appellante ha dedotto quale ultimo motivo di appello l'erroneità della sentenza appellata per violazione dell'art. 6 dei contratti in relazione agli artt.
1454 e 1456 c.c., ovvero per non aver accolto la domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni e di aumento di valore dell'immobile locato a seguito dei lavori disposti per ordine della conduttrice.
La sentenza impugnata si rileva esente da censure anche in parte qua, avendo correttamente chiarito il giudice di prime cure che alcun danno può essere risarcito in favore della conduttrice, poiché un tale risarcimento era condizionato al verificarsi dell'effetto risolutivo di cui all'art. 6 dei contratti per cui è causa.
Ma nel caso di specie la risoluzione si è verificata per l'inadempimento della conduttrice e quindi non risulta causalmente riconducibile al locatore.
Analoghe considerazioni valgono anche in merito all'aumento di valore dell'immobile locato, rispetto al quale la domanda, genericamente formulata appare priva di adeguata allegazione prima ancora che di prova.
In ogni caso il collegio non può non rilevare che gli elementi di abbellimento e di rifinitura che avrebbero determinato un aumento di valore dell'immobile avrebbero potuto essere rimborsati a titolo di spese sostenute dalla conduttrice, solo in caso di risoluzione per inadempimento imputabile al locatore che nel caso di specie è da escludersi.
Quanto infine al mancato riconoscimento dell'indennità di avviamento commerciale l'art. 34 della legge 392 del 1978 testualmente stabilisce che In
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caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta
o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri
1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto;
per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.
Ora nel caso di specie, assorbita ogni altra questione, è indubbio che l'indennità di avviamento non sia dovuta poiché la cessazione del rapporto di locazione è dipesa da risoluzione per inadempimento del conduttore, essendo lo stesso art. 34 summenzionato ad escluderne la spettanza in caso di inadempimento imputabile al conduttore.
6. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del D.M.
55/2014 come modificato dal D.M. 147/2022, con la precisazione che in base
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al valore della controversia è stato applicato lo scaglione compreso €
52.001,00 ed € 260.000,00 nei valori minimi.
L'appellante soccombente deve versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.


P.Q.M.


La Corte d'appello definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 108/2023 emessa dal Tribunale di Parte_1
Castrovillari e nei confronti nella qualità in epigrafe Controparte_1
indicata di così provvede :
1) rigetta l'appello e per l'effetto conferma la sentenza impugnata;

2) condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Parte_1
nella qualità in epigrafe indicata che vengono liquidate Controparte_1
in complessivi euro 7.160,00 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
3) Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R.
n. 115/2002.
Così deciso in data 9.07.2025
Il Consigliere rel. Il Presidente
Dr.ssa Alessia Dattilo dr.ssa Silvana Ferriero

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