REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La Corte d'Appello di Venezia, composta dai Signori Magistrati: dott.ssa Clotilde Parise Presidente est. dott. Marco Campagnolo Consigliere dott. Gianluca Bordon Consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 115 del Ruolo
Generale dell'anno 2025 promossa da in persona del suo legale rappresentante pro tempore Parte_1
(p.iva ), rappresentata e difesa dall'avvocato Ugo P.IVA_1
Carteri del Foro di Padova (c.f. ) – P.E.C. C.F._1
Email_1 appellante contro in persona del suo legale Controparte_1 rappresentante pro tempore (c.f. e p.iva ), P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avvocato Chiara Forzan del Foro di Padova
(c.f. ) – P.E.C. C.F._2
Email_2 appellata oggetto: appello avverso la sentenza n. 1201/2024 del Tribunale di
Padova, depositata il 28/06/2024, causa trattenuta in decisione sulle seguenti:
CONCLUSIONI Per Parte_1
Nel merito
- revocare il d.i. nr. 1680/2022 emesso il 30.06.2022 perché illegittimo per tutte le ragioni innanzi esposte,
- rigettare – in ogni caso – la domanda di (C.F.-P.IVA.: CP_1
) perché infondata nel merito per tutte le ragioni innanzi P.IVA_2 esposte,
- condannare (C.F.-P.IVA.: ), in p.l.r.p.t. a CP_1 P.IVA_2 restituire ad (P.IVA.: ) in p.l.r.p.t. – per tutte le Pt_1 P.IVA_1 ragioni innanzi esposte – la somma di € 13.228,00 con gli interessi di cui al IV° comma dell'art. 1284 c.c. dalla data di presentazione di questo appello e fino al saldo effettivo,
In ogni caso
- condannare C.F.-P.IVA.: ), in p.l.r.p.t. alla CP_1 P.IVA_2 rifusione delle spese e competenze professionali di lite di entrambi i gradi di giudizio, da liquidarsi giusta DM 147/2022 e ss.mm..
Per Controparte_1
Nel merito in via principale:
Rigettare l'appello proposto da avverso la Sentenza di Parte_1 prime cure n. 1201/2024, emessa dal Tribunale di Padova il
28/06/2024, all'esito della procedura civile n. 5258/2022 r.g., poiché infondato in fatto come in diritto, nonché privo di riscontro probatorio.
Con condanna di ai sensi dell'art. 96, co. 3, c.p.c., al Parte_1 pagamento in favore di di una somma equitativamente CP_1 determinata.
Con condanna di parte appellante all'integrale rifusione delle spese di lite in favore di da distrarsi in favore dello scrivente CP_1 difensore antistatario, a ciò autorizzato come da procura alle liti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con sentenza n. 1201/2024 il Tribunale di Padova ha respinto l'opposizione proposta da al D.I. n. 1680/2022 ottenuto Parte_1 dalla società per la mancata corresponsione dell'importo CP_1 di € 9.400,00, quale maggior somma dovuta in linea capitale per la restituzione solo parziale (€ 5.000,00) del deposito cauzionale – stabilito in € 14.400,00 (pari a tre mensilità del canone locatizio di €
4.800,00 mensili) - in relazione ad un contratto di locazione commerciale sottoscritto in data 12/02/2020 (inizialmente per la durata di 9 anni dal 12/02/2020 al 11/02/2029) tra le parti ed afferente ad un immobile di proprietà della locatrice sito in Padova da adibire all'attività di “bar, discoteca, risto-disco, luonge bar, ristorante, sala da ballo, teatro, proiezione cinema, organizzazione di eventi e trattenimenti di qualsiasi tipo” della conduttrice (vd. doc. 3 dell'appellante, contratto di locazione, in particolare artt. 3, 6 e 25).
Nel giudizio di primo grado la ricorrente allegava che il contratto era stato risolto consensualmente con scrittura privata del 30/10/2020
(doc. 8 dell'appellante), laddove avveniva la restituzione solo parziale del deposito cauzionale, tenuto conto del mancato versamento dei canoni di locazione da maggio ad ottobre 2020 e delle spese di energia elettrica, queste per le sole mensilità da maggio ad agosto 2020 da parte della conduttrice. Per l'effetto, lamentava Parte_1
l'insussistenza del credito azionato monitoriamente da CP_1 allegando l'esistenza di un controcredito nel maggior importo di €
11.620,85 nei confronti della convenuta, stante il mancato pagamento di canoni e delle spese, da compensare con il deposito cauzionale residuo e non corrisposto, e insisteva, pertanto, in primo grado per la revoca del D.I. opposto e per il rigetto della domanda della conduttrice, con condanna della stessa alla refusione delle spese di lite, anche ex art. 96, III° co, c.p.c..
Si costituiva nella fase a quo confermando di aver CP_1 versato la somma di € 14.400,00 a titolo di deposito cauzionale ed evidenziando che la risoluzione del contratto era intervenuta per l'impossibilità di esercitare l'attività d'impresa a fronte delle misure restrittive adottate durante il periodo pandemico da Covid-19.
Contestava la debenza degli importi posti in compensazione dalla locatrice e l'asserita remissione del debito, nonché l'indebita ritenzione del maggior importo dovutole in restituzione, insistendo per il rigetto dell'opposizione con conferma del D.I. opposto ed anch'essa per la condanna della controparte ex art. 96 c.p.c..
2. Il Tribunale, disposto il mutamento del rito attesa la natura locatizia del giudizio ai sensi dell'art. 426 c.p.c. ed istruita la causa documentalmente, nonché tenuto conto dell'esito negativo del procedimento di mediazione e del tentativo di conciliazione esperito,
a seguito di discussione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del
28/06/2024 ha rigettato l'opposizione, osservando che “nessuna previsione contrattuale o di legge consente al locatore di trattenere discrezionalmente il deposito cauzionale senza un espresso accordo delle parti sul punto in forma scritta, accordo del quale nel caso di specie non vi è riscontro” e che nella fattispecie de qua risultava di contro “una dichiarazione del locatore di aver ricevuto in restituzione il locale nelle medesime condizioni in cui era stato consegnato, così escludendosi qualsiasi possibile condizione ostativa alla restituzione del deposito cauzionale de quo” (pag. 4 della sentenza). Inoltre, il
Giudice di primo grado ha rimarcato che la locatrice “espressamente
e con previsione di tenore inequivoco nel ricevere chiavi e restituzione dell'immobile abbia dichiarato e sottoscritto di “non avere nulla più a pretendere da o dai soci … per nessun titolo, causa o CP_1 ragione”., dichiarazione che nel caso di specie appare concludente e decisiva”, assumendo la stessa “implicita rinunzia a qualsiasi eventuale pretesa nei confronti della conduttrice” e che non vi era altresì prova “di diversi accordi che, quantunque eventualmente intercorsi tra le parti, avrebbero dovuto essere espressamente e specificamente formalizzati per iscritto e ciò anche per espressa previsione contrattuale (cfr. art. 21 contratto), né sarebbe stata ammissibile alcuna prova orale su eventuali diverse intese, comunque specificamente non richiesta dalle parti, in quanto contraria al disposto di cui agli articoli 2722 e ss. c.c.”. Il Tribunale ha infine precisato che “sotto altro profilo, nessuna analoga dichiarazione liberatoria risulta nell'accordo da parte di quanto alla CP_1 restituzione del deposito cauzionale, diritto a cui la convenuta conduttrice, da parte sua, non rinunzia a fronte di una restituzione che la stessa locatrice riconosce essere “parziale” con ciò potendosi logicamente intendere, secondo i più generali canoni che disciplinano
l'interpretazione dei contratti, la debenza del residuo dovuto tanto più in ragione delle dichiarazioni rese dal locatore, per quanto di sua competenza, e dovendosi ritualmente e legittimamente ritenere sorto il diritto del conduttore alla restituzione del deposito al momento del rilascio dell'immobile in assenza di espresse contestazioni” (pag. 4 della sentenza). Respinta l'opposizione principale e le reciproche richieste di condanna delle parti ex art. 96 c.p.c., il primo Giudice ha posto le spese di soccombenza a carico dell'opponente.
3. ha interposto gravame formulando sostanzialmente tre Parte_1 motivi d'appello volti a contestare: i) l'erronea ricostruzione dei fatti di causa effettuata dal Tribunale, che avrebbe determinato una
“lacunosa ricostruzione della vicenda inter partes, che ha finito per condizionare negativamente la conclusione presa” (pag. 5 ricorso); ii)
l'erronea interpretazione del contenuto dei documenti dimessi nel giudizio e dei fatti oggetto di vertenza, principalmente in ordine all'effettiva portata e valenza probante della produzione documentale;

iii) l'erronea qualificazione giuridica delle difese svolte dalla locatrice in punto di eccezione riconvenzionale di compensazione. L'appellante ha perciò chiesto la riforma integrale della sentenza impugnata, con revoca del D.I., e il rigetto, in ogni caso, della domanda della conduttrice e la restituzione di tutte le somme già corrisposte in esecuzione della decisione di primo grado, con interessi al saggio di legge ex art. 1284, IV co., c.p.c..
4. Fissata ex artt. 435, 436 e 447 bis c.p.c. l'udienza per la discussione del giudizio e disposta la sostituzione del Consigliere relatore con conseguente riassegnazione del fascicolo con decreto del
09/04/2025, si è costituita contestando Controparte_1 integralmente le ragioni dell'appellante, insistendo per il rigetto dell'impugnazione e conferma della sentenza di primo grado, con condanna alla refusione delle spese di lite nonché ex art. 96, III° co.,
c.p.c..
5. La causa è stata quindi discussa all'udienza del 07/05/2025 e decisa con lettura del dispositivo nella stessa udienza.
6. I primi due motivi di gravame (rispettivamente alle pagg.

5-7 e pagg.

7-12 del ricorso d'appello), che possano essere esaminati congiuntamente per la loro connessione, sono infondati.
6.1. Entrambe le doglianze attengono sostanzialmente all'interpretazione degli accordi pattizi in ordine al deposito cauzionale e alla valutazione dei fatti e delle produzioni documentali, che si assumono erroneamente effettuate dal Tribunale. In particolare l'appellante da un lato lamenta che il Tribunale non avrebbe considerato adeguatamente le risultanze dell'art. 25 del contratto di locazione (disciplinante proprio il deposito della cauzione a garanzia degli impegni accettati dalla conduttrice), né il credito di Parte_1 per il mancato pagamento dei canoni e delle spese per luce elettrica da parte di Dall'altro lato censura il fatto che il Giudice CP_1 di primo grado avrebbe “attribuito al contratto di locazione, e alla scrittura privata del 30.10.2020, un senso ed una portata non conformi alla reale intenzione delle parti” (pag. 8 del ricorso).
6.2. Osserva il Collegio che, come da costante giurisprudenza di legittimità (tra le tante Cass.18069/2019), l'obbligo di restituire il deposito cauzionale sorge in capo al locatore nel momento di riconsegna dell'immobile, ossia quanto lo stato del bene viene verificato nel contraddittorio delle parti. Nel momento in cui il rapporto contrattuale viene definito tra le parti, il deposito cauzionale cessa di svolgere la sua funzione di garanzia, con consequenziale obbligo, per chi lo aveva acquisito, di restituirlo ove il locatore non abbia sollevato espressa domanda per l'attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subìti o debenze. Per l'effetto, in caso di risoluzione del contratto, sorge l'onere, anche probatorio ex art. 2697
c.c., per il locatore di provare le spettanze non adempiute delle obbligazioni pattizie, avanzando le conseguenti pretese, mentre non sussiste un diritto automatico, in re ipsa, alla ritenzione della somma versata a titolo cauzionale dalla conduttrice, che non può essere arbitrariamente trattenuta senza la proposizione di una domanda finalizzata a richiedere l'accertamento di eventuali canoni ancora impagati, vieppiù laddove le parti non pervengano in via stragiudiziale ad un accordo esplicito mediante il quale definire la questione.
6.3. Nel caso de quo le parti hanno formalizzato le rispettive pretese con la scrittura privata del 30/10/2020 (doc. 8 dell'appellante) e in detto documento avrebbero dovuto essere specificate le eventuali ragioni giustificative del trattenimento (parziale/totale) del deposito cauzionale da parte della locatrice.
Invece nella scrittura privata del 30/10/2020 non è menzionato alcun accordo tra i contraenti volto a riconoscere che il minor importo versato da a rispettivamente la prima parte Parte_1 CP_1 locatrice e la seconda parte conduttrice dell'intercorso rapporto, fosse a saldo e stralcio del maggior dovuto a titolo di restituzione del deposito cauzionale, né si rinviene una remissione del debito da parte della conduttrice, che anzi ivi precisava che la somma di € 5.000,00 era ricevuta “per restituzione parziale deposito cauzionale”. Di contro la locatrice – che è imprenditore commerciale e perciò da presumersi avvezza a trattare dinamiche complesse nei rapporti professionali con altri soggetti – non ha ritenuto di far rilevare e valere, come avrebbe, invece, dovuto, nella citata scrittura la sussistenza del proprio asserito diritto di credito da porre in compensazione, né si è riservata di azionare in futuro e di fare in ogni caso salvo detto diritto. Infatti nella scrittura si dà atto che “il locale è stato restituito nelle medesime condizioni in cui è stato consegnato” e la locatrice, odierna appellante, ha dichiarato espressamente “di non aver più nulla a pretendere da vvero dai soci presenti e passati della stessa per nessun CP_1 titolo, causa o ragione” (sempre doc. 8 cit.), senza che dichiarazione di identico oppure analogo tenore sia stata espressa contestualmente dalla conduttrice.
Il deposito cauzionale non può essere assimilato sic et simpliciter al canone e non può (né poteva nel caso di specie) essere imputato in conto canoni in mancanza di una espressa convergenza negoziale in tal senso fra le parti, posto che verrebbe così snaturata la funzione di garanzia rilevante al momento della restituzione dell'immobile, vieppiù in assenza di una precisa clausola negoziale ovvero di accordi/riconoscimenti a fini di ritenzione della somma in sede di risoluzione contrattuale. Al termine del contratto di locazione, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti (così
Cass.194/2023). Nel caso in esame, la locatrice, odierna appellante, non ha proposto domanda giudiziale nel senso appena precisato (cfr.
Cass. n. 3882/2015 e Cass. n. 194/2023 già citata).
Alla stregua delle considerazioni che precedono, ritiene questa Corte che siano condivisibili sia la valutazione delle risultanze di causa, sia l'interpretazione della scrittura privata effettuate dal Tribunale;
in particolare l'attività ermeneutica è stata eseguita dal primo Giudice sulla base del tenore letterale della scrittura e anche sulla base del suo contenuto complessivo, quale espressione della volontà delle parti – imprenditori commerciali - al momento della pattuizione, nel rispetto della loro autonomia negoziale. Per contro, non si rinviene esplicitata nella scrittura alcuna delle deduzioni ora svolte dall'appellante a sostegno di una diversa interpretazione, anche in ordine alla mancanza di una dichiarazione liberatoria da parte di
(pag.12 appello), mentre, come si è detto, vi è la CP_1 dichiarazione liberatoria della che riveste, all'evidenza, Parte_1 univoco indizio della volontà delle parti, così come correttamente ricostruita dal Tribunale.
7. Con il terzo motivo di gravame (pagg. 12 – 13 del ricorso)
l'appellante si duole dell'interpretazione del Tribunale in merito alle difese dalla stessa svolte, e in particolare deduce che “non ha proposto né domande riconvenzionali, né ha sollevato una vera e propria eccezione riconvenzionale di compensazione” (pag. 13), ma che si è limitata a “dedurre che il credito restitutorio di era CP_1 inesistente, perché … non aveva correttamente adempiuto alle sue obbligazioni contrattuali, tanto è vero che aveva accumulato un debito verso di € 11.620,85 per canoni e spese di energia elettrica non Pt_1 pagati. Quella proposta … era sì un'eccezione cd. riconvenzionale, ma essa aveva ad oggetto non un fatto estintivo del diritto alla restituzione invocato da quale sarebbe stata la CP_1 compensazione, ma un fatto impeditivo di tale diritto alla restituzione, quale era invece l'inadempimento contrattuale di (sempre CP_1 pag. 13).
8. La doglianza è inammissibile.
La censura non si confronta compiutamente con il percorso argomentativo del Tribunale, che ha ritenuto “concludente e decisiva”
(pag.4) la dichiarazione liberatoria dell'odierna appellante nel contesto di cui si è detto, ed inoltre è espressa in modo non lineare ed inconferente rispetto alla tesi sostenuta, dal momento che la stessa adduce l'insussistenza di un fatto estintivo per Parte_1 compensazione del diritto alla restituzione dell'importo di cauzione
(pag. 13 del ricorso). L'appellante afferma, infatti, di non aver sollevato l'eccezione di compensazione e qualifica la propria difesa come mera eccezione riconvenzionale impeditiva del diritto alla restituzione dell'integralità del deposito cauzionale versato da CP_1
e tuttavia anche detta prospettazione non può affatto rilevare
[...] nel senso invocato, ossia in contrasto con la volontà chiaramente espressa dalle parti, e soprattutto dalla stessa parte odierna appellante, nella scrittura del 30-10-2020.
9. Non sussistono i presupposti per la condanna dell'appellante ex art. 96, 3° comma c.p.c., in quanto non vi sono sufficienti riscontri per affermare che l'azione risulti proposta nella piena consapevolezza della sua infondatezza giuridica, sì da integrare abuso del processo.
10. In conclusione, l'appello va complessivamente respinto, restando assorbita ogni altra questione, anche istruttoria.
Le spese del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, con distrazione in favore del difensore dell'appellata dichiaratosi antistatario, applicando i valori previsti dallo scaglione di valore di riferimento (da € 5.000,00 ad € 26.000,00), avuto riguardo a tipologia della causa e delle difese svolte, difficoltà e valore economico dell'affare, importanza dell'attività prestata.
Sussistono i presupposti per applicare il comma 1-quater dell'art. 13
DPR 115/2002, introdotto dall'art. 1, 17° comma l. 228/2012, sicché
l'impugnante principale deve versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello originariamente dovuto.
La motivazione è sintetica e non analitica, poiché «gli atti di parte e i provvedimenti depositati con modalità telematiche sono redatti in maniera sintetica» (art. 9-octies DL 83/2015, conv. in l. 132/2015).


P.Q.M.

la Corte d'appello di Venezia, quarta sezione civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa e contraria istanza ed eccezione, così provvede:
1. rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata;

2. condanna l'appellante alla rifusione delle spese del grado, liquidate in € 3.966,00 per compensi, oltre spese generali (15%) ed accessori di legge, con distrazione a favore del difensore di parte appellata dichiaratosi antistatario;

3. dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art.13, comma 1-quater, DPR 115/2002.
Venezia, 7 maggio 2025
La Presidente est.
Clotilde Parise