1425/23 RG
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Catania, Seconda sezione civile e sezione specializzata agraria, composta dai magistrati:
Dr. Nicolo' Crasci' Presidente
Dr. Simona Lo Iacono Consigliere Rel.
Dr. Sergio Florio Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA non definitiva
nel procedimento civile iscritto al n. 1425/23 RG avente a oggetto APPELLO promosso da:
(C.F. ), in persona Parte_1 P.IVA_1 [...]
pro tempore, avv. Enrico Trantino, elettivamente domiciliato in , via Parte_2 Pt_1
Prefettura, n.14, presso l'Avvocatura dell'Ente, rappresentato e difeso, in virtù di mandato in atti, congiuntamente e separatamente, dagli avv.ti Francesco Ortoleva (C.F. ) e C.F._1
OL TO AL (C.F. ), C.F._2
appellante
CONTRO
, nata a [...] [...], C.F. , in proprio e quale Controparte_1 Pt_1 C.F._3 procuratrice generale, in virtù dell'atto del 10.2.2021 in Notar di , rep. Persona_1 Pt_1
75633 – racc. 20051 (doc. 1), di , nato a [...] [...], C.F. Persona_2 Pt_1
, nonché speciale, in virtù dell'atto dell'11.3.2021 in Notar C.F._4 Per_1
di , rep. 75676 – racc. 20082 (doc. 2), di , nata a [...] il [...],
[...] Pt_1 Persona_3
C.F. , nato a [...] [...], C.F. C.F._5 Parte_3 Pt_1 , e nata a [...] [...], C.F. C.F._6 Parte_4 Pt_1
; elettivamente domiciliata in , piazza Trento 2, presso lo studio C.F._7 Pt_1 dell'avv. Giuseppe Augello che la rappresenta e difende giusta procura in atti appellata
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di appello notificato il 27.11.2023 la in persona del Parte_1 conveniva in giudizio in proprio e quale Parte_5 Controparte_1 procuratrice generale di nonché di procuratrice speciale di Persona_2 Per_3
e per la riforma della sentenza n. 4012/2023
[...] Parte_3 Parte_4
(n. 10601/2021 R.G.), resa nel verbale di udienza del 9.10.2023, dal Tribunale di Catania, Sezione
Quinta Civile, depositata e comunicata in pari data, notificata il 10.10.2023, a tenore della quale veniva così disposto: “condanna la resistente al pagamento in favore di parte ricorrente delle somme di A) € 460886.10 – oltre cassa previdenza ed iva come per legge, oltre rivalutazione monetaria a far data dal 12.4.2018, più interessi compensativi nella misura di quelli legali sulla somma annualmente rivalutata sino alla data della presente sentenza, ed oltre interessi legali al soddisfo;
B) € 65.167,32, oltre interessi legali dalla data della domanda al soddisfo;
condanna il convenuto al pagamento delle spese processuali in favore dell'attore, liquidate in complessivi €
24560.00 per compensi, oltre € 2723.00 per spese, oltre spese generali, iva e cpa come per legge”.
Si doleva della erroneità e nullità della statuizione impugnata e affidava il proprio gravame ai seguenti motivi di censura.

1.Con il primo motivo di censura si doleva della decisione resa dal primo giudice in ordine al rifiuto del locatore di ricevere la restituzione del bene locato, rifiuto che era stato ritenuto legittimo.
Lamentava infatti che il decidente non avesse adeguatamente valutato quanto rappresentato da esso appellante nel giudizio di primo grado, ossia che:
- il locatore a seguito di comunicazione (cfr. nota raccomandata a/r prot. n.5532 CP_1 del 28/5/2015) del conduttore ( ) di voler cessare il rapporto Parte_1 locatizio e, quindi, riconsegnare il bene locato, si era ripetutamente e immotivatamente opposto a tale riconsegna;
- esso appellante si era fin da subito reso disponibile, conformemente alle norme contrattuali e di legge, ad eseguire – prima della riconsegna del bene – in contraddittorio con l'altra parte, un sopralluogo tecnico per la verifica dello stato dell'immobile locato, manifestando la più ampia disponibilità a restituire lo stesso “al pristino stato” (cfr. art.7 contratto di locazione) o mediante l'esecuzione dei lavori all'uopo necessari o, alternativamente, a concordare con il locatore l'equivalente in denaro, affinché quest'ultimo vi provvedesse personalmente.
Nonostante ciò il locatore – come già evidenziato – si era ingiustificatamente opposto alla riconsegna del bene, impedendo qualsiasi accertamento congiunto sullo stato del medesimo.
Evidenziava che la consegna dell'immobile era infatti stata possibile, solo in data 12/04/2018
(come da verbale redatto in pari data) con l'ausilio dell'ufficiale giudiziario, il cui intervento si era reso necessario per porre fine al prolungamento dei tempi da parte del locatore, che ingiustificatamente si opponeva alla predetta riconsegna. E inoltre metteva in luce che solo in occasione di tale “forzata” riconsegna il locatore forniva una elencazione dei danni all'immobile, unilateralmente redatta da un suo tecnico di fiducia, senza, tuttavia, quantificarne l'importo.
Deduceva che pertanto il rifiuto del locatore era stato illegittimo, non rispondendo a verità ciò che
– in violazione dell'art.116 c.p.c. – aveva adombrato il primo giudice, ovverosia che il conduttore,
“pur avendo fatto atto di prontezza nelle sue comunicazioni ad eseguire i lavori di ripristino, non li ha mai messi in opera”; tale mancata esecuzione non era infatti imputabile ad una libera scelta del conduttore, bensì all'impossibilità di quest'ultimo, per fatto e colpa del locatore, di poter accertare in contraddittorio con controparte l'entità e la tipologia dei lavori da eseguire.
Faceva anche rilevare che non rispondeva al vero quello che si leggeva in sentenza, ovverosia che tra “l'avvio delle interlocuzioni tra le parti” e lo “effettivo rilascio” dell'immobile, “il tempo intercorso” sarebbe “stato modesto” (5/6 mesi), visto che era documentalmente provato che dalla prima convocazione del locatore all'effettivo “forzato” rilascio dell'immobile era trascorso quasi un anno.
Appariva quindi a suo avviso evidente che la condotta del locatore era finalizzata ad impedire, nell'immediato, qualsiasi reale accertamento dello stato della cosa locata, in modo tale da poter avanzare in sede giudiziale maggiori e indebite pretese economiche, anche in termini di mancato utilizzo del bene fino alla riconsegna. E, invero, il rifiuto opposto dal locatore alla riconsegna dell'immobile poteva essere giustificato, secondo la consolidata e pacifica giurisprudenza, solo nel caso in cui il conduttore rifiutasse, a propria volta, di ripristinare il bene locato, rifiuto che, invece, non vi era stato nel caso di specie.
Chiedeva quindi una riforma della decisione di prima cure, con una statuizione che tenesse conto, ai fini del decisum quali danni fossero effettivamente ascrivibili al conduttore e quali fossero invece addebitabili al locatore.

2. Con il secondo motivo di censura si doleva poi, oltre che del rigetto da parte del primo decidente alla nomina di un CT (essendosi limitato il Tribunale a prendere atto delle risultanze della ATP) del fatto che fosse stato violato l'art 2697 c.c. e che il locatore non avesse assolto al proprio onere probatorio.
E infatti, faceva rilevare che dalla data di riconsegna del bene locato al momento in cui era stata disposta l'ATP era trascorso un periodo temporale significativamente lungo (due anni), in cui, tra l'altro, l'immobile era stato lasciato in totale abbandono e soggetto a continui atti di vandalismo;
pertanto, l'ATP doveva essere dichiarata inidonea a soddisfare la funzione di cristallizzazione della prova tipica dell'accertamento tecnico preventivo.
A tal proposito metteva in luce che la pretesa di controparte di ottenere tutto quanto accertato dal
CT in sede di ATP non sembrava poter trovare pieno soddisfacimento, in mancanza – trascorsi appunto due anni dal momento in cui bene era stato già riconsegnato – di prova da parte del locatore che tutti i danni rinvenuti nell'immobile da parte del consulente d'ufficio potessero essere ascritti a fatto e colpa della conduttrice e non, invece, all'abbandono dell'immobile da parte del proprietario.
In particolare deduceva che già nella nota/relazione prot. n.14608 del 10/3/2020 in atti esso appellante aveva manifestato tali rilievi e che aveva anche precisato alla controparte che le opere edili soggette a risarcimento erano solo quelle dovute per la mancanza di manutenzione ordinaria
(spettante al conduttore), per il ripristino dei danni derivanti da atti di vandalismo e per deterioramenti derivanti da un uso non conforme della cosa locata.
Quanto poi alla ATP che era stata espletata, esso appellante aveva messo in rilievo talune criticità.
E, infatti, il consulente incaricato (ing. aveva distinto gli interventi da eseguire in: 1) Per_4 interventi per deterioramento o trasformazione e 2) interventi per il ripristino dei luoghi.
Mentre in riferimento alla seconda tipologia di interventi le osservazioni del CT potevano essere in parte condivisibili (soprattutto in relazione alla ricostruzione degli ambienti), non lo erano, invece, per quanto riguardava gli interventi finalizzati ad “innovazione complessiva” del bene, che avrebbe realizzato un'inammissibile miglioria.
In particolare rilevava che le considerazioni riportate dall'ing. nella perizia (cfr. pag. 7 Per_4 consulenza ATP) avrebbero dovuto essere riviste nella prospettiva che parte degli interventi erano da considerarsi “opere di riqualificazione funzionale”, che andavano eseguite dal proprietario ( cfr: importi per la revisione dell'impianto elettrico, per la revisione dell'impianto antincendio, per il rifacimento complessivo della facciata esterna, la sistemazione delle parti strutturali), poiché ciò avrebbe significato avallare una riqualificazione totale, contrastando il principio fondante per cui si devono individuare e, quindi, computare solo le opere necessarie a ripristinare lo stato dei luoghi
“ante locazione”.
Inoltre lamentava che fosse stato applicato oltre al “prezzario regionale della Regione Sicilia dell'anno 2019”, anche il prezzario DEI 2020, per tutte le voci di computo ivi riscontrabili, mentre invece - trattandosi di rilascio di un bene che era stato utilizzato da un Ente pubblico - l'ammontare dei costi necessari per il ripristino andava computato, utilizzando solo ed esclusivamente il
“prezzario regionale della Regione Sicilia dell'anno 2019” per tutte le voci di computo ivi riscontrabili;
per quelle non riportate nel suddetto prezzario si poteva intervenire con dettagliate analisi prezzi.

3. Con il terzo motivo di censura lamentava poi che il giudice non si era espresso sul fatto, rappresentato nel giudizio di primo grado, che esso appellante nel periodo 2001 – 2007 aveva rimborsato direttamente al locatore oltre € 100.000,00 per lavori di manutenzione straordinaria e quelli relativi all'adeguamento dell'impianto di sicurezza, come evincibile dalle determinazioni dirigenziali versate in atti.
A tal riguardo evidenziava che il locatore non aveva esercitato formalmente il diritto di cui all'art.7 del contratto di locazione (ovverosia “il diritto di chiedere, al termine della locazione, la restituzione del locale al pristino stato”), essendosi, invece, limitato a lamentare genericamente danni da cattiva manutenzione dell'immobile e/o modifiche non autorizzate, e che, per contro,
l'Amministrazione appellante aveva fatto eseguire direttamente al locatore (che regolarmente ne aveva ricevuto il rimborso) lavori di manutenzione sia ordinaria (spettante, tuttavia, al conduttore) che straordinaria (spettante, invece, al locatore), questi ultimi per l'importo complessivo- appunto
- di € 100.000,00. Deduceva, pertanto, che tali lavori avevano migliorato il bene locato e che le relative somme avrebbero dovuto essere portate, a mente dell'art.1592 c.c., in deduzione all'eventuale importo riconosciuto a controparte. Rappresentava che l'art.1592 c.c., in quanto concernente i miglioramenti al bene locato (e non le addizioni di cui al successivo art.1593), si applicava al caso di specie, nella parte in cui disponeva che il valore dei miglioramenti compensava i deterioramenti verificatisi senza colpa del conduttore, ma che sul punto il primo giudice aveva omesso di motivare.

4. Con il quarto motivo di gravame lamentava poi che il primo giudice aveva omesso di motivare anche in relazione al fatto – sempre rappresentato nel primo giudizio - che, ai fini del chiesto danno bisognava tenere nella dovuta considerazione la condotta del locatore, che, a fronte di una esplicita volontà della locataria di provvedere all'immediato ripristino del bene aveva prolungato i tempi di riconsegna e rifiutato ingiustificatamente qualsiasi proposta bonaria dell'Ente, in modo tale da poter poi lucrare, una maggiore somma.
Rappresentava che esso appellante aveva formulato analoghe considerazioni anche per la richiesta di rivalutazione monetaria e interessi compensativi, rilevando che si trattava di accessori non dovuti in relazione alla condotta del locatore che ingiustificatamente aveva rifiutato la proposta dell'Ente appellante di eseguire direttamente i lavori per la messa in pristino del bene locato o, alternativamente, corrispondere al locatore l'equivalente in denaro.
E, in ordine, infine, alla richiesta di controparte di computare l'IVA sul chiesto danno per il ripristino dell'originario stato dei luoghi, obiettava che tale accessorio non era dovuto, stante che, ai sensi dell'art.15, co. 1, n.1 d.P.R. 633/72, le somme non collegate ad alcuna cessione di beni o prestazione di servizi, che assolvevano unicamente una funzione risarcitoria, erano esenti dall'IVA.

5. Con l'ultimo motivo di gravame si doleva della condanna alle spese processuali.
Così riassunti i motivi di gravame chiedeva la sospensione della decisione impugnata e insisteva nella richiesta della CT denegata in prime cure.
Si costituiva la parte appellata la quale preliminarmente deduceva che l'appello era innanzitutto inammissibile per difetto di specificità, come declinato negli artt. 342 e 434 c.p.c. e illustrato dalla giurisprudenza (ex multis Cass. SS.UU. 27199/2017; 12/11/2021, n. 33843; 14/07/2021, n. 20066).
Infatti il gravame mancava dell'indicazione specifica delle parti del provvedimento che si intendeva appellare, non potendosi ritenere adempiuto tale onere laddove l'appellante si limitava a richiami generici e rinvii a passi della sentenza, senza trascriverne il contenuto o individuarli con chiarezza.
Eccepiva poi che l'appello era, inoltre, inammissibile per carenza di interesse, per novità dei motivi proposti e per manifesta infondatezza, ex artt. 348-bis e 436-bis c.p.c. Quanto alla manifesta infondatezza, e in riferimento alla espletata ATP, metteva infatti in luce che nel mandato conferito al consulente era stato chiesto di mettere in luce la situazione di degrado, stato di degrado comunque evincibile dalla perizia dell'ing. allegata al verbale di Per_5 riconsegna, in cui risultavano già indicati tutti i danni dovuti ad atti di vandalismo mentre l'immobile era ancora nella detenzione della . CP_2
Quanto poi al rifiuto alla riconsegna del bene, definito illegittimo dalla controparte, evidenziava che il ripristino dello stato dei luoghi avrebbe potuto farsi prima della riconsegna, essendo l'immobile nella disponibilità del conduttore;
e che nessuna proposta concreta era pervenuta, neppure nel torno di tempo tra la riconsegna e l' nonostante la consegna della perizia CP_3 dell'ing. Per_5
L'evidente carenza di interesse, poi, era palese in relazione al primo e secondo motivo di gravame, stante che il pagamento spontaneo da parte della dei canoni dovuti fino alla Parte_1 riconsegna aveva comportato la definitiva acquiescenza o rinunzia alle deduzioni circa l'asserita responsabilità del locatore per non avere accettato la riconsegna del bene. Cioè il pagamento confermava, come una vera e propria confessione, che il rifiuto era legittimo e che il conduttore era tenuto a pagare i canoni, unica conseguenza giuridica dell'asserito ritardo nel riconsegnarsi il bene (altro essendo i danni).
Inoltre la novità delle eccezioni (e dei motivi) si evinceva chiaramente dal fatto che l'appellante aveva criticato tardivamente l'elaborato peritale chiedendo una nuova C.T.U.
Anche nel merito deduceva la infondatezza del gravame ripercorrendo le motivazioni della sentenza impugnata che riteneva corrette.
Infine evidenziava che era sceso il giudicato in ordine ad alcuni passaggi della decisione non contestati dall'appellante e in particolare in ordine alla statuizione del primo giudice che aveva affermato che il rifiuto di riprendersi l'immobile era stato legittimamente esercitato dal locatore, stante che i ripristini, malgrado la disponibilità verbale, non erano stati eseguiti dalla conduttrice.
Quanto poi alla somma di E. 100.000,00 erogata dalla parte appellante, metteva in luce che era la stessa documentazione depositata dalla controparte a testimoniare espressamente che afferiva ad interventi di manutenzione divenuta straordinaria perché conseguenti a carente manutenzione ordinaria. Infatti, la conduttrice aveva riconosciuto che gli oneri erano a suo carico e li aveva rimborsati.
Concludeva quindi per il rigetto del gravame. Instauratosi il contraddittorio la Corte sospendeva l'esecutività della impugnata sentenza.
Indi, all'udienza del 1 dicembre 2025 la Corte decideva la causa con il dispositivo depositato in atti.
Ciò posto in linea di fatto va innanzi tutto precisato che le eccezioni di inammissibilità del gravame sollevate dalla parte appellata vanno rigettate in considerazione del fatto che l'appello è certamente motivato in modo puntuale e per ciascuno dei motivi di ricorso indica in modo chiaro, sintetico e specifico il capo della decisione impugnato, la censura alla ricostruzione dei fatti, la violazione di legge così come richiesto dall'art 342 c.p.c.
Non emerge poi alcuna carenza di interesse all'impugnazione in capo alla parte appellante, atteso che le censure mosse alla sentenza impugnata sono al contrario volte ad un emendamento della pronuncia in seno più favorevole alla , il che radica certamente un interesse Parte_1 concreto ed attuale ex art 100 c.p.c. ad ottenere la revisione della decisione.
Quanto alla manifesta infondatezza dei vari motivi di censura, essa non sussiste per come sotto si dirà.
E, infatti, passando al merito, in relazione al primo e quarto motivo di gravame (da trattare congiuntamente) va detto che l'appello è fondato.
E, invero, giova evidenziare come la fattispecie in esame non possa essere esaminata se non partendo da quanto disposto in seno al contratto di locazione intercorso in data 4 ottobre 1988 tra la allora Provincia regionale di Catania e il sig. (dante causa degli odierni Persona_6 appellati).
Con detta scrittura infatti il locava alla Provincia i locali del suo immobile sito in via CP_1
Finocchiaro LO via Re Martino affinchè fosse adibito a sede dell'Istituto tecnico “Luigi
Einaudi”.
All' articolo 1 di tale contratto veniva disposto che il contratto avrebbe avuto la durata di anni sei a decorrere dal 24 ottobre 1987 (ossia dalla data del preliminare).
Si evince dagli atti di causa che il rapporto è proseguito senza interruzione per circa trent'anni (in tutta evidenza attraverso il meccanismo della rinnovazione tacita) fino a che - per come è del tutto incontestato - con nota raccomandata a/r prot. n.5532 del 28/5/2015 il Servizio “Patrimonio –
Edilizia – Manutenzione” dell'Ente resistente comunicava al locatore che il suddetto contratto non si intendeva rinnovato automaticamente alla scadenza dei sei anni in corso (ne derivava quindi che il rapporto sarebbe cessato il 24/10/2017). Da tali premesse deriva che allorchè - con nota prot. n.54769 del 30/10/2017 - l'Amministrazione invitava il locatore a comunicare la data per la riconsegna delle chiavi e di trasmettere il computo metrico dei lavori di ripristino dell'immobile allo stato originario, il contratto era già scaduto da sei giorni.
Osserva quindi la Corte che il rifiuto del locatore alla riconsegna del bene (riconsegna divenuta possibile solo in data 12/04/2018 con l'ausilio dell'ufficiale giudiziario) sia stato opposto allorchè il vincolo contrattuale era già validamente cessato tra le parti il 24/10/2017 (l'invio della raccomandata da parte dell'Amministrazione due anni prima aveva infatti impedito il rinnovo tacito dello stesso).
Ciò che bisogna valutare è quindi se il locatore possa legittimamente rifiutare la riconsegna dell'immobile locato alla già intervenuta scadenza del contratto, anche se lamenta la presenza di danni.
La giurisprudenza ritiene infatti che se il conduttore dovesse arrecare un grave danno o compiere innovazioni non consentire all'immobile locatogli, tali da rendere necessario, per l'esecuzione del ripristino dello stato originario, l'esborso di somme di ingente entità, in base all'economia del contratto, e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore possa legittimamente rifiutare di ricevere in restituzione la cosa locata, poiché non sarebbero cessati gli effetti sostanziali del rapporto di locazione (cfr: Cass. civ., sez. III, 04/04/2017, n. 8675).
Corrispondentemente, il conduttore, versando in mora agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimarrebbe tenuto altresì al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto, salvo che non sia accertata la ricorrenza di un comportamento colposo del locatore, che avrebbe potuto, senza l'esplicazione di un'attività gravosa e straordinaria, provvedere a rimuovere i danni e/o le difformità dell'immobile locato.
Tuttavia tale orientamento giurisprudenziale ha avuto modo di chiarire anche che l'applicazione del suddetto principio non possa ritenersi incondizionata ed automatica, potendosi verificare la paradossale conseguenza che, in caso di oggettiva difficoltà economica del conduttore a provvedere alle necessarie opere, egli possa essere tenuto a pagare il canone indefinitamente.
Proprio per questo occorre fare riferimento – come nella sentenza in commento – “all'economia del contratto e tenuto conto comunque delle condizioni delle parti “, che fungono da correttivi, proprio per impedire una distorsione del principio a totale vantaggio del locatore ed in contrasto con le previsioni di legge, autorizzando il giudice del merito ad una valutazione cum grano salis e caso per caso, in ragione dei fatti costituitivi assunti dalle parti in giudizio. Ritiene quindi la Corte che per risolvere la questione sia necessario esaminare attentamente il testo contrattuale.
E infatti al momento conclusivo del rapporto il contratto stipulato tra le parti dedicava due articoli, il 6 e il 7, che testualmente recitavano:
Art. 6:“Lo stato locativo del locale verrà accertato all'atto della consegna con apposito verbale di consistenza sottoscritto dal locatore e da un rappresentante dell'amministrazione. Altro verbale sarà redatto in contraddittorio tra le parti all'atto della riconsegna e del rilascio del locale stesso.
In mancanza di tale secondo verbale il locatore (n.d.r il “locale”) si intende riconsegnato in ottimo stato locativo”
Art. 7:”Il locatore autorizza l'Amministrazione ad eseguire, qualora la stessa lo riterrà opportuno, tutti quei lavori di adattamento necessari per la migliore sistemazione del locale in ordine all'uso
a cui è destinato ma si riserva il diritto di chiedere, al termine della locazione, la restituzione del locale al pristino stato. Tuttavia qualora tale diritto non venga esercitato il valore degli eventuali miglioramenti compenserà i deterioramenti che possono essersi verificati nel locale senza colpa grave del conduttore”.
E' dunque alla luce di tali statuizioni che bisogna accertare i fatti di causa e le doglianze delle parti.
E, invero, all'atto conclusivo del rapporto in base al contratto le parti avevano precisi obblighi:
- accertare lo stato locativo del locale con un apposito verbale sottoscritto da entrambe;

- riportare il locale al pristino stato dietro esplicita richiesta del locatore.
Tali obblighi erano stati previsti nel contraddittorio in tutta evidenza proprio per fotografare lo stato dei luoghi al momento della consegna e proprio per consentire eventualmente al locatore di esercitare il diritto al ripristino, diritto che derivava fiosiologicamente dal fatto che egli era del tutto consapevole della circostanza che il proprio locale avrebbe subito modifiche ed alterazioni, anche molto consistenti perché adibito ad istituto scolastico (e quindi per forza di cose necessitante di adattarsi all'uso cui era finalizzata la locazione).
Tanto è vero che con il citato articolo 7 il locatore aveva autorizzato l'amministrazione “ad eseguire, qualora la stessa lo riterrà opportuno, tutti quei lavori di adattamento necessari per la migliore sistemazione del locale in ordine all'uso a cui è destinato”.Si tratta di una sorta di delega in bianco, che non prevedeva nessun genere di limite (elemento che fa comprendere come la parte appellata non potesse dolersi al momento della riconsegna di “modifiche non autorizzate”, dato che le medesime erano state tutte previamente consentite dal proprietario senza alcun obbligo di render conto). Ebbene, alla luce del testo contrattuale, e dovendo quindi effettuare un esame aderente al singolo caso, ritiene la Corte che il locatore abbia opposto un illegittimo rifiuto.
E, invero, egli era certamente a conoscenza della difficoltà per il conduttore di riportare la cosa al pristino stato, considerato che aveva autorizzato in bianco qualsivoglia modifica (senza alcun limite se non quello, finale, di ripristinare lo stato dei luoghi, ma dietro espressa richiesta del locatore) per rendere l'immobile fruibile all'uso per il quale era stato locato. Si trattava dunque di procedura complessa, considerato che il rapporto era durato tre decenni e che il locatore non aveva effettuato alcuna distinzione tra modifiche possibili e non possibili, nei fatti delegando del tutto al conduttore la trasformazione dei locali.
Ne deriva che in base al generale principio di buona fede immanente nel sistema ed attuativo del dovere di solidarietà previsto nell'articolo 2 della carta Costituzionale, rivolto a prevenire abusi nella materia, il locatore - che così largamente aveva concesso al conduttore in sede di stipula
(senza nessun limite di ordine sostanziale) – non poteva certamente pretendere un immediato ripristino dei danni o delle carenze lamentate (peraltro in assenza di un verbale di descrizione redatto in sede di sottoscrizione del contratto, che non risulta allegato all'accordo del 1988).
Erra quindi il primo giudice a ritenere che il conduttore avrebbe dovuto accompagnare alla richiesta di restituzione anche la fattiva restaurazione del sito, in quanto la situazione concreta ( e la delega in bianco a suo tempo rilasciata dal locatore) imponeva al locatore di valutare in buona fede e con ricorso alla correttezza la complessità di una simile operazione (cfr: in tal senso:
Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 964 Anno 2025° tenore della quale il locatore non può legittimamente rifiutare la riconsegna dell'immobile locato alla scadenza del contratto o a seguito di valido recesso, anche se lamenta la presenza di danni in quanto il suo diritto a ottenere il risarcimento per eventuali inadempimenti del conduttore deve essere fatto valere in un separato giudizio, ma non può diventare il pretesto per impedire la conclusione del rapporto contrattuale).
Né si può ritenere, così come deduce parte appellata, che su tale punto sia sceso il giudicato, perché tale circostanza, in realtà è stata contestata espressamente dalla parte appellante laddove essa a pag. 8 dell'appello così si duole: “Il rifiuto del locatore è stato, pertanto, illegittimo, non rispondendo a verità ciò che – in violazione dell'art.116 c.p.c. – ha adombrato il primo giudice, ovverosia che il conduttore, “pur avendo fatto atto di prontezza nelle sue comunicazioni ad eseguire i lavori di ripristino, non li ha mai messi in opera”; tale mancata esecuzione non è, invece, imputabile ad una libera scelta del conduttore, bensì all'impossibilità di quest'ultimo, per fatto e colpa del locatore, di poter accertare in contraddittorio con controparte l'entità e la tipologia dei lavori da eseguire”. Del pari, non si può neanche sostenere che il pagamento spontaneo da parte della appellante delle somme dovute come canone locatizio comporti una rinuncia tacita alle altre pretese o il riconoscimento che il rifiuto ad accettare la riconsegna fosse legittimo, atteso che il pagamento dei canoni afferisce ad una obbligazione cui il conduttore era tenuto e a cui si era vincolato (e non poteva quindi avere il valore di un contegno concludente, essendo di natura obbligata) , e semmai il suo scopo era proprio quello di favorire la consegna del bene e non già di legittimare una resistenza.
Ne deriva che il rifiuto opposto dal locatore alla riconsegna si può definire illegittimo sulla scorta di un esame testuale del contratto intercorso tra le parti e che esso ha comportato uno slittamento di circa sei mesi nella liberazione del conduttore dai vincoli contrattuali (dalla scadenza naturale del contratto – ottobre 2017 – alla riconsegna avvenuta attraverso l'ufficiale giudiziario – aprile
2018).
Passando al secondo motivo e terzo motivo di gravame (la cui trattazione va necessariamente svolta in modo congiunto), anch'esso si palesa fondato nei limiti di cui sotto si dirà.
E, invero, in riferimento al fatto (di cui si duole l'appellante) che la ATP sia stata eseguita due anni dopo la riconsegna del bene (le operazioni peritali avevano inizio in data 01.10.2020) si può escludere che ciò abbia comportato una rilevante modifica dei luoghi o un ulteriore ammaloramento di essi, così come lamentato dalla . Parte_1
E, infatti, in seno all'ATP l'ing. ha dato espressamente atto che l'appellante non aveva Per_4 mosso contestazione alla perizia dell'Ing. che elencava i danni al momento della Per_5 riconsegna del bene. Inoltre il consulente ha espressamente rilevato che tra tale perizia di parte e lo stato dei luoghi non sussistevano differenze, di talchè ben si può ritenere che il trascorrere del tempo non abbia sostanzialmente immutato lo stato dei luoghi.
Ciò che invece appare del tutto non condivisibile nella espletata ATP è il fatto che il consulente attribuisca al conduttore una tipologia di interventi che le statuizioni normative e codicistiche non destinano al conduttore ma al locatore.
E, infatti, l'ing nella propria perizia afferma che i danni riscontrabili nell'immobile sono Per_4 addebitabili:
-in parte alla mancata o carente esecuzione delle opere di manutenzione ordinaria da parte del conduttore (qual è, ad esempio, l'ammaloramento degli infissi esterni, non opportunamente manutentati ed oggi non più recuperabili); -in parte ad atti di vandalismo (qual è, ad esempio, la distruzione degli elementi radianti o l'asportazione delle cassette dei naspi antincendio);
- a modifiche effettuate negli anni dal conduttore, per adeguarlo alle proprie esigenze funzionali, per i quali i proprietari chiedono la rimessione in pristino
Ora. Tra le opere che relative alla manutenzione ordinaria il CT fa rientrare (pag. 7):
- la pulizia e la revisione dell'intera rete di smaltimento delle acque meteoriche in copertura e sui prospetti, con sostituzione dei tratti danneggiati ed integrazione di quelli mancanti;
- la pulizia del cortile al piano seminterrato, dei pozzetti e delle tubazioni di scarico;
- gli interventi di risanamento alle pareti ed ai soffitti, con la rimozione ed il rifacimento degli intonaci ammalorati;
- gli interventi di risanamento alle strutture (travi e pilastri) ammalorate;
- la riparazione della pavimentazione del locale al piano seminterrato, la sostituzione degli infissi esterni;
- la ritinteggiatura degli ambienti interessati dai lavori di risanamento.
Tuttavia si tratta di interventi in talune ipotesi non in linea con le statuizioni normative, come sopra detto.
E, invero, in tema di locazione di immobili, gli artt. 1576 e 1609 c.c. pongono a carico del conduttore l'obbligo di eseguire solo le riparazioni di piccola manutenzione. Invece quelle relative agli impianti interni all'immobile (ad esempio elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento non rientrano, come tali, nelle riparazioni predette, restando a carico del locatore tutti gli interventi necessari per ricondurre l'immobile locato in buono stato locativo;
in particolare la riparazione degli infissi esterni dell'immobile non rientra tra quelle di piccola manutenzione a carico del conduttore, perché i danni riportati dagli infissi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell'immobile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore.
Pertanto il conduttore è tenuto ad eseguire, a sue spese, le riparazioni di piccola manutenzione dipendenti dal deterioramento da uso e non quelli dipendenti dalla vetustà ovvero caso fortuito, di cui, di contro, il locatore non può dolersi al momento della riconsegna del bene.
Il normale deterioramento dei beni va inteso infatti come conseguenza dell'ordinario e corretto uso del bene locato, mentre non vi rientrano i guasti e i danneggiamenti causati dall'assenza protratta della piccola manutenzione ordinariamente dovuta (cfr:Corte appello Napoli sez. II,
29/10/2020, n.3703). Né si può sostenere che i danni afferenti ad impianti o strutture dell'immobile siano comunque ascrivibili al conduttore perché dipendenti da una sua omessa manutenzione ordinaria e quindi allo stesso ascrivibili.
Vi è infatti in atti la prova che la durante il rapporto locativo non si Parte_1
è disinteressata dello stato dell'immobile e della sua manutenzione in quanto (per come sotto meglio ancora si dirà) essa ha erogato direttamente al locatore ( nel periodo 2001 – 2007) €
100.000,00 per lavori di manutenzione straordinaria e per lavori relativi all'adeguamento dell'impianto di sicurezza. Ciò è evincibile dalle determinazioni dirigenziali versate in atti.
Vi è quindi prova documentale che la , per quanto abbia ammesso il degrado Parte_1 del bene, ha in ogni caso arginato l'ammaloramento esborsando durante il rapporto le somme di cui sopra.
Da ciò discende che tra le opere che il CT attribuisce al conduttore talune sono assolutamente al di fuori della previsione normativa testè citata e che la causa va rimessa sul ruolo affinchè l'esperto già nominato in sede di ATP riveda le sue conclusioni, attribuendo alla parte appellante solo quelle opere che rientrano nel disposto degli articoli testè citati.
Da tale precisazione deriva poi anche un'altra conseguenza. E cioè che le somme erogate dall'appellante di cui sopra si è detto ( € 100.000,00) come evincibile dalle determinazioni dirigenziali versate in atti, non afferivano tutte a opere di competenza del conduttore ma del locatore (vedi solo a titolo di esempio le somme conferite al locatore per l'adeguamento degli impianti elettrici).
Si tratta di somme certamente non più ripetibili dato il lasso di tempo trascorso (e certamente prescritte, come peraltro fatto rilevare dal locatore) ma che – in base al disposto del comma 2 dell'art 1592 c.c. – sono riferibili a interventi che da un lato escludono una omissione manutentiva da parte del conduttore e dall'altro sono idonee ad essere compensate con i deterioramenti che si sono verificati senza colpa del conduttore (ma solo per il fisiologico trascorrere del tempo), e ciò in aderenza anche alla ratio del contratto che prevedeva tale compensazione nel caso in cui il locatore non avesse chiesto la riduzione al pristino stato (cfr, art 7:Tuttavia qualora tale diritto non venga esercitato il valore degli eventuali miglioramenti compenserà i deterioramenti che possono essersi verificati nel locale senza colpa grave del conduttore”).
Ora, nella specie il locatore non ha esplicitato espressamente e chiaramente la volontà di avvalersi del diritto al ripristino dell'immobile, avendo formulato varie richieste di risarcimento dei danni e di restauro degli ammaloramenti (e dolendosi di opere non autorizzate, nonostante la delega in bianco alla modifica dei luoghi), ma senza mai attivare esplicitamente l'art. 7 del contratto, e senza mai portare all'attenzione della controparte la volontà di avvalersi del disposto di tale articolo.
Ne consegue che sia in virtù del tenore testuale dell'accordo del 1988, sia in virtù della norma dell'art. 1592 comma 2 c.c., si dovrà tenere conto del valore di eventuali miglioramenti da portare in compensazione con i deterioramenti non dovuti a colpa del conduttore.
Anche ai fini di tale indagine la causa va quindi rimessa sul ruolo.
Per ciò che afferisce infine al prezziario applicato dal CT, non pare dubbio – vertendosi in ipotesi di opere da porre a carico di enti locali - che vada applicato il prezziario regionale, in base al disposto dell'art. 23, comma 16, del D. Leg.vo 50/2016.
Spese al definitivo.

PQM

Non definitivamente decidendo nella causa in epigrafe:
dichiara che il rifiuto della parte appellata a ricevere in consegna l'immobile locato non è legittimo;

rimette la causa sul suolo come da allegata ordinanza per la rideterminazione delle opere e degli importi dovuti dalla alla parte appellata;
Parte_1
spese al definitivo
Così deciso in Catania, nella camera di consiglio della Sezione seconda della Corte in data
1.12.2025
IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE
Dott. Simona Lo Iacono Dott. Nicolo' Crasci'