REPUBBLICA ITALIANA In Nome del Popolo Italiano CORTE D'APPELLO DI BOLOGNA II sezione civile
Composto dai Sigg. Magistrati:
-dott. Giampiero FIORE Presidente rel.
-dott.ssa Anna Maria ROSSI Consigliere
-dott.ssa Bianca Maria GAUDIOSO Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile di APPELLO iscritta al ruolo al n. 561/2022 R.G., trattenuta in decisione il 22.10.2024 e promossa
DA:
[...]
Parte_1
[...]

[...] rappresentati e difesi dall' Avv. RE Giuseppe e dall'Avv.
RE VI ed elett.te dom.ti presso il Loro Studio in
Reggio EM. Appellanti CONTRO rappresentato e difeso dall'Avv. Caiti Controparte_1
IC ed elett.te dom.to presso il Suo Studio in Reggio EM.
Appellato e appellante incidentale

avverso la sentenza n. 204/2022 emessa dal Tribunale di Reggio EM e pubblicata il 18.2.2022.
Conclusioni delle parti: Le parti costituite precisano le conclusioni come da note depositate per la relativa udienza.
Motivi
-Con atto di citazione in primo grado, Controparte_1 proponeva azione dinanzi al Tribunale di Reggio EM nei confronti di perché, incidentalmente dichiarata Parte_1 la comproprietà di un cortile con il convenuto, si ordinasse a questi di rimuovere il cancello d'ingresso sul medesimo ovvero, in via subordinata, la consegna delle chiavi e del telecomando di controllo del cancello. In particolare, il esponeva di essere proprietario CP_1 dell'immobile sito in via Fulmine n. 7 presso Arceto di Scandiano (RE), censito al NCEU al Fg. 9, Particella 195, Sub. 6 Cat. C/2
Classe 2, Consistenza 78 m², Rendita: €. 213,50=, con annessa area cortiliva comune, rappresentando di esserlo divenuto a seguito della successione ereditaria del padre CP_2 quest'ultimo, a sua volta, lo aveva acquistato con atto in data
8.3.1946, e con quest'ultimo atto, anche aveva Persona_1 acquistato altro immobile dalla medesima alienante e, in questo, si precisava quanto segue: “Rimangono in comune tra i compratori suddetti: il cortile la scala la cantina e il passo distinti col mappale n. 4147 c di are 3,29...”.
Deduceva che, successivamente, con atto in data 21.4.1950, il padre aveva acquistato da un altro “ritaglio di Persona_2 cortile...di are 0,06...” e che in tale atto si faceva riferimento al frazionamento predisposto dal geom. in data CP_3
25.3.1950, accettato e sottoscritto dalle parti, dove si definiva
“cortile comune” l'area cortiliva di cui al mapp. 4147, ora mapp.
195; segnalava ancora che, in data 2.3.1962, il padre aveva alienato a e una porzione di Persona_3 Parte_2 fabbricato e, nel rispettivo atto, si indicava “… il tutto confinante da un lato con cortile comune…” e si disponeva: “nella presente compravendita è compresa la quota di comproprietà ai descritti beni su scala, latrina, e il pozzo mapp. 4147” escludendosi espressamente il cortile che, infatti, non era stato ceduto.
Sosteneva, dunque, che il padre fosse, pro quota, proprietario del cortile antistante il fabbricato e che tale proprietà gli fosse stata trasmessa per successione ereditaria, e affermava altresì di avere sempre utilizzato il fabbricato con portone d'accesso sul cortile, destinato a magazzino per la propria attività di vendita di prodotti ortofrutticoli, e che l'area cortiliva non era mai stata recintata ed era sempre rimasta di libero accesso fino a quando, nel 2011, il , convenuto nel presente giudizio e Pt_1 suo confinante, ristrutturato il suo fabbricato, aveva costruito sull'area cortiliva comune, senza il suo consenso, una scala esterna di accesso al proprio fabbricato e aveva provveduto alla recinzione della stessa area con un cancello automatico, senza avvisare l'esponente che, in questo modo, sarebbe stato privato dell'accesso al proprio magazzino;
rappresentava di avere richiesto plurime volte le chiavi o il telecomando d'accesso e che gli erano stati sempre rifiutati. -Si costituiva in giudizio contrastando la Parte_1 domanda attorea in quanto non fondata e non provata e, in particolare, deducendo, fra le varie difese, che l'attore non aveva mai utilizzato come magazzino il proprio immobile per l'esercizio dell'attività di fruttivendolo che, invece, esercitava in altro luogo, e che con l'atto di vendita rogato nel marzo del
1962 era stata ceduta la proprietà degli immobili di via Fulmine n. 7 con l'annessa area cortiliva, sino ad allora in regime di comproprietà, in favore di e le Persona_3 Parte_2 cui eredi e Persona_4 Controparte_4 dapprima con la promessa di vendita del 19.10.2000 e successivamente con atto notarile del 2.4.2001, avevano venduto quanto ereditato con atto di successione del 2.4.1988, compresa l'area cortiliva, in favore del medesimo della Parte_1 moglie e dei figli e Parte_1 Parte_1 Pt_1
.
[...]
Autorizzata la chiamata in causa di Parte_1 Pt_1
e il convenuto domandava, in via
[...] Parte_1 principale, di accertare e dichiarare che l'area cortiliva fosse di esclusiva proprietà del medesimo convenuto poiché acquistata a titolo derivativo con l'atto datato 2.4.2001 e, conseguentemente, di rigettare la domanda di rivendica della comproprietà e di ogni altro diritto reale in quanto infondata in fatto e in diritto. Inoltre, il convenuto chiedeva, in via riconvenzionale e subordinata, che venisse accertata l'intervenuta usucapione ultranovennale ai sensi dell'art. 1158 c.c. sull'intera area cortiliva in favore del medesimo poiché posseduta ininterrottamente, pacificamente ed esclusivamente, nonché pubblicamente ed unitamente ai suoi danti causa per un periodo ultranovennale;
domandava altresì di dichiarare cessato, ex art. 2934 c.c., ogni altro diritto reale di godimento in capo all'attore. Concludeva ancora il chiedendo, conseguentemente, di Pt_1 ordinare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Reggio EM la trascrizione della sentenza, con esonero del
Conservatore da ogni responsabilità al riguardo e, sempre in via riconvenzionale, di ordinare in ogni caso a parte attrice la chiusura, mediante muro in laterizi, della porta-garage posta sul fabbricato di cui all'ex mapp. 6506/2, di cui era proprietario l'attore e che instava sul muro interno di detto fabbricato, confinante con l'area cortiliva di proprietà del medesimo convenuto.
e si Parte_1 Parte_1 Parte_1 costituivano in giudizio aderendo alle difese avanzate dal convenuto e concludendo perché venisse accertato e dichiarato, in via principale, il loro diritto di proprietà esclusiva dei medesimi e del in forza dell'atto in data Parte_1

2.4.2001 e che, conseguentemente, perché fosse rigettata la domanda di rivendica della comproprietà e di ogni altro diritto reale richiesto da parte attrice in quanto infondata;
in via subordinata e riconvenzionale, chiedevano anche costoro che fosse accertato e dichiarato, in via definitiva, il compimento dell'usucapione abbreviata di cui all'art. 1159 c.c. sull'intera area cortiliva per cui è causa, deducendo di avere, assieme al posseduto tale area in modo esclusivo, in Parte_1 assoluta buona fede ed in modo pubblico in quanto regolarmente trascritta nei pubblici registri per oltre 10 anni senza alcuna contestazione e, ancora, di ordinare alla Conservatoria dei
Registri Immobiliari di Reggio EM la trascrizione della sentenza con esonero del Conservatore da ogni relativa responsabilità e, sempre in via riconvenzionale, di ordinare, in ogni caso, a parte attrice la chiusura con muro in laterizi della porta-garage posta sul fabbricato ex mapp. 6506/2 che apparteneva già al e che instava sul lato interno del Controparte_1 fabbricato al confine con l'area cortiliva di proprietà del convenuto e dei medesimi.
-Con la gravata sentenza, il Tribunale accertava e dichiarava che l'area cortiliva del complesso edilizio per cui è causa, censita al catasto fabbricati del Comune di Scandiano al mappale 195 del foglio 9, fosse in regime di comproprietà tra Controparte_1
, e
[...] Parte_1 Parte_1 Parte_1
e condannava a consegnare Parte_1 Parte_1 all'attore copia delle chiavi e del telecomando del cancello d'ingresso al cortile;
il Tribunale inoltre dichiarava inammissibile la domanda attorea di condanna alla rimozione della scala realizzata sul cortile comune o, in subordine, al risarcimento del danno e ogni ulteriore domanda proposta dalle parti in causa.
Impostata la domanda attrice quale azione di rivendica del diritto di comproprietà sul detto cortile prospiciente l'unità immobiliare ad uso magazzino di sua esclusiva proprietà, il primo giudice affrontando il primo profilo rilevante ovvero la verifica della proprietà o comproprietà dell'area controversa, risalendo ai relativi titoli di acquisto versati in atti dalle parti, attraverso la ricostruzione ermeneutica degli atti versati, segnatamente l'atto di compravendita in data 2 Marzo 1962, la successione ereditaria del padre dell'attore l'atto CP_2 di donazione in data 10 Febbraio 1999 e l'atto di compravendita in data 2 Aprile 2001, giungeva alla conclusione che non risultava alcun atto che avesse modificato l'originaria condizione di proprietà comune dell'area controversa, e dunque alcun titolo idoneo a farla ricomprendere nella proprietà esclusiva del convenuto e terzi chiamati, sicché il cortile doveva continuare a considerarsi in comproprietà tra tutte le odierne parti.
-Avverso tale decisione, Parte_1 Parte_1
e proponevano appello censurando Parte_1 Parte_1 la sentenza per errata interpretazione del contratto, omesso esame di un punto decisivo e motivazione contraddittoria ed apparente, per i seguenti. In particolare, rappresentavano la situazione precontrattuale, e deducevano, per un verso, l'errore del giudice nella valutazione della compravendita del 1962 nella quale era stato incluso il diritto di proprietà su un “Piccolo Cortile al piano terra” che, quindi, era stata trasferito definitivamente ed esclusivamente;
per altro verso, lamentavano l'errore del giudice poiché riteneva che, in epoca precedente alla compravendita del 1962, l'alienante fosse esclusivo proprietario dell'area cortiliva de CP_2 quo e che, in tale qualità, ne avesse ceduto la comproprietà alle acquirenti.
Allegavano, a tal proposito, che ciò risultasse diversamente dalla compravendita del 1962, dalle planimetrie e dalle foto in atti;
che, nella fase antecedente la stipula della vendita del 1962, com'era accertato dall'atto del Notaio del 21.4.1950 – Per_5
Rep..6914 – Racc. 5859, il cortile era comune a e ad CP_2 altri proprietari di fabbricati che instavano sull'area in questione. Gli appellanti argomentavano che non era stata valutata adeguatamente la clausola che prevedeva il trasferimento “in via esclusiva” in favore delle acquirenti della proprietà sul “piccolo cortile” nel successivo contratto di compravendita in data

2.3.1962. Deducevano gli appellanti, con riguardo ad ipotesi di comunanza dell'area sub. 4), l'errore del giudice nel ritenere che l'area di cui era controversa la proprietà fosse “rimasta in comproprietà tra i contraenti”, sostenendo che, in ogni caso, anche aderendo al ragionamento del primo giudice, prima del contratto del 1962,
l'area cortiliva in esame era “comune” non alle acquirenti del 1962, ma ai proprietari dei fabbricati antistanti il cortile e, cioè, in dettaglio, all'alienante, ai a e Per_6 Persona_7 fratelli. Affermavano che la comproprietà sul cortile era stata dapprima inclusa nella vendita, poi esclusa poiché interlineata, come risulta da postilla sub. 2), e, ancora, ricompresa nella cessione con la postilla sub. 3). Sul punto, asserivano che ciò che sarebbe stato conforme alla volontà dei contraenti sarebbe stata la cessione dell'intera quota di comproprietà appartenente all'alienante prima del 1962.
Argomentavano che la diversa interpretazione della clausola contrattuale operata dal primo giudice fosse illogica e irrazionale poiché non corrispondente alla volontà dei contraenti dell'epoca e perché non valutava la situazione dei luoghi prima del contratto di compravendita del 1962, contrastando con gli artt. 1117, 1118, 817 e 818 c.c.
Lamentando altresì l'omesso esame di un punto decisivo di cui al sub. 2), gli appellanti, ribadito che, prima del contratto di compravendita richiamato, l'area fosse comune a e ad CP_2 altri proprietari esclusivi di fabbricati che instavano sulla stessa area, asserivano che, per quanto emerge dalle foto, detto cortile, antistante i fabbricati, oltre ad essere comune, svolgeva la funzione di area “condominiale”. Sostenevano, infatti, che senza la cessione dell'intera quota sul cortile sarebbe stato precluso l'accesso alla via pubblica, raggiungibile solo attraverso il cortile comune. Evidenziavano che l'omesso esame della situazione precedente al contratto del 1962, dei luoghi, della presenza di altri comunisti e della funzione dell'area aveva determinato l'errore del primo giudice di ritenere che, a seguito della compravendita del 1962,
“il cortile era rimasto in comproprietà dei contraenti”, e allegavano che tale decisione fosse data come se “all'epoca della cessione l'alienante fosse unico e solo proprietario e ne avesse venduto solo una frazione della sua comproprietà”; ciò era illogico, contraddittorio e avulso da ogni contesto normativo e fattuale.
Aggiungevano che la clausola per cui “la residua porzione di fabbricato rimasta all'alienante distinta in catasto, giusto il richiamo mod. 6 con il mappale 6506/2 potrà aprire luci e vedute sul muro ovest sul cortile comune” poneva delle frizioni con l'art. 1102 co. 1 c.c. in tema di uso della cosa comune.
Adducevano gli appellanti, sotto il profilo dell'uso della cosa comune che, dovendosi escludere che fosse esclusivo CP_2 proprietario dell'area, questi non avrebbe potuto alienare la frazione della sua comproprietà senza il consenso degli altri comunisti per il principio del “nemo plus iuris quam ipse habet ad alium transferre potest”.
Ritenevano si applicasse, in forza del richiamo generale operato dall'art. 1139 c.c. “per tutto quanto non espressamente previsto dagli artt. 1117 e ss CC.”, l'art. 1102 c.c., da cui derivavano due ordini di limiti: i condomini, per un verso, dovevano astenersi dal compiere atti di utilizzazione incompatibili con la normale destinazione e, peraltro, dovevano comportarsi in modo tale da non rendere più gravoso l'uso della cosa stessa da parte di altri condomini.
Deducevano inoltre il vincolo pertinenziale della latrina, del pozzo, e dell'area cortiliva e richiamavano gli artt. 818 e 819 c.c. al sub. 4) allegando che il cortile in comune aveva altra destinazione o comunque era essenziale e necessario per il godimento delle proprietà esclusive ad essa antistante. In dettaglio, gli appellanti argomentavano che i comproprietari dei fabbricati antistanti potevano accedere alla pubblica via soltanto attraverso l'area cortiliva e che vi erano altresì una latrina e un pozzo, manufatti necessari;
da ciò desumevano il carattere di condominialità strutturale e necessaria dell'area cortiliva che, fisicamente incorporata nei fabbricati, era da considerarsi pertinenza e, quindi, indivisibile rispetto al fabbricato di cui alla compravendita del 1962, ai sensi dell'art. 1118 c.c.
inoltre sulla nullità della clausola, contenuta in Parte_3 un contratto di vendita di un immobile, con la quale si era escluso il trasferimento del diritto di proprietà sulle parti comune, poiché la rinuncia al condominio è vietata ex art. 1118 c.c.
Rappresentavano che il carattere di condominialità strutturale e necessaria non ricorreva per il fabbricato di CP_2 poiché aveva accesso diretto alla pubblica via attraverso una porta posta al lato opposto del fabbricato;
pervenivano alla conclusione che l'atto di compravendita tra il e le CP_2 acquirenti avesse ricompreso il trasferimento dell'intera sua quota di comproprietà che, originariamente, gli spettava assieme ai e a e fratelli. Per_6 Persona_8
Asserivano che il pozzo e la latrina, in quanto pertinenze, erano regolate dagli artt. 818 e 819 c.c.; che, sulle pertinenze, il contratto del 1962 aveva previsto che “l'immobile in contratto viene venduto ed acquistato a corpo, con annessi e connesse, adiacenze, pertinenze e sovrastanze, diritti azioni e ragioni” e che tale clausola confermasse la volontà delle parti di voler ricomprendere nella vendita l'intera quota di “comproprietà” dell'alienante, in quanto di necessaria e strutturale pertinenza dei fabbricati compravenduti, evidenziando che la vendita del cortile, separatamente da quella del fabbricato principale, sarebbe stata nulla, ex artt. 1118 e 819 c.c. In buona sostanza, con l'atto di compravendita del 1962, secondo gli appellanti, il aveva ceduto ogni suoi diritto e CP_2 nulla poteva vantare poiché l'intera proprietà di detta area cortiliva era stata denominata “piccolo cortile”, ovvero, l'intera
“sua comproprietà” dell'alienante e poi ceduta.
Allegavano che l'atto di compravendita era stato trascritto in favore degli appellanti presso i Registri Immobiliari di Reggio
EM e anche presso il Catasto;
evidenziavano altresì che dalle planimetrie riportate a Catasto, l'area in questione risultasse graffata ai fabbricati di cui al mapp. 195, di esclusiva proprietà degli odierni appellanti.
Sotto diverso profilo, dedotto come “diritto di passaggio (domanda respinta)” sub. 5), gli appellanti argomentavano che dovesse escludersi che l'alienante si fosse riservato il diritto di passaggio e allegavano che era stata avanzata una specifica domanda con la memoria di cui all'art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c. ma che era stata respinta per tardività; la riserva del diritto di passaggio, in tesi d'impugnazione, poneva frizioni con il fatto che l'alienante avesse mantenuto il diritto di comproprietà, precisando che il passaggio sarebbe stato di difficile esercizio per il muro di recinzione e il cancello del quale né l'alienante né poi l'attore avevano mai avuto le chiavi né avevano la necessità di utilizzare. Circa la situazione post-vendita e il diritto di proprietà esclusivo che riportavano al sub. 6), gli appellanti deducevano che, dopo la stipula del contratto del 1962, le acquirenti avevano cinto l'area cortiliva con un muretto e installato un cancello in ferro;
che il , comproprietario, aveva edificato delle cantine Per_6 nel sottosuolo del cortile e che era stata costruita anche una scala dai medesimi appellanti;
argomentavano che tali circostanze chiarivano che la comproprietà dell'area spettasse ai ai Per_6
e ai fratelli, nonché in favore delle acquirenti Per_7 subentrate a con la compravendita. CP_2
A tal proposito, aggiungevano che era destituita di fondamento la doglianza attorea per cui le opere “sarebbero state eseguite
“senza il suo consenso”, non essendo dovuto poiché l'alienante aveva trasferito la sua comproprietà, e comunque perché, pur avendo utilizzato l'area come magazzino, queste non sono mai state contestate, se non dopo 50 anni. Sotto il profilo della perdita del rapporto pertinenziale ex art. 818 c.c. ancora dedotto come sub. 6), allegavano le variazioni che, in seguito alla compravendita del 1962, avevano riguardato l'area cortiliva, rimasta in comproprietà dei soli e Per_6
e fratelli, e delle acquirenti-danti causa dei medesimi Per_7 appellanti, ed anche da questa prospettiva, delineavano l'errore del giudice che non inquadrava la questione nella fattispecie di cui all'art. 818 c.c. Infine, con riguardo alla compravendita del 2001 di cui al sub.
7), gli appellanti asserivano che i e , chiudendo e Per_6 Per_7 spostando i loro accessi dall'area cortiliva, avevano rinunciato, di fatto, all'uso di quest'ultima che rimaneva di pertinenza esclusiva dei fabbricati ex art. 818 c.c. di proprietà delle
, aventi causa della e Persona_4 Persona_3 Parte_2
, che avevano successivamente legittimamente venduto in
[...] favore dei medesimi appellanti con l'atto di compravendita del
2.4.2001.
-Si costituiva contestando l'appello Controparte_1 principale chiedendo che fosse dichiarato improcedibile e/o inammissibile, e che fosse rigettato nel merito poiché infondato in fatto e in diritto.
Proponeva appello incidentale poiché il giudice applicava i parametri per il valore della causa originariamente dichiarato dal medesimo non tenendo conto del fatto che la difesa di controparte, contestando il diritto di proprietà del medesimo, estendeva il valore della causa allo scaglione previsto per le cause immobiliari e, ancora, laddove applicava la compensazione parziale delle spese legali;
pertanto, in via incidentale, chiedeva la condanna degli appellanti, in solido tra loro al pagamento integrale delle spese del doppio grado di giudizio con liquidazione delle medesime in base allo scaglione da €26.000,00 ad €52.000,00.
-L'appello è infondato e la sentenza deve essere confermata per le ragioni che di seguito si espongono.
-A) Ai fini dell'accertamento del diritto di proprietà esclusiva degli appellanti sull'area cortiliva per cui è causa, allora distinta al catasto come mappale 4147, acquistato, in tesi principale, a titolo derivativo, occorre esaminare gli atti in forza dei quali tale diritto gli derivi fino a risalire ad un acquisto a titolo originario, considerato che, in questa sede, gli appellanti non censurano espressamente e specificamente la sentenza laddove il giudice decideva sulla domanda spiegata, in via riconvenzionale subordinata, in primo grado in ordine al compimento dell'usucapione in loro favore.
Tenuto conto della prospettazione avanzata nelle difese di primo grado dagli odierni appellanti, ripercorrendo la sequenza logico- giuridica-fattuale in tema di verifica dell'acquisto originario assunta dal Tribunale, rileva, effettivamente, l'atto di compravendita rogato in data 2.3.1962 con cui aveva CP_2 ceduto, in favore di e la Persona_3 Parte_2 piena proprietà, in regime di comunione, per quote uguali, sulla porzione di fabbricato, da terra a tetto, che era composta di
“quattro locali ed attiguo piccolo cortile al piano terra” (doc. n. 4 allegato alla comparsa di costituzione in primo grado).
Come condivisibilmente osservava altresì il primo giudice, in tale atto di vendita il cortile era menzionato anche nell'indicazione dei confini delle proprietà cedute laddove – infatti, si legge
“[…] il tutto confinante da un lato con cortile comune […]” – e, ancora, laddove si dispone la cessione della quota di comproprietà su taluni beni.
Più dettagliatamente, con tale atto di compravendita, era stata altresì disposta la cessione della quota di comproprietà con riferimento ad alcuni beni specificamente elencati;
se è vero che, tra questi, la parola “cortile” era stata annullata in quanto interlineata, così come se ne era dava atto nella postilla n. 2), essa era stata poi reintrodotta in forza della postilla n. 3) – che, infatti, prescriveva: “adde “e cortile” – e la clausola di disposizione sulla quota di comproprietà, elencati i beni sui quali la medesima gravava, proseguiva specificando, appena dopo il reinserimento del cortile nell'elencazione, l'indicazione del mappale 4147, secondo l'originario censimento catastale, poi modificato, per quanto in atti, nel mappale 195. Deve dunque concludersi che il cortile di cui era controversa la proprietà, distinto allora come mappale 4147, fosse, al tempo, in regime di comproprietà e che di questo, ragionevolmente, ne era stata ceduta soltanto la rispettiva quota.
Tale interpretazione è coerente con ulteriori dati letterali che si traggono dal medesimo atto, poiché, infatti, al momento dell'individuazione dei confini della piena proprietà ceduta, il cortile confinante era espressamente definito come “comune” e così anche nella clausola con cui si era disposto: “la residua porzione di fabbricato rimasta all'alienante distinta in catasto, giusta il richiamato mod. 6 con il mappale 6506/2 potrà aprire luci e vedute sul muro ovest sul cortile comune”; parimenti, laddove era stato previsto che “Qualora il signor alienasse il CP_2 predetto fabbricato distinto col mappale 6506/2 dovrà alienare detto fabbricato senza il diritto di comunione del cortile comune sopra detto e senza diritto di passaggio attraverso detto cortile”.
Così interpretato l'atto di compravendita rogato nel 1962, è corretta la decisione del primo giudice statuita in sentenza dovendosi ritenere che, a prescindere da eventuali successioni particolari in tali situazioni giuridiche soggettive, la materia resti governata dal principio sintetizzato nel brocardo latino del nemo plus iuris quam ipse habet ad allum transferre potest e che a tale constatazione consegua che, sul piano dell'acquisto a titolo derivativo, qualsiasi successivo atto di cessione o fenomeno successorio, da parte delle acquirenti del 1962 o dei loro aventi causa, non avrebbe potuto trasferire un diritto maggiore e più ampio di quello originariamente loro ceduto.
-B) Col primo motivo di doglianza la difesa degli appellanti lamenta inoltre l'errore di valutazione del giudice con riferimento alla compravendita del 1962 che avrebbe mancato di considerare il trasferimento della proprietà anche su un “piccolo cortile al piano terra”. Tale argomento interpretativo – e cioè che il cortile di cui si discute doveva essere inteso come il “piccolo cortile” di cui era stata ceduta la piena proprietà – non era stato formulato specificamente entro i termini per le preclusioni assertive che, per tale ragione, e per il rilievo di ulteriori elementi dirimenti ai fini della presente controversia, non veniva richiamato esplicitamente dal giudice in sentenza che, tuttavia, non mancava di esaminare approfonditamente il tenore letterale dell'atto. In ogni caso, un simile argomento è infondato in ragione della formulazione delle domande avanzate in primo grado, sia quella principale che in via riconvenzionale, e delle argomentazioni sviluppate a sostegno delle medesime, che si riferivano al cortile contraddistinto come mappale 4147 e di cui, nell'atto di compravendita del 1962, si era espressamente disposto nella clausola relativa alla cessione della sola quota di comproprietà.
Per chiarezza espositiva, si precisa infatti che l'atto di compravendita del 1962 dà conto di due distinti cortili: uno confinante, in regime di comproprietà, di cui – come visto – si cede la rispettiva quota in capo all'alienante, identificato espressis verbis nell'atto come mappale 4147, e uno “piccolo” del quale veniva trasferita, col medesimo atto, la proprietà esclusiva assieme alla porzione di fabbricato cui era “attiguo”. Pertanto, pur rilevando che il diritto di proprietà era stato ceduto anche con riguardo ad un “piccolo cortile al piano terra” alle acquirenti del 1962 insieme alla porzione di fabbricato, oggetto della compravendita medesima, resta fermo e, peraltro, incontestato per quanto successivamente argomentato in atto di impugnazione, che il cortile controverso, di cui invero negli atti introduttivi di primo grado era stato richiamato il censimento catastale di cui al mappale originario 4147, per i rilievi sopra svolti, fosse da reputarsi in regime di comproprietà.
Su questo piano, gli appellanti non forniscono specifici elementi assertivi e documentali validi a convincere di una simile ricostruzione, a maggior ragione a fronte della circostanza che nella clausola relativa alla cessione della quota di comproprietà si indicava espressamente il mappale di riferimento del cortile in esame 4147. Del resto, dall'esame degli estratti catastali, quel mappale risulta indicare un cortile confinante con la porzione di fabbricato ceduta agli appellanti, che consta di un porzionamento molto più ampio anche di quest'ultima, dovendosi quindi ragionevolmente escludere che i contraenti del 1962, volendosi riferire ad esso, lo avrebbero fatto con la locuzione di “piccolo cortile”.
L'onere di dovere chiarire tale aspetto, nell'ambito della prova del loro asserito diritto di proprietà – che la giurisprudenza di legittimità consolidata richiede sia rigorosa – era in capo agli odierni appellanti, che asserivano di essere proprietari esclusivi dell'area, entro i termini per le preclusioni assertive e probatorie previsti all'art. 183 co.6 c.p.c.
-C) Gli appellanti lamentano, inoltre, l'errore del giudice ove affermava che il regime di comproprietà fosse rimasto “tra i contraenti”, e tanto consiste di un mero errore materiale, essendo chiaro che, per la ricostruzione argomentata e statuita nei restanti capi della sentenza, dovesse intendersi che il cortile fosse rimasto in regime di comproprietà con terzi comproprietari e che, con l'atto di compravendita del 1962, fosse stata ceduta in favore delle acquirenti la sola quota spettante a . CP_2
Quanto alla questione relativa alla cessione della quota di comproprietà avvenuta senza consenso da parte degli altri comunisti, così come relativamente ad interpretazione del contratto di compravendita del 1962 che, in tesi d'impugnazione, porrebbero frizione con gli artt. 1117, 1118, 817, 818 e l'art. 819 c.c. e, allo stesso modo, con riferimento all'art. 1102 c.c. e alla sussistenza di un rapporto di condominialità strutturale e necessaria con i fabbricati antistanti, eccetto il fabbricato rimasto in proprietà a in quanto escluso dalla CP_2 compravendita, basti considerare, prima di ogni valutazione di merito, che tali deduzioni non erano state precisamente allegate entro i termini per le preclusioni assertive e che, pertanto, risultano inammissibilmente proposte nel presente grado.
-D) Nei motivi, inoltre, viene esplicitata una "presunta" interpretazione "autentica" del contratto di compravendita del 1962 fatta dal Notaio . Per_9
Se il Notaio aveva interpretato i rogiti contenenti i Per_9 vari passaggi di proprietà secondo la ricostruzione data dagli appellanti, considerato che il cortile comune era dotato di un suo preciso mappale – come del resto correttamente argomentato dal Giudice di primo grado – non si comprende per quale motivo nella nota di trascrizione, presentata dal medesimo Notaio, del rogito dal medesimo stipulato, non si faccia alcuna menzione del cortile identificato con un suo preciso mappale, pure a margine dell'apprezzamento, per quanto possa valere, della dichiarazione
11.4.2001 del Notaio allegata alla concessione edilizia Per_9 di , ove il Notaio dichiarava che oggetto della Pt_1 compravendita dalle sorelle a era Persona_4 Controparte_5
"una porzione di fabbricato di civile abitazione con annesso corpo staccato di un altro fabbricato ad uso servizi sito in Comune di Scandiano, località Arceto, Via Fulmine n. 9, censiti al catasto fabbricati con i mappali 195 sub. 9 e 10 e 194 sub 1 e 2 del foglio 9", non facendosi in alcun modo menzione di alcuna area cortiliva esclusiva che sia stata oggetto della compravendita.
Il Giudice di primo grado ha correttamente indicato con il mappale 195 tale area cortiliva e detta area non è altro che una corte comune a tutti i fabbricati aggettanti sulla medesima.
Nell'atto di donazione da alle danti causa di , Per_10 Pt_1
e poi, nell'individuazione dei fabbricati oggetto di Persona_4 compravendita e dei loro confini, al punto B si specifica che quanto viene donato confina con "cortile...", sicchè può ulteriormente dedursi che se oggetto della donazione fosse stato il cortile stesso non vi sarebbe stato alcun bisogno di indicarlo tra i confini.
-E) Negli spiegati motivi gli appellanti hanno poi speso l'argomento della considerazione del cortile in questione quale
"pertinenza".
Orbene, le pertinenze per loro natura seguono la cosa principale e di certo non si può definire pertinenza un cortile indicato con un suo specifico mappale.
Nell'ipotesi, il cortile di cui al mappale 4147, dovrebbe essere considerato pertinenza sia dell'immobile sia dell'immobile Pt_1
, ciò in quanto trattasi di area cortiliva su cui aggettano CP_2 le proprietà e e su cui vi è un portone di passo Pt_1 CP_2 carraio del e quindi detto cortile, se lo si volesse CP_2 considerare pertinenza, sarebbe pertinenza di tutti. Anche la tesi della asserita qualità di "carattere di condominialità strutturale necessaria" che riguarderebbe l'area cortiliva in questione, rimane priva di fondamento, a latere della eccezione di “novità” della questione.
Il concetto di condominialità strutturale e funzionale riguarda il condominio di edifici e si riferisce al fatto che, come ribadito dalla giurisprudenza della Suprema Corte, non possono essere cedute le singole unità immobiliari senza cedere anche le parti comuni degli edifici, laddove, nel presente caso, non si tratta di un “condominio” in quanto l'area cortiliva comune altro non è che una “corte” su cui si affacciano i singoli fabbricati.
Del resto, tale “condominialità strutturale e funzionale”, si verifica allorchè vi è incorporazione fisica tra le cose comuni e porzioni esclusive, ovvero per l'indivisibilità del legame attesa l'essenzialità dei beni condominiali. E la condominialità strutturale e funzionale è disciplinata dall'art. 1118 c.c. che pone un espresso divieto alla rinuncia ai diritti sulle parti comuni. Quindi, sotto tale ultimo profilo, il in ipotesi di CP_2 condominialità strutturale e funzionale dell'area e di “ipotesi di comunanza dell'area”, mai avrebbe potuto rinunciare ai suoi diritti su detta area comune, in quanto espressamente vietato dalla legge. I poi sostengono che il avrebbe accesso al Pt_1 CP_2 fabbricato dalla porta posta sulla pubblica via.
Tuttavia, sul cortile comune, la proprietà del appare CP_2 avere un portone di ingresso per autovetture e autocarri, che di certo non possono essere fatti passare dalla porta posta sulla pubblica via che è una porta pedonale.
-F) Non devono essere spesi particolari argomenti circa il fatto che gli appellanti nel loro atto di appello non fanno più alcun riferimento alla avanzata ipotesi di acquisto del cortile per usucapione, domanda peraltro rigettata in primo grado.
-G) La richiesta degli appellanti di restituzione degli importi versati all'esito del giudizio di primo grado, è assorbita dall'esito del presente giudizio, ad essi sfavorevole.
-H) Infine, va respinto l'appello incidentale spiegato da CP_2 in ordine alla condanna alla integralità delle spese di lite del primo grado. La ritenuta minima soccombenza reciproca è stata motivata in ordine al punto di rigetto di specifiche autonome domande di cui al punto 3) del dispositivo.
-I) Le spese del presente grado seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, andando compensate di un quarto per la soccombenza in ordine al motivo incidentale.
-Ricorrono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater d.p.r. 115/2002, come introdotto dalla l. 228/2012, per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.


P.Q.M.

La Corte d'Appello di Bologna, definitivamente pronunziando, sull'appello, così decide:
-A) rigetta l'appello principale proposto da Parte_1
, , Parte_1 Parte_1 Parte_1
-B) rigetta l'appello incidentale proposto da Controparte_1
;
[...]
-C) condanna gli appellanti alla rifusione a favore dell'appellato di tre/quarti delle spese processuali del presente grado di giudizio che liquida complessivamente in € 2.915,00 per compensi, oltre spese forfettarie, IVA e CPA, compensate di un quarto;

- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater d.p.r. 115/2002 per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso in Bologna il 7/10/25.
Il Presidente est.
(dott. Giampiero M. Fiore)