REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La Corte di appello di Venezia composta dai magistrati dott. Guido Marzella Presidente dott.ssa Elena Rossi Consigliere relatore dott. Gianluca Bordon Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1761 del Ruolo Generale dell'anno 2023 promossa da
(C.F. , Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'avv. Antonio Corraini ed elettivamente domiciliata a
Rovigo, via Cavour n. 10, presso lo studio del difensore;
appellante contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2 rappresentata e difeso dall'avv. Francesca Faresin ed elettivamente domiciliata a
Dueville (VI), via Marosticana n. 81/7, presso lo studio del difensore;
appellato
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 486/2023 del Tribunale di Vicenza
Conclusioni
Per CP_2
ogni contraria domanda, ragione ed eccezione;

[...]
-Nel merito, in accoglimento dei motivi di appello, in totale riforma della sentenza impugnata, revocarsi e/o dichiararsi di nessun effetto, in ogni sua parte, il decreto
pagina 1 di 8 ingiuntivo opposto n. 1081/2022 emesso dal Giudice del Tribunale di Vicenza, dott.ssa Mirella Ventura, il 9/6/2022.;
-Con vittoria di spese, accessori e compensi dei due gradi di giudizio.
Per Controparte_1
In via pregiudiziale di rito: Rigettarsi l'appello proposto dalla sig.ra Parte_1 in quanto inammissibile e/o inefficace e/o improcedibile per intervenuta tardività dell'appello proposto.
Nel merito:
In via principale: Rigettarsi l'appello proposto per le motivazioni indicate in atti e, per l'effetto, confermare la sentenza di primo grado n. 486/2023 con il quale il
Tribunale di Vicenza ha rigettato il ricorso e confermato il decreto ingiuntivo n.
1081/2022 emesso il 09/06/2022, condannando delle ulteriori Parte_1 spese di lite, liquidate in Euro 3.000,00= oltre Iva, Cpa e spese generali 15%.
In via subordinata: Nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Giudicante ritenga di accogliere anche parzialmente le domande svolte da parte appellante, condannare la sig.ra al pagamento della somma maggiore o minore che Pt_1 riterrà di giustizia, oltre interessi legali fino al soddisfo effettivo, spese di lite e accessori di legge.
In ogni caso: Con vittoria di spese e competenze del giudizio di secondo grado.
Svolgimento del processo
Con contratto sottoscritto in data 23 dicembre 2010 concedeva Controparte_1 in locazione a l'immobile di sua proprietà sito a Schiavon (VI) per Parte_1 un periodo di quattro anni, dal 16 gennaio 2011 al 15 gennaio 2015, con proroga automatica di ulteriori quattro anni, salvo diverso accordo.
Le parti concordavano un canone mensile di euro 680,00 e la conduttrice, a garanzia delle obbligazioni assunte con il contratto, versava al locatore un deposito cauzionale produttivo di interessi legali del valore di euro 2.040,00.
Decorso il primo quadriennio e prorogatosi il contratto di ulteriori quattro anni, dal febbraio 2018 la conduttrice interrompeva il pagamento dei canoni.
Successivamente, il locatore, con raccomandata inviata in data 9 luglio 2018, comunicava formale e tempestiva disdetta.
pagina 2 di 8 Alla scadenza del contratto, avvenuta il 15 gennaio 2019, la conduttrice non rilasciava l'immobile e non versava alcuna somma per l'occupazione dello stesso cosicché il notificava alla intimazione di sfratto per finita CP_1 Pt_1 locazione che il Tribunale provvedeva a convalidare fissando l'esecuzione del rilascio per il dicembre 2019.
Il rilascio dell'immobile veniva ulteriormente rimandato e solo nel gennaio 2022 le parti sottoscrivevano il verbale di rilascio nel quale il locatore dichiarava di restituire alla conduttrice il deposito cauzionale maggiorato degli interessi, per un totale complessivo di euro 2.100,00.
Stante l'inadempimento della conduttrice nel pagamento dei canoni locativi e il mancato versamento di alcuna somma per l'occupazione dell'immobile, il locatore ricorreva al Tribunale di Vicenza che, in data 9 giugno 2022, emetteva il decreto n. 1081/2022 con cui ingiungeva alla di pagare immediatamente al Pt_1
la somma complessiva di euro 32.640,00, oltre interessi e spese per la CP_1 procedura di ingiunzione, di cui euro 8.160,00 per le dodici mensilità di canone non versate ed euro 24.480,00 a titolo di indennità di occupazione.
, con atto di citazione depositato il 20.9.2022, proponeva Parte_1 opposizione chiedendo, in via preliminare, la sospensione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, nel merito, in via principale, la revoca del decreto ingiuntivo per l'intervenuta remissione del debito e, in via subordinata, in accoglimento dell'eccezione riconvenzionale di riduzione del canone e di risarcimento dei danni subiti ex art. 1578 c.c., la revoca del decreto.
Si costituiva in giudizio contestando le pretese avversarie e Controparte_1 chiedendo il rigetto dell'opposizione.
La causa veniva istruita documentalmente e il Tribunale di Vicenza, dopo aver confermato la provvisoria esecutività del decreto opposto, con sentenza n.
486/2023 così provvedeva:
“Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, secondo quanto previsto dagli artt. 132 cpc. e 118 disp. att. così dispone:
- Rigetta il ricorso;

pagina 3 di 8 - Conferma il decreto ingiuntivo n. 1081/2022 emesso il 9/6/2022
- condanna al pagamento delle spese di lite che si liquidano in € Parte_1
3.000,00 oltre IVA e CPA e spese generali 15%”.
In particolare, il Tribunale rilevava la sussistenza di plurime inadempienze della conduttrice che, dapprima si era resa morosa nel pagamento dei canoni e, una volta intervenuta la scadenza del contratto, non aveva rilasciato l'immobile e nulla aveva corrisposto per l'occupazione successiva. Quanto agli asseriti vizi dell'immobile il Tribunale rilevava che essi erano stati dedotti solo dopo la disdetta del contratto e, in ogni caso, risultavano pretestuosi e non provati. La restituzione del deposito cauzionale, poi, era ininfluente in quanto si giustificava con l'urgenza del locatore di ottenere la consegna dell'immobile, senza che ciò configurasse rinuncia tacita al pagamento dei canoni locativi e dell'indennità di occupazione.
ha impugnato detta sentenza formulando le conclusioni di cui in Parte_1 epigrafe e censurando la sentenza sulla base dei motivi di seguito illustrati.
Si è costituito in giudizio chiedendo, in via pregiudiziale, la Controparte_1 declaratoria di inammissibilità dell'appello in quanto tardivo e, nel merito, il rigetto dell'appello.
Come da provvedimento del 15 febbraio 2024 il Consigliere istruttore ha fissato l'udienza del 19 febbraio 2025 per la rimessione della causa al Collegio, ex art. 352 c.p.c. A tale udienza, sostituita ex art. 127 ter c.p.c. con il deposito di note scritte, la causa è stata trattenuta in decisione.
Motivi della decisione
, a sostegno dell'impugnazione, deduce che: Parte_1

1. ella aveva denunciato i vizi già nel corso del primo quadriennio e l'inerzia del locatore nel porvi rimedio l'avrebbe legittimata a non adempiere alla propria obbligazione di pagare il corrispettivo per la locazione;

2. i canoni insoluti non sarebbero stati più esigibili in quanto il locatore aveva rinunciato tacitamente agli stessi, così come non sarebbe esigibile il danno da occupazione sine titulo in quanto compensato dalla corresponsione di canoni locatizi sproporzionati rispetto all'effettivo godimento del bene;

pagina 4 di 8 3. il primo Giudice avrebbe omesso di pronunciarsi sull'eccezione di inadempimento del locatore.
Preliminarmente deve essere esaminata la questione sollevata da parte appellata in relazione alla asserita tardività dell'appello.
Deduce l'appellato che l'impugnazione sarebbe tardiva per decorrenza del termine lungo di impugnazione in quanto tale termine decorre dalla data di pubblicazione della sentenza, ovvero dal 2 marzo 2023, e non dalla data in cui la cancelleria ha comunicato il provvedimento alle parti, ovvero il 9 marzo 2023 sicché, l'appello proposto in data 2 ottobre 2023 sarebbe tardivo.
Ritiene il Collegio che l'eccezione sia fondata: nelle controversie soggette al rito del lavoro la proposizione dell'appello si perfeziona con il deposito in cancelleria, e impedisce ogni decadenza dall'impugnazione, con la conseguenza che eventuali vizi o inesistenza della notificazione del ricorso e del decreto di fissazione dell'udienza di discussione non si comunicano a detta impugnazione, ormai perfezionatasi.
Se è vero che la parte che propone appello può avvalersi anche della forma della citazione, anziché del ricorso, e ciò in base al principio di conservazione degli atti processuali, è anche vero che detta citazione si converte in ricorso sempreché sia depositata nella cancelleria del giudice dell'impugnazione nel termine di cui all'art. 434 c.p.c., se la sentenza impugnata sia stata notificata da una delle parti, o di sei mesi in caso di omessa notifica (art. 327 c.p.c.).
Nella fattispecie, come risulta dall'esame del fascicolo di primo grado, la sentenza del Tribunale è stata pubblicata in data 2 marzo 2023 e l'appello è stato proposto con citazione depositata in data 9 ottobre 2023.
Ne deriva la tardività dell'impugnazione atteso che, anche considerando la sospensione dei termini processuali nel periodo feriale dell'anno 2023, il termine per l'impugnazione scadeva il 3 ottobre 2023.
Comunque, nel caso in cui si volesse sostenere che il Tribunale non abbia correttamente disposto il mutamento del rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c., nonostante dall'esame degli atti appaia che il Tribunale abbia seguito il rito previsto in materia di locazione, l'appello è anche infondato nel merito.
pagina 5 di 8 Quanto alla presenza degli asseriti vizi presenti nell'immobile locato, effettivamente denunciata dalla anteriormente alla disdetta del locatore, Pt_1 ritiene il Collegio che le problematiche fatte valere dalla conduttrice non possano qualificarsi come vizi idonei a incidere sul sinallagma contrattuale, legittimandola a non pagare i canoni di locazione e l'indennità di occupazione.
Con la missiva del 22 gennaio 2014 la contestava al locatore una serie Pt_1 di asseriti vizi quali, a titolo esemplificativo, l'ingresso di acqua dai lucernari in caso di violenti acquazzoni, l'inadeguatezza del radiatore nel mantenere caldo il bagno, l'insufficiente dotazione degli accessori da bagno (porta asciugamani e porta sapone), le smagliature del frangisole, la pessima qualità dell'intonaco e la presenza di alghe e muschi sulla rampa del garage.
Tali problematiche non possono indubbiamente qualificarsi come vizi idonei a ledere il diritto di godimento del conduttore, dovendosi piuttosto qualificare come critiche all'arredamento e alla struttura dell'immobile, immobile le cui caratteristiche erano già ben note alla conduttrice, come si evince dallo stesso contratto di locazione (art. 7).
Va inoltre rilevato che la non ha fornito alcuna prova di tali presunti vizi Pt_1
e che, nonostante l'asserita inerzia del locatore nel porvi rimedio, ella non ha impedito il tacito rinnovo del contratto al termine del primo quadriennio e ancora il 24 luglio 2018, successivamente alla disdetta del locatore, manifestava la più ampia disponibilità a proseguire nella conduzione dell'immobile, cosicché pare evidente che tali problematiche non possano aver leso in modo così significativo il diritto di godimento della conduttrice.
Quanto alla rinuncia tacita del locatore al proprio credito, conseguente, secondo la prospettazione dell'appellante, alla restituzione del deposito cauzionale da parte del nel momento della riconsegna dell'immobile, merita di essere CP_1 condivisa la decisone impugnata nella parte in cui ha escluso che il locatore avesse rinunciato al suo credito.
In realtà la restituzione del deposito cauzionale si giustificava con l'esigenza del locatore di rientrare nel più breve tempo possibile nella disponibilità dell'immobile. Va infatti ricordato che il contratto di locazione era cessato nel pagina 6 di 8 gennaio 2019 ma il locatore era riuscito a ottenerne la riconsegna dalla conduttrice solo nel gennaio 2022, ovvero ben tre anni dopo rispetto alla data in cui sarebbe dovuto rientrare nella disponibilità del bene.
Infine, pare opportuno precisare che il credito maturato dal locatore in seguito al mancato pagamento di dodici mensilità di canone e di tre anni di occupazione ammontava a euro 32.640,00 sicché il deposito cauzionale, di euro 2.040,00, era assolutamente inidoneo a soddisfare le pretese del locatore e non è possibile ritenere che il locatore, restituendo 2.100,00 euro di deposito cauzionale
(maggiorato di interessi) abbia tacitamente manifestato la volontà di rinunciare a un credito di euro 32.640,00.
Nessun credito può vantare la che possa essere compensato con il diritto Pt_1 di credito del locatore (canoni e indennità di occupazione) atteso che, come già esposto, l'immobile locato non presentava alcun vizio che legittimasse una riduzione del canone locativo.
Appare, infine, infondata la censura mossa dall'appellante al Tribunale, che avrebbe omesso di pronunciarsi sull'eccezione di inadempimento del locatore:
l'immobile locato alla non presentava alcun vizio, sicché il locatore non Pt_1 era onerato di effettuare alcun intervento e, conseguentemente, non può ravvisarsi alcun inadempimento in capo allo stesso. Peraltro, risulta provato in atti che il aveva provveduto ad eseguire dei lavori di coibentazione del tetto CP_1
e che più volte aveva chiesto l'intervento di un idraulico (circostanza non contestata).
Le spese di lite del grado seguono la soccombenza di e vengono Parte_1 liquidate, tenuto conto del valore della controversia (scaglione da euro 26.001,00
a euro 52.000,00), come in dispositivo, secondo parametri medi e senza fase istruttoria.
L'appellante va altresì dichiarata tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, del Testo Unico Spese di Giustizia n.115/02.


P.Q.M.


pagina 7 di 8 La Corte di appello di Venezia, definitivamente decidendo nella causa d'appello avverso la sentenza n. 486/2023 del Tribunale di Vicenza, così pronuncia:
- respinge l'appello proposto da;
Parte_1
- condanna alla rifusione in favore di delle Parte_1 Controparte_1 spese di lite del presente grado, liquidate in euro 6.946,00 per compensi, oltre
IVA, CPA e rimborso forfettario (15%) come per legge;

- dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater,
d.p.r. n. 115/2002.
Venezia, così deciso nella camera di consiglio del 5 marzo 2025
Il Presidente
Guido Marzella
Il Consigliere estensore
Elena Rossi
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