REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai magistrati
Geremia CASABURI Presidente
Antonella Miryam STERLICCHIO ConSIliere rel.
Biagio Roberto CIMINI ConSIliere riunita in camera di conSIlio, pronuncia la seguente S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 6339 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente tra
Parte_1
Avv. FIVIZZANI ROBERTO Avv. FIVIZZANI DILETTA
e
Controparte_1
Avv.PATTARINISTEFANIA
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
, stante la sentenza con cui la Parte_1
Suprema Corte di Cassazione n. 29599 del 2023 ha cassato la sentenza di questa Corte n. 665 del 2018, riassume il giudizio. La Suprema Corte, per quanto d'interesse, ha stabilito quanto segue: “11.1 Il primo motivo del ricorso incidentale è fondato. La Corte d'Appello ha erroneamente applicato l'art. 1346 c.c. e gli artt. 2, 3 e 4 del d. lgs. n. 427 del 1998. La sentenza impugnata, infatti, si fonda sulla giurisprudenza di questa Corte che in occasione di un precedente in tema di multiproprietà ha affermato il principio secondo cui: «L'istituto della multiproprietà immobiliare, che si caratterizza per il diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti, richiede che sia in concreto individuata la quota di ciascun comproprietario come effettiva entità della partecipazione al godimento dell'alloggio; pertanto, poiché il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, il preliminare avente ad oggetto una quota di multiproprietà deve recare l'indicazione della quota nella sua effettiva misura o, comunque, i criteri per la sua determinazione millesimale, incidendo tali elementi sulla determinatezza o determinabilità dell'oggetto del contratto ai sensi dell'art. 1346 cod. civ., e non risultando quindi sufficiente l'indicazione del solo periodo di godimento dell'immobile riservato al promissario acquirente» (Sez. 2, Sentenza n. 6352 del 16/03/2010, Rv. 611856 - 01). Il precedente citato, tuttavia, non deve essere letto nel senso affermato dalla Corte d'Appello secondo cui ai fini della determinabilità o determinatezza dell'oggetto del contratto preliminare avente ad oggetto un diritto di godimento turnario di una porzione di un bene immobile è sufficiente che sia indicata la quota millesimale. Tale indicazione, infatti, costituisce un elemento necessario ma non esaustivo del contenuto minimo del contratto di “multiproprietà”. In quel caso, infatti, la sentenza della Corte rispondeva ad un preciso motivo di nullità indicato dai ricorrenti e relativo alla mancata indicazione nella proposta di contratto dell'indicazione della quota di proprietà dell'acquirente o dell'individuazione dei criteri che consentissero comunque una futura quantificazione della distribuzione dei millesimi tra i diversi compartecipi. Inoltre, la nullità era stata dichiarata solo in relazione all'art. 1346 c.c. senza alcun riferimento al d.lgs. n. 427 del 1998. Nel caso in esame, per quanto si dirà, nonostante l'indicazione dei millesimi relativi alla quota dell'acquirente quale effettiva entità della partecipazione al godimento dell'immobile i contratti non soddisfano i requisiti minimi previsti tanto dalla legislazione speciale che dall'art. 1346 c.c.. 11.2 Deve premettersi che il fenomeno della multiproprietà o proprietà turnaria ha avuto il suo primo riconoscimento legislativo con il d. lgs. n. 427 del 1998 di attuazione della direttiva 94/47/CE concernente la tutela dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili. Come risulta evidente dalla stessa rubrica della direttiva, l'eSIenza di disciplinare la materia a livello europeo è stata avvertita per offrire una maggior tutela alla parte acquirente rispetto a tali rapporti contrattuali mediante la previsione di strumenti propri della tutela del consumatore, ponendo a carico della parte venditrice nei confronti della parte acquirente una serie di obblighi minimi relativi all'informazione preliminare, agli elementi costitutivi del contratto, alle modalità della trasmissione delle informazioni e alle procedure e modalità di risoluzione e pag. 2/15 di recesso. Di tale ratio ispiratrice è ulteriore dimostrazione il fatto che, successivamente, le norme previste dal citato decreto legislativo sono confluite senza sostanziali variazioni nel codice del consumo (d.lgs. n. 206 del 2005 testo unico delle leggi di tutela del consumatore art. da 69 a 81). La materia è stata nuovamente oggetto di intervento a livello europeo con la direttiva 2008/122/ce del parlamento europeo e del conSIlio del 14 gennaio 2009 sulla tutela dei consumatori per quanto riguarda taluni aspetti dei contratti di multiproprietà, dei contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine e dei contratti di rivendita e di scambio. La direttiva è stata attuata con il d.lgs. n. decreto legislativo n. 79 del 2011 rubricato “Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell'articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonché attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio” che ha apportato delle modifiche al codice del consumo in materia. L'art. 2 del d. lgs. n. 79 del 2011, infatti, ha interamente sostituito il titolo IV, capo I, del codice del consumo avente ad oggetto: i contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio. 11.2 I contratti oggetto del presente giudizio, tuttavia, sono tati stipulati nel 2003, dunque, nel vigore del d. lgs. n. 427 del 1998 applicabile ratione temporis. L'art. 3 del citato d.lgs. n. 427 del 1998, intitolato requisiti del contratto, prevedeva la forma scritta a pena di nullità, la lingua italiana o la traduzione in una delle lingue dello Stato membro dell'acquirente, e i seguenti ulteriori elementi: l'identità ed il domicilio dell'acquirente; b) il periodo di tempo durante il quale può essere esercitato il diritto oggetto del contratto e la data a partire dalla quale l'acquirente può esercitare tale diritto;
c) la previsione di una clausola in cui si afferma che l'acquisto non comporta per l'acquirente altri oneri, obblighi o spese diversi da quelli stabiliti nel contratto;
d) la possibilità o meno di partecipare ad un sistema di scambio ovvero di vendita del diritto oggetto del contratto, nonché i costi eventuali qualora il sistema di scambio ovvero di vendita sia organizzato dal venditore o da un terzo da questi deSInato nel contratto;
e) la data ed il luogo in cui il contratto è firmato da ciascuna delle parti. Inoltre, la norma rimandava a tutti gli elementi di cui all'articolo 2, comma 1, lettere da a) a i), del medesimo decreto legislativo, quale ulteriore contenuto necessario del contratto.
pag. 3/15 L'art. 2, comma 1, lettere da a) a i) d.lgs. n. 427 del 1998 a sua volta prevedeva come obblighi informativi preliminari da riportare successivamente nel contratto: a) il diritto oggetto del contratto, con specificazione della natura e delle condizioni di esercizio di tale diritto nello Stato in cui è situato l'immobile; se tali ultime condizioni sono soddisfatte o, in caso contrario, quali occorre soddisfare;
b) l'identità ed il domicilio del venditore, con specificazione della sua qualità giuridica, l'identità ed il domicilio del proprietario;
c) se l'immobile è determinato: 1) la descrizione dell'immobile e la sua ubicazione;
2) gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che regolano l'uso dell'immobile con destinazione turistico-ricettiva e, per gli immobili situati all'estero, gli estremi degli atti che garantiscano la loro conformità alle prescrizioni vigenti in materia;
d) se l'immobile è in costruzione: 1) gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che regolano l'uso dell'immobile con destinazione turistico-ricettiva e, per gli immobili situati all'estero, gli estremi degli atti che garantiscano la loro conformità alle prescrizioni vigenti in materia nonché lo stato di avanzamento dei lavori di costruzione dell'immobile e la data entro la quale è prevedibile il completamento degli stessi;
2) lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi, quali il collegamento alla rete di distribuzione di gas, elettricità, acqua e telefono;
3) in caso di mancato completamento dell'immobile, le garanzie relative al rimborso dei pagamenti già effettuati e le modalità di applicazione di queste garanzie;
e) i servizi comuni ai quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali luce, acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti, e le relative condizioni di utilizzazione;
f) le strutture comuni alle quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali piscina, sauna, ed altre, e le relative condizioni di utilizzazione;
g) le norme applicabili in materia di manutenzione e riparazione dell'immobile, nonché in materia di amministrazione e gestione dello stesso;
h) il prezzo che l'acquirente dovrà versare per l'esercizio del diritto oggetto del contratto;
la stima dell'importo delle spese, a carico dell'acquirente, per l'utilizzazione dei servizi e delle strutture comuni e la base di calcolo dell'importo degli oneri connessi all'occupazione dell'immobile da parte dell'acquirente, delle tasse e imposte, delle spese amministrative accessorie per la gestione, la manutenzione e la riparazione, nonché le eventuali spese di trascrizione del contratto;
i) informazioni circa il diritto di recesso dal contratto con l'indicazione degli elementi identificativi della persona alla quale deve essere comunicato il recesso stesso, precisando le modalità della comunicazione e l'importo delle spese che l'acquirente in caso di recesso è
pag. 4/15 tenuto a rimborsare;
informazioni circa le modalità per risolvere il contratto di concessione di credito connesso al contratto, in caso di recesso. Infine, l'art. 4 del d.lgs. n. 427 del 1998 prevedeva quale obbligo specifico del venditore di utilizzare il termine “multiproprietà” nel documento informativo e nel contratto soltanto quando il diritto oggetto del contratto era un diritto reale. 11.3 Così ricostruita la normativa di settore applicabile, venendo al caso di specie, deve osservarsi che i contratti preliminari in esame non soddisfano i requisiti minimi di determinazione o determinabilità dell'oggetto, sia in relazione ai reciproci obblighi nascenti dall'accordo negoziale, sia in relazione al bene compravenduto, sia in relazione ai criteri di quantificazione della tariffa annuale al cui pagamento era subordinato il godimento dell'immobile. I suddetti contratti preliminari, infatti, sono costituiti da moduli inviati dalla parte venditrice alla parte acquirente e da questa sottoscritti nei quali si rimanda, quanto al contenuto essenziale del contratto, ad una scheda allegata. Nel modulo contrattuale si fa riferimento quale oggetto del contratto ad una quota di comproprietà indivisa del con diritto di Parte_2 prenotazione per il soggiorno a tariffa agevolata nel periodo ed un tipo di suite indicato nella SCHEDA. L'art. 1 prevede che la venditrice si obbliga a vendere la comproprietà, libera da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli all'atto del definitivo trasferimento che l'acquirente si obbliga ad acquistare. Il medesimo art. 1 rimanda la determinazione del prezzo definito globale, senza altre specificazioni, a quanto indicato nella scheda da versarsi secondo le modalità ed alle tassative scadenze ivi riportate. L'art. 3 del contratto rimanda alla medesima scheda la determinazione della suite e del periodo relativi al diritto dell'acquirente di soggiornare nel complesso. Tale diritto, peraltro, è subordinato alla condizione del versamento di una tariffa sempre indicata nella scheda e fatto salvo il criterio di adeguamento previsto dal capitolato servizi alberghieri. L'art. 3, per i contratti aventi ad oggetto il complesso alberghiero sito in Venezia, prosegue nel senso che l'acquirente, alle condizioni che verranno determinate di volta in volta dal gerente alberghiero, avrà altresì la possibilità di accedere ai servizi e alle strutture offerta da un hotel a quattro stelle. Mentre per il contratto avente ad oggetto il complesso alberghiero sito in Cortina d'Ampezzo vi è l'ulteriore specificazione della pag. 5/15 dotazione dell'albergo di un ristorante bar, servizio baby-sitting a richiesta, parcheggio, piano bar, deposito sci, sala tv, sala lettura, sala giochi, solarium. Infine, l'art. 6 rimanda del tutto genericamente alla possibilità di partecipare ad un sistema di scambi internazionali subordinatamente al pagamento di una tassa di iscrizione. 11.4 I tre contratti, dunque, sono stati stipulati sul medesimo modulo e differiscono l'uno dall'altro solo in riferimento alla descrizione del complesso immobiliare cui si riferiscono. In tutti i contratti, come si è detto, il contenuto sostanziale è demandato alla scheda dati allegata. Tale scheda a sua volta è un documento precompilato con delle voci corrispondenti a caselle predeterminate e nominate in relazione ai dati di riempimento. La scheda allegata al contratto A11141 riporta quali dati identificativi del contratto 0,39-0,40 nella casella decimillesimi, 106/414 nella casella suite 2 + 4 /273 nella casella ricettività e 31-12 come codice periodo e 14 giorni nella casella durata. La scheda allegata al contratto V2278 riporta quali dati identificativi del contratto 9,424 nella casella decimillesimi, 109 nella casella, 2 nella casella ricettività, 36 come codice periodo e 799 come periodo. La scheda dati allegata al contratto V1571, invece, demanda ad un ulteriore allegato sia l'individuazione dei decimillesimi, che della suite e del periodo di godimento. Nel foglio allegato alla scheda, a sua volta allegata al contratto, si legge: suite 9, periodo 41, decimillesimi 6,517, ric. 2, tar. 423; suite 10, periodo 26, decimillesimi 7,128, ric. 2 + 1, tar. 565; suite 10, periodo 32, decimillesimi 7,128, ric. 2 + 1, tar. 565; suite 11, periodo 22 decimillesimi 7,128, ric. 2 + 1, tar. 565; suite 11, periodo 24, decimillesimi 7,128, ric. 2 + 1, tar. 565; suite 11, periodo 29, decimillesimi 7,128 ric. 2 + 1, tar. 565; suite 12, periodo 15 decimillesimi 7,128 ric. 2 + 1, tar. 423. 11.5 La descrizione analitica del contenuto dei contratti preliminari oggetto del giudizio consente di rilevarne la nullità per violazione degli artt. 1346 c.c. e 2 e 3 del d.lgs. n. 427 del 1998. Infatti, i suddetti contratti che in gran parte rimandano, quanto al loro contenuto essenziale, alle schede allegate e sopra dettagliatamente riportate, non soddisfano il requisito minimo di determinatezza o determinabilità dell'oggetto del contratto, sia in relazione agli obblighi assunti dalle parti, sia in relazione al bene immobile oggetto di “scambio”, sia ai criteri di determinazione e quantificazione della tariffa annuale cui è
pag. 6/15 subordinato il godimento dell'alloggio e, di conseguenza, sono nulli in base al combinato disposto di cui agli artt. 1346 c.c. e 2 e 3 del d.lgs. n. 427 del 1998. In particolare, si riscontra un deficit incolmabile sia in relazione al diritto acquistato dalla ricorrente definito quota di comproprietà indivisa con diritto di prenotazione per il soggiorno a tariffa agevolata nel periodo ed in un tipo di suite come indicati nella scheda, sia in relazione alla tipologia di bene compravenduto, definito del tutto genericamente quota di comproprietà indivisa di un “COMPLESSO”, sia alle condizioni di utilizzo. Deve evidenziarsi che, ai sensi dell'art. 3 del d.lgs. n. 427 del 1998, questa tipologia di contratti deve essere redatta per iscritto a pena di nullità e, dunque, è richiesta la forma scritta ad substantiam anche per il preliminare che deve rivestire i medesimi requisiti di forma del definitivo ex art. 1351 c.c.. Nei negozi formali la volontà delle parti deve rivestire la forma scritta prevista per la validità almeno per quanto riguarda gli elementi essenziali (nelle compravendite immobiliari consenso, "res", "pretium"). È costante l'insegnamento di questa Corte che - in tal caso - l'oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile sulla base degli elementi risultanti dal contratto stesso, non potendo farsi ricorso ad elementi estranei al documento (Cass. 8765/2021; Cass. 525/2020; Cass. 28762/2018; Cass. 3234/2015; Cass. 21352/2014; Cass. 1432/2004; Cass. 887/1999). La determinazione (o determinabilità) dell'oggetto nei contratti formali è soddisfatta quando la scrittura contenga, più precisamente, gli elementi e i criteri prestabiliti di individuazione o rinvii - a tale scopo - ad un elemento esterno in funzione integrativa del contenuto dell'accordo (cd. relatio). La necessità legale che una determinata pattuizione sia stipulata in forma scritta non esclude - difatti - che il testo ne definisca i contenuti specifici mediante rinvio ad elementi estrinseci, con la sola condizione che questi siano univoci ed obiettivamente individuabili (cfr. Cass. 18578/2004, Cass. 22898/2005; Cass. 2072/2013; Cass. 25205/2014, nonché da ultimo Cass. 20555/2020). Ove - eventualmente mediante la relatio - sia richiamato un dato esterno già esistente per completare la dichiarazione negoziale, occorre garantire ad un tempo il rispetto dei requisiti di determinabilità dell'oggetto del contratto (art. 1346 c.c.), e quelli di forma imposti dall'art. 1350 c.c.. Ad integrare l'atto scritto richiesto "ad substantiam", dunque, non è sufficiente un qualsiasi documento, ma è necessario uno scritto contenente la pag. 7/15 manifestazione di volontà, posto in essere dalle parti al fine specifico di manifestarla: (Cass. 12673/1997; Cass. 5158/2012; Cass. 10846/2018). Allo stesso modo, il contratto preliminare deve contenere gli elementi essenziali atti a individuare e a determinare l'oggetto e il contenuto del contratto definitivo. Pertanto, qualora venga omessa o resti incompleta l'indicazione dei suddetti elementi, e l'oggetto del preliminare non sia quindi determinato o determinabile, come prescrive l'art. 1346 cod. civ. - al qual fine non può ritenersi sufficiente il riferimento a un futuro accordo delle parti o alla futura scelta di una sola di loro - ne consegue la nullità del medesimo preliminare, ai sensi dell'art. 1418 cod. civ.. (Sez. 2, Sentenza n. 3529 del 10/06/1982, Rv. 421511 – 01, v 4628/79, mass. n. 401158; 3677/75, mass. n. 377888; 1371/63, mass. n. 262051).). Ciò a maggior ragione allorché l'oggetto del contratto definitivo sia una "species", in tal caso, infatti, il contratto preliminare deve contenere i tratti identificatori di esso convenuti tra le parti, ovvero i dati, da loro fissati, idonei alla sua individuazione attraverso una operazione tecnica, non essendo sufficiente alla determinabilità dell'oggetto, di cui all'art. 1346 cod. civ., il semplice riferimento a un futuro accordo tra le parti (Sez. 3, Sentenza n. 4584 del 03/09/1985, Rv. 442045 – 01, Conf. 3677/75, mass. N. 377888; Conf. 4712/77, mass. n. 388312. 11.6 Quanto detto vale in generale per tutti i contratti secondo quanto previsto dagli artt. 1346 e 1350 c.c.. Nel caso della multiproprietà, la disciplina del codice civile è integrata da quella di cui al d.lgs. n. 427 del 1998 (oggi art. 69 e seguenti codice del consumo), specificamente diretta a rafforzare la tutela del consumatore, parte acquirente. Infatti, il c.d. fenomeno della “multiproprietà" è riferito ad una serie di rapporti contrattuali atipici che attraverso diverse modalità tendono a disciplinare un assetto di interessi avente come nucleo minimo comune quello di soddisfare l'interesse dell'acquirente al godimento turnario di un immobile in un luogo turistico per motivi di svago (o anche di sfruttamento economico) per un periodo determinato o determinabile nel corso dell'anno ma a tempo indeterminato, perpetuo o a lungo termine. Questo nucleo fondante, per molti versi, è insufficiente a ricomprendere o descrivere tutte le tipologie di “multiproprietà” che la pratica commerciale ha ideato, talvolta anche a fini elusivi della disciplina a tutela del consumatore. Il mercato, infatti, in tale settore è in continua evoluzione con una tale varietà di offerte che rende estremamente difficile ricondurre ad unità il fenomeno con evidenti riflessi sul suo inquadramento giuridico e normativo. Basti richiamare a tal proposito il primo e il quinto pag. 8/15 considerando della direttiva n. 2008/122/CE del 14 gennaio 2009 dove si legge che: «Dall'adozione della direttiva 94/47/CE del Parlamento europeo e del ConSIlio, del 26 ottobre 1994, concernente la tutela dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili , il settore della multiproprietà si è sviluppato e nuovi prodotti per le vacanze di tipo analogo hanno fatto la loro comparsa sul mercato. Questi nuovi prodotti per le vacanze e alcune transazioni commerciali connesse con la multiproprietà, come i contratti di rivendita e i contratti di scambio, non rientrano nell'ambito di applicazione della direttiva 94/47/CE. Inoltre, l'esperienza acquisita con l'applicazione della direttiva 94/47/CE ha dimostrato che alcuni aspetti già disciplinati dalla direttiva hanno bisogno di essere aggiornati o chiariti, al fine di prevenire lo sviluppo di prodotti volti ad eludere la presente direttiva. È opportuno definire chiaramente i diversi contratti disciplinati dalla presente direttiva in modo tale da impedire l'elusione delle sue disposizioni. Ai fini della presente direttiva, le prenotazioni multiple di alloggi, incluse le stanze d'albergo, non dovrebbero essere intese come contratti di multiproprietà, in quanto non implicano altri diritti e obblighi rispetto a quelli risultanti da prenotazioni separate. Né i normali contratti di locazione dovrebbero rientrare nell'ambito di applicazione dei contratti di multiproprietà, giacché si riferiscono a un unico periodo continuativo di occupazione e non a periodi multipli». 11.7 In estrema sintesi, evidenziata la difficoltà di tipizzazione, può dirsi che esistono diverse fattispecie di multiproprietà oggi riconducibili a tre grandi tipologie: quella immobiliare, quella azionaria e quella alberghiera. Tuttavia, esistono anche ulteriori possibilità, infatti, l'art. 69 del codice del consumo come riscritto in attuazione della direttiva fornisce le seguenti definizioni: a) "contratto di multiproprietà": un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione;
b) "contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine": un contratto di durata superiore a un anno ai sensi del quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso essenzialmente il diritto di ottenere sconti o altri vantaggi relativamente ad un alloggio, separatamente o unitamente al viaggio o ad altri servizi;

pag. 9/15 c) "contratto di rivendita": un contratto ai sensi del quale un operatore assiste a titolo oneroso un consumatore nella vendita o nell'acquisto di una multiproprietà o di un prodotto per le vacanze di lungo termine;
d) "contratto di scambio": un contratto ai sensi del quale un consumatore partecipa a titolo oneroso a un sistema di scambio che gli consente l'accesso all'alloggio per il pernottamento o ad altri servizi in cambio della concessione ad altri dell'accesso temporaneo ai vantaggi che risultano dai diritti derivanti dal suo contratto di multiproprietà. Tali nuove forme contrattuali, il cui contenuto, come si è visto, era (ed è tuttora) in via di definizione tanto a livello teorico o di inquadramento dogmatico quanto a livello economico-sociale con lo svilupparsi delle più diverse forme di godimento turnario e servizi annessi, comportano l'eSIenza di individuare in modo dettagliato l'oggetto del contratto e, soprattutto, i diritti e gli obblighi posti a carico delle parti. ESIenza ancora più pressante al momento di stipula dei contratti oggetto del giudizio, quando la disciplina era ancora quella antecedente la direttiva europea n. 2008/122/CE del 14 gennaio 2009. Peraltro, come si è detto, tutta la legislazione europea sopra richiamata sin dalla direttiva 94/47/CE è nata per offrire maggiore tutela al consumatore. 11.8 In conclusione, con riferimento ai contratti aventi ad oggetto una
“multiproprietà” o un godimento turnario di un immobile, l'esatta determinazione o determinabilità degli elementi essenziali non si risolve nei soli tradizionali tre elementi (consenso, "res", "pretium") ma riguarda anche altri aspetti fondamentali volti all'individuazione della stessa tipologia di contratto rispetto alle molteplici possibilità offerte dall'iniziativa privata e dal principio di libertà negoziale. Secondo la normativa ratione temporis applicabile si rende necessario, pertanto, specificare innanzitutto se il contratto ha effetti reali o solo obbligatori. A tal fine, infatti, l'art. 4 del d.lgs. n. 427 del 1998 precisa che il termine “multiproprietà” deve usarsi solo quando il diritto oggetto del contratto di trasferimento è un diritto reale. Inoltre, devono essere sufficientemente determinati: il bene oggetto del contratto, le condizioni per l'esercizio del diritto acquistato, il periodo di godimento, i servizi offerti. Dalla lettura del testo contrattuale in esame sembrerebbe che le parti avessero come comune volontà quella di trasferire un diritto reale quale quota di comproprietà e, tuttavia, nel modulo predisposto dalla venditrice non viene utilizzato il termine di multiproprietà e si aggiunge un'espressione equivoca quale il diritto di pag. 10/15 prenotazione per soggiorno a tariffa agevolata e si subordina il diritto di soggiornare al regolare versamento di una tariffa. Una tale incertezza è già sufficiente a rendere nullo il contratto. A ciò si aggiunga che i contratti sono del tutto deficitari anche in relazione al contenuto minimo che gli art. 2 e 3 del d.lgs. n. 427 del 1998, sopra riportati integralmente, impongono. In due dei tre contratti, quelli relativi al complesso immobiliare sito in Venezia oggetto di ristrutturazione, è del tutto insufficiente perfino la descrizione dell'immobile e non sono indicate le strutture comuni alle quali l'acquirente può avere accesso salva la specificazione che le prestazioni alberghiere non costituiscono oggetto neppure mediato del contratto e sono definite in un non meglio precisato contratto per la gestione alberghiera. Del tutto generica è l'indicazione della stima dell'importo delle spese, a carico dell'acquirente, per l'utilizzazione dei servizi e delle strutture comuni e la base di calcolo dell'importo degli oneri connessi all'occupazione dell'immobile da parte dell'acquirente, delle tasse e imposte, delle spese amministrative accessorie per la gestione, la manutenzione e la riparazione, nonché le eventuali spese di trascrizione del contratto. Inoltre, oltre ad essere del tutto generico il contenuto obbligatorio del contratto, lo è altrettanto il periodo di godimento e l'individuazione della parte del bene in comproprietà oggetto del diritto di godimento. Nelle schede si fa riferimento ad un numero di suite e ad un periodo di utilizzo indicato con un codice, in entrambi i casi senza alcuna ulteriore specificazione. Inoltre, la tariffa agevolata cui è subordinato l'utilizzo delle suite è definita solo per l'anno di stipula ma manca l'individuazione di un criterio per la definizione della stessa negli anni successivi. Vi è solo un generico riferimento ai criteri di adeguamento previsti dal capitolato servizi alberghieri. In aggiunta in tutti i contratti non sono specificamente indicati i servizi comuni ai quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali luce, acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti, e le relative condizioni di utilizzazione, per quelli di Venezia non sono neanche indicate le strutture comuni alle quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali piscina, sauna, ed altre, e le relative condizioni di utilizzazione. Manca, infine, la previsione di una clausola in cui si affermi che l'acquisto non comporta per l'acquirente altri oneri, obblighi o spese diversi da quelli stabiliti nel contratto e, al contrario, sono previsti obblighi futuri, il cui contenuto non è sufficientemente specificato, che condizionano la stessa possibilità di esercizio del diritto di godimento dell'immobile in capo all'acquirente in caso di mancata ottemperanza.
pag. 11/15 Da quanto detto risulta evidente come i contratti di “multiproprietà” o godimento turnario in esame, in base agli artt. 2, 3 e 4, del d.lgs. n. 287 del 1998, applicabili ratione temporis e all'art. 1346 c.c., non soddisfino i requisiti minimi di determinatezza o determinabilità dell'oggetto, mancando una sufficiente specificazione delle prestazioni delle parti, del contenuto del diritto acquistato da quella che il contratto stesso definisce parte acquirente pur non utilizzando il termine “multiproprietà” e mancando, quindi, una sufficiente specificazione della natura di tale diritto e delle condizioni per il suo esercizio tanto in riferimento al bene compravenduto quanto al periodo di godimento. 12. In conclusione, il primo motivo del ricorso incidentale di
[...] deve essere accolto con assorbimento di tutti i restanti Parte_1 motivi tanto del ricorso principale che di quello incidentale la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte d'Appello di Roma in diversa composizione che in sede di rinvio dovrà fare applicazione dei principi sopra indicati e rivalutare le conseguenze restitutorie in relazione a tutti e tre i contratti. Al giudice del rinvio è rimessa anche la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità, ai sensi dell'art. 385 c.p.c.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso incidentale, dichiara assorbiti i restanti motivi del ricorso incidentale e il ricorso principale, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d'Appello di Roma in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.”.
La controparte ha chiesto “in via principale respingere le domande formulate dalla SI.ra , perché infondate in Parte_1 fatto e in diritto per i motivi esposti, con ogni conseguente statuizione, e dichiarare che nulla è dovuto alla attrice;
in subordine, in caso di accertamento di accoglimento in tutto o in parte della domanda attorea, accertare e dichiarare che l'attrice ha diritto al pagamento della minor somma residua di € 6.741,00 o della diversa somma che verrà accertata, a fronte della rimessione di debito della stessa per € 65.457,00 e/o per la restituzione a della Controparte_2 somma complessiva di Euro 37.059,00 per corrispettivi pagati, con gli interessi maturati dal dovuto al saldo effettivo, somma al pagamento della quale si chiede alla Corte adita di condannare la SI.ra . Parte_1
Si reiterata, per le ragioni in atti, istanza di ispezione ex art. 118 cpc nei confronti di Cariparma Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza sul c/c Abi-Cab 06230-03200 numero 000056580949 intestato a Parte_1
pag. 12/15 per rinvenire i pagamenti dalla stessa incassati provenienti Parte_1 da pari ad € 37.774,00. Controparte_2
Con vittoria di spese e competenze di lite di tutti i precedenti gradi di giudizio, compreso il presente.”. La causa, previa precisazione delle conclusioni, è stata trattenuta in decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE L'appello di è Parte_3 infondato e, pertanto, non merita di essere accolto. Premesso che, come sopra riportato, questa Corte deve pronunciarsi esclusivamente sugli effetti restitutori derivanti dalla dichiarata nullità dei contratti per cui è causa, il motivo di censura con il quale l'appellante chiede che questa Corte d'Appello voglia riesaminare le proposte di vendita su cui si è pronunciata la Corte di Cassazione “ onde rinvenire nei contratti inter partes la sussistenza di detti elementi di determinatezza e concludere per la validità dei medesimi”, deve dichiararsi inammissibile in quanto la Suprema Corte ha già dichiarato nulli i contratti in discorso ed il giudizio di rinvio è notoriamente vincolato al dictum della Suprema Corte. Deve, inoltre, respingersi il motivo d'appello proposto dalla CP_1
che censura la sentenza con cui il Tribunale di Roma non ha detratto
[...] dagli acconti sul prezzo versati dalla e dovuti in restituzione, Pt_1
l'importo di euro 65.457,00. Deduce l'appellante che la somma predetta, versata dalla in Pt_1 acconto prezzo in vista della stipula del contratto definitivo, sarebbe stata rinunciata da costei con la scrittura del 31.10.2006 che si riporta: “con la presente, io sottoscritta contraente del Parte_1 contratto in oggetto, Vi comunico la mia decisione di non effettuare il bonifico a saldo del contratto. Sono inoltre consapevole che così facendo perderò l'anticipo versatovi”. Osserva la Corte che, viceversa, poiché la in quella scrittura ha Pt_1 dichiarato che, non volendo provvedere al saldo del prezzo, era consapevole che non avrebbe ricevuto in restituzione l'acconto, la predetta rinuncia risulta strettamente collegata al suo inadempimento all'obbligo di pagare il prezzo, e quindi non opera nel differente caso (in esame) in cui, essendo stata dichiarata la nullità del contratto, nessuno inadempimento è configurabile. Quanto alla censura che attiene alla mancata detrazione anche dell'importo di euro 37.059,00 percepito dalla in pagamento della rinuncia di Pt_1 costei ad utilizzare gli immobili oggetto del contratto, è appena il caso di pag. 13/15 rilevare che la ha sempre contestato di avere percepito quella Pt_1 somma ed ha contestato che la controparte ne avesse fornito la prova. A fronte di ciò e della sentenza con la quale il Tribunale ha rigettato la domanda relativa, l'appellante invoca, a dimostrazione del credito, i documenti da 1 a 3 allegati all'atto d'appello ed il doc. 10 depositato in primo grado. Quanto ai primi (tutti risalenti ad epoca precedente alla proposizione del giudizio d'appello) appare dirimente rilevare che sono inammissibili stante il divieto di nuove produzioni in appello sancito dall'art. 345 c.p.c. V'è da dire, inoltre, che sotto ulteriore ed autonomo profilo, anche laddove il deposito fosse stato tempestivo, nessuno di essi contiene la prova della percezione della somma in questione da parte della Pt_1
Quanto al secondo si tratta di una scheda dattiloscritta che riporta, verosimilmente, il prezzo della cessione in affitto delle unità immobiliari per cui è causa. Ma questo non dimostra né che siano stati effettivamente ceduti né, tanto meno, che alla sia stato versato il corrispettivo previsto. Sicchè la Pt_1 domanda di restituzione non può essere accolta. Inammissibile s'appalesa, inoltre, la domanda di determinare una differente decorrenza degli interessi (sul capitale che il Tribunale ha condannato a restituire alla in quanto non fatta oggetto delle censure contenute Pt_1 nell'atto d'appello. Le spese di lite seguono la soccombenza e, pertanto, devono porsi a carico dell'appellante . Controparte_1

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così provvede: rigetta l'appello; condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di Controparte_1
nella misura che liquida in euro Parte_1
12.000,00 per l'appello, 10.000,00 per il giudizio di rinvio e 5.000,00 per quello di cassazione, oltre spese generali ed oneri di legge. Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1, quater d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115 come successivamente modificato e integrato, che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello. Così deciso nella camera di conSIlio del 16.9.2025.
Il Presidente
pag. 14/15 Il ConSIliere estensore pag. 15/15