REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI Sezione IX civile, composta dai magistrati: dott. Eugenio Forgillo Presidente dott.ssa Natalia Ceccarelli Consigliere dott.ssa Maria Di Lorenzo Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale 3758/2019 R.G.
TRA
, c.f. , rappresentato e difeso dall'avv. Luigi De Martino, Parte_1 C.F._1
c.f. , presso il cui studio elettivamente domicilia in Napoli, alla via Consalvo C.F._2
n. 99-H, Parco San Luigi Isolato G, in virtù di procura allegata all'atto di appello
APPELLANTE
E c.f. in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore p.t., avv.to Marino Pelosi, c.f. , anche difensore del C.F._3
domiciliato presso il suo studio in Napoli, alla Via E. Alvino n. 8 CP_1
APPELLATO

Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 1397/2019, pubblicata il 7.02.2020.

Conclusioni per l'appellante “a) Accertare e dichiarare, preliminarmente, la Parte_1 legittimazione passiva del , in persona Controparte_2 dell'Amministratore p.t. e, conseguentemente, il diritto del sig. a ricevere dal predetto Ente di Pt_1 gestione l'importo di Euro 6.840,00 (Euro seimilaottocentoquaranta/00), oltre interessi sino al saldo e rivalutazione monetaria, con conseguente conferma, per quanto necessario, del decreto ingiuntivo n. 1357/2013 dei 5-7.3.2013 notificato in data 3.5.2013, il Tribunale di Napoli, Terza Sezione;
b) Per l'effetto, condannare il sito in Napoli alla Via Morgen n. 63, in persona Controparte_2 dell'Amministratore p.t., al pagamento dell'importo di euro 6.840,00 (Euro seimilaottocentoquaranta/00), oltre interessi sino al saldo e rivalutazione monetaria, con ogni pronuncia consequenziale;
c) Sempre per l'effetto condannare il sito in Controparte_2
Napoli alla , in persona dell'Amministratore p.t., al pagamento delle spese, diritti Controparte_1 ed onorari del presente giudizio in favore del Procuratore antistatario, con ogni pronuncia consequenziale ”. Conclusioni per l'appellato rigettare l'appello in Controparte_3 quanto infondato in fatto e in diritto.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1. propose ricorso monitorio dinanzi al Tribunale di Napoli, esponendo di aver Parte_1 eseguito presso l'edificio del Condominio sito in Napoli, alla , su incarico Controparte_1 dell'amministratore p.t., le seguenti prestazioni, nel periodo compreso tra il 13.1.2003 e il 28.4.2004, inerenti lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria: 1)“interventi su tubazioni fecali rotte”; 2)
“sostituzione del vetro relativo al portone d'ingresso dell'edificio sito in Napoli alla Controparte_1
[...
”; 3) “intervento al terrazzo della sig.ra esecuzione della procedura di disfacimento Parte_2
1 delle pavimentazione, ripristino massetti, messa in opera guaina, acquisto e messa in opera marmi alla quadratura finale, acquisto e messa in opera pavimentazione e battiscopa, nonché sostituzione del raccoglitore esterno”. Il ricorrente lamentò il mancato pagamento del compenso per le suddette prestazioni, regolarmente effettuate, allegando la fattura n. 2 del 29.12.2003 per l'importo di euro 6.840,00, rimasta insoluta nonostante il sollecito di pagamento del 19-20.07.2010 mediante lettera raccomandata. Il Tribunale di Napoli, con decreto n. 1357/2013 depositato il 7.3.2013, ingiunse al Parte_3
alla , il pagamento in favore di della somma di 6.840,00,
[...] Controparte_1 Parte_1 oltre interessi e spese del procedimento monitorio.
§ 1.1. Il Condominio propose opposizione eccependo il proprio difetto di “legittimazione passiva”, trattandosi di lavori mai deliberati dall'assemblea dei condomini, né ratificati, precisando che l'amministratore non avrebbe potuto agire con un'iniziativa autonoma. Nel merito dedusse la genericità del contenuto della fattura nonché l'assenza di altri documenti a sostegno dell'affidamento dei lavori alla Parte_4
Concluse chiedendo la revoca del decreto ingiuntivo opposto.
§ 1.2. Si costituì contestando la fondatezza dell'opposizione. Con riguardo alla Parte_1 mancanza delle delibere assembleari dedusse che i lavori erano stati eseguiti su commissione dell'amministratore dell'epoca, per esigenze contingenti di particolare urgenza, Persona_1 come dimostrato dagli eseguiti interventi sulla colonna fecale dell'edificio, sul portone del fabbricato, sul terrazzo-lastrico, dal quale provenivano infiltrazioni d'acqua, nonché dai lavori di impermeabilizzazione realizzati il 24.12.2003, durante le festività natalizie. Espose, poi, che i lavori erano stati eseguiti in quanto, in conformità dell'art. 1135 c.c., “l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente…”. Pertanto il chiese il rigetto dell'opposizione. Pt_1
§ 1.3. Ammessa ed espletata la prova testimoniale richiesta da parta opposta, il primo giudice, con la sentenza in epigrafe indicata, accolse l'opposizione e revocò il decreto ingiuntivo. Il Tribunale ha ritenuto fondata l'eccezione di difetto di “legittimazione passiva” sollevata dall'opponente che contestava la regolarità del conferimento dell'incarico all'opposto, CP_1 sul rilievo della mancanza sia di una delibera condominiale di conferimento dell'incarico di esecuzione dei lavori sia di una delibera successiva di ratifica. Sul punto il giudice di prime cure ha richiamato la sentenza della Corte di Cassazione n. 20136/2017, nella cui parte motiva si afferma: “E' pacifico che occorra l'autorizzazione dell'assemblea (o comunque l'approvazione mediante una successiva ratifica) ai sensi dell'art. 1135 comma 1 n. 4 c.c. e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 comma 4 c.c. per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale … Ove siano mancate la preventiva approvazione o la successiva ratifica della spesa inerente tale incarico professionale da parte dell'assemblea, a norma degli artt. 1135 comma 1 n. 4 e 1136 comma 4 c.c., l'iniziativa contrattuale dello stesso amministratore non è sufficiente a fondare l'obbligo di contribuzione dei singoli condomini, salvo che non ricorra il presupposto dell'urgenza nella fattispecie considerata dall'art. 1135 ult. comma c.c.[ ] Peraltro, il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso, non trova applicazione in materia di condominio di edifici con riguardo a prestazioni relative ad opere di manutenzione straordinaria eseguite da terzi su disposizione dell'amministratore senza previa delibera della assemblea di condominio, atteso che i rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., limitando le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservando all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (Cass. Sez. 2,
2 07/05/1987, n. 4232). Né il terzo, che abbia operato su incarico dell'amministratore, può dedurre che la prestazione da lui adempiuta rivestisse carattere di urgenza, valendo tale presupposto a fondare, in base all'art. 1135, ultimo comma, c.c., il diritto dell'amministratore a conseguire dai condomini il rimborso delle spese nell'ambito interno al rapporto di mandato”. In ordine al carattere urgente dei lavori edili, per i quali, secondo l'opposto, non sarebbe necessaria la delibera assembleare, il Tribunale ha affermato: “… l'urgenza vale a fondare, ai sensi dell'art. 1135 ult. comma c.c. il diritto dell'amministratore a conseguire dai condomini il rimborso delle spese nell'ambito interno al rapporto di mandato ma, fintanto che l'amministratore non abbia reso il conto della manutenzione straordinaria urgente espletata all'assemblea, onde consentirle di deliberare anche sull'eventuale prosecuzione dei lavori intrapresi, manca l'atto di rilevanza esterna che obblighi i condomini direttamente verso il terzo creditore”. Infine, il primo giudice ha ritenuto non provata la pretesa creditoria sulla base della sola fattura prodotta, a fronte delle contestazioni dell'opponente, comportanti l'onere, a carico del di Pt_1 fornire la prova dell'effettiva esecuzione dei lavori mediante foto e fatture di acquisto materiali, non considerando sufficienti le risultanze delle dichiarazioni testimoniali dei congiunti dell'opposto (figlio e fratello), “i quali si sono limitati a confermare la genericità di quanto riportato nella fattura”.
§ 2. Avverso la sentenza di primo grado ha proposto appello, cui ha resistito, Parte_1 costituendosi, il , in Napoli. Controparte_1
Le parti hanno precisato le conclusioni riportate in epigrafe e la Corte, all'esito dell'udienza del 1° aprile 2025, ha riservato la causa in decisione, assegnando i termini di quaranta giorni per il deposito delle comparse conclusionali e di successivi venti giorni per il deposito delle memorie di replica.
§ 2.1. Con il primo motivo di appello lamenta la “violazione e/o falsa applicazione Parte_1 degli artt. 1129 c.c. e 1704 c.c. 1130 c.c., primo comma, numero 4) e 1133 c.c. e 1135 c.c.; Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 113 c.p.c.”. La difesa dell'appellante deduce che il primo giudice avrebbe erroneamente interpretato l'art. 1135 c.c., nella parte in cui statuisce che tale norma “… vale a rassicurare l'amministrazione sul suo diritto a riprendersi dai condomini i soldi che abbia anticipato, se riesce a dimostrare che i lavori erano urgenti, ma non vale di per sé a rendere immediatamente riferibile al condominio l'obbligazione contratta, finché non si realizzi il necessario passaggio assembleare che conferisce rilevanza esterna al rapporto gestorio degli interessi condominiali”. A sostegno del motivo di gravame, il difensore dell'appellante espone che l'amministratore di un condominio agisce sempre in virtù di un mandato con rappresentanza per cui “l'effetto vantaggioso dell'intervento sulle parti comuni e la sopportazione dei relativi costi, a prescindere dalla esistenza di una delibera autorizzativa, si produce direttamente ed immediatamente nella sfera giuridica dell'Ente di gestione e dei suoi condomini”. Sul punto richiama il principio giurisprudenziale secondo cui “In tema di condominio, al rapporto tra condomini e l'amministratore sono applicabili le regole del mandato con rappresentanza (…)”. Precisa, inoltre, che, secondo quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità, “A norma dell'art. 1131 c.c., l'amministratore ha la rappresentanza dei condomini nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio. Il limite della rappresentanza sostanziale dell'amministratore è dunque costituito dall'inerenza dell'affare alle
“parti comuni” dell'edificio”. Secondo l'appellante il primo giudice avrebbe dovuto considerare che i poteri dell'amministratore di condominio sono delimitati dall'art. 1130, primo comma, numero 4), c.c. e, quindi, egli deve
“compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio”, comprendendo questi ultimi
3 sia gli atti giuridici che gli atti materiali (riparazione e conservazione delle parti comuni del fabbricato condominiale). Inoltre, la difesa dell'appellante censura la sentenza del primo giudice nella parte in cui ha ritenuto che tutti i lavori eseguiti fossero di manutenzione straordinaria, laddove dalla fattura si evincerebbe che alcuni interventi erano di ordinaria manutenzione e non necessitavano di alcuna delibera condominiale, né prima né dopo la loro esecuzione, rientrando, a norma dell'art. 1130, secondo comma, n. 3, c.c., tra le attribuzioni dell'amministratore, quella di “…erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio per l'esercizio dei servizi comuni”.
§ 2.2. Il secondo motivo di gravame è rubricato “violazione e/o falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c.; violazione e/o falsa applicazione dell'art. 2697 c.c.; Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 246 c.p.c. e 253 c.p.c.; violazione e/o falsa applicazione dell'art. 2220 c.c. Omesso esame di punto decisivo della controversia;
Difetto d'istruttoria”. Il difensore dell'appellante sostiene che il primo giudice avrebbe errato nell'affermare che “l'opposto si è limitato a produrre in giudizio una fattura che è stata contestata dall'opponente ” Parte_5
e avrebbe omesso di esaminare la documentazione fotografica, depositata da relativa Parte_1 agli interventi alla colonna fecale nonché ai lavori eseguiti sul terrazzo di copertura CP_4
La difesa del censura la sentenza impugnata anche nella parte in cui il giudice di prime cure Pt_1 ha affermato che i testi si sono “… limitati a confermare la genericità di quanto riportato nella fattura”.
§ 2.3. Con il terzo motivo di impugnazione l'appellante lamenta la “violazione e/o falsa applicazione dell'art. 91 c.p.c.”. Sostiene che l'importo liquidato di euro 111,00 per spese ed euro 4.835,00 per compensi, sia “sproporzionato” rispetto a quello ingiunto di euro 6.840,00.
§ 3. Il primo motivo di gravame è fondato. Va premesso che la riparazione di una tubazione fecale e l'apposizione di una guaina protettiva sul terrazzo di copertura di un fabbricato condominiale, al fine di impedire infiltrazioni, rappresentano, all'evidenza, interventi urgenti. Quanto alla sostituzione di un vetro del portone di ingresso di un fabbricato, può ritenersi che si tratti di un intervento di ordinaria manutenzione, che non necessita di delibera condominiale. Si osserva, alla luce dei principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità, che, quando l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135, comma 2, c.c., abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del , CP_1 quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile al
( cfr. Cass. Sentenza n. 2807 del 02/02/2017). CP_1
Inoltre va evidenziato che i poteri dell'amministratore di condominio sono delimitati dall'art. 1130, primo comma, numero 4) c.c. e, quindi, egli è tenuto a, prescindere da una delibera condominiale, a
“compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio”, comprendendo questi ultimi non solo gli atti giuridici ma anche gli atti materiali, come la riparazione e conservazione delle parti comuni del fabbricato condominiale, tra i quali rientra senza dubbio la riparazione di una colonna fecale e l'apposizione di una guaina protettiva sul lastrico condominiale. Non è superfluo richiamare al riguardo il seguente passaggio della motivazione della sentenza della Corte di Cassazione n. 8233 del 03/04/2007, quand'anche incidentale rispetto alla diversa fattispecie esaminata dalla Suprema Corte: “L'amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto d'assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione. Infatti, la disposizione dell'articolo 1130, primo comma, numero 4), cod. civ., obbligando l'amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali
4 (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato”(sottolineatura aggiunta). Ne consegue che va riconosciuta in capo al la titolarità passiva del rapporto controverso CP_1 dedotto in lite, non condividendosi la pronuncia del primo giudice al riguardo.
§ 2.2. Il secondo motivo di gravame è rubricato “violazione e/o falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c.; violazione e/o falsa applicazione dell'art. 2697 c.c.; Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 246 c.p.c. e 253 c.p.c.; violazione e/o falsa applicazione dell'art. 2220 c.c. Omesso esame di punto decisivo della controversia;
Difetto d'istruttoria”. Il difensore dell'appellante sostiene che il primo giudice avrebbe errato nell'affermare che “l'opposto si è limitato a produrre in giudizio una fattura che è stata contestata dall'opponente ” Parte_5
e, inoltre, avrebbe omesso di esaminare la documentazione fotografica, depositata da Parte_1 relativa agli interventi alla colonna fecale nonché ai lavori eseguiti sul terrazzo di copertura
CP_4
La difesa del censura, inoltre, la sentenza impugnata nella parte in cui il Tribunale ha Pt_1 affermato che i testi si sono “… limitati a confermare la genericità di quanto riportato nella fattura”. Anche tale motivo di gravame è fondato. Il difensore del Condominio non ha contestato specificamente la mancata esecuzione dei lavori oggetto della fattura dei quali il chiede il corrispettivo, ma soltanto la valenza probatoria del Pt_1 documento fiscale. Va dato seguito al principio affermato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “In materia di prova civile, la generica deduzione di assenza di prova senza negazione del fatto storico non è equiparabile alla specifica contestazione di cui all'art. 115 c.p.c.” (cfr. Cass. Ordinanza n. 17889 del 27/08/2020). Inoltre il ha depositato documentazione fotografica dalla quale si evince Pt_1
l'avvenuta esecuzione dei lavori;
né il ha dedotto che i lavori in questione furono eseguiti CP_1 da altra ditta. Diversamente da quanto ritenuto dal primo giudice, le dichiarazioni testimoniali rese da Pt_6
e hanno confermato che i lavori oggetto di causa sono stati realizzati dalla
[...] Parte_7 ditta di Entrambi i testi hanno affermato di aver partecipato alla esecuzione dei lavori. Parte_1
Si sottolinea, quanto alla valutazione delle dichiarazioni rese dai testi, che la Suprema Corte ha statuito: “in sede di assunzione della prova testimoniale, il giudice del merito non è un mero registratore passivo di quanto dichiarato dal testimone, ma un soggetto attivo partecipe dell'escussione, al quale l'ordinamento attribuisce il potere-dovere, non solo di sondare con zelo l'attendibilità del testimone, ma anche di acquisire da esso tutte le informazioni indispensabili per una giusta decisione”, sicché non può essere sottovalutata la testimonianza quando il teste si è limitato a confermare la rispondenza al vero delle circostanze dedotte nei capitoli di prova senza aggiungere specifici dettagli non richiestigli (cfr. Cass. Ordinanza n. 32456 del 03/11/2022). Per quanto esposto l'appello va accolto. Restando ferma la revoca del decreto ingiuntivo disposta dal primo giudice - atteso che, in caso di riforma della sentenza di accoglimento dell'opposizione, non si verifica una reviviscenza del decreto ingiuntivo caducato per effetto della pronuncia del primo giudice (cfr. da ultimo Cass. Ordinanza n. 22874/2024) - il , va condannato al pagamento della somma di euro Controparte_2
6.840,00 a favore di oltre interessi decorrenti dalla data della notifica del ricorso per Parte_1 decreto ingiuntivo.
5 La riforma della sentenza impugnata - che impone un nuovo regime delle spese del giudizio di primo grado, tenendo conto dell'esito complessivo della lite, con liquidazione dei compensi in base al DM n. 147/2022 (scaglione di riferimento compreso tra euro 5.200,01 ed euro 26.000,00) - rende superfluo l'esame del terzo motivo di gravame riguardante il regolamento delle spese di lite disposto dal primo giudice. Esse - comprensive anche di quelle occorse per l'instaurazione del procedimento monitorio (cfr. Cass. sentenza n. 24482/2022) - si pongono a carico del e si liquidano come da CP_1 dispositivo nella misura prossima ai minimi di tariffa per entrambi i gradi, in considerazione della limitata complessità delle questioni esaminate poste a fondamento della decisione e della vicinanza del valore della causa all'importo minimo dello scaglione di riferimento. Il dubbio interpretativo al quale può indurre la parte motiva della sentenza della Corte di Cassazione n. 20136/2017, citata dal primo giudice, laddove si legge che, in materia di amministrazione straordinaria, il terzo creditore che abbia operato su incarico dell'amministratore, non può dedurre che “la prestazione da lui adempiuta rivestisse carattere di urgenza, valendo tale presupposto a fondare, in base all'art. 1135, ultimo comma, c.c., il diritto dell'amministratore a conseguire dai condomini il rimborso delle spese nell'ambito interno al rapporto di mandato”, integra una grave ed eccezionale ragione, ai sensi dell'art. 92 c.p.c. che giustifica la compensazione per la metà delle spese di lite sia del primo che del secondo grado di giudizio, ponendo il pagamento della residua metà a carico del CP_1

PQM

La Corte d'Appello di Napoli, Nona Sezione Civile, definitivamente pronunciando, in riforma della sentenza impugnata, così provvede: 1) in accoglimento dell'appello, rigetta l'opposizione proposta in primo grado dal CP_2 [...] avverso il decreto ingiuntivo del Tribunale di Napoli n. 1357/2013 e Parte_8 condanna il Napoli, al pagamento a favore di Controparte_5 Parte_1 della somma di euro 6.840,00, oltre interessi legali a decorrere dalla data della notifica del ricorso monitorio;

2) condanna il al pagamento delle spese processuali a Controparte_6 favore di spese che, già compensate per la metà, si liquidano in complessivi euro Parte_1
1.585,00 (euro 285,00 per il procedimento monitorio ed euro 1.300,00 per la fase di cognizione) per il primo grado, oltre rimborso per spese generali nella misura del 15%, iva e cpa, e, per il secondo grado, con attribuzione al difensore anticipatario, in euro 178,00 per esborsi ed euro 1.500,00 per compensi, oltre al rimborso per spese generali nella misura del 15%, iva e cpa. Così deciso il 27 giugno 2025 Il consigliere estensore dott.ssa Maria Di Lorenzo
Il presidente dott. Eugenio Forgillo
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