N. R.G. 3628/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione seconda civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Cesira D'Anella Presidente rel.
Dott. Maria Elena Catalano Consigliere
Dott. Nicoletta Sommazzi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 3628/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 [...]
(C.F. ) rappresentati e difesi dagli Parte_2 C.F._2
Avv.ti Valeria De Vellis e Carolina D'Alfonso ed elettivamente domiciliati presso lo studio dell'Avv. Valeria De Vellis sito a Milano, in Via Borgonuovo n. 14, giusta procura speciale alle liti in atti
APPELLANTI
CONTRO
pagina 1 di 14 (C.F. ), rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._3
dall'Avv. Gaetano Mariano Draisci ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in
Milano, Viale Gian Galeazzo n. 25, giusta procura speciale alle liti in atti
APPELLATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per e Parte_1 Parte_2
Voglia la Corte d'Appello, disattesa ogni contraria istanza, domanda ed eccezione, ivi compresa l'eccezione di inammissibilità della domanda formulata in via subordinata da parte appellante (sollevata da parte appellata e già contestata da parte appellante all'udienza del 20 maggio 2025), in riforma del capo 1) della sentenza n. 1407/2024, repert. n. 2059/2024, pubblicata in data 24 ottobre 2024 dal Tribunale di Pavia, nella persona del Giudice Dott. Andrea Francesco Forcina, nell'ambito del procedimento sub
R.G. n. 4504/2023 ed emendata con ordinanza n. 10292/2024 del 20 novembre 2024, notificate in data 28 novembre 2024, previa valutazione positiva dell'ammissibilità del gravame, fermo il rigetto della domanda riconvenzionale formulata dalla resistente con la comparsa di costituzione e risposta del 4 gennaio 2024:
IN VIA PREGIUDIZIALE E IN RITO 1. previo accertamento dell'illegittimità della sentenza di primo grado n. 1407/2024 nella parte relativa alla data di sua emissione emendata con ordinanza n. cronolog. 10292/2024 del 20/11/2024, accertare e dichiarare la nullità della sentenza di primo grado n. 1407/2024, per tutti i motivi esposti in atti;

2. accertare e dichiarare la rinuncia dell'appellata alle domande ed eccezioni formulate nel giudizio di primo grado e, per l'effetto, dichiarare la decadenza dalla relativa riproposizione, ai sensi dell'art. 346 c.p.c..
pagina 2 di 14 IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO Accertare e dichiarare, ex art. 1337 c.c., la violazione dei principi di correttezza e buona fede da parte della Signora CP_1
nella trattativa intercorsa con i Signori e
[...] Parte_1 [...]
finalizzata alla vendita della quota indivisa di ¼ della porzione Parte_2
immobiliare del bene sito a Milano, in Via San Vito n. 6 distinto nel catasto dei fabbricati del Comune di Milano al foglio 436, mappale 181, sub. 17, zona censuaria 1, categoria A/10, classe 5, consistenza 1,5 vani, mq 27,00 e, per l'effetto, condannare al risarcimento in favore degli appellanti della complessiva somma Controparte_1
di € 110.368,15, ai sensi del combinato disposto degli art. 1223 e 2056 c.c. nelle componenti del danno emergente e del lucro cessante.
IN VIA DI SUBORDINE NEL MERITO
Nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Giudice adito dovesse considerare migliorie i lavori di ristrutturazione eseguiti dal ricorrente Accertare Parte_1
e dichiarare lo stato di degrado e di abbandono in cui versava l'ufficio prima dell'intervento di ristrutturazione eseguito dal ricorrente e, per Parte_1
l'effetto, condannare a rimborsare pro quota il costo dei lavori di Controparte_1
ristrutturazione sopportati dal ricorrente, oltre al rimborso integrale delle restanti spese, come quelle legali, sopportate in conseguenza dell'ingiustificato recesso dalle trattative, nonché condannare la convenuta al pagamento di una indennità pari al maggior valore acquisito dall'immobile in conseguenza delle somme investite dal ricorrente nella ristrutturazione del bene, secondo il libero apprezzamento del Giudice.
IN VIA DI ESTREMO SUBORDINE Condannare la convenuta alla somma, anche minore, che sarà ritenuta di giustizia. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi del giudizio di primo e secondo grado, oltre al rimborso delle spese forfetarie, I.V.A. e
C.P.A..
Per Controparte_1
pagina 3 di 14 rigettare, perché destituito di fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto da e da avverso la sentenza n. Parte_1 Parte_2
1407/24 del Tribunale di pavia, pubblicata il 24 ottobre 2024.
In ogni caso, condannare gli appellanti alle spese e competenze professionali difensive del presente giudizio, oltre oneri di legge.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., notificato in data 29 novembre 2023,
[...]
e convenivano in giudizio innanzi al Parte_2 Parte_1
Tribunale di Pavia esponendo: Controparte_1
- di essere divenuti comproprietari, in forza di successione testamentaria apertasi in data
24/05/2021, con la di loro sorella, e la cugina, Persona_1 CP_1
anche dell'immobile sito in Milano, via San Vito n. 6, distinto nel catasto dei
[...]
fabbricati del predetto comune al foglio 436, particella 181, sub. 17, zona censuaria 1, categoria A/10, classe 5, consistenza 1,5 vani, mq 27, rendita € 1.487,40;
- di essersi accordati anche con la resistente sulla vendita del predetto bene conferendo al geometra , in data 14/12/2021, l'incarico per la valutazione del CP_2
cespite;
- che detto valore era stato quantificato in euro 81.000,00;
- che l'appartamento sarebbe dovuto divenire dapprima di proprietà esclusiva di e poi, in seguito alla modifica degli accordi, di Parte_1 [...]
di modo che la resistente avrebbe comunque ottenuto il valore della Parte_2
sua quota del bene;

- che aveva sostenuto spese di ristrutturazione e di Parte_1
arredamento per euro 32.136,15; pagina 4 di 14 - che l'immobile era stato promesso in locazione per un canone mensile di euro 1.000,00
- che i coeredi si erano accordati per stipulare atto notarile di vendita della quota indivisa di ¾ della porzione immobiliare dell'ufficio di Via San Vito n. 6 in favore della minore
Parte_2
- che detto appuntamento veniva differito su richiesta della resistente al successivo
21/2/2023 ma, tuttavia, con comunicazione del giorno precedente la resistente aveva rappresentato la propria volontà di rinviare la stipula del contratto alle condizioni convenute, motivando la sua decisione con l'asserita scoperta di un annuncio immobiliare di vendita di un immobile sito nella stessa via al prezzo di € 218.000,00.
Parte ricorrente sosteneva quindi la responsabilità della resistente per aver interrotto le trattative con mala fede e ne chiedeva la condanna al risarcimento dei danni, quantificati nella complessiva somma di € 110.368,15. si costituiva in giudizio contestando le avverse domande e Controparte_1
chiedendo, in via riconvenzionale, il pagamento della propria quota di spettanza, relativo ad un indennizzo percepito da per i danni occorsi all'immobile Parte_1
oggetto di causa.
Con la pronuncia impugnata il Giudice di prime cure dichiarava l'inammissibilità della domanda riconvenzionale, in quanto la stessa trovava il proprio titolo nella situazione di comproprietà del bene e non nella domanda risarcitoria svolta nella presente causa.
Nel merito, respingeva la domanda di responsabilità precontrattuale, ex art. 1337 c.c., osservando, in particolare, che era incontestato che le parti avevano raggiunto un accordo di massima per sciogliere la comunione relativa all'immobile oggetto di causa mediante la vendita di tutte le quote in favore di e che la Parte_2
valutazione del bene era stata affidata da al geometra Andrea Parte_1
pagina 5 di 14 . La stessa bozza dell'atto notarile aveva recepito la valutazione del bene CP_2
effettuata dal geom. di euro 60.750,00. CP_2
Tuttavia era altresì “provata la pubblicazione in data prossima al 21 febbraio 2023, allorquando detta stipula sarebbe dovuta avvenire, di un annuncio di vendita immobiliare da parte dell'agenzia avente ad oggetto un immobile Controparte_3
avente lo stesso indirizzo (via san Vito), la medesima ubicazione (piano interrato) ed estensione (27 mq) di quello in comunione tra le odierne parti processuali (cfr. doc. n.
10 fascicolo parte resistente), con una richiesta di prezzo di euro 218.000”, annuncio confermato dal titolare dell'agenzia sentito come testimone.
Emergeva inoltre dagli atti di causa che l'esistenza dell'annuncio era stata comunicata dalla resistente alla madre dei ricorrenti il giorno 20 febbraio 2023 e “che lo stesso giorno la resistente aveva chiesto di rivedere il valore assegnato dalla perizia del geometra alla luce dell'annuncio descritto (cfr. anche doc. n. 17 fascicolo CP_2
parte ricorrente)”.
Riteneva di conseguenza “che con tale ultima comunicazione la resistente non [avesse] voluto recedere in modo assoluto dalla volontà di sciogliere la comunione mediante la vendita della propria quota ma [avesse]chiesto alle altre parti di sospendere la conclusione del negozio onde verificare l'attendibilità del valore convenuto per la vendita. In ogni caso, la decisione di non addivenire alla stipula nei termini e nei modi inizialmente convenuti non risulta[va] contraria a buona fede”.
La resistente inoltre aveva confermato l'intenzione di vendere la quota, avendo richiesto, già nel mese di maggio del 2023 una nuova valutazione del bene, che avrebbe potuto essere utilizzata da entrambe le parti per stipulare l'accordo, sicché se la resistente non avesse voluto più vendere, non avrebbe avuto alcun interesse ad eseguire detta valutazione.
pagina 6 di 14 Era pacifico poi che dopo la produzione di tale perizia le parti non avevano più intrapreso alcuna trattativa per vendere il bene, “nonostante la differenza di stima
(129.000 contro 81.000) fosse effettivamente esigua, alla luce anche dei crediti maturati per le opere di miglioria dell'immobile”.
In conclusione, respingeva la domanda, non essendo provata una condotta di mala fede della resistente.
e hanno impugnato la sentenza per Parte_2 Parte_1
i motivi che saranno di seguito esaminati, chiedendo in sua integrale riforma l'accoglimento delle domande svolte nel giudizio di primo grado. ha contestato l'avverso gravame insistendo per il suo rigetto. Controparte_1
La causa è stata rimessa al collegio per la decisione all'udienza del 1° luglio 2025, celebrata nelle forme della trattazione scritta di cui all'art. 127 ter c.p.c., previa assegnazione alle parti dei termini previsti dal novellato art. 352 c.p.c.
Alla scadenza dei termini per il deposito delle memorie conclusionali, depositate dalle parti le note scritte sostitutive dell'udienza, ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione dal collegio, così come composto per la detta udienza del 1° luglio 2025 e decisa nella camera di consiglio del 9 luglio 2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo parte appellante ha dedotto la nullità della sentenza per violazione del principio del contraddittorio.
Osserva infatti che la sentenza, resa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., era stata pronunciata in data 22 ottobre 2024, prima dell'udienza di discussione orale, tenutasi il
23 ottobre 2024 ed era stata emendata, in seguito a procedimento di correzione di errore materiale, nella data del 24 ottobre 2024. pagina 7 di 14 La correzione dell'errore materiale, tuttavia, non faceva venir meno la nullità della sentenza, dal momento che, come precisato dalla Cassazione con la sentenza Sez. Un. n.
36596/2021, non può ritenersi che “l'errore materiale sussista sempre in sé e per sé, presuntivamente, ove si riscontri una diversità tra le date anzidette, che siano riportate entrambe in calce e a margine della sentenza. Niente invero autorizza una simile generalizzazione, essendo fisiologico che il momento deliberativo della sentenza precede sempre la pubblicazione, che è atto di cancelleria conseguente a precisi e ulteriori incombenti di legge. Sicché in sostanza non è vero che la divergenza delle date, specificamente indicate in sentenza, sia da ascrivere a errore materiale in base a una semplice presunzione”.
Ad avviso della Corte il motivo è infondato.
Invero, con la citata pronuncia le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno statuito che
“la parte che proponga l'impugnazione della sentenza d'appello deducendo la nullità della medesima per non aver avuto la possibilità di esporre le proprie difese conclusive ovvero di replicare alla comparsa conclusionale avversaria non ha alcun onere di indicare in concreto quali argomentazioni sarebbe stato necessario addurre in prospettiva di una diversa soluzione del merito della controversia;
invero, la violazione determinata dall'avere il giudice deciso la controversia senza assegnare alle parti i termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, ovvero senza attendere la loro scadenza, comporta di per sé la nullità della sentenza per impedimento frapposto alla possibilità per i difensori delle parti di svolgere con completezza il diritto di difesa, in quanto la violazione del principio del contraddittorio, al quale il diritto di difesa si associa, non è riferibile solo all'atto introduttivo del giudizio, ma implica che il contraddittorio e la difesa si realizzino in piena effettività durante tutto lo svolgimento del processo”.
pagina 8 di 14 Nel caso in esame non si rinviene la dedotta violazione del principio del contraddittorio, in quanto il Giudice di primo grado ha fissato l'udienza di discussione orale, ex art. 281 sexies c.p.c., al 23 ottobre 2024, assegnando previamente alle parti termine fino al 30 settembre 2024 per il deposito di note conclusive.
Si legge poi dal verbale d'udienza del 23 ottobre 2024 che “i procuratori di parte ricorrente ripercorrono le ragioni di fatto e di diritto sottese alla domanda di accoglimento delle conclusioni rassegnate”.
Da tali circostanze si desume quindi inequivocabilmente che parte appellante è stata posta nelle condizioni di svolgere appieno il proprio diritto di difesa, sicché nessuna violazione del principio del contraddittorio è configurabile nel caso di specie.
Il Giudice di prime cure, del resto, all'udienza di discussione orale del 23 ottobre 2024 non ha dato immediata lettura della sentenza, ma si è riservato di depositarla nei termini di legge, circostanza che conferma che l'indicazione della data di redazione del 22 ottobre 2024 è frutto di un mero errore materiale.
Si osserva, infine che, secondo il pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, allorché la sentenza sia redatta in formato elettronico, il processo decisionale deve intendersi completato e si esterna dal momento della sua trasmissione per via telematica mediante PEC, divenendo il provvedimento, dalla relativa data, irretrattabile dal giudice che l'ha pronunciato e legalmente noto a tutti (cfr. in tal senso Cass. sentenza n. 17278/16); di conseguenza nel caso in esame la sentenza, sottoscritta in formato digitale, deve intendersi redatta al momento della sua trasmissione in via telematica, avvenuta in data 24 ottobre 2024, come si evince dallo storico del fascicolo d'ufficio.
Con il secondo motivo parte appellante lamenta l'erroneità e la contraddittorietà della pronuncia, per aver ritenuto sussistente la buona fede della resistente e la giusta causa di recesso dalla trattativa.
pagina 9 di 14 Osserva a questo riguardo che:
- parte resistente non aveva offerto prova circa la datazione dell'annuncio di vendita di un immobile analogo in data anteriore all'appuntamento fissato per il rogito notarile, dal momento che i testi e , Testimone_1 Testimone_2
escussi sulla questione del citato annuncio immobiliare, non avevano fatto alcun cenno alla data della relativa pubblicazione;

- il primo Giudice non aveva considerato che nella denuncia querela depositata da per falso ideologico della perizia del Geom. , la Controparte_1 CP_2
resistente aveva affermato di aver “subito contattato l'agenzia (senza comunicare le mie generalità) il giorno 14/02/2023 al n. 02/87073816 per avere conferma della correttezza dell'annuncio”: la data del 14/02/2023, dichiarata dalla resistente, era tuttavia antecedente al primo appuntamento fissato dal Notaio per il rogito (il 16/02/2023), appuntamento di cui aveva Per_2 Controparte_1
chiesto lo spostamento per generici motivi di salute;

- il primo Giudice aveva totalmente omesso di confrontare le dichiarazioni rese dal teste con le contrastanti dichiarazioni rese dal teste Testimone_1 Tes_2
e con il racconto fornito dalla resistente in sede di denuncia, dal momento
[...]
che il teste aveva dichiarato di non ricordare di aver dato appuntamenti Tes_2
per visite relative all'immobile oggetto dell'annuncio, mentre il teste Tes_1
aveva dichiarato, in contrasto con quanto affermato dal primo, di aver ottenuto un appuntamento per visionare l'immobile;
- la sentenza era poi erronea nella parte in cui il Tribunale aveva individuato nell'annuncio immobiliare la giusta causa del recesso della resistente dalle trattative, dal momento che: (i) l'appartamento menzionato nell'annuncio immobiliare non era vetusto, come quello oggetto di causa;
(ii) l'annuncio non era significativo del reale valore di mercato dell'immobile; (iii) la resistente, ove pagina 10 di 14 avesse voluto verificare il suo esatto valore di mercato, ben avrebbe potuto commissionare una diversa perizia.
In definitiva il Tribunale avrebbe dovuto ritenere ingiustificato il recesso, in quanto la resistente aveva già esternato la propria volontà di concludere il contratto alle condizioni definite nella bozza del geom. . CP_2
In relazione al secondo motivo d'appello si osserva quanto segue.
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, “la responsabilità precontrattuale derivante dalla violazione della regola di condotta, posta dall'art. 1337 cod. civ. a tutela del corretto dipanarsi dell'iter formativo del negozio, costituisce una forma di responsabilità extracontrattuale, cui vanno applicate le relative regole in tema di distribuzione dell'onere della prova. Ne consegue che, qualora gli estremi del comportamento illecito siano integrati dal recesso ingiustificato di una parte, grava non su chi recede la prova che il proprio comportamento corrisponde ai canoni di buona fede e correttezza, ma incombe, viceversa, sull'altra parte l'onere di dimostrare che il recesso esula dai limiti della buona fede e correttezza postulati dalla norma de qua” (così da ultimo Cass. sentenza n. 27102/2024 e in senso analogo Cass. n.
24738/19; Cass. n. 16735/2011; Cass. n. 15040/2004).
Nel caso in esame parte appellante assume che sia receduta Controparte_1
ingiustificatamente dalle trattative, in quanto il giorno precedente l'appuntamento fissato davanti al notaio aveva rappresentato la propria volontà di soprassedere alla stipula del contratto al prezzo indicato nella perizia del geom. , adducendo CP_2
pretestuosamente l'opportunità di riesaminare il valore di mercato dell'immobile.
Va peraltro considerato che parte appellante, gravata del relativo onere probatorio, non ha provato che la condotta tenuta dalla controparte sia contraria a buona fede e correttezza.
pagina 11 di 14 Infatti, in primo luogo occorre osservare che dalle due e-mail inviate da CP_1
il 20 febbraio 2023 (docc. 15 e 16 fascicolo parte appellata) si evince che la
[...]
stessa aveva soltanto chiesto di rivedere il valore dell'appartamento, in quanto dalle offerte di vendita ricercate su internet e da un annuncio apparso su immobiliare.it era emerso che il prezzo di mercato di immobili analoghi era notevolmente superiore.
Pertanto, la comunicazione del 20 febbraio 2023 non assume il significato di recesso dalle trattative, in quanto l'appellata aveva soltanto manifestato l'intenzione di rinviare la stipulazione dell'atto, al fine di acquisire maggiori informazioni sul valore di mercato dell'immobile: infatti, come ha correttamente osservato il primo Giudice, la stessa appellata ha confermato la sua volontà di vendere la propria quota, incaricando un perito di effettuare già nel mese di maggio del 2023 una nuova valutazione del bene (cfr. doc.
n. 21 fascicolo parte appellata).
Occorre inoltre considerare che la condotta di parte appellata non appare neppure contraria a buona fede, dal momento che la stessa appellata, a conforto della propria decisione di rinviare l'atto di vendita, ha prodotto in giudizio l'annuncio, menzionato nella comunicazione e-mail del 20 febbraio 2023, avente ad oggetto “un immobile avente lo stesso indirizzo (via san Vito), la medesima ubicazione (piano interrato) ed estensione (27 mq) di quello in comunione tra le odierne parti processuali (cfr. doc. n.
10 fascicolo parte resistente), con una richiesta di prezzo di euro 218.000” (così pronuncia impugnata).
Da ciò si evince, quindi, che l'annuncio era stato sicuramente pubblicato in data anteriore a quella fissata per il rogito notarile in quanto, diversamente, non avrebbe potuto essere richiamato nella citata mail del 20 febbraio 2023.
La prospettazione di parte appellata ha trovato conferma nella deposizione del teste
, cognato di il quale ha affermato di aver telefonato Tes_1 Controparte_1
all'agenzia immobiliare in questione e di aver ottenuto un appuntamento per visitare pagina 12 di 14 l'appartamento, ma che quest'ultimo fu cancellato il giorno antecedente a quello in cui sarebbe dovuto avvenire l'incontro.
Né si rinvengono discrepanze con la testimonianza dell'agente immobiliare Tes_2
, in quanto quest'ultimo, dopo aver affermato di non ricordare di aver dato
[...]
appuntamenti per visite relative all'immobile oggetto dell'annuncio, ha precisato di non essere al corrente se qualcuno dei suoi colleghi lo avesse fatto.
Del resto parte appellante, su cui gravava l'onere di provare la contrarietà del recesso a buona fede contrattuale, non ha offerto elementi di prova di segno contrario, volti a dimostrare la pretestuosità della comunicazione con cui aveva Controparte_1
chiesto di rinviare l'atto di vendita.
Le considerazioni che precedono, assorbenti rispetto ad ogni altro motivo, conducono al rigetto dell'appello.
Il pagamento delle spese del grado segue la soccombenza.
Tali spese sono liquidate come da dispositivo in applicazione dei parametri di cui al
D.M. n. 147/2022, secondo i valori medi dello scaglione di riferimento, desunto dall'importo dichiarato ai fini del versamento del contributo unificato (valore dichiarato euro 100.000,00) con esclusione della fase istruttoria, non celebrata nel grado.
La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13, comma
1 quater del D.P.R. n. 115/2002, così come modificato dall'art. 1, comma 17 della
Legge n. 228 del 24 dicembre 2012.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
pagina 13 di 14 respinge l'appello avverso la sentenza del Tribunale di Pavia n. 1407/2024, pubblicata il
24 ottobre 2024 che, per l'effetto, conferma;
condanna gli appellanti, in solido tra loro, alla rifusione delle spese processuali del grado, sostenute da , che liquida in euro 9.991,00 per compensi, oltre Controparte_1
al rimborso forfettario 15% spese generali, IVA e CPA come per legge;
dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1 quater del
D.P.R. n. 115/2002, così come modificato dall'art. 1, comma 17 della Legge n. 228 del
24 dicembre 2012.
Così deciso in Milano, in camera di consiglio, il 9 luglio 2025
Il Presidente est.
Cesira D'Anella
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