REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dai magistrati: DE SANTIS Dott. Cecilia PRESIDENTE STERLICCHIO Dott. Antonella Miryam CONSIGLIERE CIMINI Dott. Biagio Roberto CONSIGLIERE rel. riunita nella camera di consiglio ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 206 R.G. degli affari contenziosi del 2019, trattenuta in decisione all'udienza del 14.01.2025, svoltasi secondo le modalità di cui all'art.127 ter c.p.c. TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 [...]
(C.F. ) (eredi dei sigg. e Parte_2 C.F._2 Persona_1
, entrambi rappresentati e difesi, anche disgiuntamente, Persona_2
dagli Avv.ti Federico De Angelis (c.f. – PEC: C.F._3
) e Raffaello Glinni (c.f. Email_1
– PEC: ) con C.F._4 Email_2
Studio in Roma Via L.Boccherini n. 3, sc. II, con recapito al numero di fax
06/85353308 presso i quali eleggono domicilio giusta procura in calce all'atto di citazione in appello in riassunzione
APPELLANTI
E
nato a [...], il [...], residente in [...]
Apuania 57, rappresentato e difeso dagli Avvocati Angela Maria Lorena
Cordaro (C.F. , pec: C.F._5
) e Olga Guglielmucci Email_3
(C.F.: , pec: C.F._6
r.g. n. 1 ) elettivamente domiciliato in Roma, Email_4
alla Via Giovanni Pierluigi da Palestrina 19, presso e nello studio degli Avv.
Olga Guglielmucci, e Avv. Angela Maria Lorena Cordaro che lo rappresentano e difendono giusta delega in calce alla comparsa di costituzione e risposta
APPELLATO
E
nato a [...] il [...], c.f. Controparte_2
C.F._7
TERZO INTERVENUTO CONTUMACE
OGGETTO: Vendita di cose immobili - Appello avverso la sentenza del Tribunale di Rieti n. 569/2018, pubblicata in data 15.11.2018
CONCLUSIONI: All'udienza del 14. 01. 2025 le parti hanno precisato le conclusioni come da note di trattazione scritta
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con la sentenza di cui in epigrafe il Tribunale di Rieti così provvedeva:
- accoglie la domanda di parte attrice e per l'effetto dichiara che il prezzo di acquisto dell'immobile oggetto del contratto di compravendita del 28.2.2013 a rogito notaio di Roma, rep. 15.181, atto n. 5.216, deve Controparte_2
essere determinato nell'importo di € 360.000,00;
- autorizza il notaio allo svincolo della somma di € Controparte_2
40.000,00 in favore di parte attrice Controparte_1
- condanna e in solido tra loro, al Persona_1 Persona_2
pagamento delle spese processuali in favore di che liquida in Controparte_1
€ 5.000,00 per compensi ed € 458,00 per spese, oltre spese generali, I.V.A. e
C.P.A., e in favore di , che liquida in € 4.000,00 per Controparte_2
compensi, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A.
Per quanto riguarda lo svolgimento del giudizio di primo grado si rimanda al contenuto della sentenza impugnata ed agli atti processuali delle parti.
r.g. n. 2 Con atto di citazione ritualmente notificato gli appellanti hanno impugnato la sentenza di cui in epigrafe, rassegnando le seguenti conclusioni:
Piaccia all'Ill.ma Corte adita, reietta ogni contraria istanza eccezione e difesa avversa riformare e annullare la sentenza n. 569 del 15.11.18 notificata in data 10.12.2018 del Tribunale di Rieti e per l'effetto: accertare l'adempimento da parte dei convenuti a tutte le clausole contrattuali ed in particolare che la condizione apposta all'art.3) dell'atto di compravendita si è realizzata tramite la produzione delle due perizie asseverate e del “silenzio assenso” della P.A. alla domanda di agibilità; rigettare tutte le domande ex adverso proposte;
per l'effetto ordinare lo svincolo della somma di € 40.000,00 in favore di essi convenuti con ogni conseguenza di legge;
accertare i danni subiti da parte convenuta a causa del comportamento di parte attrice con condanna della stessa parte attrice al pagamento della accertata somma a favore degli appellanti;
con interessi e rivalutazione monetaria e vittoria di spese di lite;
revocare in tutti i casi la condanna alle spese di lite disposta nei confronti degli appellanti, ed in particolare la soccombenza di spese nei confronti della posizione del Notaio interveniente con compensazione delle stesse.
In via istruttoria: disporsi CTU tecnica al fine di accertare l'avveramento del silenzio assenso della pratica amministrativa e della condizione contrattuale;
ammettere i mezzi istruttori chiesti nell'atto introduttivo del I° grado di giudizio.
Si costituiva il sig. per rassegnare le seguenti Controparte_1
conclusioni:
"Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Roma adita, contrariis reiectis, accertati i fatti così come sopra esposti, rigettare l'appello svolto, poiché del r.g. n. 3 tutto infondato in fatto ed in diritto con conferma dell'impugnata sentenza.
Con vittoria di spese e onorari anche del presente grado di giudizio”.
All'udienza in data 28. 5. 2019 veniva dichiarata la contumacia di e di . Controparte_1 Controparte_3
In seguito, il giudizio è stato interrotto per decesso degli originari appellanti, ed è stato riassunto da ed con Parte_1 Controparte_4
conclusioni sopra riportate.
In data 03.01.2024 il presente procedimento veniva assegnato all'odierno relatore.
All'udienza del 14.01.2025 la causa veniva trattenuta in decisione assegnando alle parti il termine di giorni 60 per il deposito delle comparse conclusionali e di 20 giorni per il deposito delle memorie di replica.
Preliminarmente va revocata la contumacia di Controparte_1
dichiarata all'udienza del 28. 5. 2019, essendosi lo stesso costituito successivamente.
L'appello è infondato e deve essere respinto.
Gli appellanti hanno dedotto tre motivi di gravame.
Con il primo hanno lamentato l'errore in cui sarebbe incorso il
Tribunale laddove ha affermato che: “costituisce circostanza non contestata dalle parti il mancato avveramento della condizione…prevista all'art. 3 lett. f) del contratto del 28.02.13”. Tale ricostruzione non sarebbe condivisibile perché contrasterebbe sia con il contenuto degli scritti difensivi della parte convenuta, sia con la ratio della clausola contrattuale. Nel caso di specie dovrebbe ritenersi che le parti avevano previsto congiuntamente anche l'ipotesi in cui il certificato di agibilità non fosse stato rilasciato per inerzia del Comune di Roma, stabilendo che, in tal caso, la condizione si sarebbe considerata soddisfatta mediante una perizia asseverata da tecnico abilitato, attestante la regolarità urbanistico - edilizia dell'immobile.
Le parti, inoltre, avrebbero espressamente indicato, quale elemento r.g. n. 4 costitutivo dell'avveramento della condizione, il verificarsi di un effetto giuridico sostanziale, cioè il perfezionamento del silenzio - assenso ai sensi dell'art. 25, comma 4, del DPR 380/2001; e considerando che la domanda di agibilità risalirebbe al 2007, e che era stata presentata dalla società costruttrice, sarebbe evidente che l'ipotesi principale (rilascio del certificato) non si sarebbe potuta realizzare, mentre avrebbe dovuto trovare applicazione quella subordinata, ossia la perizia tecnica. L'affermazione del giudice di primo grado, quindi, non sarebbe aderente né alla documentazione prodotta né al contenuto letterale del contratto;
inoltre, il giudice, non essendo tecnico abilitato in materia urbanistico-edilizia, non avrebbe potuto valutare autonomamente l'efficacia amministrativa del silenzio-assenso, ma avrebbe dovuto limitarsi a prendere atto della perizia asseverata dal tecnico incaricato che attesterebbe l'avveramento della condizione.
Infine, un'interpretazione difforme dalla dichiarazione del tecnico contrasterebbe con la clausola contrattuale, e condurrebbe a modificare un giudizio civile in una verifica di legittimità amministrativa, ambito estraneo alla competenza del giudice adito.
Il primo motivo è infondato e deve essere respinto.
La Corte ritiene che la clausola contrattuale invocata, anche se prevedeva la possibilità che l'agibilità potesse essere desunta anche dal silenzio - assenso, ai sensi dell'art.25, comma 4, del D.P.R. 380/2001, non attribuiva valore automaticamente sostitutivo al parere del tecnico, né aveva configurato la perizia asseverata quale documento idoneo a consentire di considerare come realizzata la condizione sospensiva in mancanza del certificato formale.
La Corte, inoltre, osserva che l'interpretazione contrattuale adottata dal
Tribunale risulta coerente con il tenore letterale della clausola e con la volontà delle parti, così come desumibile dal contratto nel suo complesso, e quindi, l'equiparazione tra perizia asseverata e certificato di agibilità, in r.g. n. 5 assenza di un'espressa previsione non può essere desunta in via interpretativa, comportando il superamento di una disciplina pubblicistica riservata alla PA.
Non coglie nel segno neanche la tesi degli appellanti secondo cui il
Tribunale avrebbe dovuto limitarsi a recepire passivamente quanto dichiarato dal tecnico incaricato, posto che al giudice, anche in materia contrattuale, spetta valutare l'effettivo avveramento delle condizioni pattuite, secondo criteri giuridici.
Ed il Tribunale proprio all'esito di detta valutazione ha condivisibilmente affermato, ben chiarendo il ragionamento logico giuridico sotteso, che la perizia fornita dalla parte alienante non conteneva tutti i requisiti indicati all'art. 3, lett. f, del contratto di compravendita, poiché la relazione del tecnico asseveratore difettava della dichiarazione che alla domanda di agibilità era stata allegata tutta la documentazione a corredo.
Inoltre, con comunicazione pec del 18.02.2021, il Comune di Roma non solo aveva comunicato l'avvenuto rilascio dell'agibilità parziale dell'edificio sito in Via dell'Automobilismo n. 200, edificio D, scala A,B,C e quindi anche dell'appartamento oggetto del presente giudizio ma aveva affermato l'improcedibilità della richiesta di agibilità di cui gli odierni appellanti volevano giovarsi;
infatti, in tale comunicazione si legge: “….per l'edificio/unità immobiliare è stata presentata domanda per il rilascio del certificato di Agibilità protocollo n. del 03.02.2007 con esito: NumeroDiCa_1
IMPROCEDIBILE, COME DA COMUNICAZIONE DEL 22.04.2015
PROT. 65694“.
Conseguentemente, non risultando provato l'avveramento della condizione sospensiva prevista dall'art. 3 del contratto, il Tribunale ha correttamente ritenuto che il prezzo di acquisto dell'immobile oggetto di compravendita dovesse essere determinato nel minore importo di €
360.000,00.
r.g. n. 6 Alla stregua di quanto sinora esposto il primo motivo di gravame deve ritenersi infondato e deve essere respinto.
Con il secondo motivo gli appellanti hanno lamentato che il
Tribunale avrebbe commesso un errore nella parte della sentenza in cui ha dichiarato che: “la perizia non risulta presentare tutti i requisiti richiesti dall'art.3” e che “le parti…abbiano inteso riferirsi alla documentazione prevista da tale disposizione normativa costituendo la domanda di agibilità corredata da tale documentazione il presupposto minimo per la formazione del silenzio assenso”.
Tale interpretazione, secondo l'appellante, deriverebbe da una lettura soggettiva e distorta della normativa e dei documenti prodotti, senza alcun supporto tecnico né motivazionale approfondito, in quanto il Tribunale si sarebbe basato unicamente su una nota del Comune di Roma, tardiva e mai notificata alla parte convenuta, senza fare ricorso all'ausilio di una CTU, e sarebbe contraria alla perizia tecnica asseverata dall'Arch. che Per_3
aveva specificato gli argomenti sostenuti coerentemente e non sarebbe mai stata contestata nel suo contenuto dall'attore.
La nota del comune di Roma, oltre ad essere irrilevante ed inefficace, si riferirebbe a documentazione non pertinente rispetto all'epoca della domanda (2007) ed ai requisiti allora richiesti, e non potrebbe costituire elemento decisivo nella valutazione. Viceversa, gli odierni appellanti avevano prodotto perizia asseverata dell'architetto mai contestata, Per_3
sulla base della quale si dimostrerebbe come, alla luce della normativa vigente nel 2007, la domanda di agibilità fosse stata correttamente corredata della documentazione richiesta, in quanto, già all'epoca la Cooperativa Don
Camillo Torres s.r.l., che aveva edificato l'intero comparto Quartiere XX –
Zona Ardeatina, avrebbe presentato la domanda con allegata la perizia del
Geometra rispondente ai criteri normativi vigenti. Persona_4
Nella disciplina antecedente al D.lgs. 222/2016, l'ottenimento r.g. n. 7 dell'agibilità avveniva su richiesta dell'interessato, e, in assenza di risposta nei termini di 30 giorni, si sarebbe formato il c.d. silenzio-assenso; tale meccanismo si fondava sulla ratio della norma, volta a tutelare il cittadino dall'inerzia della PA;
l'unico modo per interrompere i termini sarebbe stato l'invio, nei primi 15 giorni, di una richiesta integrativa da parte del Comune di Roma.
Se il giudice avesse correttamente interpretato la norma, anche mediante CTU, non sarebbe giunto alla decisione assunta, mentre, avallando la lettura dell'attore, si legittimerebbe l'amministrazione a richiedere documenti a distanza di molti anni, anche sulla base di normative sopravvenute, con grave pregiudizio per la certezza del diritto e la tutela dei cittadini.
Infine, gli appellanti hanno evidenziato che la richiesta dell'agibilità sarebbe conforme alla giurisprudenza prevalente, che riconosce al certificato una funzione di tutela dell'interesse pubblico in termini igienico-sanitari e urbanistici, condizione che, nel caso di specie, non sarebbe mai stata contestata.
Il secondo motivo è infondato e deve essere respinto.
La Corte ritiene che le doglianze degli appellanti siano infondate, in quanto la decisione del Tribunale si fonda su un'adeguata interpretazione della normativa vigente in materia di agibilità, nonché su una corretta valutazione della documentazione in atti. Contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, la perizia allegata alla domanda originaria del 2007 non può ritenersi sufficiente ai fini della formazione del silenzio assenso, in assenza di un riscontro oggettivo della completezza della documentazione prevista dall'art. 3 della normativa all'epoca vigente. La nota dell'amministrazione comunale – pur trasmessa al tecnico e non direttamente ai convenuti – costituisce elemento rilevante a fini probatori, in quanto evidenzia carenze documentali che impedivano la formazione del titolo abilitativo per r.g. n. 8 silentium.
La circostanza che tale comunicazione sia intervenuta dopo un lungo lasso di tempo non esclude, di per sé, la valutazione della sua fondatezza, né può essere posta a fondamento del perfezionamento dell'agibilità per effetto del solo decorso del termine.
La Corte osserva, altresì, che l'interpretazione dell'istituto del silenzio- assenso non può prescindere dalla verifica della sussistenza, fin dall'origine, dei requisiti sostanziali e documentali richiesti dalla legge. Il mero decorso del termine senza provvedimento espresso da parte dell'amministrazione non può sanare ex post eventuali difformità o carenze documentali.
Non risulta, inoltre che l'appellante abbia fornito prova puntuale, anche dal punto di vista tecnico, dell'effettiva completezza della documentazione originaria, né che siano stati assolti tutti gli adempimenti previsti dalla normativa in vigore nel 2007. La perizia asseverata allegata, pur non contestata nel merito, non è idonea, da sola, a comprovare la legittima formazione del silenzio-assenso, la quale presuppone il riscontro di specifici presupposti normativi e procedimentali che esulano dal contenuto tecnico della stessa.
Alla stregua di quanto sinora esposto il secondo motivo di gravame deve ritenersi infondato e deve essere respinto.
Con il terzo motivo gli appellanti hanno lamentato l'illogicità e
l'ingiustizia della condanna al pagamento delle spese di lite, in special modo quelle liquidata alla parte interveniente, il Notaio CP_2
Il Notaio non sarebbe stato chiamato in causa da nessuna delle parti, ma sarebbe intervenuto di propria iniziativa, a processo già avanzato, solo per ottenere l'autorizzazione al deposito delle somme;
tale intervento, non supportato da una domanda giudiziale, sarebbe eccessivamente gravoso per gli appellanti, che sono stati condannati alle spese in assenza di una reale controversia con il terzo.
r.g. n. 9 L'iniziativa del Notaio sarebbe stata superflua, dato che né le parti né il giudice avrebbero richiesto il suo intervento, e quindi la condanna alle spese, soprattutto in una materia controversa, sia civilmente che amministrativamente, dovrebbe considerarsi errata ed ingiustificata, in particolare per quanto riguarda il terzo non formalmente citato in giudizio.
Il terzo motivo è infondato e deve essere respinto.
Preliminarmente va osservato che l'intervento del Notaio, ancorché non sollecitato dalle parti né disposto dal giudice, si configura quale intervento volontario ex art.105 c.p.c., legittimamente esperito per tutelare un interesse proprio (nello specifico, l'ottenimento dell'autorizzazione al deposito delle somme oggetto di causa).
La sua presenza nel processo, sebbene tardiva, ha comportato comunque un'attività processuale ulteriore, che ha richiesto attenzione e controdeduzioni da parte degli altri soggetti coinvolti.
La condanna alle spese, inoltre, non presuppone necessariamente un conflitto diretto tra le parti, ma si fonda sull'applicazione del principio di causalità, secondo cui le spese seguono la soccombenza. Nel caso di specie gli appellanti non hanno contestato in modo efficace la fondatezza dell'intervento, né hanno dimostrato un pregiudizio concreto derivante da esso.
L'intervento del terzo, pur non essendo originariamente previsto, non può dirsi superfluo, atteso che ha concorso all'adozione di una decisione più completa ed ordinata rispetto alla sorte delle somme oggetto del presente giudizio.
La scelta del Tribunale di liquidare le spese anche in favore dell'interveniente rientra nel suo potere discrezionale e non appare né arbitraria né manifestamente illogica.
Alla stregua di quanto sinora esposto il terzo motivo di gravame deve ritenersi infondato e deve essere respinto.
r.g. n. 10 Alla stregua delle considerazioni che precedono l'appello proposto deve ritenersi infondato e deve essere respinto.
Per effetto del rigetto dell'appello devono essere respinte sia le istanze istruttorie che la richiesta di CTU proposte dagli appellanti.
Le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, a norma delle tabelle forensi in vigore, tenuto conto della natura dell'affare e dell'attività professionale prestata;
non va disposto nulla sulle spese rispetto al rimasto contumace. CP_2
Atteso quanto previsto dall'art.13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio
2002 n. 115, quale introdotto dall'art.1, comma 17, legge 24 dicembre 2012
n. 228, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte degli appellanti, dell'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e (eredi di Pt_1 Parte_2 [...]
e , avverso la sentenza del Tribunale di Rieti Per_1 Persona_2
n. 569/2018, pubblicata in data 15.11.2018, così provvede:
A) Respinge l'appello proposto e conferma la sentenza impugnata;

B) Condanna gli appellanti e (eredi di Pt_1 Parte_2 [...]
e , in solido, a rifondere a Per_1 Persona_2 CP_1
le spese del presente grado di giudizio, che liquida in €
[...]
10.000,00 per compensi professionali oltre, IVA, CPA e rimborso forfettario nella misura di legge;

C) Dà atto della sussistenza dei presupposti richiesti dall'art.13, comma
1 quater, primo periodo, D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 15 settembre 2025
Il Consigliere Estensore Il Presidente Dott. Biagio Roberto Cimini Dott. Cecilia De Santis
r.g. n. 11