REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUINTA CIVILE
così composta:
Dott.ssa Marianna D'Avino Presidente
Dott.ssa Francesca Falla Trella ConIGliera
Dott.ssa Mariarosaria Budetta ConIGliera Rel. riunita in camera di conIGlio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 8152 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2017, trattenuta in decisione all'udienza del giorno 23 maggio 2025, vertente
TRA
(c.f. ) Parte_1 C.F._1
(avv. Bruno Fiorentino - C.F. – Napoli alla via C.F._2
Ottavio Caiazzo n. 19)
Appellante
E

CP_1
(avv. Francesca Valente - c.f. VIA CAGLIARI, CodiceFiscale_3
18 INT. 5 04024 GAETA)
Appellata

OGGETTO: appello contro la sentenza n. 1039/2017 emessa dal Tribunale di Latina in data 12 maggio 2017.
FATTO E DIRITTO
r.g. n. 1 La parte appellante in epigrafe indicata ha impugnato la sentenza n.
1039/2017 emessa dal Tribunale di Latina che, sulla domanda di risarcimento danni da infiltrazioni proposta dalla parte odierna appellata, ha così statuito:
1. “in accoglimento della domanda proposta da , condanna CP_1
al pagamento, in suo favore, della somma di € 12.000,00 a Parte_1
titolo di risarcimento del danno per le infiltrazioni verificatesi dall'anno
2005 nell'appartamento di sua proprietà in Ponza;



2. condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Parte_1
parte attrice che liquida in € 294,89 per spese, € 800,00 per la fase di studio, € 700,00 per la fase introduttiva, € 1.000,00 per la fase istruttoria e
€ 1.000,00 per la fase decisoria, oltre a iva e c.p.a. da distrarsi in favore del suo procuratore dichiaratosi antistatario;



3. pone le spese di C.T.U. a carico di parte convenuta”.
La parte attrice ha agito in primo grado chiedendo:
1) il risarcimento dei danni subiti al proprio appartamento sito in
Ponza, a seguito delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura di proprietà del;
PT
2) la condanna del alla realizzazione dei lavori necessari alla PT
eliminazione delle infiltrazioni.
Il tribunale ha accolto la domanda e condannato il convenuto, come detto, al risarcimento dei danni quantificati in euro 12.000 per le infiltrazioni verificatesi nel 2005 nell'appartamento di proprietà dell'attore.
Il tribunale ha ritenuto preliminarmente non vi fossero i presupposti per la declaratoria della cessazione della materia del contendere, non essendo concordi sul punto le conclusioni delle parti.
r.g. n. 2 Nel merito, il tribunale ha rilevato che la CTU effettuata aveva accertato la sussistenza delle infiltrazioni, confermate anche dalla documentazione fotografica e dalla prova testimoniale espletata, mentre nessuna prova era stata offerta da parte convenuta quanto alla ascrivibilità dei danni ad altra causa. Ha quindi liquidato il danno come accertato e quantificato dal CTU, riconoscendo ulteriori euro 750,00, in quanto il CTU aveva omesso la valutazione dei danni al vano soggiorno-pranzo.
Ha negato poi l'applicazione dell'art. 1126 cc in quanto nella specie
“non esiste alcun condominio né alcun amministratore né un'assemblea”, per cui la parte attrice “non può che ritenersi indenne da qualsiasi responsabilità”.
Con atto di appello ritualmente notificato, ha impugnato Parte_1
detta sentenza richiedendo alla Corte di:
“A) disporre, preliminarmente, ai sensi degli att. 83 e 351 c.p.c., la sospensione della esecutività della sentenza n. 1039/2017 del Tribunale
Civile di Latina, e, se del caso, anche parzialmente;

B) in accoglimento del proposto appello ed in totale riforma della impugnata decisione accogliere le conclusioni sia di merito che istruttorie come rassegnate all'udienza del 25.02.2016 e che vengono, qui di seguito, integralmente riproposte: a) accertare e dichiarare la inammissibilità delle domande avanzate sia in sede di merito che in sede cautelare dalla IG.ra
non avendo quest'ultima, quale partecipante alla CP_1
comunione, proceduto alla preliminare convocazione dei comunisti ovvero dei partecipanti al condominio per l'adozione dei provvedimenti di gestione della struttura comune e quindi adire, per l'ipotesi di esito negativo dell'esperimento assembleare, l'autorità giudiziaria, in sede di volontaria giurisdizione, ai sensi dell'art. 1105, 4 comma c.c., affinché in
r.g. n. 3 tale sede fossero assunti i necessari provvedimenti di gestione;
b) respingere comunque la domanda cautelare ove sulla stessa si potesse ancora provvedere nonostante la intervenuta cessazione della materia del contendere per avere la ricorrente arbitrariamente eseguito lavori [sul] proprio immobile, compreso il solaio di copertura;
c) dichiarare per analoga ragione sub a) inammissibili le domande come avanzate dalla IG.ra nel giudizio di merito introdotto con l'atto di citazione CP_1
dell'11.12.2006; d) respingere comunque le domande come formulate da
con l'atto di citazione dell'11.12.2006 perché infondate in CP_1
fatto ed in diritto;
accertare per contro – come richiesto nella comparsa di costituzione del 14.04.2007- la responsabilità esclusiva della IG.ra
[...]
, per le infiltrazioni prodottesi nel proprio appartamento, essendo CP_1
state queste causate da vizi del solaio di copertura da lei fatto ricostruire con lavori e trasformazioni risultati non a regola d'arte e condannare la medesima alla eliminazione di tali vizi ed alla riconduzione della stato dei luoghi a quello originario, nonché al risarcimento dei danni procurati ad esse , in misura da accertarsi e liquidarsi in corso di Parte_1
causa, anche in via equitativa;
e) per l'ipotesi contraria, di corresponsabilità di entrambe le parti, accertare che è carico delle medesime l'obbligazione propter rem di manutenzione della struttura comune e quindi l'obbligo di partecipazione sia alla spesa per la riparazione di questa che per il risarcimento dei danni prodottisi all'appartamento sottostante, in regione del criterio ex art. 1126 c.c.; f) accertare, inoltre, che la IG.ra , quale titolare della servitù di CP_1
passo sul terrazzo-lastrico, è partecipe della correlativa comunione di godimento con il proprietario ed è tenuta, insieme a costui, alla contribuzione, per la quota derivante dalla suddivisione ex art. 1126 c.c., alle spese per la riparazione ovvero ricostruzione della struttura e per il risarcimento dei danni prodottisi all'appartamento sottostante e, di
r.g. n. 4 conseguenza, determinare la misura della quota a carico di ciascuno obbligato;
g) condannare la IG.ra , anche quale soccombente CP_1
virtuale, al pagamento delle spese, diritti ed onorario per tutte le fasi del giudizio”;
C) condannare l'appellata al pagamento delle spese e dei compensi del doppio grado di giudizio”.
Si è costituita in giudizio l'appellata la quale ha eccepito CP_1
l'inammissibilità dell'appello, l'infondatezza della sollevata eccezione di cessata materia del contendere, l'inesistenza di una condominialità del terrazzo, l'inesistenza di un danno imputabile alla IG.ra , CP_1
l'inesistenza di un vizio di ultrapetizione, opponendosi alla richiesta di sospensione dell'esecutività della sentenza di primo grado.
All'udienza del 28.03.2018, fissata per la discussione della richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza, la Corte, ritenendo insussistenti il fumus boni juris ed il periculum in mora, rigettava l'istanza
e, attesa la manifesta infondatezza dell'istanza di sospensione, condannava parte appellante al pagamento della pena pecuniaria di € 1.500,00 ex art. 283, comma 2, c.p.c..
All'udienza del 14.11.2022, la Corte ha trattenuto la causa in decisione concedendo i termini di cui all'art. 190 c.p.c., e successivamente ha rimesso la causa sul ruolo per intervento collocamento in quiescenza del conIGliere rel..
All'udienza del 23.05.2024, riassegnata al sottoscritto relatore, la causa è stata trattenuta in decisione.
La parte soccombente ha impugnato la sentenza, sostanzialmente per tre motivi:
r.g. n. 5 1. la erroneità della sentenza laddove non ha ritenuto esistente il condominio, atteso che anche dalla CTU sarebbe risultata “la sussistenza nella fattispecie di un condominio (seppure “minimo o piccolo” perché ristretto a due partecipanti) ovvero di una comunione (foss'anche di mero godimento) per quanto concerneva il terrazzo con funzione di solaio di copertura del fabbricato, rimasto, per la parte sovrastante destinato a terrazzo, di proprietà esclusiva di , prima, e del suo avente causa ”), Parte_2 Parte_1
sicché avrebbe errato il CTU nell'applicazione dei criteri di riparto della spesa di riparazione del terrazzo e dei danni prodotti, giacché,
“in presenza comunque di un bene da ritenersi in comunione ovvero condominiale (terrazzo a livello di proprietà esclusiva dell'appellante costituente copertura dell'immobile della ), CP_1
la ripartizione delle spese di riparazione del detto manufatto e dei danni andava eseguita con differente criterio in ragione dell'utilità che ne traggono le parti”;

2. le carenze della CTU, che non avrebbe esattamente individuato la causa delle infiltrazioni, ed essendo le stesse anche ascrivibili a
“fenomeni condensativi ovvero a muffa, che nelle abitazioni presenti sull'isola sono comunissimi per l'elevato grado di umidità”, tenuto anche conto che “la trascorre la maggior parte dell'anno CP_1
all'estero e solo in primavera / estate si trasferisce nell'abitazione di
Ponza, abitazione che conseguentemente rimane chiusa per oltre sei mesi, utilizzo saltuario, che in ambiente umido e salmastro quale quello isolano, favorisce la formazione di condensa da scarsa ventilazione dei locali, generando proprio macchie apparentemente di umidità”,

3. violazione dell'art. 112 c.p.c. avendo la parte attrice quantificato i danni nella misura di euro 4.000,00, ed avendo invece r.g. n. 6 il giudice di primo grado accolto la domanda e condannato esso appellante al pagamento di una somma maggiore.
L'appellante ha censurato la sentenza anche sotto il profilo della motivazione sulla cessazione della materia del contendere: ma non appare revocabile in dubbio che non sussistano le condizioni per una declaratoria di cessazione della materia del contendere, su cui nessuna adesione della parte odierna appellata - che reclama il risarcimento dei danni - si rinviene in atti.
I motivi di appello risultano infondati.
Sotto il primo profilo, dalla descrizione dei luoghi e dagli accertamenti effettuati dal CTU, non si ravvisa l'esistenza nel caso in esame di alcuna comunione o condominio, in quanto dalla relazione del CTU risulta che le due proprietà fossero autonome e che “la copertura dell'intero fabbricato costituisce parte integrante del terrazzo posto al piano superiore e facente parte della proprietà del IG. - pag. 5 CTU): non Parte_1
è quindi rimasto in alcun modo accertato il diritto di proprietà sul terrazzo né l'esistenza di alcuna servitù di “passo - lastrico “ a favore della
[...]
. CP_1
Peraltro, il titolo di proprietà della IG.ra (descritto dalla stessa CP_1
parte appellante a pag. 2 dell'appello) contempla “… un appezzamento di terreno in uno alla sovrastante costruzione della quale la IG.ra PT
(dante causa della ) si riserva la proprietà del lastrico di CP_1
copertura [terrazzo per cui è causa] già annesso alla parte di immobile rimasto di sua proprietà esclusiva”. Ed ancora: all'art. 2 del medesimo titolo della è stato espressamente previsto che “… qualsiasi CP_1
fabbricato eretto sul terreno oggetto di compravendita non dovrà superare, in altezza, il livello del terrazzo della casa insistente sulla residua proprietà
r.g. n. 7 della venditrice ( ), terrazzo che si protende oltre il confine sulle PT
due proprietà e che rimane per l'intera superficie [il terrazzo, per
l'appunto] della proprietà della venditrice”.
In ordine al secondo motivo, sulle risultanze della CTU, oltre alla genericità della censura (ipotizzando la parte appellante che i danni siano ascrivibile ad altre cause, senza che emerga specifica allegazione e prova di tale evenienza), va rilevato che il CTU ha verificato l'esistenza delle infiltrazioni, all'esito del sopralluogo, ha verificato che lo stato della pavimentazione necessitava di interventi di ripristino (pag. 8), ravvisando le possibili cause nel difetto di IGillatura di alcune fughe cementate e possibili lesioni al manto impermeabile, ovvero nel difetto di costruzione del solaio di copertura, non a regola d'arte, nella umidità di condensazione (per il locale bagno), nel ristagno di acqua in un punto della pavimentazione in caso di notevole pioggia con IGillature non perfette.
Rileva la Corte che - posto che la tesi della condensazione, riguardante in teoria il solo locale bagno, non può essere considerata la causa delle infiltrazioni in oggetto, interessanti anche gli altri locali dell'appartamento
- le diverse ipotesi si riferiscono comunque tutte allo stato del terrazzo, come detto di proprietà esclusiva dell'odierno appellante che, pertanto, correttamente è stato condannato al risarcimento dei danni (essendo stato anche verificato dal CTU che in ogni caso le infiltrazioni non erano dovute ai lavori di eliminazione dei gradoni di montagna effettuati più recentemente sulla proprietà dalla , seguendo peraltro le PT Pt_3
risultanze della CTU del 2006 che aveva individuato sul terrazzo l'origine delle infiltrazioni - ed anzi, è pacifico che una volta riparato il terrazzo con eliminazione del dislivello tra le due pavimentazioni - assenza di complanarità - non sono stati più riscontrati fenomeni di infiltrazioni).
r.g. n. 8 Sul terzo motivo, relativo alla ultrapetizione, va rilevato che nell'atto di citazione la parte aveva chiesto la condanna del convenuto “al risarcimento di tutti i danni subiti ammontanti ad € 4.000,00 o nella misura ritenuta di giustizia”, e nella memoria ex art. 183 c.p.c. ha precisato “o nella misura di giustizia all'esito del supplemento di CTU”.
Ne consegue che correttamente il primo giudice ha accolto la domanda di risarcimento dei danni come quantificati dal CTU.
L'appello pertanto va respinto.
Le spese seguono la soccombenza, e si liquidano nella misura del minimo tabellare tenuto conto del valore della causa e della non complessità delle questioni giuridiche sollevate.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, così provvede:
rigetta l'appello,
condanna l'appellante al pagamento delle spese del grado, liquidate in euro 1984,00, oltre accessori di legge, con attribuzione al procuratore costituito per dichiarazione di anticipo.
Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'atto di appello, a norma dell'art. 13 co. 1 quater DPR n.
115 del 30.5.2002.
Così deciso in Roma, addì 30 gennaio 2025
La ConIGliere est. La Presidente
Dott.ssa Mariarosaria Budetta Dott.ssa Marianna D'Avino
r.g. n. 9