N. 1942/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
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CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE IV CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Quarta Civile, in persona dei Magistrati: dott.ssa Dania Mori Presidente dott.ssa Maria Teresa Paternostro Consigliere dott.ssa Paola Caporali Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta a ruolo il 02/11/2022 al n. 1942/2022 r.g. promossa da:
(C.F. ) elettivamente domiciliata presso lo studio Parte_1 C.F._1 dell'avv. LUCA CIPRIANI, che la rappresenta e difende come da procura in atti;

-PARTE APPELLANTE- contro
(C.F. , elettivamente domiciliato presso lo CP_1 C.F._2 studio dell'avv. ALESSANDRA COLAO, che lo rappresenta e difende come da procura in atti;

-PARTE APPELLATA- avverso la sentenza n. 2740/2022 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata in data
03/10/2022; trattenuta in decisione con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 26.06.2025, all'esito dell'udienza celebrata cartolarmente del 17.06.2025 sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: “Insiste per l'ammissione delle richieste istruttorie formulate.
Insiste per il resto l'accoglimento integrale delle conclusioni rassegnate in atto di appello come di seguito: 'IN TESI: in riforma dell'impugnata sentenza ed in totale accoglimento dell'appello: condannare il Geom. a risarcire la Sig.ra il danno CP_1 Parte_1 stimato in complessivi euro € 60.300 oltre interessi e rivalutazione dal dì del dovuto al saldo. Condannare al risarcimento del danno morale patito dalla Sig.ra CP_1 nella misura che sarà ritenuta di giustizia. Con condanna in ogni caso al Pt_1 pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio, della fase di ATP ed alla restituzione delle spese di giustizia versate per compulsum”;
Per la parte appellata: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, respinta ogni contraria istanza, rigettare l'appello proposto e, per l'effetto, confermare integralmente
l'impugnata sentenza. Con vittoria di spese ed onorari del presente grado di giudizio”.
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva davanti alla Corte di Parte_1
Appello di Firenze , proponendo appello avverso la sentenza n. 2740/2022 CP_1 con la quale il Tribunale di Firenze aveva respinto la sua domanda di risarcimento dei danni subiti come conseguenza della non corretta rappresentazione catastale ed urbanistica contenuta nella perizia estimativa redatta dal GE quale perito CP_1 nominato dal Tribunale di Firenze, nell'ambito della procedura esecutiva n° 425/2008, con riferimento all'immobile ad uso abitativo, sito in Impruneta, loc. Falciani, strada
Provinciale 3 Chiantigiana, che l'attrice si era aggiudicato all'asta immobiliare tenutasi in data 7.06.2016.
In particolare, il primo giudice osservava che la perizia di stima dell'immobile era stata redatta dal GE quale ausiliario del giudice ex art. 68 c.p.c., nel 2010, dunque CP_1 prima della riforma dell'art. 568 c.p.c., quando la norma disponeva ancora che il perito indicasse unicamente il valore del bene secondo i criteri di cui all'art. 15 c.p.c., quindi utilizzando la sola rendita catastale e senza alcun riferimento ad eventuali oneri per la regolarizzazione urbanistica del bene. Spiegava il Tribunale che la riforma della suddetta norma, disposta con DL n° 83 del 27.06.2015 - sulla base della quale la stima dell'immobile doveva tenere conto del valore di mercato, con specificazione degli eventuali oneri per la regolarizzazione urbanistica, dello stato di uso, dei vincoli e degli oneri giuridici non eliminabili - trovava applicazione solo ai procedimenti pendenti al
27.06.2015, data nella quale nel caso di specie era già stata disposta la prima asta
(risalente infatti al 2014). Tanto premesso, rilevava il Tribunale che il valore della stima dell'immobile effettuata dal era da ritenere comunque corretta ed era stata CP_1 sostanzialmente confermata anche dal CTU;
quanto invece alla discrasia sul numero dei metri quadri della superficie dell'immobile, indicato dal in circa 97 mq invece dei CP_1 circa 90 mq rilevati dal CTU, il Tribunale evidenziava trattarsi di una differenze non significativa, che poteva essere dipesa dalla minor precisione degli strumenti di misura utilizzati nel 2010 rispetto a quelli a disposizione del CTU nel 2018, sottolineando come, comunque, l'incarico conferito al convenuto non prevedeva una stima particolareggiata come richiesto solo successivamente alla riforma. Anche con riferimento alla non corretta indicazione delle altezze di bagno, camera e cucina nonché alla collocazione planimetrica di quest'ultima - che risultava in posizione differente rispetto alla rappresentazione cartografica, essendo stata trasferita dove prima vi era un disimpegno, collocando al posto della 'vecchia' cucina la zona pranzo - evidenziava che le verifiche circa l'idoneità dei locali alle relative destinazioni non rientravano negli accertamenti richiesti al perito estimatore. Il Tribunale concludeva quindi affermando come “Alla luce di questi rilievi, non solo non c'è stata alcuna negligenza del CP_1 nell'adempiere l'incarico che gli era stato richiesto dal giudice dell'esecuzione, ma non
c'è stato nemmeno alcun danno patrimoniale della che ha comprato un CP_1 appartamento ristrutturato con impianti a norma di 90 metri quadri e 1000 metri di giardino recintato nella collina di Impruneta, a fronte di un prezzo base d'asta di 400 mila euro o 373.000,00 euro (poco cambia); inoltre è difficile ipotizzare che se avesse saputo di quelle minime difformità sanabili con 15 mila euro di spesa, si sarebbe ritirata dall'asta evitando i rilanci che fece in occasione dell'ultima asta, prova che comunque in base proprio all'art. 2043 c.c. era tutta a suo carico e non è stata data”.
Il giudice di prime cure condannava quindi l'attrice, in applicazione del principio di soccombenza, a rifondere a parte convenuta le spese di lite, ivi comprese quelle di CTU
e CTP.
Esponeva l'appellante che la sentenza impugnata era ingiusta per i seguenti motivi:
1) errata interpretazione degli artt. 568, 64 c.p.c.; nullità della sentenza per difetto di conformità al modello di cui all'art. 132 c.p.c., motivazione apparente;
contraddittorietà della motivazione nella parte in cui, ha sostenuto che il perito stimatore non sarebbe assimilabile al CTU, pur essendogli applicabile l'art. 64 c.p.c. sulla responsabilità civile;
errore nel non aver considerato che il giudice aveva conferito al un incarico specifico CP_1
e particolareggiato, che implicava anche verifiche urbanistiche e amministrative, a cui il consulente ha risposto, ma in maniera errata ed imprecisa;
errore nell'aver ritenuto che il CTU avesse ritenuta corretta la stima fatta dal erronea interpretazione della CP_1 responsabilità extra contrattuale del CTU ed in particolare erronea esclusione della negligenza del convenuto, pur non essendo state smentite le risultanze della CTU da cui emergevano macroscopici errori dallo stesso commessi;
2) erronea mancata considerazione che l'immobile necessitava di sanatorie e lavori importanti per poter essere abitato;

3)omessa pronuncia in punto di risarcimento del danno morale patito dalla per i Pt_1 ritardi connessi ai lavori necessari a superare gli errori commessi dal CP_1
4)errata interpretazione dell'art. 96 c.p.c. in punto di spese di lite di primo grado.
L'appellante chiedeva quindi che la Corte, in riforma della impugnata sentenza, accogliesse le conclusioni come in epigrafe trascritte.
Radicatosi il contraddittorio, si costituiva , che contestava le censure CP_1 mosse dalla parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale chiedeva la conferma.
Acquisito il fascicolo di ufficio del procedimento di primo grado, la causa veniva trattenuta in decisione con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 26.06.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte e decisa in camera di consiglio all'esito dei concessi termini ex art. 190 c.p.c.
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MOTIVI DELLA DECISIONE


1.I fatti di causa e il perimetro della decisione – Risulta dalla documentazione in atti che nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare n° 425/2008, pendente davanti al Tribunale di Firenze, promossa con atto di pignoramento da banca CR, il GE riceveva dal giudice delle esecuzioni l'incarico di eseguire la descrizione e CP_1 la stima dell'immobile sito in Impruneta, loc Falciani, composto da un appartamento con circostante resede.
Prestato il giuramento di rito, all'udienza del 12.10.2009, il GE in data CP_1
26.05.2010, depositava il proprio elaborato in cui, per quanto in questa sede di interesse, affermava:
-l'unità immobiliare, 'è risultata essere di 97 mq circa utili calpestabili, oltre resede esclusivo, come da estratto planimetrico allegato, della superficie approssimativa di mq
1000';
-'l'immobile è costituito da: loggia d'ingresso ad arco alla toscana contrassegnata con la lettera D in planimetria di mq 8,4 circa, su cui si aprono due accessi all'abitazione uno sul soggiorno ed uno sul pranzo ex cucina, la cucina è stata realizzata nell'area dove è oggi segnato il disimpegno, quindi l'immobile è costituito da due camere due bagnetti, il guardaroba non è stato realizzato, un ripostiglio sottoscala ed un ripostiglio antibagno che fa anche da dispensa adiacente alla cucina'; -l'immobile, ricavato da un vecchio casolare, è stato ristrutturato in forza di licenza edilizia 189/01 e variante 46/02, quindi è stato oggetto di condono edilizio e sanatoria ai sensi dell'art. 13 L. 47/85 n° 334 del 2003, specificando che “la situazione amministrativa, durante la visita del sottoscritto è risultata essere conforme alla situazione trovata sul posto per opere interne ed esterne riguardanti l'appartamento”;
- il valore di mercato unitario è di euro 3800 mq x 97 mq, oltre al terreno valutato forfettariamente in complessive euro 31.400, per cui 'il più probabile valore di mercato dell'immobile in piena proprietà al momento attuale è di euro 400.000', con prezzo base d'asta di euro 340.000,00.
Sulla base della suddetta perizia in atti, il Tribunale fissava in euro 377.300,00 il prezzo di partenza per la prima asta senza incanto del 23.09.2014, che andava deserta, così come deserte risultavano le successive quattro aste nelle quali il prezzo di base era progressivamente ridotto, fino ad arrivare al prezzo di partenza di euro 164.100 dell'ultima asta del 7.06.2016.
Come risulta dal verbale di aggiudicazione di tale ultima asta del 7.06.2016, la Pt_1 proponeva (nell'ambito della procedura di deposito delle offerte in buste chiuse) il prezzo iniziale di euro 123.100,00 quindi, aperta la gara tra i vari offerenti, eseguiva tre rilanci consecutivi del prezzo, il primo di euro 149.000,00 poi aumentato ad euro
181.000,00, fino ad arrivare all'ultima offerta di euro 197.000,00 con la quale si aggiudicava l'immobile.
Non è dunque contestato e risulta dalla documentazione in atti che con provvedimento di aggiudicazione del 21.07.2016 acquistava all'asta l'immobile in questione Parte_1 per il prezzo di euro 197.000,00.
Pochi mesi dopo l'acquisto, l'odierna appellante proponeva quindi ricorso per accertamento tecnico preventivo (che dava vita al proc 17694/2016 RG) onde verificare la presenza nell'elaborato redatto dal GE di una serie di errori circa la CP_1 consistenza, le caratteristiche e la conformità edilizia dell'immobile acquistato e precisamente: a) la superficie complessiva dell'immobile pari a 90 mq anziché 97 come indicato dal b) il mancato rilievo che la cucina era stata realizzata nel disimpegno, CP_1 così da risultare mero punto di cottura con finestratura non sufficiente in termini di apporto aereo-illuminante; c) il mancato rilievo della mancanza nella camera di tramezzatura per la realizzazione di una cabina armadio in modo da ottenere sufficiente aero-illuminazione; d) l'indicazione delle altezze interne di camera e bagno di cm 240 anziché i reali 233 cm, così da determinare il potenziale declassamento dei locali a cantina;
e) l'indicazione dell'altezza del locale disimpegno in cm 330 anziché i reali 275 cm;
f) il mancato rilievo che l'apertura tra ex disimpegno e soggiorno era inferiore a mt
4, in violazione di regolamento edilizio;
g) la mancata menzione della realizzazione, nella sistemazione dello spazio esterno, di opere difformi rispetto alla autorizzazione edilizia 238/2003, con particolare riferimento alle pratiche edilizie di sanatoria poste in essere dal 2011 al 2016; h) l'erroneo calcolo del valore dell'immobile che doveva ritenersi non di euro 400.000, bensì pari ad euro 373.400; somma quest'ultima da cui detrarre gli importi corrispondenti alle spese sostenute per rimuovere le varie difformità di cui sopra, pervenendo quindi ad un valore effettivo di euro 353.400.
Il CTU (GE nominato in sede di accertamento tecnico preventivo Persona_1
(con ordinanza del 16.02.2017), con elaborato depositato nel 2018, dava atto delle seguenti circostanze:
-la superficie interna calpestabile, era pari complessivamente a mq 90 circa;

-le difformità dello stato di fatto risultavano descritte solo parzialmente: era stato evidenziato che il locale dove si trovava originariamente la cucina era stato trasformato in zona pranzo e che la cucina era stata spostata dalla posizione originaria a quella corrispondente al locale disimpegno (senza precisare che si trattava dell'allestimento di un punto cottura, piuttosto che di una cucina vera e propria e senza valutare l'insufficienza di aeroilluminazione); inoltre era stato indicato che non era stato realizzato il guardaroba nella camera, ma senza sottolineare il rilievo di tale aspetto a livello di aeroilluminazione;

-la camera aveva una altezza interna effettiva di cm 233, non di 240 cm;
in proposito rilevava delle imprecisioni nei rilievi effettuati dal progettista della ristrutturazione, GE con conseguente inesattezza della rappresentazione catastale utilizzata CP_2 dal CTU;
sottolineava come il detto progettista aveva provveduto a presentare un ulteriore elaborato grafico correttivo;

-l'altezza del locale denominato disimpegno era di cm 275 anziché 233 cm;

-la cucina, nella sua attuale collocazione, non aveva l'altezza di cm 270 a causa della presenza di una volta in mattoni;

-la zona indicata come pranzo aveva l'altezza di cm 250 non sufficiente per un locale destinato alla permanenza di persone;

-non erano state indicate le opere esterne difformi;

- considerando la minor superficie rilevata, fermi gli altri criteri di valutazione, la stima dell'immobile era da ritenersi pari ad euro 373.400,00 da cui detrarre le spese per renderlo urbanisticamente conforme, arrivando quindi ad un prezzo effettivo arrotondato di euro 353.400,00. Tanto premesso in fatto, è in questa sede controversa la sussistenza della responsabilità del GE per le indicazione di una superficie dell'immobile divergente di circa mq CP_1
7 rispetto a quella effettiva, la conseguente indicazione di un valore di stima erroneo, nonché la mancata compiuta indicazione di una serie di difformità edilizie e urbanistiche;
controversa è altresì la verificazione di corrispondenti danni per l'appellante e la loro quantificazione.


2.Le istanze istruttorie reiterate dall'appellante – Quanto alla preliminare reiterazione delle prove testimoniali richieste in primo grado, si osserva come secondo il costante insegnamento della Suprema Corte (cfr. ex plurimus, Cass. n. 3274/2019;
1532/2018; Cass. n. 25652/2017), allorché il giudice di primo grado abbia rigettato l'ammissione di una richiesta istruttoria, l'appellante ha l'onere di censurare la statuizione di rigetto con uno specifico motivo di gravame, non essendo sufficiente che egli impugni la sentenza, lamentando l'omessa pronuncia su domande e l'errata valutazione del materiale probatorio da parte del primo giudice, affinché quello d'appello debba necessariamente compiere un nuovo apprezzamento discrezionale della complessiva ammissibilità delle richieste istruttorie disattese in primo grado.
Nel caso di specie l'appellante si è limitato a riproporre tali istanze nelle conclusioni dell'atto di appello, senza formulare un apposito motivo di gravame avverso la statuizione di rigetto del primo giudice ed omettendo di indicare le ragioni in base alle quali il Tribunale avrebbe dovuto ritenere ammissibili le richieste istruttorie in esame, né tantomeno ha esposto in che misura la conferma dei capitoli non ammessi potrebbe condurre ad un sovvertimento della decisione impugnata. Ad abundantiam si rileva come i capitoli di prova richiesti dall'appellante riguardano l'incarico svolto dal consulente tecnico di parte della nominato nel procedimento di atp, con Pt_1 conseguente svolgimento anche del ruolo di direttore dei lavori per l'esecuzione delle opere indicate dal CTU. Si tratta di circostanze che emergono documentalmente per le quali non risulta dunque di alcuna rilevanza l'esame del testimone indicato.
Deve pertanto essere confermato il rigetto della istanza istruttoria in esame.


3.Il primo motivo di appello, parte prima: nullità della sentenza ed inesistenza della motivazione – Con la prima parte del primo motivo di appello viene dedotta la nullità della sentenza per l'apparenza della sua motivazione.
La giurisprudenza di legittimità è concorde nel ritenere che la motivazione è solo apparente, e la sentenza è nulla, quando, benché graficamente esistente, non renda tuttavia percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all'interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (cfr. Cass. Civ. Sez. 6 - 1, Ordinanza
n. 6758 del 01/03/2022; nello stesso senso, più di recente Cass. Civ. Sez. 1, Ordinanza
n. 1986 del 28/01/2025).
Nel caso di specie, il giudice di prime cure ha esplicitato quale è stato il suo percorso argomentativo per escludere la responsabilità del GE da una parte ritenendo le CP_1 imprecisioni della sua relazione lievi e tali da non incidere sul valore dell'immobile, né tantomeno sul prezzo pagato dalla ll'esito di una serie di ribassi della base d'asta, Pt_1 dall'altra argomentando circa il contenuto dell'art. 568 c.p.c. nella versione vigente ratione temporis, che non richiedeva al perito stimatore alcuna attestazione di conformità edilizia dell'immobile.
A fronte di ciò, deve essere respinta l'eccepita nullità della sentenza impugnata, la correttezza o meno delle cui argomentazioni andrà esaminata nel merito sulla base dei motivi di impugnazione.


3.1.Il primo motivo di appello parte seconda, il secondo ed il terzo motivo di appello: la responsabilità del GE ed i relativi danni – La seconda parte del CP_1 primo motivo di appello merita trattazione congiunta con il secondo ed il terzo, in quanto tutti attinenti alla ricostruzione giuridica e fattuale della responsabilità del perito estimatore ed ai relativi danni per la parte aggiudicataria dell'immobile.
In particolare, con la ulteriore parte del primo motivo di appello, si contesta l'inquadramento giuridico della fattispecie da parte del primo giudice, lamentando la contraddittorietà del ragionamento con la quale il Tribunale ha prima affermato che il perito estimatore non sarebbe assimilabile ad un CTU, rientrando tra 'gli altri ausiliari del giudice', quindi gli ha ritenuto comunque applicabili le disposizioni di cui agli artt. 61
– 64 c.p.c., salvo poi escluderne la responsabilità.
Con il secondo motivo si contesta quindi l'erronea interpretazione dei dati contenuti nella CTU (con riferimento alla conferma del valore di stima individuato dal convenuto), nonché l'errata interpretazione della responsabilità extracontrattuale del in CP_1 particolare nella parte in cui si sono ritenute le difformità del suo elaborato di
'modestissima entità', escludendone quindi la negligenza, senza dare conto delle differenti risultanze cui era pervenuto il CTU.
Con il terzo motivo si è invece censurata la completa pretermissione della questione inerente il risarcimento del danno morale.
Quanto al primo motivo, il Tribunale ha così argomentato: “L'esperto nominato per la stima rientra nella categoria degli «altri ausiliari del giudice» di cui all'art. 68; egli non è, dunque, un ausiliare tipico quale il consulente tecnico di ufficio, dal momento che la consulenza tecnica è istituto previsto esclusivamente nell'ambito del processo di cognizione. Tuttavia, l'affinità della funzione rispetto al consulente tecnico fa sì che all'esperto si estendano le disposizioni generali di cui agli artt. 61-64, mentre, per le ragioni appena viste, non possono trovare applicazione le norme relative allo svolgimento della consulenza nel processo di cognizione di cui agli artt. 191-201, compresa la facoltà di nomina di tecnici di parte (C. 1669/2016; C. 4919/2001; C.
4243/1997; T. Trani 22.1.1986). L'esperto, a norma dell'art. 161, 1° co., disp. att., presta giuramento di bene e fedelmente procedere alle operazioni affidategli”.
La suddetta parte del motivo di appello è infondata.
Se è vero che, al di là del nomen iuris indicato nell'intestazione dell'elaborato, quello conferito al dal giudice dell'esecuzione era un incarico come perito estimatore, va CP_1 anzitutto posto in rilievo che l'esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato fa parte di una categoria (quella degli 'altri ausiliari' di cui all'art. 68 c.p.c.) normativamente ben distinta da quella a cui appartiene il CTU ed il custode (ausiliari
'tipici' di cui all'art. 64 c.p.c.). Le differenze sul piano funzionale sono nette e tra le più macroscopiche risultano: a) l'esperto stimatore offre ausilio al giudice ai fini della determinazione del valore dei beni pignorati, laddove il c.t.u. fornisce all'autorità giudiziaria elementi di carattere integrativo per l'accertamento e la valutazione di fatti controversi ai fini della risoluzione delle liti nei processi civili di cognizione;
b) la nomina dell'esperto stimatore, a differenza del CTU, è un atto del giudice di carattere esecutivo e tipicamente unilaterale, in funzione dell'organizzazione e predisposizione della vendita all'asta; c) quanto, poi, al valore della stima, la Suprema Corte ha osservato che si tratta di indicazioni di massima non vincolanti per il g.e., il quale, diversamente da quanto avviene per la consulenza tecnica d'ufficio, può discostarsene senza dover motivare (cfr. Cass. n° 1766/1981; Cass. n° 4422/1971).
Detto questo, una volta assunto l'incarico, il perito di stima riveste un ruolo sostanzialmente equiparabile a quello del consulente tecnico d'ufficio, il quale, come la
Suprema Corte ha in più occasioni avuto modo di sottolineare, pur non esercitando funzioni giudiziarie in senso 'tipico', svolge nell'ambito del processo una pubblica funzione, quale ausiliare del giudice nell'interesse generale e superiore della giustizia
(cfr. Cass n° 8496 6.05.2020; Cass. n. 25022 8/10/2019).
La giurisprudenza di legittimità ha in particolare precisato come al perito estimatore si estenda il regime di responsabilità di cui all'art. 64 c.p.c. (cfr. Cass., 18/09/2015, n.
18313), previsto per il consulente tecnico d'ufficio (cfr. Cass., 30/5/2018, n. 13636), rispondendo penalmente, disciplinarmente e civilmente della prestata attività, con obbligo di risarcire il danno cagionato in violazione dei doveri connessi all'ufficio (cfr.
Cass., 18/9/2015, n. 18313; Cass., 5/8/2010, n. 18170; Cass., 8/5/2008, n. 11229. E già Cass., 25/5/1973, n. 1545).
Dunque, se è vero che il perito estimatore è una particolare forma di ausiliario del giudice, funzionalmente differente dal CTU propriamente detto, nominato nel giudizio di cognizione, condivide con quest'ultimo la disciplina della responsabilità civile di cui all'art. 64 c.p.c.
Detto questo, la censura spiegata dall'appellante in proposito ed incentrata sulla contraddittorietà di detti assunti, non appare fondata.
Il primo giudice non ha infatti escluso la responsabilità del GE non ritenendogli CP_1 applicabile il criterio di diligenza proprio del CTU, bensì lo ha fatto da una parte commisurando il suo grado di responsabilità al contenuto della perizia di stima indicato nella formulazione dell'art. 568 c.p.c. ante riforma del 2015 (che dunque richiedeva l'indicazione del solo valore dell'immobile sulla base dei dati catastali), quindi ritenendo le difformità riscontrate nel suo elaborato modeste, come tali insignificanti “al fine dell'individuazione di un'eventuale colpa del in rapporto all'oggetto del suo incarico CP_1 ut supra, che non prevedeva affatto una stima particolareggiata come successivamente richiesto con la riforma…” Il Tribunale ha quindi concluso affermando: “Alla luce di questi rilievi, non solo non c'è stata alcuna negligenza del nell'adempiere l'incarico CP_1 che gli era stato richiesto dal giudice dell'esecuzione, ma non c'è stato nemmeno alcun danno patrimoniale della che ha comprato un appartamento ristrutturato con CP_1 impianti a norma di 90 metri quadri e 1000 metri di giardino recintato nella collina di
Impruneta, a fronte di un prezzo base d'asta di 400 mila euro o 373.000,00 euro (poco cambia); inoltre è difficile ipotizzare che se avesse saputo di quelle minime difformità sanabili con 15 mila euro di spesa, si sarebbe ritirata dall'asta evitando i rilanci che fece in occasione dell'ultima asta, prova che comunque in base proprio all'art. 2043 c.c. era tutta a suo carico e non è stata data”.
A tale ultimo proposito occorre precisare che, considerato che il perito estimatore è un ausiliario del giudice, equiparato al CTU e che dunque nessun rapporto lo lega al soggetto che è divenuto aggiudicatario dell'immobile stimato, la sua responsabilità assume una connotazione tipicamente extracontrattuale, con conseguente onere di chi si assume danneggiato dalla stima di provare, oltre che il danno, il nesso di causalità tra questo e la condotta del perito medesimo, che deve essere soggettivamente connotata da dolo o colpa. Ciò posto, andando ad esaminare l'ulteriore parte del primo motivo di gravame e del secondo, l'appellante ha lamentato che il Tribunale avrebbe mal valutato le risultanze della CTU ritenendo che quest'ultima fosse pervenuta alla medesima valutazione del GE e ciò aveva fatto erroneamente rilevando che le restanti difformità nella CP_1 descrizione dell'immobile fossero modeste e che dunque non esprimessero una condotta negligente.
Quanto al primo aspetto, nella perizia di stima del GE nel descrivere l'unità CP_1 immobiliare si dice che questa 'è risultata essere di 97 mq circa utili calpestabili, oltre resede esclusivo come da estratto planimetrico allegato, della superficie approssimativa di mq 1000'.
Con riferimento alla stima del detto immobile, il GE sulla base della collocazione, CP_1 della possibilità di parcheggio, della tipicità della struttura, della panoramicità della zona, ha dedotto che 'il valore di mercato unitario è di euro/mq 3800'. Ha quindi concluso: “appartamento in Impruneta in proprietà esclusiva all'esecutata di mq 97x euro/mq 3800, oltre al terreno che ho considerato forfettariamente pari ad euro 31.400
– il più probabile valore di mercato dell'immobile in piena proprietà al momento attuale
è di euro 400.000, considerato libero”. Ha quindi individuato un prezzo di base d'asta inferiore del 15% e dunque pari ad euro 340.000.
Il CTU nominato in sede di ATP ha così concluso circa le misure dell'immobile: “A seguito del rilievo effettuato e la conseguente rappresentazione grafica dell'unità immobiliare e conseguente computo della superficie con l'ausilio di programma grafico vettorializzato la superficie calpestabile dell'unità immobiliare è risultata essere pari a m2 87,43, escluso il loggiato. Si specifica che il rilievo è stato effettuato con distanziometro, strumento laser per la misurazione, che le misure quando possibile sono state prese a circa 120/150 centimetri dal pavimento, che il metodo di calcolo è quello previsto dalla legge 392 del 27 luglio 1978, ciò perché il Geometra nella sua relazione CP_1 usa il termine di superficie utile calpestabile, e l'unico riferimento per la superficie utile calpestabile è la legge dell'equo canone. La superficie convenzionale è la sommatoria della superficie dei vari vani, squinci, sotto finestra e vani porte, eventualmente ridotte dello 0,3 per quei vani o porzione che risultano avere un'altezza inferiore a 170 centimetri. Per i dettagli dei singoli ambienti vedi la planimetria dimostrativa allegata, nella quale sono evidenziate le misurate, le altezze e le superfici”.
Passando quindi a verificare la stima fatta dal il CTU ha fatto proprio il valore dallo CP_1 stesso attribuito all'appartamento al mq (euro 3800), così come ha confermato il valore forfettario attribuito al resede circostante (euro 31.400), applicando detti parametri alle misure ritenute corrette: “In merito al valore dell'immobile al momento dell'acquisto considerato che le criticità rilevate sono in parte risolte, a parere dello scrivente è opportuno mantenere i criteri di stima adottati dal Geometra nella sua perizia CP_1 sostituendo però la superficie utile calpestabile cosi come definita dalla legge 392 del
1978 a quella indicata nel calcolo redatto dal Geometra per cui avremo: mq. 97 x CP_1
3800 €./mq = 368˙600 a cui si deve aggiungere il valore del terreno quantificato forfettariamente in €. 31˙400 per un totale generale pari a €. 400˙000. sostituendo la superficie con quella ragguagliata risultante dal rilievo e dal calcolo conseguente otteniamo: mq. 90 x 3800 €./mq = 342˙000 a cui si deve aggiungere il valore del terreno quantificato forfettariamente in €. 31˙400 per un totale generale pari a €.
373˙400”
Ciò detto, nel caso di specie la stima dell'immobile, pur corretta con riferimento ai criteri utilizzati (è vero che il CTU non aveva l'incarico di effettuare una nuova stima, ma nel verificare la correttezza dell'operato del non ha evidenziato errori nella CP_1 individuazione del valore unitario al mq, né nella stima del resede), è risultata falsata come conseguenza di un errore di misurazione delle superfici di mq. 7 circa.
Al riguardo, va ribadito che nell'esecuzione della prestazione dovuta (così come il CTU anche) lo stimatore d'asta è tenuto a osservare la diligenza qualificata ai sensi dell'art. 1176, 2° co. c.c., ove risulta designato il modello astratto di condotta estrinsecantesi
(sia esso professionista o imprenditore) nell'adeguato sforzo tecnico, con impiego delle energie e dei mezzi normalmente ed obiettivamente necessari od utili, in relazione alla natura dell'attività esercitata, volto all'adempimento della prestazione dovuta.
In tal senso, dunque, chi assume un'obbligazione nella qualità di specialista, o un'obbligazione che presuppone una tale qualità, è tenuto alla perizia che è normale attendersi dalla relativa categoria (cfr. Cass., 13/4/2007, n. 8826. Cfr. altresì, da ultimo, Cass., 21/4/2016, n. 8035; Cass., 15/6/2018, n. 15732).
In applicazione di detti principi l'errore di misurazione in questione, che ha determinato una differenza nella valutazione complessiva di euro 26.600, deve essere ritenuto frutto di negligenza del perito stimatore proprio in relazione alla diligenza qualificata richiesta per l'espletamento dell'incarico nel quale lo stesso ha rapportato il valore che era stato chiamato ad individuare alla metratura, che dunque doveva essere oggetto di attenta verifica, visti i qualificati profili professionali.
Ciò detto, per come già sopra specificato, il fatto che sia stata rilevata una condotta negligente del perito non determina la sua automatica responsabilità nei confronti dell'acquirente, onerata di provare di aver subito un danno correlato a tale negligenza. Nell'affrontare la questione va premesso come nel caso di specie la on ha allegato Pt_1 che se avesse saputo le reali dimensioni dell'immobile non lo avrebbe acquistato, ma ha lamentato di essersi aggiudicata il bene ad un prezzo maggiore di quello che sarebbe stato nel caso che il non avesse commesso il detto errore di misurazione. CP_1
Il punto (come osservato da Cass n° 2359/2010 in fattispecie analoga) non si risolve affermando che comunque l'acquirente si è aggiudicata il bene ad un prezzo inferiore a quello di mercato, ma verificando puntualmente se il fatto che nella relazione fosse indicata una superficie superiore (nel caso di specie di circa mt 7) rispetto allo stato reale, abbia avuto o no incidenza sulla determinazione del prezzo base da parte del giudice e sul prezzo di acquisto da parte degli aggiudicatari.
A tale quesito, con riferimento al caso concreto in esame, deve darsi risposta negativa, per come di seguito specificato.
Sulla base della valutazione fatta dal GE il GE ha determinato la base d'asta in CP_1 euro 377.300,00; essendo andate deserte cinque aste di fila, tale prezzo base è stato oggetto di progressiva riduzione (ad euro 343.000,00 quindi ad euro 283.300,00 poi ad euro 257.300,00 ad euro 212.250,00 ad euro 192.975,00, pervenendo infine all'ultima asta ad un prezzo base di euro 164.100,00, con offerta minima prevista a partire da euro 123.075,00).
All'ultima asta del 7.06.2016 il professionista delegato alla vendita ha dato atto che erano state presentate nel termine cinque offerte in busta chiusa, all'apertura delle quali quella effettuata dalla era risultata di euro 123.100,00. Pt_1
Il delegato, preso atto della presenza di più offerte (tra le quali quella della non Pt_1 era la più alta) ha quindi invitato le parti ad una gara sull'offerta più alta, con aumento minimo di euro 8.000,00.
Dalla verbalizzazione in atti risulta quindi che la a prima rialzato la propria offerta Pt_1 ad euro 149.000,00 quindi, a fronte di altre offerte più alte, ha rilanciato ad euro
181.000,00 ed infine ha offerto euro 197.000,00, aggiudicandosi l'immobile.
Da quanto sopra emerge che le offerte fatte dalle parti all'ultima asta, sulla cui base si
è instaurata la gara, sono risultate del tutto sganciate dal valore di base d'asta computato dal GE sulla base della valutazione del perito, sia perché questa è stata oggetto di successive molteplici riduzioni a seguito delle aste deserte, sia soprattutto perchè comunque le offerte presentate dai partecipanti e su cui si è instaurata la 'gara', sono partite da importi molto inferiori all'ultima base d'asta, attestandosi sui valori minimi previsti per la partecipazione all'asta. Alla luce di quanto sopra non è dato dunque riscontrare alcun collegamento causale tra l'errore di misurazione effettuato dal GE ed il prezzo a cui alla fine la ha CP_1 Pt_1 acquistato l'immobile.
In mancanza di correlazione causale tra l'errore di misurazione commesso dal e il CP_1 prezzo cui la ha acquistato l'immobile, deve dunque essere confermato il rigetto Pt_1 della domanda di riduzione del prezzo pagato dalla appellante.
Passando quindi agli ulteriori aspetti di censura riguardanti l'interpretazione data dal primo giudice alle risultanze istruttorie ed in particolare alle risultanze della CTU, il consulente dell'ufficio ha in proposito rilevato che nell'elaborato del GE CP_1
a) era stato evidenziato che la cucina era stata spostata dalla sua originaria posizione al locale disimpegno (senza tuttavia precisare che si trattava dell'allestimento di un punto cottura piuttosto che di una cucina vera e propria) e che la originaria cucina era stata trasformata in zona pranzo;

b) era stata indicata l'altezza del locale disimpegno ove era stata trasferita la cucina in mt 3,30 anziché 2,75;
c)non era stato però indicato che la cucina, così come spostata nel disimpegno, non aveva l'altezza di mt 2,70 a causa della presenza di una volta in mattoni e non poteva essere comunque collocata nel locale disimpegno, non dotato della necessaria aero- illuminazione;

d)non era stato indicato che la zona adibita a pranzo non aveva l'altezza di mt 2,50 per essere adibita a locale destinato a permanenza continuativa di persona e, così come era, doveva essere declassata a locale accessorio;

e) non era stato indicato che l'apertura tra cucina e zona pranzo era inferiore a 4 mt, in violazione del regolamento edilizio sul punto;

f)era stato indicato che non era stato realizzato il guardaroba, ma non erano state rilevate le conseguenze in punto di adeguato rapporto di aero-illuminazione;
g) era stata indicata erroneamente l'altezza interna della camera e del bagno adiacente in mt 2,40, mentre era di mt 2,33 pur essendo un locale abitativo preesistente all'intervento di ristrutturazione (la camera faceva parte di un altro appartamento che era stato suddiviso nella ultima ristrutturazione), che quindi poteva beneficiare delle deroghe sulle altezze contenute nell'articolo 121 del regolamento edilizio, senza che però fosse consentito il peggioramento della situazione preesistente sotto il profilo igienico sanitario;

h)non erano state indicate le sistemazioni esterne ed in particolare la realizzazione di opere esterne difformi rispetto al progetto di cui all'autorizzazione 238/03, inserite in una serie di pratiche in sanatoria (procedimento di compatibilità paesaggistica, istanza presentata il 20 dicembre 2011 ed accertamento n° 031/2013 del 23 maggio 2013, autorizzazione in sanatoria vincolo idrogeologico, istanza prot. n° 8442 del 20 aprile
2012, autorizzazione in sanatoria n° 1022/2012 del 29 gennaio 2016; accertamento di conformità in sanatoria, istanza prot. n° 8441 del 20 aprile 2012, accertamento di conformità in sanatoria n° 018/2016 rilasciato il 29 gennaio 2016).
In proposito il CTU ha rilevato che la doveva porre in essere tutta una serie di Pt_1 interventi edilizi per rendere l'immobile conforme e precisamente:
-abbassare il pavimento del bagno, previa asportazione dei servizi igienici e necessario rifacimento degli scarichi, per raggiungere l'altezza necessaria sulla base del regolamento edilizio;

-rimuovere gli intonaci della camera per ritrovare l'altezza necessaria;

-ampliare l'apertura tra attuale cucina e zona pranzo per poterle considerare unico vano e rispettare il rapporto aeroilluminante, con riduzione della superficie della cucina e creazione di una dispensa.
Per l'espletamento di tutti i suddetti interventi il CTU ha stimato un costo complessivo delle opere di euro 20.005,65 (somma che tiene conto del parziale accoglimento di alcune osservazioni di parte), escluse le sanatorie delle opere esterne.
Partendo da queste ultime si osserva che le opere eseguite in difformità rispetto alla originaria autorizzazione del 2003 sono descritte come in violazione di una serie di concessioni in sanatoria richieste tra il 2011 ed il 2013, quindi tutte successive al deposito dell'elaborato da parte del GE (risalente al 2010 e con riferimento al CP_1 quale non sono stati richiesti aggiornamenti al momento delle varie aste che si sono succedute tra il 2014 ed il 2016). Dunque si tratta di difformità relative ad opere successive alla perizia dell'appellato, cui pertanto non può essere imputata alcuna negligenza in proposito.
Diversamente, per quanto concerne la disposizione interna delle stanze e relative altezze, il GE ha sì evidenziato che la cucina, in occasione dell'ultima CP_1 ristrutturazione, era stata spostata rispetto alla sua originaria collocazione, realizzandola in un locale disimpegno e ponendo al suo posto una zona pranzo, ma ciò ha fatto senza rilevare - e prima ancora senza verificare - che tali locali, sulla base della destinazione assunta, non avevano le caratteristiche previste dai regolamenti edilizi, con riferimento sia alle altezze sia al rapporto aero-illuminante.
Del pari, con riferimento alla camera, il GE ha riferito che non risultava realizzato CP_1 il guardaroba come da ultimo progetto, ma non ha rilevato che senza lo stesso la stanza non raggiungeva il corretto rapporto di aero-illuminazione, non verificando che né tale stanza, né l'adiacente bagno non raggiungevano le altezze necessarie con riferimento alla specifica destinazione d'uso. In proposito il perito nulla dicendo nel proprio elaborato circa la conformità delle varie stanze rispetto alle relative destinazioni, ha peraltro allegato al proprio elaborato una piantina catastale dalla quale risultavano altezze difformi rispetto a quelle reali, che nei casi di camera, bagno e cucina non corrispondevano a quanto previsto dal regolamento edilizio.
A tale proposito si osserva come il fatto che l'art. 568 c.p.c., nella versione vigente ratione temporis, non prevedesse una stima specifica degli oneri necessari per eventuali regolarizzazioni edilizie e/o urbanistiche, non vale nella specie ad escludere la responsabilità dello stimatore, che nel suo elaborato ha descritto l'immobile indicando i vari spazi adibiti alle varie funzioni abitative (camera, bagno, cucina) così determinando un affidamento circa la effettiva struttura e conformità di tali locali alle relative destinazioni. Invece, senza tutta una serie di interventi edilizi, l'immobile così come acquistato dalla veva la cucina, la zona pranzo, una camera ed un bagno collocati Pt_1 in vani non utilizzabili per tali destinazioni. Peraltro, al di là del contenuto della norma che descrive l'oggetto della stima, il GE aveva espressamente richiesto al perito di descrivere l'immobile e, per quanto qui di interesse, di indicarne la situazione normative ed urbanistica;
a fronte di ciò il GE aveva precisato nel suo elaborato: “la CP_1 situazione amministrativa, durante la visita del sottoscritto, è risultata essere conforme alla situazione trovata sul posto, per opere interne ed esterne riguardanti
l'appartamento”. I limiti della precedente versione dell'art 568 c.p.c. non possono pertanto essere invocati per il caso che il perito abbia comunque dato atto della conformità dell'immobile dal punto di vita amministrativo, essendo tenuto, al pari del
CTU, a verificare quanto affermato (nel caso di specie appunto la conformità
'amministrativa', non sussistente nello stato in cui l'immobile si trovava con riferimento alla destinazione d'uso dei locali camera bagno, cucina, pranzo).
Il tenore del testo normativo ante riforma (che prevedeva il computo della stima degli immobili senza tenere conto degli oneri di regolarizzazione urbanistica, come fa invece il testo successivo alla riforma del 2015) sicuramente fa sì che le suddette omissioni non si riverberino in termini di errore nel computo del valore dell'immobile, ma ciò non esclude la negligenza della suddetta condotta dell'ausiliario nella misura in cui ha affermato che vi era conformità amministrativa, senza rilevare le difformità di cui sopra.
A ciò si aggiunge che, come rilevato dall'appellante, all'epoca del deposito della relazione da parte del era comunque vigente l'art. 173 bis disp att c.p.c. (intitolato CP_1 'Contenuto della relazione di stima e compiti dell'esperto”) che tra le altre cose affermava che il perito stimatore doveva effettuare 'la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché dell'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”.
Va quindi verificato se a detto contegno del perito sia causalmente connesso un danno in capo all'acquirente.
Il CTU ha chiarito trattarsi di difformità che non potevano essere oggetto di sanatoria
'de plano', essendo necessaria tutta una serie di interventi edilizi di adeguamento dei vari locali in relazione alle specifiche destinazioni d'uso. Dunque, per poter ottenere l'abitabilità ed utilizzare l'immobile, l'acquirente ha dovuto porre in essere tutta una serie di interventi edilizi (per come sopra specificati). Non si è dunque trattato di errori bagatellari, ma tali da determinare una significativa alterazione della rappresentazione dell'immobile fatta dal perito e sulla base della quale i vari soggetti si sono determinati a partecipare all'asta. In tal senso va evidenziato che quando la Cassazione (cfr. Cass.
13010/2016) richiede che l'errore del perito stimatore abbia avuto una 'incidenza causale nella determinazione del consenso degli acquirenti', non significa, come vorrebbe parte appellata, che la parte danneggiata è necessariamente tenuta a provare che se avesse avuto conoscenza del reale stato dell'immobile non lo avrebbe acquistato.
La suddetta pronuncia della Cassazione pone infatti la suddetta statuizione in relazione con quanto in precedenza affermato nella sentenza n° 2359/2010, a proposito dell'erronea valutazione fornita dall'esperto in sede di determinazione del valore dell'immobile da aggiudicare all'asta, suscettibile di assumere 'valenza di un colposo elemento perturbatore, tale da alterarne in modo significativo la fissazione'. Se in quel caso si trattava di un errore sulle dimensioni dell'immobile e della sua potenziale incidenza in termini di prezzo di base d'asta e dunque sull'importo a cui la parte aveva acquistato, il concetto che viene sviluppato dalla Cassazione del 2010 è quello della partecipazione all'asta sulla base delle caratteristiche dell'immobile e dunque facendo affidamento sul corretto operato degli ausiliari del giudice.
Ciò significa che, se è vero che mai la ha allegato che non avrebbe partecipato Pt_1 all'asta se avesse conosciuto il reale stato dell'immobile, la stessa ha tuttavia partecipato confidando di acquistare un immobile con determinate caratteristiche, salvo poi, dopo averlo comprato, essere costretta ad intervenire con tutta una serie di interventi edilizi e relative pratiche amministrative per rendere conformi tutti i locali (e dunque per fare in modo che i locali indicati nella perizia come camera, bagno, cucina potessero essere considerati effettivamente tali a livello di regolamento edilizio). E ciò
è tanto vero che nell'avviso di vendita non solo risulta contenuta una descrizione dell'immobile all'asta fatta sulla base della perizia, ma espressamente si avvisano i partecipanti che la vendita senza incanto implica la conoscenza e l'accettazione totale ed incondizionata di tutto quanto indicato nella perizia. Ed essendo la descrizione dell'immobile recepita dal giudice nell'avviso di vendita, fatta con l'ausilio di un esperto, secondo un procedimento di assoluta imparzialità, la parte acquirente aveva necessariamente fatto affidamento sul corretto contenuto della perizia, che nettamente escludeva la presenza di difformità urbanistiche, invece presenti.
A fronte di ciò nessun concorso colposo può essere riconosciuto in capo alla visto Pt_1 che dall'elaborato non emergevano né incompletezze documentali, né altre situazioni che avrebbero potuto indurre la partecipante all'asta ad effettuare proprie ulteriori verifiche.
Si tratta di un danno emergente direttamente connesso alla condotta del perito e suscettibile di risarcimento per l'importo pari a tutte le spese per i lavori di adeguamenti e relative pratiche amministrative, come indicati e quantificati dal CTU in complessive euro 20.005,65.
Sulla predetta somma, liquidata in moneta attuale, sono dovuti gli interessi legali sul capitale devalutato, secondo gli indici Istat FOI generale, alla data del sinistro
(pervenendo ad euro 16.465,56) e da allora annualmente rivalutato, quali danno per il ritardato pagamento del suddetto debito, a titolo compensativo, pervenendosi così ad un importo complessivo di euro 22.289,25. Su tale importo andranno quindi computato gli interessi legali dalla presente sentenza al saldo effettivo.
L'appellante ha altresì richiesto il risarcimento dell'ulteriore danno consistente nel pagamento del canone di locazione per tutto il tempo necessario per l'espletamento dei detti interventi.
La suddetta voce di danno non può essere risarcita in quanto non adeguatamente provata.
L'appellante ha infatti prodotto copia di un contratto di locazione di un appartamento sito in Sesto Fiorentino stipulato dalla in data 1.06.2015, dunque anteriormente Pt_1 all'acquisto dell'immobile all'asta (avvenuta nel giugno 2016). Ha poi depositato certificazione medica rilasciata in data 15.11.2016 da cui risulta che il coniuge dell'appellante, affetto da fibrosi cistica, era stato inserito fin dal 2013 nelle liste per il trapianto di polmoni. Nella detta certificazione era stata altresì evidenziata la esigenza che il paziente, che necessitava di un alloggio salubre, nella fase successiva al trapianto, potesse disporre di una camera con servizi igienici separati dai restanti componenti del nucleo familiare.
Ciò posto non risulta né che la ed il marito, in assenza delle dedotte difformità Pt_1 sarebbero andati immediatamente ad abitare nell'immobile di Impruneta, né tantomeno quando sono iniziati e che durata hanno avuto i lavori di adeguamento dell'immobile
(che in larga parte risulta siano stati posti in essere successivamente all'espletamento dell'ATP). Neppure è stato allegato se e quando il coniuge si sia sottoposto al trapianto e da quanto - considerati i tempi di ricovero ospedaliero - sarebbe stato dunque auspicabile il trasferimento nell'abitazione all'Impruneta.
Del pari non merita accoglimento il risarcimento del danno morale che la ritiene Pt_1 di aver sofferto come conseguenza degli errori del perito e dunque per aver acquistato un immobile con difformità non prospettate dall'ausiliario, per la cui eliminazione sono stati necessari lavori e dunque tempi di attesa.
La suddetta tipologia di danno non patrimoniale è infatti nella fattispecie non risarcibile sia ex art. 185 c.p., non essendo ravvisabile alcuna condotta penalmente rilevante, sia in virtù del combinato disposto dell'art. 2059 c.c. con norma di rango costituzionale.
Com'è noto, secondo la ormai consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, che ha avuto la sua più autorevole espressione nelle sentenze a Sezioni Unite cd. di San
Martino, nel nostro ordinamento il danno non patrimoniale, nella sua accezione omnicomprensiva, può essere liquidato, oltre che nelle ipotesi di danni conseguenti a fatti di reato e nei casi espressamente contemplati da norme specifiche, qualora il fatto illecito altrui vulneri diritti inviolabili della persona costituzionalmente protetti – quali il diritto alla salute ed alle relazioni familiari - purché la lesione sia grave ed il danno sia serio, e ciò al fine di attuare il bilanciamento tra il principio di solidarietà verso il soggetto danneggiato e quello di tolleranza, che la convivenza impone (art. 2 Cost.).
La tutela non è poi ristretta ai casi di diritti inviolabili della persona espressamente riconosciuti dalla Costituzione nel presente momento storico, ma, in virtù dell'apertura dell'art. 2 Cost., ad un processo evolutivo, deve ritenersi consentito all'interprete rinvenire nel complessivo sistema costituzionale indici che siano idonei a valutare se nuovi interessi emersi nella realtà sociale siano, non genericamente rilevanti per l'ordinamento, ma di rango costituzionale attenendo a posizioni inviolabili della persona umana.
Tuttavia, una volta chiarito che i fatti di causa non costituiscono reato e che, quindi, non può trovare applicazione la norma dell'art. 185 c.p., non è chiaro quale sarebbe nella fattispecie l'interesse costituzionalmente protetto leso in modo grave dagli errori del perito sopra evidenziati.


4.Il quarto motivo di appello: l'errata condanna alle spese di primo grado – Il quarto motivo di gravame rimane assorbito dalla nuova regolamentazione delle spese processuali conseguente alla riforma della pronuncia di primo grado, in forza del disposto dell'art. 336 c.p.c. Sul punto, va richiamato il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, a tenore del quale: “Il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale, mentre, in caso di conferma della sentenza impugnata, la decisione sulle spese può essere modificata soltanto se il relativo capo della sentenza abbia costituito oggetto di specifico motivo d'impugnazione” (cfr. Cass. Civ. Sez. 3,
Ordinanza n. 9064 del 12/04/2018; Cass. Civ. Sez. L, Sentenza n. 11423 del
01/06/2016).


5.Le spese di lite - La riforma del merito della decisione impugnata, determinando la caducazione dell'intera pronuncia di primo grado (ivi inclusa quella accessoria sulle spese) impone al giudice di appello di liquidare nuovamente le spese del doppio grado di giudizio, sulla base dell'esito finale della lite. Secondo il costante indirizzo della
Cassazione, infatti, il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite, poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario
e globale; esclusivamente in caso di conferma della sentenza impugnata, la decisione sulle spese può essere modificata soltanto se il relativo capo della sentenza abbia costituito oggetto di specifico motivo d'impugnazione (cfr., ex multis: Cass., Sez. 3 - ,
Ordinanza n. 9064 del 12/04/2018, Rv. 648466 - 01; Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 1775 del
24/01/2017, Rv. 642738 - 01; Sez. L, Sen tenza n. 11423 del 01/06/2016, Rv. 639931
- 01; Sez.

6 - L, Ordinanza n. 6259 del 18/03/2014, Rv. 629993 - 01; Sez. 2, Sentenza
n. 28718 del 30/12/2013, Rv. 628885 - 01; Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 23226 del
14/10/2013, Rv. 628731 - 01; Sez. L, Sentenza n. 18837 del 30/08/2010, Rv. 614783
- 01; Sez. L, Sentenza n. 26985 del 22/12/2009, Rv. 611189 - 01). In tale prospettiva, nel caso di specie, sussistono i presupposti per compensare le spese di lite dei due gradi in ragione della metà, tenuto conto sia che soltanto una parte delle domande risarcitorie spiegate dalla sono state accolte, sia che quest'ultima ha Pt_1 rifiutato di transigere la causa a fronte di una proposta conciliativa in cui il giudice proponeva il pagamento di una somma di poco inferiore a quella risultata effettivamente dovuta (euro 20.000), come da verbali di udienza del 18.03.2021 e del 3.06.2021.
La restante metà delle spese di lite di entrambi i gradi (ricompreso nel primo grado il procedimento per atp ante causam) sono poste a carico del in forza della sua CP_1 prevalente soccombenza.
Le stesse si liquidano come in dispositivo in base al DM 55/14, così come aggiornati al
D.M. nr. 147/2022, tenuto conto del valore del decisum (ricompreso nello scaglione da
€ 5200 a € 26.000) e dell'impegno difensivo prestato (medio), con esclusione quanto al grado di appello della fase istruttoria, tecnicamente non espletata.
Sulla base dei medesimi principi le spese di CTU e CTP, liquidate come in atti, sono definitivamente poste per 1/2 a carico di e per 1/2 a carico di . Parte_1 CP_1


P.Q.M.

la Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto, ogni diversa eccezione disattesa e respinta, così statuisce:
1)in parziale accoglimento dell'appello dichiara la responsabilità del GE CP_1 nei confronti di , quale aggiudicataria dell'immobile oggetto della sua perizia Parte_1 di stima, con riferimento alla omessa indicazione delle difformità dell'immobile per come specificato in parte motiva;

e per l'effetto
2) condanna a risarcire a i danni complessivamente CP_1 Parte_1 quantificati in euro 22.289,25 oltre interessi legali dalla sentenza al saldo effettivo;

3) rigetta nel resto;

4) dichiara le spese dei due gradi di giudizio compensate tra le parti in ragione della metà; pone la restante metà delle spese di lite a carico di , liquidate (con CP_1 riferimento alla suddetta metà): quanto al giudizio di primo grado per ATP in euro
1.168,00 per compenso, euro 208,40 per spese, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario ed oltre IVA e CPA come per legge;
quanto al giudizio di primo grado di merito in euro 2.538,00 per compenso, euro 398,15 per spese, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario ed oltre IVA e CPA come per legge;
quanto al giudizio di secondo grado in euro 1.983,00 per compenso, euro 582,50 per spese, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario ed oltre IVA e CPA come per legge;
5)pone le spese di CTU e CTP liquidate come in atti, definitivamente per la metà a carico di parte e per la metà a carico di parte Pt_1 CP_1
Così deciso in Firenze, nella camera di consiglio del 26.11.2025 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione della dott.ssa Paola Caporali.
Il Consigliere relatore Il Presidente
Dott.ssa Paola Caporali Dott.ssa Dania Mori
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni